في السنوات الأخيرة، أصبحت مشكلة المنازل الشاغرة خطيرة بشكل متزايد في جميع أنحاء اليابان. فوفقًا لمسح الإسكان والأراضي لعام 2023 الذي أجرته وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، بلغ إجمالي عدد المنازل الشاغرة في اليابان اعتبارًا من عام 2023 9 ملايين منزل، وبلغ معدل الشواغر مستوى قياسيًا مرتفعًا بلغ 13.8%. ويمثل ذلك زيادة قدرها 510 ألف وحدة من 8.49 مليون وحدة في عام 2018، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه.
في حين أن الزيادة في المساكن الشاغرة تمثل مشكلة اجتماعية، إلا أنها تمثل أيضًا فرصة للمستثمرين. ففي المناطق الريفية والضواحي على وجه الخصوص، هناك إمكانية للحصول على عقارات بتكلفة منخفضة وزيادة قيمة الأصول وتوليد الدخل من خلال التجديد.
تشرح هذه المقالة إمكانيات وتحديات الاستثمار في العقارات الشاغرة والمُجدَّدة، استناداً إلى بيانات ودراسات حالة محددة. ويوفر معلومات مفيدة لأولئك الذين يبحثون عن خيارات جديدة للاستثمار العقاري وأولئك الذين يفكرون في كيفية الاستفادة من المنازل الشاغرة الموروثة.
تزداد مشكلة المنازل الخالية في اليابان خطورة كل عام. فوفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، فإن إجمالي عدد المنازل الشاغرة اعتبارًا من عام 2023 يبلغ 9 ملايين منزل، ووصل معدل الشواغر إلى 13.8%، بزيادة قدرها 510 آلاف منزل عن 8.49 مليون منزل في عام 2018، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه.
الأسباب الرئيسية للزيادة في المساكن الشاغرة هي مزيج من انخفاض عدد السكان، وشيخوخة السكان، ومشاكل الميراث، وزيادة المعروض من المساكن. وتظهر الزيادة في عدد المساكن الشاغرة بسبب نزوح السكان بشكل خاص في المناطق الريفية.
| التصنيف | عدد المنازل الشاغرة | معدل المنازل الشاغرة |
|---|---|---|
| على الصعيد الوطني (2023) | حوالي 9 ملايين وحدة سكنية | 13.8 |
| على مستوى الدولة (2018) | حوالي 8.49 مليون وحدة سكنية | 13.6 |
| أكبر ثلاث مناطق حضرية | حوالي 3.63 مليون وحدة سكنية | 12.0 |
| المناطق الإقليمية | حوالي 4.86 مليون وحدة | 15.1 |
تصنف المساكن الشاغرة حسب استخدامها وحالتها على النحو التالي
فئة "المساكن الأخرى" جديرة بالملاحظة بشكل خاص كهدف استثماري. تشمل هذه الفئة العديد من العقارات الشاغرة والمهملة التي تم توريثها وتركها غير مستغلة والتي يمكن زيادة قيمتها بشكل كبير من خلال الترميمات المناسبة.
سُنَّ قانون التدابير الخاصة ضد المنازل الشاغرة (الاسم الرسمي: قانون التدابير الخاصة المتعلقة بتعزيز التدابير ضد المنازل الشاغرة)، الذي دخل حيز التنفيذ الكامل في عام 2015، لمعالجة مشكلة المنازل الشاغرة المتزايدة. يوضح القانون أن المُلّاك مسؤولون عن الإدارة السليمة للمنازل الشاغرة، ويمنح السلطات المحلية سلطة إجراء عمليات تفتيش في الموقع لمنازل شاغرة محددة، وتقديم الإرشادات وإصدار الأوامر.
في ديسمبر 2023، تم تعديل القانون لتحديد تصنيف جديد لـ "المنازل الشاغرة غير المدارة وما إلى ذلك". وقد أدى ذلك إلى وضع معايير أكثر صرامة لتصنيفها كمنازل شاغرة محددة وما إلى ذلك، وتعزيز اللوائح المتعلقة بالمنازل الشاغرة التي لا تتم إدارتها بشكل صحيح. ومما له أهمية خاصة حقيقة أنه إذا تم تصنيف عقار ما على أنه منزل شاغر غير مُدار وما إلى ذلك، فإن الإعفاء من الاستخدام السكني الخاص لم يعد ساريًا وقد تزيد الضرائب العقارية بما يصل إلى ستة أضعاف.
هذا القانون له تأثير على تشجيع مالكي المنازل الشاغرة على إدارتها بشكل صحيح أو بيعها أو الاستفادة منها، وهو ما يؤثر أيضاً على سوق الاستثمار العقاري. بالنسبة للمستثمرين، قد يؤدي ذلك إلى زيادة عدد الملاك الذين يفكرون في بيع عقاراتهم، وبالتالي زيادة فرصهم في الحصول على عقارات.
نظام بنك المنازل الشاغرة هو نظام تقوم بموجبه السلطات المحلية بجمع المعلومات عن المنازل الشاغرة في مناطق اختصاصها ومطابقتها مع المستخدمين المحتملين. ويتم تشغيله من قبل أكثر من 1,000 بلدية في جميع أنحاء البلاد ويهدف إلى حل مشكلة المنازل الشاغرة في المنطقة وتشجيع الهجرة.
بالنسبة للمستثمرين، تُعد بنوك المنازل الشاغرة مصدراً قيماً للمعلومات عن العقارات غير المتاحة بسهولة في السوق. على وجه الخصوص، تقل احتمالية ظهور العقارات في المناطق الريفية في سوق العقارات العام، لذلك ستتمكن من العثور على فرص استثمارية فريدة من خلال بنك المنازل الشاغرة.
فيما يلي بعض النقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها عند الاستفادة من بنك المنازل الشاغرة:
| خطوات الاستفادة من البنك | المحتويات | نقاط يجب ملاحظتها |
|---|---|---|
| جمع المعلومات | تحقق من بنوك المنازل الشاغرة في العديد من البلديات. | تحقق من تواتر التحديثات ومستوى تفاصيل المعلومات. |
| مسح العقار | قم بزيارة العقار وتحقق من البيئة المحيطة به. | تحقق بالتفصيل من عمر العقار والمناطق التي تحتاج إلى إصلاح. |
| تحقق من الدعم الحكومي المحلي | تحقق من الإعانات وأنظمة الدعم. | فهم شروط التقديم والتوقيت مسبقاً |
| التفاوض مع المالك | التفاوض مباشرة أو من خلال السلطة المحلية | كن على دراية ببناء علاقات مع المجتمع المحلي |
الاستثمار في المنازل الشاغرة هو طريقة للاستثمار العقاري حيث يتم شراء المنازل الشاغرة بسعر أقل من سعر السوق، ويتم تجديدها وإدارتها بشكل صحيح لزيادة قيمة أصولها وتوليد دخل إيجاري أو ربح من بيعها.
هناك مزايا وعيوب للاستثمار في المنازل الشاغرة، وهي كالتالي
| المزايا | العيوب |
|---|---|
| تكاليف الاستثمار المبدئية منخفضة. | تكاليف التجديد يمكن أن تكون مرتفعة |
| يمكن توقع عوائد عالية | محدودية الطلب حسب الموقع. |
| يمكن تحقيق آثار توفير الضرائب. | المخاطر الناجمة عن تدهور المبنى |
| إمكانية الحصول على العقارات ذات الندرة العالية | تميل أقساط التأمين ضد الحريق إلى الارتفاع |
| قلة المنافسة في بعض الأسواق | إمكانية وجود استراتيجيات خروج محدودة |
وفيما يتعلق بآثار التوفير الضريبي على وجه الخصوص، فمن الممكن التوفير في "ضريبة الدخل وضريبة السكن" و"ضريبة الهبات" و"ضريبة الميراث" من خلال الاستثمار العقاري. يمكن تخفيض الضرائب على دخل الإيجار بسبب الاستهلاك وتكاليف الإصلاح التي يمكن تسجيلها كمصروفات.
تتمثل النقاط الرئيسية لاختيار المساكن الشاغرة المربحة فيما يلي
استخدم المؤشرات التالية لتحليل الربحية:
| المؤشرات | طريقة الحساب | القيم التقريبية |
|---|---|---|
| العائد السطحي | دخل الإيجار السنوي ÷ إجمالي الاستثمار × 100 | من الناحية المثالية 8% أو أكثر |
| العائد الفعلي | (دخل الإيجار السنوي - المصروفات) ÷ إجمالي الاستثمار × 100 | من الناحية المثالية 5% أو أكثر |
| فترة استرداد رأس المال | إجمالي الاستثمار ÷ التدفق النقدي السنوي | 15 سنة أو أقل كدليل استرشادي |
| العائد على الاستثمار | (سعر البيع - سعر الشراء) ÷ سعر الشراء × 100 | يعتمد على خصائص العقار |
استثمار التجديد هو أسلوب استثماري يتم فيه تغيير هيكل وتخطيط مبنى قائم بشكل كبير لخلق قيمة جديدة. وهو يختلف عن مجرد الإصلاح (التجديد) من حيث أنه يزيد من قيمة العقار بشكل أساسي عن طريق تغيير تخطيطه وتغيير استخدامه وتحسين تصميمه.
أنواع التجديد ومعدلات التكلفة هي كما يلي
| نطاق التجديد | سعر التكلفة (المنازل المنفصلة) | سعر التكلفة (الشقق) | المحتويات |
|---|---|---|---|
| الحد الأدنى للتجديد | 3-5 ملايين ين | 2-4 مليون ين | تحديث جزئي للمناطق الداخلية والمائية |
| التجديد العام | 5-15 مليون ين | 4-10 مليون ين | تغيير مخطط الطوابق وتحديث المرافق |
| تجديد كامل | 15-25 مليون ين | 8-15 مليون ين | تجديد كامل، معدات عالية الجودة |
| تجديد الهيكل العظمي | 20-30 مليون ين | 10-20 مليون ين | تجديد كل شيء باستثناء الهيكل |
"عائد التجديد" هو مؤشر لقياس فعالية التجديد من حيث التكلفة. وهو رقم يتم حسابه بقسمة الزيادة في الإيجارات بسبب التجديد على تكاليف البناء، وبصفة عامة، فإن الهدف المثالي هو 10-12% أو أكثر.
على سبيل المثال، إذا ارتفع الإيجار الشهري بمقدار 50,000 ين ياباني بسبب تجديد بقيمة 5 ملايين ين ياباني:
زيادة سنوية في الإيجار بقيمة 600,000 ين ياباني ÷ 5 مليون ين ياباني × 100 = عائد تجديد بنسبة 12%.
لزيادة تأثير الاستثمار في التجديد إلى أقصى حد، من المهم أن يتم التجديد بشكل استراتيجي وفقاً لمنطقة الاستثمار ونوع العقار. فيما يلي بعض النقاط الرئيسية لزيادة فعالية الاستثمار:
تشمل عناصر التجديد الفعالة بشكل خاص ما يلي
عند الاستثمار في منزل شاغر، يجب الانتباه إلى اللوائح والقضايا الحقوقية التالية
قانون البناء: يجب أن تتوافق أعمال التجديد مع معايير البناء الحالية. في العديد من الحالات، يجب استيفاء المعايير الحالية، خاصة فيما يتعلق بالأداء الزلزالي والحماية من الحرائق.
قانون تخطيط المدينة: تطبق قيود البناء ولوائح التطوير وفقاً لتقسيم المناطق. على سبيل المثال، في المناطق السكنية، قد يتم تقييد تغيير الاستخدام إلى محلات تجارية.
قانون خدمة مكافحة الحرائق: تطبق اللوائح على معدات الحماية من الحرائق وطرق الإخلاء، مع تطبيق معايير صارمة بشكل خاص عند التحويل إلى مساكن أو محلات تجارية.
قانون التدابير الخاصة المتعلقة بالمنازل غير المأهولة: لاحظ أن الاستثناء الخاص لضريبة العقارات السكنية لن يطبق بعد الآن إذا تم تصنيف العقار على أنه "منزل شاغر معيب خاضع للرقابة وما إلى ذلك" نتيجة لتعديل ديسمبر 2023.
علاقات الميراث: إذا تم تقسيم الملكية بين عدة ورثة، فمن الضروري الحصول على موافقة جميع الورثة. يجب فحص علاقة الحقوق بدقة لتجنب مشاكل الميراث.
من المستحسن استشارة المتخصصين (مثل المحامين والكتبة القضائيين والمهندسين المعماريين) فيما يتعلق بهذه اللوائح والحقوق.
الطرق التالية متاحة لتمويل الاستثمارات الشاغرة والمُجدَّدة:
| طريقة الشراء | الخصائص | عندما تكون مناسبة |
|---|---|---|
| التمويل الذاتي | عدم وجود تكاليف فائدة، ودرجة عالية من المرونة | عند توفر مدخرات كافية |
| الرهن العقاري | معدلات فائدة منخفضة، إمكانية السداد على المدى الطويل | إذا تم استخدامه أيضاً لأغراض سكنية |
| قروض الاستثمار العقاري | متخصصة في العقارات الاستثمارية | لأغراض استثمارية بحتة |
| قروض التجديد | متخصصة في تكاليف التجديد | إذا كنت تملك العقار بالفعل |
| قروض خاصة بالعقارات الشاغرة | قروض متخصصة في استخدام المنازل الشاغرة | قد تكون متاحة من المؤسسات المالية الإقليمية |
عند الحصول على قرض، من المهم أن تضع في اعتبارك النقاط التالية
فيما يلي المخاطر والتدابير المضادة التي ينطوي عليها الاستثمار في العقارات الشاغرة والمجددة:
| المخاطر | المحتويات | التدابير المضادة |
|---|---|---|
| المشاكل الهيكلية | التداعي والتلف الناتج عن النمل الأبيض، إلخ. | المسح الأولي المتخصص والتدعيم المناسب |
| عدم وجود مستأجرين | الشغور المطول بسبب انخفاض الطلب المحلي | أبحاث السوق الشاملة واستراتيجيات التمايز |
| التدفق النقدي | تكاليف الإصلاح غير المتوقعة المتكبدة | تأمين التخطيط المالي والاحتياطيات الكافية |
| التغييرات التنظيمية | القيود الناجمة عن التعديلات على قانون البناء، إلخ. | جمع معلومات محدثة عن اللوائح التنظيمية |
| مخاطر الكوارث | الأضرار الناجمة عن الزلازل والفيضانات، إلخ. | التغطية التأمينية المناسبة وتدابير الوقاية من الزلازل والكوارث |
من الأهمية بمكان النظر في استراتيجيات الخروج مسبقاً. قد تشمل الخيارات الرئيسية ما يلي
فيما يلي قائمة بالإعانات والمنح الرئيسية المتاحة لاستخدام العقارات الشاغرة وتجديدها:
| اسم الإعانة | الجهة المنفذة | وصف الإعانة | الشروط |
|---|---|---|---|
| مشروع تعزيز إعادة تأهيل المنازل الشاغرة | وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة | جزء من تكاليف التجديد (حتى 1/3) | المشاريع التي تساهم في التنشيط المحلي |
| مشروع الدعم الشامل للمنازل الشاغرة | وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة | تكاليف الاستفادة من المنازل الشاغرة وإزالتها | يتطلب صياغة خطة للتعامل مع المنازل الشاغرة، إلخ. |
| مشاريع إعادة تهيئة المساكن والمباني الزلزالية | وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة | جزء من تكلفة التشخيص الزلزالي والتعديل التحديثي | يجب أن تستوفي معايير مقاومة الزلازل |
| إعانات مقدمة من كل بلدية | كل بلدية | جزء من تكاليف الترميم والهدم | تختلف من بلدية لأخرى |
النقاط التي يجب وضعها في الاعتبار عند استخدام الإعانات والمنح هي كما يلي
فيما يتعلق بالضرائب، هناك أنظمة مثل الخصم الخاص بقيمة 30 مليون ين للدخل من نقل ملكية منزل شاغر (عند بيع منزل شاغر موروث) والخصم الخاص بقيمة مليون ين للدخل من نقل الملكية على المدى الطويل عند نقل ملكية أرض غير مستغلة بشكل كافٍ وما إلى ذلك. ونظراً لأن متطلبات هذه المخططات صارمة، فمن المستحسن استشارة مستشار ضريبي أو غيره من المتخصصين.
من المتوقع أن تصبح مشكلة المنازل الفارغة في اليابان أكثر خطورة في المستقبل، ومن المتوقع أن تصل نسبة المنازل الفارغة إلى 18.3% بحلول عام 2033. وفي حين أن هذا الوضع يمثل مشكلة اجتماعية، إلا أنه يقدم أيضًا فرصًا جديدة للمستثمرين.
النقاط الرئيسية للاستثمار في العقارات الشاغرة والمجددة:
من المتوقع أن تؤدي زيادة الاهتمام بأهداف التنمية المستدامة والإصلاحات في طريقة عمل الناس إلى زيادة الهجرة إلى المناطق الريفية والعيش في موقعين في المستقبل. ستكون هذه التغيرات الاجتماعية عاملاً في زيادة الطلب على المنازل الشاغرة التي تم تجديدها بشكل مناسب.
بالإضافة إلى ذلك، سيؤدي الإصلاح القانوني لعام 2023 إلى زيادة توضيح المسؤولية عن إدارة المنازل الخالية، مما يزيد من احتمالية طرح العقارات التي لا يستطيع أصحابها إدارتها بشكل صحيح في السوق. ستزداد أهمية جمع المعلومات وتحليل السوق بالنسبة للمستثمرين.
الاستثمار في المنازل الشاغرة والمنازل التي تم تجديدها هو أسلوب استثماري ذو أهمية اجتماعية لا يقتصر على تأمين الإيرادات فحسب، بل يساهم أيضاً في تنشيط المنطقة وتحسين البيئة المعيشية. من خلال اتخاذ منظور طويل الأجل وفهم الخصائص المحلية، يمكن تحقيق نتائج استثمارية مستدامة.
يُنصح أولئك الذين يفكرون في الاستثمار في المنازل الشاغرة أو تجديدها بالتشاور مع الخبراء وزيارة العقارات الفعلية لبناء استراتيجية تناسب قدراتهم المالية وأهدافهم.
ج: أهم العوامل في الاستثمار في العقارات الشاغرة هي اختيار الموقع والسلامة الهيكلية للعقار. من الصعب توليد دخل من عقار في منطقة لا يوجد عليها طلب أو مشاكل هيكلية، مهما كانت رخيصة الثمن. من المهم أيضًا تقدير التوازن بين تكاليف التجديد والدخل المتوقع بالتفصيل مسبقًا؛ ومن واقع خبرة شركة INA & Associates، فإن العقارات التي تقع على بعد 15 دقيقة سيرًا على الأقدام من محطة القطار وتتمتع بوصول جيد إلى المرافق تتمتع بمعدل نجاح مرتفع بشكل خاص.
ج: إن مفتاح تحسين فعالية أعمال التجديد من حيث التكلفة هو "توضيح المجموعة المستهدفة" و"تخصيص ميزانية محددة جيداً". على سبيل المثال، من الفعال تركيز الميزانية على المجالات المرتبطة مباشرةً برضا الشاغلين، مثل إمدادات المياه والعزل، واستخدام تصميم متعدد الاستخدامات وبسيط للداخلية. من المهم أيضاً الحصول على عروض أسعار من عدة شركات بناء ومقارنة تفاصيل البناء والأسعار.
ج: عند استخدام بنك المنازل الشاغرة، من المهم الانتباه إلى "حداثة المعلومات" و"التحقق من حالة العقار". في بعض الحالات، تكون المعلومات الموجودة على الموقع الإلكتروني قديمة أو تكون المعلومات التفصيلية عن العقار (خاصةً العيوب) غير موجودة. من المستحسن دائماً إجراء مسح للموقع، وإذا أمكن، أن يرافقك خبير بناء. من المهم أيضًا التحقق من التفاصيل مسبقًا، حيث أن كل بلدية لديها طرق مختلفة لتشغيل بنك المنازل الشاغرة وأنظمة دعم مختلفة.
ج: أنشأت تعديلات عام 2023 على قانون التدابير الخاصة المتعلقة بالمنازل الشاغرة فئة جديدة من "المنازل الشاغرة غير المدارة وما إلى ذلك" وشددت معايير التصنيف كمنازل شاغرة محددة وما إلى ذلك. ونتيجة لهذا التعديل، أصبح المالكون مجبرون بشكل متزايد إما على إدارة ممتلكاتهم بشكل صحيح أو بيعها أو الاستفادة منها. يجب على المستثمرين أن يدركوا أنه في الوقت الذي قد يزداد فيه عدد المنازل الشاغرة في السوق، فقد تم تعزيز مسؤولياتهم الإدارية بعد الشراء. قد تمثل الاستثمارات بدون خطة إدارة سليمة خطراً في المستقبل.
ج: تعتمد أفضل طريقة لجمع التمويل للاستثمار في العقارات الشاغرة على حجم الاستثمار والغرض منه. بالنسبة للاستثمارات الصغيرة، يُعد التمويل الذاتي مثاليًا بالنسبة للاستثمارات الصغيرة، بينما بالنسبة للاستثمارات الأكبر، يمكن أن تكون القروض المخصصة للمنازل الشاغرة أو قروض الاستثمار العقاري فعالة. بالإضافة إلى ذلك، لدى بعض البلديات برامج قروض منخفضة الفائدة مخصصة للاستفادة من العقارات الشاغرة. الشيء المهم هو مراعاة التوازن الكامل بين ربحية العقار وخطة السداد، والتأكد من أن التمويل معقول.
كما تقدم شركة INA&Asociates استشارات فردية لأولئك الذين يفكرون في الاستثمار في المنازل الشاغرة وتجديدها. نحن نقدم الدعم المستمر بدءاً من اختيار العقار وحتى تخطيط التجديد والتمويل، لذا لا تتردد في الاتصال بنا.