هل تعلم أن عدد المنازل الشاغرة في طوكيو قد وصل إلى مستوى قياسي وسيستمر في الزيادة؟ وفقًا لمسح المساكن والأراضي لعام 2023، يبلغ عدد المنازل الشاغرة في طوكيو حوالي 900,000 منزل، ووصل معدل الشغور إلى 10.9%. حتى في العاصمة طوكيو، حيث يتركز السكان، يختلف توزيع المنازل الشاغرة بشكل كبير حسب المنطقة ونوع العقار. يشرح هذا المقال بالتفصيل الوضع الحالي للمنازل الشاغرة في طوكيو، وترتيب كل من الأحياء الـ 23، والعوامل الكامنة وراء الزيادة والتدابير المضادة، استنادًا إلى أحدث البيانات. وهو مصدر مهم للمعلومات للمهتمين بالاستثمار العقاري وتدابير الميراث ومشكلة المنازل الشاغرة.
وفقًا لنتائج مسح المساكن والأراضي لعام 2023 (وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات)، يبلغ عدد المنازل الشاغرة في طوكيو حوالي 900,000 منزل (898,000) ومعدل الشغور 10.9%. وقد ارتفعت هذه الأرقام من حوالي 810,000 وحدة سكنية ومعدل 10.6% في عام 2018 (2018)، وهو أعلى رقم تم تسجيله على الإطلاق.
في الواقع، أكثر من واحد من كل عشرة منازل في طوكيو شاغرة . يبلغ العدد الإجمالي للوحدات السكنية في طوكيو 8,201,000 وحدة سكنية (2023)، بزيادة قدرها 530,000 (6.9%) مقارنة بعام 2018، أي قبل خمس سنوات، ولكن عدد المنازل الشاغرة يتزايد بمعدل أسرع من ذلك.
وبالنظر إلى الاتجاه طويل الأجل، فقد ارتفع عدد المساكن الشاغرة في طوكيو من 527,000 في عام 1993 إلى 897,000 في عام 2023، بزيادة قدرها 1.7 مرة تقريبًا على مدى 30 عامًا. وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى حقيقة أن هناك ما يقرب من 210،000 منزل شاغر (وحدات سكنية أخرى) ظلت شاغرة لفترة طويلة من الزمن أو من المقرر هدمها، والتي زادت أيضًا من حوالي 180،000 في عام 2018.
على الصعيد الوطني، وصل عدد المنازل الشاغرة إلى 9,000,000 منزل ومعدل الشواغر 13.8% اعتباراً من عام 2023، وكلاهما أعلى مستوى قياسي.
في ترتيب معدلات المنازل الشاغرة حسب المحافظات، تحتل طوكيو مرتبة منخفضة في البلاد بنسبة 10.9%، في المركز 44، ولكن لديها أعلى عدد من المنازل الشاغرة في البلاد بحوالي 900,000 منزل. المحافظة التي لديها أعلى معدل للمنازل الشاغرة هي محافظة توكوشيما بنسبة 21.3%.
يقارن الجدول أدناه وضع المنازل الشاغرة في المحافظات الرئيسية.
| المحافظة | عدد المنازل الشاغرة (عشرة آلاف) | معدل المنازل الشاغرة (%) | الترتيب الوطني (النسبة المئوية للمنازل الشاغرة) |
|---|---|---|---|
| العاصمة طوكيو | 89.8 | 10.9 | المركز 44 |
| محافظة أوساكا | 70.3 | -أوساكا | - |
| محافظة كاناغاوا | 46.6 | - | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - National average |
| المعدل الوطني | - كاناغاوا | 13.8 | -المعدل الوطني - 13.8 |
| محافظة توكوشيما (الأعلى) | - | 21.3 | المركز الأول |
يمكن تقسيم المساكن الشاغرة إلى أربعة أنواع رئيسية، حسب حالتها واستخدامها.
يُظهر توزيع المساكن الشاغرة في طوكيو في عام 2023 أن معظمها "شاغرة للإيجار"، ولكن هناك ما يقرب من 210,000 مسكن شاغر آخر (غياب طويل الأجل أو من المقرر هدمها)، وكثير منها معرض لخطر كبير لأن يصبح غير قابل للإدارة.
وتجدر الإشارة إلى طريقة بناء المساكن الشاغرة في طوكيو. ففي حين أن أكثر من 70% من "المنازل الشاغرة الأخرى" في اليابان هي منازل لعائلة واحدة، فإن حوالي 35% من "المنازل الشاغرة الأخرى" في طوكيو هي منازل لعائلة واحدة و63% منها عبارة عن مبانٍ سكنية (وحدات سكنية وما إلى ذلك). وهذا يعكس الوضع السكني الفريد في طوكيو.
الجدول أدناه يقارن بين طريقة بناء المنازل الشاغرة في اليابان وطوكيو.
| نوع المنزل الشاغر | نسبة المنازل المنفصلة في اليابان (%) | نسبة المنازل المنفصلة في طوكيو (%) | نسبة المساكن المشتركة في اليابان (%) | نسبة المساكن المشتركة في طوكيو (%) |
|---|---|---|---|---|
| منازل شاغرة للإيجار | حوالي 10 | حوالي 10 | حوالي 90 | 90 تقريباً |
| مساكن شاغرة أخرى | 70 أو أكثر | حوالي 35 | حوالي 30 | حوالي 63 |
إن عدد المنازل الشاغرة في أجنحة طوكيو الـ 23، حسب الجناح، أعلى في الأجنحة المجاورة ذات الكثافة السكانية وأعداد المساكن الأكبر. وفيما يلي أهم الأجنحة التي يوجد بها أكبر عدد من المنازل الشاغرة
تحتوي هذه الأجنحة على مساحة كبيرة وعدد كبير من المنازل، مما يعني أن عدد المنازل الشاغرة مرتفع أيضًا.
من ناحية أخرى، عند النظر إلى النسبة المئوية للمنازل الشاغرة، فإن العنابر الموجودة في وسط المدينة تتصدر القائمة.
لا يزال حي توشيما يحتوي على أعلى معدل للمنازل الشاغرة من بين 23 جناحًا في مسح عام 2018، بنسبة 15.8%، وعلى الرغم من حدوث تحسن، إلا أن المعدل لا يزال عند مستوى مرتفع.
حسب نوع المنازل الشاغرة، ارتفع معدل "المنازل الشاغرة الأخرى" (مثل الغياب طويل الأجل) بشكل ملحوظ في أجنحة بونكيو وتايتو وسيتاغايا وأراكاوا وإيدوغاوا وتشووا. كما ارتفع معدل "المنازل الشاغرة للإيجار" في أجنحة ميناتو وسوميدا وشيبويا وناكانو وتوشيما.
تتمثل العوامل الرئيسية وراء الزيادة في عدد المنازل الشاغرة في طوكيو فيما يلي
يوجد في طوكيو ما يقرب من 900 ألف وحدة سكنية في طوكيو مملوكة لأشخاص غير متزوجين أو متزوجين تبلغ أعمارهم 65 عاماً فأكثر، والتي من المرجح أن تصبح "جيشاً احتياطياً" من المنازل الشاغرة في المستقبل.
ويصبح عدد متزايد من هذه المنازل شاغرًا نتيجة الميراث، على سبيل المثال، عندما يعيش الأبناء بعيدًا وقت الميراث، أو عندما لا يستطيع الورثة تنسيق وجهات نظرهم، أو عندما لا يمكن تأجير منزل العائلة لأغراض ضرائب الميراث.
يتزايد المعروض من المساكن الجديدة باستمرار في طوكيو، حيث يزداد إجمالي عدد الوحدات السكنية بمقدار 530,000 وحدة سكنية في السنوات الخمس من 2018 إلى 2023. من ناحية أخرى، لم يتم تطوير نظام تقييم القيمة السوقية وتوزيع المساكن القائمة بشكل كافٍ، مما يجعل من الصعب توزيع المساكن المستعملة في السوق.
تعد صيانة وتجديد المنازل القديمة مكلفة وتشكل عبئاً كبيراً على المالكين. وفي حالة العقارات الموروثة على وجه الخصوص، غالبًا ما تكون هناك فجوة بين القيمة العاطفية والقيمة السوقية، مما يجعل من الصعب بيع العقار بسعر عادل.
في مارس/ آذار 2023، صاغت حكومة مدينة طوكيو "سياسة تنفيذ التدابير الخاصة بالمنازل الشاغرة في طوكيو" وحددت هدفًا لجميع الأحياء والبلدات والقرى لصياغة خطة للتعامل مع المنازل الشاغرة بحلول نهاية السنة المالية 2030. وتضع السياسة تدابير من المنظورات الثلاثة التالية: .
يتم تنفيذ التدابير التالية من قبل حكومة مدينة طوكيو لتوفير دعم محدد للمساكن الشاغرة.
على المستوى الوطني، تم إدخال تدابير ضريبية لتعزيز التدابير ضد المنازل الشاغرة.
يلخص هذا القسم النقاط الرئيسية المتعلقة بالوضع الحالي والتدابير الخاصة بالمنازل الشاغرة في طوكيو.
ومن المتوقع أن تتغير قضية المنازل الشاغرة في المستقبل بسبب التغيرات في التركيبة السكانية في طوكيو وسوق الإسكان. ومن المهم أن ينظر أصحاب المنازل الشاغرة في اتخاذ إجراءات في أقرب وقت ممكن مع الاستفادة من تدابير الدعم التي تقدمها السلطات المحلية. ومن المتوقع أيضاً أن يقوموا بإدارة منازلهم بشكل منهجي والتخطيط للمستقبل، بما في ذلك "احتياطيات المنازل الشاغرة" المحتملة.
ج1: الحي الذي يحتوي على أكبر عدد من المنازل الشاغرة هو حي سيتاغايا الذي يضم حوالي 50,000 وحدة سكنية. يليه حي أوتا (48,000 وحدة) وحي أداتشي (40,000 وحدة). وبما أن هذه العنابر ذات مساحة وسكان كبيرين، فإن عدد المنازل الشاغرة مرتفع حتماً.
ج2: العنابر التي بها أعلى معدلات المساكن الشاغرة هي توشيما (13.3%) وميناتو (12.4%) وتشو (11.9%). تحتوي هذه العنابر على عدد كبير من الشقق وشقق الاستوديو المعروضة للإيجار، ويُعتقد أن التقلبات في معدلات الإشغال قد أثرت على معدل الشواغر.
ج3: إذا ورثت منزلاً شاغراً، فلديك ثلاثة خيارات: 1) الانتفاع به (استخدام خاص أو إيجار)، 2) بيعه أو 3) هدمه. نوصيك أولاً باستشارة خدمة استشارات المنازل الشاغرة التابعة للسلطة المحلية في منطقتك وكذلك طلب المشورة من المتخصصين مثل المحاسبين الضريبيين والشركات العقارية. قد يكون من الممكن أيضًا الاستفادة من المزايا الضريبية مثل خصم خاص بقيمة 30 مليون ين مقابل دخل التحويل.
ج4: إذا استمر سوء إدارة العقار، فقد يتم تصنيفه على أنه "منزل شاغر محدد". إذا تم تصنيف العقار على هذا النحو، فإن التدابير التفضيلية لضريبة الأملاك لن تطبق بعد ذلك، وستصدر الحكومة توصيات وأوامر بإصلاح العقار وإزالته، مما قد يؤدي في النهاية إلى الهدم القسري من خلال الإنفاذ الإداري. هناك أيضًا آثار سلبية على البيئة المحيطة وقضايا منع الجريمة.
ج5: بنك المنازل الشاغرة التابع لحكومة العاصمة طوكيو هو نظام تديره كل حي ومدينة وبلدة وقرية لتوفير معلومات عن بيع وتأجير المنازل الشاغرة. وهو يلعب دور المطابقة بين المالكين والمستخدمين المحتملين. وتدعم حكومة مدينة طوكيو تشغيل بنوك المنازل الشاغرة من قبل الأحياء والمدن والبلدات والقرى وتعزز الاستخدام الفعال للمنازل الشاغرة.
تقدم شركة INA&Asociates الاستشارات بشأن المنازل الشاغرة والدعم في البيع والشراء. إذا كنت قلقًا بشأن منزل شاغر، فلا تتردد في الاتصال بنا.