في اليابان، هناك ثقافة تعطي قيمة كبيرة لـ "البناء الجديد". وتتألق كلمة "البناء الجديد" في إعلانات العقارات ويطمح العديد من مشتري المنازل إلى البناء الجديد. ولكن من المثير للدهشة أن الأثرياء في العالم يتخذون الخيار المعاكس. لماذا يفضلون "المستعمل" بدلاً من "البناء الجديد"؟
في هذا المقال، نلقي نظرة على استراتيجيات الاستثمار العقاري للأثرياء، الذين يتجاوز دخل أسرهم السنوي 100 مليون ين، والأسباب التي تجعلهم يختارون العقارات المستعملة. بينما نكشف لك عن الاختلافات في قيم العقارات بين اليابان والغرب، سنوضح لك قيمة الأصول الخفية للعقارات المستعملة وجوهر اختيار العقارات كما يمارسها الأثرياء. وسنعرض أيضاً سر "الاختيار بحكمة"، والذي يمكن لمشتري المنازل العاديين أن يتعلموا منه أيضاً.
تختلف قيم العقارات اختلافاً كبيراً بين اليابان والغرب. ويتضح الفرق عند النظر إلى البيانات.
| البلد/المنطقة | حصة المنازل المستعملة المتداولة | حصة المنازل الجديدة المتداولة |
|---|---|---|
| الولايات المتحدة الأمريكية (2017) | 82% (2017) | 18% (2017) |
| المملكة المتحدة | 88% | 12% |
| فرنسا | 66% | 34% |
| اليابان (2013) | 14% فرنسا | 86% |
المصدر: استنادًا إلى بيانات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة ومصادر أخرى.
وفي حين أن أكثر من 80% من سوق توزيع المساكن في أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية يتكون من المنازل المستعملة، فإن النسبة في اليابان معكوسة. من أين يأتي هذا الاختلاف؟
تتمثل أسباب تفضيل البناء الجديد في اليابان فيما يلي:
من ناحية أخرى، في أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية، تم تشكيل سوق يتم فيه تقييم قيمة العقارات المستعملة بشكل صحيح. في الولايات المتحدة الأمريكية والمملكة المتحدة على وجه الخصوص، حيث لا تكاد قيمة أصول المبنى نفسه تنخفض مع تقادمه، فليس من غير المعتاد أن تباع المنازل التي يزيد عمرها عن 100 عام بأسعار مرتفعة.
في المناطق الثرية، تعتبر المباني التقليدية ذات التاريخ الطويل رموزاً للمكانة ويمكن أن تجلب أسعاراً أعلى من المباني الجديدة.
لماذا يميل أثرياء العالم، وخاصة في الولايات المتحدة الأمريكية، إلى تفضيل العقارات المستعملة؟ هناك ستة أسباب وراء اختيارات فاحشي الثراء للعقارات المستعملة
نظراً لعدم وجود معاملات سابقة للعقارات المبنية حديثاً، فمن الصعب الحكم على ما إذا كان السعر مناسباً أم لا. من ناحية أخرى، بالنسبة للعقارات المستعملة، من الممكن تحديد السعر المناسب بناءً على أسعار المعاملات السابقة وتاريخ تداول الغرف الأخرى في نفس المبنى.
الموقع هو العامل الأكثر أهمية في تحديد قيمة أصول العقار. فغالباً ما تكون العقارات المستعملة في مواقع رئيسية راسخة بالفعل. يدرك أصحاب الملاءة المالية العالية جيداً المبدأ العقاري الأساسي القائل بأن "90% من قيمة العقار يحددها موقعه"، ومن خلال اختيار عقار مستعمل ذي موقع جيد، فإنهم يضمنون استقرار قيمته في المستقبل.
تتمتع العقارات المستعملة بميزة إمكانية تجديدها بعد الشراء، مما يتيح لك حرية تخصيص المساحة حسب رغبتك. وتعد هذه "درجة الحرية العالية" سبباً مهماً لاختيار عقار من الطبقة العليا التي يتجاوز دخل أسرتها السنوي 30 مليون ين.
بالإضافة إلى النقد والتأمين والأسهم والسندات والذهب، يزيد أصحاب الثروات الكبيرة من أمن أصولهم من خلال إضافة العقارات، التي تعتبر مقاومة للتضخم، إلى محافظهم الاستثمارية . وعلى وجه الخصوص، تعمل الوحدات السكنية المستعملة في مراكز المدن كحصن لحماية الأصول العقارية حتى في مواجهة التضخم.
تميل العقارات المستعملة في اليابان إلى تقييمها بقيمة أقل من القيمة السوقية السائدة. وقد دفعت هذه الخاصية الأفراد الأثرياء إلى شراء العقارات المستعملة كتدبير ضد ضريبة الميراث.
يختار الأفراد من ذوي الملاءة المالية العالية جداً العقارات على أساس الملكية طويلة الأجل، بدلاً من المضاربة في البيع والشراء على المدى القصير. ومن هذا المنظور، فإن خصائص العقار التي لا تنخفض قيمتها بمرور الوقت أكثر أهمية من قيمة العقار المبني حديثاً.
عند شراء عقار مستعمل، هناك ثلاثة عوامل رئيسية تؤثر على قيمة العقار المستعمل. يختار أصحاب الثروات الكبيرة عقاراتهم بناءً على هذه العوامل.
الموقع الجيد هو العامل الأهم في تحديد قيمة العقار المستعمل. يتم تحديد الموقع الجيد من خلال الجوانب التالية
في الواقع، تتفاوت أسعار الشقق السكنية المستعملة في وسط طوكيو بشكل كبير حسب المحطة: في السنوات الخمس من 2019 إلى 2024، ارتفعت أسعار الشقق السكنية المستعملة حول محطة كامياتشو بمعامل 3.13 تقريبًا (زيادة +213%). ويرجع ذلك إلى ندرة المواقع الممتازة والطلب عليها من قبل الأثرياء الذين يبحثون عنها.
المصدر: كينبايك.
تؤثر قوة العلامة التجارية لل مدينة التي يقع فيها العقار أيضًا تأثيرًا كبيرًا على قيمة أصول العقار الحالي. يميل فاحشو الثراء إلى تفضيل الأحياء التي تضم العديد من السكان الأثرياء المماثلين. ولا يرجع ذلك ببساطة إلى أنهم يهتمون بمكانتهم الاجتماعية، ولكن لأنهم يقدّرون القوة الشرائية للمنطقة المحيطة بهم واستقرار قيمة العقارات.
"إن قوة العلامة التجارية للمدينة لها تأثير كبير على قيمة أصول الوحدات السكنية المستعملة. قوة العلامة التجارية تعني أن البلدة تحظى بشعبية وصورة جيدة بين السكان. على سبيل المثال، البلدة التي تضم منطقة سكنية راقية أو ذات مناظر طبيعية جميلة أو بلدة تخضع لعملية إعادة تطوير، تتمتع بعلامة تجارية قوية ومن المرجح أن تحافظ على قيمة أصول الوحدات السكنية المستعملة في تلك المنطقة." (المصدر: Aid My Bank )
إن قوة العلامة التجارية لشركة البناء (المقاول العام) أو المطور العقاري مهمة، حتى بالنسبة للعقارات المستعملة. فالعقارات التي تبنيها شركات موثوقة تميل إلى أن يكون تصميمها وبناؤها أعلى جودة وأقل عرضة للتدهور بمرور الوقت.
كما أن الوضع الإداري لمؤسسة الإدارة وتاريخ الإصلاحات واسعة النطاق من العوامل المهمة التي تؤثر على قيمة أصول العقار. يختار الأثرياء جداً العقارات ذات الرسوم الإدارية المناسبة واحتياطيات الإصلاح والصيانة الدورية.
عادةً ما يقوم الأثرياء فاحشو الثراء الذين يشترون عقارات مستعملة بإجراء تجديدات راقية لتخصيص المساحة حسب رغبتهم. تشمل نقاط التجديد التي يركزون عليها الميزات التالية.
يفضل الأثرياء مخططات الطوابق المفتوحة التي تقلل من الجدران وتزيد من مساحة المعيشة. وقد أدت إعادة الهيكلة الكبيرة للتخطيط، مثل دمج الغرف المتجاورة لخلق مساحة كبيرة LDK، إلى الشعور بالانفتاح والفخامة في آن واحد.
يعد استخدام المواد الطبيعية مثل الرخام والخشب الصلب لتعزيز الطابع المادي للمساحة بأكملها أمرًا مهمًا بشكل خاص في تجديد المنازل الراقية. هذه المواد، التي تجمع بين الفخامة والدفء، لا تتدهور بمرور الوقت، بل تكتسب ملمسًا بمرور الوقت، وهو أمر ذو قيمة عالية أيضًا. 3.
يتم تعزيز جودة الحياة من خلال إدخال منتجات ذات علامات تجارية محلية وأجنبية معروفة، مثل المطابخ ذات الأنظمة متعددة الوظائف، والأجهزة المدمجة، وأقبية النبيذ، ومدافئ الإيثانول الحيوي. وعلى وجه الخصوص، تُعد منتجات العلامات التجارية الفاخرة مثل "Miele" و"GAGGENAU" و"LIEBHERR" جزءًا من مكانة الأثرياء.
تتمثل التصاميم الشائعة في توحيد التصميمات الداخلية بالكامل بألوان هادئة مثل الألوان الزجاجية والألوان الأحادية والأبيض، واستخدام الرخام والقوالب كلمسات. تتمتع هذه التصاميم الداخلية الأنيقة بجمال عالمي خالد، وتساهم في الحفاظ على قيمة العقارات في المستقبل.
| نوع العقار | سعر التكلفة (لكل متر مربع) |
|---|---|
| تجديدات الشقق من الدرجة العالية | 350,000 ين أو أكثر لكل متر مربع |
| المنازل المنفصلة (بما في ذلك المباني الملحقة) | 400,000-500,000 ين/م2 |
هناك اختلافات ثقافية وتاريخية تكمن وراء الاختلاف الكبير في قيم العقارات المستعملة بين اليابان والغرب.
في اليابان، منذ فترة النمو الاقتصادي السريع، كانت النظرة السائدة في اليابان هي أنه "بمجرد بناء منزل، فإنه ينتهي". ويرجع ذلك إلى العوامل التالية
في الغرب، من ناحية أخرى، تحظى قيمة العقارات المستعملة بتقدير كبير في الغرب بسبب الخلفيات الثقافية التالية
تتجلى هذه الاختلافات في الخلفيات الثقافية في الاختلافات في تقييم العقارات المستعملة في سوق العقارات.
تتضمن استراتيجيات الاستثمار العقاري لفائقي الثراء "خيارات حكيمة" غير معروفة بشكل عام. وتتميز بالخصائص التالية.
يركز الأفراد فاحشو الثراء على استقرار قيم الأصول على المدى الطويل أكثر من تركيزهم على المكاسب قصيرة الأجل في القيمة. فلديهم موقف "الانتظار حتى تأتي عقارات جيدة" ولا يستثمرون قسراً في العقارات المبنية حديثاً.
يزيد الأفراد من أصحاب الثروات الفائقة من استقرار أصولهم من خلال دمج العقارات في محافظهم الاستثمارية بالإضافة إلى الأصول المالية. وفي أوقات التضخم على وجه الخصوص، تلعب العقارات، كأصل حقيقي، دوراً في الدفاع عن الأصول.
يستفيد الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة إلى أقصى حد من آثار التوفير الضريبي للاستهلاك. في بعض الحالات، خاصة مع العقارات المستعملة في الخارج، يمكن تحقيق وفورات ضريبية أكبر.
يزيد الأفراد من أصحاب الثروات الفائقة من قيمة أصولهم من خلال إجراء تجديدات مخططة بعد شراء العقار. ومن خلال تركيب تصميمات داخلية فاخرة ومعدات حديثة، تتمثل استراتيجيتهم في زيادة قيمة العقار لإعادة بيعه أو تأجيره في المستقبل.
لقد رأينا لماذا يختار فاحشو الثراء العقارات المستعملة على العقارات الجديدة، وهناك العديد من الدروس التي يمكن لمشتري العقارات العاديين أن يتعلموها من ذلك.
تعتمد قيمة العقار على "موقعه" أكثر من اعتمادها على حداثة المبنى. الموقع الجيد هو قيمة لا تضيع بمرور الوقت ويمكن في الواقع أن يزيد من ندرته. حتى العقارات المستعملة من المرجح أن تحتفظ بقيمتها إذا كانت في موقع جيد. 2.
في حين أن هناك القليل من البيانات للحكم على مدى ملاءمة التسعير للعقارات الجديدة، فمن الأسهل الحكم على السعر المناسب للعقارات المستعملة استنادًا إلى تاريخ المعاملات السابقة. إن حقيقة أن هناك عدم تناسق أقل في المعلومات ومجالاً أكبر للتفاوض على السعر أمر مهم للمشتري الحكيم. 3.
من عوامل الجذب الرئيسية الأخرى للعقارات المستعملة هي الدرجة العالية من الحرية في تخصيصها حسب ذوقك الخاص من خلال التجديد. فمن الممكن إنشاء مساحات فريدة لا يمكن تحقيقها في البناء الجديد. من حيث فعالية التكلفة، يمكن أن يكون تجديد عقار مستعمل عالي الجودة خياراً أكثر عقلانية من شراء مبنى جديد.
يختار أصحاب الملاءة المالية الفائقة دائماً العقارات بمنظور طويل الأجل. إن التركيز على الموقع والجودة التي ستحتفظ بقيمتها في المستقبل، بدلاً من الاتجاهات قصيرة الأجل أو حداثة المبنى، هو نهج مفيد أيضاً للمشترين العاديين.
عند التفكير في شراء عقار مستعمل، فإن النقاط الثلاث التالية مهمة بشكل خاص
التعلّم من الخيارات العقارية للأثرياء وتطوير العين على القيمة الجوهرية للعقار، بدلاً من الهوس بتفوق البناء الجديد، هو الخطوة الأولى للاستثمار العقاري الحكيم.
ج. أهم المخاطر التي يجب الحذر منها عند شراء عقار مستعمل هي "العيوب الخفية". حتى إذا لم تكن هناك مشاكل على السطح، فقد تكون هناك تسريبات أو مشاكل هيكلية كامنة. لتجنب ذلك، يوصى بإجراء فحص منزلي احترافي (مسح لحالة المبنى) للتحقق بموضوعية من حالة العقار. من المهم أيضاً التحقق من محاضر وتاريخ الإصلاح لدى جمعية الإدارة. بالنسبة للوحدات السكنية، تحقق أيضاً من مبلغ صندوق احتياطي الإصلاح وحالة إدارة جمعية الإدارة.
ج. تتمثل طرق الصيانة الفعالة للحفاظ على قيمة الأصول في "الفحوصات الدورية الوقائية والإصلاحات المناسبة". في المناطق المعرضة للتدهور بشكل خاص، مثل الأسطح والجدران الخارجية وأنظمة المياه، من الضروري اتخاذ إجراءات في أقرب وقت ممكن قبل أن تصبح المشاكل أكثر خطورة. في حالة الوحدات السكنية، من المهم أيضًا المشاركة الفعالة في إدارة جمعية الإدارة وتشجيع تنفيذ خطط الإصلاح المناسبة على نطاق واسع. كما أن التحديث المنتظم للمرافق لتلبية احتياجات العصر يمكن أن يساعد أيضاً في منع انخفاض قيمة الأصول.
ج. تتمثل الاختلافات الرئيسية بين الخيارات العقارية للأثرياء وعامة السكان في طول الأفق الزمني والموقف الاستثماري تجاه الجودة. فالأثرياء يقيّمون العقارات من منظور طويل الأجل يصل إلى 50 أو 100 عام، وهم أقل عرضة للتأثر بالبدع والاتجاهات قصيرة الأجل. كما أنهم يميلون إلى الاستثمار في المواد والمعدات عالية الجودة، ولا يدخرون أي تكاليف أولية. وغالباً ما ينظر عامة الناس إلى فترة سداد الرهن العقاري (30-35 سنة) كدليل، وقد يعطون الأولوية للتحكم في التكاليف الأولية. ومع ذلك، على المدى الطويل، سيساعد الاستثمار في الموقع والجودة في الحفاظ على قيم الأصول، لذلك من المنطقي اختيار تعظيمها في حدود الميزانية.
ج. هناك ثلاثة عوامل رئيسية تحدد العقارات المستعملة ذات الإمكانات المحتملة
من المهم أيضًا اختيار منطقة سيستمر الطلب عليها على المدى الطويل، مع مراعاة التغيرات الديموغرافية وتنوع أنماط العمل.
ج. تتمثل الحيلة لزيادة فعالية تكلفة التجديدات إلى أقصى حد في "الاستثمار بكثافة في المجالات المرتبطة مباشرةً بقيمة الأصول". ركّز على وجه التحديد على النقاط التالية
من ناحية أخرى، قد تؤدي التصاميم الفردية المفرطة والتجهيزات الخاصة إلى تقسيم الأذواق عند البيع في المستقبل. سيساعد اختيار المواد والمعدات عالية الجودة، مع مراعاة تعدد الاستخدامات، في الحفاظ على قيمة العقار وزيادتها على المدى الطويل.
تعقد INA&Asociates بانتظام استشارات مجانية حول كيفية اختيار عقار مستعمل، مع الإشارة إلى استراتيجيات الاستثمار العقاري للأثرياء. يمكننا اقتراح أفضل خطة استثمار عقاري لك من منظور "الموقع" و"قيمة الأصول" و"التجديد". لمزيد من المعلومات، يُرجى زيارة موقعنا الإلكتروني أو لا تتردد في الاتصال بنا عبر الهاتف أو البريد الإلكتروني.