باعتبارها مدينة حضرية رائدة، تتمتع يوكوهاما بخصائص سوق جذابة للعقارات الاستثمارية. ويوفر الوصول الجيد من وسط طوكيو، وخصائص المنطقة المتنوعة ومشاريع إعادة التطوير المستمرة بيئة استثمارية مستقرة.
ومن السمات الجديرة بالملاحظة بشكل خاص في سوق الاستثمار العقاري في يوكوهاما سهولة الوصول إليها : فهي مركز للنقل مع تركيز خطوط السكك الحديدية اليابانية والسكك الحديدية الخاصة ومترو الأنفاق التابعة للبلدية، فهي مركز للتنقل إلى العمل والمدرسة ومشاهدة المعالم السياحية. بالإضافة إلى ذلك، هناك مشاريع إعادة تطوير نشطة قيد التنفيذ، بما في ذلك منطقة ميناتو ميراي، والتي من المتوقع أن تزيد من قيمة المنطقة. ومن المزايا الاستثمارية الأخرى هي جاذبية المدينة كمدينة دولية ذات تاريخ يعود إلى افتتاح الميناء.
ووفقاً لتقرير سوق العقارات في يوكوهاما لعام 2024، فإن معدل شغور المكاتب آخذ في التحسن في بعض المناطق، كما أن الإيجارات تتعافى تدريجياً. أما بالنسبة للعقارات السكنية، فإن الطلب على شقق الاستوديو، وخاصة التي تستهدف الأسر العازبة، قوي، ولا تزال العوائد أعلى قليلاً مما كانت عليه في 23 منطقة في طوكيو.
عند النظر في العقارات الاستثمارية، من المهم تقييم خصائص كل منطقة وإمكانية تطويرها في المستقبل. تقدم هذه المقالة تحليلاً لمناطق الاستثمار المناسبة في مدينة يوكوهاما وتفاصيل نصائح حول كيفية اختيار العقار دون ارتكاب أخطاء.
يُظهر سوق العقارات في يوكوهاما خصائص واتجاهات مختلفة في مناطق مختلفة. وفقًا لتقرير اتجاهات أسعار الأراضي والإيجارات والعوائد الذي نشرته مدينة يوكوهاما، فإن الوضع في المناطق التجارية الرئيسية هو كما يلي
معدل شغور المكاتب:.
اتجاهات الإيجار
عوائد الاستثمار: عوائد المعاملات في يوكوهاما آخذة في الانخفاض بشكل عام، مما يعكس الاتجاه الصعودي للمستثمرين. وهذا مؤشر على انتعاش السوق وتوقعات النمو المستقبلية.
يجري تنفيذ العديد من مشاريع إعادة التطوير الرئيسية في مدينة يوكوهاما، والتي لها تأثير كبير على قيم العقارات.
منطقة ميناتو ميراي 21: التطوير في منطقة الواجهة البحرية هو الأكثر نشاطًا، مع الاندفاع نحو تشييد المباني الشاهقة والفنادق والمرافق التجارية. سيشهد عام 2024 الانتهاء من المباني الكبيرة مثل يوكوهاما سيمفوستاج، مع توقع أن يصل العرض الجديد إلى حوالي 31,000 تسوبو. ومن المقرر أن يستمر التطوير بعد عام 2026.
منطقة محطة يوكوهاما: يجري العمل على إعادة تطوير مباني المحطة والمرافق التجارية ومباني المكاتب بهدف إنشاء مدينة تليق بـ "بوابة لمدينة دولية". تجتذب منطقة المخرج الغربي على وجه الخصوص الاهتمام باعتبارها منطقة استثمارية مناسبة للغاية، مع وجود طلب مستقر على الإيجار بسبب المستوى العالي من الراحة.
منطقة كاناي وباشاميتشي: حيث تتعايش المباني التاريخية مع المرافق الحديثة، تتطور المنطقة من حيث الوظائف التجارية والسياحية. وباعتبارها منطقة ذات تركيز عالٍ من الشركات، فهناك طلب مرتفع على العقارات للأفراد.
| المنطقة | خصائص التطوير | ملاءمة الاستثمار | العائد المتوقع |
|---|---|---|---|
| ميناتو ميراي 21 | التركيز على المشاريع الجديدة الكبيرة | مرتفع (محتمل) | 3.5% - 4.5 |
| منطقة محطة يوكوهاما | إعادة التطوير والتحسين الوظيفي | مرتفع (استقرار) | 4.0% - 5.0 |
| كاناي، باشاميتشي | التجديد الحالي والتكامل السياحي | متوسط إلى مرتفع | 4.5% - 5.5 |
| شين يوكوهاما | تعزيز عقد النقل | متوسط | 4.5% - 6.0 |
تعد منطقة ميناتو ميراي واحدة من أكثر المناطق الاستثمارية البارزة في يوكوهاما. وتتمثل نقاط الاستثمار فيها فيما يلي.
المزايا:.
نقاط يجب ملاحظتها:.
تعتبر المنطقة المحيطة بمحطة يوكوهاما منطقة يمكن توقع استقرار الطلب على الإيجار فيها.
المزايا:.
نقاط يجب ملاحظتها:.
تجمع منطقة كاناي وباشاميتشي بين جوانب منطقة المكاتب وعوامل الجذب السياحي.
المزايا:.
نقاط يجب ملاحظتها: - تختلف الإيجارات حسب الموقع داخل المنطقة.
يتميز حي كانازاوا ومنطقة هاكييجيما الواقعة قليلاً في ضواحي مدينة يوكوهاما بخصائص استثمارية مختلفة.
المزايا:.
نقاط يجب ملاحظتها:.
الخطوة الأولى في اختيار العقار الاستثماري هي تقييم خصائص المنطقة وإمكاناتها.
نقاط التقييم:.
في يوكوهاما، من المهم بشكل خاص التحقق من اتجاهات إعادة التطوير في منطقة ميناتو ميراي وحول محطة يوكوهاما. وذلك لأن عمليات إعادة التطوير هذه من المرجح أن تزيد من قيمة العقارات المحيطة بها.
مفتاح الاستثمار الناجح هو الفهم الدقيق للتوازن بين العرض والطلب على العقارات.
نقاط التحقق:.
عند اختيار عقار ما، من المهم توضيح مجموعة المستأجرين المتوقعين.
نقاط التحقق:.
يعتبر الطلب على العقارات للأشخاص غير المتزوجين مرتفعاً بشكل خاص في مدينة يوكوهاما. على الرغم من أنه من المتوقع أن ينخفض عدد السكان في سن العمل (15-64) في مدينة يوكوهاما في المستقبل، إلا أن عدد الأسر المكونة من شخص واحد آخذ في الارتفاع ومن المتوقع أن يظل الطلب على الإيجار مستقرًا.
من الضروري إجراء حسابات العائد ومحاكاة الدخل/النفقات بشكل صحيح، والتي تشكل أساس قرارات الاستثمار.
العوائد السطحية والحقيقية:.
| البند | طريقة الحساب | متوسط مدينة يوكوهاما |
|---|---|---|
| العائد السطحي | دخل الإيجار السنوي ÷ قيمة العقار × 100 | 4% - 6.5 |
| العائد الحقيقي | (دخل الإيجار السنوي - المصروفات) ÷ سعر العقار × 100 | 3.0% - 4.5 |
النقاط الرئيسية لمحاكاة الدخل/المصروفات: 1.
تختلف العائدات على شقق الاستوديو في مدينة يوكوهاما باختلاف الموقع، ولكنها تتراوح بشكل عام بين 4% و6.5% للعائدات السطحية و3.0% و4.5% للعائدات الحقيقية. قد تعاني العقارات ذات العوائد الأعلى بكثير (7% أو أكثر) من مشاكل في الموقع أو حالة المبنى، لذا يجب توخي الحذر في عمود شرق الصين.
قبل شراء عقار استثماري ما، تُعد العناية الواجبة الشاملة (التحقيق التفصيلي) خطوة مهمة في منع الأخطاء.
نقاط التحقق:.
في حالة العقارات المستعملة على وجه الخصوص، يُنصح بطلب خبير للتحقق من مقاومة المبنى للزلازل وحالة المرافق القديمة. وذلك لأن العيوب الخفية قد تظهر كتكاليف إصلاح كبيرة في وقت لاحق، حتى لو كانت تبدو جيدة في الظاهر. 6.
من أجل تأمين معدل إشغال مستقر في يوكوهاما، حيث يوجد العديد من العقارات المتنافسة، من المهم تحديد عوامل التمايز في العقار.
عوامل التمايز:.
يميل الأمن وبيئة تكنولوجيا المعلومات ومساحة التخزين إلى أن تكون ذات أهمية خاصة في العقارات المخصصة للأفراد في يوكوهاما. من خلال توفير المرافق التي تلبي هذه الاحتياجات، يمكنك تمييز عقارك عن العقارات المنافسة. 7.
شركة إدارة موثوقة أمر ضروري لنجاح الاستثمار العقاري على المدى الطويل.
معايير الاختيار:.
في سوق تنافسية مثل مدينة يوكوهاما على وجه الخصوص، يمكن أن يكون اختيار شركة إدارة على دراية بالخصائص المحلية مفيداً من حيث الحفاظ على معدلات الإشغال وتحديد الإيجارات المناسبة.
مثال: شراء عقار في موقع متميز بالقرب من منطقة إعادة التطوير في منطقة ميناتو ميراي، ولكن في الواقع تسبب مشروع بناء واسع النطاق في حدوث مشاكل ضوضاء طويلة الأمد، مما جعل من الصعب تأمين مستأجرين.
الحل البديل:.
مثال: حالة تم فيها شراء عقار فقط على أساس عائده السطحي المرتفع، ولكن في الواقع كان العقار قديمًا وتكاليف الإصلاح مرتفعة، وكانت فترة الشغور أطول من المتوقع، مما أدى إلى تدفق نقدي سلبي.
الحل البديل:.
مثال: حالة تم فيها شراء عقار كبير موجه للعائلات، ولكن بسبب عدم تطابقه مع خصائص المنطقة التي تضم العديد من الأشخاص العزاب، كان من الصعب تأمين مستأجرين وكان لا بد من تخفيض الإيجارات بشكل كبير.
الحل البديل:.
مثال: قام أحد المستأجرين بشراء عقار مستعمل بناءً على مظهره وسعره المنخفض، ولكن بعد الانتقال إليه، تم اكتشاف مشاكل في العزل وعازل الصوت، مما أدى إلى شكاوى عديدة من المستأجرين. أدى ذلك إلى عمليات إخلاء مبكرة وفقدان السمعة.
الحل البديل:.
دراسة حالة: حالة تم فيها اختيار شركة إدارة فقط على أساس انخفاض رسوم الإدارة، لكن سمعة الشركة تضررت بسبب عدم كفاية العلاقات مع المستأجرين، مما أدى إلى ارتفاع معدلات الشغور وانخفاض الإيجارات.
الحل:.
النقاط التالية ذات أهمية خاصة للاستثمار العقاري الناجح في يوكوهاما
افهم خصائص المنطقة افهم خصائص وإمكانات كل منطقة في يوكوهاما واختر المنطقة التي تناسب أهدافك الاستثمارية على أفضل وجه.
تحليل التوازن بين العرض والطلب اختر المناطق والعقارات التي يمكن توقع استقرار الطلب فيها بناءً على معدلات الشغور الحالية وخطط العرض المستقبلية
توضيح الفئات المستهدفة توضيح أهداف المستأجرين واختيار العقارات التي تلبي احتياجاتهم وتجديدها.
التخطيط المناسب للدخل والنفقات اتخاذ قرارات الاستثمار مع التركيز على العوائد الحقيقية والتدفق النقدي طويل الأجل، وليس فقط العوائد السطحية
العناية الواجبة الشاملة إجراء تحقيق تفصيلي للعقار من النواحي القانونية والمادية والاقتصادية لاكتشاف المخاطر الخفية
استراتيجية التمايز توضيح نقاط التمايز عن العقارات المنافسة والحفاظ على معدلات إشغال مستقرة وإيجارات معقولة
إنشاء نظام إدارة الحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل وتحسينها من خلال العمل مع شركة إدارة موثوقة للغاية تتمتع بمعرفة شاملة بالخصائص المحلية .
يعد سوق الاستثمار العقاري في يوكوهاما وجهة استثمارية جذابة إذا تم اختيار العقارات المناسبة، حيث أن العوائد أعلى قليلاً من العوائد في 23 جناحاً في طوكيو ومن المتوقع أن تؤدي إعادة التطوير إلى زيادة القيم في المستقبل. وعلى وجه الخصوص، هناك حالياً العديد من خطط إعادة التطوير قيد التنفيذ لعام 2024 وما بعده، مما يلفت الانتباه إلى إمكانات السوق المستقبلية.
لتجنب الوقوع في الأخطاء والحصول على دخل ثابت، من المهم اتخاذ قرار شامل بناءً على النقاط الموضحة في هذا المقال، وليس فقط على "الرخص" أو "المظهر الجيد". بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يتم الاستثمار العقاري من منظور طويل الأجل فقط، وأن استراتيجية الاستثمار التي تركز على التدفق النقدي الثابت، بدلاً من السعي لتحقيق مكاسب سعرية قصيرة الأجل، هي طريق النجاح.
ج: تعتمد أفضل منطقة على أهدافك الاستثمارية . نوصي بمنطقة محطة يوكوهاما للحصول على دخل مستقر، ومنطقة ميناتوميراي لنمو قيمة الأصول في المستقبل، ومنطقتي كاناي وباشاميتشي للحصول على عائد مرتفع مع استثمار أولي منخفض. في جميع المناطق، تميل العقارات القريبة من المحطات إلى ارتفاع الطلب عليها وانخفاض مخاطر الشغور.
ج: بالنظر إلى الاستثمار الأولي والوقت والجهد المطلوبين للتشغيل، فإن ملكية الوحدات السكنية (خاصة شقق الاستوديو القريبة من المحطات) هي استثمار أسهل للبدء به في يوكوهاما. وتبلغ العوائد السطحية حوالي 4-5% للشقق السكنية و5-7% للمباني الفردية، ولكن المباني الفردية تتطلب خبرة من حيث الجهد الإداري وتنويع المخاطر. يبدأ المستثمرون المبتدئون عادةً بالوحدات السكنية وينتقلون إلى منازل الأسرة الواحدة بعد اكتساب الخبرة.
ج: كلاهما له مزايا وعيوب. فالعقارات المبنية حديثاً تتميز بتكاليف إصلاح أولية أقل ويسهل تأمين مستأجرين لها، ولكنها أغلى ثمناً وتوفر عائدات أقل. تميل العقارات المستعملة إلى أن تكون رخيصة نسبيًا وذات عوائد أعلى، ولكن من المهم تقييم تكاليف الإصلاح ومخاطر الشغور. إذا كنت مبتدئاً، فإن المباني الجديدة أسهل في إدارتها، وإذا كنت من ذوي الخبرة ولديك خبرة في مجال العقارات، فإن العقارات المستعملة ذات العوائد المرتفعة ربما تكون مناسبة.
ج: تتمثل الاختلافات الرئيسية في (1) أسعار العقارات (يوكوهاما تميل إلى أن تكون أرخص بنسبة 20-30% من أجنحة طوكيو ال 23)، (2) العوائد (يوكوهاما تميل إلى أن تكون أعلى بنسبة 0.2-0.5%)، (3) مستويات الإيجار (أجنحة طوكيو ال 23 أعلى) و (4) الإمكانيات (يوكوهاما لديها مساحة أكبر للتطوير من خلال إعادة التطوير). من المستحسن أن تختار حسب ميزانيتك الاستثمارية والعوامل المهمة بالنسبة لك.
ج: في مدينة يوكوهاما، يميل الطلب على الإيجارات في مدينة يوكوهاما إلى أن يكون الطلب على الإيجار ضعيفًا بشكل خاص في المناطق التي بها العديد من التلال والعقارات التي تبعد أكثر من 15 دقيقة سيرًا على الأقدام من المحطة. وبالإضافة إلى ذلك، فإن بعض المناطق الواقعة على الواجهة البحرية معرضة لخطر أمواج تسونامي وعرام العواصف، في حين أن المناطق الجبلية معرضة لخطر الانهيارات الأرضية، لذلك من الضروري التحقق من خرائط المخاطر. علاوة على ذلك، قد تفقد العقارات القريبة من المصانع أو خطوط السكك الحديدية قدرتها التنافسية بسبب مشاكل الضوضاء. من المهم أخذ عوامل الخطر هذه في الاعتبار عند اختيار الموقع.