في حين أن الكثير من الناس يشعرون بالسعادة أو الحزن بشأن التقلبات اليومية في الأسعار، فإن الأثرياء الحقيقيين ينظرون إلى أصولهم من منظور مختلف تمامًا.
فهم لا يركزون على "السعر" الحالي، بل على "الأفق الزمني" في المستقبل.
فهم لا ينشغلون بضوضاء السوق على المدى القصير، بل ينظرون إلى المدى البعيد لتحديد القيمة الجوهرية لأصولهم.
هذا هو المبدأ العالمي الذي بنوا عليه ولا يزالون يبنون ويواصلون بناء وحماية ثرواتهم الهائلة.
عندما ينخفض سوق الأسهم، يندفع المستثمرون العاديون إلى البيع، لكن الأثرياء يحللون الوضع بهدوء ويرون فيه فرصة لشراء المزيد.
عندما تنخفض أسعار العقارات بشكل مؤقت، يشعر الكثير من الناس بالقلق، لكن الأثرياء يركزون على التدفق النقدي طويل الأجل الذي يولده العقار ويقيمون ما إذا كانت القيمة الجوهرية للعقار قد تضررت.
هذا الاختلاف في التفكير يمكن أن يحدث فرقاً كبيراً بين النجاح والفشل في بناء الأصول.
تشرح هذه المقالة من وجهة نظر مهنية سبب تركيز الأثرياء على الآفاق الزمنية وطريقة تفكيرهم الخاصة وتقنيات تقييم الأصول، باستخدام الاستثمار العقاري كمثال.
وعلى وجه الخصوص، يتم شرح المزايا المحددة للاستثمار طويل الأجل، مثل المزايا الضريبية والتأثير المركب، بالتفصيل استنادًا إلى البيانات.
بحلول نهاية هذا المقال، يجب أن تكون قادرًا على فهم فلسفة الثروة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية ودمج منظور جديد في استراتيجية بناء الأصول الخاصة بك.
اتخذ الخطوة الأولى نحو بناء الأصول الأساسية مع التركيز على القيمة المستقبلية هنا.
هناك سبب واضح يجعل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية يولون أهمية لـ "الأفق الزمني" عند تقييم أصولهم.
ويرجع ذلك إلى أنهم يتجنبون المخاطر الناجمة عن تقلبات الأسعار على المدى القصير، وهم على دراية بفوائد النظر إلى المدى الطويل.
تتقلب الأسعار في سوق الأسهم وسوق العقارات على أساس يومي بسبب مجموعة متنوعة من العوامل.
ومع ذلك، فإن الكثير من هذا هو مجرد "ضوضاء" ناجمة عن معنويات السوق المؤقتة أو حركات المضاربة.
إن أسلوب الاستثمار الذي يتتبع فقط تقلبات الأسعار على المدى القصير هو أسلوب استثماري غير مؤكد إلى حد كبير ويستنزف المشاعر.
علاوة على ذلك، في حالة الأصول مثل العقارات، لا تؤدي المعاملات قصيرة الأجل إلى زيادة عبء تكاليف المعاملات (رسوم الوساطة ورسوم التسجيل وما إلى ذلك) فحسب، بل إنها أيضًا غير مواتية من حيث الضرائب.
من ناحية أخرى، طالما استمر الاقتصاد في النمو واستمر التضخم المعتدل، فإن قيمة الأصول الجيدة تميل إلى الزيادة على المدى الطويل.
على سبيل المثال، يمكن للعقارات المدرة للدخل في المواقع الجيدة أن تتوقع ارتفاع إيجاراتها بما يتماشى مع النمو الاقتصادي وزيادة قيمة الأصل نفسه بسبب تطور المنطقة المحيطة به.
من خلال تقييم الإمكانات المستقبلية لأصولهم من هذا المنظور الكلي واتخاذ موقف ثابت، يستطيع الأفراد من أصحاب الملاءة المالية العالية زيادة أصولهم بشكل مطرد دون التأثر بتقلبات الأسعار العابرة.
هناك نوعان من دخل الاستثمار: مكاسب رأس المال من بيع الأصول ومكاسب الدخل من الاحتفاظ بالأصول.
يركز الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية بشكل خاص على النوع الأخير من مكاسب الدخل.
يمكن استخدام التدفق النقدي المنتظم والمستقر، مثل دخل الإيجار من الاستثمار العقاري، كرأس مال عامل للأعمال التجارية أو كمصدر للأموال لمزيد من الاستثمار، وبالتالي تعزيز أسس بناء الأصول.
بالمقارنة مع الاستثمارات قصيرة الأجل التي تهدف إلى تحقيق مكاسب رأسمالية، فإن الاستثمارات طويلة الأجل التي تركز على مكاسب الدخل هي استراتيجية أكثر استقرارًا.
أكبر فائدة للاستثمار طويل الأجل هي التأثير المركب.
يشير هذا إلى تأثير إعادة استثمار الدخل المكتسب، حيث يتم دفع الفائدة ليس فقط على رأس المال، ولكن أيضًا على الفائدة، مما يؤدي إلى تأثير كرة الثلج لزيادة الأصول.
يكون هذا التأثير المركب قويًا للغاية كلما طالت فترة الاستثمار.
يوضح الجدول أدناه محاكاة لاستثمار طويل الأجل لاستثمار أولي بقيمة 10 ملايين ين بعوائد مختلفة.
| فترة الاستثمار | 3% معدل فائدة سنوي 3 | حالة معدل الفائدة السنوي 5% | بمعدل فائدة سنوي 7% |
|---|---|---|---|
| بعد 10 سنوات | حوالي 13.44 مليون ين | حوالي 16.29 مليون ين | حوالي 19.67 مليون ين |
| بعد 20 سنة | 18.06 مليون ين تقريباً | حوالي 26.53 مليون ين | حوالي 38.7 مليون ين |
| بعد 30 سنة | 24.27 مليون ين تقريباً | 43.22 مليون ين تقريباً | حوالي 76.12 مليون ين |
*لا يتم احتساب الضرائب والرسوم.
كما ترى، مع زيادة فترة الاستثمار، فإن الاختلافات الصغيرة في العوائد تُحدث فرقًا كبيرًا في مبلغ الأصول.
ولتحقيق أقصى استفادة من قوة الوقت والفائدة المركبة، يبدأ الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في بناء الأصول منذ الصغر بمنظور طويل الأجل.
إذن، كيف يدمج أصحاب الثروات الضخمة "الأفق الزمني" في تقييم أصولهم؟
يشرح هذا القسم أساليب التقييم والتفكير الاستراتيجي التي يستخدمها المحترفون.
عند تقييم قيمة العقار، يشيع استخدام "طريقة مقارنة حالة المعاملات"، التي تقارن قيمة العقار مع حالات المعاملات المحيطة، ولكن الأفراد الأثرياء والمستثمرين المحترفين يركزون أكثر على "طريقة رسملة الدخل"، التي تركز على التدفق النقدي الذي سيولده العقار في المستقبل.
وعلى وجه الخصوص، فإن طريقة DCF (طريقة التدفق النقدي المخصوم )، التي تحسب قيمة الأصل عن طريق خصم الدخل المستقبلي (مثل دخل الإيجار) وسعر البيع المستقبلي إلى القيمة الحالية، هي طريقة نموذجية للتقييم تأخذ محور الوقت في الاعتبار.
وتتيح هذه الطريقة اتخاذ قرارات استثمارية أكثر تعقيداً استناداً إلى قوة الأرباح الجوهرية للعقار وإمكاناته المستقبلية، بدلاً من سعره على المدى القصير.
الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة لا يتأثرون بتحركات أسعار الأصول الفردية.
فهم ينظرون دائمًا إلى جميع أصولهم على أنها "محفظة" واحدة ويسعون إلى تحسينها ككل.
على سبيل المثال، يجمعون بين العقارات لتحقيق دخل مستقر، والأسهم المحلية والأجنبية لتحقيق النمو، والسندات والمعادن الثمينة للتحوط من المخاطر، بطريقة متوازنة وفقًا للمناخ الاقتصادي والمرحلة العمرية التي يمرون بها.
ومن خلال الجمع بين الأصول المختلفة ذات الآفاق الزمنية المختلفة، فإن الهدف هو تنويع المخاطر وتحقيق نمو مستقر للأصول في أي بيئة سوقية.
في حين أن الاحتفاظ طويل الأجل هو الاستراتيجية الأساسية، فإن الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية يضعون دائماً استراتيجيات خروج متعددة في الاعتبار.
فقد يبيعون بعض الأصول بشكل استراتيجي لجني الأرباح عندما يكون السوق محمومًا.
كما أنهم يعيدون وضع الأصول بنشاط، مستخدمين العائدات لاستبدالها بأصول أخرى أكثر ربحية.
المفتاح هو أن يكون لديك سياسة أساسية للاحتفاظ طويل الأجل، ولكن ليس التمسك بها، بل أن تكون مرنًا للتغيرات في الظروف الاقتصادية والاجتماعية وأن تكون مستعدًا دائمًا لتنفيذ الخيار الأفضل في الوقت الأفضل.
فيما يلي بعض الأمثلة المحددة لبناء الأصول المستندة إلى الوقت.
على سبيل المثال، ضع في اعتبارك حالة قام فيها شخص بشراء عقار مدر للدخل في وسط المدينة في الثلاثينيات من عمره واحتفظ به لمدة 20 عامًا.
إذا كان سعر العقار وقت الشراء 50 مليون ين ياباني وكان دخل الإيجار السنوي 2.5 مليون ين ياباني (عائد سطحي بنسبة 5%)، فإن إجمالي دخل الإيجار المكتسب على مدار 20 عامًا هو 50 مليون ين ياباني.
علاوة على ذلك، من خلال وضع دخل الإيجار هذا في استثمار آخر، يمكن أن يعمل التأثير المركب ويكون العائد الحقيقي أكبر.
بالإضافة إلى ذلك، إذا كان العقار في موقع جيد، فهناك فرصة جيدة لبيعه بسعر يساوي سعر الشراء أو أعلى من سعر الشراء عند بيعه بعد 20 عاماً.
إذا كان من الممكن بيع العقار بمبلغ 50 مليون ين ياباني، مع دخل إيجار بقيمة 50 مليون ين ياباني على مدى 20 عاماً، فسيشكل ذلك فعلياً أصلاً بقيمة 100 مليون ين ياباني.
علاوة على ذلك، ينطبق معدل ضريبة دخل التحويل التفضيلي (حوالي 20%) بسبب الحيازة طويلة الأجل لأكثر من خمس سنوات، لذلك يمكنك تأمين ربح كافٍ حتى بعد الضرائب.
وبهذه الطريقة، وبوجود الوقت إلى جانبك، يمكنك زيادة أصولك بثبات وكفاءة.
في الاستثمار العقاري، هناك اختلافات كبيرة بين التداول قصير الأجل والحيازة طويلة الأجل، ليس فقط من حيث الأهداف والمخاطر، ولكن أيضًا من حيث الضرائب.
وعلى وجه الخصوص، يختلف معدل ضريبة دخل التحويل على المكاسب الناتجة عن البيع اختلافاً كبيراً اعتماداً على ما إذا كانت فترة الملكية تتجاوز خمس سنوات.
ويعد هذا أيضًا مؤشرًا على أن السياسة الوطنية لا تشجع على المضاربة في التداول قصير الأجل وتشجع على الملكية طويلة الأجل باعتبارها مخزونًا عالي الجودة.
| عناصر المقارنة | التداول قصير الأجل (فترة الملكية خمس سنوات أو أقل) | الحيازات طويلة الأجل (مدة الملكية أكثر من خمس سنوات) |
|---|---|---|
| الغرض الرئيسي | الأرباح الرأسمالية (مكاسب من البيع) | مكاسب الدخل (دخل الإيجار) + الزيادة طويلة الأجل في قيمة الأصول |
| معدل الضريبة (ضريبة التحويل) [1]. | حوالي 39.63% ( ضريبة الدخل 30% ( ضريبة الدخل 30% + ضريبة السكن 9% + ضريبة الدخل الخاصة لإعادة الإعمار) | حوالي 20.315% ( ضريبة الدخل 15% ( ضريبة الدخل 15% + ضريبة السكن 5% + ضريبة الدخل الخاصة لإعادة الإعمار) |
| المخاطر | مخاطر الانخفاض الحاد في أسعار السوق، والعبء الضريبي المرتفع، وتكاليف المعاملات المتكررة | مخاطر الشواغر، وتقادم المباني، ومخاطر ارتفاع أسعار الفائدة |
| المزايا | إمكانية تحقيق أرباح كبيرة في فترة زمنية قصيرة. | الدخل المستقر، والمزايا الضريبية، والتأثير المركب |
كما يوضح الجدول، فإن الملكية طويلة الأجل مفيدة للغاية من حيث الضرائب.
إن تفضيل الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة للاستثمارات طويلة الأجل ليس مجرد فلسفة، ولكنه يستند إلى هذه المزايا الاقتصادية المنطقية للغاية.
لقد أوضحنا في هذه المقالة سبب تقييم الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية لأصولهم على أساس "أفق زمني" بدلاً من "الأسعار" الحالية، والطرق المحددة التي يستخدمونها للقيام بذلك.
إنهم يبنون ثرواتهم بثبات من خلال الاستفادة القصوى من النمو الاقتصادي طويل الأجل ومكاسب الدخل وقوة الفائدة المركبة، بدلاً من الانشغال بـ "ضجيج" تقلبات الأسعار قصيرة الأجل.
المفتاح هو أن يكون لديك منظور يرى القيمة الجوهرية التي سيخلقها الأصل في المستقبل، بدلاً من التأثر بالمكاسب قصيرة الأجل أو تقلبات الأسعار.
ويكمن مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري في اختيار العقارات بعناية من منظور ما إذا كان بإمكانها توليد دخل ثابت على المدى الطويل، أي خمس أو عشر سنوات أو أكثر، وما إذا كان من المتوقع أن تزداد قيمتها في المستقبل.
هناك أيضاً مزايا كبيرة للملكية طويلة الأجل من حيث الضرائب.
إذا كان العقار مملوكاً لأكثر من خمس سنوات، يتم تخفيض معدل ضريبة الدخل التحويلية بشكل كبير من حوالي 39.63% إلى 20.315%.
ويُعد هذا الحافز الضريبي دليلاً على أن الدولة تشجع ملكية الأصول طويلة الأجل، ويستفيد الأثرياء من هذا النظام إلى أقصى حد.
علاوة على ذلك، مع الأخذ في الاعتبار تأثير الفائدة المركبة، فكلما طالت فترة الاستثمار، زاد الفرق في العوائد الصغيرة على المبلغ النهائي للأصول.
إذا تم استثمار الأصول لمدة 20 عامًا بمعدل فائدة سنوي قدره 5%، تنمو الأصول بمعدل 2.7 مرة تقريبًا، وبمعدل فائدة سنوي قدره 7%، تنمو الأصول بمعدل 3.9 مرة تقريبًا.
كما توضح هذه الأرقام، فإن وجود الوقت في صفك هو أقوى سلاح في بناء الأصول.
لماذا لا تغتنم هذه الفرصة لمراجعة محفظة الأصول الخاصة بك من منظور جديد هو "محور الوقت"؟
سيكون البناء الاستراتيجي للأصول مع التركيز على القيمة المستقبلية هو بوصلتك للتغلب على الأوقات المضطربة وتحقيق ثروة حقيقية.
س1: ما هي الفترة الزمنية المحددة للاحتفاظ طويل الأجل؟
ج1: أحد المبادئ التوجيهية المهمة هو فترة ملكية تزيد عن خمس سنوات، مما يوفر مزايا ضريبية. ومع ذلك، ليس من غير المألوف بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، الذين هم مستثمرون حقيقيون على المدى الطويل، الاستمرار في الاحتفاظ بالأصول لمدة 10 أو 20 عامًا أو حتى أجيال. لا يكمن السر في المدة في حد ذاتها بقدر ما يكمن في وجود استراتيجية يمكنك إعادة تقييمها بمرونة مع تغير خطط حياتك وظروفك الاقتصادية.
س2: هل يجب أن أحتفظ بالأصول على المدى الطويل حتى لو استمرت الأسعار في الانخفاض؟
ج2: إذا لم يكن هناك أي تغيير في القيمة الجوهرية للأصل (على سبيل المثال ربحية العقار أو تفوق موقعه)، يمكن اعتبار انخفاض السعر على المدى القصير فرصة لشراء المزيد بسعر أقل. ومع ذلك، إذا كان هناك انخفاض طويل الأجل في عدد السكان في المنطقة أو تغيرات أخرى يمكن أن تهز أساسيات قيمة الأصل، فيجب عليك مراجعة استراتيجيتك بسرعة، بما في ذلك خفض خسائرك.
س3: هل يجب الاحتفاظ بجميع الأصول على المدى الطويل؟
ج3: لا، هذا ليس صحيحًا بشكل عام. في حين أن جوهر محفظة الأصول يجب أن يتكون من أصول عالية الجودة يتم الاحتفاظ بها على المدى الطويل، إلا أنه من المهم للغاية أيضًا تخصيص نسبة معينة من الأصول المالية عالية السيولة (النقد والودائع والسندات قصيرة الأجل وما إلى ذلك) من أجل الاستعداد لاحتياجات رأس المال المفاجئة أو للاستفادة من فرص السوق قصيرة الأجل. ويُعد التوازن العام للأصول وتحقيق الأهداف المثلى أمران أساسيان لتحقيق نمو مستقر للأصول.