بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في شراء أو بيع العقارات، فإنواجب الوصول إلى الطريق هو مطلب قانوني مهم لا يمكن تجنبه. إذا قمت بإجراء صفقة أرض دون فهم هذا الالتزام، فقد تواجه مشكلة خطيرة: لن تتمكن من تقديم طلب للحصول على رخصة بناء ولن تتمكن من البناء على الأرض التي اشتريتها.
إن الالتزام بحق الطريق هو شرط قانوني منصوص عليه في المادة 43 من قانون معايير البناء، والتي تنص على أنه يجب أن يكون للموقع مستوى معين من الوصول إلى الطريق عند تشييد مبنى. الأرض التي لا تستوفي هذا الشرط هيعقار غير قابل لإعادة البناء، مما يعني، من حيث المبدأ، أن إعادة بناء المباني القائمة أو تشييد مبانٍ جديدة محظورة.
مع ارتفاع أسعار الأراضي في السنوات الأخيرة، خاصة في المناطق الحضرية، ينجذب الكثير من الناس إلى الأراضي الأرخص من سعر السوق. ومع ذلك، هناك حالات تخفي وراء السعر المنخفض مشكلة خطيرة، وهي الإخلال بالتزامات الوصول إلى الطرق. على وجه الخصوص، غالبًا ما توجد العقارات التي لا تفي بالتزامات الوصول إلى الطرق في الأراضي الضيقة، والأراضي في نهاية الأزقة وفي المناطق السكنية القديمة.
في هذا المقال، استنادًا إلى سنوات خبرتنا العديدة في مجال العقارات بصفتنا شركة INA&Asociates، سنشرح الهيكل الأساسي لالتزامات الوصول إلى الطريق ونقاط الحذر العملية بطريقة يسهل فهمها للمستهلك العادي. كما نقدم شرحًا تفصيليًا للاستثناءات مثلالأمور التي يجب التحقق منها عند شراء الأراضي، وضرورة وجودانتكاساتوالشرط الوارد في المادة 43 لضمان إجراء معاملاتك العقارية بشكل آمن ومناسب.
الاستثمار في العقارات أو شراء منزل هو قرار مهم في الحياة. من خلال الحصول على المعرفة الصحيحة بالتزامات حق الطريق، ستتمكن من تجنب المشاكل المستقبلية والمضي قدماً في معاملاتك العقارية براحة البال.
المعرفة الأساسية بالالتزامات العرضية
التعريف والأساس القانوني للالتزامات المتعلقة بحق الطريق
الالتزام بتوفير حق الوصول هو شرط قانوني منصوص عليه بوضوح في المادة 43 (1) من قانون معايير البناء. وتنص المادة على أنه "يجب أن يكون موقع المبنى على بعد مترين على الأقل من الطريق" وينطبق هذا الحكم على جميع المباني في مناطق التخطيط الحضري وشبه الحضري.
وتعود خلفية هذا الشرط القانوني إلى تطور التخطيط الحضري خلال فترة إعادة الإعمار بعد الحرب العالمية الثانية والهدف السياسي الهام المتمثل في تحسين البيئة المعيشية في أعقاب التوسع الحضري السريع. تم سن قانون معايير البناء في عام 1950 (شوا 25)، عندما كانت اليابان في خضم عملية إعادة الإعمار بعد الحرب، وكان تدهور البيئة الحضرية بسبب ممارسات البناء غير المنضبطة مشكلة اجتماعية خطيرة. وقد كفل إدخال الالتزام بالوصول إلى جانب الطريق الحد الأدنى من البنية التحتية الحضرية والبيئة المعيشية.
وكمتطلب محدد، يجب أن يكون للموقع واجهة لا تقل عن مترين على الأقل على طريقبعرض لا يقل عن 4 أمتارعلىالطريقكما هو محدد في المادة 42 من قانون معايير البناء. تم تحديد هذا الرقم "مترين أو أكثر" مراعاة لحركة مرور سيارات الطوارئ وتأمين طرق الإخلاء في حالة وقوع كارثة، وهو ليس مجرد شرط شكلي، ولكنه يعمل كمعيار سلامة جوهري لحماية أرواح السكان وممتلكاتهم.
ومع ذلك، هناك أيضًا استثناءات من الالتزام بتوفير طريق للوصول إلى الطريق. بموجب "تصريح شرط المادة 43" استنادًا إلى المادة 43 (2) (2) (2) من قانون معايير البناء، يمكن تخفيف الالتزام بالوصول إلى الطريق إذا رأت السلطة الإدارية المحددة أنه لا توجد عوائق من حيث حركة المرور أو السلامة أو الوقاية من الحرائق أو الصرف الصحي. يتم توفير هذا الاستثناء كاستجابة عملية في المناطق الحضرية القائمة ويتم تطبيقه بعد الحصول على موافقة مجلس مراقبة المباني ومراعاة الظروف الفردية.
الأسباب التي تجعل الالتزام بحق الطريق ضرورياً
تتمثل الأسباب الرئيسية للالتزام القانوني بحق الطريق في ضمان السلامة العامة والحفاظ على الوظائف الحضرية. هذا الشرط ليس مجرد إجراء إداري للبناء، ولكنه بمثابة ضمانة مهمة لحماية أرواح وممتلكات السكان.
السبب الأول هوضمان مرور سيارات الطوارئ. في حالات الطوارئ مثل الحرائق أو الأمراض المفاجئة، فإن الوصول السريع إلى مكان الحادث من قبل سيارات الإطفاء وسيارات الإسعاف أمر بالغ الأهمية في منع انتشار الأضرار وإنقاذ الأرواح. يبلغ عرض السيارة بالنسبة لسيارات الإطفاء 2.0 متر تقريباً، وسيارات الإسعاف 1.9 متر تقريباً، وسيارات الإسعاف 1.9 متر تقريباً، وشاحنات السلالم الكبيرة 2.5 متر تقريباً، ويتم تحديد الحد الأدنى من العرض لمرور سيارات الطوارئ هذه وهو متران كحد أدنى لمرور سيارات الطوارئ هذه.
| أنواع مركبات الطوارئ |
عرض المركبة |
الاستخدام الرئيسي |
| مركبات مضخات الإطفاء |
2.0 م تقريباً |
عمليات الإطفاء والإنقاذ |
| سيارات الإسعاف |
1.9 متر تقريباً |
نقل الجرحى والمرضى والإسعافات الأولية |
| شاحنة سلالم كبيرة |
2.5 متر تقريباً |
الإنقاذ على ارتفاعات عالية، الاستجابة للحرائق في المباني الشاهقة |
| محرك إطفاء كيميائي |
2.3 م تقريباً |
الاستجابة لحرائق المواد الخطرة |
السبب الثاني هوتأمين طرق الإخلاء في حالة وقوع كارثة. في اليابان، حيث تتكرر الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والأعاصير بشكل متكرر، من المهم للغاية ضمان طرق إخلاء آمنة للسكان. في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية على وجه الخصوص، يكون خطر انسداد طرق الإخلاء بسبب المباني المنهارة أو انتشار الحرائق مرتفعًا، كما أن مساحة الطريق التي تؤمنها التزامات الوصول على جانب الطريق هي شريان الحياة.
وكما أظهرت تجارب زلزال شرق اليابان الكبير وزلزال هانشين-أواجي الكبير، فإن أهمية طرق الإخلاء في أوقات الكوارث لا تُقاس. وتعد الواجهة الأمامية التي يزيد عرضها عن مترين والتي يضمنها التزام واجهة الطريق بمثابة الحد الأدنى للعرض من أجل الإجلاء الآمن لمجموعة متنوعة من السكان، بما في ذلك مستخدمي الكراسي المتحركة وكبار السن. وبالإضافة إلى ذلك، فإن الأهمية الاجتماعية لهذه الطرق مهمة جدًا أيضًا، حيث يمكن استخدامها ليس فقط للإخلاء ولكن أيضًا كطرق وصول لجلب إمدادات الإغاثة وأعمال الترميم في حالة وقوع كارثة.
ما هو الطريق بموجب قانون البناء؟
من المهم لفهم واجب الوصول مفهوم "الطريق" كما هو معرف في المادة 42 من قانون معايير البناء. نظرًا لأن الطرق في الاستخدام اليومي لا تتوافق بالضرورة مع الطرق بموجب قانون البناء، فإن الفهم الدقيق لهذا الاختلاف مهم للغاية في المعاملات العقارية.
تُعرّف المادة 42 من قانون معايير البناء الطريق بأنه الطريق الذي لا يقل عرضه عن 4 أمتار، مع اشتراط عرض لا يقل عن 6 أمتار في المناطق التي تحددها سلطة إدارية معينة. تم تحديد شرط العرض هذا مراعاةً لسلامة مرور المركبات بعضها البعض والمشاة، بالإضافة إلى ضمان مرور سيارات الطوارئ كما هو مذكور أعلاه.
تنقسم الطرق بموجب قانون البناء إلى الفئات الست التالية
| نوع الطريق |
المادة 42 من قانون البناء |
الوصف |
المسؤول |
| الطريق رقم 1 |
الفقرة 1، البند 1. |
الطرق (الوطنية وحكومات المحافظات والبلديات وغيرها) بموجب قانون الطرق |
الحكومات الوطنية وحكومات المحافظات والبلديات |
| رقم 2 الطرق |
الفقرة 1، البند 2 |
الطرق التي تم إنشاؤها بواسطة أنشطة التطوير، إلخ. |
المطورون والبلديات، إلخ. |
| الطريق رقم 3 |
الفقرة 1، البند 3. |
الطرق الموجودة وقت تطبيق قانون البناء. |
مختلف |
| الطريق رقم 4 |
الفقرة 1، البند 4. |
الطرق التي من المخطط تنفيذ المشروع فيها خلال سنتين |
مالك المشروع |
| الطريق رقم 5 |
الفقرة 1، البند 5. |
طريق محدد الموقع (طريق خاص) |
مالك خاص |
| الفقرة 2 الطريق رقم 2 |
الفقرة 2. |
طريق مخصص (بعرض أقل من 4 أمتار) |
متنوع |
من بين هذه الطرق، يجب إيلاء اهتمام خاصلطرق الفقرة 2(الطرق المعتبرة). إذا كان سيتم تنفيذ نشاط بناء على قطعة أرض متاخمة لطريق من القسم 2، فيجب أن يكون هناكمسافة2 متر من خط وسط الطريق، وهذه نقطة مهمة يجب التحقق منها عند شراء الأرض. هذه نقطة مهمة يجب التحقق منها عند شراء الأرض.
المخاطر والتدابير المضادة ضد الإخلال بالتزام حق الطريق
ما هو العقار غير القابل لإعادة البناء؟
تُصنفالأرض التي لا تفي بالتزامات الوصول إلى جانب الطريق على أنها عقار غير قابل لإعادة البناء، مما يعني أن إعادة بناء المباني القائمة والبناء الجديد محظور كقاعدة عامة. هذا التقييد له تأثير كبير على قيمة الممتلكات العقارية، لذلك من الضروري إجراء مسح شامل قبل شراء الأرض.
تشمل الحالات النموذجية للعقارات غير القابلة لإعادة البناء الحالات التالية. أولاً، هناك الأرض التي لا تتاخم طريقاً على الإطلاق، أو ما يسمى "الأرض التي لا يوجد بها طريق". هذه هي الحالة التي تكون فيها الأرض غير محصورة، ومحاطة بأراضٍ أخرى، ويجب أن يكون الوصول إلى طريق عام من خلال أرض شخص آخر. في مثل هذه الأرض، لا يُقبل طلب الحصول على رخصة بناء ولا يُسمح بأي نشاط بناء جديد.
ثانياً، هناك قطع أراضٍ ذات واجهة أمامية للطريق تقل عن مترين. هذه مشكلة شائعة في "قطع الأراضي ذات الواجهة الأمامية للطريق" أو "امتدادات الموقع"، حيث يتم بناء مبنى في الخلف ولكن عرض واجهة الطريق أضيق من أن يفي بالتزام واجهة الطريق. في مثل هذه الأراضي، لا يمكن إعادة البناء في مثل هذه الأراضي ما لم يتم توسيع الواجهة الأمامية.
وعلاوة على ذلك، فإن الأرض التي تجاور طريقًا غير الطريق بموجب قانون البناء هي أيضًا عقار غير قابل لإعادة البناء. على سبيل المثال، تُعتبر الأراضي المتاخمة لطرق زراعية أو طرق الغابات أو طرق إدارة الأنهار غير مستوفية لالتزامات الوصول إلى الطرق إذا لم تكن هذه الطرق مطابقة للطرق بموجب المادة 42 من قانون معايير البناء. في مثل هذه الأراضي، لا يُسمح بنشاط البناء على هذه الأراضي إلا إذا كان الطريق المجاور معترف به كطريق بموجب قانون البناء.
إن تأثير العقارات غير القابلة لإعادة البناء على قيم العقارات خطير. بشكل عام، تميل القيمة السوقية للعقارات غير القابلة لإعادة البناء إلى أن تكون أقل بنسبة 30٪ إلى 50٪ من قيمة الأراضي القابلة للبناء في نفس الحالة. ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى القيود المفروضة على الاستخدام بسبب عدم القدرة على إعادة البناء في المستقبل وصعوبة الحصول على قروض من المؤسسات المالية. كما أن انخفاض تقييم قيمة ضمان الرهن العقاري يحد بشكل كبير من خيارات المشترين المحتملين.
ومع ذلك، حتى العقارات غير القابلة لإعادة البناء يمكن تجديدها أو إصلاحها. لا يقيد قانون البناء أعمال صيانة المباني القائمة والحفاظ عليها، لذلك يمكن إجراء التجديدات الداخلية وتحديث التجهيزات وإصلاح الجدران الخارجية. ومع ذلك، لا يُسمح بالتجديدات واسعة النطاق التي تنطوي على التوسعات أو التغييرات الهيكلية، لذلك هناك حدود للتحسينات الأساسية للمباني.
آلية التراجع.
الاسترجاع هو عبارة عن استرجاع إلزامي للطريق لأنشطة البناء في المواقع المتاخمة لطريق ذي اتجاهين. تم تصميم هذا النظام لضمان توسيع عرض الطريق إلى 4 أمتار أو أكثر في المستقبل ويلعب دوراً مهماً في التخطيط الحضري.
وتتمثل الآلية الأساسية للتراجع في أن مساحة 2 متر من خط وسط الطريق تعتبر طريقاً ويُحظر البناء والإنشاءات. على سبيل المثال، إذا كان عرض الطريق الحالي 3 أمتار، فإن عرض الطريق الحالي هو 1.5 متر من خط وسط الطريق، ولكن بعد التراجع، سيكون عرض الطريق بعد التراجع مترين من خط الوسط، ليصبح المجموع 4 أمتار.
ستبقى ملكية الأرض في المنطقة التي تتطلب التراجع لمالك الأرض الأصلي بعد التراجع. ومع ذلك، نظرًا لأن هذه المنطقة تعتبر "طريقًا" بموجب قانون البناء، فإنه يُحظر إقامة مبانٍ أو أسوار أو بوابات أو غيرها من الهياكل. قد يتم تقييد استخدام الأرض كموقف للسيارات أيضاً، مما يجعلها نوعاً خاصاً من الأراضي ذات الطابع العام، على الرغم من أنها في الواقع مملوكة ملكية خاصة.
العبء المالي المرتبط بالنكسات هو عامل مهم آخر يجب أخذه بعين الاعتبار. تقلل الانتكاسات من مساحة الموقع المتاحة وبالتالي تحد من حجم المباني التي يمكن تشييدها. وبالإضافة إلى ذلك، إذا كانت الأسوار والبوابات والمزروعات الموجودة داخل منطقة الانتكاسة، فسيتم تكبد تكلفة إزالتها. وعلاوة على ذلك، يجب أيضاً التأكد مسبقاً من رصف وصيانة منطقة التراجع، حيث تختلف الاستجابة من بلدية إلى أخرى.
من ناحية أخرى، تنطوي الانتكاسات أيضًا على جانب تحسين مصالح المجتمع بأكمله. إن توسيع عرض الطريق يحسن وصول سيارات الطوارئ ويعمل كطريق للإخلاء في حالة وقوع كارثة. كما أنه يمكن أن يحسن ضوء النهار والتهوية، ويعزز المناظر الطبيعية، مما قد يساهم في تحسين قيمة العقارات في المنطقة على المدى الطويل.
تصريح شرط المادة 43
يعد"تصريح شرط المادة 43"بموجب المادة 43 (2) (2) (2) من قانون معايير البناءنظامًا مهمًا يسمح بالبناء في ظل ظروف محددة كاستثناء من الالتزام بالوصول إلى الطريق. وقد صُمم نظام التصاريح هذا للتعامل مع الوضع الواقعي للمناطق الحضرية القائمة، وإذا تم استخدامه بشكل مناسب، فقد يحل مشكلة العقارات غير القابلة للبناء.
والشرط الأساسي للحصول على تصريح بموجب شرط المادة 43 هو أن توافق السلطة الإدارية المحددة على عدم وجود عوائق أمام حركة المرور أو السلامة أو الوقاية من الحرائق أو النظافة. يتم اتخاذ هذا القرار بموافقة مجلس مراقبة البناء ويأخذ في الاعتبار ظروف الموقع الفردية والبيئة المحيطة ككل. أثناء فحص التصريح، يتم فحص مسار الإخلاء وإمكانية وصول سيارات الطوارئ والتأثير على المنطقة المحيطة بالتفصيل.
تشمل الحالات النموذجية التي قد يغطيها التصريح ما يلي. أولاً، عندما تكون هناك مساحة كبيرة من المساحات المفتوحة حول الموقع ولا توجد عوائق عملياً أمام الإخلاء أو وصول سيارات الطوارئ. على سبيل المثال، في الأراضي المتاخمة للمتنزهات أو الأنهار أو مواقع السكك الحديدية، يمكن منح التصريح لأن هذه المساحات تعمل كطرق إخلاء.
ثانياً، قد تتاخم الأرض مساحات شبيهة بالطرق مثل الطرق الخاصة أو الطرق الزراعية. على الرغم من أن هذه الطرق لا تعتبر طرقًا بموجب قانون البناء، إلا أنها قد تكون مؤهلة للحصول على تصريح إذا كانت تعمل بشكل فعال كطرق وكانت مناسبة من حيث العرض والهيكل. ومع ذلك، في هذه الحالة، يلزم وجود اتفاق بين الأطراف المعنية فيما يتعلق بصيانة المساحة الشبيهة بالطريق وحق الطريق.
إجراءات طلب التصريح معقدة وتتطلب معرفة وخبرة متخصصة. تتضمن مستندات الطلب مسحاً مفصلاً للموقع، ورسومات توضح الظروف المحيطة به، ودراسة السلامة المرورية والسلامة من الحرائق، وخطاب موافقة من الأطراف المعنية. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما يستغرق مجلس مراقبة المباني عدة أشهر للنظر في الطلب، وليس هناك يقين بشأن ما إذا كان سيتم منح التصريح أم لا.
وحتى إذا تم منح التصريح، فقد يتم إرفاق بعض الشروط. على سبيل المثال، قد يقتصر استخدام المبنى على الاستخدام السكني، وقد يقتصر عدد الطوابق على طابقين أو أقل، وقد يتعين الحفاظ على طرق الإخلاء. وبما أن هذه الشروط هي شرط أساسي للحصول على الترخيص، ينبغي توخي الحذر الواجب عند النظر في خطط استخدام الأراضي في المستقبل.
نقاط يجب مراعاتها عند شراء أو بيع الأراضي
فحوصات ما قبل الشراء
يعد تأكيد التزامات الطريق وقت شراء الأرض أمراً بالغ الأهمية لتجنب المشاكل المستقبلية. من أجل استثمار عقاري ناجح أو بناء منزل، من الضروري إجراء مسح شامل والتأكد بدقة من حالة الوصول إلى الطريق في مرحلة ما قبل التعاقد.
أول شيء يجب التحقق منه هو نوع الطريق الذي تحده الأرض المعنية. من الضروري التأكد من التصنيف الدقيق للطريق وفقًا للمادة 42 من قانون البناء والتحقق مما إذا كان الطريق طريقًا صالحًا لطلب تأكيد البناء. يمكن التحقق من ذلك باستخدام "خريطة الطريق المعينة"، والتي يمكن الاطلاع عليها في قسم إرشاد البناء أو قسم التخطيط العمراني في كل بلدية. تحتوي خريطة الطريق المعينة على معلومات مفصلة عن نوع الطريق وعرضه وتاريخ تعيينه، وهي وثيقة حاسمة في تحديد الالتزام بخدمة الطريق.
كما يعتبر القياس الفعلي لعرض الطريق تأكيدًا مهمًا أيضًا. وبما أن العرض الموجود على خريطة الطريق المعيّنة قد لا يتطابق مع العرض الحالي، فمن المستحسن بشدة إجراء مسح من قبل مساح محترف. في المناطق السكنية القديمة والطرق الضيقة على وجه الخصوص، قد يكون جزء من الطريق مملوكًا للقطاع الخاص أو، على العكس، قد يتم استخدام جزء من الأرض الخاصة كطريق. في مثل هذه الحالات، ينبغي أيضًا النظر في إجراء مسح لتعيين الحدود، حيث أن هناك احتمال أن تكون الحدود الموجودة في السجل والوضع الحالي مختلفة.
قياس واجهة الطريق هو فحص أساسي آخر. من الضروري التأكد عن طريق القياس الفعلي من أن عرض المنطقة المواجهة للطريق لا يقل عن مترين والتحقق مما إذا كانت هناك أي عوائق أمام خطط البناء المستقبلية. وهذا الأمر مهم بشكل خاص بالنسبة لقطع الأراضي ذات سارية العلم والقطع غير المنتظمة الشكل، حيث قد تكون الواجهة أضيق مما تبدو عليه، لذا من المهم التأكد من ذلك بالقياس الدقيق. يجب أيضاً التحقق مما إذا كانت أي أسوار أو منشآت على الحدود مع الأرض المجاورة لا تمتد خارج حدود الموقع الفعلية.
كما أن الاستشارة المسبقة بشأنطلب تأكيد البناء هي أيضاً وسيلة فعالة للتحقق. إذا كان لديك خطط بناء محددة، يمكنك التحقق مما إذا كانت هناك أي مشاكل بموجب قانون معايير البناء، بما في ذلك التزامات الوصول إلى الطرق، من خلال استشارة مفتش البناء أو هيئة التفتيش على التأكيد المعينة مسبقًا بعد إعداد رسومات التصميم. هذه الاستشارة المسبقة يمكن أن تقلل إلى حد كبير من مخاطر عدم صلاحية المبنى للبناء بعد الشراء.
يعد التحقيق في حقوق الطريق عاملاً مهماً آخر. إذا كانت منطقة الطريق عبارة عن طريق خاص، فمن الضروري التحقق مما إذا كان حق الطريق وحقوق الحفر في الطريق الخاص مؤمّنة. من الضروري إجراء تحقيق مفصل في حقوق الطريق، على سبيل المثال، ما إذا كان قد تم إبرام اتفاقية حق الطريق مع مالك الطريق الخاص أو جمعية الإدارة، وما إذا كان من الواضح كيف سيتم تحمل تكاليف الصيانة والإدارة في المستقبل. إذا كان جزء من الطريق الخاص مملوكًا لطرف ثالث، فيجب أيضًا التحقق من العلاقة مع المالك.
التدابير الواجب اتخاذها وقت البيع
يتطلب بيع الأراضي التي تنطوي على مسائل تتعلق بواجب الوصول إلى الطريق الخاص معالجة أكثر تعقيداً مما هو الحال في المعاملات العقارية العادية. ومع ذلك، من خلال اتخاذ التدابير المناسبة، قد يكون من الممكن بيع الأرض التي تنطوي على مشاكل بسعر عادل.
في بيع العقارات غير القابلة لإعادة البناء، من المهم أولاً أن يكون لديك فهم دقيق للوضع الحالي. وينبغي إجراء تحقيق مفصل في التفاصيل المحددة للإخلال بالتزامات الطريق، وإمكانية الحصول على تصريح بموجب شرط المادة 43 وإمكانية حل المشكلة عن طريق شراء الأرض المجاورة بالتعاون مع المتخصصين، وينبغي وضع استراتيجية بيع. ولا يمكن استخدام نتائج هذا التحقيق كمادة توضيحية للمشتري فحسب، بل يمكن أيضاً توفير معلومات هامة لتحديد سعر بيع مناسب.
يُعد الالتزام بالشرح للمشتري مسؤولية قانونية بالغة الأهمية بالنسبة للبائع. وبموجب قانون أعمال صفقات البناء والمباني فإنه من الإلزامي شرح حالة التزامات الوصول إلى الطريق بوضوح في شرح الأمور المهمة، وقد يؤدي عدم تقديم هذا الشرح إلى المسؤولية عن عدم مطابقة العقد. يتضمن المحتوى الذي يجب شرحه حقيقة أن التزام الوصول إلى الطريق قد تم الإخلال به، وما إذا كان يمكن إعادة بناء العقار أم لا، وإمكانية الحصول على تصريح بموجب شرط المادة 43، والحاجة إلى وجود تراجعات.
عند تحديد السعر، يجب أن تنعكس القيود الناجمة عن الإخلال بالتزام حق الطريق بشكل صحيح. بشكل عام، يلزم تخفيض السعر بنسبة 30٪ إلى 50٪ للعقار غير القابل لإعادة البناء مقارنة بالعقار القابل للبناء بنفس الشروط، ولكن من المهم تحديد سعر مناسب من خلال الأخذ بعين الاعتبار بشكل شامل الموقع والبيئة المحيطة وإمكانية حل المشكلة. قد يكون تحديد سعر منخفض للغاية على حساب البائع، بينما قد يؤدي تحديد سعر مرتفع للغاية إلى إطالة فترة البيع.
يعد اختيار طريقة البيع قرارًا استراتيجيًا مهمًا أيضًا. فبالإضافة إلى البيع العام من خلال وسيط، ينبغي النظر في عدة خيارات، بما في ذلك البيع إلى مشترٍ للعقار، والبيع إلى مالك الأرض المجاورة، والبيع بعد الحصول على تصريح بموجب المادة 43. وعلى وجه الخصوص، قد يكون من الممكن لمالك الأرض المجاورة بيع العقار بسعر أعلى من سعر السوق بسبب فوائد توسيع الموقع وتحسين شكله.
عند وضع شروط وأحكام العقد، من المهم تضمين العهود المناسبة فيما يتعلق بالتزامات الوصول إلى الطريق. على سبيل المثال، يمكن النظر في عهد يجعل الحصول على إذن بموجب شرط المادة 43 شرطاً مسبقاً، أو عهد يوضح تقسيم عبء تكاليف التراجع، أو عهد يفترض إمكانية حل المشكلة عن طريق شراء الأرض المجاورة. وهذه التعهدات تمكّن طرفي البيع والشراء من تقاسم المخاطر بشكل مناسب وتمنع نشوء المشاكل.
وتعتبر المتابعة بعد البيع عاملاً مهماً أيضاً. ومن المهم على وجه الخصوص إنشاء نظام مناسب للتعاون مع المشتري إذا كانت هناك حاجة إلى اتخاذ إجراءات مستمرة بعد البيع، مثل التقدم بطلب للحصول على إذن شرط المادة 43 أو التفاوض مع الأرض المجاورة. ويمكن أن يساعد توفير المعلومات والتعاون مع الإجراءات إلى أقصى حد ممكن كبائع على حل المشاكل بسلاسة والحفاظ على علاقات جيدة.
الخلاصة.
تُعد التزامات حق الطريق من المتطلبات القانونية الهامة التي لا يمكن تجنبها في المعاملات العقارية، وفهمها والتعامل معها بشكل مناسب هو مفتاح نجاح الاستثمار العقاري أو شراء منزل. نعيد التأكيد على النقاط الرئيسية التالية بناءً على المعلومات الواردة في هذه المقالة.
أولاً، إن الشرط الأساسي للالتزام بالوصول إلى الطريق هو أن الأرض يجب أن يحدها طريق لا يقل طوله عن مترين كما هو محدد في المادة 42 من قانون معايير البناء. تصبح الأرض التي لا تستوفي هذا الشرط عقارًا غير قابل لإعادة البناء، مما يؤثر بشكل خطير على قيمة ملكية الأرض، حيث يُحظر إعادة البناء أو البناء الجديد من حيث المبدأ. من الضروري إجراء تحقيق شامل قبل شراء العقار، خاصةً في المناطق الحضرية الضيقة والمناطق السكنية القديمة، حيث أن هناك العديد من العقارات التي تنتهك شرط الوصول إلى الطريق.
كما أن التباعد مسافة مترين من خط وسط الطريق إلزامي بالنسبة للأراضي المتاخمة لطريق ثنائي الاتجاه، ويجب مراعاة الأثر الاقتصادي مثل انخفاض مساحة الموقع المتاحة وتكلفة إزالة المباني القائمة مراعاة تامة. من ناحية أخرى، هناك حالات يمكن فيها منح استثناءات من الالتزام بالوصول إلى الطريق عن طريق تصريح بموجب المادة 43، لذلك من المهم النظر في هذا الأمر بالتفصيل بالاشتراك مع أحد المتخصصين.
عند شراء الأراضي، يمكن تجنب المشاكل المستقبلية من خلال التحقق بدقة من نوع الطريق باستخدام خرائط الطرق المخصصة، والتأكد من العرض والواجهة بالقياس الفعلي، والتشاور مسبقًا بشأن طلبات تأكيد البناء، والتحقيق في علاقات حقوق الطريق. بالإضافة إلى ذلك، في وقت البيع، فإن الفهم الدقيق للوضع الحالي والشرح المناسب للمشتري والتسعير المناسب ووضع شروط وأحكام العقد سيمكن من عقد صفقة عادلة حتى مع الأراضي التي تنطوي على مشاكل.
في شركة INA&Asociates، يمكننا تقديم الحل الأمثل لحالة كل عميل على حدة من خلال استخدام خبرتنا الواسعة وخبرتنا في القضايا المعقدة المتعلقة بواجب الوصول إلى الطريق. الصفقة العقارية هي قرار مهم في الحياة، ودعم الخبراء ضروري لنجاحها. إذا كانت لديك أي أسئلة أو ترغب في مناقشة أي جانب من جوانب الالتزام بواجب الطريق، فلا تتردد في الاتصال بنا.
من خلال "رأس المال البشري" و"الثقة" في صميم إدارتنا، نحن ملتزمون بتقديم الدعم المستمر حتى يتمكن جميع عملائنا من المضي قدماً في معاملاتهم العقارية براحة البال. من خلال الدمج بين التكنولوجيا والموارد البشرية، نأخذ على عاتقنا تحدي خلق قيمة تتجاوز حدود الصناعة العقارية التقليدية والمساهمة في تحقيق مستقبل مزدهر لعملائنا.
الأسئلة المتداولة
السؤال 1: هل يمكنني البناء على أرض لا تفي بالتزامات الوصول إلى الطرق؟
حتى على الأرض التي لا تفي بمتطلبات الوصول إلى الطرق، قد يكون من الممكن البناء باستخدام "تصريح شرط المادة 43" استنادًا إلى المادة 43، الفقرة 2، البند 2 من قانون معايير البناء. يتم منح هذا التصريح عندما ترى السلطة الإدارية المحددة أنه لا توجد عوائق من حيث حركة المرور أو السلامة أو الوقاية من الحرائق أو النظافة، وعندما يتم الحصول على موافقة مجلس مراقبة البناء.
تختلف متطلبات الحصول على تصريح من بلدية لأخرى، ولكن بشكل عام، يُمنح التصريح عندما تكون هناك مساحة كبيرة من المساحة المفتوحة حول الموقع، وعندما يكون الموقع على حدود مساحة شبيهة بالطريق مثل طريق خاص أو طريق مزرعة، وعندما يتم الحصول على موافقة جميع أصحاب الحقوق المتاخمة للممر. ومع ذلك، نظرًا لأن التقدم بطلب للحصول على تصريح يتطلب معرفة متخصصة ووقتًا، ولا يتم منح الإذن دائمًا، فمن المهم النظر في التفاصيل مسبقًا.
س2: من يملك الأرض في منطقة الممر؟
تبقى ملكية الأرض في منطقة النكسة لمالك الأرض الأصلي بعد النكسة. لا يوجد تغيير للمالك المسجل. ومع ذلك، نظرًا لأن هذه المنطقة تعتبر "طريقًا" بموجب قانون البناء، فإنه يُحظر إقامة المباني والأسوار والبوابات وغيرها من المنشآت.
بالإضافة إلى ذلك، بما أنه من المفترض أن تعمل منطقة الاستراحة كطريق، فقد يتم تقييد استخدامها كمنطقة لوقوف السيارات. قد تقوم بعض البلديات بتعبيد وصيانة مناطق الانتكاسة، ولكن يجب التأكد مسبقاً من عبء التكلفة والصيانة لهذه الأرصفة. من المهم أن نفهم أن الأرض في الواقع مملوكة ملكية خاصة ولكنها ذات طابع عام خاص.
س3: ماذا يحدث للالتزام بالوصول إلى الطريق إذا كانت متاخمة لطريق خاص؟
حتى لو كانت الأرض متاخمة لطريق خاص، يمكن الوفاء بالالتزام بالوصول إلى الطريق إذا كان الطريق الخاص قد تم تعيينه من قبل سلطة إدارية محددة على أنه "طريق مخصص" بموجب المادة 42 (1) (ت) من قانون معايير البناء. الطرق المحددة الموقع هي الطرق التي يتم إنشاؤها كطرق خاصة، ولا يقل عرضها عن 4 أمتار، وتفي بالمعايير الهيكلية المناسبة وتم تعيينها من قبل سلطة إدارية محددة.
ومن ناحية أخرى، فإن الطرق الخاصة التي لم يتم تعيينها على هذا النحو لا تتوافق مع الطرق بموجب قانون معايير البناء، وبالتالي لا تعتبر مستوفية للالتزام بتوفير إمكانية الوصول. وفي هذه الحالة، يكون من الضروري اتخاذ تدابير مثل الحصول على تصريح بموجب شرط المادة 43 أو تأمين الوصول إلى الطريق بموجب قانون معايير البناء عن طريق شراء الأرض المجاورة. وفي حالة الطرق الخاصة، فإن تأمين حقوق الطريق وحقوق الحفر وتحمّل تكاليف الصيانة هي أيضاً من الأمور الهامة التي يجب التحقق منها.
س4: ماذا يجب أن أفعل إذا ورثت عقارًا مخالفًا لالتزامات الوصول إلى الطريق؟
إذا ورثت عقاراً مخالفاً لالتزامات حق الطريق، فمن المهم أولاً تقييم الوضع الحالي بدقة. من الضروري العمل مع الخبراء لفحص المسح التفصيلي لظروف الطريق، وإمكانية الحصول على تصريح بموجب شرط المادة 43، وإمكانية حل الوضع عن طريق شراء الأرض المجاورة.
تشمل الحلول الممكنة إعادة ترميم العقار واستخدامه في حالته الحالية، أو الحصول على تصريح بموجب شرط المادة 43 وإعادة البناء، أو شراء الأرض المجاورة للوفاء بالتزامات الوصول إلى الطريق، أو بيع العقار كعقار غير قابل لإعادة البناء. نظرًا لأن كل طريقة لها مزاياها وعيوبها، فمن المهم تحديد الخيار الأفضل، مع مراعاة الوضع العام للورثة وخططهم المستقبلية.
س5: ما الذي يجب أن أكون على دراية به عند شراء الأرض المجاورة من أجل الوفاء بالتزام الطريق؟
إذا كنت ترغب في الوفاء بالتزامات الوصول إلى الطريق من خلال شراء قطعة أرض مجاورة، يجب عليك أولاً التحقق من أن الأرض المجاورة المراد شراؤها يحدها طريق مناسب بموجب قانون البناء. من المهم أيضًا التحقق من إمكانية تأمين واجهة لا تقل عن مترين بحيث يفي الموقع بأكمله بعد الشراء بالتزام الوصول إلى الطريق.
إن مفتاح النجاح في المفاوضات مع مالك الأرض المجاور هو تقديم اقتراح يأخذ في الاعتبار أيضًا الفوائد التي تعود على الطرف الآخر. يجب إيلاء اعتبار شامل ليس فقط للمفاوضات حول السعر، ولكن أيضاً لتحديد الحدود وإجراءات التسجيل والمعاملة الضريبية. إذا كان سيتم شراء جزء فقط من الأرض المجاورة، فمن المهم أيضاً النظر في شكل الأرض المتبقية واستخدامها المحتمل وضمان عدم الإضرار بالطرف الآخر.
معلومات مرجعية.
القوانين واللوائح والأنظمة ذات الصلة