الاستثمار العقاري هو استثمار في الأصول الملموسة التي تلعب دوراً هاماً في تكوين الأصول على المدى الطويل والحفاظ عليها. وفيما يتعلق بإدارة أصول الأثرياء على وجه الخصوص، فإن التركيز يتحول من ”مرحلة زيادة الأصول“ إلى ”مرحلة حماية الأصول“، مما يتطلب من المستثمرين العقاريين اتباع منظور واستراتيجية مختلفين عن المستثمرين العاديين. تتميز العقارات، باعتبارها أصولاً ملموسة، بمقاومتها للتضخم، ففي فترات التضخم، ترتفع قيمتها وأجور إيجارها بسهولة تماشياً مع ارتفاع الأسعار.كما أن العقارات تتأثر بعوامل سوقية مختلفة عن الأسهم والسندات، مما يجعلها وسيلة فعالة لتنويع مخاطر المحفظة الاستثمارية، وتؤدي دور التحوط في فترات عدم استقرار الأسواق المالية.
أحد الأسباب الرئيسية التي تجذب الأثرياء إلى الاستثمار العقاري هو الدخل الثابت (الدخل). إن إيرادات الإيجار من العقارات لا تتأثر كثيرًا بتقلبات الاقتصاد، وتولد تدفقات نقدية مستقرة على المدى الطويل. إذا كانت العقارات ذات موقع جيد وطلب الإيجار عليها مرتفع، فإن مخاطر الشغور تكون منخفضة، وتصبح مصدر دخل مستمر. علاوة على ذلك، يتيح الاستثمار العقاري إمكانية الاستفادة من الرافعة المالية (استخدام رأس مال الآخرين)، ويمكن الاستثمار بأكثر من رأس المال الذاتي من خلال الاستفادة من القروض المصرفية.ويمكن زيادة معدل العائد على رأس المال (CCR) من خلال استخدام الرافعة المالية بشكل مناسب، مما يؤدي إلى تسريع وتيرة توسيع الأصول. ونظرًا لارتفاع الجدارة الائتمانية للأثرياء، فإنهم يميلون عمومًا إلى الحصول على شروط تمويل مواتية، مثل فترات سداد طويلة وأسعار فائدة منخفضة. بالإضافة إلى ذلك، هناك جوانب أخرى للاستثمار العقاري، مثل الإجراءات الضريبية، والتي يمكن أن تساهم في تخفيف العبء الضريبي من خلال الإدارة المناسبة.
من ناحية أخرى، يتميز الاستثمار العقاري بانخفاض السيولة (عدم إمكانية تحويله إلى نقد على الفور). فالعقارات ليست مثل الأسهم التي يمكن بيعها وشراؤها يوميًا، بل تتطلب وقتًا وإجراءات لبيعها. وللتحسب لهذا الخطر المتعلق بالسيولة، من الضروري وضع خطة واضحة لاستراتيجية الخروج من الاستثمار منذ مرحلة التخطيط. وتتمثل استراتيجية الخروج في تحديد توقيت وطريقة بيع (أو التخلص من) العقار المستثمر فيه، وتحديد النتائج النهائية للاستثمار.في الاستثمار العقاري، إذا فشلت عملية البيع التي تمثل مرحلة الخروج، فإن ذلك سيؤثر بشكل كبير على الأرباح التي تم تحقيقها من إيرادات الإيجار (الدخل) التي تم تجميعها حتى ذلك الحين، بحيث يتم إلغاء هذه الأرباح دفعة واحدة. وبعبارة أخرى، يتم تحديد نجاح الاستثمار في مرحلة الخروج النهائية. في هذه المقالة، سنشرح كل مرحلة من مراحل الاستثمار العقاري، بدءًا من الأساسيات وحتى الممارسة العملية، مع التركيز على منظور استراتيجية الخروج.
أولاً، دعونا نتعرف على الآلية الأساسية للاستثمار العقاري. هناك نوعان رئيسيان من العوائد التي يمكن الحصول عليها من الاستثمار العقاري. الأول هو الأرباح الناتجة عن الإيجار، والتي تسمى الدخل، والثاني هو الأرباح الناتجة عن البيع، والتي تسمى رأس المال. الدخل هو ما يتبقى من إيرادات الإيجار الشهرية بعد خصم النفقات وفوائد القروض، أما رأس المال فهو الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء إذا تم بيع العقار بسعر أعلى من سعر الشراء.يتم تقييم النتيجة النهائية للاستثمار من خلال ”إجمالي الدخل + رأس المال“، ولكن كما سيتم شرحه لاحقًا، فإن إجمالي الأرباح يمكن أن يتغير بشكل كبير اعتمادًا على استراتيجية الخروج. حتى لو تم الحصول على إيرادات إيجار جيدة أثناء التشغيل، فإنه لا معنى لذلك إذا تم تكبد خسائر كبيرة عند البيع. لذلك، من المهم وضع استراتيجية تهدف إلى تعظيم إجمالي الأرباح من خلال الجمع بين إيرادات الإيجار وأرباح البيع، مع وضع في الاعتبار الفترة من قبل الشراء وحتى البيع.
هناك أنواع مختلفة من العقارات التي يمكن الاستثمار فيها، ولكن العقارات التي غالبًا ما يتعامل معها المستثمرون الأفراد الأثرياء هي العقارات المخصصة للسكن (شقق سكنية وشقق فاخرة ومنازل مستقلة وما إلى ذلك). هناك أيضًا استثمارات في العقارات التجارية مثل المباني المكتبية والمرافق التجارية ومرافق التوزيع والفنادق، بالإضافة إلى الاستثمارات غير المباشرة من خلال مشاريع عقارية مشتركة محددة أو صناديق الاستثمار العقاري (REIT). ومع ذلك، سنركز في هذا المقال على العقارات المخصصة للتأجير المملوكة مباشرة.يمكن تصنيف العقارات المدرة للدخل إلى ”مباني كاملة (شقق سكنية ومباني سكنية)“ و”ملكية جزئية (غرفة في مبنى سكني)“ و”عقارات جديدة“ و”عقارات مستعملة“. لكل منها خصائصها المميزة، وتختلف في معدل العائد (المستوى) وجهد الإدارة ومبلغ الاستثمار الأولي. على سبيل المثال، تتطلب العقارات المدرة للدخل الكاملة مبلغًا كبيرًا للشراء، ولكنها تتميز بميزة امتلاك الأرض بالكامل واتخاذ قرارات الإدارة بشكل موحد.من ناحية أخرى، يمكن البدء بالاستثمار في الشقق السكنية المملوكة بشكل جزئي بمبالغ صغيرة نسبيًا، ولكن سياسة إدارة المبنى بأكمله تعتمد على جمعية إدارة المبنى، كما أن التدابير التي يمكن اتخاذها لزيادة القيمة محدودة. كما أن العقارات الجديدة حديثة البناء ومجهزة بأحدث المرافق، ولا توجد مخاوف من إجراء إصلاحات كبيرة في المستقبل القريب، ولكنها تميل إلى أن تكون أسعارها مرتفعة بسبب إضافة أرباح المطورين وتكاليف الإعلان.تميل العقارات المستعملة إلى انخفاض الأسعار وارتفاع العائد، ولكن يجب الانتباه إلى مخاطر التدهور بسبب التقادم وزيادة تكاليف الإصلاح. كما سيتم ذكره لاحقًا، تختلف النقاط التي يجب الانتباه إليها في استراتيجية الخروج لكل من العقارات الجديدة والمستعملة.
يجب أيضًا فهم المخاطر الكامنة في الاستثمار العقاري. فيما يلي أهم هذه المخاطر.
كما هو مذكور أعلاه، على الرغم من أن الاستثمار العقاري يوفر عائدات مستقرة، إلا أنه ينطوي على العديد من عوامل المخاطرة. ومع ذلك، يمكن التحكم في معظم هذه المخاطر من خلال البحث المسبق والتخطيط الدقيق والإدارة المناسبة. في الفصل التالي، سنشرح بالتفصيل النقاط التي يجب على المستثمرين الأثرياء أخذها في الاعتبار في كل مرحلة من مراحل الاستثمار العقاري، مع التركيز بشكل خاص على استراتيجية الخروج.
أول ما يجب القيام به عند اختيار الاستثمار هو تحليل السوق وتقييم الموقع. تعتمد قيمة العقارات وربحيتها بشكل كبير على ”موقعها“. هناك خيارات واسعة من العقارات في الاستثمار العقاري للأثرياء، من المناطق المركزية في المدن الكبرى إلى المدن الصغيرة، ولكل منها مزاياها وعيوبها.بشكل عام، تتمتع العقارات في المناطق الحضرية والمواقع الجيدة بطلب إيجار مرتفع ومخاطر شغور منخفضة، كما أن قيمتها السوقية سهلة الحفاظ عليها، مما يجعلها سهلة التداول، ومن السهل العثور على مشترين لها عند الحاجة. ومن حيث سهولة وضع استراتيجية الخروج، فإنها توفر شعوراً بالأمان عند التفكير في بيعها في المستقبل.من ناحية أخرى، غالبًا ما تكون أسعار العقارات في وسط المدن مرتفعة، مما يؤدي إلى انخفاض العائد السطحي (إجمالي الإيجار السنوي ÷ سعر العقار). نظرًا لوجود علاقة تبادلية بين ارتفاع قيمة الأصول وارتفاع العائد، من الضروري دراسة التوازن المناسب وفقًا لأهداف الاستثمار.
من ناحية أخرى، العقارات الريفية والضواحي تميل إلى أن تكون أسعار شرائها أقل من العقارات في وسط المدينة، وأن تكون عائداتها السطحية أعلى. قد يكون من الممكن امتلاك عدد أكبر من الوحدات بنفس الميزانية، مما يجعلها مناسبة للاستثمارات التي تركز على التدفق النقدي. ومع ذلك، في المناطق التي يكون فيها الطلب على الإيجار محدودًا، تزداد مخاطر الشغور وانخفاض الإيجارات، مما قد يؤدي إلى تباطؤ نمو قيمة الأصول في المستقبل. من منظور استراتيجية الخروج، يجب الانتباه إلى أن عدد المشترين للعقارات الريفية والضواحي محدود.في حالة العقارات باهظة الثمن على وجه الخصوص، يقل عدد المستثمرين القادرين على الشراء، مما يطيل مدة البيع ويزيد من مخاطر عدم بيعها بالسعر المطلوب. في حالة العقارات باهظة الثمن للغاية، قد يتعارض سعرها مع الحد الأقصى للقروض الممنوحة للمستثمرين الأفراد، مما قد يؤدي إلى عدم وجود مشترين، لذا من المستحسن أن يقوم المستثمرون الأثرياء بتنويع استثماراتهم وبناء محفظة استثمارية تراعي استراتيجية الخروج.
عند اختيار منطقة الاستثمار، من الضروري أيضًا النظر إلى الاتجاهات السكانية المستقبلية وخطط التنمية في المنطقة.من منظور توقعات الطلب على الإيجار، من الضروري إجراء دراسة حول التغيرات المستقبلية في عدد السكان وتكوين الأسر في موقع العقار، وكذلك النمو الاقتصادي. على سبيل المثال، في المناطق التي تدخل مرحلة انخفاض عدد السكان أو التي تشهد شيخوخة سريعة، من المتوقع أن ينخفض الطلب على الإيجار على المدى الطويل. على العكس من ذلك، في المناطق التي تجري فيها خطط إعادة التطوير أو خطط تطوير البنية التحتية، أو المناطق التي من المقرر افتتاح محطات قطار جديدة فيها، من المحتمل أن يزداد الطلب في المستقبل.من خلال إجراء تحليل للسوق يستشرف المستقبل، يمكن اتخاذ قرارات مثل اختيار ”العقارات التي توفر عائدًا مرتفعًا في الوقت الحالي ولكن من المتوقع أن يتراجع الطلب عليها في المستقبل“ بدلاً من ”العقارات التي توفر عائدًا معتدلاً في الوقت الحالي ولكن من المتوقع أن يظل الطلب عليها مستقرًا في المستقبل“. عند وضع استراتيجية للخروج، من المهم التأكد من أن المنطقة التي سيتم الشراء فيها من المتوقع أن تشهد زيادة سكانية في المستقبل وأن علاقة العرض والطلب فيها جيدة.
ومع ذلك، هناك حدود لما يمكن للأفراد القيام به من حيث إجراء دراسات تفصيلية عن اتجاهات السكان ومستقبل المنطقة. بالنسبة للأثرياء، قد يكون من المفيد التعاون مع مستشاري العقارات أو فرق من الخبراء للحصول على مختلف البيانات الإحصائية وتقارير السوق. كما أن المشاركة في ندوات المؤسسات المتخصصة وتوسيع مصادر المعلومات عن السوق يتيح توقع الطلب واختيار المنطقة بدقة أكبر.
بعد تحديد المنطقة، ننتقل إلى اختيار نوع العقار المحدد والعقار الفردي. هنا، نرتب الاعتبارات الخاصة بكل سمة من سمات العقار المستهدف للاستثمار، مثل هيكله وحجمه وما إذا كان جديدًا أو مستعملًا.
كما هو مذكور أعلاه، تختلف نقاط التركيز في الإدارة وملامح المخاطر باختلاف نوع العقار وخصائصه. من المهم أن تختار العقارات المناسبة وفقًا لأهداف الاستثمار (التركيز على العائد أم الحفاظ على الأصول) كاستراتيجية للأثرياء. على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في تحقيق عائد ثابت والحفاظ على قيمة الأصول، فقد تكون الشقق المستعملة الجيدة في وسط المدينة خيارًا مناسبًا.على العكس من ذلك، إذا كنت ترغب في الحصول على عائد مرتفع حتى لو تقلبت قيمة الأصول قليلاً، يمكنك التفكير في استراتيجية الاستثمار في عدة شقق مستعملة في المناطق الريفية. المهم في هذه المرحلة هو اتخاذ قرار الشراء بعد وضع سيناريو يحددمن ستبيع العقار في النهاية وكيف. المستثمرون الذين يمكنهم شراء العقارات مع التفكير في مرحلة الخروج هم المستثمرون الذين لا يفشلون، ويمكن زيادة نسبة نجاح الاستثمار بشكل كبير من خلال تضمين استراتيجية الخروج عند اختيار العقار.
بعد اختيار العقار المناسب، تأتي الخطوة التالية وهي خطة تمويل الاستثمار. غالبًا ما يمتلك الأفراد الأثرياء أموالًا خاصة وفيرة، ولكن هذا لا يعني أن ”تمويل كل شيء من الأموال الخاصة“ هو الخيار الأفضل. في الاستثمار العقاري، يمكن توقع تحقيق عوائد استثمارية كبيرة باستخدام رأس المال الخاص بشكل فعال من خلال الاستفادة من القروض من المؤسسات المالية. فيما يلي شرح لأهم نقاط استراتيجية التمويل واستخدام رأس المال الخاص التي يجب على المستثمرين الأثرياء أخذها في الاعتبار.
تتميز القروض المخصصة للأثرياء بعدة ميزات. أولاً، من السهل الحصول على قروض بشروط مواتية مقارنة بالمستثمرين العاديين بفضل ارتفاع درجة الجدارة الائتمانية. وعلى وجه التحديد، هناك مزايا مثل انخفاض سعر الفائدة على القروض وضمان فترة سداد طويلة، وفي بعض الحالات، الموافقة على نسبة تمويل أعلى من المعتاد (LTV: نسبة مبلغ القرض إلى قيمة الضمان).بالنسبة للمؤسسات المالية، يمثل العملاء من الطبقة الثرية عملاء جيدين من الناحية التجارية، حيث إن مخاطر الائتمان منخفضة وخلفيتهم المالية قوية. ولذلك، في بعض الحالات، يتم تقديم خدمات متميزة مثل ”منتجات التمويل المخصصة للطبقة الثرية“ وقروض العقارات في قسم الخدمات المصرفية الخاصة. من وجهة نظر المستثمرين، فإن الاستفادة من هذه الملاءة المالية في الحصول على تمويل بشروط مواتية هو المفتاح لزيادة كفاءة الاستثمار.
في الاستثمار العقاري باستخدام الرافعة المالية، يمكن زيادة العائد على رأس المال (CCR: Cash on Cash Return) بشكل كبير مقارنة بشراء العقار بالتمويل الذاتي فقط. على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار بقيمة 100 مليون ين بتمويل ذاتي قدره 100 مليون ين وحقق ربحًا صافيًا بنسبة 5٪ (5 ملايين ين) سنويًا، فإن العائد على رأس المال هو 5٪.ولكن إذا تم شراء نفس العقار بمبلغ 50 مليون ين من الأموال الخاصة وقرض بقيمة 50 مليون ين، وكان صافي الربح بعد خصم الفائدة 3 ملايين ين سنويًا، فإن الربح السنوي سيكون 3 ملايين ين مقابل رأس المال الذاتي البالغ 50 مليون ين، وبالتالي فإن CCR سيكون 6% (الأرقام هي أمثلة توضيحية). وبهذه الطريقة، يمكن زيادة العائد على رأس المال الذاتي من خلال الاستفادة من القروض، مما يتيح تنويع الاستثمار في عدد أكبر من العقارات.
ومع ذلك، يجب توخي الحذر عند استخدام القروض. لأن الرافعة المالية المفرطة تزيد من المخاطر. إذا أصبحت أقساط القرض الشهرية ثقيلة للغاية، فقد ينفد التدفق النقدي المتاح، مما قد يؤدي إلى الحاجة إلى تعويضه من دخل النشاط الأساسي. على وجه الخصوص، قد تعرض المؤسسات المالية قروضًا كاملة (قرض بنسبة 100٪ تقريبًا بدون رأس مال ذاتي) على الأثرياء، ولكن يجب توخي الحذر فيما يتعلق باستراتيجية الخروج.إذا اشتريت عقارًا بقرض كامل دون دفع أي أموال من مالك الخاص، فسيتعين عليك سداد الرصيد المتبقي دفعة واحدة عند بيع العقار. وإذا لم ترتفع أسعار العقارات كما هو متوقع وأصبح سعر البيع أقل من الرصيد المتبقي من القرض، فلن تتمكن من بيع العقار ما لم تسدد الفرق من مالك الخاص.وهذا يمثل حالة خطيرة للغاية من حيث استراتيجية الخروج، حيث لا يمكنك التحرك. في الواقع، هناك حالات تم فيها شراء شقق جديدة بالكامل عن طريق قرض، ولكن بعد بضع سنوات، عندما أراد أصحابها بيعها بسبب نقلهم إلى مكان آخر، كان رصيد القرض أكبر، فاضطروا إلى الاحتفاظ بها على الرغم من حزنهم. وبهذه الطريقة، يمكن أن يكون القرض سلاحًا أو أداة خطيرة حسب كيفية استخدامه، لذا يجب على الأثرياء توخي الحذر في التخطيط.
بالنسبة للمستثمرين الأثرياء، فإن امتلاك سيولة نقدية وفيرة (رأس المال الذاتي) هو سلاح بحد ذاته. والأهم من ذلك هو وضع استراتيجية لتوجيه رأس المال الذاتي إلى الاستثمار بشكل فعال. على الرغم من الاستفادة من الرافعة المالية، فإن استثمار رأس مال ذاتي قليل قد يؤدي إلى عدم القدرة على الخروج من الاستثمار كما ذكرنا سابقًا.على العكس من ذلك، كلما زادت الأموال الذاتية المستثمرة، انخفضت احتمالية الوقوع في حالة تجاوز الديون المتبقية عند البيع، وزادت حرية اختيار وقت البيع والسعر. تختلف نسبة رأس المال الذاتي المثالية (نسبة الدفعة الأولى) باختلاف سياسة كل مستثمر وحالته المالية، ولكن في الغالب يتم استثمار ما بين 20% إلى 30% من سعر العقار، ويتم تغطية المبلغ المتبقي عن طريق القروض.إذا تم إدخال قدر معين من الأموال الخاصة، فسيكون من الممكن الحد من مخاطر الوقوع في حالة عدم سداد القرض (القرض الزائد) حتى في حالة انخفاض الأسعار المؤقتة في السوق. ونتيجة لذلك، سيكون من الممكن اتخاذ إجراءات خروج مرنة مثل انتظار انتعاش السوق حتى يتم البيع.
بعض الأثرياء يؤسسون شركات لإدارة الأصول ويقومون بالاقتراض بصفة اعتبارية بهدف تحقيق مزيد من التوفير الضريبي ومزايا إدارة الأصول.باستخدام مخطط الشركات، يمكن الحصول على دخل من الإيجارات بمعدل ضريبي فعلي أقل من الضريبة الفردية على الدخل المرتفع، كما يمكن وضع خطط متطورة مثل التحكم في قيمة الأسهم كإجراء احترازي ضد الميراث. ومع ذلك، عند الحصول على قرض من مؤسسة مالية، تركز المؤسسات المالية على الجدارة الائتمانية للشركة نفسها، لذلك قد تكون شروط القرض صارمة في البداية. على أي حال، يجب النظر في نسبة رأس المال الذاتي ومخطط القرض في إطارخطة توزيع الأصول طويلة الأجل (تخصيص الأصول).في حالة الأثرياء، من المرجح أن يقوموا بتنويع استثماراتهم في فئات أصول مختلفة، مثل الأسهم والسندات وصناديق التحوط والنقد والودائع والاستثمارات التجارية، بالإضافة إلى العقارات. على الرغم من أن العقارات تتمتع بمزايا مثل تأثير الرافعة المالية والاستقرار في الدخل والمزايا الضريبية، إلا أنها تنطوي على مخاطر مثل انخفاض السيولة ومخاطر الاستثمار المركزة. لذلك، من المهم تحديد النسبة المثلى لرأس المال الذاتي المخصص للعقارات ومدى استخدام الرافعة المالية مع مراعاة التوازن مع فئات الأصول الأخرى.
أخيرًا، لا ينبغي إغفال اتجاهات أسعار الفائدة ومخاطر صرف العملات في استراتيجية التمويل. تتقلب أسعار الفائدة على القروض وفقًا للأوضاع المالية في الداخل والخارج. في فترات انخفاض أسعار الفائدة، يُنصح بالاقتراض بفائدة ثابتة طويلة الأجل، وفي فترات ارتفاع أسعار الفائدة، يُنصح بالاستجابة بمرونة من خلال السداد المبكر أو التفاوض على أسعار الفائدة.عند الاستثمار في العقارات الخارجية، يجب أيضًا اتخاذ تدابير للتحوط من مخاطر تقلبات أسعار الصرف، لأنها تؤثر على عبء السداد الفعلي وقيمة الأصول. بالنسبة للمستثمرين الأثرياء، لا يعد تمويل رأس المال مجرد وسيلة، بل هو عنصر استراتيجي يؤثر على عائد الاستثمار والمخاطر. يجب السعي إلى تحقيق استقرار وكفاءة عالية في البنية المالية من خلال الحصول على شروط تمويل متميزة واستخدام الرافعة المالية بشكل معقول.
إن إدارة العقارات المشتراة بشكل مستقر والحفاظ على قيمتها وزيادتها أمر يحدد نجاح الاستثمار العقاري. إن جودة إدارة العقارات (إدارة الممتلكات) تؤثر بشكل مباشر على التدفق النقدي، كما أنها تؤثر بشكل كبير على سعر البيع في المستقبل، لذلك لا يمكن للمستثمرين الأثرياء الاستهانة بهذه المرحلة. سنشرح هنا النقاط المهمة في إدارة الإيجارات والتدابير لزيادة قيمة العقارات.
تشير إدارة العقارات (PM) في الاستثمار العقاري إلى إدارة تأجير العقارات بشكل عام. وتشمل على وجه التحديدتجنيد المستأجرين، وإدارة العقود، وتحصيل الإيجارات، والتعامل مع الشكاوى، وتسوية حسابات المغادرين، وصيانة مرافق المباني، وغيرها من المهام المتنوعة. في حالة الملاك من الأثرياء، من الشائع أن يعهدوا بهذه المهام إلى شركات إدارة تأجير أو مديري عقارات موثوقين بدلاً من القيام بها بأنفسهم.من خلال الشراكة مع شركة إدارة عقارات متميزة، يمكن توقع تحسين القدرة على جذب المستأجرين، والاستجابة السريعة للمشاكل، والصيانة المخططة، مما يؤدي في النهاية إلى تقليل فترة الشغور وتعظيم إيرادات الإيجار.
من الأمور المهمة بشكل خاص في إدارة الإيجار الحفاظ على معدل إشغال مرتفع. فاستمرار الشغور لا يؤدي فقط إلى خسارة في الإيرادات، بل يؤدي أيضًا إلى تدهور أداء العقار، مما يقلل من تقييمه من قبل المشترين في المستقبل. يجب السعي دائمًا إلى تحقيق الإشغال الكامل، ووضع نظام لإيجار العقارات بسرعة وبأسعار مناسبة.ومن بين التدابير المحددة، يمكن ذكر فهم اتجاهات سوق الإيجار في المنطقة وإعادة النظر في تحديد الإيجارات بمرونة، وتكثيف الإعلانات في المواسم المزدحمة، والتعامل بدقة مع الراغبين في مشاهدة العقار. وفي حالة العقارات المخصصة للطبقة الغنية، من الفعال أيضًا التعاون مع شركات الوساطة العقارية التي لديها خبرة في سوق الإيجار الفاخر الخاص بالطبقة الغنية. على سبيل المثال، في حالة الشقق الفاخرة في وسط المدينة، من الضروري وضع استراتيجية توظيف تتناسب مع الهدف، مثل التعاون مع وكلاء عقاريين أقوياء في مجال توظيف موظفي الشركات الأجنبية.
كما أن تحسين رضا المستأجرين أمر ضروري لتحقيق استقرار طويل الأمد في إدارة العقارات. ففي العقارات ذات الإيجارات المرتفعة، يرتفع مستوى الخدمات المطلوبة من المستأجرين. ومن خلال التعامل السريع مع أي أعطال في المرافق والحفاظ على نظافة وجمال الأجزاء المشتركة، يمكن توقع إطالة مدة الإقامة وزيادة تجديد العقود. بالنسبة للمستثمرين من الطبقة الثرية، من المهم أن يتركوا الأعمال التفصيلية للمتخصصين، مع الحصول على تقارير دورية لفهم حالة العقارات والأرقام الإدارية.تعاون مع فريق من الخبراء الموثوق بهم (شركة إدارة الممتلكات، محاسب ضرائب، شركة وساطة عقارية، إلخ)، واعمل على الحفاظ على قيمة الأصول والعائدات.
في الاستثمار العقاري، يمكن أن يؤدي الاستثمار في الوقت المناسب لزيادة القيمة إلى تحقيق عوائد كبيرة. وتشمل تدابير زيادة القيمة المذكورة هنا إجراءات ترميم وتجديد وتحسين المرافق وابتكار طرق جديدة لإدارة العقارات بهدف زيادة عائداتها وقيمتها السوقية.
عند تنفيذ تدابير تحسين قيمة العقارات، يجب الانتباه إلى التوافق مع استراتيجية الخروج. على سبيل المثال، عند إجراء تجديدات واسعة النطاق، يجب النظر في التوازن بين الفترة اللازمة لاسترداد التكاليف وفترة الاحتفاظ المقررة. ذلك لأنه لا معنى لاستثمار مبالغ كبيرة إذا كان من غير الممكن استردادها في المستقبل القريب. من ناحية أخرى، هناك استراتيجية تتمثل في إجراء تجديدات بسيطة أو تجهيز العقار للبيع قبل البيع مباشرة، مع التركيز على الخروج، بهدف جعل العقار أكثر جاذبية وبيعه بسعر أعلى.من أجل ترك انطباع جيد لدى المشترين المحتملين وتحقيق صفقة بسرعة وبسعر مرتفع، فإن تغيير ورق الحائط وتغيير الإضاءة والتنظيف الشامل هي إجراءات فعالة من حيث التكلفة. يمكن القول إن تحقيق أقصى عائد نهائي من خلال هذه الإجراءات الرامية إلى زيادة القيمة مع التركيز على الخروج هو مهمة مهمة في مرحلة إدارة الاستثمار بالنسبة للمستثمرين الأثرياء.
نأتي الآن إلى المرحلة الأخيرة من الاستثمار العقاري، وهي استراتيجية الخروج. استراتيجية الخروج هي خطة تحدد متى وكيف يتم التخلص من العقارات المملوكة واسترداد العائد من الاستثمار. في الاستثمار في الأسهم، على سبيل المثال، يعد ”توقيت البيع“ عاملاً مهمًا يؤثر على نتائج الاستثمار، وينطبق الأمر نفسه على الاستثمار العقاري. بل إن العقارات، بسبب انخفاض سيولتها وتقلب أسعارها حسب التوقيت، تزيد مخاطر الندم في اللحظة الأخيرة إذا لم يتم وضع استراتيجية خروج مسبقة.في هذا الفصل، سنشرح بالتفصيل العناصر الرئيسية التي يجب أخذها في الاعتبار عند وضع استراتيجية الخروج (توقيت البيع، الطرف الذي سيتم البيع له، طريقة البيع، استراتيجية تعظيم الأرباح).
أول ما نود التأكيد عليه هو أنه من المهم في الاستثمار العقاري التفكير في الخروج منذ لحظة الشراء. غالبًا ما ينصب اهتمام المستثمرين على العائد (الربحية) في المدى القصير عند شراء العقارات، ولا يفكرون في كيفية التخلص من تلك العقارات بعد 5 أو 10 سنوات.ومع ذلك، فإن ”العقار المربح مهما كان“ لا يعتبر ناجحًا إلا إذا تم بيعه بشكل مناسب في النهاية. إن فشل الخروج من الاستثمار يؤدي إلى خسارة الأرباح التي تم تحقيقها خلال فترة الاحتفاظ بالعقار، لذا فإن نجاح البيع أمر بالغ الأهمية. على العكس من ذلك، فإن الاستثمار الذي يتم التخطيط له من مرحلة الشراء وحتى الخروج من الاستثمار يقلل بشكل كبير من مخاطر الفشل. على سبيل المثال، ”شراء عقار يسهل بيعه بسعر مرتفع عند الخروج من الاستثمار“ هو عامل لا يمكن تغييره بعد الشراء. مهما بذلت من جهد في إدارة العقار بعد شرائه، فإن العقارات ذات القيمة السوقية المنخفضة لا يمكن بيعها بسعر مرتفع.لذلك، يجب اختيار العقار من منظور ”هل يمكن بيع هذا العقار بسعر مرتفع في المستقبل“ منذ مرحلة الشراء.
يمكن تلخيص محتوى استراتيجية الخروج في عبارة واحدة: ”كيفية بيع العقار بسعر مرتفع وبسلاسة“. إذا لم تتم عملية البيع بشكل جيد، فمهما كانت الإيرادات من الإيجار أثناء التشغيل، هناك خطر تحويلها إلى خسارة بسبب خطأ واحد.وبالنسبة للمستثمرين الأثرياء على وجه الخصوص، فإن حجم الأصول التي يمتلكونها كبير جدًا، كما أن قيمة كل عقار ضخمة، لذا فإن براعة استراتيجية الخروج تؤثر بشكل كبير على المحفظة الاستثمارية ككل. لحسن الحظ، يتمتع الأثرياء بمرونة نسبية في السيولة المالية وفترة الاستثمار، لذا فإن لديهم القدرة على البيع في الوقت الذي يرغبون فيه. وهذا يمثل ميزة كبيرة، حيث يمكنهم تحديد الوقت المناسب للبيع بعد تقييم الوضع السوقي. في الفصول التالية، سنناقش بالتفصيل توقيت البيع واستراتيجية البيع.
عند تحديد توقيت بيع العقارات، من الضروري النظر إلى كل من الظروف السوقية والعوامل الفردية للعقار. تشمل الظروف السوقية اتجاهات الاقتصاد وأسعار العقارات وأسعار الفائدة والتغيرات في السياسات (الضرائب). أما العوامل الفردية للعقار، فتشمل العمر والظروف المحيطة والتغيرات في مستوى الإيجار ومدة الاستهلاك المتبقية وحالة الرهن العقاري. دعونا نلقي نظرة على بعض المعايير الرئيسية.
بعد ذلك، تأتي استراتيجية من ستبيع العقار وكيف ستبيعه. هناك خيارات رئيسية لطرق بيع العقارات.
عند التفكير في الطرف الذي سيتم البيع له (جهة الخروج)، من المهم أن نأخذ في الاعتبار أن نوع العقار يحدد نوع المشترين. بالنسبة للعقارات الصغيرة المخصصة للسكن، فإن المشترين هم المستثمرون الأفراد والمستخدمون النهائيون. من ناحية أخرى، بالنسبة للعقارات الكبيرة مثل المباني السكنية أو التجارية، فإن المشترين المحتملين هم المستثمرون من الشركات والصناديق و REIT. تختلف النقاط التي يركز عليها كل مشترٍ. بالنسبة للمشترين الأفراد، فإن الموقع وجاذبية العقار وإمكانية الحصول على قرض عقاري هي العوامل الرئيسية.أما بالنسبة للمشترين من المستثمرين، فإنهم يركزون على العائد ووضع المستأجرين وسهولة الحصول على التمويل. لذلك، يجب التفكير في الطرف الأنسب لتسليم العقار في النهاية، ووضع سياسة تشغيلية وتخطيط عملية البيع وفقًا لذلك.
على سبيل المثال، في حالة ”البيع للمستثمرين كعقار مدر للدخل“، من المهم الحفاظ على مؤشرات ترضي المستثمرين الجدد. وبشكل أكثر تحديدًا، يجب الحفاظ على استقرار الدخل من خلال معدل إشغال مرتفع وإيجارات مناسبة، بحيث يشعر المستثمرون الجدد أن ”هذا العقار سيحقق أرباحًا سريعة عند شرائه“. في الواقع، من أجل بيع العقار للمستثمرين الجدد، من الفعال تحقيق إشغال كامل للعقار وتحقيق عائد مرتفع. كما أنه من المهم أن يكون العقار سهل الحصول على تمويل.العقارات التي يسهل تقييمها كضمان من وجهة نظر المؤسسات المالية (على سبيل المثال، العقارات الحديثة البناء، والعقارات ذات نسبة أرض عالية، والعقارات ذات الدخل الثابت) يسهل بيعها لأن المشترين يسهل عليهم الحصول على قروض. كما أن نطاق أسعار العقارات يعد عاملاً مهمًا، حيث أن العقارات باهظة الثمن للغاية لا يمكن شراؤها إلا من قبل عدد محدود من الأشخاص. يمكن القول أن العقارات التي تقع في نطاق الأسعار التي يمكن للأفراد الحصول على قروض لشرائها تعد خيارًا آمنًا من حيث استراتيجية الخروج.
من ناحية أخرى، هناك حالات يتم فيها ”تجريف الأرض وبيعها“. وهي طريقة تتمثل في هدم المباني القديمة وبيع الأرض. هذه الاستراتيجية ممكنة في حالة المنازل المنفصلة والمباني المكونة من طابق واحد، وخاصة في حالة العقارات التي ترتفع فيها نسبة قيمة الأرض وتكون قيمة الأصول (قيمة الموقع) هي القيمة الرئيسية، حيث قد يؤدي بيع الأرض المجرفة إلى الحصول على سعر أعلى. في حالة المباني غير القانونية أو القديمة التي تبلغ قيمتها صفرًا تقريبًا، يكون من الأسهل العثور على مشترين إذا تم تجريف الأرض وبيعها.ومع ذلك، يجب الانتباه إلى تكلفة هدم المباني، وإلى أن تحويل الأرض إلى أرض خالية يؤدي إلى فقدان الإعفاء الضريبي الخاص بالأراضي السكنية، مما يزيد من العبء الضريبي. لذلك، يجب بذل الجهود لتقصير الفترة بين الهدم وإتمام البيع قدر الإمكان.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن التفكير في نمط ”البيع للاستخدام الشخصي“. على سبيل المثال، في حالة تأجير شقة عائلية، يمكن بيعها في النهاية إلى شخص يرغب في السكن فيها. في هذه الحالة، يتم طرح العقار في السوق كعقار للطلب الفعلي وليس كعقار مدر للدخل، لذلك يجب مراعاة أسعار السوق الفعلية في المنطقة المحيطة وإمكانية تطبيق التخفيضات الضريبية على قروض الإسكان. من أجل جعل العقار جذابًا للمستخدم النهائي، من الفعال أيضًا تجديده قبل البيع وتجهيزه كغرفة عرض.
وبهذه الطريقة، تختلف الاستعدادات التي يجب القيام بها حسب من سيتم البيع له. إذا كان المشتري من المستثمرين الأثرياء، فمن المحتمل أن يكون لديه علاقات وثيقة مع شركات الوساطة العقارية، لذا ننصحهبالتشاور مع وكيل موثوق به في وقت مبكر بشأن استراتيجية البيع. احصل على نصائح من خبراء السوق حول ”الطريقة الأفضل لبيع هذا العقار لأنه يناسب فئة معينة من المشترين“، وقم بتصميم استراتيجية الخروج المثلى.
الهدف النهائي لاستراتيجية الخروج هو تعظيم المكاسب الرأسمالية (أرباح البيع). ليس من المبالغة القول إن كل ما ذكرناه حتى الآن من اختيار التوقيت المناسب وتوقع مشتري العقار والجهود المبذولة في مرحلة التشغيل كان من أجل تحقيق أكبر قدر ممكن من هذه المكاسب الرأسمالية. أخيرًا، سنقوم بترتيب الإجراءات المحددة التي يمكن اتخاذها لتعظيم أرباح البيع.
هذا هو ملخص استراتيجية الخروج.باختصار، يمكن القول أن الاستراتيجية المثالية للخروج هي البيع في الوقت المناسب، إلى الطرف المناسب، مع الاستعداد التام. ولتحقيق ذلك، يجب أن تكون واعياً بالخروج منذ بداية الاستثمار، وأن تتعامل مع العقار بواقعية.
أخيراً، نقدم دراسة حالة لأمثلة ناجحة وفاشلة للاستثمار العقاري من قبل الأثرياء. دعونا نعمق فهمنا لأهمية استراتيجية الخروج من خلال أمثلة حقيقية.
قام أحد المستثمرين الأثرياء في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين بشراء مبنى سكني قديم في ضواحي المدينة (مبنى واحد). كان المبنى قد تم تشييده منذ أكثر من 30 عامًا، ولكنه يقع في منطقة سكنية في مدينة فونبانشي بمحافظة تشيبا، ويتمتع بموقع جيد بالقرب من وسط المدينة، وكان العائد السطحي عند الشراء مرتفعًا بنسبة 7.5٪ تقريبًا.بلغ سعر الشراء حوالي 350 مليون ين، وتم شراؤها من خلال مزيج من الأموال الخاصة والقروض طويلة الأجل. قام المستثمر بإدارة العقار بعناية جنبًا إلى جنب مع إدارة أعماله الأساسية، وحافظ على استقرار الإدارة مع معدل إشغال يزيد عن 95٪. علاوة على ذلك، على الرغم من كونه عقارًا قديمًا، إلا أنه يتميز بمتانة عالية بفضل بنائه الخرساني، كما تم إجراء إصلاحات كبيرة على الأجزاء الهيكلية الرئيسية في وقت مبكر للحفاظ على قيمة الأصل.
بعد 10 سنوات من الشراء، قرر المالك بيع العقار تزامنًا مع توقيت خلافة الأعمال. في ذلك الوقت، كان سوق العقارات في حالة صعود طويل الأمد، وبدأت نظرة المستثمرين إلى الشقق المستعملة تتغير. انتشرت تقييمات مفادها أن ”العقارات القديمة في الضواحي لها جاذبية استثمارية طالما أنها تدر دخلاً“، وأصبح من الممكن بيع العقار بسعر أعلى من سعر الشراء.عهد المالك ببيع العقار إلى شركة عقارية يثق بها، وتم بيعه في النهاية بمبلغ حوالي 400 مليون ين. ونتيجة لذلك، تم تحقيق مكاسب رأسمالية (أرباح بيع) تبلغ حوالي 50 مليون ين، مما أدى إلى تحقيق أرباح كبيرة بالإضافة إلى الأرباح التشغيلية الإجمالية على مدى 10 سنوات.
يكمن سبب نجاح هذه الحالة في تضافر عوامل السوق المواتية مع خطة خروج دقيقة. فقد وضع المالك منذ لحظة الشراء خطة ”الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة وبيعه بعد حوالي 10 سنوات“، وقام خلال تلك الفترة بإدارة العقار للحفاظ على قيمته وزيادتها. كما كان من العوامل التي ساهمت في نجاح هذه الحالة اتخاذ قرار البيع في الوقت المناسب، بعد انتهاء دورة الاستهلاك، مع عدم تفويت فرصة ارتفاع الأسعار في السوق.يمكن القول إن هذه الحالة هي مثال جيد على تحديد ”وقت الشراء“ و”وقت البيع“ بدقة، وتحقيق كل من الدخل الرأسمالي والأرباح الرأسمالية. استخدم هذا المستثمر عائدات البيع في الاستثمار في مبنى مكاتب أكبر في وسط المدينة. يمكن اعتبار هذه الحالة مثالاً جيداً على توسيع محفظة العقارات بشكل تطوري من خلال وضع استراتيجية خروج وتنفيذها وفقاً للخطة.
من ناحية أخرى، نقدم مثالاً على حالة فشل أدت إلى الوقوع في مأزق بسبب عدم مراعاة استراتيجية الخروج. بدأ السيد أ، وهو مدير شركة ذو دخل مرتفع، في الاستثمار في شقق جديدة من غرفة واحدة بناءً على نصيحة مندوب مبيعات بهدف توفير الضرائب والحصول على دخل إضافي. اشترى عدة شقق من غرفة واحدة في طوكيو، جميعها بقرض كامل بدون دفعة أولى تقريباً. بعد الشراء مباشرة، حصل على إيرادات من الإيجار، ولكن بعد خصم أقساط القرض وتكاليف الإدارة، لم يتبق له سوى القليل من النقد.ومع ذلك، استمر في الاستثمار متفائلاً بأن ”يمكنه سداد القرض وتحقيق أرباح إذا باعها في المستقبل“.
ولكن بعد بضع سنوات، تغيرت الأوضاع عندما أمرت الشركة التي يعمل بها السيد A بالانتقال إلى منطقة أخرى. ونظراً لأنه احتاج إلى أموال لشراء منزل جديد، حاول بيع بعض الشقق الاستثمارية لتحويلها إلى نقد. ولكن عندما عرضها للبيع، لم يجد أي عقار يمكن بيعه بسعر أعلى من سعر الشراء.فالعقار الذي كان سعره 25 مليون ين عند شرائه جديدًا، لم يتجاوز سعره عند التقييم 21 مليون ين. والسبب في ذلك هو أن سعر العقار الجديد يشمل أرباح المطور وتكاليف البيع، ولا يتم تقييم هذه التكاليف في سوق العقارات المستعملة، مما يؤدي إلى انخفاض السعر السوقي للعقار فور شرائه. كما أن الإيجار انخفض عن سعره عند بدء الإشغال، مما أدى إلى انخفاض العائد.بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأنه تم شراء العقار بقرض كامل، كان هناك رصيد متبقي من القرض عند البيع يبلغ حوالي 23 مليون ين، مما أدى إلىحالة فائض في القرض لا يمكن سداده من سعر البيع. لم يكن بإمكان السيد A بيع العقار دون دفع أموال من ماله الخاص، وفي النهاية اضطر إلى التخلي عن بيع العقار.
تكمن مشكلة هذه الحالة في قرار الشراء المتسرع والرافعة المالية المفرطة. لم يفكر السيد A في استراتيجية الخروج عند الشراء، واتخذ قراره بناءً على مبدأ ”أشتري لأنني أستطيع الاقتراض“. ونتيجة لذلك، اشترى عقارًا بسعر مرتفع في وقت ذروة أسعار العقارات الجديدة، مما أدى إلى بقاء القرض دون سداد. لو كان قد وضع استراتيجية للخروج، لكان بإمكانه دفع مقدم أو عدم شراء عقار جديد من غرفة واحدة، وهو منتج يصعب بيعه.لحسن الحظ، لم يتخل A عن العقار أثناء انتقاله للعمل، واستمر في تأجيره، ثم سدد القرض بثبات على مدى عدة سنوات، حتى تمكن أخيرًا من بيعه، ولكنه لم يحقق الأرباح التي كان يتوقعها في البداية. يوضح هذا المثال مدى خطورة الاستثمار بدون استراتيجية خروج. خاصة في حالة استخدام رافعة مالية عالية، مثل القرض الكامل، فإن أي خطأ بسيط في الخطة عند الخروج قد يؤدي إلى عدم القدرة على التحرك.كان من الممكن تجنب هذا الفشل لو كانت المعلومات الواردة في هذا المقال متوفرة، مثل وجود علاوة على العقارات الجديدة والعلاقة بين رصيد القرض والسعر السوقي.
في هذا المقال، قمنا بشرح أساسيات الاستثمار العقاري من وجهة نظر المستثمرين الأثرياء، بدءًا من المبادئ الأساسية وحتى الممارسة العملية، مع التركيز على استراتيجية الخروج. يكمن مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري في اتباع استراتيجية متسقة من البداية إلى النهاية. من اختيار العقار إلى تمويله وإدارته وبيعه، من المهم اتخاذ قرارات منطقية في كل مرحلة، مع التركيز دائمًا على الهدف النهائي (الخروج).
يعد الاستثمار العقاري وسيلة فعالة لتحقيق عائدات مستقرة، والحفاظ على قيمة الأصول، والمزايا الضريبية، وتدابير التوريث في آن واحد في إدارة أصول الأثرياء. ولكن لتحقيق أقصى استفادة من هذا الاستثمار، لا بد من اختيار العقارات المناسبة بناءً على تحليل السوق، وإدارة المخاطر، والاستخدام الحكيم للرافعة المالية، والإدارة المتطورة من قبل محترفين، ووضع استراتيجية خروج دقيقة. وتعد استراتيجية الخروج على وجه الخصوص عنصراً أساسياً لضمان استدامة الاستثمار العقاري.من خلال التركيز على الخروج، يمكن للمستثمرين الانتباه دائمًا إلى قيمة أصول العقارات، مما يمنحهم الحافز لمواصلة الاستثمار مع اتخاذ الإجراءات اللازمة. ونتيجة لذلك، تؤدي هذه المواقف إلى تكوين محفظة استثمارية مستقرة، مما يتيح تحقيق النمو والحفاظ على الأصول الإجمالية على المدى الطويل.
من أجل بناء محفظة استثمارية مستدامة، نود أن نؤكد مجددًا على النقاط التالية.
أخيرًا، الاستثمار العقاري ليس مضاربة قصيرة الأجل، بل هو إدارة أعمال على المدى المتوسط والطويل. إن العمل بثبات سيؤتي ثماره الكبيرة في شكل ثروة اقتصادية وحماية للأصول، وحتى في شكل توريث الثروة للأجيال القادمة. نأمل أن يسترشد المستثمرون من الأثرياء بالمبادئ التوجيهية الواردة في هذا المقال، وأن يطبقوا استراتيجية استثمار عقاري استراتيجية تراعي مخرج الاستثمار، وبناء محفظة أصول مستدامة ومتينة.