مع دخولنا عام 2025، لا يزال سوق العقارات في طوكيو مزدهراً. فقد حافظت أسعار العقارات في طوكيو على اتجاه تصاعدي منذ كارثة كورونا، لا سيما فيما يتعلق بتوقعات سوق العقارات السكنية الفاخرة، مع نمو الطلب في منطقة وسط المدينة بشكل خاص: من أواخر عام 2024 إلى أوائل عام 2025، ارتفعت أسعار الوحدات السكنية المستعملة بشكل حاد، مما أدى إلى ارتفاع متوسط سعر السوق ككل. وكانت القوة الدافعة وراء هذا الارتفاع هي العقارات الخاصة بالأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في وسط المدينة، مما زاد من استقطاب سوق العقارات في طوكيو. يركز هذا المقال على سوق العقارات في طوكيو 2025 ويقدم نظرة عامة شاملة على بيئة الاقتصاد الكلي، والتغيرات في سوق الأثرياء، والاتجاهات في المناطق الساخنة، والاتجاهات الجديدة واستراتيجيات الاستثمار العقاري للأفراد الأثرياء. وسوف يفك رموز اتجاهات السوق لهذا العام من منظور تجاري ويدرس مفاتيح النجاح.
عند مناقشة سوق العقارات في طوكيو في عام 2025، من الضروري أولاً وضع بيئة الاقتصاد الكلي في الاعتبار. يستمر الاقتصاد الياباني في النمو بشكل معتدل بعد مرحلة التعافي من كارثة كورونا، بينما تستمر الأسعار في الارتفاع، حيث ارتفع مؤشر أسعار المستهلكين بنسبة 4% تقريبًا على أساس سنوي في يناير/كانون الثاني 2025، مما يشير إلى اتجاه تضخمي. ومع فشل معدل نمو الأجور في مواكبة الأسعار وتناقص الدخل الحقيقي، يُعد التضخم أيضًا عاملًا يدفع الأفراد الأثرياء إلى إعادة النظر في استراتيجيات إدارة الأصول.
وتُعد اتجاهات أسعار الفائدة أيضًا محور تركيز رئيسي. فقد ظهرت علامات على حدوث تغيير في السياسة طويلة الأمد لأسعار الفائدة شديدة الانخفاض، مع تدخل بنك اليابان (BOJ) لرفع أسعار الفائدة في بداية عام 2025. يمثل هذا نهاية عصر "أسعار الفائدة السلبية"، ومن المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة على الودائع والرهن العقاري في البنوك التجارية. ومع ذلك، ظل بنك اليابان حذرًا ومن المتوقع أن يكون الارتفاع في أسعار الفائدة معتدلًا فقط. على الرغم من أن تكاليف الاقتراض قد ترتفع إلى حد ما بالنسبة للمستثمرين الأثرياء، إلا أن التأثير المباشر سيكون محدودًا لأن العديد من المستثمرين لديهم نسبة عالية من الأموال الخاصة. ومع ذلك، قد يشهد سوق العقارات ككل ارتفاعًا في عقبات الشراء بالنسبة لمستخدمي القروض، مما قد يغير من سرعة بيع العقارات والتوازن بين العرض والطلب.
وفي الوقت نفسه، يُعد ارتفاع الطلب الداخلي جزءًا أساسيًا أيضًا من سوق طوكيو. ومع تخفيف قيود الهجرة في مرحلة ما بعد كورونا وضعف الين كعامل مساعد، من المتوقع أن يتعافى عدد الزوار الأجانب إلى اليابان بسرعة بحلول عام 2024، مع تسجيل بعض الأرقام القياسية الشهرية التي تتجاوز مستويات عام 2019. في طوكيو، ترتفع معدلات إشغال الفنادق ويتزايد إقبال المستثمرين الأجانب على تطوير الفنادق والاستحواذ عليها. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه حتى عام 2025، وسيكون للزيادة في السياحة الوافدة تأثير إيجابي على سوق العقارات. علاوة على ذلك، فإن تدفق رؤوس الأموال ليس فقط من الزوار إلى اليابان ولكن أيضًا من الخارج يجذب الانتباه. على وجه الخصوص، ازداد شراء الأثرياء من آسيا للعقارات في طوكيو في السنوات الأخيرة، مدفوعًا بشعورهم بالقدرة على تحمل التكاليف بسبب ضعف الين وارتفاع قيمة استقرار الأصول اليابانية. وتعتبر العقارات الراقية في اليابان الآمنة والمستقرة سياسياً أصولاً آمنة و"قواعد طوارئ"، وتشير التقارير إلى أن أثرياء البر الرئيسي الصيني وهونغ كونغ من سكان الصين وهونغ كونغ ينشطون في شراء الشقق السكنية وغيرها من العقارات في طوكيو. كما أن حقيقة أن العائدات المفترضة في طوكيو (حوالي 3-4%) أعلى من تلك الموجودة في المدن الكبرى في الخارج هي عامل آخر يجذب أموال الاستثمار.
وعمومًا، يواجه سوق العقارات في طوكيو في عام 2025 اتجاهين كليين :التحول بعيدًا عن أسعار الفائدة المنخفضةوتزايد الطلب الداخلي. مع وجود قوى متضاربة في العمل - خطر تباطؤ السوق بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وتنشيط السوق بسبب زيادة الطلب الخارجي - من المتوقع أن تظل العقارات في وسط طوكيو مدعومة بطلب قوي. وستظل طوكيو سوقًا جذابة للمستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء، وذلك بفضل أساسياتها الاقتصادية القوية ومكانتها الدولية.
شهد سوق الأثرياء في طوكيو تغيرات ملحوظة خلال السنوات القليلة الماضية. أولاً، عدد أصحاب الثروات في اليابان نفسها آخذ في الارتفاع. فوفقًا لدراسة استقصائية أجراها معهد نومورا للأبحاث، سيصل عدد الأسر المعيشية من أصحاب الثروات الكبيرة التي يبلغ صافي أصولها المالية 100 مليون ين ياباني أو أكثر إلى مستوى قياسي يبلغ حوالي 1.65 مليون بحلول عام 2023. وقد أثرت هذه الزيادة في عدد الأسر الميسورة أيضًا على سوق العقارات، حيث زادت معاملات العقارات ذات الأسعار المرتفعة. في الواقع، توسعت نسبة العقارات التي يبلغ سعرها 100 مليون ين أو أكثر (المعروفة باسم "المليار تشون") في سوق الوحدات السكنية المستعملة في طوكيو بشكل كبير، من 2.6% في عام 2019 إلى 15.0% في عام 2025. وهذا يعني أن وحدة واحدة تقريبًا من كل 10 وحدات في سوق الوحدات السكنية المستعملة هي وحدة سكنية بمليار وحدة سكنية، مما يدل على مدى تزايد الطلب على العقارات عالية القيمة من قبل الأثرياء.
إذن كيف تتغير أذواق الأثرياء وأنماط حياتهم؟ أولاً، هناك تغير في القيم التي يبحثون عنها في المنزل. في أعقاب فيروس كورونا المستجد، يتم إعادة تقييم دور "المنزل" بين الأثرياء. وقد أدت الزيادة في الوقت المنزلي وتأسيس العمل عن بُعد إلى زيادة التركيز على العوامل النوعية للمنزل، مثل المساحة والراحة والخصوصية. في الواقع، بعد كورونا، ازدادت الاستفسارات عن العقارات التي تحتوي على مكاتب منزلية وعازل للصوت وشرفات كبيرة، مما زاد الطلب على الشقق الفاخرة في وسط المدينة. بالنسبة للأثرياء، لم يعد السكن بالنسبة للأثرياء مجرد أصل من الأصول، بل أصبح محورياً بشكل متزايد في أنماط حياتهم.
ثانياً، لا يمكن إغفال التغيرات في التوجه الاستثماري. فقد أدت الفترة الطويلة من أسعار الفائدة المنخفضة للغاية إلى تحول الأثرياء بشكل أكبر نحو الأصول الحقيقية والمحفوفة بالمخاطر مثل العقارات والأسهم، بدلاً من الودائع والسندات. وتحظى العقارات في مراكز المدن بشعبية خاصة كهدف استثماري يوفر مكاسب سعرية ودخلاً ثابتًا، ولا يقتصر الأمر على الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في اليابان فحسب، بل أيضًا في الخارج الذين ينشطون في شراء العقارات الراقية في طوكيو. كما أن احتمالية تحقيق مكاسب من العملات الأجنبية عندما يضعف الين تدفع أيضاً تدفق الأموال الاستثمارية من الأثرياء الأجانب إلى العقارات عالية القيمة في وسط طوكيو. وقد كان هذا الطلب القوي من الأثرياء في اليابان وخارجها عاملاً في رفع أسعار العقارات الراقية.
وعلاوة على ذلك، هناك تفضيل متزايد للمواقع المتعددة من منظور حماية الأصول. فبالإضافة إلى المنازل الراقية في مراكز المدن، يقوم عدد متزايد من الأثرياء بإنشاء منازل ثانية في الضواحي أو في الخارج، ومنذ كورونا، كان هناك أيضًا اهتمام متزايد بـ "الفيلات في الضواحي بعيدًا عن الكثافة السكانية" و"الفيلات في مناطق المنتجعات الخارجية". ويرجع ذلك إلى زيادة حرية اختيار مكان الإقامة الناتجة عن انتشار العمل عن بُعد، بالإضافة إلى الرغبة في تنويع قواعد الإقامة في حالة الطوارئ. ومع ذلك، فإن الراحة والمكانة التي تتمتع بها طوكيو كمدينة عالمية لا تزال استثنائية، ويمكن النظر إلى هذا الاتجاه على أنه تحرك للجمع بين المواقع الأخرى وفقًا لنمط الحياة، مع إيلاء أهمية لقيمة أصول وسط المدينة كقاعدة منزلية.
وباختصار، فإن عدد اللاعبين واحتياجاتهم في سوق الأثرياء في عام 2025 آخذ في التوسع والتنوع. مع نمو عدد السكان الأثرياء، يتضخم سوق العقارات عالية القيمة، وتصبح الجودة المطلوبة للمنازل أكثر تطوراً. تُظهر الاتجاهات العقارية للأثرياء موقفاً حذراً واستراتيجياً، مع التركيز على أنماط الحياة الأكثر ثراءً وقيم الأصول طويلة الأجل، مع الحفاظ على التركيز على "الرفاهية في وسط المدينة x الفخامة".
حتى داخل 23 منطقة في طوكيو، يختلف سوق العقارات باختلاف المنطقة. حيث تُظهر المناطق التي تحظى بشعبية خاصة بين الأثرياء ارتفاعاً ملحوظاً في الأسعار وتحركات فريدة من نوعها. يركز هذا القسم على الاتجاهات في الأجنحة التمثيلية في ميناتو وشيبويا وتشيودا، ويشرح النقاط المهمة في كل منها.
يُعدّ حي ميناتو أحد أكثر المناطق السكنية تميزاً في طوكيو، وهو معروف بقوة علامته التجارية وطابعه العالمي. في السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار الأراضي في ميناتو وارد بشكل ملحوظ، حيث ارتفع متوسط معدل التغير في أسعار الأراضي السكنية في السعر الرسمي للأراضي السكنية لعام 2025 بشكل ملحوظ عن العام السابق (+12.7%) إلى العام السابق (+7.2%). وعلى مدى السنوات الخمس الماضية، بلغت الزيادة التراكمية حوالي 50%، وهو أحد أعلى معدلات النمو في 23 مقاطعة في طوكيو.
وهناك عوامل متعددة وراء ذلك. أولاً، أدت مشاريع إعادة التطوير واسعة النطاق إلى زيادة القيم المحلية. ففي السنوات الأخيرة، كانت مشاريع إعادة التطوير ذات الأهمية العالمية جارية في حي ميناتو بما في ذلك مشروع مدينة بوابة تاكاناوا ومشروع تورانومون-أزابوداي من قبل شركة موري للبناء ومشروع تطوير شيناغاوا من قبل شركة شرق اليابان للسكك الحديدية. وقد أدى افتتاح محطة بوابة تاكاناوا الجديدة وتطوير ناطحات السحاب إلى زيادة تحسين وسائل النقل والوظائف الحضرية، مما عزز من قيمة العقارات في المنطقة ككل. وبالإضافة إلى زيادة الطلب على المساحات المكتبية، كانت هناك أيضاً سلسلة من المعروضات الجديدة من الوحدات السكنية الفاخرة في المنطقة المحيطة، مما جذب اهتماماً قوياً من المستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء.
ثانياً، تؤدي قيمة العلامة التجارية لمنطقة ميناتو وارد نفسها إلى ارتفاع الأسعار. وقد رسخ حي ميناتو وارد، بمناطقه السكنية الراقية مثل أكاساكا وأزابو وروبونغي، مكانة راسخة باعتباره "المنطقة الرائدة في طوكيو في مجال الثراء". ونتيجة لذلك، يختار العديد من الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة من اليابان وخارجها منطقة ميناتو-كو كمكان للاستثمار والعيش في العقارات، مع تزايد الطلب من المستثمرين الأجانب على وجه الخصوص. كما أدى ضعف الين الياباني إلى زيادة الحاجة إلى الشراء من هونج كونج وسنغافورة وبلدان أخرى، مما أدى إلى خلق سوق سكني فاخر بنكهة دولية.
ثالثًا، الطلب على الوحدات السكنية آخذ في الارتفاع. مع الاتجاه المتزايد للعودة إلى وسط المدينة في أعقاب كارثة كورونا، أصبح حي ميناتو يحظى بشعبية متزايدة بين العائلات كمنطقة تجمع بين الراحة والراحة. وتوفر المنطقة جميع الشروط اللازمة للعيش في المناطق الحضرية، مثل سهولة الوصول إلى وسائل النقل والمرافق التجارية الممتازة والبيئة التعليمية عالية الجودة، وهذا ما يدعم الطلب على الوحدات السكنية سواء الجديدة أو المستعملة. في الواقع، يستمر متوسط سعر الوحدات السكنية الجديدة في الارتفاع، وليس من غير المعتاد أن يتم بيع العقارات من قبل الأثرياء بمجرد بدء البيع.
وقد أسفرت هذه العوامل عن سوق عقارات قوي للغاية في منطقة الميناء. كما تشير توقعات الخبراء بالنسبة لسوق العقارات السكنية الفاخرة إلى أن أسعار الأراضي في وسط المدينة، وخاصة في ميناتو-كو ستستمر في الارتفاع بشكل مطرد في المستقبل. ويرجع ذلك إلى مجموعة من العوامل التي تدعم الأسعار، بما في ذلك التقدم في إعادة التطوير، وتدفق الأموال الأجنبية واستمرار الطلب القوي على الوحدات السكنية الفاخرة، إلى جانب نقص المعروض. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن الارتفاع الحاد في الأسعار يجعل الطلب الحقيقي لا يمكن تحمله، لذا يجب إجراء تقييم دقيق للتوقيت والتخطيط المالي عند التفكير في الشراء في حي ميناتو.
حي شيبويا وارد هو منطقة تجمع بين وجه ثقافة الشباب وتركيز شركات تكنولوجيا المعلومات مع وجه المنطقة السكنية الراقية. وقد توسعت الوظائف التجارية والتجارية في المنطقة بشكل ملحوظ، وفي السنوات الأخيرة جذبت مشاريع إعادة التطوير مثل ساحة شيبويا سكرامبل سكربل سكوير الكثير من الاهتمام. وفيما يتعلق بمعدل التغير في أسعار الأراضي الرسمية، فقد ارتفع حي شيبويا بحوالي 12.5% على أساس سنوي، وباعتباره أحد الأحياء الخمسة في وسط طوكيو، فإن أسعار الأراضي تواصل الارتفاع. وعلى وجه الخصوص، أدت عملية إعادة تطوير المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا إلى ارتفاع كبير في أسعار الأراضي التجارية، وأدى إنشاء المرافق التجارية الراقية والمكاتب الشاهقة إلى تحسين جاذبية المدينة بشكل عام.
ومن ناحية أخرى، توجد أيضاً مناطق سكنية هادئة ومرموقة وحصرية في حي شيبويا مثل هيرو وشوتو (شوتو) ونامبييداي تشو ويويوغي أويهارا. هذه المناطق هي موطن للعديد من القصور الكبيرة والشقق الفاخرة منخفضة الارتفاع، ويفضلها الأثرياء لبيئتها المعيشية الهادئة التي تبعد خطوة عن صخب وسط المدينة. حي شيبويا فريد من نوعه لأنه يجمع بين عصرية مركز ثقافة الشباب وهدوء منطقة سكنية تقليدية راقية. ونتيجة لذلك، هناك شريحة ناشئة من مشتري العقارات الفاخرة الذين يفضلون "أسلوب حياة شيبويا"، مثل الشباب والأثرياء نسبياً الذين نجحوا في مجال تكنولوجيا المعلومات والصناعات الإبداعية.
من المتوقع أن يستمر سوق العقارات في حي شيبويا في النمو في جوانب متعددة. فالوضع متوازن بشكل جيد، حيث تحفز عمليات إعادة التطوير من خلال زيادة الطلب على المكاتب والمحلات التجارية، في حين أن الاحتياجات السكنية قوية أيضًا بسبب جودة البيئة المعيشية. وعلى وجه الخصوص، يوفر حي شيبويا إمكانية وصول جيدة من الضواحي، مما يجعله مرشحاً سكنياً سهلاً للعائلات في سن العمل، وهو ما يدعم الطلب أيضاً. كما يُعدّ حي شيبويا أيضاً مكاناً شهيراً للسياحة الوافدة، ويزداد عدد الأجانب الأثرياء الذين يشترون عقارات في شيبويا كمنازل ثانية أو للاستثمار. وفي حي شيبويا، هناك قيمة مضافة فريدة من نوعها تتمثل في "العيش في قلب الثقافة والأعمال"، والتي ستظل القوة الدافعة وراء سوق العقارات الفاخرة.
تشيودا-كو هي قلب طوكيو حيث القصر الإمبراطوري ومزيج من المناطق التجارية (أوتيماتشي ومارونوتشي ويوراكوتشو) والمناطق السكنية الراقية (بانشو ومنطقة كوجيماتشي وغيرها). المستوى الإجمالي لأسعار الأراضي مرتفع للغاية، وتقع أعلى أسعار الأراضي في اليابان في حي تشيودا (مارونوتشي وجينزا [في حي تشوو، ولكن مجاورة]). وكمنطقة سكنية، يتميز حي تشيودا بندرة وقلة عدد العقارات فيه، ولكنه يتميز بمكانته وثبات قيم الأصول فيه.
تُعرف منطقة بانشو (من إيتشيبانشو إلى روكوبانشو في تشيودا-كو)، وهي منطقة سكنية تمثيلية من الدرجة العالية، وهي منطقة سكنية تاريخية وتصطف على جانبيها مساكن وشقق من الدرجة العالية لأشخاص أثرياء مثل الدبلوماسيين وأصحاب الأعمال. وقد تم إنفاق مئات الملايين من الدولارات على الوحدات السكنية في هذه المنطقة منذ أن تم بيعها لأول مرة، ودائماً ما تُباع بأسعار مرتفعة في سوق العقارات المستعملة نظراً لقلة حجم التداول فيها. كما أن المنطقة قريبة أيضاً من كاسوميغاسيكي، المركز الإداري للمدينة، حيث يقيم فيها غالباً كبار الشخصيات العامة والسياسية. ويُقال إن امتلاك عنوان في حي تشيودا بحد ذاته هو نوع من المكانة للأثرياء.
يتميز سوق العقارات في تشيودا-كو باستقراره. ففي حين أن المناطق الأخرى تميل إلى الارتفاع والانخفاض مع التقلبات الاقتصادية، فإن العقارات في أرقى المواقع في تشيودا وارد أقل عرضة للانخفاض في القيمة وتعتبر مناسبة لحماية الأصول على المدى الطويل. في الواقع، تمت الإشارة إلى أنه حتى في ظل المخاوف بشأن انخفاض عدد السكان ومشكلة عام 2025 (زيادة مبيعات العقارات بسبب شيخوخة السكان)، فإن الطلب على المواقع الحضرية الرئيسية مرتفع ومن غير المرجح أن تنخفض الأسعار. يمكن القول إن حي تشيودا هو منطقة تتركز فيها مثل هذه "العقارات المختارة". ومع ذلك، ونظراً لأنها نادرة للغاية، فليس من السهل الحصول على فرص لشرائها، كما أن السوق غير سائل. وغالباً ما يتم تداول المعلومات عن العقارات المعروضة للبيع من خلال قنوات مغلقة للأثرياء، وهناك العديد من حالات إبرام العقود قبل ظهورها في السوق العامة.
وبشكل عام، فإن تشيودا-كو هي سوق مفضلة للأثرياء ذوي التوجهات الأمنية الفائقة. وهي منطقة تتركز فيها راحة وسط المدينة ومكانتها إلى أقصى حد، ولا تتأثر قيمتها بسهولة بالمناخ الاقتصادي. ومع ذلك، ونظراً لمحدودية المعروض الجديد، فإن المشاركة في السوق تتطلب توقيتاً جيداً ومهارات جيدة في جمع المعلومات. ومن غير المرجح أن تتذبذب قيم الأصول في حي تشيودا بشكل كبير في المستقبل، وستظل المنطقة جذابة للأفراد الأثرياء الذين يسعون إلى تحقيق عوائد قوية من الحيازات طويلة الأجل.
بدأت اتجاهات جديدة تظهر في سوق العقارات في طوكيو في عام 2025 لم نشهدها من قبل. الاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركاتوتكنولوجيا المنازل الذكيةوالعقارات المرممة الراقية هي بعض الكلمات الرئيسية التي ستؤثر أيضاً على سوق العقارات ذات الملاءة المالية العالية. دعونا نلقي نظرة على كيفية تحول كل منها في السوق.
في السنوات الأخيرة، أصبح الاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات (ESG) اتجاهاً عالمياً، والقطاع العقاري ليس استثناءً. في تطوير وإدارة العقارات، يتم الآن تقييم مبادرات مثل الأداء الموفر للطاقة، والحد من التأثير البيئي ومراعاة المجتمعات المحلية. في سوق العقارات الراقية في طوكيو، بدأ المستثمرون الأثرياء أيضاً في التركيز على جوانب مثل "هل العقار مستدام" و"هل حصل على شهادة بيئية (مثل LEED، BELS، إلخ)" عند اختيار العقار. في الواقع، في دراسة استقصائية لمالكي العقارات في اليابان، أشار حوالي 50% من المشاركين إلى "صحة المبنى وراحته" كمجال مهم للاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية والحوكمة"، مع دعم بنود مثل "الاستجابة لتغير المناخ" و"المساهمة في المجتمع المحلي" و"الاستجابة للكوارث" من قبل حوالي 30% من المشاركين. وهذا يعني أنه حتى في المساكن الفاخرة، لا ينصب التركيز على الرفاهية فحسب، بل أيضاً على صحة وسلامة شاغليها ومراعاة البيئة.
واستجابةً لهذا الاتجاه، يدمج مطورو العقارات بشكل متزايد العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة في عقاراتهم الفاخرة. وتشمل هذه العوامل على وجه التحديد استخدام مواد ذات أداء عالٍ في العزل والطاقة المتجددة، بالإضافة إلى التخضير والتصميم المتناغم مع المجتمع المحلي. وقد بدأت الوحدات السكنية الفاخرة المستدامة" في الظهور في الوحدات السكنية الفاخرة المعروضة للبيع للأثرياء، والتي تم تجهيزها بأنظمة توليد الطاقة الشمسية وبطاريات التخزين واستخدام مواد بناء صديقة للبيئة مثل الأخشاب. وبالإضافة إلى ذلك، يتم تصميم عدد متزايد من الوحدات السكنية مع مراعاة الصحة والعافية، مع الأخذ في الاعتبار جودة الهواء الداخلي والإضاءة والتهوية. كما يتطور سوق العقارات أيضاً استجابةً للوعي المتزايد بين الأثرياء بأن "العيش الجيد" يعني أن يكون له تأثير إيجابي ليس فقط على أنفسهم ولكن أيضاً على البيئة والمجتمع.
الابتكارات التكنولوجية في إنترنت الأشياء (IoT) والذكاء الاصطناعي تحدث ثورة في قطاع الإسكان. وتجتذب "مساكن الجيل التالي" المزودة بأحدث تقنيات المنازل الذكية الاهتمام، خاصةً في منازل الطبقة الثرية. المنزل الذكي هو منزل يتم فيه توصيل الأجهزة والمعدات عبر شبكة لتمكين التحكم الجماعي والأتمتة.
ومن الأمثلة على ذلك المنازل التي يمكن فيها تشغيل الإضاءة وتكييف الهواء والستائر وأنظمة الأمن باستخدام هاتف ذكي واحد، والأنظمة التي يتعلم فيها الذكاء الاصطناعي أنماط معيشة السكان ويضبط تلقائياً درجة حرارة الغرفة المريحة والإضاءة. كما تُستخدم التكنولوجيا الذكية في إدارة المرافق مثل المسارح المنزلية وغرف الصوت وأقبية النبيذ في منازل الأثرياء، مما يتيح لهم التحكم في درجة الحرارة في قبو النبيذ من خارج المنزل والتحقق من لقطات كاميرات المراقبة في الوقت الحقيقي. كما أن بعض العقارات مجهزة بوظائف متقدمة، مثل القدرة على تشغيل المعدات في جميع أنحاء المنزل عبر مساعد صوتي، أو التعرف على الزوار باستخدام خاصية التعرف على الوجه والترحيب بهم.
يقال إن سوق المنازل الذكية في اليابان أبطأ في الانطلاق من أوروبا والولايات المتحدة الأمريكية، ولكن في السنوات الأخيرة أدى إدخال معيار Matter المشترك إلى تسريع انتشاره أخيراً. على الصعيد العالمي، من المتوقع أن ينمو سوق الأجهزة المنزلية الذكية من حوالي 3 تريليون ين في عام 2018 إلى 11.5 تريليون ين بحلول عام 2025، وتجتاح الموجة الآن اليابان، خاصة بالنسبة للمنازل الراقية. بالنسبة للأثرياء، بدأ التعرف على إدخال تكنولوجيا المنازل الذكية ليس فقط كتحسين في الراحة والملاءمة، ولكن أيضًا كقيمة مضافة تزيد من قيمة الأصول. ويرجع ذلك إلى أن المنازل المجهزة بأحدث التقنيات من المرجح أن تظل قادرة على المنافسة في المستقبل وتميل إلى تحقيق أسعار أعلى في سوق العقارات المستعملة.
في المستقبل، سيتعاون مطورو العقارات وشركات التكنولوجيا بشكل متزايد لتطوير وحدات سكنية فاخرة مجهزة بالكامل بأجهزة إنترنت الأشياء. على سبيل المثال، أصبحت البيئات المعيشية التي كانت في يوم من الأيام من نسج الخيال العلمي حقيقة واقعة، مع نظام التعرف على الوجه والأمان بدون تلامس من مدخل كل وحدة، ومرافق شحن السيارات الكهربائية وأنظمة إدارة الطاقة كمعدات قياسية. بالنسبة للأثرياء، لم تعد المنازل الذكية شيئاً مميزاً، بل أصبحت تقنية جديدة لا غنى عنها في نمط الحياة "لا يمكن التراجع عنها بمجرد تجربتها".
هناك اتجاه آخر يجذب الانتباه في السنوات الأخيرة في سوق العقارات في طوكيو وهو التجديدات الراقية. فعلى خلفية ارتفاع الأسعار المرتفع ونقص المعروض من العقارات المبنية حديثاً، يختار الأثرياء بشكل متزايد شراء عقارات قديمة وعالية الجودة وتجديدها بأحدث المرافق والتصاميم. على وجه الخصوص، في المواقع الحضرية الرئيسية، لا تزال هناك شقق واسعة (أكثر من 100 متر مربع) وقصور قديمة بُنيت قبل فترة الفقاعة، وهناك اتجاه متزايد لإحياء هذه العقارات كعقارات ذات جاذبية لا توجد في البناء الجديد من خلال تجديدها لتناسب العملاء الراقيين اليوم.
هناك عدة أسباب تجعل العقارات المرممة الراقية جذابة للأثرياء. أولاً، من السهل تأمين الموقع والحجم النادر. فبينما يصعب العثور على الوحدات السكنية التي تم تجديدها في وسط المدينة بسبب احتمالات اليانصيب العالية بسبب شعبيتها الكبيرة، فإن العقارات المستعملة توفر إمكانية العثور على عقار بالحجم المرغوب في منطقة مرغوبة مثل بانشو أو أوياما أو هيرو. ومن خلال تجديدها حسب رغبتك، يمكنك الحصول على "منزل فريد من نوعه" مع درجة عالية من الرضا من حيث الموقع والتصميم. ثانياً، يمكنك دمج أحدث التصميمات والمرافق. تتزايد شركات التجديد التي تلبي احتياجات الأثرياء، كما أن خطط التجديد التي تتضمن تصميمات داخلية شبيهة بالفنادق، وأحدث معدات التشغيل الآلي للمنزل، والتدفئة تحت الأرضية، والمطابخ عالية المواصفات تحظى بشعبية كبيرة. حتى في المباني القديمة، إذا كان الإطار الهيكلي متيناً، فليس من غير المألوف أن يتم تجديد التصميم الداخلي والسباكة بنفس جودة المبنى الجديد أو حتى أفضل منها.
وعلاوة على ذلك، من وجهة نظر بيئية، تكتسب التجديدات التي تستخدم المخزون الحالي اعترافاً بأنها نهج "موجه نحو إعادة التدوير" يقلل من نفايات المواد. ومع ازدهار أهداف التنمية المستدامة في الآونة الأخيرة، يبدي عدد متزايد من الأثرياء اهتماماً بتجديد العقارات من منظور الاستفادة من الموارد الموجودة بدلاً من مجرد بناء عقارات جديدة. فالمنزل الذي يحتفظ بسحر المبنى "القديم الجيد" مع توفير أحدث وسائل الراحة هو خيار متميز ذو قيمة ثقافية.
بالطبع، هناك محاذير على الرغم من أن سوق التجديدات الراقية آخذ في التوسع. فالخبرة مطلوبة بدءاً من شراء العقارات المستعملة وحتى البناء، لذا من المهم العمل مع وكلاء عقارات وبناة موثوقين. كما قد تكون هناك بعض الحالات التي يصعب فيها إجراء تجديدات هيكلية للعقار، وذلك حسب العقار. ولذلك، حتى الأثرياء لا ينبغي أن يشتروا باندفاع، وسر النجاح هو طلب المشورة المهنية وتحديد التوازن بين قيمة الأصول وتكاليف البناء. ومع احتمال أن تظل أسعار الإنشاءات الجديدة مرتفعة لبعض الوقت في المستقبل، سيستمر التركيز على العقارات الفاخرة التي تم تجديدها، والتي تعتبر غير مكلفة نسبياً. في سوق العقارات في طوكيو، يعد أسلوب "الشراء والنمو" خياراً قابلاً للتطبيق أيضاً بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.
استناداً إلى اتجاهات السوق التي رأيناها حتى الآن، دعونا ننظر أخيراً في الاستراتيجيات العقارية التي يجب على الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية اتباعها في عام 2025. يوجز هذا القسم النقاط الرئيسية للاستجابة للتغيرات في السوق مع الاستفادة من حجم الأصول والمنظور الفريد للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.
تنويع الأصول وبناء محفظة ذات منظور طويل الأجل: تُعد العقارات فئة أصول مهمة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، ولكن الاستثمارات المركزة تزيد من المخاطر؛ ففي عام 2025، هناك حالات عدم يقين مثل اتجاهات أسعار الفائدة والاتجاهات الديموغرافية، لذلك من المهم بناء محفظة لا تجمع بين عقارات طوكيو فحسب، بل أيضاً بين المناطق الأخرى والأصول الأخرى. إن استقرار العقارات الراقية في وسط المدينة أمر جذاب، ولكن يمكنك تنويع المخاطر وزيادة فرص الدخل من خلال تخصيص بعض الأموال للعقارات في المدن التي تتمتع بإمكانيات النمو، مثل أوساكا وفوكوكا على سبيل المثال، أو في قطاعات مختلفة، مثل المرافق اللوجستية والمكاتب. كما أن العقارات هي استثمار طويل الأجل، والاستثمار الناجح يستند إلى نظرة طويلة الأجل لقيمة الأصول على مدى 10 إلى 20 عاماً، بدلاً من تقلبات الأسعار على المدى القصير.
استخدام الصناديق العقارية/صناديق الاستثمار العقاري المتداولة: حتى الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية لا يجدون دائماً أنه من الأفضل شراء عقارات كبيرة بمفردهم. في السنوات الأخيرة، كان هناك اتجاه متزايد للاستثمار بشكل غير مباشر في العقارات من خلال الصناديق العقارية الخاصة وصناديق الاستثمار العقاري المتداولة (صناديق الاستثمار العقاري المدرجة). وتتوفر مجموعة متنوعة من الاستثمارات البديلة، مثل صناديق تطوير الفنادق والصناديق العقارية في الخارج، خاصة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. تسمح هذه الصناديق للمستثمرين بجني ثمار الإدارة الاحترافية دون عناء إدارة عقاراتهم الخاصة، ويمكنهم أيضاً تنويع استثماراتهم عبر عقارات متعددة. وبالإضافة إلى ذلك، يتبنى بعض مديري صناديق الاستثمار العقاري الخاصة مبادرات متزايدة في مجال الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية وحوكمة الشركات، استجابةً لاحتياجات الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يسعون إلى تحقيق التوازن بين الأهمية الاجتماعية وعوائد الاستثمار. في إطار استراتيجية الاستثمار العقاري 2025، قد تكون الاستراتيجية الهجينة التي تجمع بين الحيازات المباشرة واستثمارات الصناديق فعالة أيضًا.
الربط مع الأصول الخارجية ومنظور الصرف الأجنبي: إن العديد من أصول الأفراد من أصحاب الثروات العالية عالمية بطبيعتها، ويجب موازنة الاستراتيجيات العقارية المحلية مع الأصول الخارجية. عندما يضعف الين، تصبح قيمة العقارات في اليابان مقومة بأقل من قيمتها نسبياً، وقد تكون هذه فرصة جيدة لتحويل الأصول الخارجية إلى الين وشراء المزيد من العقارات المحلية. وعلى العكس من ذلك، عندما يقوى الين، من الممكن التحوط من مخاطر صرف العملات الأجنبية من خلال تنويع الاستثمارات في العقارات في الخارج. قد يشهد عام 2025 بعض عدم الاستقرار في الين، ولكن هناك مؤشرات على أن الين سيضعف على المدى المتوسط إلى الطويل، لذلك يُنصح بتعديل مزيج الأصول المقومة بالعملات الأجنبية والعقارات المقومة بالين بشكل استراتيجي. وبالإضافة إلى ذلك، من المهم مواكبة اتجاهات سوق العقارات في الخارج، سواء لأغراض السكن أو الاستثمار، وتقييم وضع سوق طوكيو بموضوعية. كما أن معرفة المدن التي تجذب انتباه أثرياء العالم ستعطيك أيضاً فكرة عن نقاط القوة والضعف في طوكيو. على سبيل المثال، يجب عليك إعادة التأكيد على جاذبية طوكيو بالمقارنة مع المدن الغنية الأخرى مثل سنغافورة ودبي، وعكس ذلك في تخصيص أصولك الخاصة.
عند تنفيذ النقاط الاستراتيجية المذكورة أعلاه، فإن الخيط المشترك عند تنفيذ النقاط الاستراتيجية المذكورة أعلاه هو مشورة الخبراء الموثوق بهموجمع أحدث المعلومات. فالعقارات غير سائلة وقرار واحد يمكن أن يكون له تأثير كبير، لذلك من الخطر أن يتصرف حتى الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية بمفردهم. إن العمل مع الاستشاريين العقاريين والمستشارين الماليين ذوي الخبرة لتحديد المد والجزر في السوق بدقة هو طريق مختصر للنجاح.
سيظل سوق العقارات في طوكيو في عام 2025 جاذباً للأفراد من أصحاب الثروات الكبيرة، ولكنه سيمر بفترة من التغيير. في حين أن بيئة الاقتصاد الكلي تشهد مرحلة جديدة من التضخم وارتفاع أسعار الفائدة، فإن الطلب على العقارات في وسط المدينة يستفيد من الرياح الخلفية المحلية والدولية القوية. أصبح سوق العقارات الراقية أكثر نشاطًا من أي وقت مضى بسبب تزايد عدد السكان الأثرياء وتغير الأذواق، مع ارتفاع أسعار الأراضي في المناطق الرئيسية، لا سيما في ميناتو-كو التي تقود السوق؛ ولا يمكن تجاهل اتجاهات مثل البيئة البيئية والاجتماعية والبيئية والمنازل الذكية والتجديدات، ويتطلب الاستثمار الناجح مجموعة واسعة من المعرفة.
إن الكلمات الرئيسية للاستثمار العقاري الناجح وإدارته من قبل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في هذه الظروف هي "الحكمة والاستراتيجية". من المهم عدم الانجراف وراء الحماسة الشبيهة بالفقاعة، بل التحلي بالهدوء الكافي لتقييم قيم الأصول والمخاطر من منظور طويل الأجل. في الوقت الذي ترتفع فيه أسعار العقارات ارتفاعًا هائلاً، لا بد من اتخاذ قرار شامل، مع الأخذ في الاعتبار ليس فقط السعر ولكن أيضًا جودة الحياة والاحتفاظ بالقيمة المستقبلية. ولحسن الحظ، فإن العقارات الفاخرة في طوكيو تتمتع بأساسيات قوية وستحقق رضا وعوائد عالية إذا تم الحصول على العقار المناسب في الوقت المناسب.
وأخيراً، بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، فإن العقارات ليست مجرد استثمار، بل هي أيضاً مرحلة من مراحل الحياة. إذا كان بإمكانك وضع استراتيجية عقارية تناسب أسلوب حياتك وقيمك، مع الاستفادة من ديناميكية واستقرار طوكيو كحليف، فيجب أن تكون قادرًا على تحقيق نتائج رائعة في سوق العقارات في طوكيو في عام 2025. من خلال قراءة توقعات السوق المستقبلية بشكل صحيح والتصرف بمنطقية ومرونة، يمكنك تحويل فترة التغيير هذه إلى فرصة حقيقية.