لتحقيق استثمار عقاري ناجح، من المهم جداً اختيار العقار المناسب في المنطقة المناسبة. تختلف خصائص أسعار العقارات والطلب على الإيجارات والعائدات (العائد على الاستثمار) اختلافاً كبيراً باختلاف المنطقة، كما تختلف أيضاً استراتيجية الاستثمار التي يجب اعتمادها. بالنسبة للمبتدئين، من المهم أن تختار المنطقة التي تناسب أهدافك (سواء كنت تهدف إلى تحقيق مكاسب رأسمالية أو التركيز على مكاسب الدخل، أو الاحتفاظ طويل الأجل، وما إلى ذلك). يلخص هذا المقال خصائص ومزايا وعيوب المناطق المختلفة، مثل وسط طوكيو والضواحي ومنطقة كانساي والمدن الإقليمية ومناطق إعادة التطوير، ويشرح استراتيجيات الاستثمار المناسبة لكل منها بطريقة سهلة الفهم. وأخيراً، يناقش أيضاً استخدام الدعم من الشركات المتخصصة حتى يتمكن المبتدئون من بدء الاستثمار العقاري براحة البال.
هناك عدة أنواع رئيسية من المناطق للاستثمار العقاري. نلقي هنا نظرة على خصائص السوق ومزايا وعيوب كل منطقة نموذجية.
يُقال إن العقارات في وسط طوكيو (على سبيل المثال العنابر الرئيسية في وسط المدينة) "عالية التكلفة ولكن منخفضة المخاطر". عامل الجذب الرئيسي هو مخاطر الشغور المنخفضة للغاية بسبب التدفق المستمر للسكان والاحتياجات الإيجارية العالية جداً. وحتى العقارات القديمة بعض الشيء يمكن تعويضها من خلال موقعها الجيد، ويمكن توقع دخل مستقر لأن سوق الإيجار نفسه أعلى من الضواحي. وبالإضافة إلى ذلك، ونظراً لارتفاع الطلب، يسهل العثور على مشترين عند البيع، كما أنه من السهل صياغة استراتيجية خروج (تحديد ربح من البيع). من غير المرجح أن تنخفض قيم العقارات في مراكز المدن، وهناك فرصة جيدة لتحقيق مكاسب رأسمالية في المستقبل.
ومن ناحية أخرى، تمثل التكلفة الأولية المرتفعة عقبة رئيسية. فأسعار العقارات في مراكز المدن مرتفعة للغاية، ومن الطبيعي أن يكون مبلغ الاقتراض للقرض والأموال الشخصية كبيرة أيضاً. على سبيل المثال، يُقال إن الأموال الشخصية المطلوبة للاستثمار العقاري تبلغ حوالي 20% من سعر العقار، ولكن في عقارات وسط المدينة يكون هذا المبلغ أعلى بكثير مما هو عليه في المناطق الريفية، مما يزيد من العبء المالي والمخاطر. وبالإضافة إلى ذلك، كلما ارتفع سعر العقار، انخفض العائد (معدل العائد). في الواقع، يمكن أن يصل العائد السطحي في بعض المناطق الريفية إلى 15%، بينما يمكن أن يصل العائد في مراكز المدن إلى 3%. كما أن الضرائب (الضريبة العقارية وضريبة تخطيط المدن) مرتفعة أيضًا، لذلك يميل العائد الشهري المتبقي إلى أن يكون منخفضًا نسبيًا. علاوة على ذلك، بما أن هناك العديد من العقارات الجذابة في وسط طوكيو والمنافسة شرسة، فأنت بحاجة إلى ابتكار طرق لجذب الناس لاختيار عقارك (على سبيل المثال من خلال تمييز مرافقك)، ولكن لا يزال هناك خطر أن تُدفن في المنافسة.
المزايا (وسط طوكيو):.
طلب إيجار مرتفع للغاية ومخاطر شغور منخفضة.
يمكن توقع ارتفاع مستويات الإيجار واستقرار دخل الإيجار.
من غير المرجح أن تنخفض قيم العقارات، ومن السهل العثور على مشترين عند البيع (من السهل صياغة استراتيجية خروج).
إمكانية تحقيق مكاسب رأسمالية مستقبلية حسب المنطقة.
العيوب (وسط طوكيو):.
ارتفاع أسعار العقارات، وارتفاع تكاليف الاستثمار الأولية، وارتفاع عبء التمويل الذاتي.
دخل الإيجار منخفض نسبياً بالنسبة إلى سعر العقار، وتميل العوائد إلى الانخفاض.
الضرائب وتكاليف الصيانة مرتفعة أيضاً، مما يجعل من الصعب زيادة الدخل المتبقي.
المنافسة على تأجير العقارات عالية، لذلك من الضروري أن تكون مبدعاً في جذب المستأجرين.
تشير كلمة "الضواحي" إلى مناطق الركاب التي تبعد حوالي ساعة واحدة بالقطار من وسط طوكيو والمناطق السكنية في المحافظات المجاورة (سايتاما، تشيبا، كاناغاوا، إلخ). ويوصف الاتجاه السائد في عقارات الضواحي بأنه "سعر منخفض ولكن بمخاطر عالية". ولا تزال الميزة الأكبر هي أن أسعار العقارات منخفضة، مما يجعل من السهل شراؤها حتى بأموال خاصة صغيرة. يؤدي انخفاض سعر الشراء بطبيعة الحال إلى ارتفاع العائد السطحي، مما يجعل من الممكن استهداف عوائد أعلى من مراكز المدن. على سبيل المثال، وفقًا لدراسة استقصائية أجرتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، إذا تم تحديد مستوى سعر الأرض في طوكيو عند 100، فإن المؤشر في محافظة سايتاما المجاورة يبلغ حوالي 30، بينما يبلغ المؤشر في محافظة إيباراكي 8.4 فقط. وهذا يعني أنه يمكن شراؤها برأس مال منخفض، ويمكن توقع عائدات عالية حسب الإيجار. وبالإضافة إلى ذلك، فإن المعروض من العقارات المستأجرة في الضواحي ليس مرتفعاً كما هو الحال في وسط المدينة، لذلك هناك منافسة أقل، كما أن التمايز بين العقارات (إعادة التصميم وإضافة المرافق) أكثر فعالية. فيما يتعلق بالتمويل، يُشار أيضاً إلى أن انخفاض سعر العقار يقلل من عقبة الاقتراض من المؤسسات المالية، مما يسهل التحكم في الأموال الشخصية.
ومع ذلك، ينطوي الاستثمار في الضواحي على خطر انخفاض الطلب على الإيجار في المستقبل. في المناطق التي يتركز فيها السكان في وسط المدينة ويتدفقون من الضواحي، قد لا يتم ملء الشواغر وقد يتعين خفض الإيجارات. يقال إن التوازن بين العرض والطلب يختل بسهولة في الضواحي، ومن المحتمل أن تحدث حلقة مفرغة من الشواغر (الشواغر ← تدهور الإيرادات ← انخفاض الاستثمار في الصيانة ← المزيد من الشواغر). بالإضافة إلى ذلك، تميل العقارات في الضواحي إلى أن تكون أكثر صعوبة في البيع من تلك الموجودة في مراكز المدن. وفي بعض الحالات، يكون من الصعب البيع بالسعر المتوقع بسبب قلة المشترين، مما يجعل من الصعب صياغة استراتيجية خروج. في المناطق التي من المتوقع أن ينخفض فيها عدد السكان في المستقبل، هناك خطر كبير من انخفاض أسعار العقارات نفسها، لذلك يجب توخي الحذر لتجنب انخفاض القيمة النهائية للأصول (خسارة رأس المال).
المزايا (الضواحي):.
أسعار العقارات منخفضة، مما يجعل من السهل تقليل حجم الأموال الخاصة والاقتراض.
تميل العوائد السطحية إلى أن تكون أعلى بسبب انخفاض أسعار الشراء.
لا يوجد عدد كبير من العقارات كما هو الحال في وسط المدينة، لذلك تكون المنافسة أقل والمفاضلة أسهل.
سهولة بدء الاستثمار العقاري بأموال صغيرة نسبياً (عقبة منخفضة للمبتدئين).
العيوب (الضواحي):.
ارتفاع مخاطر تراجع الطلب على الإيجار في بعض المناطق (من المرجح أن ترتفع معدلات الشواغر).
صعوبة في صياغة استراتيجيات الخروج (صعوبة جذب المشترين، ويستغرق وقتاً طويلاً للبيع).
هناك خطر انخفاض قيمة العقارات والأراضي في المستقبل.
بالمقارنة مع المراكز الحضرية، فإن الموقع أقل جاذبية، لذلك هناك مخاوف بشأن استقرار الإيرادات على المدى الطويل.
تعد منطقة كانساي (أوساكا، هيوغو، كيوتو، إلخ) ، ثاني أكبر منطقة اقتصادية في اليابان، وجهة استثمارية عقارية شهيرة. مدينة أوساكا، على وجه الخصوص، هي مدينة كبيرة يبلغ عدد سكانها حوالي 2.7 مليون نسمة ويوجد بها طلب مستقر على المساكن. تتميز منطقة كانساي بأسعار عقارات أرخص وعائدات أعلى من منطقة العاصمة طوكيو. على سبيل المثال، وفقًا لبيانات المعهد العقاري الياباني، يبلغ العائد على الاستثمار في غرفة واحدة في منطقة جونان في طوكيو 4.0% بينما في أوساكا أعلى بنسبة 4.6%. على الرغم من أن مستويات الإيجار أقل مما هي عليه في طوكيو، إلا أنه يمكن تحقيق عوائد أعلى لأن أسعار العقارات أقل. وبالإضافة إلى ذلك، شهدت أوساكا في السنوات الأخيرة الكثير من عمليات إعادة التطوير والفعاليات الدولية المخطط لها، مع وجود مشاريع واعدة مثل معرض أوساكا كانساي إكسبو 2025، ومشروع "أوميكيتا المرحلة 2" واسع النطاق شمال محطة أوساكا قيد التنفيذ. ونظراً لهذه العوامل، هناك اتجاه نحو الاستثمار في منطقة كانساي بدلاً من منطقة العاصمة طوكيو، حيث ارتفعت الأسعار كثيراً. وفي حين ارتفعت أسعار العقارات في منطقة العاصمة طوكيو وانخفضت العوائد بشكل ملحوظ، ذكرت بعض الشركات أن هناك العديد من العقارات في منطقة كانساي بعوائد سطحية تزيد عن 10%. يمكن القول إن العقارات في منطقة كانساي جذابة للحصول على قدر معين من التدفق النقدي مع الحفاظ على الاستثمار الأولي منخفضاً.
ومن عيوب الاستثمار في منطقة كانساي أن عدد السكان بدأ في الانخفاض في بعض المناطق. يتناقص عدد السكان في محافظة أوساكا ككل بشكل طفيف، وقد تكون مخاطر الشواغر مشكلة بالنسبة لبعض العقارات. تشمل منطقة كانساي مناطق ذات طلب قوي على الإيجار، مثل وسط مدينة أوساكا ومدينة كيوتو، بالإضافة إلى المناطق القريبة من الضواحي والمدن الإقليمية. إذا تم اختيار المنطقة بشكل غير صحيح، فإن خطر عدم ملء الشواغر يزداد، لذلك من الضروري تقييم اتجاهات الطلب حتى في منطقة كانساي. يقول البعض إن سرعة ارتفاع الأسعار والسيولة (نشاط التداول) أقل إلى حد ما مما هي عليه في طوكيو بسبب انخفاض تدفق أموال الاستثمار الأجنبي. كما أن عدد العقارات ليس كبيراً كما هو الحال في منطقة العاصمة طوكيو، لذلك يمكن أن تكون شبكة من الخبراء مفيدة في العثور على العقارات التي تتناسب مع متطلباتك.
المزايا (منطقة كانساي):.
أسعار العقارات أقل والعائدات أعلى مما هي عليه في منطقة العاصمة طوكيو.
تضم أوساكا والمدن الرئيسية الأخرى أعداداً كبيرة من السكان ويمكن أن تتوقع طلباً مستقراً على الإيجار.
من المتوقع أن ترتفع قيم العقارات بسبب خطط إعادة التطوير والأحداث الدولية (مثل معرض أوساكا، وتطوير أوميكيتا).
أهمية بناء محفظة عقارية خارج المنطقة الحضرية من منظور استثماري للتنويع الإقليمي.
العيوب (منطقة كانساي):.
الانخفاض السكاني ومخاطر الشواغر في بعض المناطق (بعض المناطق ذات الطلب الضعيف)
السيولة ومجال نمو الأسعار في المستقبل قد يكون محدوداً لأن المستثمرين الأجانب لا يشترون بقدر ما يشترون في منطقة العاصمة طوكيو
قد يستغرق الأمر بعض الوقت للعثور على عقارات تتوافق مع الشروط المطلوبة (المساعدة من الشركات المتخصصة مفيدة للحصول على معلومات عن العقارات)
بالنسبة للمستثمرين الذين ليسوا على دراية بالمنطقة المحلية، من الضروري معرفة أعراف السوق والمناطق الشعبية.
المدن الإقليمية الكبرى خارج منطقتي طوكيو وأوساكا (مثل ناغويا، فوكوكا، فوكوكا، سابورو، سينداي، هيروشيما، إلخ) هي مناطق تكون أسعار العقارات فيها منخفضة بشكل عام ومن السهل استهداف العقارات ذات العائد المرتفع. وبما أن أسعار العقارات منخفضة، فإن العوائد كنسبة مئوية من دخل الإيجار تميل إلى أن تكون مرتفعة، والمشاريع ذات العوائد السطحية التي تبلغ 10% أو أكثر ليست نادرة. تكمن جاذبية العقارات الإقليمية في أن العقبات أمام الاستثمار منخفضة، حيث يمكنك البدء بعقارات ذات أسعار معقولة حتى لو كان لديك رأس مال قليل في متناول اليد. كما أنه نظراً لمحدودية المعروض من الأراضي والعقارات في المناطق الريفية، تقل المنافسة على العقارات في المواقع الجيدة، مما يسهل تحديد الإيجارات بحرية. من الأسهل تأمين معدلات إشغال عالية إذا كان العقار يلبي احتياجات المنطقة، وإذا كان هناك عدد قليل من العقارات المماثلة في المنطقة المجاورة، فهناك مجال للمالك لأخذ زمام المبادرة في تحديد الإيجارات.
ومع ذلك، هناك محاذير كبيرة للاستثمار في المدن المحلية. العيب الأكبر هو عدم استقرار الطلب على الإيجار. فعدد السكان أقل مما هو عليه في المناطق الحضرية، ومن المتوقع أن ينخفض عدد السكان في العديد من المناطق على المدى الطويل بسبب شيخوخة السكان وتدفق الشباب إلى خارجها. على سبيل المثال، إذا حدثت تغيرات بيئية، مثل مغادرة الشركات للمنطقة أو انتقال الجامعات إلى أماكن أخرى، فهناك خطر أن ينخفض الطلب فجأة ولن يتم ملء الوظائف الشاغرة. كما أنه إذا تراجع الطلب، فهناك خطر متزايد من صعوبة العثور على مكان لبيع العقار وستصبح استراتيجيات الخروج أكثر صعوبة. من المهم أن نلاحظ أن الوضع الذي يتم فيه شراء عقار ولكن لا يمكن بيعه هو خطر عدم القدرة على استرداد الأموال. وعلاوة على ذلك، فإن المؤسسات المالية في المناطق الريفية أكثر حذراً في موقفها الإقراضي، وقد يكون من الصعب الحصول على قرض، وذلك حسب العقار. ومن عوامل الخطر الأخرى أن نسبة التمويل الذاتي تميل إلى أن تكون مرتفعة.
ومع ذلك، يختلف الوضع بين المناطق الريفية والمدن النامية والمناطق المتدهورة. في السنوات الأخيرة، هناك مدن إقليمية مثل فوكوكا وسابورو حيث يتزايد عدد السكان ويزداد الطلب، وهناك أيضاً مدن ذات إمكانات سياحية وكمراكز تجارية. يدرس المستثمرون الناجحون في العقارات الإقليمية بعناية التركيبة السكانية والمنافسة في المنطقة ويختارون المناطق التي يمكن توقع الطلب فيها. على سبيل المثال، من المهم اختيار المواقع التي من المرجح أن تجذب الناس على المدى الطويل، مثل "بالقرب من محطة قطار في عاصمة المحافظة حتى في منطقة ريفية"، أو "بالقرب من حرم جامعي" أو "في منطقة مركزية من المقرر إعادة تطويرها". بالإضافة إلى ذلك، وكإجراء ضد الشواغر، يجب أن تكون لديك المرونة لمراجعة إعدادات الإيجار وتثبيت المرافق الشعبية.
المزايا (المدن الإقليمية):.
أسعار العقارات منخفضة للغاية، لذا يمكنك البدء في الاستثمار من مبلغ صغير.
نسبة دخل الإيجار إلى سعر الشراء مرتفعة، مما يجعل من السهل استهداف عوائد عالية.
إذا لم يكن هناك فائض في المعروض، فإن المنافسة قليلة وهناك درجة عالية من الحرية في تحديد الإيجارات.
في بعض المدن النامية، هناك فرص لزيادة أسعار الأراضي ونمو الطلب في بعض المدن النامية.
العيوب (المدن الإقليمية):.
ارتفاع مخاطر ركود أو انخفاض الطلب على الإيجارات (شواغر طويلة الأمد بسبب انخفاض عدد السكان أو انسحاب الشركات).
ارتفاع مخاطر عدم القدرة على إيجاد مشترٍ وقد تكون استراتيجيات الخروج صعبة.
صعوبة الحصول على التمويل، والميل إلى الاعتماد على الأموال الخاصة (صعوبة الاستفادة من التمويل)
التعاون مع الوكالات العقارية المحلية ضروري لإدارة العقارات واكتساب العملاء، مما يزيد من الجهد التشغيلي في المناطق النائية
مناطق إعادة التطوير هي المناطق التي تجري فيها مشاريع تطوير واسعة النطاق بسبب التخطيط الحضري أو لأسباب أخرى. عندما يتم بناء منشآت تجارية ومكاتب ووحدات سكنية جديدة نتيجة لإعادة التطوير الحضري، تتجدد راحة وصورة المنطقة المحيطة بها ومن المرجح أن ترتفع قيمة العقارات. على سبيل المثال، تشمل مشاريع إعادة التطوير الأخيرة في طوكيو التي تتم على نطاق واسع "مرة واحدة في القرن" ثمانية مبانٍ كبيرة حول محطة شيبويا ومجمع كبير في منطقة تورانومون/أزابوداي (افتتاح تلال أزابوداي). ومن المتوقع أن تؤدي هذه المناطق إلى خلق فرص عمل جديدة وتغيير تدفق الناس، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على الإيجارات وارتفاع أسعار الأراضي والإيجارات. إذا أدت عملية إعادة التطوير إلى زيادة إمكانية الوصول إلى وسائل النقل والمواصلات التجارية، فمن المتوقع أن تنمو العقارات في المنطقة على المدى الطويل، مما يجعلها منطقة ذات أهمية للمستثمرين. في الواقع، عندما يتم الإعلان عن إعادة التطوير، تميل أسعار الأراضي، بما في ذلك في المناطق المحيطة، إلى الارتفاع قبل إعادة التطوير، ويمكن استهداف المكاسب الرأسمالية إذا تم الاستحواذ على العقار في مرحلة مبكرة. وبالإضافة إلى ذلك، فإن إعادة التطوير تجعل المدينة بأكملها جديدة وملائمة للمدينة بأكملها، مما يجعلها مناسبة لاستراتيجية الملكية طويلة الأجل والدخل المستقر. ومن المزايا الأخرى أنه قد يكون هناك المزيد من المشترين (المستثمرين المقبلين) في المستقبل، مما يزيد من فرص البيع.
ومع ذلك، هناك محاذير ومخاطر مرتبطة بالاستثمار في مناطق إعادة التطوير. أولاً، "إعادة التطوير لا تعني بالضرورة ارتفاع الإيجارات أو الأسعار". ستختلف الآثار تبعاً لحجم المشروع وطبيعته، وقد تكون هناك حالات لا تتحسن فيها جاذبية المنطقة بالقدر المتوقع. وفي حالة إعادة تطوير الضواحي على وجه الخصوص (مثل بناء منشآت تجارية كبيرة في الضواحي)، إذا كان تدفق الناس محدوداً، فقد لا يكون هناك تغيير كبير في أسعار العقارات المحيطة. من المهم أيضًا الانتباه إلى ارتفاع الأسعار وتداعياته بسبب التوقعات المفرطة. عندما يتم الإعلان عن خطط إعادة التطوير، يندفع المستثمرون إلى الاستثمار وتميل أسعار العقارات إلى المبالغة في تقديرها، ولكن هناك خطر تعديل الأسعار (الانخفاض) إذا اتضح أن الإيرادات لا تزيد بالقدر المتوقع بعد الانتهاء من المشروع. علاوة على ذلك، نظرًا لأن إعادة التطوير تستغرق وقتًا طويلاً، فقد لا ترتفع الإيجارات بالقدر المتوقع خلال الفترة التي تسبق الانتهاء. خلال فترة البناء، قد تصبح البيئة المحيطة غير ملائمة مؤقتاً، ويجب أن تكون مستعداً لمخاطر الشواغر وتخطيط الإيرادات والنفقات خلال هذه الفترة. وأخيراً، هناك أيضاً عدم يقين غير صفري، مثل التغييرات في الخطط نفسها أو إلغائها. من المهم أخذ هذه المخاطر في الاعتبار عند الاستثمار تحسباً لفوائد إعادة التطوير.
الفوائد (مناطق إعادة التطوير):.
يمكن توقع زيادة قيم العقارات بسبب تطوير البنية التحتية وتجديد المدينة (المكاسب الرأسمالية المتوقعة في المستقبل).
إمكانية زيادة الطلب على الإيجار بسبب تحسن المرافق التجارية وشبكات النقل.
ميل العقارات إلى زيادة قيمة الأصول وسهولة بيعها بسبب تحسن العلامة التجارية للمدينة (زيادة اهتمام المستثمرين).
بيئة جاذبة للملكية طويلة الأجل (تحسين قابلية العيش تتيح إدارة مستقرة).
العيوب (مناطق إعادة التطوير):.
الأسعار والإيجارات لا ترتفع دائماً كما هو متوقع (آثار إعادة التطوير هي كل حالة على حدة)
خطر المبالغة في تقييم أسعار العقارات بسبب معلومات إعادة التطوير في وقت مبكر (قد تنخفض عوائد الاستثمار)
يستغرق وقتاً طويلاً حتى يكتمل، لذلك يستغرق الأمر وقتاً لاسترداد الاستثمار (هناك أيضاً خطر حدوث تغييرات في الخطط في منتصف المشروع)
قد يؤدي العرض الكبير للعقارات الجديدة إلى زيادة المنافسة ويؤدي إلى شواغر مؤقتة
تعتمد أنواع العقارات والمناطق المناسبة للاستثمار العقاري على نوع الدخل الذي تقدّره (الربح من البيع أو دخل الإيجار، قصير الأجل أو طويل الأجل). وبصفة عامة، هناك ثلاث استراتيجيات ممكنة: استهداف تحقيق مكاسب رأسمالية،والتركيز على مكاسب الدخل،والحيازات المستقرة طويلة الأ جل، مع نظرة عامة على كل منها والمناطق المناسبة لكل منها.
المكاسب الرأسمالية هي المكاسب الناتجة عن بيع الأصول المشتراة. في الاستثمار العقاري، استراتيجية استهداف المكاسب الرأسمالية هي طريقة تهدف إلى تحقيق الربح من خلال "شراء عقار بسعر منخفض وبيعه بسعر مرتفع". على سبيل المثال، "المبيعات قصيرة الأجل" (ما يسمى بالتقليب)، حيث يتم العثور على العقارات وشراؤها بسعر مخفض عن سعر السوق، وإعادة بيعها بعد إضافة قيمة من خلال التجديد، وما إلى ذلك، هي نوع من استراتيجية تحقيق أرباح رأسمالية. وثمة طريقة أخرى تتمثل في الاستثمار المسبق في المناطق المقرر إعادة تطويرها أو المتوقع تطويرها في المستقبل، ثم بيع العقار لتحقيق ربح عندما ترتفع أسعار الأراضي على المدى المتوسط إلى الطويل. عندما تهدف إلى تحقيق مكاسب رأسمالية، فإن اختيار العقارات وتوقيتها مهمان للغاية. كما أن القدرة على جمع المعلومات عن المناطق التي من المحتمل أن ترتفع قيمتها وتحليل اتجاهات السوق أمر مطلوب.
المناطق المناسبة لهذه الاستراتيجية هي تلك المناطق التي من المتوقع أن ترتفع فيها قيم العقارات في المستقبل، مثل وسط طوكيو والمناطق المركزية في المدن الكبرى والمناطق التي تنشط فيها عمليات إعادة التطوير. إن الأراضي في وسط طوكيو نادرة ومن المرجح أن تحافظ على قيمتها أو تزيد على المدى الطويل، لذلك هناك إمكانية لتحقيق مبيعات مربحة في غضون بضع سنوات إلى عقد أو أكثر. أما خارج طوكيو، فإن المدن التي تشهد تدفقا مستمرا للسكان والمناطق التي لديها مشاريع كبيرة قيد الإنشاء هي أيضا أهداف جيدة. من المتوقع أن تظل أسعار الأراضي قوية في مناطق مثل وسط مدينة أوساكا ومدينة فوكوكا المذكورة أعلاه، والتي تجذب الانتباه كوجهات استثمارية يمكن توقع تحقيق مكاسب رأسمالية فيها. تعد مناطق إعادة التطوير مثالية لتحقيق مكاسب رأسمالية، ولكن كما ذكرنا أعلاه، فهي تعتمد جزئياً على التخطيط، لذلك لا يُنصح بالمضاربة المفرطة. إذا أسيء تقدير اتجاهات الطلب، فهناك خطر انخفاض سعر العقار بعد شرائه بسعر مرتفع.
الاستثمار لتحقيق مكاسب رأسمالية له جانب عالي المخاطر وعائد مرتفع. إذا كان أداؤك جيداً، يمكنك تحقيق ربح كبير في فترة زمنية قصيرة، ولكن إذا تدهورت ظروف السوق، فقد تتكبد خسائر كبيرة. على وجه الخصوص، العقارات غير سائلة، لذلك يجب أن تكون على دراية بمخاطر عدم القدرة على العثور على مشترٍ عندما تريد البيع. إذا كنت مبتدئًا تسعى إلى تحقيق مكاسب رأسمالية، فمن الأكثر أمانًا أن تستثمر في المدن التي يمكن توقع النمو فيها على المدى المتوسط إلى الطويل، بدلاً من إجبار نفسك على استهداف التداول قصير الأجل. على سبيل المثال، قد تكون الخطة هي شراء وحدة سكنية في منطقة شهيرة داخل 23 جناحاً في طوكيو وبيعها عندما يرتفع سعرها في غضون خمس إلى عشر سنوات. إذا كنت ستحصل أيضاً على دخل إيجار بين الشراء والبيع، فيمكنك التمتع بمكسب دخل في نفس الوقت. من المهم لإدارة المخاطر عدم إهمال دخل الإيجار، حتى لأغراض تحقيق مكاسب رأسمالية. إن مفتاح النجاح هو اختيار عقار يمكن تشغيله بشكل مستقر حتى يتم بيعه، حيث أن هناك خطر التعثر في سداد أقساط القرض إذا كان العقار شاغراً باستمرار.
ملخص النقاط (بهدف تحقيق مكاسب رأسمالية): استراتيجية تركز على المكاسب في القيمة بعد الشراء. المناطق ذات الإمكانات المستقبلية مثل طوكيو ووسط أوساكا ومناطق إعادة التطوير مناسبة. من ناحية أخرى، فهي عرضة للاتجاهات الاقتصادية والسوقية وتنطوي على مستوى عالٍ من المخاطر، لذلك لا ينبغي للمبتدئين أن يقفزوا بسهولة وأن يختاروا العقارات بعناية.
تشير مكاسب الدخل إلى الدخل المنتظم الذي يتم توليده أثناء ملكية أحد الأصول. وفي حالة العقارات، فإن مكاسب الدخل هي دخل الإيجار الشهري. في الاستراتيجية الموجهة لتحقيق مكاسب الدخل، يكون الهدف الرئيسي هو تأمين دخل إيجار ثابت من خلال إدارة الإيجار. وبعبارة أخرى، فإن السياسة الأساسية هي "الاستمرار في تأجير العقارات على مدى فترة طويلة من الزمن ومراكمة الدخل بشكل مطرد". في الاستثمار الموجه نحو تحقيق مكاسب من الدخل، ينصب التركيز على استقرار الدخل والنفقات خلال فترة الاحتفاظ بالعقار، بما في ذلك عائد العقار ومعدل الشغور وتكاليف الصيانة. إذا كان التدفق النقدي الشهري إيجابيًا وظل معدل الإشغال مرتفعًا على المدى الطويل، يمكن تحقيق ربح كافٍ حتى لو لم يكن هناك ربح من بيع العقار.
المناطق المناسبة لهذه الاستراتيجية هي بشكل أساسي تلك التي يسهل فيها العثور على عقارات ذات عائد مرتفع ، أي مناطق الضواحي والمدن الإقليمية المذكورة أعلاه. يمكن توقع تحقيق مكاسب عالية من الدخل في المناطق التي يوجد فيها طلب إيجار مستقر مقابل أسعار عقارات منخفضة. وعلى وجه التحديد، تعد المناطق السكنية في المدن التي تحددها الحكومة وعواصم المحافظات، وحول الجامعات والمناطق الصناعية، والشقق في مناطق الضواحي التي تبعد مسافة قصيرة عن وسط المدينة كنزاً دفيناً من العقارات ذات العائد المرتفع. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء شقة مستعملة في مدينة إقليمية وتشغيلها بعائد سطحي يبلغ حوالي 10%، يمكنك بسهولة تحقيق دخل ونفقات شهرية مريحة. العقارات الأقدم (العقارات القديمة) تحظى أيضاً بشعبية كبيرة بين المستثمرين الذين يبحثون عن مكاسب الدخل، لأنها أرخص وبالتالي من المرجح أن تحقق عوائد عالية. ومع ذلك، تميل العقارات القديمة إلى ارتفاع تكاليف الإصلاح، لذلك من الضروري تحديد التوازن بين دخل الإيجار وتكاليف الصيانة.
يقال بشكل عام إن الاستثمارات التي تركز على مكاسب الدخل منخفضة المخاطر ومنخفضة العائد. في حين أنه من الصعب تحقيق أرباح مبهرجة، إلا أنه من السهل أيضاً تحقيق دخل ثابت على المدى الطويل. ونظراً لأنها أقل عرضة لتقلبات أسعار السوق، فقد يشعر المبتدئون بالأمان في حقيقة أن "الإيجارات الشهرية تتراكم بشكل مطرد"، مثلها مثل أرباح الأسهم. ومع ذلك، من المهم ملاحظة أن هناك خطر الشغور وانخفاض الإيجارات. إذا قمت بشراء عقار مع وضع زيادة الدخل في الاعتبار، ولكن لم يأتِ مستأجرون لاستئجاره، فسيكون دخلك صفراً. وعلى وجه الخصوص، إذا كنت تسعى إلى تحقيق عائد مرتفع للغاية واخترت عقاراً ذا طلب ضعيف، فسيكون ذلك بمثابة سقوط حقيقي. يقول بعض الخبراء أنه يجب على المبتدئين التركيز أولاً على العقارات التي توفر دخلاً ثابتاً. ولذلك، من المهم اختيار منطقة ذات طلب إيجاري قوي، حتى بالنسبة للعقارات الريفية، والتحقق من المنافسة المحيطة واتجاهات السكان المستقبلية، حتى بالنسبة للعقارات في الضواحي. وحتى في حالة وجود شواغر، ضع خططاً للتعامل معها من خلال مراجعة إعدادات الإيجار أو تجديد العقار، واختر عقاراً يمكنه تحمل التشغيل على المدى الطويل.
ملخص النقاط الرئيسية (التركيز على مكاسب الدخل): ركز على الأرباح الثابتة من دخل الإيجار الشهري. الميل إلى اختيار العقارات ذات العائد المرتفع في الضواحي والمناطق الريفية. على الرغم من أنه يمكن استهداف دخل منخفض المخاطر ومستقر، إلا أنه إذا تم اختيار العقار بشكل غير صحيح، فقد يعاني من الشواغر، لذلك من الضروري تقييم اتجاهات الطلب واختيار عقار قوي.
الحيازة المستقرة طويلة الأجل هي استراتيجية الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة من الزمن للحفاظ على دخل الإيجار وقيمة الأصول المستقبلية وزيادتها. وهي تشبه في بعض جوانبها الاستراتيجية الموجهة نحو تحقيق مكاسب من الدخل، لكن استراتيجية الاحتفاظ طويل الأجل تتميز بتركيزها القوي على إدارة الأصول بطريقة تنميها بدلاً من التسرع في تحقيق ربح عند البيع. وغالباً ما يتم اختيارها لتوليد دخل إيجار شهري بدلاً من المعاش التقاعدي، أو لتمرير الأصول إلى الأبناء والأحفاد.
إذا كان التملك طويل الأجل هو الفرضية الأساسية، فمن المهم اختيار منطقة يمكن توقع طلب مستقر طويل الأجل عليها. وعلى وجه التحديد، تعتبر المناطق الحضرية الأقل عرضة لانخفاض عدد السكان رهاناً آمناً. من المرجح أن تظل مناطق مثل وسط طوكيو وضواحيها ومراكز المدن التي حددتها الحكومة مكتظة بالسكان نسبياً في المستقبل، ومن المرجح أن تظل احتياجات الإيجار قوية. قد يكون للعقارات في هذه المناطق عائدات أقل، لكنها مناسبة للاستثمار طويل الأجل حيث تقل مخاطر الشواغر. في الواقع، يقول بعض الأشخاص الذين يخافون من الشواغر أن الاستثمار في وسط المدينة مناسب لمن يخافون من الشواغر. كما أنه من خلال اختيار عقار أحدث أو عقار عالي الجودة يحمل علامة تجارية قوية، يكون من الأسهل الحفاظ على دخل ثابت دون أن يصبح متقادماً بمرور الوقت. كما تتطلب الملكية طويلة الأجل أيضاً صيانة وتجديداً منتظماً للعقار وجهوداً للحفاظ على قيمة الأصل.
في حالة الإدارة المستقرة على المدى الطويل، لا توجد حاجة إلى التسرع في تحقيق مكاسب رأسمالية، مما يوفر شعوراً بالأمان أقل تأثراً بالظروف الحالية. حتى إذا تدهورت سوق العقارات مؤقتاً، يمكنك الاستمرار في الاحتفاظ بعقارك وانتظار الطفرة التالية. ومع ذلك، إذا احتفظت بعقار بعائد منخفض لفترة طويلة من الزمن، فقد يكون العائد على رأس المال المستثمر ضئيلاً وقد تفقد الفرصة. لذلك، حتى بين أصحاب الحيازات طويلة الأجل، هناك سياسات مختلفة، مثل النوع الذي "يشتري عقارات ذات عائدات جيدة حتى لو كانت إلى حد ما في الضواحي ويحولها على المدى الطويل" والنوع الذي "يحتفظ بثبات بالعقارات في مواقع رئيسية في وسط المدينة". على أي حال، فإن وجود خطة مالية معقولة أمر بالغ الأهمية للحيازات طويلة الأجل. مع التركيز على سداد القروض طويلة الأجل، تأكد من أن لديك أموالاً كافية في متناول اليد وصمم خطة تدفق نقدي يمكنها تحمل ارتفاع أسعار الفائدة وفترات الشغور.
ملخص النقاط الرئيسية (الحيازة المستقرة طويلة الأجل): استراتيجية للاستثمار من الورك في مناطق قوية مثل المناطق الحضرية بهدف تنمية الأصول على المدى الطويل. التركيز على الدخل المستقر والحفاظ على قيم الأصول، بدلاً من التأثر بالمكاسب قصيرة الأجل. إنه خيار واعد للمبتدئين للبدء براحة البال، وفي هذه الحالة يوصى باختيار العقارات في مراكز المدن أو المناطق الشعبية ذات مخاطر الشغور المنخفضة.
حتى بعد تعميق فهمك لاختيار المنطقة واستراتيجيات الاستثمار، قد لا تزال لديك مخاوف مختلفة في مرحلة الشراء الفعلي للعقار. لذلك، يمكن للمبتدئين في الاستثمار العقاري اتخاذ خطوة أولى أكثر أماناً من خلال الاستفادة من دعم شركة عقارية موثوقة. فالخبراء على دراية باتجاهات السوق والإمكانات المستقبلية للمنطقة، ويمكنهم اقتراح المناطق والعقارات التي تلبي أهداف المستثمر من وجهة نظر محايدة.
تقدم شركة INA، على سبيل المثال، خدماتها كشركة عقارية شاملة مع عمليات تجارة العقارات وإدارة الإيجارات في مجموعة واسعة من المناطق من منطقة العاصمة طوكيو (طوكيو، كاناغاوا، تشيبا وسايتاما) إلى منطقة كانساي (أوساكا وكيوتو). وتتمتع الشركة بسجل حافل ومتنوع، من الوحدات السكنية الفاخرة إلى المنازل المنفصلة والعقارات المدرة للدخل، وتكمن قوتها في دعمها الذي يركز على العملاء أولاً وتفصيلها وتفانيها في العمل. يتولى شخص واحد مسؤول عن كل شيء بدءاً من تقديم العقارات الاستثمارية إلى العقود واستشارات التمويل وإدارة ما بعد الشراء، حتى المبتدئين يمكنهم المضي قدماً في التواصل السلس. بالإضافة إلى ذلك، يمكّننا نظام عرض العقارات القائم على الذكاء الاصطناعي من تقديم أنسب المرشحين على الفور، بما في ذلك ليس فقط المعلومات المتاحة للجمهور ولكن أيضاً العقارات المملوكة للقطاع الخاص. من المطمئن أيضاً معرفة أن INA لديها قسم متخصص في العقود والحقوق، حيث يقوم متخصصون بإجراء مسوحات للعقارات وفحص العقود لضمان سلامة المعاملات.
كما تقدم INA أيضاً خدمة إدارة الإيجار بعد الشراء ("INAA Rental Management")، والتي توفر الدعم الكامل لإدارة العقار بعد الشراء، بما في ذلك خدمات الإدارة على مدار 24 ساعة، وضمانات الإيجار، والتأجير من الباطن، وغيرها من آليات دعم المالك للحد من مخاوف المستأجرين والشواغر التي عادةً ما يواجهها المبتدئون في الاستثمار العقاري. وهذا يقلل من القلق الذي غالباً ما يواجهه المستثمرون العقاريون المبتدئون في التعامل مع المستأجرين والتعامل مع الأماكن الشاغرة. بالإضافة إلى ذلك، تتوفر أيضاً خدمة لمساعدتك في العثور على القرض الأنسب من خلال التواصل مع العديد من المؤسسات المالية نيابةً عنك. وبهذه الطريقة، من خلال اختيار شركة تعد شريكاً شاملاً من مرحلة ما قبل الشراء إلى ما بعد الشراء، سيتمكن حتى المبتدئين من التقدم في استثمارهم بأمان مع تعميق معرفتهم بشكل مطرد.
ملخص: يمكن أن يكون اختيار منطقة الاستثمار العقاري قراراً صعباً بالنسبة للمبتدئين، ولكن إذا قارنت خصائص كل منطقة مع أهدافك الاستثمارية الخاصة بك، كما هو موضح في هذه المقالة، فستجد اتجاهك بشكل طبيعي. وسط طوكيو مقابل الضواحي مقابل الضواحي مقابل كانساي مقابل المناطق الريفية مقابل إعادة التطوير - لكل منها مزاياها وعيوبها وتتوافق مع استراتيجيات الاستثمار المختلفة. أولاً، حدد منطقة ما بعد اتخاذ قرار بشأن محور، سواء للهجوم بعائد مرتفع أو للدفاع مع التركيز على الاستقرار. ومع ذلك، فإن السوق يتغير باستمرار والخبرة مطلوبة، لذلك عند الشك، فإن استشارة خبير عقاري موثوق به هو طريق مختصر للنجاح. إذا كنت تتصرف على أساس معلومات واستراتيجية صحيحة بمساعدة محترف، فحتى المبتدئين سيتمكنون من البدء في الاستثمار في العقارات براحة البال. يرجى التأكد من استعدادك التام وتحقيق استثمارك العقاري المثالي بثبات خطوة بخطوة.