اعتبارًا من عام 2025، سجل سوق العقارات في طوكيو زيادة سنوية في الأسعار بنسبة 6.72%، مما يجعلها وجهة استثمارية مستقرة للغاية. يمكن حتى للمستثمرين المبتدئين البدء في الاستثمار في الوحدات السكنية بأقل من 3-5 ملايين ين ياباني من أموالهم الخاصة، ويمكنهم الاستفادة من الرافعة المالية لبناء الأصول بكفاءة. لا يكمن مفتاح النجاح في اختيار العقارات فحسب، بل يكمن أيضاً في بناء العلاقات، كما أن المنظور طويل الأجل مع التركيز على النمو المستدام أمر ضروري. لا يطارد المستثمرون الحكماء العوائد المرتفعة فحسب، بل يطبقون أيضاً استراتيجية تقيّم بشكل شامل الموقع واستقرار الطلب والإمكانات المستقبلية، بالإضافة إلى مخاطر الكوارث ومخاطر الشواغر.
يمكن تقسيم مصدري الدخل من الاستثمار العقاري إلى "مكاسب الدخل" و"مكاسب رأس المال". أرباح الدخل هي الأرباح المستمرة من دخل الإيجار الشهري، بينما الأرباح الرأسمالية هي الأرباح الناتجة عن بيع العقار نتيجة زيادة قيمته.
إن دخل الإيجار مطروحاً منه المصروفات وسداد القروض هو "التدفق النقدي"، وهو الربح الشهري الفعلي الذي يتم تحصيله من المنزل. العاملان الرئيسيان في قرارات الاستثمار هما "العائد السطحي" و"العائد الحقيقي". العائد السطحي هو دخل الإيجار السنوي مقسومًا على سعر العقار ويتم عرضه بشكل عام في الإعلانات، ولكن في الواقع يجب الحكم على العائد الحقيقي من خلال خصم النفقات مثل رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات.
تأثير الرافعة المالية هو سمة رئيسية للاستثمار العقاري. على سبيل المثال، إذا اشتريت عقارًا بقيمة 50 مليون ين بمبلغ 10 ملايين ين من أموالك الخاصة، إذا كان العائد على العقار أعلى من سعر الفائدة على القرض، فإن العائد الحقيقي على أموالك الخاصة سيكون أعلى بكثير. ومع ذلك، فإن الرافعة المالية العالية تزيد أيضاً من المخاطر، لذلك يعتبر من الآمن تأمين 20-30% من سعر العقار كرأس مال.
في الاستثمار العقاري في طوكيو، هناك اختلاف ملحوظ في العوائد حسب المنطقة: اعتبارًا من عام 2025، العوائد السطحية من 3.5-4.5% شائعة في الأجنحة الخمسة المركزية في طوكيو (تشيودا وتشوؤو وميناتو وشينجوكو وشيبويا)، في حين أن العوائد من 4.5-5.0% ممكنة في منطقة جوتو (سوميدا وكوتو وغيرها) ومن 5.5-8.0% في الأجنحة الخارجية البالغ عددها 23 جناحًا. في بعض الحالات، يمكن الحصول على عوائد تتراوح بين 5.5-8.0% خارج الـ 23 جناحًا.
الشواغر هي أكبر عامل خطر في الاستثمار العقاري. أهم إجراء مضاد هو اختيار منطقة ذات طلب مرتفع. فالطلب على الشواغر مستقر في وسط طوكيو، وحول المحطات الرئيسية وفي المناطق التي يتركز فيها عدد كبير من الجامعات والشركات. ويُنصح بشكل خاص بالمناطق ذات خطوط المواصلات المريحة، مثل تلك الواقعة على طول خطوط يامانوتي وتشو وتوكيو.
من المهم أيضاً تحديد الإيجار المناسب. يمكن أن يؤدي تحديد إيجارات أقل بقليل من سعر السوق المحيط إلى تقصير فترة الشغور. ومن الفعال أيضًا تحديد بداية الإيجار في الفترة من فبراير إلى أبريل، عندما يكون الطلب في ذروته. فيما يتعلق بالمرافق، حافظ على القدرة التنافسية للعقار من خلال توفير خدمات ذات قيمة مضافة مثل الإنترنت المجاني وتحديث المرافق بانتظام.
يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى تدهور التدفق النقدي بسبب زيادة أقساط سداد القروض. تشمل أنواع أسعار الفائدة خيارات أسعار الفائدة الثابتة والمتغيرة وثابتة الأجل، ولكل منها خصائص مختلفة. توفر أسعار الفائدة الثابتة سداد أقساط ثابتة ولكن بمعدلات فائدة أعلى، بينما توفر أسعار الفائدة المتغيرة أقساط سداد أولية أقل ولكنها عرضة لمخاطر التقلبات المستقبلية.
تشمل التدابير المضادة زيادة نسبة الأموال الخاصة (حوالي 20-30%)، وتحديد فترة سداد أطول لتقليل الأقساط الشهرية، وتأمين فائض الأموال لتمكين السداد المبكر عند ارتفاع أسعار الفائدة. من المهم أيضًا اختيار مؤسسة مالية ذات "قاعدة الخمس سنوات" أو "قاعدة 1.25 مرة".
من الضروري أن يكون لديك خطة للاستعداد لتقادم العقار بسبب التدهور المرتبط بالعمر، والإصلاحات غير المتوقعة (مثل تسرب المياه، وتعطل المعدات) والإصلاحات واسعة النطاق (مثل طلاء الجدران الخارجية، وإصلاحات السقف).
في حالة الوحدات السكنية، من المهم تخصيص احتياطي شهري للإصلاحات يتراوح بين 5,000 و6,000 ين ياباني تقريبًا ومراجعته وفقًا لعمر المبنى وهيكله. كصيانة وقائية، قم بإجراء الكشف المبكر والاستجابة المبكرة من خلال عمليات التفتيش المنتظمة والتجديد المخطط لها باستخدام الشواغر. في حالة الملكية المجزأة، من المهم أيضًا التحقق من كفاية صندوق احتياطي الترميم الخاص بجمعية الإدارة وخطط الترميم واسعة النطاق.
تُعد طوكيو منطقة عالية الخطورة بالنسبة للزلازل والفيضانات، ولكن يمكن تقليل الأضرار إلى أدنى حد ممكن من خلال اتخاذ التدابير المضادة المناسبة. عند اختيار عقار ما، من المهم التحقق من خرائط المخاطر، والتحقق من قوة الأرض (خطر التسييل) واختيار العقارات التي تفي بالمعايير الجديدة لمقاومة الزلازل (يونيو 1981 أو ما بعده). يعتبر البناء الخرساني المسلح أكثر مقاومة للزلازل من البناء الخشبي.
كما أن تدابير التأمين مهمة أيضاً وقد تشمل التأمين ضد الحرائق (مع تغطية أساسية وبنوداً تتعلق بأضرار المياه والرياح)، والتأمين ضد الزلازل (يتم الحصول عليه مع التأمين ضد الحرائق) وتأمين تعويض الإيجار (يغطي خسارة دخل الإيجار بسبب الأضرار). كما أن تنويع مخاطر الكوارث من خلال الاستثمار في مجالات متعددة فعال أيضاً.
اختيار المستأجرين أمر في غاية الأهمية. وتشمل التدابير الأساسية التحقق من الملامح الائتمانية والتأكد من وجود مصدر دخل ثابت واستخدام ضامن مشترك أو شركة ضمان الإيجار.
تشمل التدابير الفعالة ضد متأخرات الإيجار الاكتشاف المبكر والاستجابة المبكرة (الاتصال من الشهر الأول)، وخيارات الدفع المرنة مثل الأقساط، واستخدام شركة ضمان الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، وكإجراء ضد المشاكل عند الإخلاء، تسجيل صور فوتوغرافية لحالة الغرفة عند الانتقال إليها، وشرح نطاق الترميم بوضوح، وحضور طرف ثالث لفحص العقار.
من الناحية المثالية، يجب عليك إعداد تمويل شخصي بنسبة 20-30% من سعر العقار لبدء الاستثمار العقاري. بالنسبة لاستثمار وحدة سكنية في طوكيو، ستحتاج إلى 3-5 ملايين ين على الأقل من الأموال الشخصية.
تختلف شروط القرض من مؤسسة مالية لأخرى، لكن أسعار الفائدة اعتباراً من عام 2025 هي كالتالي
يركز فرز القروض على قدرة الفرد على سداد القرض (الدخل السنوي، ومدة الخدمة، وشروط الاقتراض الأخرى)، وربحية العقار وقيمته الإضافية، وظروف العقار مثل الموقع والعمر. ويتمثل مفتاح استراتيجية التمويل في استهداف "الرخيص والطويل والكبير"، أي معدلات فائدة منخفضة وشروط سداد طويلة ومبلغ قرض يقلل من حجم الأموال الشخصية المطلوبة.
عند اختيار العقارات، من المهم تقييم العقارات من وجهات نظر متعددة، بما في ذلك الموقع وحالة المبنى والربحية والإمكانات المستقبلية. يمكن توقع طلب مستقر في الأحياء الـ 23 في طوكيو، خاصة في المناطق التي تقع على بُعد 30 دقيقة من المحطات الرئيسية.
أما بالنسبة للخصائص حسب نوع العقار، فيمكن الاستثمار في الوحدات السكنية بمبالغ صغيرة (حوالي 10-30 مليون ين) ويسهل إدارتها نسبياً، بينما تتطلب الشقق/الشقق السكنية ذات المبنى الواحد استثماراً أكبر (من 50 مليون ين)، ولكن يمكن أن توزع مخاطر الشغور وتميل إلى تحقيق عوائد إجمالية أعلى.
تشمل النقاط التي يجب التحقق منها عند اختيار عقار ما الموقع (المسافة من محطات القطار، والبيئة المحيطة، ومرافق المعيشة)، والمبنى (الهيكل، والعمر، ومقاومة الزلازل، وحالة المرافق)، والربحية (العائد السطحي، والعائد الحقيقي، والتدفق النقدي) والإمكانات المستقبلية (خطط إعادة التطوير، وديناميكيات السكان، وتوقعات الطلب).
تشمل المعايير المهمة لاختيار شركة عقارية موثوقة السجل الحافل والخبرة (عدد الصفقات، وعدد سنوات الإدارة)، والإفصاح عن المعلومات (شفافية المعلومات العقارية، ومحاكاة مفصلة للإيرادات والنفقات)، والمتابعة (نظام دعم الإدارة بعد الشراء) والخبرة (جودة المشورة الاستثمارية، والمعرفة الضريبية، وما إلى ذلك).
تشمل العوامل الرئيسية في اختيار شركة الإدارة القدرة على توظيف المستأجرين، ونظام الإدارة (سرعة الاستجابة للمشاكل والإصلاحات)، وهيكل العمولة وتوفير المعلومات. هناك نوعان من الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية: عقود الإدارة العامة وعقود الإيجار من الباطن، ولكل منهما مزايا وعيوب مختلفة.
لتوظيف المستأجرين بشكل فعال، من المهم تحديد الإيجارات المناسبة، وجعل العقار جذاباً (التنظيف، والتجديد، وتحديث المرافق) ووضع استراتيجية إعلانية (استخدام وسطاء متعددين، والإعلان عبر الإنترنت).
إن التدابير الوقائية (اختيار المستأجرين ذوي الجودة، والتواصل المنتظم، والتحديث المنتظم للمرافق وإصلاحها) والاستجابة عند حدوث شواغر (الترميم والإصلاح الفوري، ومراجعة الإيجار ومراعاته، وتقديم عروض خاصة) هي تدابير فعالة ضد مخاطر الشواغر.
بالإضافة إلى ذلك، فإن الإصلاحات المخطط لها تحافظ على قيمة الأصول وتحسن من رضا المستأجرين، مما يؤدي إلى نجاح العمليات على المدى الطويل. من المهم أيضاً فهم التمييز بين نفقات الإصلاح والنفقات الرأسمالية وكيفية التعامل معها بشكل مفيد للأغراض الضريبية.
يستمر سوق العقارات في طوكيو في النمو اعتباراً من 2025/5. هناك اختلافات كبيرة في الأسعار حسب المنطقة، حيث يبلغ الفرق أكثر من 20 ضعفاً بين أغلى الأحياء وأكثرها تكلفة.
حسب المنطقة، توفر المناطق ذات الأسعار المرتفعة والعائد المنخفض في وسط المدينة (مثل أحياء تشيودا وتشوؤو وميناتو) طلبًا مستقرًا وارتفاعًا في قيمة العقارات، في حين أن المناطق شبه المركزية ذات الأسعار المتوسطة والعائد المتوسط (مثل أحياء ميغورو وسيتاغايا وناكانو) تحظى بشعبية كوجهة استثمارية متوازنة. كما تعد مناطق الضواحي ذات الأسعار المنخفضة والعائدات المرتفعة (مثل أجنحة أداتشي وكاتسوشيكا وإيدوغاوا) مناسبة أيضًا للمستثمرين الذين يركزون على التدفق النقدي.
كما يؤدي انتشار العمل عن بُعد إلى تغيير تفضيلات العقارات. وعلى وجه التحديد، يتزايد الطلب على العقارات الفسيحة المزودة بمساحات عمل مخصصة، كما أن بيئات المعيشة الهادئة في الضواحي تحظى بتقدير كبير، وتزداد شعبية العقارات المزودة بخدمة الإنترنت عالية السرعة. ويجري إيلاء اهتمام خاص للمناطق السكنية الراقية في الضواحي مثل كيشيجوجي وجيوجاوكا وموساشى كوسوجي وفوتاكو تاماغاوا.
تشمل مواقع الاستثمار المناسبة المنطقة المحيطة ببوابة تاكاناوا التي تخضع لعملية إعادة تطوير (تطوير واسع النطاق سيتم الانتهاء منه بين عامي 2025 و2027)، ومنطقتي تورانومون وأزابوداي (قيد التطوير المستمر بعد الانتهاء من برج موري جي تي) والمنطقة المحيطة بمحطة شيبويا (مشروع تطوير توسيع ساحة شيبويا ستريم وشيبويا سكرامبل سكربل سكوير).
تأثير حماية الأصول للأصول العقارية العقارية، فالعقارات، وهي أصل حقيقي، تقاوم التضخم وتميل إلى تقلبات سعرية أقل من الأسهم والأصول الأخرى. وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن تتمتع العقارات في المواقع الرئيسية في طوكيو بقيم أصول مستقرة على المدى الطويل.
كفاءة استثمار عالية من خلال الاستفادة من الرافعة المالية بما أنه يمكن شراء العقارات بأربعة إلى خمسة أضعاف مبلغ الأموال الخاصة بالفرد، يمكن إدارة الأصول الكبيرة بمبلغ صغير من أمواله الخاصة. إذا كان العائد على العقار يتجاوز سعر الفائدة على القرض، فإن العائد الحقيقي على الأموال الخاصة يزداد بشكل كبير.
التدفق النقدي المستقر يكون دخل الإيجار الشهري مستقراً نسبياً ويوفر مصدراً منتظماً للدخل. يمكن توقع معدلات إشغال عالية، خاصة في المناطق ذات الطلب المرتفع في طوكيو.
المزايا الضريبية تتوفر العديد من المزايا الضريبية، بما في ذلك الوفورات الضريبية من الاستهلاك ونظام يمكن بموجبه تمرير الخسائر في دخل العقار إلى دخل العمل.
سيولة منخفضة نظراً لأن بيع العقارات يستغرق وقتاً طويلاً، فمن الصعب تحويلها إلى سيولة نقدية في حالة الحاجة المفاجئة للأموال.
متاعب ومسؤولية الإدارة مهام إدارية مختلفة مثل التعامل مع المستأجرين والإصلاحات والإقرارات الضريبية. من الممكن إسناد هذه المهام إلى شركة إدارة، ولكن هذا مكلف.
مخاطر الشغور يتوقف الدخل خلال الفترة التي لا يوجد فيها مستأجرون، ولكن يستمر سداد القروض ورسوم الإدارة والنفقات الأخرى.
مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة في حالة القروض ذات أسعار الفائدة المتغيرة، هناك خطر زيادة أقساط السداد بسبب الارتفاعات المستقبلية في أسعار الفائدة.
مخاطر الكوارث هناك خطر أن تنخفض قيمة العقار بشكل كبير بسبب الكوارث مثل الزلازل أو الفيضانات. التغطية التأمينية محدودة.
نظام الإهلاك يمكن تقسيم تكلفة اقتناء المبنى وصرفها على مدى عمره الإنتاجي. يعتمد العمر الإنتاجي على هيكل المبنى: 22 سنة للمباني الخشبية و47 سنة للمباني الخرسانية المسلحة. يسمح هذا النظام بتسجيل النفقات دون إنفاق نقدي فعلي، وبالتالي توفير الضرائب.
مقاصة الأرباح والخسائر إذا كان دخل العقار في المنطقة الحمراء، فيمكن مقاصته مقابل دخل آخر، مثل دخل العمل. يكون تأثير التوفير الضريبي مرتفعاً بشكل خاص في السنوات الأولى من الاستثمار، عندما يكون الاستهلاك مرتفعاً.
أحكام خاصة للعقارات السكنية الصغيرة إذا تم استيفاء المتطلبات، يمكن تخفيض القيمة المقدرة لأغراض ضريبة الميراث بنسبة تصل إلى 50% (حتى 200 متر مربع) للعقارات المؤجرة (أرض سكنية لأعمال القروض).
قانون إيجار الأراضي والمنازل يحمي قانون إيجار الأراضي والمنازل المستأجرين وينظم مسائل مثل رفض التجديد أو طلب الإلغاء دون أسباب مبررة.
قانون معايير البناء وقانون التخطيط العمراني ينظم قانون معايير البناء سلامة المباني واستخدام الأراضي، بما في ذلك المعايير الزلزالية والقيود المفروضة على نسبة مساحة الطوابق ونسبة البناء إلى الأرض.
تأثير تعديلات القانون المدني على عقود الإيجار تم تعديل القانون المدني (قانون الالتزامات) في أبريل 2020 لتغيير نظام الضامن المشترك (يجب تحديد حد أقصى للمبلغ) وتوضيح الالتزام بإعادة العقار إلى حالته الأصلية.
اللوائح الخاصة بطوكيو لدى أحياء طوكيو البالغ عددها 23 حيًا لوائحها الخاصة، مثل قانون الشقق ذات الغرفة الواحدة، والذي ينص على الحد الأدنى لمساحة المعيشة (25 مترًا مربعًا أو أكثر، على الرغم من أن هذا يختلف من حي لآخر) والالتزام بوجود وحدة سكنية عائلية.
الحالة 1: الفشل في العقارات ذات العائد المرتفع على الرغم من أن الشركة استثمرت في شقة واحدة (عمرها 25 عامًا، وسعر الشراء 30 مليون ين، والعائد السطحي 12%) في إحدى المدن المحلية، إلا أن معدل الشغور ارتفع من 30% إلى 70% وارتفعت تكاليف الإصلاح بسبب الخراب. ونتيجة لذلك، خسرت الشركة 200,000 ين شهرياً وباعت العقار في نهاية المطاف مقابل 20 مليون ين، مما أدى إلى خسارة 10 ملايين ين. ويرجع ذلك إلى خطأ في اختيار منطقة ذات تعداد سكاني متناقص وتقدير سيئ لعمر العقار.
الحالة 2: الفشل في الاستثمار في شقة استوديو حديثة البناء على الرغم من أن الشركة استثمرت في شقة استوديو حديثة البناء في ضواحي طوكيو (سعر الشراء: 25 مليون ين ياباني)، انخفض الإيجار من 80,000 ين ياباني في البداية إلى 65,000 ين ياباني بعد خمس سنوات. كما كان عبء رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات ثقيلاً أيضاً، مما أدى إلى خسارة شهرية قدرها 20,000 ين ياباني، وخسارة قدرها 5 ملايين ين ياباني عند بيع العقار. ويرجع ذلك إلى سعر البيع المرتفع نسبياً وانخفاض القدرة التنافسية بعد اختفاء "علاوة البناء الجديد".
يؤدي بناء علاقات قائمة على الثقة مع وكلاء العقارات وشركات الإدارة والمستأجرين ذوي الجودة العالية إلى النجاح على المدى الطويل. يمكن للمستثمرين المبتدئين على وجه الخصوص الاستفادة من معلومات السوق والمشورة بشأن اختيار العقارات من خلال بناء علاقات جيدة مع شركات العقارات وشركات الإدارة ذات الخبرة الواسعة والسجل الحافل.
يمكن أن تؤدي العلاقة الجيدة مع المستأجرين أيضاً إلى إيجار طويل الأجل وجذب مستأجرين جدد من خلال الكلام الشفهي. من خلال الاستماع إلى المستأجرين وإجراء الصيانة المناسبة، يمكن زيادة قيمة العقارات وتوقع دخل ثابت.
من المهم التركيز على الحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل وتحسينها بدلاً من العوائد المرتفعة على المدى القصير. على الرغم من أن سوق العقارات في طوكيو قد يكون محمومًا في بعض المناطق، إلا أن المستثمرين الحكماء لن يتأثروا بتقلبات السوق المؤقتة وسيتخذون قرارات الاستثمار من منظور طويل الأجل لمدة 10 أو 20 عامًا.
يعد الاختيار المناسب للعقارات والإصلاحات والتجديدات المخطط لها وتأمين مستأجرين مستقرين من الأمور الضرورية للاستثمار العقاري المستدام. ولتحقيق هذه الأهداف، من المهم مواكبة اتجاهات السوق والتغيرات في التشريعات واللوائح التنظيمية وعدم إهمال جمع المعلومات والتعلم.
يُعد استخدام التكنولوجيا أيضاً عاملاً مهماً من عوامل النجاح في الاستثمار العقاري الحديث. فالذكاء الاصطناعي والبيانات الضخمة فعّالة في جمع المعلومات العقارية وتحليلها، في حين أن إدارة الإيجارات أصبحت أكثر كفاءة مع إدخال أدوات تكنولوجيا المعلومات.
وعلى وجه الخصوص، فإن استراتيجيات التمايز التي تستخدم التكنولوجيا الرقمية، مثل المعاينة عبر الإنترنت، وانتشار الوعظ الموزون بتكنولوجيا المعلومات وإدخال الأجهزة المنزلية الذكية، فعالة في جذب المستأجرين الأصغر سناً. إن قوة التكنولوجيا في القضاء على عدم تناسق المعلومات في الاستثمار العقاري وجعل الاستثمار أكثر شفافية وفعالية سيكون مفتاح النجاح في السنوات القادمة.
إن الاستثمار العقاري في طوكيو هو أسلوب استثماري إذا تم التعامل معه بالمعرفة والاستراتيجية الصحيحة، فمن المتوقع أن يدر دخلاً مستقراً وبناء أصول. من المهم بشكل خاص عدم إهمال الاستثمار ليس فقط في العقار نفسه، ولكن أيضاً في العلاقات وجمع المعلومات. ويتمثل الطريق المختصر للنجاح في التركيز على النمو المستدام والإدارة الشاملة للمخاطر، بدلاً من الانشغال بالعوائد المرتفعة قصيرة الأجل.
يُنصح المبتدئون بالبدء بمبالغ صغيرة وزيادة حجم استثماراتهم تدريجياً مع اكتسابهم الخبرة. ونظراً لأن الاستثمار العقاري هو "استثمار"، فمن المهم أن تكون دائماً على دراية بالتوازن بين العائد والمخاطر واتخاذ قرارات هادئة.