In den letzten Jahren haben Investoren aus aller Welt ein starkes Interesse am japanischen Immobilienmarkt gezeigt. In der ersten Hälfte des Jahres 2025 erreichten die Käufe inländischer Immobilien durch ausländische Investoren ein Rekordhoch von über 1 Billion Yen.
Warum ziehen japanische Immobilien jetzt so viele ausländische Investitionen an? Neben wirtschaftlichen Faktoren, wie dem unterbewerteten Yen und der Lockerung der Geldpolitik, gibt es dafür auch grundsätzlichere Gründe. Das ist das hohe internationale Ansehen des japanischen Rechtssystems und seine Transparenz.
In diesem Artikel erläutern INA&Associates als Immobilienexperten in einfacher Sprache und mit Daten, warum das japanische Rechtssystem und die Transparenz bei ausländischen Investoren so hoch im Kurs stehen. Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen hilft, den wahren Wert des japanischen Immobilienmarktes und seine internationalen Vorteile besser zu verstehen.
Einer der wichtigsten Gründe, warum ausländische Investoren japanische Immobilien schätzen, ist die Zuverlässigkeit des japanischen Rechtssystems. Insbesondere das Registrierungssystem, in dem die Rechte an Immobilien öffentlich deklariert werden, ist eines der genauesten und zuverlässigsten der Welt.
Bei Immobilientransaktionen ist die rechtliche Feststellung, wer der wahre Eigentümer der Immobilie ist, ein äußerst wichtiger Faktor für die Sicherheit der Transaktion selbst. Japans Registrierungssystem wird vom Legal Affairs Bureau, einer staatlichen Organisation, geleitet und verwaltet, und sobald es registriert ist, können Rechte gegenüber Dritten rechtlich geltend gemacht werden (Gegenmacht). So können ausländische Investoren unbesorgt große Summen investieren, ohne das Risiko unklarer Rechte oder unvorhergesehener Umstände, wie z. B. eine spätere Aufhebung der Eigentumsverhältnisse, fürchten zu müssen.
Ein weiterer bemerkenswerter Vorteil ist, dass es in Japan keine Beschränkungen für Immobilienbesitz aufgrund der ausländischen Staatsangehörigkeit gibt. Ausländer können unter genau den gleichen Bedingungen wie japanische Staatsangehörige volle Eigentumsrechte an Grundstücken und Gebäuden erwerben. Im weltweiten Vergleich ist dies ein sehr freizügiges System, denn in vielen Ländern gibt es aus Sicherheitsgründen oder aus anderen Gründen strenge Beschränkungen für ausländisches Eigentum an Grundstücken.
In der nachstehenden Tabelle werden die Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Japan und anderen wichtigen Ländern verglichen.
| Land/Region | Zulässigkeit von Grundbesitz durch Ausländer und wichtigste Beschränkungen |
|---|---|
| Japan. | Im Prinzip keine Beschränkungen. Mit Ausnahme einiger wichtiger Grundstücke (z. B. in der Nähe von Verteidigungsanlagen) können Eigentumsrechte fast gleichberechtigt mit denen von japanischen Staatsangehörigen erworben werden. |
| Vereinigte Staaten von Amerika | Strenge Beschränkungen für Transaktionen in bestimmten sicherheitsrelevanten Bereichen, z. B. in der Nähe von Militäreinrichtungen. Unterliegt der Überprüfung durch den Ausschuss für ausländische Investitionen in den Vereinigten Staaten (CFIUS). |
| China. | Grund und Boden sind in Staatsbesitz, so dass Ausländer kein Eigentum an Grund und Boden erwerben können. Der Besitz von Gebäuden ist möglich, aber es gibt Beschränkungen hinsichtlich der Aufenthaltsdauer und der Anzahl der Immobilien. |
| Südkorea. | Die Vorschriften wurden in den letzten Jahren verschärft, u. a. durch vorherige Genehmigungen und Wohnsitzauflagen, um spekulative Transaktionen einzudämmen. |
| Philippinen. | Grundsätzlich ist es Ausländern nicht gestattet, Land zu besitzen. Lediglich Eigentumswohnungen und einige andere Gebäude können separat erworben werden. |
Die im Vergleich zu anderen Ländern extrem niedrigen Zugangshürden machen Japans Umfeld für Immobilieninvestitionen noch attraktiver. Die gesetzlichen Rechte sind streng geschützt, und es gibt keine Diskriminierung aufgrund der Staatsangehörigkeit. Dieser faire und stabile Rechtsrahmen ist die Grundlage für das Vertrauen, das Investoren aus aller Welt in Japan setzen.
Neben dem Rechtssystem ist eine weitere große Stärke des japanischen Immobilienmarktes seine Transparenz. In der Ausgabe 2024 des Global Real Estate Transparency Index, der alle zwei Jahre vom Immobiliendienstleistungsriesen JLL veröffentlicht wird, belegte Japan den 11. Platz von 89 untersuchten Ländern und Regionen und damit den höchsten Rang in Asien.
Der Index bewertet sechs Kriterien, darunter das regulatorische Rechtssystem", die Marktdaten" und die Handelsprozesse", und Japan wurde in Bezug auf sein regulatorisches Rechtssystem und die Verfügbarkeit von Marktdaten besonders gut bewertet. Dies bedeutet, dass das Umfeld für Anleger, die rationale Investitionsentscheidungen auf der Grundlage objektiver Daten treffen wollen, selbst im internationalen Vergleich ein hohes Niveau aufweist.
| Bewertungskategorie | Top 5 des globalen Immobilientransparenz-Index 2024 | Platzierung Japans |
|---|---|---|
| Insgesamt | 1.Vereinigtes Königreich 2.Frankreich 3.Vereinigte Staaten 4.Australien 5.Kanada | 11. Platz 11 |
| Sub-Index: Transaktionsprozess | -1. | Von 20 Plätzen |
Andererseits weist der Bericht auf die Transparenz des "Transaktionsprozesses" als Problem in Japan hin. Der Bericht verweist insbesondere auf die im Vergleich zu entwickelten Märkten in Europa und den USA unzureichende Offenlegung von Informationen wie Einzelheiten zu Mietverträgen, Aufschlüsselung von Gemeinkosten oder tatsächlichen Transaktionspreisen. Die Verbesserung dieser Geschäftspraktiken wird der Schlüssel dazu sein, dass der japanische Markt in Zukunft einen noch besseren Ruf genießt.
Trotz dieser Herausforderungen ist die allgemeine Transparenz des japanischen Marktes für ausländische Investoren attraktiv genug. Der Zugang zu zuverlässigen Daten erleichtert es ausländischen Investoren, Risiken genau einzuschätzen und künftige Cashflows vorherzusagen. Dieser "hohe Grad an Vorhersagbarkeit" macht Japan zu einem attraktiven Investitionsziel für institutionelle Anleger und ausländische Fonds, die langfristig stabile Erträge anstreben.
Vor dem Hintergrund dieses Rechtssystems und der Markttransparenz haben ausländische Immobilieninvestitionen in den letzten Jahren einen Boom erlebt. Ausländische Investoren sind in der Tat die treibende Kraft hinter diesem Trend.
| Zeitraum. | Trends bei inländischen Immobilieninvestitionen durch ausländische Investoren |
|---|---|
| Gesamtjahr 2024 | Gesamtwert der Transaktionen: ca. 5 Billionen Yen. Eine Reihe von großen Übernahmen durch ausländische Investoren. |
| Erste Hälfte des Jahres 2025 | Käufe werden sich im Vergleich zum Vorjahr verdoppeln und einen Rekordwert von über 1 Billion JPY erreichen. |
| Investitionssektor | Investitionen in "Hotels" nehmen aufgrund der Nachfrage aus dem Ausland rasch zu. Auch die Bewertungen für Büros und Geschäftsräume erholen sich. |
Insbesondere mit der Normalisierung der Wirtschaftstätigkeit nach der Corona-Katastrophe wächst das Interesse am Hotelsektor in Erwartung einer Erholung der Inbound-Nachfrage sowie an Logistik- und Wohnimmobilien, wo stabile Cashflows zu erwarten sind. Darüber hinaus wurden sehr große Transaktionen im Wert von mehreren hundert Milliarden Yen für "Büros" und "gewerbliche Einrichtungen" in Stadtzentren verzeichnet, wo die Bewertungen vorübergehend zurückgegangen waren, was darauf hindeutet, dass sich die Bewertungen ausländischer Investoren vollständig erholt haben.
Diese Daten sind der beste Beweis dafür, dass der japanische Immobilienmarkt nicht nur ein kurzfristiges Spekulationsziel ist, sondern das feste Vertrauen globaler Investoren als ein Ort für eine langfristige und stabile Vermögensverwaltung gewonnen hat.
In diesem Artikel haben wir erläutert, warum Investoren aus aller Welt dem japanischen Immobilienmarkt aufgrund des Rechtssystems und derTransparenz, die ihm zu Grunde liegen, nun ihre Aufmerksamkeit schenken.
Die wichtigsten Punkte lassen sich wie folgt zusammenfassen
1. robustes Rechtssystem
Japans äußerst zuverlässiges "Registrierungssystem" klärt rechtlich die Eigentumsverhältnisse und garantiert ausländischen Investoren denselben soliden Schutz ihrer Rechte wie japanischen Investoren. Dies bietet ein offenes Investitionsumfeld mit sehr niedrigen Eintrittsbarrieren, selbst im weltweiten Vergleich.
2. hohe Markttransparenz
Der japanische Immobilienmarkt, der von JLL als der am höchsten bewertete in Asien eingestuft wird, bietet einen einfachen Zugang zu objektiven Daten und schafft ein günstiges Umfeld für Investoren, um rationale Entscheidungen zu treffen. Dies erhöht die genaue Einschätzung des Investitionsrisikos und die Vorhersagbarkeit künftiger Erträge.
3. Investitionsleistung anhand von Daten
Gestützt auf diese soliden Grundlagen sind die ausländischen Investitionen so hoch wie nie zuvor, mit einem besonders starken Appetit auf Investitionen in einer Vielzahl von Sektoren, von Hotels und Logistikeinrichtungen bis hin zu Büros in Stadtzentren.
Im Zeitalter der wirtschaftlichen Globalisierung ist die Frage, wo das Vermögen investiert werden soll, ein wichtiges Thema für alle Privatpersonen und Unternehmen gleichermaßen. Wir sind der Meinung, dass die Stabilität undVerlässlichkeit des japanischen Immobilienmarktes ein Wert ist, der in einer unsicheren Weltwirtschaft hervorsticht.
Wir freuen uns, wenn dieser Artikel Ihnen eine neue Perspektive für Ihre Anlagestrategie bietet.
Q1: Welche steuerlichen Aspekte sind für Ausländer beim Kauf von Immobilien in Japan zu beachten?
A1: Ja, es gibt mehrere wichtige Punkte. Erstens müssen Gebietsfremde, die nicht in Japan wohnen, einen "Steuerbevollmächtigten" benennen, der die Immobiliensteuern (z. B. Grundsteuer, Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) in ihrem Namen zahlt und dem Finanzamt meldet. Darüber hinaus werden Mieteinnahmen und Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Japan als "inländische Einkünfte" betrachtet und unterliegen der Pflicht zur Erklärung und Entrichtung der Einkommensteuer (im Prinzip eine separate Steuer von 20,42 %) gemäß dem japanischen Steuerrecht. Es wird dringend empfohlen, dass Sie sich im Vorfeld mit einem Fachmann über die Besteuerung nach dem Kauf beraten.
Q2: Sie erwähnen den "Transaktionsprozess" als ein Problem im Hinblick auf die Transparenz auf dem japanischen Immobilienmarkt.
A2: Wie Sie anmerken, stuft der JLL-Bericht die Transparenz des "Transaktionsprozesses" in Japan als relativ gering ein. Dies bezieht sich vor allem auf die Tatsache, dass die in westlichen Märkten übliche vollständige Offenlegung der Transaktionspreise und der detaillierten Bedingungen von Mietverträgen (z. B. Aufschlüsselung der Gemeinkosten) in Japan in der Geschäftspraxis nicht immer konsequent umgesetzt wird. Dennoch können diese Informationen durch ein zuverlässiges Immobilienunternehmen als Partner angemessen ergänzt werden und sollten kein großes Hindernis für die Sicherheit von Transaktionen darstellen.
F3: Ich habe gehört, dass es kürzlich Gesetzesänderungen bezüglich des Erwerbs japanischer Grundstücke durch ausländische Investoren gegeben hat.
A3: Ich denke, Sie beziehen sich auf das wichtige Gesetz zur Landvermessung, das im September 2022 in Kraft getreten ist. Dieses Gesetz bezeichnet die Gebiete um Einrichtungen von nationaler Sicherheit (wie Stützpunkte der Selbstverteidigungskräfte und Kernkraftwerke) und abgelegene Grenzinseln als "Überwachungsgebiete" und "besondere Überwachungsgebiete" und schreibt vor, dass beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden in diesen Gebieten die Namen und Nationalitäten der betroffenen Parteien im Voraus mitgeteilt werden müssen. Nicht alle Immobilientransaktionen fallen unter diese Verordnung, aber es handelt sich um eine begrenzte Regelung, die darauf abzielt, eine die nationale Sicherheit gefährdende Landnutzung zu verhindern.