استثمار شراء مبنى سكني كامل له أسباب واضحة تجعله محل تفضيل من قبل أصحاب الثروات الكبيرة. فيما يلي النقاط الرئيسية.
- تدفق نقدي مستقر وتأثير التوزيع: تحتوي الشقة السكنية على عدة غرف، مما يؤدي إلى توزيع مصادر دخل الإيجار. حتى في حالة وجود بعض الغرف الشاغرة، يمكن الحصول على دخل من الغرف الأخرى، مما يقلل من مخاطر عدم وجود دخل بسبب الغرف الشاغرة ويضمن دخلًا مستقرًا من الإيجار. لا يتأثر الطلب على المساكن بشكل كبير بالاقتصاد، حيث إنه مدعوم باحتياجات الناس من ”المسكن“، مما يجعله أقل عرضة للتقلبات الحادة مثل الأسهم.
- العائد المرتفع وتأثير الرافعة المالية: يمكن الحصول على إيجار عدة شقق من خلال استثمار واحد في مبنى سكني واحد، مما يتيح توقع عائد إجمالي كبير وعائد مرتفع. وتتميز الشقق المستعملة في المناطق الريفية والضواحي بشكل خاص بعائد سطحي أعلى من الشقق ذات الغرفة الواحدة في وسط المدينة، مما يجعلها استثمارًا فعالًا للأثرياء ذوي الموارد المالية. كما أن سهولة الحصول على قروض بنكية هي ميزة أخرى للأثرياء.وإذا تم الجمع بين الأموال الخاصة والقروض، يمكن الاستفادة من الرافعة المالية لتنمية أصول كبيرة برأسمال صغير، مما يزيد من سرعة توسيع الأصول. ومع ذلك، فإن الإفراط في الاقتراض يزيد من مخاطر تدهور العائدات في حالة ارتفاع أسعار الفائدة، لذا يجب التخطيط بعناية لاستخدام القروض.
- تكوين أصول ضخمة بأقل جهد: إذا كان الهدف هو تكوين أصول بقيمة مئات الملايين من الين، فمن الأفضل شراء عدة مبانٍ كاملة بدلاً من شراء عشرات الشقق الفردية، لأن ذلك يقلل من عدد المعاملات ويزيد من الكفاءة.حتى في حالة شراء مبنى واحد، لا تختلف الإجراءات مثل عقد البيع والشراء وإجراءات القرض كثيرًا عن شراء شقة، لذا يمكن القول أن المباني التي تتطلب عددًا أقل من المعاملات هي أقل جهدًا إذا كان حجم الأصول متماثلًا. على سبيل المثال، بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المرتفع الذين يبلغ دخلهم السنوي 12 مليون ين أو أكثر وأصولهم المالية 30 مليون ين أو أكثر، فإن إدارة مبنى سكني واحد من البداية أفضل من شراء شقق صغيرة على مراحل، لأنها أكثر كفاءة من حيث الوقت، ولذلك يميل الناجحون إلى اختيار الاستثمار في مبنى واحد.
- يمكن للمالك تحسين قيمة الأصول وفقًا لتقديره: على عكس الشقق السكنية، يمكن إدارة المبنى بأكمله وفقًا لتقدير المالك في حالة شراء مبنى سكني كامل. على سبيل المثال، يمكن للمالك تحديد الإيجار والتجديد وتحسين المرافق المشتركة وتوقيت الإصلاحات الكبيرة وفقًا لتقديره. يمكن للمالك تنفيذ إجراءات لزيادة معدل الإشغال والاستثمار لزيادة الإيجار، مما يوفر ميزة سهولة زيادة قيمة الأصول وربحية العقار على المدى المتوسط والطويل.وهذا أمر يعتمد على قرارات جمعية إدارة الملاك في حالة الشقق المنفصلة، وهو ما يمثل ميزة فريدة للمباني السكنية المستقلة.
للأسباب المذكورة أعلاه، يُقال إن ”الأشخاص الأكثر ثراءً هم الذين يستثمرون في المباني السكنية المستقلة“. بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المرتفع والذين يعملون في وظائف مزدحمة، فإن الاستثمار في المباني السكنية المستقلة، الذي يتيح لهم الاستمتاع بدخل ثابت ومزايا ضريبية مع الحد الأدنى من الجهد، يمثل خيارًا جذابًا.
مزايا شراء مبنى سكني كامل مقارنة بالاستثمارات العقارية الأخرى
هناك العديد من أشكال الاستثمار العقاري، مثل شراء شقة في مبنى سكني (شقة في مبنى سكني) أو استثمار في تأجير منازل منفصلة. دعونا نلقي نظرة على المزايا التي تجعل الأثرياء يفضلون شراء مبنى سكني كامل مقارنة بالاستثمارات الأخرى.
مقارنة مع الاستثمار في شقة في مبنى سكني
- الفرق في العائد: عمومًا، يكون عائد الاستثمار في شقة سكنية كاملة أعلى في كثير من الحالات. إذا كانت الموقع وسنة البناء متماثلين، فإن شقة سكنية كاملة تكون أقل سعرًا نظرًا لحدود عدد المشترين، وبالتالي يكون العائد أعلى. من ناحية أخرى، يكون التنافس شديدًا على الشقق السكنية المنفصلة، مما يؤدي إلى انخفاض العائد في المناطق الشعبية. كما أن العائد ينخفض إلى الصفر في حالة شغور الشقة، مما يعني أن تأثير مخاطر الشغور يكون مباشرًا مقارنة بشقة سكنية كاملة.
- الاختلاف في السيولة (سهولة البيع): من مزايا الشقق السكنية المنفصلة سهولة وضع استراتيجية للبيع. نظرًا لوجود العديد من الراغبين في الشراء وسهولة الحصول على التمويل، فهي تميل إلى أن تكون سهلة التحويل إلى نقد عند الرغبة في البيع. أما المباني السكنية المكونة من شقة واحدة، فهي أقل سيولة نظرًا لارتفاع سعرها، مما يحد من عدد المشترين. ولكن يجب الانتباه إلى أنه لا يمكن بيع العقارات التي لا يمكن بيعها إلا بسعر أقل من قيمة الرهن المتبقي، حتى لو كانت شققًا منفصلة.على وجه الخصوص، هناك حالات تصل فيها شقق غرفة واحدة جديدة تم شراؤها بقرض كامل إلى حالة ”لا يمكن بيعها“ بسبب انخفاض قيمتها عن قيمة القرض المتبقي، لذا من الضروري اختيار العقار بعناية عند الشراء لضمان إمكانية البيع.
- السلطة التقديرية في الإدارة والتشغيل: في حالة الملكية الجزئية، يتم ترك إدارة الأجزاء المشتركة وإصلاح المبنى لاتحاد الملاك. أما في حالة ملكية المبنى بأكمله،فيمكنك التحكم في إدارة المبنى بأكمله حسب تقديرك، مما يتيح لك حرية اتخاذ تدابير لتشجيع الإشغال وزيادة القيمة. على سبيل المثال، يمكنك تجديد المرافق القديمة حسب تقديرك لزيادة جاذبية المبنى، أو اتخاذ تدابير مرنة لمعالجة مشكلة الشواغر.هذه ميزة لا تتوفر في الاستثمار في شقق مملوكة بشكل فردي، وتتميز المباني المملوكة بالكامل في هذا الجانب من حيث إمكانية تحسين العائدات بنفسك.
- كفاءة توسيع الحجم: من حيث كفاءة زيادة حجم الأصول، فإن المباني المملوكة بالكامل لها الأفضلية. لا يمكن زيادة عدد الشقق المملوكة بشكل فردي إلا بواحد في كل مرة، مما يجعل عدد المعاملات كبيرًا ويستغرق وقتًا طويلاً إذا كان مبلغ الاستثمار هو نفسه. أما المباني المملوكة بالكامل، فيمكن زيادة عدد الوحدات في عملية شراء واحدة، مما يتيح للأثرياء المشغولين توسيع محفظتهم الاستثمارية بكفاءة.
- تأثير الاستهلاك على الضرائب: من ناحية الضرائب، تتمتع الشقق الفردية ذات الهياكل الخشبية بميزة أكبر. يمكن استهلاك الهياكل الخشبية (العمر الافتراضي القانوني 22 عامًا) في فترة قصيرة، مما يزيد من مبلغ المصروفات السنوية ويزيد من تأثير خفض الدخل. من ناحية أخرى، فإن الشقق السكنية المقسمة هي في الغالب من الهياكل الخرسانية المسلحة، وعمرها الافتراضي طويل يبلغ 47 عامًا، ومبلغ الاستهلاك السنوي صغير، مما يجعل تأثيرها على الضرائب محدودًا. وبالتالي، يمكن القول أن الشقق الفردية مناسبة كإجراء لتخفيض ضريبة الدخل بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المرتفع.
من ما سبق، يمكننا أن نستنتج أن الشقق السكنية ذات المبنى الواحد لها مزايا شاملة أكبر إذا كان لديك القدرة المالية على اجتياز فحص القرض وتخطط للاستثمار على المدى الطويل. من ناحية أخرى، من السهل البدء باستثمار صغير وبيعه بسرعة، لذا يجب أن تختار وفقًا لحجم أصولك وخبرتك.
مقارنة مع الاستثمار في المنازل المنفصلة
في السنوات الأخيرة، أصبح من الشائع بين المستثمرين الأفراد شراء منازل مستقلة مستعملة في المناطق الريفية (ما يُعرف باسم ”المنازل المستقلة المتهالكة“) بأسعار رخيصة وتجديدها وتأجيرها بعائد مرتفع. الفرق الرئيسي بينها وبين شقق المبنى الواحد هو حجم الاستثمار والجهد المبذول.
- العائد والربحية: يمكن أن تحقق إيجارات المنازل المنفصلة عوائد عالية مذهلة حسب نوع العقار. إذا تم شراء منازل قديمة في المناطق الريفية بأسعار منخفضة وتجديدها، يمكن أن تصل العائدات السطحية إلى 50٪ أو أكثر، مما يعني أن الحد الأقصى للعائدات أعلى من شقق المبنى الواحد. إذا نظرنا إلى العدد فقط، فإن عدد العقارات ذات العائدات المرتفعة التي تزيد عن 20٪ في المنازل المنفصلة يفوق عددها في الشقق. ومع ذلك، فإن المنافسة على هذه العقارات شديدة، ولا يسهل على المبتدئين العثور عليها.بالإضافة إلى ذلك، إيرادات الإيجار لكل منزل منخفضة، لذا فإن مقدار الأرباح التي يمكن تحقيقها، مهما كان العائد مرتفعًا، غالبًا ما يقتصر على بضع مئات من آلاف الينات في السنة. من ناحية أخرى، تتميز الشقق السكنية بوجود عدد كبير من الوحدات السكنية وتدفق نقدي كبير، مما يسهل تحقيق العائدات التي يسعى إليها الأثرياء.
- الجهد المطلوب وصعوبة التشغيل: يتطلب الاستثمار في المنازل المنفصلة الكثير من الجهد الذاتي، بدءًا من البحث عن العقار وحتى ترتيب أعمال التجديد، لذا فهو أقرب إلى ”مشروع تجاري“ منه إلى استثمار عقاري.تعد العوائق كبيرة بالنسبة للمبتدئين، حيث لا يوجد سوق تداول منظم، ولا يمكن العثور على منازل منفصلة جيدة بالاعتماد على الوسطاء فقط، كما أن تكاليف البناء تكون مرتفعة نسبيًا في حالة المشاريع الصغيرة، مما يجعل من الصعب تحقيق التوازن بين الإيرادات والمصروفات دون بذل جهد شخصي. من ناحية أخرى، يسهل الحصول على المعلومات من شركات العقارات فيما يتعلق بالمباني السكنية، كما يسهل تكليفها بإدارة هذه المباني، مما يجعلها خيارًا مناسبًا للأشخاص الذين ينشغلون بوظائفهم. في الواقع، غالبًا ما يكون إدارة المباني السكنية أكثر ملاءمة للموظفين ذوي الدخل المرتفع والمديرين التنفيذيين مقارنة بالاستثمار في المنازل المنفصلة.
- السيولة (سهولة البيع): يمكن بيع المنازل المستقلة ليس فقط كاستثمار، ولكن أيضًا كمسكن حقيقي (منزل خاص)، مما يجعلها سهلة البيع نسبيًا. كما أن أسعارها منخفضة، مما يسهل تحويلها إلى نقد، ويمكن القول بشكل عام أن المنازل المستقلة تتمتع بسيولة عالية. ومع ذلك، نظرًا لعدم نضج السوق، هناك العديد من الحالات التي تتمتع فيها المنازل المستقلة بسيولة عالية وعائد مرتفع، مما يوفر فرصًا فريدة للمنازل المستقلة تتمثل في وجود طلب عليها وعائد جيد.يمكن بيع الشقق السكنية المبنية في مبنى واحد بسهولة تامة حسب موقعها، ولكن المشترين يقتصرون بشكل أساسي على المستثمرين، لذا فهي أقل سيولة من المنازل المستقلة. ومع ذلك، كما ذكرنا سابقًا، غالبًا ما يتم الاحتفاظ بالشقق السكنية المبنية في مبنى واحد لفترة طويلة كإجراء احترازي ضد الميراث، لذا لا يتم إعطاء أهمية كبيرة للسيولة.
- الاختلاف في تأثير التوفير الضريبي: من حيث تأثير التوفير الضريبي من خلال الاستهلاك وما إلى ذلك، تتميز المباني السكنية المكونة من مبنى واحد ذات الأسعار المرتفعة. للحصول على نفس التأثير الضريبي، يجب زيادة عدد المنازل المنفصلة، مما يؤدي إلى انخفاض الكفاءة بالنظر إلى الإجراءات والإدارة لكل معاملة. للاستفادة من الاستهلاك الذي يكون تأثيره أكبر بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المرتفع، يمكن القول إن من الأفضل تسجيل مبلغ كبير دفعة واحدة كمصروفات في حالة المباني السكنية المكونة من مبنى واحد.
من المقارنة أعلاه، يمكن القول أن الاستثمار في المنازل المنفصلة مناسب للأشخاص الذين يمكنهم جعل الاستثمار العقاري هواية أو عملاً تجارياً، بينما الاستثمار في شقق في مبنى واحد مناسب للأشخاص الذين يرغبون في تحقيق فعالية في إدارة أصولهم حتى لو كانوا مشغولين. بالنسبة للأثرياء الذين لديهم بالفعل موارد مالية كافية ويرغبون في الاستثمار بكفاءة، فإن شقق في مبنى واحد ستكون أكثر ملاءمة لهم.
مزايا وعيوب الاستثمار في شقق في مبنى واحد
يتمتع الاستثمار في شقق في مبنى واحد بالعديد من المزايا، ولكن هناك بالطبع مخاطر وعيوب يجب الانتباه إليها. فيما يلي أهم المزايا والعيوب.
المزايا (الإيجابيات)
- دخل إيجار ثابت وكبير: كما ذكرنا سابقًا، تتمتع العقارات المكونة من مبنى واحد بتدفق نقدي ثابت بفضل الدخل المتأتي من عدة مستأجرين. حتى في حالة شغور غرفة واحدة، فإن الدخل الإيجاري المتأتي من الغرف الأخرى يضمن انخفاض مخاطر انخفاض الدخل إلى الصفر، مما يوفر راحة بال كبيرة. كما أن إجمالي الإيجار الشهري يزداد مع عدد الغرف، مما يسهل الحصول على دخل ثابت دون بذل جهد.
- ارتفاع العائدات وإمكانية زيادة قيمة الأصول: شراء مبنى كامل هو استثمار يمكن أن يحقق عائدات عالية، ويمكن زيادة العائدات بشكل أكبر من خلال الإدارة المناسبة. يمكن للمالك نفسه زيادة قيمة الأصول من خلال إدارة المبنى بأكمله وزيادة نسبة الإشغال ورفع الإيجارات. على سبيل المثال، من المزايا الجذابة أن يمكن زيادة العائدات على المدى الطويل من خلال الاستراتيجيات المختلفة، مثل إجراء تجديدات أو إضافة مرافق إلى الغرف الشاغرة لإضفاء قيمة مضافة.
- تأثيرات التوفير الضريبي وتدابير الميراث: يمكن للأشخاص ذوي الدخل المرتفع الاستفادة من تأثيرات التوفير الضريبي الناتجة عن الاستهلاك، والتي تعود عليهم بفوائد كبيرة. تتميز المباني السكنية المكونة من مبنى واحد بنسبة عالية من الخشب، مما يتيح تسجيل مصاريف استهلاك كبيرة كل عام، وبالتالي يمكن تحويل الدخل العقاري إلى عجز ومحاسبته مع الدخل الآخر، مما يؤدي إلى تخفيض ضريبة الدخل وضريبة الإقامة. وتكون هذه التأثيرات كبيرة للغاية بالنسبة للأثرياء الذين يخضعون لمعدلات ضريبة تصاعدية عالية.كما ذكرنا سابقًا، تكون قيمة تقييم ضريبة الميراث على العقارات أقل بكثير من السعر الفعلي، مما يقلل من ضريبة الميراث مقارنة بالامتلاك النقدي. وبهذه الطريقة، تساهم الشقق السكنية في الحفاظ على الأصول ليس فقط من حيث الدخل ولكن أيضًا من حيث العبء الضريبي.
- أصول ملموسة مقاومة للتضخم: العقارات هي أصول ملموسة، ولها خاصية عدم انخفاض قيمتها بسهولة في أوقات التضخم. مع ارتفاع أسعار السلع وتكاليف البناء، ترتفع أيضًا الإيجارات وأسعار العقارات، مما يوفر تأثيرًا تحوطيًا ضد التضخم. حتى في الأوقات التي تنخفض فيها قيمة الأصول المالية بسبب التضخم، من السهل الحفاظ على القيمة الحقيقية للإيرادات من الإيجارات نسبيًا، وهذا أحد الأسباب التي تدفع الأثرياء إلى امتلاك جزء من أصولهم في شكل عقارات.
- سهولة التوسع: لا يمكن إغفال ميزة سهولة توسيع حجم الأصول التي تتمتع بها العقارات المكونة من مبنى واحد. على سبيل المثال، عند إدارة 100 مليون ين، فإن شراء مبنى واحد بقيمة 100 مليون ين أسهل من شراء 10 وحدات بقيمة 10 ملايين ين، حيث لا يتطلب الأمر سوى إجراء واحد. كما أن امتلاك عدة مبانٍ يزيد من مصادر الدخل، مما يجعله خيارًا مواتيًا للأثرياء الذين يرغبون في تكوين ثروة بسرعة في ظل ضيق الوقت.
- الدعم من قبل المتخصصين: من بين مزايا الاستثمار في العقارات الفردية، هناك سهولة الحصول على الدعم من المتخصصين، مثل شركات العقارات وشركات الإدارة، في جميع المراحل بدءًا من البحث عن العقار وحتى إدارته. هناك العديد من الشركات التي تقدم خدمات استشارية وتقديم عقارات مربحة للأثرياء، مما يتيح لهم الاستفادة من خدمات المتخصصين دون الحاجة إلى الاهتمام بالتفاصيل الإدارية. ومن الأسباب التي تجعل الناجحون يستفيدون من هذه الميزة هو توفر بيئة تسمح لهم بإدارة أصولهم حتى في أوقات انشغالهم.
العيوب (السلبيات والمخاطر)
- التكاليف الأولية ومبلغ الاستثمار كبير: تبلغ أسعار الشقق في المباني السكنية المنفصلة عدة ملايين إلى عدة مئات من ملايين الين، مما يجعل مبلغ الاستثمار الأولي كبيرًا. حتى الأثرياء الذين يمكنهم الحصول على قروض من المؤسسات المالية يحتاجون إلى مبلغ كبير من المال النقدي لدفع الدفعة الأولى والمصاريف المختلفة. بالإضافة إلى ذلك، عند الشراء، هناك تكاليف أولية تصل إلى مئات الملايين من الين، مثل ضريبة شراء العقارات وتكاليف التسجيل ورسوم الوساطة، بالإضافة إلى سعر العقار.إذا لم تضع خطة مالية جيدة وتقتصر على مبلغ قرض معقول، فقد تتعرض لخطر عدم القدرة على السداد.
- تكلفة الإدارة والصيانة: يتحمل مالك المبنى بأكمله مسؤولية إدارة المبنى.تتنوع مهام الإدارة بين تنظيف الأجزاء المشتركة وفحص المرافق والتعامل مع السكان. حتى إذا تم التعاقد مع شركة إدارة،فإن القرار النهائي وتحمل التكاليف يقع على عاتق المالك، مما يزيد من التعقيدات كلما زاد عدد السكان.مع تقدم العمر، تزداد الأماكن التي تحتاج إلى إصلاح، لذا من الضروري التحضير لمخاطر التقادم. عادةً ما تحتاج المباني التي يبلغ عمرها 12 إلى 15 عامًا إلى إصلاحات كبيرة مثل طلاء الجدران الخارجية وإصلاح الأسقف، مما يتطلب مئات الآلاف من الينات. من المهم تخصيص جزء من الإيجار الشهري لرسم صيانة محدد وإجراء الصيانة بشكل مخطط.
- مخاطر الشغور وتقلب الدخل: كلما زاد عدد الوحدات السكنية، زادت الفروق في الدخل بين فترات الإشغال الكامل والشغور. على سبيل المثال، إذا شغرت وحدتان من أصل 10 وحدات، فإن الدخل ينخفض بنسبة 20٪، وقد ينخفض المبلغ المتبقي بشكل كبير اعتمادًا على مبلغ القرض. يجب الانتباه إلى أن انخفاض الطلب على الإيجار في المنطقة يؤثر على المبنى بأكمله.نظرًا لتركيز الأصول في منطقة معينة، فإن اختيار الموقع الخاطئ قد يؤدي إلى توافر العديد من الشقق الشاغرة وانخفاض إيرادات الإيجار عن المتوقع. ولتجنب ذلك، من المهم إجراء دراسة سوقية قبل الشراء واتخاذ إجراءات فعالة بعد الشراء لمعالجة مشكلة الشقق الشاغرة.
- انخفاض السيولة وصعوبة البيع: نظرًا لارتفاع أسعار بيع العقارات المكونة من مبنى واحد، فإن عدد المشترين من الأفراد محدود، مما يجعل من الصعب بيعها في الوقت المناسب وتحويلها إلى نقد. ويستغرق العثور على مشترين للعقارات الواقعة في الضواحي وقتًا أطول.كما أن المشتري يحتاج إلى قدرة ائتمانية عالية لتولي القرض، لذا يجب الانتباه إلى استراتيجية الخروج. يمكن القول إن عدم القدرة على تلبية الاحتياجات المالية المفاجئة هي مخاطر خاصة بالاستثمار العقاري تختلف عن الاستثمارات في الأصول السائلة مثل النقد والأسهم المدرجة في البورصة. من أجل تسهيل البيع، من المهم الحفاظ على حالة العقار في حالة جيدة ومواصلة جذب المستأجرين للحفاظ على نسبة الإشغال العالية وإبراز قيمة الأصول.
- المخاطر المالية (مخاطر أسعار الفائدة على القروض ومخاطر الائتمان): تتعرض معظم الاستثمارات في العقارات المنفرده لمخاطر تقلب أسعار الفائدة لأنها تعتمد على القروض.في حالة الاقتراض بفائدة متغيرة، قد يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة في السوق إلى زيادة مبلغ السداد مما يضغط على العائدات. كما قد يصعب الحصول على قروض إضافية أو إعادة التمويل في حالة تدهور الوضع الائتماني للمشتري. لحسن الحظ، لا يمثل ذلك مشكلة كبيرة في ظل بيئة أسعار الفائدة المنخفضة الحالية، ولكن ينبغي التفكير في وضع خطة سداد مريحة واتخاذ تدابير لمواجهة ارتفاع أسعار الفائدة (مثل النظر في التحول إلى فائدة ثابتة).
وبهذه الطريقة، فإن الاستثمار في شقق سكنية منفصلة له مزايا وعيوب. المهم هو فهم هذه المزايا والعيوب جيدًا واتخاذ التدابير اللازمة أثناء الاستثمار. إن إدارة المخاطر بشكل مناسب وإدارة الأصول بشكل مخطط هي مفتاح النجاح في الحد من العيوب وتحقيق أقصى قدر من المزايا.
الأخطاء التي يرتكبها المبتدئون وكيفية تجنبها
على الرغم من أن الأثرياء يتمتعون بوفرة في الأصول، إلا أن المبتدئين الذين ليس لديهم خبرة في الاستثمار العقاري قد يرتكبون أخطاء غير متوقعة.فيما يلي، نقدم الأخطاء النموذجية التي يقع فيها المبتدئون في الاستثمار في شقق سكنية، وكيفية تجنبها.
- لا تندفع بناءً على العائد السطحي فقط: يميل المبتدئون إلى الاندفاع بناءً على الأرقام العالية للعائد الواردة في إعلانات العقارات، ولكن من المهم ألا تحكم على العائد بناءً على العائد السطحي فقط. على سبيل المثال، حتى إذا كان العائد المتوقع لشقة قديمة في الضواحي هو 15٪، فقد ينخفض العائد الفعلي بشكل كبير بعد خصم فترة الشغور وتكاليف الصيانة.للتغلب على هذه المشكلة، احسب العائد الفعلي (العائد الصافي) بعد احتساب معدل الشغور والتكاليف، وقم بإجراء محاكاة دقيقة للإيرادات والمصروفات. قد تكون الإيجارات المتوقعة في وثائق العقار متفائلة للغاية، لذا تحقق من الأسعار السائدة في المنطقة المحيطة للتأكد من صحتها. كما أنه من المهم أن تشك في العقارات ذات العائد المرتفع للغاية (موقع غير مرغوب فيه، قديم، إلخ) وأن تفحصها بعناية.
- لا تستهين بأهمية موقع العقار: من الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المبتدئون شراء عقارات في مناطق قليلة الطلب لمجرد أن العائد مرتفع. لا مبالغة في القول إن اختيار الموقع هو الأمر الأهم في إدارة العقارات المؤجرة. تزداد مخاطر الشغور في المناطق التي تشهد انخفاضًا حادًا في عدد السكان أو التي تبعد كثيرًا عن أقرب محطة قطار أو التي لا توجد فيها جامعات أو شركات تدعم الطلب في المنطقة المحيطة.للتجنب، من الضروريإجراء دراسة متأنية قبل الشراء حول التركيبة السكانية في المنطقة المحيطة واحتياجات الإيجار وحالة تشغيل العقارات المنافسة. استخدم إحصاءات البلديات ومواقع العقارات على الإنترنت لتحديد ما إذا كانت المنطقة ستشهد طلبًا على الإيجار في المستقبل وما إذا كانت المنافسة شديدة. إذا كانت هناك مخاوف بشأن الموقع، فمن الضروري اتخاذ قرار جريء بعدم الشراء حتى لو كان العقار نفسه جذابًا.
- إغفال تكاليف الصيانة والإصلاحات: تتدهور العقارات بمرور الوقت، مما يؤدي حتماً إلى تكبد تكاليف إصلاح.غالباً ما يغفل المبتدئون في خططهم المالية عن تكاليف الإصلاح المستقبلية. قد تتطلب السنوات التي تمر على العقار إجراء أعمال صيانة تصل تكلفتها إلى ملايين الينات، مثل استبدال مكيفات الهواء وأجهزة تسخين المياه، وطلاء الجدران الخارجية، وعزل السقف، وتجديد الأنابيب. إذا لم تأخذ هذه التكاليف في الاعتبار عند وضع تقديرات متفائلة مثل ”إيرادات الإيجار - سداد القرض = الربح“، فقد تواجه نقصاً في الأموال عند الحاجة إلى إجراء إصلاحات كبيرة في المستقبل.ويمكن تجنب ذلك بتخصيص مبلغ من التدفق النقدي الشهري لإنشاء صندوق صيانة ووضع خطة صيانة طويلة الأجل. كما يجب إجراء فحص للمبنى (تفتيش) بواسطة خبير قبل الشراء، لتحديد الأماكن التي قد تحتاج إلى إصلاح في المستقبل القريب والتكاليف اللازمة لذلك. بالإضافة إلى ذلك، من المهم إجراء محاكاة للإيرادات والمصروفات على أساس معدل إشغال معين، مع أخذ مخاطر الشغور في الاعتبار، بدلاً من افتراض إشغال كامل.
- الإفراط في الاقتراض وخطط التمويل غير الدقيقة: على الرغم من أن قروض الاستثمار العقاري تتيح الاستفادة من الرافعة المالية، إلا أن الإفراط في الاقتراض أمر خطير. من الأخطاء التي يقع فيها المبتدئون في هذا المجال، دفع مبلغ مقدم يصل إلى الحد الأقصى من أموالهم الخاصة والحصول على قرض كامل دون ترك أي أموال احتياطية. عندما تتدهور الإيرادات بسبب شغور غير متوقع أو ارتفاع أسعار الفائدة، تزداد مخاطر التعثر في السداد بسبب نقص الأموال المتاحة.للتعامل مع هذه الحالة، من المهم تأمين رأس مال كافٍ (حوالي 20٪ من سعر العقار + مصاريف احتياطية) والالتزام بمبلغ اقتراض معقول. كما أن الحصول على قروض متتالية لشراء عدة عقارات قد يؤدي إلى الإفلاس، لذا يجب مراعاة التوازن بين القروض الحالية والقروض الجديدة. الحفاظ على وضع مالي سليم يسهل الحصول على قروض إضافية في المستقبل.
- أخطاء في اتخاذ القرار بسبب نقص المعرفة: يتطلب الاستثمار العقاري معرفة واسعة في مجالات القانون والضرائب والتمويل. في البداية، قد يشرع المبتدئون في الاستثمار دون معرفة كافية، ويتركون الأمر للمتخصصين، ليكتشفوا لاحقًا أن شروط العقد غير مواتية لهم. ومن الأمثلة على ذلك، عدم الانتباه إلى بنود خفض الإيجار في عقود الإيجار من الباطن (الاستئجار بالجملة)، أو توقيع عقد دون فهم أنواع أسعار الفائدة على القروض. ولتجنب ذلك، يجب على المستثمر أن يواصل تعلمه وأن يستعين بمشورة خبراء موثوقين.اكتسب المعرفة الصحيحة من خلال حضور ندوات الاستثمار العقاري وقراءة الكتب، ولا تتردد في طرح الأسئلة على شركات العقارات أو المحاسبين الضريبيين إذا كان هناك ما لا تفهمه. من الحكمة أن تتعاون مع محترفين في إدارة المخاطر، مثل تكليف شركة إدارة بالمهام التي يمكن تفويضها والتركيز على اتخاذ القرارات الاستراتيجية.
- الخطأ في الاعتقاد بأن ”البداية يجب أن تكون بمشروع صغير“: بعض المبتدئين يترددون في شراء عقار واحد باهظ الثمن، فيقررون ”البدء بمشروع صغير“. ولكن كما ذكرنا سابقًا، الاستثمار في شقق سكنية منفصلة يصعب توليد تدفق نقدي منها، كما أنه غير مواتٍ من حيث تقييم القرض، لذا فإن محاولة الانتقال إلى عقار واحد في وقت لاحققد تؤدي إلى رفض طلب القرض.في الواقع، هناك حالات شائعة حيث تم شراء شقق منخفضة العائد بقرض كامل، مما أدى إلى استنفاد إيرادات الإيجار في سداد القرض، وبالتالي اعتبار ”إدارة الإيجار غير ناجحة“ وعدم الحصول على قرض جديد. كما أن الشقق قد لا يمكن بيعها بسبب انخفاض قيمتها، مما قد يؤدي إلى عدم القدرة على التحرك. إذا كان لدى الأثرياء القدرة الشرائية، فإن اختيار شقة كاملة من البداية هو الطريق الأسرع لتوسيع الأصول بشكل سليم.
لتجنب مثل هذه الأخطاء، التحضير المسبق والتخطيط الدقيق هما أهم شيء. إن اتخاذ موقف حذر، مثل عدم التسرع في شراء العقارات، وقضاء الوقت في دراسة السوق والعقارات، واستشارة الخبراء، وتوقع مختلف الحالات من خلال المحاكاة، هو أقصر طريق إلى النجاح. إذا تمكنت من إدارة أول مبنى بشكل جيد، فمن الممكن تمامًا الاستفادة من ثروة الأثرياء للوصول إلى فرص استثمارية جديدة.
كيف تبدأ الاستثمار في شراء مبنى سكني كامل واستراتيجياته
أخيرًا، نعرض الخطوات الأساسية والاستراتيجيات التي يجب على المبتدئين من الأثرياء اتباعها عند البدء في الاستثمار في شقة واحدة. من الأفضل اتباع الخطوات التالية لتجنب الفشل حتى لو كنت مبتدئًا.
- تحديد الغرض من الاستثمار والأهداف: أولاً، حدد بوضوح ”لماذا تريد الاستثمار في العقارات“. هل الغرض هو الحصول على دخل إيجار قصير الأجل، أم تكوين ثروة طويلة الأجل، أم توفير الضرائب أو تدابير الميراث؟من المهم تحديد الأهداف لأن نوع العقار المناسب وسياسة الإدارة تختلف باختلاف الغرض. في الوقت نفسه، ضع في اعتبارك درجة تحملك للمخاطر. حدد الحد الذي يمكنك تحمله في حالة حدوث خسارة، وحدد ميزانية استثمار معقولة بناءً على أموالك الخاصة والمبلغ الذي يمكنك اقتراضه. حتى الأثرياء يجب أن يضعوا سيناريوهات للمخاطر من أجل إدارة سليمة.
- البحث عن السوق واختيار العقارات: مفتاح النجاح في الاستثمار هو اختيار المنطقة المناسبة. ابدأ باختيار المناطق التي تشهد طلبًا قويًا على الإيجارات في الداخل. بشكل عام، المناطق التي تشهد نموًا سكانيًا، أو التي توجد بها جامعات وشركات وتشهد تدفقًا للشباب، أو التي تشهد إعادة تطوير وتتمتع بمستقبل واعد، هي المناطق المستهدفة. على وجه التحديد، العقارات القريبة من محطات القطار في المدن الكبرى والمناطق المحيطة بالجامعات والمستشفيات والمناطق الصناعية ومدن الشركات تتمتع بطلب مستقر.بعد تحديد المنطقة، قم بجمع معلومات عن العقارات المربحة المعروضة للبيع. استخدم مواقع العقارات المربحة التابعة لشركات العقارات أو خدمات الاستفسار الجماعي، وقم بإعداد قائمة بالعقارات المستعملة (العقارات التي تغير مالكها) التي تتوافق مع شروطك. عند اختيار العقار، بالإضافة إلى المؤشرات الأساسية مثل عمر المبنى والهيكل والمساحة والعائد، تأكد أيضًا من توافق المرافق مع احتياجات العصر. على سبيل المثال، تحقق من وجود مرافق تفضلها المستأجرون، مثل الحمامات المنفصلة والإنترنت المجاني.إذا كان من الممكن إصلاح أو تجديد العقارات القديمة، فقم باتخاذ قرار الاستثمار بعد أخذ التكاليف في الاعتبار.
- إعداد محاكاة الدخل والمصروفات: بعد العثور على العقار المرشح، قم بإعدادخطة دخل ومصروفات مفصلة قبل الشراء. قد تساعدك شركة العقارات في إجراء التقديرات. قم بتقدير الدخل الواقعي عن طريق طرح معدل الشغور المتوقع ومعدل التأخر في السداد من إجمالي إيرادات الإيجار السنوية (بافتراض شغل جميع الوحدات). بعد ذلك، قم بحساب تكاليف الصيانة.احسب جميع النفقات بدون نقص، مثل ضريبة الممتلكات الثابتة، وأقساط التأمين ضد الحريق، ورسوم إدارة العقار (حوالي 5٪ من الإيجار)، ومخصصات الإصلاحات المستقبلية، بالإضافة إلى أقساط سداد القرض. بعد أخذ كل ذلك في الاعتبار، تأكد من أن التدفق النقدي المتبقي سيكون إيجابيًا، وأن العائد يفي بمستوى هدفك. لا تركز فقط على العائد السطحي، بل ركز أيضًا على عائد الاستثمار (ROI) بعد سداد القرض.إذا كانت المحاكاة غير دقيقة، فقد تجد أن العائد أقل مما توقعت بعد البدء في الاستثمار. من الأفضل أن تكون متحفظًا في تقديراتك، وتحقق من الإيرادات والمصروفات في عدة سيناريوهات.
- اختيار الجهة المقرضة والتفاوض معها: إذا كنت تعتمد على القروض في تمويل معظم عملية الشراء، فإن اختيار المؤسسة المالية أمر بالغ الأهمية. في البداية، استشر البنك الذي تتعامل معه أو البنوك التي تقدم قروضًا عقارية لمعرفة الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكنك الحصول عليه والشروط المطبقة. إذا كنت من أصحاب الثروات، فقد تتنافس عدة بنوك، مثل البنوك الكبرى والبنوك الإقليمية والبنوك الائتمانية، لذا قارن بين أسعار الفائدة ومدة القرض واختر المؤسسة المالية التي تقدم لك أفضل الشروط.قد تقوم البنوك الإقليمية والبنوك الائتمانية بإجراء تقييم مرن حسب الحالة. في هذه الحالة، من الأفضل أن يكون لديك ما لا يقل عن 10 إلى 20٪ من سعر العقار (وإذا أمكن 30٪) كأموال خاصة لتسهيل المفاوضات. قدم إلى المؤسسة المالية وثائق العقار وبيان الدخل والمصروفات ووثائقك المالية (إثبات الدخل وحالة الأصول) للحصول على قرض بشروط مواتية. من مزايا الأثرياء أن كلما زاد دخلهم وارتفعت ثروتهم، زادت فرصهم في الحصول على قرض بشروط مواتية.ومع ذلك، هناك العديد من الجوانب المتخصصة مثل التفاوض على سعر الفائدة وتقييم الضمانات، لذا من الأفضل أن تتعاون مع مسؤول التمويل في شركة العقارات.
- التحقيق التفصيلي في العقار وعقد البيع: بعد تحديد العقار المراد شراؤه، تبدأ إجراءات عقد البيع من خلالطلب الشراء. قبل إبرام العقد، يجب الحصول على شرح للمسائل الهامة والتحقق بالتفصيل من حقوق الملكية (مثل حالة الملكية والرهن العقاري) والقيود القانونية وحالة المرافق وتاريخ الإصلاحات السابقة وحدود الأرض.إذا كان هناك أي نقاط غير واضحة، يجب طرح الأسئلة حتى يتم توضيحها، وإجراء تحقيقات إضافية (مثل فحص المبنى والتحقق من حدود الأرض) حسب الضرورة. في حالة قيام شركة عقارات بالوساطة، قد تقوم الشركة بالإشارة إلى المخاطر من وجهة نظر المشتري، ولكن من أجل الحماية الذاتية، يجب قراءة العقد ووثيقة شرح الأمور الهامة بعناية. عند توقيع العقد، يجب التحقق من الأمور الهامة مثل سعر البيع، مبلغ الدفعة الأولى، جدول السداد، وجود شروط خاصة للتمويل، التعامل مع العيوب (المسؤولية عن عدم مطابقة العقد).في حالة الشقق المستعملة على وجه الخصوص، غالبًا ما لا يتم التعويض عن العيوب التي تظهر بعد تسليم العقار في حالته الراهنة، لذا يجب فهم شروط العقد جيدًا. إذا لم تكن هناك مشاكل، يتم إبرام عقد البيع مع البائع ودفع الدفعة الأولى ليصبح العقد ساريًا.
- تسليم العقار وبدء الاستعدادات للتشغيل: بعد إبرام عقد البيع، يتم الانتقال إلى مرحلة التسوية والتسليم بمجرد الانتهاء من إجراءات القرض. يتم تسجيل نقل الملكية في نفس وقت دفع المبلغ المتبقي واستلام مفاتيح العقار.عند التسليم، تأكد من أن العقار يتم تسليمه وفقًا للعقد، وتحقق من عدم وجود أي تلف في المرافق والمناطق المشتركة، ومن اكتمال المخططات والوثائق. في الوقت نفسه، ابدأ فينظام إدارة الإيجار. قبل تسليم العقار، حدد شركة إدارة موثوقة وأبرم عقدًا لتفويض الإدارة. شركة الإدارة هي حليف قوي للمالكين المشغولين، حيث تقوم بالنيابة عنهم بمهام مثل البحث عن مستأجرين وفحصهم وإجراءات التعاقد وتحصيل الإيجار والتعامل مع الشكاوى وتنظيم التنظيف والفحص.تبلغ رسوم الإدارة عمومًاحوالي 5٪ من إيرادات الإيجار، ولكن يجب توضيح ما تشمله هذه الرسوم (هل تشمل إدارة المستأجرين فقط أم إدارة المبنى أيضًا) في العقد. إذا كنت من أصحاب الثروات، فيمكنك التفاوض على أساس أنك ستوكل إليها عدة عقارات، مما يتيح لك الحصول على دعم كبير. اطلب من شركة الإدارة وضع نظام للقيام بجولات دورية والإبلاغ عن المشكلات، وراقب كل شيء بصفتك المالك، واتخذ القرارات اللازمة.
- خطة تشغيل طويلة الأجل والتحسين: بعد بدء التشغيل، يجب التحقق بانتظام من تحقيق الإيرادات وفقًا للخطة الأولية. في حالة وجود شواغر أو نفقات غير متوقعة، يجب تحليل الأسباب واتخاذ الإجراءات اللازمة في أقرب وقت ممكن. على سبيل المثال، في حالة عدم شغل الشواغر، يمكن إعادة النظر في تحديد الإيجار وشروط الإيجار، أو النظر في الاستثمار في تحسين الديكور الداخلي. من المهم أيضًا إجراء الإصلاحات بشكل مخطط للحفاظ على قيمة الأصول وتحسينها.كما يجب أن نراقب عن كثب تغيرات أسعار الفائدة وأسعار العقارات، وننظر في إعادة التمويل أو البيع حسب الضرورة. من خلال بذل الجهود المستمرة لزيادة العائد من العقارات من منظور إداري، يمكن تحسين قيمة الأصول بمرور الوقت وخلق دورة إيجابية تؤدي إلى استثمارات جديدة.
ما سبق هو أساسيات البدء في الاستثمار في شقق منفصلة.يتمتع الأثرياء على وجه الخصوص بفرصة الحصول على عقارات واعدة بفضل قوتهم المالية وسمعتهم الائتمانية. استفد من خبرات المتخصصين وابدأ الاستثمار بشكل استراتيجي. إذا نجحت في استثمار أول مبنى، فستتمتع بتدفق نقدي مستقر ومزايا ضريبية، وستتاح لك فرص الاستثمار في عقارات أخرى أو إدارة أصول أخرى. اعمل مع شريك موثوق به لتحقيق نمو ثابت لثروتك والحفاظ عليها من خلال الاستثمار في شقق سكنية.