في السنوات الأخيرة، ازداد شراء البنتهاوس في طوكيو من قبل الأجانب الأثرياء بشكل كبير في سوق العقارات الراقية في طوكيو: فوفقاً لإحصاءات عام 2024، بلغ متوسط سعر الشقة السكنية الجديدة في أحياء طوكيو الـ 23 111.81 مليون ين ياباني، كما ازدادت استثمارات الأجانب في عقارات البنتهاوس، خاصة في وسط طوكيو.
وتقف وراء هذه الظاهرة عدة "أسباب خفية" تتجاوز مجرد الأهداف الاستثمارية. هناك عوامل مختلفة تعمل مجتمعة، بما في ذلك الشعور بالقدرة على تحمل التكاليف بسبب ضعف الين، والاستقرار السياسي في اليابان والتغيرات في استراتيجيات الاستثمار للأفراد الأثرياء.
وبناءً على خبرتنا كشركة INA&Associates K.K. في مراقبة اتجاهات العديد من المستثمرين الأجانب عن كثب، سنشرح بالتفصيل حقيقة ظاهرة شراء العقارات هذه وتأثيرها على سوق العقارات في طوكيو في المستقبل.
يتزايد وجود الأجانب الأثرياء الأثرياء في سوق الإسكان الفاخر في طوكيو عاماً بعد عام: في عام 2024، سيزداد الاستثمار العقاري من الخارج في اليابان بنسبة 70% على أساس سنوي، حيث يلعب الاستثمار في الوحدات السكنية الفاخرة في وسط المدينة دوراً محورياً.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى الارتفاع الكبير في أسعار البنتهاوس. فقد ارتفعت أسعار العقارات الفاخرة (أعلى 5% من العقارات الفاخرة) في الأحياء المركزية الثلاثة في طوكيو (تشيودا وتشو وميناتو) بأكثر من 50% في السنوات الخمس حتى يونيو 2024. وما يدفع هذه الزيادة في الأسعار هو وجود مستثمرين أجانب أثرياء يشترون بالجملة نقداً.
من بين المستثمرين الأثرياء الأجانب الأثرياء، المستثمرون من الصين الكبرى (البر الرئيسي للصين وهونغ كونغ وتايوان وسنغافورة) هم اللاعبون الرئيسيون في سوق البنتهاوس في طوكيو. ويشتري الكثير منهم عقارات بميزانية تتراوح بين 300 و500 مليون ين نقداً ونادراً ما يستخدمون القروض.
كما أن عدد المستثمرين الغربيين آخذ في الازدياد أيضًا، لا سيما الاستثمارات الكبيرة من قبل صناديق الأسهم الخاصة والأفراد ذوي الملاءة المالية العالية جدًا، ففي مايو 2025، تم بيع بنتهاوس فائق الفخامة في هاراجوكو في شيبويا-كو الذي طورته شركة الأسهم الخاصة السويدية EQT، مقابل 9.5 مليار ين تقريبًا، محققًا سعرًا قياسيًا يزيد عن 50 مليون ين لكل تسوبو. تم تحقيق سعر قياسي يزيد عن 50 مليون ين لكل تسوبو.
تعتبر المناطق التالية من سوق العقارات في طوكيو ذات أهمية خاصة للمستثمرين الأجانب الأثرياء:
| المنطقة | الخصائص | متوسط الاستثمار | مجموعات المستثمرين الرئيسية |
|---|---|---|---|
| حي ميناتو (أكاساكا، روبونغي، أوياما) | قوة العلامة التجارية الدولية، حي السفارات | 300-800 مليون ين | الصين الكبرى، الغربيون |
| حي شيبويا (هيرو، إيبيسو، دايكانياما) | مناطق سكنية فاخرة، معالم ثقافية | 200-600 مليون ين | الصين الكبرى، من أصل كوري |
| حي شيودا (بانشو، كاسوميغاسيكي) | مركز سياسي واقتصادي | 4-1 مليار ين ياباني | أوروبي، أمريكي، شرق أوسطي |
| حي تشو (جينزا، نيهونباشي) | مركز تجاري ومالي | 200-500 مليون ين | الصين الكبرى، جنوب شرق آسيا |
في هذه المناطق، تحظى الشقق البنتهاوس العريضة التي تزيد مساحتها عن 120 مترًا مربعًا بشعبية خاصة ومن المتوقع أن تحافظ على قيمة الأصول وتزيدها بسبب ندرتها.
كان الانخفاض الحاد في قيمة الين منذ عام 2022 بمثابة رياح خلفية رئيسية للاستثمار العقاري الأجنبي. فقد انخفضت أسعار العقارات اليابانية من حيث القيمة الدولارية بشكل كبير، مما خلق حالة من "صفقات البيع" للمستثمرين الأجانب.
في الواقع، قال 87.5% من المشاركين في استطلاع رأي للأثرياء في الصين الكبرى إن الوقت الحالي هو الوقت المناسب للشراء، وأصبحت الاستثمارات التي تستفيد من مزايا سعر الصرف أكثر نشاطًا. على وجه الخصوص، بالنسبة للمستثمرين الذين يمتلكون عملات قوية مثل الدولار الأمريكي ودولار هونج كونج، فإن الحصول على الأصول المقومة بالين الياباني يعد فرصة استثمارية جذابة للغاية.
تُقدَّر العوائد المفترضة على شقق البنتهاوس في طوكيو بحوالي 3.5% إلى 4%، وهي نسبة عالية مقارنة بالعوائد التي تقل قليلاً عن 2% في المدن الصينية الكبرى والعوائد في المدن الأوروبية والأمريكية الكبرى.
| المدينة | العائد الافتراضي | الاستقرار السياسي | السيولة |
|---|---|---|---|
| طوكيو | 3.5-4.0 | مرتفع للغاية | مرتفع |
| هونج كونج | 2.0-2.5 | غير مستقر | مرتفع |
| سنغافورة | 2.5-3.0% | مرتفع | معتدل |
| نيويورك | 2.0-3.0 | مرتفع | مرتفع للغاية |
| لندن | 2.5-3.5 | معتدل | مرتفع |
بالإضافة إلى هذه الميزة في العائد، فإن استقرار سوق الإيجارات اليابانية (معدلات شغور منخفضة وإيجارات مستقرة) هو أيضاً عامل مهم في استراتيجيات الاستثمار للأفراد الأثرياء الذين يبحثون عن استثمار طويل الأجل.
يُعد الاستقرار السياسي والنظام الاجتماعي الجيد في اليابان عاملين مهمين للغاية في اتخاذ القرارات الاستثمارية بالنسبة للأثرياء في الخارج. وعلى وجه الخصوص، تحظى العقارات اليابانية بتقدير كبير باعتبارها "أصلاً آمناً" في مواجهة المخاطر الجيوسياسية المتزايدة.
كما أن المزايا المؤسسية التي تتمتع بها اليابان، مثل السلامة العامة وشفافية النظام القانوني والحماية الآمنة لحقوق الملكية، يصعب العثور عليها في بلدان أخرى. هذه العوامل تجعل من المنازل الفاخرة في طوكيو أكثر من مجرد هدف استثماري فحسب، بل تجعلها أيضاً "قاعدة طوارئ".
دفعت حالة عدم اليقين في سوق العقارات الصينية والاحتكاك المتزايد مع الصين في الدول الغربية سكان الصين الكبرى الأثرياء إلى تنويع أصولهم جغرافياً. ويعتبر الاستثمار العقاري الياباني جزءًا مهمًا من استراتيجية تنويع الأصول هذه.
ويوفر التنويع في الأصول المقومة بالين فوائد مشتركة تتمثل في الحد من مخاطر العملة وفي الوقت نفسه تأمين وجهة مستقبلية للهجرة. وعلى وجه الخصوص، يتم إجراء الاستثمارات بشكل متزايد من منظور طويل الأجل، مع مراعاة البيئة التعليمية للأطفال والبيئة المعيشية للأجيال الأكبر سناً.
بعد كارثة كورونا، تغيرت قيم المغتربين الأثرياء فيما يتعلق بالسكن بشكل كبير. وبسبب الزيادة في الوقت الذي يقضيه المغتربون في منازلهم، يتم التركيز بشكل أكبر على العوامل النوعية للسكن مثل المساحة والراحة والخصوصية.
يوفر مشروع طوكيو بنتهاوس بيئة معيشية مثالية لتلبية هذه الاحتياجات، حيث الوحدات الفسيحة التي تزيد مساحتها عن 120 متر مربع، والشرفات الكبيرة، والعازلة للصوت، ووظائف المكاتب المنزلية لتلبية أنماط حياة الطبقة الثرية.
كما أن الجودة العالية للبنية التحتية للمعيشة اليابانية (المرافق الطبية والتعليمية والنقل والمواصلات والمرافق التجارية) هي أيضاً عامل جذب رئيسي للمقيمين الفعليين. وعلى وجه الخصوص، تُعد سهولة الوصول إلى المدارس الدولية والمرافق الطبية المتقدمة عاملاً مهماً للعائلات الثرية التي تبحث عن إقامة عائلية طويلة الأجل.
إن المعروض من عقارات البنتهاوس في مراكز المدن محدود للغاية، وتدعم هذه الندرة الحفاظ على قيم الأصول وتعزيزها. على وجه الخصوص، لا يزال التوازن بين العرض والطلب مواتياً للمستثمرين، حيث يقتصر المعروض من البنتهاوس في الطابق العلوي على وحدة أو بضع وحدات في كل مبنى، حتى عندما يتم توليد المعروض الجديد من خلال إعادة التطوير على نطاق واسع.
وعلاوة على ذلك، فإن التوقعات بتحسن مكانة اليابان الدولية، مثل معرض أوساكا كانساي في عام 2025 والمفهوم المستقبلي لطوكيو كمركز مالي دولي، تؤثر أيضًا على قرارات الاستثمار. وقد أدت هذه العوامل إلى تقييم إمكانات النمو طويلة الأجل لسوق العقارات في طوكيو.
السمة الأكثر أهمية في استثمار المستثمرين الأجانب الأثرياءفي طوكيو في البنتهاوس هي أن الغالبية العظمى من عمليات الشراء النقدي المقطوع. ونادراً ما يتم استخدام القروض، وبالتالي تجنب مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة وتمكين المعاملات السريعة.
ويرجع هذا الشراء النقدي إلى وفرة السيولة لدى المستثمرين الأجانب الأثرياء، فضلاً عن القيود المفروضة على الإقراض الأجنبي في المؤسسات المالية اليابانية. ومع ذلك، فإن الشراء النقدي له أيضًا ميزة زيادة القدرة على المساومة وتمكين الاستحواذ بشروط أفضل.
عادةً ما تكون فترة الاستثمار في استراتيجيات الاستثمار ذات القيمة الصافية العالية للحيازات طويلة الأجل من خمس إلى 10 سنوات أو أكثر، بدلاً من إعادة البيع على المدى القصير. ويرجع ذلك للأسباب التالية
1 - تأمين دخل ثابت: تدفق نقدي ثابت من دخل الإيجار
(2) زيادة قيمة الأصول: من المتوقع ارتفاع الأسعار على المدى الطويل بسبب المكانة الدولية المتنامية لطوكيو.
3. التوافق مع الطلب الفعلي: مزيج من الاستثمار والاستخدام السكني الفعلي
4. المزايا الضريبية: انخفاض ضريبة التحويل بسبب الملكية طويلة الأجل
يتم النظر في استراتيجيات مختلفة للتخارج، بما في ذلك البيع استجابةً لظروف السوق، والتوريث للجيل القادم والاستمرار في الاحتفاظ من خلال التأسيس.
يُظهر تحليل اتجاهات المستثمرين الدوليين اتجاهاً واضحاً في العوامل التي يتم التركيز عليها وقت الشراء:
| العوامل ذات الأهمية | درجة الأهمية | شروط محددة |
|---|---|---|
| الموقع/المنطقة | الأكثر أهمية | 3 أجنحة في وسط المدينة، على بعد 5 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة |
| درجة البناء | مهم | مطور معروف، بناء جديد |
| منطقة حصرية | مهم | أكثر من 120 متر مربع، بنتهاوس |
| المنظر / الاتجاه | مهم | مواجهة للجنوب، إطلالة على وسط المدينة |
| المرافق/المواصفات | متوسطة | أحدث المرافق والأمن |
| نظام الإدارة | متوسط | بواب على مدار 24 ساعة |
إن التواجد في "منطقة ذات علامة تجارية" مهم بشكل خاص من حيث القيمة الاستثمارية والمكانة، وتميل العقارات في مواقع مركز المدينة الرئيسية إلى الاختيار حتى لو كانت أغلى قليلاً.
من المهم للغاية فهم الجوانب الضريبية للاستثمار العقاري الأجنبي. في اليابان، هناك القليل من القيود القانونية على شراء الأجانب للعقارات وحيازتها في اليابان، لكن المعاملة الضريبية تتطلب الاهتمام.
ضريبة الدخل العقاري لغير المقيمين:
- ضريبة مقتطعة بنسبة 20% على دخل الإيجار.
- إمكانية تعديل مبلغ الضريبة عن طريق تقديم إقرار ضريبي.
- الالتزام بتعيين مدير ضرائب
ضريبة دخل التحويل:
- التحويلات قصيرة الأجل (حتى 5 سنوات): 39.63%.
- التحويلات طويلة الأجل (أكثر من 5 سنوات): 20.315%.
- إمكانية خصم تكاليف الاستحواذ والتحويل
إن إجراءات شراء العقارات اليابانية من قبل الرعايا الأجانب الأثرياء هي نفسها بالنسبة للمواطنين اليابانيين، ولكن المستندات الإضافية التالية مطلوبة
1. شهادة إقامة للرعايا الأجانب (في حالة المقيمين اليابانيين)
2. شهادة طبع الختم (صادرة عن قنصلية البلد الأم)
3. إفادة خطية (في حالة غير المقيمين)
4. إشعار مسبق وفقًا لقانون مسح الأراضي الهامة (للمناطق القابلة للتطبيق).
ونظراً لتعقيد هذه الإجراءات، من الضروري العمل مع وكالة عقارية أو محاسب ضريبي أو كاتب عدل متخصص في هذا المجال.
كان للقصف العقاري من قبلالمشترين الأجانب الأثرياء تأثير كبير على تشكيل الأسعار في سوق العقارات الراقية في طوكيو. فقد أدت القدرة التنافسية العالية على الشراء النقدي والحساسية المنخفضة للأسعار إلى الضغط التصاعدي على أسعار السوق.
وعلى وجه الخصوص، يتم بيع عقارات البنتهاوس بشكل متزايد بمستويات تتجاوز التصورات التقليدية للأسعار لدى اليابانيين الأثرياء، مما أدى إلى ارتفاع مستوى الأسعار الإجمالي للسوق.
يستجيب المطورون لهذا الاتجاه بين المستثمرين الأجانب من خلال تكثيف جهودهم من أجل
1. تقديم مرافق بمواصفات عالمية: مرافق ومواصفات تلبي احتياجات المستثمرين الأثرياء في الخارج
2. خدمات متعددة اللغات: دعم متعدد اللغات من المبيعات إلى خدمة ما بعد البيع
3. زيادة المعروض من الوحدات الكبيرة: توريد وحدات كبيرة تزيد مساحتها عن 120 مترًا مربعًا بشكل استباقي
4. تعزيز قوة العلامة التجارية: عقد شراكات مع العلامات التجارية المعترف بها دوليًا
من المتوقع أن يستمر وجود المستثمرين الأجانب الأثرياء في سوق العقارات في طوكيو في النمو. ويمكن الاستشهاد بالعوامل التالية كأساس لذلك
العوامل قصيرة الأجل (1-2 سنة):
- استمرار انخفاض قيمة الين
- عدم الاستقرار في سوق العقارات الصينية
- استمرار سياسة التيسير النقدي في اليابان
عوامل متوسطة إلى طويلة الأجل (3-10 سنوات):
- تحول طوكيو إلى مركز مالي دولي
- الانتعاش الكامل للطلب الداخلي
- الاستقرار النسبي لليابان في المنطقة الآسيوية
ومع ذلك، يجب الانتباه أيضًا إلى عوامل الخطر التالية
1- ارتفاع أسعار الفائدة: التغيرات في ظروف السوق بسبب التغيرات في سياسة بنك اليابان المركزي
(2) تشديد اللوائح التنظيمية: احتمال فرض قيود على الاستثمار الأجنبي.
3) المخاطر الجيوسياسية: تدهور معنويات الاستثمار بسبب التغيرات في الظروف الدولية.
إن ظاهرة "تفجير" بنتهاوس طوكيو من قبل المستثمرين الأجانب الأثرياء ليست مجرد طفرة استثمارية بل هي اتجاه طويل الأجل يستند إلى عوامل هيكلية متعددة. فهناك العديد من "الأسباب الخفية" مثل فرص الاستثمار بسبب ضعف الين، والاستقرار السياسي، والعوائد المرتفعة، واحتياجات تنويع الأصول، وتغير أنماط الحياة، وكلها تعمل مجتمعة.
وتؤدي هذه الظاهرة إلى تسريع تدويل سوق العقارات في طوكيو وإحداث تغييرات كبيرة في آلية تشكيل الأسعار. وفي حين أنه من المتوقع استمرار النمو في المستقبل، فإن الإدارة المناسبة للمخاطر والمراقبة الدقيقة لاتجاهات السوق أمران مهمان.
توفر INA&Asociates أحدث المعلومات عن السوق والدعم المهني للمستثمرين في اليابان وخارجها. تقدم شركة INA&Asociates أحدث المعلومات عن السوق والدعم المهني للمستثمرين المحليين والأجانب.
ج1: نعم، هناك قيود قانونية قليلة على شراء الأجانب للعقارات في اليابان. ومع ذلك، يجب الانتباه إلى المناطق التي تتطلب إخطاراً مسبقاً بموجب قانون مسح الأراضي الهامة والمعاملة الضريبية. إن إجراءات الشراء هي في الأساس نفس إجراءات شراء المواطنين اليابانيين، ولكن يُنصح بطلب المساعدة المهنية في إعداد الوثائق الإضافية وتعيين وكيل ضريبي.
ج2: يبلغ العائد المتوقع على شقة بنتهاوس في طوكيو حوالي 3.5% إلى 4%. وهذا أعلى من المدن الكبرى في الصين (أقل من 2%) والمدن الكبرى في أوروبا والولايات المتحدة. ومع ذلك، من المهم إجراء عمليات محاكاة مفصلة للدخل والنفقات لكل عقار على حدة، حيث سيختلف ذلك حسب الموقع ودرجة العقار وظروف السوق.
ج3: المبلغ القياسي للمصروفات المختلفة عند شراء عقار يتراوح بين 7% و10% من سعر العقار. ويتمثل التفصيل الرئيسي في ضريبة التسجيل والترخيص، وضريبة حيازة العقار، ورسوم الدمغة، ورسوم الكتّاب القضائي، ورسوم الوكالة. في حالة الأجانب، قد يتم تكبد رسوم إضافية، مثل رسوم مدير الضرائب وتكاليف الترجمة.
ج4: بالنسبة للمغتربين الأثرياء، فإن الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة محترفة أمر شائع. كما تقدم شركة INA&Associates خدمات الإدارة للمستثمرين الدوليين.
ج5: تُفرض ضريبة نقل الملكية على بيع العقار. وتبلغ نسبة الضريبة 39.63% إذا كانت مدة الاحتفاظ بالعقار خمس سنوات أو أقل، و20.315% إذا تجاوزت مدة الاحتفاظ خمس سنوات. يجب أيضًا مراعاة تأثير تقلبات أسعار الصرف. يلزم اتباع نهج استراتيجي لتحديد وقت البيع، مع مراعاة اتجاهات السوق والجوانب الضريبية.