يعد مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما مينامي شرق منطقة المخرج 1 (اسم مؤقت) محور اهتمام خاص في مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة محطة يوكوهاما من الفئة 1، وهو مشروع إعادة تطوير واسع النطاق يسمى "إكسسايت يوكوهاما 22"، والذي يهدف إلى إنشاء تطوير حضري مناسب لبوابة مدينة دولية في منطقة محطة يوكوهاما. هذا المشروع الذي سيشهد بناء مجمع شاهق الارتفاع بطول 231 متراً في المنطقة بما في ذلك مكتب بريد يوكوهاما المركزي، ومن المتوقع أن يكون معلماً جديداً ليوكوهاما وحالة نموذجية للوظائف الحضرية المستقبلية. ما هو تأثير هذا المشروع على قيم الأصول والظروف المعيشية للمستثمرين العقاريين ومالكي العقارات المحيطة وجميع سكان يوكوهاما؟
في هذا المقال، تقدم شركة INA & Associates Ltd، بصفتها خبيرًا عقاريًا، نظرة عامة كاملة عن مشروع إعادة تطوير منطقة الخروج الشرقي لمحطة يوكوهاما مينامي شرق يوكوهاما بطريقة سهلة الفهم لعامة الناس. نحن نقدم تحليلاً متعدد الأوجه بناءً على أحدث المعلومات ونجيب على جميع أسئلتك، بدءًا من نظرة عامة على المشروع إلى هيكل مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول وتأثيره على سوق العقارات المحيطة. نأمل أن تساعدك هذه المقالة في اتخاذ قراراتك العقارية.
هذا مشروع في غاية الأهمية يهدف إلى خلق حيوية جديدة وتنافسية دولية في المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما، عقدة النقل في يوكوهاما. دعونا نلقي نظرة فاحصة على التفاصيل المحددة للمشروع.
يغطي المشروع مساحة تقارب 1.3 هكتار، بما في ذلك مكتب بريد يوكوهاما المركزي، الواقع في تاكاشيما 2 تشوم، نيشي كو، يوكوهاما. وكيان المشروع هو الجمعية التحضيرية لإعادة التطوير الحضري لمنطقة المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما مينامي الشرقية، والتي تتكون من ملاك الأراضي ويرأسها أكيرا نونامي، رئيس شركة ساكيو-كين. وتشارك في المشروع الشركات التي دعمت تطوير يوكوهاما مثل مجموعة بريد اليابان وشركة شرق اليابان للسكك الحديدية (JR East) وشركة كيهين للسكك الحديدية الكهربائية السريعة (كيكيو)، ويعمل القطاعان العام والخاص معاً لإنشاء تطوير حضري مناسب لبوابة مدينة يوكوهاما العالمية.
يتمثل محور المشروع في مجمع ناطحة سحاب بارتفاع 231 متراً و45 طابقاً فوق الأرض وثلاثة طوابق تحت الأرض، وتبلغ المساحة الإجمالية للطوابق 215,000 متر مربع. سيضم المبنى مكاتب عالية الأداء لدعم أنشطة الشركات الدولية، وفندقاً وشققاً فندقية للإقامة عالية الجودة، ومرافق تجارية تقدم تجارب استهلاكية جديدة. والجدير بالذكر أنه من المخطط إنشاء موقع لإقلاع وهبوط "السيارات الطائرة" (Vertiport) على السطح. وتُعد هذه محاولة مبكرة لإدخال الجيل التالي من البنية التحتية للنقل ولديها القدرة على تحسين إمكانية الوصول بشكل كبير من الوجهات المحلية والدولية.
| البند | المخطط التفصيلي |
|---|---|
| اسم المشروع | （مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 لمحطة يوكوهاما مينامي شرق منطقة الخروج الشرقية لمحطة يوكوهاما (اسم مؤقت) |
| الموقع | أجزاء من 14 و15 و16 تاكاشيما 2، نيشي كو، يوكوهاما |
| مالك المشروع | الجمعية التحضيرية لإعادة التطوير الحضري لمنطقة المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما مينامي شرق يوكوهاما |
| مساحة الموقع | حوالي 13,000 م2 |
| إجمالي مساحة الطابق | حوالي 215,000 م2 |
| ارتفاع المبنى | 231 م تقريباً |
| عدد الطوابق | 45 فوق الأرضي، 3 طوابق سفلية |
| الاستخدامات الرئيسية | مكاتب، وفندق، وشقق مخدومة، ومرافق بيع بالتجزئة، وفيرتيبورت |
المشروع هو مشروع كبير ذو منظور طويل الأجل: ستبدأ إجراءات تقييم الأثر البيئي في نوفمبر 2025، ومن المقرر أن تبدأ أعمال البناء في السنة المالية 2028. ومن المقرر أن تكتمل أعمال التشييد الشاملة في عام 2037، وسوف يغير المشهد العام لمدينة يوكوهاما بشكل كبير على مدار العقد القادم أو نحو ذلك.
| السنة/الشهر | المحتويات |
|---|---|
| نوفمبر 2025. | منهجية تقييم الأثر البيئي بدء التفتيش العام |
| 2028 (مخطط له) | بدء أعمال البناء الشاملة |
| السنة المالية 2032 (مخطط لها) | بدء أعمال الإنشاءات الجديدة |
| السنة المالية 2037 (مخطط لها) | الانتهاء من أعمال الإنشاءات وبدء الاستخدام |
مشروع إعادة تطوير المناطق الحضرية من النوع الأول المعتمد في هذا المشروع هو طريقة تستند إلى قانون إعادة التطوير الحضري وهو آلية فعالة لتحقيق تجديد الوظائف الحضرية والاستخدام المتقدم للأراضي مع تعديل علاقات الحقوق المعقدة. من المهم جدًا لمالكي العقارات والمستثمرين المحتملين فهم فوائده.
إن مشاريع إعادة تطوير المناطق الحضرية هي مشاريع في المناطق الحضرية التي تعاني من مشاكل مثل التركيز العالي للمباني الخشبية المتهالكة أو نقص المرافق العامة، حيث يتم تجميع استخدام الأراضي وإعادة بنائها في مبانٍ مقاومة للحريق وتوفير المرافق العامة بطريقة متكاملة. على وجه الخصوص، يتميز النوع الأول باستخدام طريقة تحويل الحقوق. وهي طريقة يتم بموجبها استبدال الحقوق في الأرض والمباني (حقوق الملكية، وحقوق الإيجار، وحقوق الإيجار، وحقوق الإيجار، وما إلى ذلك) قبل المشروع بطوابق المبنى الجديد الذي سيتم الانتهاء منه بعد المشروع (طوابق الحقوق)، بما يتناسب مع قيم أصول كل منها. يتيح ذلك لملاك الأراضي التمتع بمزايا إعادة التطوير دون الحاجة إلى مغادرة المنطقة.
تبدأ عملية المشروع بإنشاء "جمعية تحضيرية لإعادة التطوير" من قبل ملاك الأراضي. وهنا يتم وضع إطار خطة المشروع في صيغتها النهائية، وبعد صدور قرار التخطيط الحضري، يتم إنشاء "جمعية إعادة تطوير المنطقة الحضرية" الرسمية ويبدأ المشروع بشكل جدي.
هناك العديد من المزايا للمشاركة في مشروع إعادة التطوير كصاحب حق. وتتجاوز هذه المزايا مجرد زيادة قيمة الأصول وتؤدي إلى إدارة مستقرة طويلة الأجل.
| المزايا | تفاصيل محددة |
|---|---|
| زيادة قيمة الأصول | تزداد قيمة الأصول بشكل كبير مع تحويل المباني القديمة إلى مبانٍ حديثة مزودة بأحدث ميزات الوقاية من الزلازل والكوارث. |
| الحفاظ على الحقوق | يتم الاحتفاظ بالحقوق بعد المشروع في شكل ملكية مجزأة للمبنى الجديد من خلال طريقة تحويل الحقوق، ويمكن توقع دخل إيجار مستقر. |
| المزايا الضريبية | تتوفر العديد من الحوافز الضريبية، مثل تأجيل ضريبة دخل التحويل، وتخفيض أو إعفاء من ضريبة الأملاك وضريبة تخطيط المدن، وما إلى ذلك، فيما يتعلق بتحويل الحقوق. |
| تخفيف نسبة المساحة الأرضية | في حالة استيفاء شروط معينة، يمكن تطبيق زيادة في نسبة المساحة الطابقية المنصوص عليها في التخطيط العمراني وتأمين المزيد من المساحة الطابقية. |
| استخدام الإعانات | تتوفر الإعانات الحكومية الوطنية والمحلية لجزء من تكاليف المشروع، مما قد يخفف العبء على الأفراد. |
تعتبر مشاريع إعادة التطوير الحضري استثماراً جذاباً للغاية للمستثمرين العقاريين وكذلك أصحاب الحقوق المباشرة. فالعقارات في مناطق إعادة التطوير وما حولها تتمتع بإمكانيات كبيرة لارتفاع قيمتها في المستقبل.
ستعمل إعادة التطوير على تحسين البنية التحتية والراحة. سيؤدي إنشاء مسطحات للمشاة وساحات مرورية متصلة مباشرة بالمحطات إلى جذب تدفق الناس وزيادة ربحية عقارات التجزئة. وبالإضافة إلى ذلك، سيجدد التصميم التقدمي للمباني صورة العلامة التجارية للمنطقة بأكملها، مما يعزز سمعتها كمكان مرغوب فيه للعيش والعمل ويزيد من استقرار الطلب على الإيجار. وعلاوة على ذلك، فإن المباني المشيدة بأحدث التقنيات تتسم بمقاومة الكوارث والأمان الشديد، مما يؤدي إلى الحد من مخاطر الكوارث الطبيعية، وهو أمر مفيد أيضاً من منظور الحفاظ على الأصول على المدى الطويل. ويتمثل التأثير المشترك لهذه العوامل في تحفيز الطلب على الاستثمار، مما يؤدي بدوره إلى ارتفاع أسعار العقارات.
من المهم النظر إلى إعادة تطوير منطقة المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما مينامي إيست، ليس كمشروع مستقل بذاته، ولكن كجزء من مشروع إكسايت يوكوهاما 22، وهو خطة تطوير حضري كبرى ستزيد من قيمة محطة يوكوهاما ككل. إن أوجه التآزر الناتجة عن المشاريع المتعددة التي تعمل معًا لها تأثير لا يُقاس على قيمة العقارات.
مشروع "إكسايت يوكوهاما 22" هو عبارة عن دليل إرشادي شامل للتنمية الحضرية لمنطقة محطة يوكوهاما تم وضعه في عام 2009. وقد تم وضع محطة يوكوهاما باعتبارها "البوابة إلى مدينة عالمية"، وتنقسم المنطقة المحيطة بالمحطة إلى سبع مناطق، مع تحديد أهداف التنمية وفقاً لخصائص كل منها. واستناداً إلى هذه الخطة، تم تنفيذ عدد من مشاريع إعادة التطوير حتى الآن، مما أدى إلى تحسين وظائف محطة يوكوهاما وجاذبيتها بشكل مطرد.
| تصنيف المنطقة | الرؤية المستقبلية (الأدوار الرئيسية المحددة في الخطة) |
|---|---|
| المنطقة المركزية | البوابة التي تربط يوكوهاما ببقية العالم (تعزيز وظائف المحطة والضيافة) |
| منطقة مينامي سايواي | مركز صاخب للتجارة والثقافة والترفيه |
| منطقة كيتاسايواي | منطقة أعمال تتركز فيها الشركات المتنامية |
| منطقة تسورويا-تشو | مركز مختلط للتفاعل والسكن والإقامة والإقامة. |
| منطقة يوكوهاما بورتسايد | منطقة سكنية حضرية ذات طابع فني وتصميمي |
| منطقة تاكاشيما | مجمّع حضري متعدد الوظائف يضم أعمالاً تجارية وفنادق وفنادق وغيرها. |
| منطقة هيرانوما | مركز سكني وتجاري مع سهولة الوصول إلى كل من المحطة و MM21 |
بالإضافة إلى منطقة مخرج مينامي الشرقي، يجري حالياً تنفيذ العديد من مشاريع إعادة التطوير الكبيرة الأخرى في نفس الوقت في منطقة محطة يوكوهاما. ستتعزز إمكانات منطقة محطة يوكوهاما ككل بشكل كبير إذا عملت هذه المشاريع معًا وأضافت قيمة مضافة إلى بعضها البعض.
| المناطق | المشروع الرئيسي | المخطط التفصيلي |
|---|---|---|
| منطقة مينامي سايواي | مشروع إعادة الإعمار المشترك لمنطقة يوكوهاما مينامي سايواي في يوكوهاما | مجمع متعدد الاستخدامات يتألف من مبنى سيو يوكوهاما التجاري والسكني، مع افتتاح المبنى التجاري في ديسمبر 2023. |
| حي كيتاسايواي | إعادة تطوير واحة المحطة | يجري النظر في بناء مجمع شاهق الارتفاع بالتزامن مع خطة إعادة تطوير منطقة مكتب البريد المركزي في يوكوهاما. |
| منطقة تسورويا-تشو | واجهة يوكوهاما | برج مجمع سكني وفندقي وتجاري مكون من 43 طابقاً، على أن يبدأ الإشغال في ربيع 2024. |
| منطقة تاكاشيما (MM21) | مشروع هاربور إيدج | مجمع يضم فندقاً فاخراً وحوض أسماك رقمي في قلبه، ومن المقرر الانتهاء منه في عام 2028. |
| حي تاكاشيما (MM21) | مشروع لينكاج تيراس | مشروع تطوير متعدد الاستخدامات على نطاق واسع يضم مكاتب وفندقاً ومدرسة مهنية وما إلى ذلك، ومن المقرر الانتهاء من بنائه في عام 2028 فصاعداً. |
مع اقتراب اكتمال هذه المشاريع المتعددة واسعة النطاق، سيخضع سوق العقارات حول محطة يوكوهاما لتغييرات كبيرة. في الواقع، بدأت توقعات إعادة التطوير تنعكس بالفعل على الأسعار، حيث سجلت الأسعار الرسمية للأراضي في يوكوهاما لعام 2025 زيادة بنسبة 9.84% على أساس سنوي في حي نيشي. إن التوسع في البنية التحتية للنقل، والزيادة في عدد السكان العاملين والاجتماعيين بسبب تركز المرافق المكتبية والتجارية، وتعزيز وظائف الاجتماعات والحوافز والمؤتمرات والمعارض لجذب الفعاليات الدولية، هي عوامل قوية في ترسيخ قيمة العلامة التجارية للمنطقة بأكملها وتعزيز قيم الأصول العقارية على المدى الطويل.
بناءً على التعليق السابق، يقدم هذا القسم تحليلاً أكثر تعمقاً لاتجاهات السوق والإمكانات المستقبلية للمنطقة المحيطة بمحطة يوكوهاما من منظور الاستثمار العقاري.
حافظ سوق العقارات في يوكوهاما على طلب قوي، مدعوماً بسهولة الوصول إلى وسط المدينة وعلامتها التجارية الحضرية الفريدة. على وجه الخصوص، ارتفعت أسعار الأراضي بشكل ملحوظ في مناطق إعادة التطوير مثل منطقة ميناتو ميراي 21 ومنطقة محطة يوكوهاما: وفقًا لمسح أسعار الأراضي لعام 2025، بلغ متوسط سعر الأراضي السكنية في يوكوهاما ككل 257,000 ين للمتر المربع، مع تسجيل الأراضي التجارية أيضًا معدل زيادة مرتفع يزيد عن 7% مقارنة بالعام السابق. وهذا دليل على أن التوقعات بشأن إمكانات إعادة التطوير المستقبلية تدفع بقوة ليس فقط الطلب الفعلي ولكن أيضًا الطلب الاستثماري.
| المساحة | أسعار الأراضي في عام 2024 (ين/م²) | أسعار الأراضي في عام 2025 (ين/م²) | معدل التغير |
|---|---|---|---|
| حي نيشي، يوكوهاما (متوسط الأراضي التجارية) | 2,890,000 | 3,170,000 | +9.69% (%) |
| ناكا كو، يوكوهاما (متوسط المنطقة التجارية) | 1,850,000 | 1,980,000 | +7.03% مدينة يوكوهاما، حي كاناغاوا (متوسط الأراضي التجارية) |
| حي كاناغاوا، يوكوهاما (متوسط المنطقة التجارية) | 880,000 | 940,000 | +6.82% (متوسط الأراضي التجارية) |
| مدينة يوكوهاما ككل (متوسط المساحة السكنية) | 245,800 | 257,000 | +4.56% (ملاحظة: الأرقام أعلاه هي متوسطات وتختلف عن أسعار المعاملات الفعلية. |
(ملاحظة: الأرقام المذكورة أعلاه هي متوسطات وتختلف عن أسعار المعاملات الفعلية.
هناك سلسلة من المشاريع، بما في ذلك مشروع إعادة تطوير منطقة المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما مينامي الشرقية، لها مجموعة واسعة من التأثيرات الإيجابية على قيم العقارات. ستؤدي التحسينات الجذرية للبنية التحتية للنقل إلى تسهيل حركة الناس وتؤدي مباشرة إلى تنشيط الأعمال والتجارة. ستجذب الوظائف المعززة لمراكز المؤتمرات والمعارض والمؤتمرات والمعارض الدولية المزيد من رجال الأعمال والسياح من الداخل والخارج، مما يزيد الطلب على الفنادق والشقق الفندقية. علاوة على ذلك، تتيح وظائف الوقاية من الكوارث المعززة استمرارية الأعمال في حالة وقوع كارثة، وهو عامل مهم في اختيار الموقع بالنسبة للشركات. ومن شأن الجمع بين هذه العوامل أن يرسخ منطقة محطة يوكوهاما كعلامة تجارية فريدة من نوعها، ومن المتوقع أن يؤدي إلى زيادة مستدامة في قيمة العقارات.
عند التفكير في الاستثمار العقاري في المنطقة المحيطة بمحطة يوكوهاما، هناك العديد من النقاط المهمة التي يجب وضعها في الاعتبار. أولاً، إن مشاريع إعادة التطوير هذه هي مشاريع طويلة الأجل ستستمر حتى أواخر عام 2030. فبدلاً من القلق بشأن تقلبات الأسعار على المدى القصير، من الضروري إلقاء نظرة طويلة الأجل على كيفية تشكيل قيم الأصول مع خضوع الهيكل الحضري ليوكوهاما لعملية تحول كبيرة.
بالإضافة إلى ذلك، فإن تركز المباني المكتبية والتجارية يخلق طلباً مستقراً على الإيجار. وعلى وجه الخصوص، يمكن توقع مجموعة واسعة من الطلب على العقارات السكنية في المناطق التي تجمع بين سهولة النقل والمعيشة من العزاب والعائلات. من ناحية أخرى، هناك عوامل خطر مثل الضوضاء والقيود المرورية خلال فترة البناء والتغيرات في الوضع الاقتصادي العام في اليابان. مفتاح النجاح هو الفهم الكامل لهذه المخاطر واتخاذ قرارات استثمارية دقيقة بناءً على مشورة الخبراء.
قدم هذا المقال لمحة عامة عن مشروع إعادة التطوير الحضري الكبير الجاري تنفيذه حول محطة يوكوهاما، والذي يتمحور حول مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمحطة يوكوهاما مينامي إيست إكستراكتشر إيست (اسم مؤقت)، وتأثيره على سوق العقارات.
لا يقتصر مشروع إعادة التطوير هذا على إعادة بناء المباني فحسب، بل يتضمن عناصر مهمة ستشكل مستقبل المدينة، مثل ابتكار البنية التحتية للنقل وتعزيز القدرة التنافسية الدولية وتحسين وظائف الوقاية من الكوارث. وعلى وجه الخصوص، تُعد مشاريع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول باستخدام طريقة تحويل الحقوق وسيلة فعالة لتعظيم قيمة المدينة بأكملها مع حماية حقوق ملاك الأراضي. إن أوجه التآزر التي تم إنشاؤها من خلال التعاون بين العديد من المشاريع في إطار مفهوم "إكسسايت يوكوهاما 22" ستعزز قيمة العقارات حول محطة يوكوهاما لفترة طويلة قادمة.
الاستثمار العقاري هو استثمار في المستقبل. وتتعزز قيمته مع نمو المدينة. يمكن أن يكون اللحاق بموجة التغيير الكبير الذي يوشك أن يبدأ في يوكوهاما، وهي مدينة ذات إمكانات كبيرة، فرصة فريدة لبناء أصولك.
تلتزم شركة INA&Asociates K.K. بمساعدتك على خلق مستقبل مزدهر من خلال الاستثمار في رأس المال البشري للعقارات، مع البقاء على مقربة من أهداف كل عميل من عملائنا. يرجى عدم التردد في الاتصال بنا للحصول على المشورة بشأن العقارات في منطقة محطة يوكوهاما أو أي مشاكل عقارية أخرى قد تواجهك. يعدك خبراؤنا بأن يكونوا أفضل شريك لك.
س1: س1: متى سيتم الانتهاء من مشروع إعادة تطوير منطقة المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما مينامي في محطة يوكوهاما؟
ج1: من المقرر الانتهاء من المشروع بشكل عام في عام 2037. ومع ذلك، قد يتغير ذلك اعتمادًا على التقدم المحرز في البناء.
س2: ما هو مشروع إعادة تطوير المنطقة الحضرية من النوع 1؟
ج2: هي مشاريع لتحسين المناطق الحضرية القديمة وفقاً لقانون إعادة التطوير الحضري. وعلى وجه الخصوص، يتميز النوع الأول باستخدام "طريقة تحويل الحقوق"، حيث يتم استبدال حقوق مالك الأرض في الأرض والمباني بالأرضيات (طوابق الحقوق) للمبنى المكتمل حديثاً بما يتناسب مع قيمة أصولها.
س3: إلى أي مدى ارتفعت قيمة العقارات في المنطقة المحيطة؟
ج3: شهدت الأراضي التجارية في الحي الغربي في يوكوهاما زيادة ملحوظة في الأسعار بسبب توقعات إعادة التطوير، حيث سجلت الأسعار الرسمية للأراضي في عام 2025 زيادة سنوية بنسبة 9.84% على أساس سنوي. ومن المتوقع أن يستمر النمو المطرد في المستقبل مع تقدم المشاريع.
س4: ما هو موقع إقلاع وهبوط السيارات الطائرة (Vertiport)؟
ج4: موقع الإقلاع والهبوط (Vertiport) هو مرفق لإقلاع وهبوط المركبات الكهربائية العمودية للإقلاع والهبوط (eVTOLs)، والمعروفة باسم "السيارات الطائرة". ومن المتوقع أن تكون الجيل التالي من أنظمة النقل الحضري، مع إمكانية اختصار الوصول إلى مراكز المدن والمطارات بشكل كبير.
س5: ما الذي يجب أن أكون على دراية به عند التفكير في الاستثمار العقاري؟
ج5: مشاريع إعادة التطوير هي مشاريع طويلة الأجل بطبيعتها، لذا من المهم أن تأخذ نظرة طويلة الأجل لإمكانات نمو المدينة والطلب على الإيجار في المستقبل، وليس فقط من منظور قصير الأجل. من المستحسن أيضاً أن تأخذ في الاعتبار عوامل الخطر مثل التأثير خلال فترة البناء والاتجاهات الاقتصادية العامة، واستشارة الخبراء.