In den letzten Jahren hat der Tokioter Immobilienmarkt die größte Aufmerksamkeit von wohlhabenden asiatischen und anderen ausländischen Investoren auf sich gezogen. Tokio, das einst in der ganzen Welt als "Herzstück der japanischen Wirtschaft" bekannt war, wird nun unter neuen Wertmaßstäben als "internationales Investitionsziel" neu bewertet. Rückenwind durch den schwachen Yen und groß angelegte Sanierungsprojekte, die die Attraktivität der Stadt drastisch erhöht haben. Das komplexe Zusammenspiel dieser Faktoren bedeutet, dass Immobilien in Tokio allmählich nicht mehr nur als Wohnort, sondern auch als wichtiger Bestandteil eines Portfolios zum Schutz und zur Vermehrung von Vermögenswerten angesehen werden.
Basierend auf den Erkenntnissen, die wir als INA & Associates KK im täglichen Kontakt mit Investoren aus aller Welt gewonnen haben, erklärt dieser Artikel, warum Tokio-Immobilien heute so viel Aufmerksamkeit auf sich ziehen - aus professioneller Sicht und auf eine Weise, die für den Durchschnittsverbraucher leicht verständlich ist. Wir hoffen, dass wir Ihnen durch die Vermittlung objektiver Fakten, die auf Daten und der realen Atmosphäre vor Ort beruhen, bei Ihrem Vermögensaufbau helfen können.
Es gibt mehr als einen Grund, warum wohlhabende Asiaten in Immobilien in Tokio investieren. Es ist eine Kombination aus mehreren Faktoren, einschließlich politischer Stabilität und kultureller Anziehungskraft, ganz zu schweigen von wirtschaftlichen Erwägungen. Im Folgenden gehen wir auf vier der Hauptgründe ein.
Einer der wichtigsten Aspekte für ausländische Investoren ist die Stabilität des Investitionsziels. In dieser Hinsicht genießt Japan einen der besten Ruf in der Welt. Seit fast 80 Jahren, seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs, verfügt das Land über ein stabiles politisches System und eine liberale Wirtschaft, ohne dass es zu größeren politischen Umwälzungen oder sozialen Unruhen gekommen wäre. Dies macht es für wohlhabende Privatpersonen, die das Länderrisiko ihres Landes absichern wollen, sehr attraktiv.
Darüber hinaus ist anzumerken, dass das japanische Eigentumssystem die Eigentumsrechte anerkennt. In einigen Ländern ist Grund und Boden Staatseigentum, und in vielen Fällen können Ausländer und sogar Bürger des eigenen Landes nur ein befristetes Erbpachtrecht erwerben. In Japan hingegen können selbst Ausländer dauerhaftes Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erwerben, und ihre Rechte sind durch ein solides Registrierungssystem rechtlich geschützt. Diese Gewissheit des Vermögensschutzes kommt den Bedürfnissen wohlhabender Ausländer entgegen, die ein sicheres Investitionsumfeld suchen.
Viele Menschen haben vielleicht die Vorstellung, dass Immobilien in Tokio teuer sind, aber aus internationaler Sicht ergibt sich ein ganz anderes Bild. In der nachstehenden Tabelle werden die Preise für Luxusimmobilien in den wichtigsten Städten der Welt verglichen, wobei Tokio auf Platz 100 liegt.
| Name der Stadt | Preisindex | Vergleich mit Tokio |
|---|---|---|
| Hongkong | 263.5 | Etwa das 2,6-fache von Tokio |
| London | 205.2 | Ca. 2,1 mal größer als Tokio |
| Schanghai | 162.0 | Ca. 1,6-mal größer als Tokio |
| Tokio | 100 | Standard |
Quelle: Japan Real Estate Institute, Internationaler Immobilienpreis-Mietindex (April 2025).
Wie man sieht, sind die Immobilienpreise in Tokio im Vergleich zu Städten wie Hongkong und London weniger als halb so hoch wie in diesen Städten, was darauf hindeutet, dass sie deutlich unterbewertet sind. Dieser Preisunterschied bedeutet, dass es für Investoren "viel Spielraum für künftige Preissteigerungen" gibt, was die Stadt zu einem wichtigen Investitionsanreiz macht.
Die derzeitige Abwertung des Yen bietet ausländischen Anlegern eine hervorragende Gelegenheit, japanische Vermögenswerte mit einem Preisnachlass zu erwerben. So kann beispielsweise eine Immobilie, die bei einem Kurs von 100 Yen pro Dollar 100 Millionen Yen gekostet hat, jetzt bei einem Kurs von 150 Yen pro Dollar für etwa 670.000 USD erworben werden. Mit anderen Worten: In US-Dollar ausgedrückt, kann die gleiche Immobilie für zwei Drittel des Preises erworben werden.
Aufgrund der Auswirkungen des schwachen Yen werden Immobilien in erstklassigen Lagen in Stadtzentren, die früher unerschwinglich waren, zu realistischen Investitionszielen für wohlhabende ausländische Investoren. Tatsächlich zeigen die Daten, dass etwa die Hälfte aller hochwertigen Immobilien in Stadtzentren, die 200 Millionen Yen oder mehr kosten, von Ausländern gekauft werden, was darauf hindeutet, dass der schwache Yen ihre Kaufkraft stark fördert.
Investitionen werden nicht nur durch wirtschaftliche Rationalität bestimmt. Insbesondere bei Vermögenswerten, die an einem "Ort" verwurzelt sind, wie z. B. Immobilien, ist auch die Verbundenheit mit der Kultur und dem Lebensstil des Landes ein wichtiger Faktor. Die japanische Animation, das Essen und die traditionelle Kultur werden in der ganzen Welt hoch geschätzt, und viele wohlhabende Menschen möchten Vermögenswerte in solchen "Traumländern" besitzen.
Auch die geografische Nähe ist ein großer Vorteil, insbesondere für asiatische Investoren. Von Taiwan und Hongkong aus kann Tokio beispielsweise in wenigen Flugstunden erreicht werden. Die Entfernung, die im Falle von Problemen eine sofortige Eile ermöglicht, führt zu einem Gefühl der physischen Sicherheit, das die Hürden für Immobilieninvestitionen erheblich senkt.
Die Tatsache, dass ausländische Investitionen zunehmen, geht aus verschiedenen Daten klar hervor: Laut der Ausgabe 2025 des Land White Paper erreichte der Wert der Immobilienkäufe durch ausländische Investoren im Jahr 2024 939,7 Milliarden Yen, was einem Anstieg von rund 63 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Ihre Präsenz auf dem Markt für hochwertige Immobilien ist von besonderer Bedeutung.
Diese Daten zeigen, dass ausländische Investoren nicht mehr nur eine kleine Nische auf dem Tokioter Immobilienmarkt darstellen, sondern zu den wichtigsten Marktteilnehmern gehören. Dieser Trend wird sich unserer Analyse zufolge wahrscheinlich auch in Zukunft fortsetzen.
Die laufenden groß angelegten Sanierungsprojekte sind ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienwerte in Tokio. Dabei werden nicht nur alte Gebäude erneuert, sondern auch neue Geschäftsstandorte und attraktiver Wohnraum geschaffen, was die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Stadt erheblich steigert. Hier sind einige Projekte von besonderem Interesse für das Jahr 2025 und darüber hinaus.
| Name des Projekts | Gebiet | Wesentliche Merkmale | Fertigstellung (geplant) |
|---|---|---|---|
| Takanawa Gateway Stadt | Shinagawa, Takanawa | Direkte Anbindung an den neuen JR-Bahnhof, internationales Geschäftszentrum, Smart-City-Funktionen | 2025~. |
| Toranomon-Azabudai-Hügel | Toranomon/Azabudai | Japans höchster Wolkenkratzer, grüner Stadtkomplex, internationales Kulturzentrum | 2023 - ShibuyaSakuraStage |
| ShibuyaSakuraBühne | Shibuya Sakuragaoka | Einer der größten Büro-, Wohn- und Geschäftskomplexe in Shibuya, verbesserte Anbindung an den Bahnhof | 2024 |
| BLUEFRONTSHIBAURA | Hamamatsucho/Shibaura | Entwicklung am Wasser, Japans erstes Luxushotel, Bootsverleih | 2025~. |
Diese Projekte werden die Skyline von Tokio verändern und neue Menschenströme schaffen. Die Schaffung von "kompakten Städten" in verschiedenen Teilen des Stadtzentrums, in denen Büros, Geschäftseinrichtungen, Hotels, Wohnungen und sogar kulturelle Einrichtungen konzentriert sind, wird zu einem äußerst bequemen Lebensstil führen, bei dem Arbeit und Wohnen in unmittelbarer Nähe liegen. Die Ausgereiftheit dieser städtischen Funktionen wird ein wichtiger Faktor sein, der die Immobilienwerte langfristig in die Höhe treibt.
Wie dieser Artikel gezeigt hat, ist der aktuelle Tokioter Immobilienmarkt ein einzigartig attraktives Investitionsumfeld für wohlhabende asiatische und andere internationale Investoren. Politische und wirtschaftliche Stabilität, ein Gefühl der Erschwinglichkeit aus internationaler Sicht, steigende Kaufkraft aufgrund des schwachen Yen und künftige Wertsteigerungen durch groß angelegte Sanierungsmaßnahmen. Unter diesen günstigen Bedingungen ist die Aufnahme von Tokio-Immobilien in Ihr Portfolio eine sinnvolle Strategie zum Schutz und Aufbau von Vermögenswerten.
Unabhängig von den günstigen Bedingungen sind Immobilieninvestitionen jedoch immer mit Risiken verbunden. Professionelles Wissen und Erfahrung bei der Auswahl von Immobilien, der Finanzplanung und der Verwaltung nach dem Kauf sind der Schlüssel zum Erfolg. Wir von INA & Associates Ltd. sind auf sehr vermögende Kunden spezialisiert und haben zahlreiche nationale und internationale Immobilientransaktionen abgewickelt. Wir können Ihnen helfen, den Wert Ihres wertvollen Vermögens zu maximieren, indem wir Ihnen die besten Lösungen anbieten, die auf Ihre individuellen Ziele und Umstände zugeschnitten sind.
Wenn Sie an einer Immobilieninvestition in Tokio interessiert sind, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren. Unser Expertenteam wird Sie auf Ihrem Weg zum Erfolg tatkräftig unterstützen.
Q1: Gibt es rechtliche Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in Japan?
A1: In Japan können Ausländer auf die gleiche Weise wie japanische Staatsbürger Eigentum an Immobilien erwerben. In einigen Fällen gibt es das wichtige Gesetz über die Landvermessung, das in bestimmten Gebieten (z. B. auf Grenzinseln und in der Nähe von Stützpunkten der Selbstverteidigungskräfte) aus Sicherheitsgründen eine vorherige Anmeldung von Grundstückstransaktionen vorschreibt, was jedoch bei Investitionen in Eigentumswohnungen im Zentrum Tokios nur selten der Fall ist. Allerdings gibt es Verpflichtungen zu erfüllen, wie z. B. Steuererklärungen nach dem Kauf, weshalb Sie sich an einen Fachmann wenden sollten.
F2: Wie sollte ich die Immobilie nach dem Kauf verwalten?
A2: Manche Leute verwalten die Immobilie selbst, aber es ist gängige Praxis, insbesondere wenn Sie im Ausland leben, diese Aufgabe an eine Mietverwaltungsfirma zu vergeben. Diese können alle komplizierten Aufgaben in Ihrem Namen übernehmen, von der Anwerbung von Mietern über die Einziehung der Miete bis hin zur Bearbeitung von Beschwerden und der Instandhaltung des Gebäudes. Auch unser Unternehmen verfügt über ein komplettes Unterstützungssystem, das vom Kauf über die Verwaltung bis hin zum Verkauf reicht.
F3: Wie wird sich die künftige Entwicklung der Zinssätze auf den Immobilienmarkt auswirken?
A3: Die Bank of Japan hat ihre Negativzinspolitik aufgehoben, aber wir sind vorerst vorsichtig, was einen deutlichen Zinsanstieg angeht. Wenn die Zinsen moderat steigen, könnte dies gewisse Auswirkungen auf das Segment der inländischen Käufer haben, die Hypotheken aufnehmen. Die direkten Auswirkungen auf wohlhabende ausländische Käufer, die häufig mit eigenen Mitteln kaufen, werden jedoch als begrenzt angesehen. Vielmehr wird auf die Möglichkeit hingewiesen, dass die Bereitschaft, in Immobilien als Sachwerte zu investieren, um sich gegen die Inflation abzusichern, weiter zunehmen könnte.