يُقال إن نجاح الاستثمار العقاري أو فشله يتحدد بالكامل تقريباً من خلال "اختيار العقار". في الواقع، ليس من المبالغة القول بأن اختيار العقار هو مفتاح النجاح في الاستثمار العق اري، وفي الحالات القصوى فإن 80% من الاستثمار العقاري يتحدد باختيار العقار. إن أهم شيء بالنسبة للمبتدئين هو اختيار العقار المناسب، وإذا لم تخطئ في اختيار العقار المناسب، فمن غير المرجح أن ترتكب خطأً كبيراً، ولكن من ناحية أخرى، إذا أخطأت في اختيار العقار المناسب، فإن خطر الخسارة الكبيرة يزداد. بما أن العقار أصل باهظ الثمن ولا يمكن تغييره بسهولة بمجرد شرائه، فمن المهم اختياره بعناية.
علاوة على ذلك، واعتباراً من 2024-2025، سيصل سوق العقارات في منطقة العاصمة طوكيو إلى نقطة تحول بعد سنوات عديدة من الاتجاه التصاعدي. سيكون متوسط السعر السنوي للشقق السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو 47.47 مليون ين ياباني في عام 2024، بانخفاض 1.1% عن العام السابق. وهذا هو أول انخفاض منذ 11 عامًا منذ عام 2013. من ناحية أخرى، لا تزال أسعار الشقق السكنية المستعملة في 23 جناحًا في طوكيو ترتفع بنسبة +9.4% عن العام السابق، مع وجود فجوة واضحة بين وسط المدينة والمتوسط الأوسع. وكما هو واضح، هناك اختلافات في ظروف السوق حسب المنطقة، حيث تستمر الأسعار المرتفعة في مراكز المدينة، بينما تدخل الضواحي مرحلة التكيف. عند اختيار عقار ما، من الضروري مراعاة خصائص المنطقة واتجاهات السوق، ولأن بيئة السوق تتغير الآن على وجه التحديد، فإن اختيار العقارات بعناية أمر مطلوب.
وفيما يلي أمثلة على الأخطاء التي يميل المبتدئون في الاستثمار العقاري إلى ارتكابها في اختيار العقار
البدء بدون أموال شخصية كافية: تسمح لك القروض البنكية بالبدء بأموال شخصية قليلة، ولكن من الخطورة بمكان أن تبدأ بدون أموال كافية في متناول اليد. إذا واجهت نقصاً في الأموال بسبب الشواغر غير المتوقعة أو تكاليف الإصلاح، ففي أسوأ السيناريوهات قد ينتهي بك الأمر بخسارة العقار ولا يتبقى لك سوى الديون. قد يُقال لك أنه يمكنك البدء بقرض كامل وبدون أموال شخصية، ولكن إذا لم يكن لديك احتياطيات، فإن سوء تقدير بسيط قد يؤدي بك إلى التوقف عن العمل ويضطرّك إلى "الخروج في منتصف الطريق".
شراء عقار بناءً على كلام المبيعات: من السهل أن تطمئن عندما يخبرك الوكيل العقاري أن العقار "موصى به"، ولكن عليك أن تعرف ما إذا كان العقار "عقاراً للشراء" مناسباً للاستثمار أم مجرد "عقار يريد البائع بيعه". نتيجة لتصديق كلام المبيعات وشراء العقار كما قيل لك، حدثت حالات فشل مثل المعاناة في الواقع في العثور على مستأجرين، وعدم القدرة على تحقيق الدخل المتوقع والاضطرار إلى اقتراض المال لسداد القرض. من المهم أن تأخذ الاقتراحات كمرجع، ولكن لا تأخذها على محمل الجد، وتحقق من السوق ودخل العقار ونفقاته بنفسك.
شراء شقة استوديو حديثة البناء بسهولة شديدة: هناك العديد من الإعلانات التي توصي المبتدئين بالاستثمار في شقة استوديو حديثة البناء، ولكن في كثير من الحالات، يُفترض أن يكون التدفق النقدي لشقة الاستوديو حديثة البناء في المنطقة الحمراء بعد الشراء مباشرة. حتى لو كان هناك مستأجرون، فمن السهل أن ينتهي الأمر إلى أن تكون في المنطقة الحمراء (سحب الأموال) عند خصم أقساط سداد القرض الشهرية، وعلى الرغم من الادعاءات مثل "بناء الأصول المستقبلية" و"التوفير الضريبي"، فمن غير المرجح أن تظل قيمة العقار في نفس المستوى الذي كانت عليه عند بنائه حديثاً على مدى 20-30 عاماً حتى يتم سداد القرض بالكامل، وقد تنخفض الربحية بسبب انخفاض الإيجار وارتفاع معدلات الشغور. هناك خطر أن تنخفض الربحية بسبب انخفاض الإيجارات وارتفاع معدلات الشغور. العقارات المبنية حديثاً ذات عائد منخفض بسبب السعر المميز المضاف وقت البيع، ومن الشائع أن تنخفض قيم العقارات بنسبة 10-20% بعد الشراء مباشرةً. من الخطورة أن يختار المبتدئون فجأة مبنى جديد باهظ الثمن، ما لم يكن لديهم موارد مالية كافية أو هدف توفير الضرائب.
وبالإضافة إلى ما سبق، تمت الإشارة أيضاً إلى أخطاء أخرى مثل شراء عقار دون التحقق من مزايا وعيوب العقار بنفسك، أو البدء دون استشارة أفراد العائلة سراً. الشيء المهم هو أن تتخذ قرارات الاستثمار بشكل صحيح بنفسك وأن تخطط بشكل معقول لأسوأ السيناريوهات.
فيما يلي شرح تفصيلي للخطوات الملموسة للمبتدئين في اختيار العقار خطوة بخطوة لتجنب الوقوع في أخطاء الاستثمار العقاري. الخطوات الثلاث المهمة هي (1) تحليل الموقع، (2) حساب العائدات والإيرادات والنفقات، (3) استراتيجيات الإدارة والخروج. دعنا نلقي نظرة على كل خطوة من هذه الخطوات تباعاً.
الموقع هو العامل الأكثر أهمية في الاستثمار العقاري. تميل العقارات الواقعة في مراكز المدن إلى ارتفاع الطلب على الإيجار وانخفاض مخاطر الشغور. من ناحية أخرى، تتطلب العقارات في الضواحي، حتى لو كانت أسعارها معقولة، دراسة متأنية لأن الطلب على الإيجار ضعيف ومن المرجح أن تزداد مخاطر الشغور. حتى في منطقة العاصمة طوكيو، لا سيما في وسط طوكيو وحول محطات القطار الرئيسية، هناك تدفق مستمر للسكان وطلب قوي على الإيجار، في حين أن الضواحي والمناطق الأقل ملاءمة معرضة لخطر انخفاض عدد السكان وزيادة معدلات الشغور. ونظراً لأن العقارات التي تقع على مسافة قريبة من المحطة (عادةً ما تكون على بعد 10 دقائق سيراً على الأقدام) يميل المستأجرون إلى تفضيلها وتكون فترات شغورها أقصر، ينبغي على المبتدئين أن يستهدفوا أولاً المناطق ذات الطلب المرتفع بالقرب من المحطات. على سبيل المثال، يمكن توقع طلب مستقر على الإيجارات بالقرب من الجامعات، وبالقرب من المحطات التي تتمتع بوصول جيد إلى مناطق المكاتب، وفي المناطق التي تشهد إعادة تطوير.
عند تحليل المواقع، تحقق أيضاً من الاتجاهات السكانية واحتياجات الإيجار في المنطقة. ويشمل ذلك ما إذا كان عدد السكان المحليين في ازدياد، وما إذا كانت هناك جامعات وشركات قريبة، وما إذا كان هناك طلب من الفئة المستهدفة من العزاب والعائلات. من المهم أيضاً التحقق مما إذا كانت احتياجات المستأجرين المحتملين تتوافق مع خصائص العقار (التصميم، والمرافق، والحجم، وما إلى ذلك). على سبيل المثال، في المناطق التي يوجد بها العديد من العزاب، تكون الشقق من نوع الاستوديو أو من نوع 1K مناسبة، بينما في المناطق التي يوجد بها العديد من العائلات، يفضل أن تكون الشقق من نوع 2LDK أو ذات التصميمات الأكبر. من الضروري أيضًا التحقق من أن الإيجار المقدر لا ينحرف عن سعر السوق للعقارات المماثلة في المنطقة المجاورة. إذا كان الإيجار مرتفعاً للغاية وبعيداً عن سعر السوق، فسيكون من الصعب جذب المستأجرين، بينما إذا كان منخفضاً للغاية، فستفوتك فرص الربح.
نوع العقار النموذجي المناسب للمبتدئين هو الوحدة السكنية المستعملة (غرفة واحدة في وحدة سكنية). وبما أنه يمكن البدء في الاستثمار في الوحدات السكنية بمبلغ صغير من المال ويسهل إدارتها نسبياً، فهي شائعة كنقطة دخول لأولئك الذين بدأوا للتو في الاستثمار العقاري. تُعد وحدات الاستوديو السكنية المستعملةمناسبةبشكل خاصللمبتدئين حيث أن سعر العقار أقل من سعر الوحدات السكنية المبنية حديثاً ولا توجد "علاوة بناء جديد"، وهي علاوة. على الرغم من أن المبنى قديم، إلا أن انخفاض قيمة المبنى يؤخذ في الحسبان في السعر، وإذا كان العقار مستعملاً في موقع جيد، فإن الأرض والموقع لهما قيمة عالية حتى لو كان المبنى قديماً، لذلك هناك أيضاً ميزة أنه من غير المرجح أن تنخفض قيمة الأصل بشكل كبير. في الواقع، حافظت بعض الشقق السكنية المستعملة في مواقع جيدة، مثل بالقرب من محطات القطار، على قيم أصول مرتفعة حتى بعد مرور 20-30 عاماً على بنائها. في سوق الشقق السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو، استمرت الأسعار في الارتفاع في السنوات الأخيرة، وتشير التقارير البحثية إلى أن الشقق السكنية الجديدة والمستعملة على حد سواء في ارتفاع (ومن غير المرجح أن تنخفض قيمتها بشكل كبير). إذا اخترت مثل هذا العقار، فيمكنك بسهولة الحفاظ على الطلب على الإيجار وقيمة الأصول بمرور الوقت، ويمكنك أن تتوقع إدارة مستقرة على المدى الطويل.
بمجرد تحديد موقع عقارك، فإن الخطوة التالية هي تحليل ربحيته. وعلى وجه التحديد، استخدم "العائد" و"محاكاة الدخل/المصروفات" لتقييم ما إذا كان العقار يستحق الاستثمار فيه رقمياً.
العائد هو النسبة التي توضح مقدار دخل الإيجار (الربح) الذي يمكن تحقيقه سنوياً بالنسبة لسعر العقار. العائد السطحي المشار إليه (العائد الإجمالي) هو مؤشر بسيط يُحتسب بقسمة دخل الإيجار السنوي على سعر العقار، ولكنه لا يأخذ في الاعتبار النفقات مثل رسوم الإدارة وأموال احتياطي الإصلاح وضريبة العقار. ولذلك، يجب أن تركز قرارات الاستثمار على العائد الحقيقي (العائد الصافي) بعد خصم هذه النفقات. عند النظر إلى إعلانات العقارات، حاول تقدير العائد الصافي بعد خصم النفقات وكذلك العائد السطحي بنفسك. كن حذرًا إذا كانت المحاكاة المقترحة لا تتضمن النفقات (الضرائب وتكاليف الإدارة والإصلاح، وما إلى ذلك)، ومن المهم التأكد من أن محاكاة الدخل والنفقات تتضمن "الضرائب" و"تكاليف الإصلاح" و"تكاليف الإدارة".
إذن ما هو العائد التقريبي على العقارات الاستثمارية في منطقة العاصمة طوكيو؟ بشكل عام، يُقال إن معدل العائد السطحي لشقة استوديو في وسط المدينة يبلغ حوالي 4%. ووفقًا لبيانات من مسح أجراه المعهد العقاري الياباني (أكتوبر 2022)، يبلغ متوسط العائد على استثمار الاستوديو 3.9% في منطقة جونان في طوكيو، و4.1% في منطقة جوتو، وحوالي 4.8% في سايتاما وتشيبا. وتبلغ عوائد عقارات الاستوديو في المدن الكبرى بشكل عام حوالي 4-5%، مع ميل العوائد إلى أن تكون أعلى، بنسبة 5% أو أكثر، كلما اتجهت إلى الريف. وهذا يعني أنه في حين أن العوائد أعلى في المناطق الريفية بسبب انخفاض أسعار العقارات، إلا أن هناك أيضًا مخاطر أعلى من الشواغر. ولذلك، فإن العقارات في مراكز المدن ذات عوائد منخفضة ولكنها تتمتع باستقرار ممتاز، في حين أن العقارات في المناطق الريفية ذات عوائد مرتفعة ولكنها أيضًا ذات مخاطر عالية. لا ينبغي للمبتدئين أن يطاردوا "العوائد المرتفعة" في الظلام، ولكن من الضروري إيجاد التوازن الصحيح بين العائد والمخاطر. انتبه إلى أن العقارات التي تدعي عوائد عالية للغاية غالباً ما تكون في مواقع لا تجذب الكثير من الناس لسبب أو لآخر.
بمجرد أن تتأكد من العائد، تحقق من الربحية الواقعية من خلال محاكاة الدخل والنفقات الفعلية. احسب التدفق النقدي المتحصل عليه من خلال خصم النفقات مثل أقساط سداد القروض، ورسوم الصيانة والإصلاح، ورسوم إدارة الإيجار، وضريبة العقار، وأقساط التأمين ضد الحريق من دخل الإيجار الشهري. من المهم أن تأخذ في الحسبان وجود فترات شغور. فبدلاً من افتراض أن العقار سيكون دائماً مشغولاً بالكامل، توقع فترات شغور تتراوح بين بضعة أسابيع وشهر في السنة وقدّر دخل الإيجار بشكل متحفظ إلى حد ما. احسب بهامش أمان، على سبيل المثال بافتراض أن 95% من الإيجار السنوي هو دخل الإشغال الفعلي. من الجيد أيضاً أن تضع في اعتبارك مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، وفي حالة قرض بسعر فائدة متغير، قم بتقدير الزيادة في السداد إذا ارتفعت أسعار الفائدة في المستقبل.
تحقق مما إذا كانت المحاكاة تؤدي إلى رصيد نقدي إيجابي جيد بعد سداد القرض (أي ما إذا كان ما يسمى بالتدفق النقدي إيجابي). إذا أظهرت المحاكاة أنك بحاجة إلى سحب أموال كل شهر، فكلما طال أمد الاستثمار، زادت الخسارة. على وجه الخصوص، في حالات مثل شقق الاستوديو المبنية حديثًا، حيث يكون الافتراض أنك ستضطر إلى إخراج الأموال (عجز) فور الشراء، فهناك خطر أن يؤدي انخفاض الإيجار في المستقبل أو ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة تفاقم دخلك ونفقاتك. بالنسبة للمبتدئين، يُفضّل شراء عقار يتمتع برصيد إيجابي أو سلبي منذ البداية، ويجب وضع خطة مريحة للدخل والإنفاق بحيث يمكن الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة مع الحفاظ على قوته.
أخيراً، تحقق من نظام إدارة العقار واستراتيجيةالتخارج المستقبلية. لا ينتهي الاستثمار العقاري بالشراء، بل تتم إدارته وتشغيله على المدى الطويل. العقارات التي لا تُدار بشكل صحيح ستشهد قيمة أصولها وربحيتها انخفاضاً سريعاً. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تؤخذ سهولة التخارج (البيع) والقيمة المستقبلية في الاعتبار قبل الشراء، حيث توجد إمكانية بيع العقار في نهاية المطاف لتأمين الربح أو لإعادة تكوين الأصل.
أولاً، نظام إدارة العقار، ففي حالة الاستثمار في الوحدات السكنية، يجب التحقق من حالة الصيانة والإدارة للعقار بأكمله. على وجه التحديد، ما إذا كانت جمعية الإدارة تعمل بشكل جيد، وما إذا كان يتم إجراء إصلاحات واسعة النطاق كما هو مخطط لها، وما إذا كان الرصيد في صندوق احتياطي الإصلاح كافياً. في اليابان، تعتبر أهمية الإدارة الجيدة كبيرة جداً لدرجة أن هناك مقولة "اشترِ إدارة الوحدة السكنية"، ومفتاح الحفاظ على قيمة العقار هو ما إذا كانت الإصلاحات المنتظمة والصيانة المناسبة تتم بشكل منتظم. تميل الوحدات السكنية التي تعمل فيها جمعية الإدارة وشركة الإدارة معاً للحفاظ على المبنى في حالة جيدة إلى أن تكون ذات قيمة عالية في سوق العقارات المستعملة نتيجة لذلك، حيث يمكن الحفاظ على بيئة معيشية مريحة على مر السنين. من ناحية أخرى، قد تجد الوحدات السكنية ذات الإدارة غير المتقنة واحتياطيات الإصلاح غير الكافية صعوبة في إجراء إصلاحات واسعة النطاق في المستقبل، مما قد يؤدي إلى انخفاض قيمة الأصول بسبب تدهور المبنى. قبل شراء عقار ما، تأكد من التحقق من حالة الإدارة من خلال طلب تقرير تحقيق في الأمور المهمة أو ما شابه ذلك.
النظر في إدارة عمليات الإيجار بعد شراء العقار. بالنسبة للعقارات في المواقع البعيدة أو للمستثمرين بأجر، من الشائع الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة الإيجار لشركة إدارة موثوقة. إذا قمت بالاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة، فإنها ستهتم بتوظيف المستأجرين، وإجراءات التعاقد، وتحصيل الإيجار، والتعامل مع الشكاوى والتعامل مع الشواغر، حتى يتمكن من لديه وظيفة يومية من إدارة العقار دون عناء. تبلغ رسوم الإدارة حوالي 5% من الإيجار، ولكنها أكثر من مجرد تكلفة، فهي تكلفة ضرورية للحد من مخاطر الشواغر وضمان استقرار التشغيل على المدى الطويل. من المهم اختيار وكالة عقارية محلية تتمتع بمهارات قوية في توظيف المستأجرين وشركة إدارة ذات سجل حافل.
بعد ذلك، تحقق من استراتيجية الخروج (خطة البيع). ضع في اعتبارك المدة التي ستحتفظ فيها بالعقار الذي استثمرت فيه، وما إذا كنت ستبيعه في المستقبل لتحقيق الربح، أو ما إذا كنت ستحتفظ به على المدى الطويل وتستمر في كسب دخل الإيجار. بالنسبة للمبتدئين، من المرجح أن تكون الاستراتيجية هي الاحتفاظ بالعقار في الوقت الحالي وتحقيق دخل من الإيجار، ولكن من المهم أن تضع في اعتبارك ما إذا كان من الممكن بيع العقار في السوق عندما يحين الوقت. إذا كنت تفكر في بيع العقار في المستقبل، فضع في اعتبارك ما إذا كانت المنطقة ذات سيولة عالية (أي ما إذا كان من السهل جذب المشترين) وما إذا كان هناك مشترون محتملون عندما يكون العقار أقدم. إذا كان العقار في منطقة رئيسية في منطقة العاصمة طوكيو وقريباً من إحدى المحطات، فإن الطلب مرتفع حتى على العقارات المستعملة، ويميل إلى سهولة البيع بسعر عادل. والواقع أنه في سوق الشقق السكنية المستعملة في الأحياء الـ 23 في طوكيو، هناك أمثلة على عقارات حديثة البناء تباع بأسعار مماثلة لأسعار المباني الجديدة، مما يشير إلى قوة الطلب في وسط المدينة. وبالتالي، فإن جاذبية الموقع على المدى البعيد، والأمن الهيكلي للمبنى وما إذا كان المبنى قد تم بناؤه وفقًا للمعايير الجديدة المقاومة للزلازل أم لا، هي عوامل تدعم قيم الأصول. وبالإضافة إلى ذلك، إذا تم التخطيط لافتتاح خط سكة حديد جديد أو إعادة تطوير واسع النطاق في المستقبل، فمن المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي في المنطقة المحيطة بها.
بالإضافة إلى ذلك، تزداد أهمية استراتيجيات التخارج بالنسبة للاستثمارات في المنازل المنفصلة وشقق الأسرة الواحدة. إذا أصبح المبنى قديماً، فلديك خيار هدمه وبيعه على الأرض أو إعادة بنائه. في كثير من الحالات، تُباع الشقق الخشبية القديمة في نهاية المطاف بقيمة الأرض، لذلك من الجيد معرفة نسبة قيمة الأرض وقت الشراء. بشكل عام، من المرجح أن تحافظ العقارات ذات نسبة قيمة الأرض الأعلى على قيمة أصولها. من ناحية أخرى، يجب على المبتدئين تجنب العقارات التي لا تملك أرضاً، مثل العقارات المستأجرة، أو العقارات التي لا يمكن إعادة بنائها، لأن خيارات الخروج منها مقيدة للغاية.
وبشكل عام، فإن أهم ثلاثة شروط للحفاظ على قيمة الأصول وتحسينها هي الموقع والمبنى والإدارة. فالموقع الجيد يضمن طلباً طويل الأمد، والأداء الأساسي القوي للمبنى يضمن عمراً مادياً طويلاً، والإدارة الجيدة تضمن الراحة والقيمة السوقية على مر السنين. ستصبح العقارات التي تتمتع بهذه الصفات الثلاث أكثر ندرة بمرور الوقت، بل وترتفع قيمة الأصول في بعض الحالات. يجب على المبتدئين أن يهدفوا إلى مثل هذه "العقارات التي سيتم اختيارها في المستقبل" واختيار العقارات ليس فقط من أجل عائدها الفوري، ولكن أيضاً من منظور طويل الأجل.
وأخيراً، إليك قائمة مرجعية بالن قاط التي يجب على المبتدئين التحقق منها عند الشروع في اختيار العقار. إن التحقق من جميع العناصر التالية قبل شراء عقار سيساعدك على تجنب الوقوع في الأخطاء بسبب السهو الكبير.
تحقق من الموقع: أين يقع العقار (أقرب محطة، عدد دقائق سيراً على الأقدام، البيئة المحيطة)؟ هل التركيبة السكانية للمنطقة والطلب على الإيجار جيد؟ هل المنطقة مأهولة بما فيه الكفاية بالمستأجرين المستهدفين (عزاب، عائلات، إلخ)؟ تحقق من نقاط القوة في الموقع، على سبيل المثال "على بُعد 0 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة"، أو "قريب من وسط المدينة أو الجامعة"، أو "مع خطط إعادة التطوير"، إلخ. تحقق أيضاً من عدد العقارات المنافسة في المنطقة المجاورة ومعدلات الشواغر.
الحالة المادية للعقار: تحقق من عمر العقار وهيكله (على سبيل المثال: معيار جديد مقاوم للزلازل لعام 1981 أو ما بعده، بناء على طراز RC). حالة المبنى والغرف المتدهورة (وجود تسربات أو تشققات، خطر تعطل المعدات). هل هناك تاريخ للإصلاحات والتجديدات السابقة؟ ما هي الخطط والتكاليف المتوقعة للإصلاحات الرئيسية في المستقبل؟
حالة الإدارة: في حالة الوحدات السكنية، تحقق من نوع الإدارة (الاستعانة بمصادر خارجية بالكامل أو إدارة ذاتية) وتقييمها. هل يتم تجميع رسوم الإدارة وأموال احتياطي الإصلاح بشكل مناسب ودون تأخير؟ هل هناك أي مشاكل في قواعد الإدارة (على سبيل المثال ما إذا كان مسموحًا بالحيوانات الأليفة، وما إذا كان السكن الخاص محظورًا وغير ذلك من الأمور التي تؤثر على العمليات)؟ تحقق من محاضر جمعية الإدارة للتحقق من وجود مشاكل ومن تقدم خطة الإصلاح.
محاكاة الإيرادات والنفقات: بعد التحقق من العائد السطحي (الرقم الموجود في إعلان العقار) مقابل سعر الشراء، قم بتقدير العائد الحقيقي بما في ذلك النفقات مثل رسوم الإدارة وتكاليف الإصلاح والضرائب. فحص مخاطر انخفاض الإيجار في المستقبل بناءً على الإيجارات الحالية والسوق المحيطة. قم بمحاكاة ما إذا كان التدفق النقدي لن ينهار حتى في ظل سيناريو متشائم، بافتراض وجود فترة شغور ومخاطر متأخرات الإيجار. في حالة استخدام قرض، قم بمحاكاة مبلغ السداد في حالة تقلبات أسعار الفائدة.
شروط القرض وخطة التمويل الذاتي: تحقق من نوع سعر الفائدة (ثابت أو متغير)، وفترة القرض ونسبة القرض (الدفعة الأولى) للقروض المتاحة. احسب المبلغ الإجمالي للأموال الشخصية المطلوبة، حيث أن المصاريف الأخرى (رسوم الوساطة ورسوم التسجيل وما إلى ذلك) مطلوبة بالإضافة إلى سعر العقار. هل هناك صندوق احتياطي (يعادل عدة أشهر من مدفوعات القرض) متاح بعد الشراء؟
استراتيجية التخارج: حدد فترة الاحتفاظ التقريبية وسياسة التخارج. كم سنة سيستغرق بيع العقار في المستقبل، وكم سيكون عمر العقار في ذلك الوقت؟ توقع احتياجات السوق عند بيع العقار، وفكر في بيعه مبكراً إذا كان من المحتمل أن تنخفض قيمته بشكل كبير. وعلى العكس من ذلك، حتى لو كنت تنوي الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة، فضع خطة لموعد تحويله إلى نقد في النهاية. من المهم أيضاً أن تتأكد من أن السعر وقت الشراء مناسب (لا أن تنتزعه بعلاوة) بحيث يمكن تحقيق ربح عند بيع العقار.
إذا تم أخذ نقاط التدقيق المذكورة أعلاه في الاعتبار وتوضيحها واحدة تلو الأخرى، سيتمكن حتى المبتدئين من تجنب الأخطاء الكبيرة وبدء استثمار عقاري قوي. الاستثمار العقاري هو استراتيجية متوسطة إلى طويلة الأجل لإدارة الأصول. من خلال الاختيار الدقيق للعقار والإعداد المسبق الدقيق، يمكنك بناء أصل موثوق به يدر دخلاً ثابتاً في المستقبل.