لطالما اعتُبر الاستثمار العقاري "طريقاً مختصراً نحو الثراء". ويدعم أحد أسباب ذلك البيانات التي تُظهر أن نسبة أعلى من الأشخاص ذوي الدخل والأصول الأكبر يستثمرون في العقارات. على سبيل المثال، من بين الأسر ذات الملاءة المالية المرتفعة التي تبلغ أصولها 100 مليون ين ياباني أو أكثر، كما حددتها وزارة الصحة والعمل والرعاية الاجتماعية، فإن احتمال قيام أولئك الذين استثمروا في العقارات يزيد بنحو أربعة أضعاف عن أولئك الذين لم يفعلوا ذلك. وبالتالي، فإن الاستثمار العقاري يعتبر وسيلة قوية لبناء الأصول، ويشارك فيه بالفعل العديد من الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.
وفيما يلي بعض الأسباب الكامنة وراء شعبية الاستثمار العقاري بين الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. أولاً، يمكن توقع عوائد مستقرة نسبياً. يُشار إلى الاستثمار العقاري عموماً على أنه استثمار "متوسط المخاطر ومتوسط العائد"، بمعنى أنه ليس استثماراً عالي المخاطر وعائده مرتفع مثل الأسهم ولا منخفض المخاطر وعائده منخفض مثل الودائع، بل يقع في مكان ما في الوسط. إذا تمت إدارتها بشكل صحيح، فإنها تتميز بسهولة تحقيق أرباح قوية دون تحمل مخاطر كبيرة للغاية. ثانياً، لا يمكن التغاضي عن الدخل المستمر غير المكتسب (دخل الإيجار) الذي يمكن كسبه. إذا تم تأجير العقار الذي تم شراؤه يتم الحصول على مبلغ معين من دخل الإيجار كل شهر، وإذا تُركت الإدارة لشركة متخصصة، فلن يضطر المالك إلى تحمل عناء الإدارة. لذلك، طالما أن العقار مهيأ، يمكن إنشاء آلية لتوليد الدخل بشكل شبه تلقائي، مما يجعل من السهل زيادة الأصول حتى بالنسبة لأولئك الذين ليس لديهم الوقت أو الطاقة اللازمة. ثالثاً، المزاياالضريبية سبب آخر يجعل الأثرياء يفضلون العقارات. فالعقارات تتمتع بالعديد من تدابير المعاملة الضريبية التفضيلية، وإذا كان بالإمكان تخفيض دخل العقارات مؤقتاً إلى خسارة من خلال الاستهلاك أو تسجيل النفقات، فيمكن تجميعها مع دخل آخر مثل دخل العمل لتخفيف عبء ضريبة الدخل نتيجة لذلك. وبالإضافة إلى ذلك، تميل القيمة المقدرة إلى الانخفاض في وقت الميراث، لذلك فهي فعالة أيضًا كإجراء ضد ضريبة الميراث.
كما هو موضح أعلاه، فإن الاستثمار العقاري له العديد من عوامل الجذب كوسيلة قوية لبناء الأصول، وهو مجال يستحق التحدي ليس فقط للأثرياء ولكن أيضًا للمستثمرين المبتدئين الذين يهدفون إلى أن يصبحوا أثرياء في المستقبل. يقدم هذا المقال شرحاً مفصلاً لهذا الاستثمار العقاري من حيث الأساسيات، ويغطي جاذبيته وهيكله ومزاياه ومخاطره والنقاط الرئيسية للنجاح. وأخيراً، يقدم أيضاً نقاط القوة التي يتمتع بها المعهد الوطني للاستثمار في تقديم الدعم المكثف للمبتدئين، ومساعدتهم على اتخاذ خطوات ملموسة إلى الأمام.
الاستثمار العقاري، كما يوحي الاسم، هو أسلوب استثماري يتم بموجبه شراء العقارات (الأراضي أو المباني) وتشغيلها وإدارتها بهدف تحقيق دخل من الإيجار أو الربح من البيع. يقوم المستثمرون الأفراد بشراء أنواع مختلفة من العقارات بشكل مباشر، مثل وحدة سكنية أو مبنى سكني أو منزل منفصل أو مبنى مكتبي، وتأجيره لأطراف ثالثة لكسب الإيجار أو بيع العقار في المستقبل لتحقيق ربح هامشي. وهو في جوهره هو استثمار الأموال في أصل حقيقي - عقار - وتحقيق ربح من التدفق النقدي والزيادة في القيمة الناتجة عن هذا الأصل.
هناك نوعان رئيسيان من الأرباح التي يمكن تحقيقها من الاستثمار العقاري. أحدهما هو ربح الدخل الشهري (دخل الإيجار) والآخر هو ربح رأس المال (ربح البيع) عند بيع العقار. أثناء امتلاك العقار، يحصل المستثمرون على مكاسب دخل منتظمة في شكل إيجار من المستأجرين. إذا تم بيع العقار في الوقت الذي تتحسن فيه بيئة السوق أو قيمة العقار، فإن الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع هو المكسب الرأسمالي. وبطبيعة الحال، إذا كان سعر البيع أقل من سعر الشراء، يتم تكبد خسارة، ولكن من الممكن استهداف الربح عند البيع من خلال اختيار العقار المناسب وتحسين قيمة الأصل على المدى الطويل.
وبعبارة أبسط، فإن الاستثمار العقاري هو استثمار تهدف من خلاله إلى تحقيق ربح عند البيع عن طريق "البيع عندما يمكنك البيع بسعر مرتفع" مع جني ثمرة الإيجار عن طريق "شراء عقار وتأجيره". وهو مشابه لاستثمار الأسهم الذي يقوم على توزيعات الأرباح ومكاسب الأسعار، وفي حالة العقارات هو صورة من صور القيام بذلك مع الأصول المادية. تعد حقيقة وجود مصادر متعددة للدخل بهذه الطريقة سمة أساسية للاستثمار العقاري.
يتكون نموذج الأرباح للاستثمار العقاري من مزيج من مكاسب الدخل (دخل الإيجار) ومكاسب رأس المال (الربح من البيع)، كما هو موضح أعلاه. دعونا نلقي نظرة خطوة بخطوة على التدفق العام لتشغيله.
(1) التخطيط المالي وشراء العقار: قم أولاً باختيار عقار استثماري وشرائه. نظرًا لأن العقارات من الأصول باهظة الثمن، في كثير من الحالات يتم استخدام قرض من مؤسسة مالية بالإضافة إلى الأموال الشخصية. يسمح لك القرض بالحصول على عقار بحجم أكبر من أموالك الخاصة، مما يمكن أن يوسع حجم أصولك من خلال تأثير الرافعة المالية. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء شقة سكنية بقيمة 25 مليون ين بإضافة 20 مليون ين من القروض المصرفية إلى 5 ملايين ين من أموالك الخاصة، يمكنك امتلاك عقار أكبر مما يمكنك امتلاكه بأموالك الخاصة وحدها، وقد تتمكن من كسب المزيد من دخل الإيجار نتيجة لذلك. عند استخدام القرض، يتم رهن العقار بشكل عام كضمان ويستخدم دخل الإيجار لسداد القرض بعد الشراء.
(2) إدارة الإيجار وتوليد الدخل: بمجرد شراء العقار، يتم تعيين المستأجرين وإبرام عقد الإيجار. وبمجرد العثور على المستأجر، يتم توليد دخل إيجار شهري، وهو مكسب الدخل. من دخل الإيجار، تدفع من دخل الإيجار نفقات مختلفة مثل سداد القروض ورسوم الإدارة وضريبة العقار، والباقي هو الربح (التدفق النقدي) الذي تحتفظ به في جيبك. من الناحية المثالية، يجب أن يغطي دخل الإيجار جميع أقساط سداد القروض والمصروفات ويظل يدر دخلاً إيجابياً (ما يسمى "إدارة الإيجار المربحة")، ولكن في الواقع قد تكون هناك بعض النفقات من جيبك. الشيء المهم هو التخطيط لخطة دخل ونفقات معقولة على المدى الطويل، بحيث يمكنك تنمية أصولك مع الحفاظ على التوازن بين الدخل والنفقات.
(3) الإدارة والصيانة: في سياق تشغيل العقار، يعد التعامل مع المستأجرين وصيانة المبنى من المهام الأساسية أيضاً. تتضمن إدارة الإيجار مجموعة متنوعة من المهام الإدارية، مثل الرد على استفسارات المستأجرين، وتحصيل الإيجار، وتذكير المستأجرين بالمتأخرات، وفحص وإصلاح المبنى والمرافق. يمكن للمالكين القيام بهذه المهام بأنفسهم، ولكن في كثير من الحالات يتم إسناد هذه المهام إلى شركات إدارة العقارات. إذا عهدت بإدارة ممتلكاتك إلى شركة مثل INA، التي تقدم مجموعة كاملة من خدمات إدارة الإيجار، يمكنك أن تتوقع إدارة فعالة ومحترفة، مما يسمح لك بالتركيز على عملك الأساسي ومجالات حياتك الأخرى أثناء إدارة أصولك. (*ترد التفاصيل أدناه).
(4) البيع أو الاحتفاظ طويل الأجل: المرحلة الأخيرة من الاستثمار العقاري هي بيع العقار. إذا ارتفع سعر العقار بمرور الوقت منذ الشراء، أو إذا كنت ترغب في الاستفادة من خطتك الاستثمارية، يمكنك بيع العقار لطرف ثالث. إذا تم بيع العقار بسعر أعلى من سعر الشراء، فيمكن تحقيق مكسب رأسمالي (ربح عند البيع)، مما يعزز بشكل كبير العائد الإجمالي على الاستثمار. وعلى العكس من ذلك، إذا لم يمكن بيع العقار إلا بسعر أقل من سعر الشراء بسبب تدهور ظروف السوق، وما إلى ذلك، فسيتم تكبد خسارة، ولكن العديد من الأشخاص يتبنون بشكل أساسي استراتيجية زيادة قيمة العقارات من خلال الاحتفاظ بها على المدى الطويل. وتتمثل الاستراتيجية في الانتظار حتى يمكن توقع تحقيق ربح كافٍ من البيع، مع مراقبة اتجاهات السوق والاستمرار في كسب دخل الإيجار على المدى الطويل. الخيار الآخر هو الاحتفاظ بالعقار على المدى الطويل دون بيعه. إذا تم سداد القرض، فسيكون جزء كبير من دخل الإيجار ربحاً صافياً ويمكن استخدامه في المستقبل كميراث لأولادك أو كمقر إقامة خاص بك. يمكن إدارة الاستثمار العقاري بمرونة وفقاً لأهدافك: يمكنك بيع العقار وتحقيق ربح، أو يمكنك الاحتفاظ به واستخدامه كمصدر دخل ثابت.
في حين أن الاستثمار العقاري له مزايا متنوعة لا توجد في المنتجات الاستثمارية الأخرى، إلا أن هناك بطبيعة الحال أيضاً مخاطر وعيوب. يصف هذا القسم المزايا والمخاطر النموذجية مع أمثلة محددة.
دخل مستمر ومستقر: على عكس أرباح الأسهم أو فوائد السندات، يميل دخل الإيجار من العقارات إلى أن يكون ثابتاً كل شهر. إذا كنت تملك عقاراً ذا نوعية جيدة في منطقة يوجد فيها طلب، فمن المحتمل أن تكون قادراً على تشغيله دون وجود شواغر لفترة طويلة من الزمن ويمكنك توقع تدفق نقدي منتظم. على سبيل المثال، يبلغ العائد المتوقع على استثمار شقة استوديو في وسط طوكيو بشكل عام حوالي 4%. هذا الرقم أعلى بكثير من الفائدة على الودائع البنكية وهو عائد مستقر لا يتذبذب بشكل كبير مثل الأسهم. وبالطبع، هناك خطر الشواغر وانخفاض الإيجارات، ولكن مع الاختيار الصحيح للعقار وإدارته، من الممكن كسب دخل ثابت على المدى الطويل.
التوسع في الأصول من خلال الرافعة المالية: من المزايا الرئيسية الأخرى للاستثمار العقاري سهولة الاستفادة من رؤوس أموال الآخرين (القروض). إذا حصلت على قرض من بنك أو مؤسسة مالية أخرى واستخدمت الأموال لشراء عقار، فيمكنك إدارة أصل كبير حتى مع مبلغ صغير من الأموال الشخصية. وبما أن القرض يتم سداده بدخل الإيجار الشهري، يصبح من الممكن "الاستثمار بأموال الآخرين، وسداد القرض بمدفوعات الآخرين (المستأجرين) وبناء الأصول". على سبيل المثال، يمكنك الاستثمار في عقارات تبلغ قيمتها عشرات الملايين من الين حتى مع عدة ملايين ين من أموالك الخاصة، وبالتالي تسريع سرعة بناء الأصول. وبهذه الطريقة، يعد الاستثمار العقاري خيارًا جذابًا للمبتدئين كوسيلة للاستفادة من الثروة وبناء الثروة بكفاءة.
المرونة في مواجهة التضخم والتقلبات الاقتصادية: العقار أصل حقيقي وتميل قيمته إلى الارتباط بالتضخم. فمع ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء عند ارتفاع الأسعار، من المرجح أن ترتفع أسعار العقارات والإيجارات، وهو ما يمكن توقعه للتحوط ضد تآكل القيم النقدية الناجم عن التضخم. وبالإضافة إلى ذلك، حتى خلال فترات عدم استقرار سوق الأسهم، لا تختفي احتياجات الناس من المساكن فجأة، لذلك غالبًا ما يكون الطلب على الإيجارات مرنًا نسبيًا. في الواقع، حتى خلال الأزمة الاقتصادية، لم ينخفض الطلب على الإيجارات في مراكز المدن بشكل ملحوظ، ويعتبر الاستثمار العقاري استراتيجية لإدارة الأصول تتسم بالمرونة في مواجهة الانكماش الاقتصادي.
المزايا الضريبية: كما ذكرنا أعلاه، يوفر الاستثمار العقاري العديد من المزايا الضريبية. على وجه الخصوص، فيما يتعلق بضريبة الدخل، يمكن أن تؤدي ضريبة التسجيل، وضريبة حيازة العقارات، وفوائد القروض، والاستهلاك وتكاليف الإصلاح المتكبدة عند شراء عقار إلى عجز في الدخل العقاري إذا كانت النفقات أكبر من دخل الإيجار. يمكن تعويض هذا العجز مقابل دخل آخر، مثل دخل التوظيف، مما يؤدي إلى تخفيض الدخل الخاضع للضريبة وتخفيض ضريبة الدخل وضريبة السكن. على سبيل المثال، في العديد من الحالات، تكون تكاليف اقتناء العقار في السنة الأولى مرتفعة للغاية في كثير من الحالات، بحيث يكون العقار في المنطقة الحمراء في الدفاتر، ولكن إذا كنت موظفاً بأجر، فقد تسترد الضريبة عن ذلك في شكل تسوية نهاية العام أو الإقرار الضريبي. ومع ذلك، فإن تأثير التوفير الضريبي ليس دائماً، وينبغي التخطيط له على أساس أنه فائدة مؤقتة، فبمجرد أن يأخذ الاستهلاك مجراه، سيتحول دخل العقار إلى فائض وسيزداد العبء الضريبي.
التأمين على الحياة وحماية الأصول: عادةً ما تأتي قروض الاستثمار العقاري مع تأمين جماعي على الحياة (دانشين)، مما يعني أنه في حالة وفاة المستثمر أو إصابته بعجز شديد أثناء سداد القرض، سيتم سداد رصيد القرض المتبقي عن طريق التأمين. ونتيجة لذلك، يُترك لأفراد الأسرة الباقين على قيد الحياة أصل في شكل عقار خالٍ من القرض، يمكنهم الحصول منه على دخل الإيجار أو عائدات البيع. يعمل هذا كبديل للتأمين على الحياة، لذلك في حين أنه استثمار، يمكنك أيضاً الاستمتاع بمزايا التأمين. بالإضافة إلى ذلك، بما أن العقار أصل مادي، فنادراً ما تنخفض قيمته في أسوأ الحالات إلى الصفر، كما هو الحال مع الأسهم والعملات الأجنبية. حتى لو انخفضت أسعار السوق، فإن حقيقة أن الأرض والمباني تبقى معك كأصول حقيقية هي مصدر طمأنينة نفسية. وظيفة حماية الأصول والتأمين هذه هي أيضاً ميزة من مزايا الاستثمار العقاري التي لا يمكن التغاضي عنها.
التكاليف الأولية والقيود المالية: عند الحصول على عقار يتطلب الأمر قدراً كبيراً من التكاليف الأولية بالإضافة إلى سعر العقار. عند الحصول على عقار، يتم تكبد رسوم السمسرة ورسوم التسجيل والضرائب المختلفة (مثل ضريبة الاستحواذ العقاري ورسوم الدمغة)، والتي يجب دفعها نقداً بشكل عام. بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما تكون الدفعة الأولى مطلوبة حتى عند الحصول على قرض من مؤسسة مالية، مما يجعل إعداد مبلغ كبير من الأموال الشخصية عقبة. وعلاوة على ذلك، بمجرد شراء العقار، تكون الأموال مقيدة في شكل عقار ولا يمكن تحويلها بسهولة إلى نقد. ومن المحاذير الرئيسية أنها أقل سيولة (يستغرق بيعها وقتاً أطول) من الأدوات المالية الأخرى، مما يجعل من الصعب بيعها فوراً للحصول على النقد عند الحاجة إلى الأموال. فبينما يمكن بيع الأسهم وصرفها في نفس اليوم، تستغرق العقارات عدة أسابيع على أقرب تقدير للعثور على مشترٍ، وعادةً ما تستغرق عدة أشهر لإتمام عملية التعاقد والتسوية. وبالتالي فإن عبء التكلفة الأولية وقيود السيولة المالية هذه هي العيوب الرئيسية للاستثمار العقاري.
مخاطر الشواغر وتقلبات الدخل:مخاطر الشواغر متأصلة في إدارة الإيجار. عندما ينتقل المستأجر من المنزل، يتوقف دخل الإيجار حتى يتم العثور على المستأجر التالي، وإذا كنت تمتلك وحدة واحدة فقط، فسيكون دخلك صفراً خلال فترة الشغور. وحتى إذا كنت تمتلك عدة وحدات، إذا زادت نسبة الشواغر، فسوف يتدهور دخلك ونفقاتك وقد تضطر إلى سداد أقساط القرض من أموالك الخاصة. هناك أيضًا خطر متأخرات الإيجار، حتى لو كان هناك مستأجرون. إذا استمرت المتأخرات، فسيكون الوضع عملياً مماثلاً للوضع في حالة وجود شاغر، وستتعطل خطة الدخل. علاوة على ذلك، إذا انخفضت أسعار الإيجارات بسبب الانكماش الاقتصادي أو التغيرات في البيئة المحيطة، فيجب تخفيض الإيجارات وقت التجديد، مما قد يؤدي إلى انخفاض الدخل. وبالتالي، فإن دخل الإيجار غير مضمون أبداً، ومن الضروري فهم مخاطر عدم استقرار الدخل بسبب الشواغر وتقلبات الإيجار.
تكاليف الصيانة والمصروفات غير المتوقعة: يستلزم امتلاك عقار أيضاً تكاليفثابتةوجارية. وعلى وجه التحديد، يتم تكبد ضريبة الأملاك السنوية وضريبة التخطيط العمراني، ورسوم إدارة المبنى والأموال الاحتياطية للإصلاحات (في حالة الوحدات السكنية)، وأقساط التأمين ضد الحريق ورسوم إدارة الإيجار على أساس مستمر. وعلاوة على ذلك، مع مرور السنوات، يلزم إجراء إصلاحات بسبب أعطال المعدات والتدهور المرتبط بالعمر، ويلزم مبلغ كبير من المال لإجراء إصلاحات وتجديدات واسعة النطاق. إن الاستثمار العقاري ليس عملاً "ينتهي بعد الشراء"، بل هو أيضاً عمل يتطلب أموالاً للمحافظة عليه. إذا كنت تنفق كل دخلك لمجرد أنك تملكه وتهمل الاستعداد لتكاليف الإصلاح، فستضطر إلى اقتطاع مبلغ كبير من أموالك الخاصة في أوقات الطوارئ. من المهم أن تجمع بعضاً من دخلك من الإيجار لتغطية النفقات غير المتوقعة، على سبيل المثال، تعطل مكيف الهواء أو سخان المياه، أو إصلاح السقف أو الجدران الخارجية. إن نسيان هذه النقطة والتقليل من تقدير الدخل وتخطيط النفقات هو نمط فشل نموذجي للمبتدئين.
خطر انخفاض قيمة العقار: لا تبقى قيمة العقار كما هي إلى الأبد. على وجه الخصوص، يميل الجزء الخاص بالمبنى من العقار إلى أن يصبح أقدم عاماً بعد عام، وتميل قيمة العقار إلى الانخفاض بسبب تقادم المعدات والمبنى نفسه. تنخفض الإيجارات بشكل عام بشكل أبطأ مع تقادم المبنى، وقد تنخفض قيمة العقار وفقاً لذلك. قد تنخفض القيم السوقية أيضاً إذا كان هناك اختلال في التوازن بين العرض والطلب في المنطقة أو إذا أدت التطورات الكبيرة إلى زيادة عدد العقارات المتنافسة. ليس من غير المألوف أن يكون سعر العقار مبالغاً فيه بعد الشراء مباشرةً، ثم نجد أن سعر البيع قد انخفض بشكل كبير بعد عدة سنوات. لذلك من الضروري أن تضع في اعتبارك أن هناك خطرًا متأصلًا في انخفاض قيمة الأصول عند الاستثمار في العقارات. تشمل التدابير المضادة ضمان صيانة العقارات بشكل صحيح للحفاظ على قيمتها واختيار العقارات بناءً على اتجاهات الطلب في المستقبل.
مخاطر الكوارث الطبيعية/الحوادث الطبيعية: تتعرض العقارات، لكونها عقارات مادية، لمخاطر الكوارث مثل الزلازل والأعاصير والحرائق. فاليابان بلد معرض للزلازل، لذلك إذا تضرر أحد المباني بسبب زلزال كبير، فهناك خطر تكبد تكاليف إصلاح كبيرة وفي بعض الحالات تكاليف إعادة البناء، أو الأسوأ من ذلك، فقدان الأصل نفسه. وينطبق الأمر نفسه على أضرار الحرائق والرياح والفيضانات. ومع ذلك، يمكن تغطية هذه المخاطر إلى حدٍ ما عن طريق التأمين ضد الحرائق والزلازل، لذلك من المهم الاستعداد لها مع تسجيل أقساط التأمين كمصروفات. هناك خطر آخر وهو أنه في حالة وقوع حادث أو حادث متعلق بالمستأجرين ويتم التعامل مع العقار على أنه ما يسمى بالعقار العرضي، فقد يكون من الصعب للغاية العثور على مستأجرين بعد ذلك. لا تحدث هذه الحالات الطارئة في كثير من الأحيان، ولكن بما أنها ليست معدومة، فمن المهم أن تكون متحفظاً وتفترض الأسوأ.
مخاطر سعر الفائدة:ارتفاع أسعار الفائدة هو خطر آخر لا يمكن تجاهله عند الحصول على قرض. إذا كان لديك قرض بسعر فائدة متغير، فقد تزداد أقساط سداد الفائدة مع ارتفاع أسعار الفائدة في السوق، مما يضغط على التدفق النقدي المتوقع أصلاً. على الرغم من أن أسعار الفائدة كانت منخفضة لفترة طويلة الآن، إلا أن هناك خطرًا يتمثل في أنه إذا ارتفعت أسعار الفائدة في المستقبل، فإن أقساط سداد القرض ستزداد، وفي أسوأ السيناريوهات، لن يكون دخل الإيجار وحده كافيًا لتغطية الأقساط. إذا قمت بالاقتراض بسعر فائدة ثابت، فلن تتأثر، ولكن في هذه الحالة سيتم تحديد سعر الاقتراض نفسه أعلى من سعر الفائدة المتغير، لذلك أنت معرض لخطر مخاطر سعر الفائدة في كل الأحوال. إن مفتاح النجاح هو إجراء اختبار إجهاد لارتفاع سعر الفائدة عند الاقتراض (إلى أي مدى سيؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى تفاقم دخلك ونفقاتك) والتخطيط لسداد أقساطك بهامش أمان.
هذه هي الفوائد والمخاطر الرئيسية للاستثمار العقاري. على الرغم من أنها طريقة استثمارية جذابة للغاية إذا ركزت على المزايا، إلا أنه من المهم فهم المخاطر الكامنة وراءها والتعامل معها بشكل مناسب. في الفصل التالي، سنلقي نظرة خاصة على أمثلة للأخطاء التي من المحتمل أن تحدث بشكل خاص للمستثمرين المبتدئين وكيفية تجنبها.
في حين أن الاستثمار العقاري أمر جذاب، إلا أن القفز في الاستثمار العقاري دون معرفة واستعداد كافيين يمكن أن يؤدي إلى الفشل. فيما يلي بعض أنماط الفشل النموذجية التي يميل المبتدئون إلى ارتكابها وكيفية تجنبها (الدروس المستفادة).
الحالة 1: الفشل بسبب الإفراط في التفاؤل في تخطيط الدخل والإنفاق
الحالة 2 : يبدأ المستثمرون الاستثمار بنظرة غير واقعية وساذجة، معتقدين في سيناريو مناسب للمستقبل. على سبيل المثال، كانت هناك حالة اشترى فيها مستثمر مبتدئ يُدعى السيد "ب" عقاراً بنظرة متفائلة مفادها أن "هناك العديد من الوظائف الشاغرة الآن، ولكن يجب أن يزداد الطلب بسرعة بمجرد اكتمال مشروع فات فات"، ولكن الطلب لم ينمو كما كان متوقعاً ولم يجذب العقار مستأجرين. ومع ذلك، في النهاية، فشل العقار في جذب المستأجرين ولم يتحقق الطلب الخاص المتوقع لهذا الحدث.
كيفية تجنب: تجنب التحيز للتفاؤل. لا تضع توقعات لا مبرر لها بشأن الظروف الاقتصادية المستقبلية وخطط التطوير، وضع في اعتبارك أسوأ السيناريوهات في عمليات المحاكاة الخاصة بك. تحقق من أنه يمكنك تحقيق التعادل ليس فقط مع سيناريو متفائل ولكن أيضًا مع تقدير متحفظ لمعدل الشغور (على سبيل المثال معدل إشغال بنسبة 70%). من المهم أيضًا عدم الشراء على أساس "افتراض أن العقار سيباع بسعر مرتفع"، ولكن اختيار العقار على أساس ما إذا كان مربحًا للتأجير فقط. إن التخطيط على أساس أرقام واقعية وضمان هامش أمان كافٍ، بدلاً من الانجرار وراء المثاليات، سيقلل من مخاطر خيبات الأمل الكبيرة.
الحالة 2: عدم تصديق حديث المبيعات للوكيل العقاري
مثال على الفشل: وهي الحالة التي لا يتم فيها التشكيك في معلومات الوكيل العقاري، ويثق بها ويخطئ في الحكم، حيث يقول المبتدئ السيد (أ): "إنه مسكن مساومة لم يخرج إلا الآن! إذا لم تشتره قريبًا سيذهب"، فاستعجلته الوكالة العقارية بشرائه، رغم أنه قديم، وكانت هناك بعض النقاط التي كان قلقًا بشأنها. وعندما بدأ في تشغيل العقار، وجد أن المبنى القديم، كما توقع، كان إصلاحه مكلفًا للغاية لدرجة أنه لم يتبق لديه أي دخل إيجار تقريبًا. هذا مثال نموذجي للوقوع في فخّ خداع الباني.
كيفية تجنب ذلك: تحقق من حقيقة المعلومات بنفسك واتخذ قرارًا هادئًا. لا تنخدع بحديث مندوبي المبيعات عن "القيمة الجيدة" أو "الندرة"، ولكن فكر في الجانب الآخر من القصة، مثل "لماذا هذا العقار الجيد في السوق؟ وفكر في الجانب الآخر من القصة. إذا كان ذلك ممكناً، من المهم أن تبحث بنفسك عن رأي ثانٍ من خبير خارجي أو أن تتحقق من البيئة المحيطة بالعقار وسعر السوق للعقارات المماثلة والصفقات السابقة بنفسك، وتحكم على ما إذا كان العقار جيداً أو سيئاً من منظور موضوعي. قد لا تقوم الشركات العقارية بالإفصاح عن المعلومات السلبية طالما أنها في وضع يسمح لها بالاستفادة من عمولات وكالات المبيعات وعقود الإدارة. على الرغم من أهمية اختيار مقاول موثوق به، إلا أن السر في عدم الاستيلاء على عقار عالي الخطورة هو أن يكون لديك موقف التأكد من ذلك حتى تقتنع بنظرك وحكمك في النهاية.
الحالة 3: الفشل في رؤية الغرض من الاستثمار والتورط في عقار غير معقول.
مثال على الفشل: حالة يغفل فيها الشخص عن الغرض الأصلي من الاستثمار وعن النطاق المقبول له أو لها، وينتهي به الأمر إلى عقار غير مناسب له أو لها. ولكن صادف أن اكتشف أن هناك عقارًا مكونًا من غرفة واحدة أرخص من سعر السوق، فغير سياسته الأصلية واشترى العقار. ونتيجة لذلك، وجد نفسه عالقاً في تشغيل العقار دون ملء الشواغر واضطر إلى تركه باكياً بأقل من سعر الشراء. هذا مثال على اختيار عقار لا يتناسب مع قدرتك المالية وقدرتك على تحمل المخاطر.
كيفية تجنب ذلك: حدد بوضوح أهدافك الاستثمارية وقدرتك على تحمل المخاطر، واختر عقاراً يتماشى مع هذه الأهداف. على سبيل المثال، إذا كان هدفك هو الحصول على دخل ثابت، فاختر استوديو في منطقة حضرية ذات مخاطر شغور منخفضة حتى لو كان العائد منخفضاً قليلاً. من المهم أيضًا أن تبدأ الاستثمار ضمن نطاق معقول، مع مراعاة حجم أموالك ومبلغ حد القرض الخاص بك. لا يمكنك التنويع خاصةً كمبتدئ، ويمكن أن يكون فشل واحد قاتلاً، لذا يُنصح باتخاذ خطوة أولى قوية دون إجهاد نفسك. إن اعتياد النظر دائمًا إلى نقطة البداية - الهدف - وسؤال نفسك "ما هو الغرض من هذا الاستثمار" و "هل هذا القرار يتماشى مع تحقيق الهدف" سيؤدي إلى موقف استثماري لا يتزعزع.
الحالة 4: الفشل بسبب إهمال التكاليف أو الإهمال في الإدارة
مثال على الإخفاق: إهمال التكاليف والإدارة بعد الاستحواذ على العقار، مما يؤدي إلى مشاكل غير متوقعة تؤدي إلى تفاقم الدخل والنفقات. على سبيل المثال، كانت هناك حالات كان يبدو فيها العقار الذي يبدو مربحًا للغاية وفقًا لحسابات العائدات الأولية، قد تبددت أرباحه بالفعل بسبب تعاقب النفقات غير المتوقعة بمجرد تشغيل العقار فعليًا، مثل تكاليف التجديد بسبب أعطال المعدات والشواغر. في حالات أخرى، جاء وقت الإصلاحات الرئيسية في وقت أبكر مما كان متوقعاً عندما اعتقدوا أنهم لن يضطروا لدفع تكاليف الإصلاحات في الوقت الحالي لأن العقار حديث البناء، أو تفاقمت الشكاوى واضطر المستأجرون إلى الخروج من العقار بسبب تأجيل التعامل مع المستأجرين.
استراتيجية التجنب: أدرك أن الاستثمار العقاري هو عمل طويل الأجلوركز ليس فقط على جانب الدخل ولكن أيضًا على إدارة النفقات وإدارة الممتلكات. وضع خطة ادخار شهرية وتخصيص أموال للإصلاحات المستقبلية واستبدال المعدات. استجب أيضاً على الفور لاستفسارات المستأجرين وشكاواهم، ولا تهمل تنظيف العقار وفحصه. حتى لو أوكلت إدارة عقارك إلى شركة محترفة، فمن المهم ألا تترك الأمر لهم، بل عليك أن تفي بمسؤولياتك الإدارية كمالك من خلال التحقق من التقارير المنتظمة، وإذا لزم الأمر، طلب اقتراحات للتحسين. يمكن أن يؤدي خفض التكاليف أكثر من اللازم أو إهمال الإدارة سعياً وراء الأرباح قصيرة الأجل إلى خفض قيمة عقارك ويؤدي إلى خسائر طويلة الأجل. الإدارة المتوازنة لكل من الإيرادات والنفقات هي مفتاح الاستثمار العقاري الناجح.
الأمثلة المذكورة أعلاه هي بعض الأمثلة النموذجية للفشل، ولكن القاسم المشترك بينها جميعاً هو "عدم كفاية جمع المعلومات وسوء التخطيط"، و"تجاهل المخاطر" و"القرارات التي تنسيك النوايا الأولية". وعلى العكس من ذلك، يمكن تفادي العديد من حالات الفشل من خلال الدراسة والتخطيط المسبق بوقت كافٍ والاستجابة الموضوعية والحذرة دائمًا. في الفصل التالي، سنقوم بتنظيم النقاط الرئيسية للنجاح بناءً على هذه العوامل، وسنشرح النقاط الأساسية التي يجب على المبتدئين التمسك بها من أجل زيادة نسبة الربح.
لكي تكون ناجحاً في الاستثمار العقاري، من المهم ألا تتصرف بشكل عشوائي، بل عليك أن تعمل بشكل استراتيجي، وأن تتعلم من الأخطاء المذكورة في الفصل السابق. يقدم هذا القسم النقاط الرئيسية للنجاح التي يسهل على المبتدئين تطبيقها على أرض الواقع، بما في ذلك وجهات النظر التي يؤكد عليها معهد المحاسبين القانونيين.
(ط) محاكاة متعمقة للدخل والإنفاق:قم بمحاكاة خطة الدخل والإنفاق بالتفصيل قبل الاستثمار. لا تفكر فقط في الحالات المتفائلة ولكن أيضًا في الحالات المتشائمة، وقم بتقدير الدخل والنفقات في ظل سيناريوهات متعددة، مثل إذا ارتفعت أسعار الفائدة، وإذا حدثت حالات شغور، وإذا تداخلت تكاليف الإصلاح والصيانة، وما إلى ذلك. كما تقدم INA أيضاً خدمات استشارية لتخطيط الدخل والنفقات وتحليل المخاطر المصممة خصيصاً لحالة أصول المستثمر الفردية وأهدافه، وتقدم الدعم لعمليات المحاكاة من وجهة نظر متخصص. نحن ندعم عمليات المحاكاة من وجهة نظر خبير. تكمّل الفحوصات الاحترافية العناصر التي قد تميل إلى إغفالها بمفردك، بحيث يمكنك اتخاذ قرارات استثمارية مدعومة بالأرقام.
(ب) لا تهمل أبداً جمع المعلومات ودراستها: يتم تحديث المعلومات يومياً في عالم الاستثمار العقاري، وتتغير اتجاهات السوق والقوانين والأنظمة الضريبية. يقوم المستثمرون الناجحون، دون استثناء، بجمع المعلومات ودراستها بنهم. من المفيد أيضاً قراءة أعمدة وندوات شركات مثل INA، والتي توفر معلومات عن سوق العقارات. من المهم أيضًا التعود على دراسة المعلومات ليس فقط من اتجاه واحد ولكن أيضًا من زوايا متعددة، والاهتمام بمعلومات المخاطر وكذلك معلومات الفوائد. إذا كان هناك أي شيء غير واضح، لا تتردد في طرح الأسئلة على الخبراء وتعميق فهمك قبل اتخاذ أي إجراء، الأمر الذي سيقودك في النهاية إلى النجاح.
(ثالثاً) احصل على شريك محترف موثوق به: من الصعب على المبتدئ أن يتعامل مع كل شيء بمفرده. إن وجود محترف عقاري متمرس وموثوق به كشريك سيزيد من معدل النجاح بشكل كبير. إذا كنت تعمل مع شركة أو جهة اتصال يمكنها أن تقدم لك أفضل المقترحات من وجهة نظر عادلة ومحايدة، فسيكون لديك حليف مطمئن: إن INA تعني "العميل أولاً" وتؤمن بأن المحترف العقاري يجب أن يكون قادراً على تقديم مقترحات قريبة من العميل من وجهة نظر محايدة. حتى في المراحل التي يصعب فيها اتخاذ قرار بمفردك، ستتمكن من اختيار خيار أكثر موثوقية من خلال البحث عن رأي موضوعي من محترف. الدعم المهني مفيد بشكل خاص عند اتخاذ القرارات النهائية بشأن شراء العقارات والتفاوض على الأسعار والتدقيق في العقود. ابحث عن شريك موثوق واعتمد نهجاً جماعياً لتحقيق النجاح.
(رابعا) اختر عقارك بعناية ولا تساوم: اختيار العقار هو العامل الأهم في تحديد ما إذا كنت ستنجح أم لا. هناك مجموعة كبيرة من العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار، مثل الموقع ونوع العقار والعمر والعائد، ولكن لا تتنازل وابحث عن عقار يلبي متطلباتك. حتى مع العوائد التي تبدو مرتفعة، فإن مخاطر الشواغر مرتفعة في المناطق ذات الطلب المنخفض، وعلى العكس من ذلك، حتى في مراكز المدن المستقرة، إذا كان السعر مرتفعاً جداً والعائد منخفضاً جداً، فلن تكون هناك فائدة استثمارية. والمفتاح هو تحقيق التوازن بين الربحية والأمان، ولدى INA نظام يستخدم أحدث تقنيات الذكاء الاصطناعي لتحديد العقارات التي تتوافق مع متطلباتك بسرعة من كم هائل من بيانات السوق. وبالإضافة إلى ذلك، يقترح الموظفون المتخصصون أنسب العقارات من بين مجموعة واسعة من الخيارات، بما في ذلك العقارات المملوكة للقطاع الخاص غير المتاحة من خلال الذكاء الاصطناعي. من الجيد أيضاً أن تستفيد من البيئة التي يمكنك فيها استخدام التكنولوجيا والخبرة البشرية لدعم اختيارك للعقارات بهذه الطريقة. قم بزياراتك الخاصة للموقع، وتحقق من البيئة المحيطة وحالة العقار، واشترِ فقط العقارات التي ترضى عنها.
(5) تنويع المخاطر والحفاظ على منظور طويل الأجل: أساس الاستثمار، وليس فقط الاستثمار العقاري، هو تنويع المخاطروالمنظور طويل الأجل. إذا سار العقار الأول بشكل جيد، فإن إحدى الاستراتيجيات هي تنويع المخاطر من خلال الاستثمار في مناطق وأنواع مختلفة من العقارات في المرة القادمة. من خلال عدم الاعتماد بشكل كامل على عقار واحد أو منطقة واحدة، يمكنك زيادة الاستقرار العام دون توطين المخاطر. ضع في اعتبارك أيضًا أن الاستثمار العقاري لا يتعلق بتحقيق أرباح كبيرة على المدى القصير، بل يتعلق بتنمية الأصول على المدى الطويل لمدة خمس أو 10 أو 20 عامًا. يؤكد INA أيضًا على توفير المعلومات عن العقارات المدرة للدخل الآمن للغاية للحيازات متوسطة وطويلة الأجل، ولديه سياسة دعم بناء أصول العملاء من خلال الاستثمار المستقر طويل الأجل بدلاً من المكاسب قصيرة الأجل في عمليات البيع والشراء. نحن لسنا سعداء أو حزينين بشأن الأرباح قصيرة الأجل. إن النقطة المشتركة بين الأشخاص الناجحين هي عدم الفرح أو الحزن بشأن الأرباح قصيرة الأجل، بل التحلي بالهدوء لمواصلة العمل من الورك.
إذا وضعت النقاط المذكورة أعلاه في الاعتبار ووضعتها موضع التنفيذ، فإن احتمالية النجاح في الاستثمار العقاري ستزداد بشكل كبير. هناك العديد من الأمور غير الواضحة خاصةً للمبتدئين، ولكن إذا تعلمت واحدة تلو الأخرى واكتسبت الخبرة وواصلت العمل بالتعاون مع خبراء موثوقين، فسوف تزيد أصولك بشكل مطرد وتفتح لك الطريق إلى الثروة في المستقبل.
فيما يلي نقاط القوة وأنظمة الدعم الرئيسية لشركة INA.
دعم متفانٍ ومتسق: لدى INA نقطة اتصال واحدة تتولى كل شيء بدءاً من العثور على عقار وحتى توقيع العقد وتقديم الرعاية اللاحقة. وسواء كنت تتطلع إلى استئجار عقار أو شرائه أو بيعه أو مناقشة استثمار ما، لن يتغير الشخص المسؤول عن الاتصال بك، مما يضمن التواصل السلس في جميع الأوقات. يقدم الشخص المسؤول الدعم المستمر بناءً على فهم عميق لحالة العميل، بحيث يمكن للمبتدئين التشاور معنا على المدى الطويل براحة بال.
استخدام أحدث التقنيات وثروة من المقترحات العقارية: تُعد الشركة أيضاً شركة تكنولوجيا عقارية وقد استحدثت نظاماً لعرض العقارات باستخدام الذكاء الاصطناعي (الذكاء الاصطناعي). يسرد الذكاء الاصطناعي بسرعة العقارات التي تتوافق مع متطلبات العميل، ثم يقوم الموظفون المسؤولون بفحص واقتراح العقارات، بما في ذلك العقارات عالية الجودة التي لم يتم إتاحتها للجمهور بعد. وهذا يجعل من الممكن العثور على العقار الاستثماري الأنسب من بين مجموعة واسعة من الخيارات، بما في ذلك معلومات ما قبل السوق. ستكون الاقتراحات الموضوعية القائمة على تحليل البيانات موثوقة للغاية بالنسبة للمبتدئين.
تحقيقات شاملة ومعاملات آمنة: تلتزم INA التزاماً تاماً بضمان سلامة المعاملات العقارية. يقوم فريق تحقيق متخصص بالتحقيق في عيوب العقار وحقوقه بالتفصيل، ويتولى قسم متخصص مسؤولية صياغة العقود وتدقيقها، وبالتالي حماية أصولك القيمة. تتسم المعاملات العقارية بالتعقيد من حيث القوانين والحقوق، ولكن نظامنا يمنع المخاطر من خلال التدقيق المزدوج بعيون متخصصة، مما يسمح لك بالشراء وتوقيع العقد براحة بال. حتى المبتدئين يمكنهم الحصول على الدعم الكامل لضمان فهمهم للعقد بشكل صحيح وعدم الحصول على شروط غير مواتية.
استشارات محايدة وعادلة: تتمثل سياسة الشركة في تقديم مقترحات موجهة للعميل دائماً من وجهة نظر محايدة وعادلة. وتضع الشركة مصلحة العميل قبل مصلحتها وتقدم حلولاً غير متحيزة تستند إلى التحقق متعدد الأوجه، وهو نهج أكسبها ثقة العديد من عملائها. على سبيل المثال، تدّعي الشركة أن إحدى نقاط قوتها هي أنها، بناءً على أهداف العميل، ستقترح بصراحة أن "لا يجرؤ العميل على الشراء الآن، بل ينتظر ويرى". هذا النوع من الاستشارات الصادقة قيّم بالنسبة للمبتدئين ويجعلهم يشعرون بالاطمئنان بأن لديهم "شريكاً يمكنهم التحدث معه حول أي شيء لا يفهمونه".
إدارة ممتازة للإيجار وخدمة ما بعد البيع: بالنسبة لإدارة الإيجار بعد الشراء، تقدم INA خدمة إدارة الإيجار من الجيل التالي. نحن نهدف إلى الحفاظ على معدلات إشغال عالية من خلال تحديد الإيجارات استناداً إلى تحليل البيانات الضخمة لأكثر من 10 مليارات عقار، مع تحقيق تكاليف إدارة معقولة من خلال تحسينات الكفاءة التشغيلية باستخدام أحدث التقنيات. وعلاوة على ذلك، لدينا نظام موثوق به لكل من المالكين والمستأجرين، بما في ذلك دعم المستأجرين على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع ونظام مشاركة المعلومات القائم على السحابة. يمكن حتى للمبتدئين أن يعهدوا بتشغيل عقاراتهم بالكامل بعد الاستحواذ، مما يسمح لهم بالتركيز على تأمين دخل ثابت دون الشعور بعبء المهام الإدارية المعقدة.
كما هو موضح أعلاه، تقدم شركة INA، بصفتها شركة دعم كامل للاستثمار العقاري، خدمات ترافقك من الخطوة الأولى إلى الإدارة طويلة الأجل، وتقدم لك مشورة دقيقة من منظور احترافي في مجال العقارات المتطور، وتسعى إلى تقديم خدمات فعالة وشفافة للغاية باستخدام أحدث تقنيات تكنولوجيا المعلومات. قد يكون لديك العديد من الشكوك عند الاستثمار في العقارات لأول مرة، ولكن بمساعدة هذه المجموعة من الخبراء، ستتمكن من رسم طريق النجاح مع الحد من المخاطر التي تواجهها.
إذا كنت مهتماً بالاستثمار العقاري، ولكنك تتساءل "من أين أبدأ بالضبط"؟ " ما نوع العقار الذي يمكنني شراؤه مع وضعي المالي؟ قد يكون لديك أيضاً أسئلة ومخاوف مثل "ما نوع العقار الذي يمكنني شراؤه مع وضعي المالي؟ لا تتردد في الاتصال بشركة INA. نحن نقدم لك استشارات مجانية حول الاستثمار العقاري في أي وقت، وسيقدم لك موظفونا ذوو الخبرة والمهنية أفضل النصائح بعد الاستماع بعناية إلى أسئلتك.
يمكنك الاتصال بنا باستخدام "نموذج الاتصال" الموجود على الموقع الإلكتروني الرسمي لشركة INA & Associates K.K. أو اتصل بنا لتحديد موعد للاستشارة. سيسعدنا مساعدتك في الإجابة عن أي أسئلة قد تكون لديك، بدءاً من الأسئلة الأكثر بدائية وحتى الطلبات المحددة لتقديم العقارات. يمكن وصف الاستثمار العقاري بأنه "طريق مختصر نحو الثراء"، ولكن إذا كنت ترغب في البدء، فإن العمل مع محترف موثوق به هو الطريق الأكيد للنجاح. إن هنا لدعمك في خطواتك الأولى نحو تحقيق أحلامك في بناء الثروة.
نتطلع إلى الاستماع إليك. سنمهد معاً الطريق إلى مستقبل مزدهر من خلال الاستثمار العقاري.