في السنوات الأخيرة، استمرت أسعار العقارات في وسط طوكيو في الارتفاع، حيث تتحدث وسائل الإعلام عن هذا الاتجاه بشكل يومي. وفي الوقت نفسه، ليس من غير المألوف أن تسمع أشخاصاً يعربون عن قلقهم بشأن المدة التي سيستمر فيها هذا الارتفاع في الأسعار وما إذا كان سينفجر في نهاية المطاف مثل الفقاعة. من الطبيعي أن تشعر بالقلق بشأن مستقبل الأسعار عند التعامل مع الأصول العقارية باهظة الثمن.
ومع ذلك، فقد قمنا نحن الخبراء العقاريين بتحليل أن تشكيل الأسعار الحالي في المناطق المتميزة في مراكز المدن لا يرجع إلى مجرد طفرة مضاربة. فهناك "عوامل هيكلية" قوية تدعم الأسعار وتستمر في دفعها إلى الأعلى.
في هذا المقال، سأقوم أنا، شركة INA & Associates Ltd، بتقديم منظور شامل مستند إلى البيانات والخبراء حول الآليات الهيكلية التي تفسر سبب عدم انخفاض أسعار الأراضي في مناطق مراكز المدن المتميزة. ونأمل أن يساعد ذلك أولئك الذين يفكرون في شراء العقارات أو بيعها أو الاستثمار فيها على رؤية القيمة الأساسية.
في أخبار وتقارير سوق العقارات، تظهر مصطلحات مثل "الأحياء الثلاثة في وسط طوكيو" و"الأحياء الخمسة في وسط طوكيو" بشكل متكرر. هذه هي اللغة الشائعة في صناعة العقارات، إذا جاز التعبير، وهي تشير إلى مجموعة من المناطق في طوكيو التي تعتبر ذات قيمة خاصة. إن فهم تعاريف وخصائص سبب الإشارة إلى هذه المناطق على أنها "متميزة" هو الخطوة الأولى في فك رموز هيكل أسعار الأراضي.
هذه المناطق هي مراكز الأعمال والتجارة والثقافة والسياسة في اليابان، وهي أيضاً حلقة الوصل لشبكة النقل في البلاد. وتميّزها ملاءمتها وقيمة علامتها التجارية عن أي مناطق أخرى وتجعلها مصدراً خاصاً للقيمة.
| المصطلحات | الجناح المطبق | الخصائص |
|---|---|---|
| ثلاثة أجنحة مركزية في طوكيو | أجنحة تشيودا، وتشوو، وميناتو | تمركز المراكز السياسية والاقتصادية في اليابان. يتركز القصر الإمبراطوري ومبنى البرلمان ومقرات الشركات الكبرى وبنك اليابان في هذه المناطق، وكذلك مارونوتشي وجينزا ونيهونباشي وأكاساكا، والتي تجمع بين التاريخ وقيمة العلامة التجارية. |
| خمسة أجنحة في وسط طوكيو | وسط طوكيو 3 أجنحة + أجنحة شينجوكو وشيبويا | بالإضافة إلى وظائف الأجنحة المركزية الثلاثة، تتمتع هذه المنطقة بطابع قوي كمركز تجاري ومركز للنقل. تضم المنطقة محطة شينجوكو، وهي واحدة من أكبر المحطات الطرفية في العالم، ومحطة شيبويا، وهي مركز لثقافة الشباب وأحدث الصيحات، وهي موطن لمجموعة متنوعة من الأنشطة التجارية والثقافية. |
| 6 أجنحة في وسط طوكيو | 5 أجنحة في وسط طوكيو + بونكيو-كو | بالإضافة إلى الراحة التي توفرها الأجنحة الخمسة في وسط طوكيو، تشمل هذه الفئة حي بونكيو الذي يضم جامعة طوكيو وغيرها من المؤسسات التعليمية من الدرجة الأولى في اليابان ويحافظ على بيئة معيشية هادئة وممتعة. |
هناك ثلاثة عوامل هيكلية رئيسية وراء الارتفاع طويل الأجل في أسعار الأراضي في المناطق المتميزة في وسط المدينة، والتي تتأثر بشكل أقل بالتقلبات الاقتصادية. وتتفاعل هذه العوامل مع بعضها البعض لتشكل آلية قوية للحفاظ على الأسعار.
أساس أسعار العقارات هو التوازن بين العرض والطلب. المناطق المتميزة في مراكز المدن هي أكثر تجليات هذا المبدأ حدة.
على جانب الطلب، بالإضافة إلى الطلب القوي من الشركات على المساحات المكتبية، هناك أيضًا طلب قوي على المساكن من اليابانيين الأثرياء والمشترين العقاريين (في السنوات الأخيرة، تزايد وجود "الأزواج الأقوياء"، أي الأسر التي تحصل على دخل مرتفع من كلاهما) الذين يرغبون في العيش بالقرب من عملهم. وعلاوة على ذلك، وعلى خلفية الانخفاض السريع في قيمة الين الياباني منذ عام 2022 فصاعدًا، فإن العقارات اليابانية التي أصبحت مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية، وخاصة العقارات في المناطق المتميزة في وسط طوكيو ذات القيم المستقرة، تعد أهدافًا استثمارية جذابة للغاية للمستثمرين الأجانب. وبالتالي، لا يزال الطلب المحلي والدولي المتنوع والقوي يتركز في مراكز المدن.
أما من ناحية العرض، فالوضع مختلف تمامًا. فالأراضي في مراكز المدن محدودة للغاية من الناحية المادية، ويكاد يكون من المستحيل تأمين قطع أراضٍ جديدة كبيرة. وعلى وجه الخصوص، عندما يتعلق الأمر بالمناطق ذات البيئة المعيشية الجيدة، فإن الندرة مطلقة. هذا الاختلال الشديد في التوازن بين العرض والطلب - بين الطلب الهائل والندرة المطلقة - هو العامل الأساسي الذي يدعم الأسعار هيكلياً في مناطق وسط المدينة المتميزة ويمارس ضغطاً تصاعدياً قوياً.
ما يزيد من قيمة المناطق المتميزة في وسط المدينة هو سلسلة متواصلة من مشاريع إعادة التطوير واسعة النطاق. ولا تقتصر هذه المشاريع على تجديد المباني القديمة فحسب، بل تقوم أيضًا بتحديث وظائف المدينة ذاتها وتلعب دورًا في خلق قيمة مستقبلية.
على سبيل المثال، تلال أزابوداي التي افتتحت في عام 2023، ومدينة بوابة تاكاناوا التي يجري العمل فيها حالياً، هي رمز لهذا الأمر. ستؤدي عمليات إعادة التطوير هذه إلى إنشاء مكاتب على أحدث طراز، ومرافق تجارية وفنادق على مستوى عالمي، وبيئات معيشية خضراء مورقة في مكان واحد. وفي الوقت نفسه، سيتم افتتاح محطات جديدة وتطوير البنية التحتية، مما سيزيد بشكل كبير من جاذبية المنطقة بأكملها وملاءمتها. وقد أُخذت هذه التوقعات المستقبلية في الحسبان في أسعار العقارات الحالية، مما يدفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع أكثر.
| مشاريع إعادة التطوير الرئيسية | المنطقة | الملامح الرئيسية |
|---|---|---|
| مشروع تورانومون-أزابوداي (تلال أزابوداي) | حي ميناتو | مشروع تطوير متعدد الاستخدامات يضم مكاتب ومساكن ومرافق تجارية ومرافق ثقافية ومدرسة دولية، استناداً إلى مفهوم "مدينة تشبه الساحة" محاطة بالمساحات الخضراء وتربط بين الناس. |
| مدينة بوابة تاكاناوا | حي ميناتو | تشكيل مركز تبادل دولي واسع النطاق يغطي مساحة 9.5 هكتار تقريبًا، مع وجود محطة تاكاناوا غيتواي، وهي محطة جديدة على خط يامانوتي JR Yamanote، في قلبها. ومن المقرر افتتاح المدينة في عام 2025، وتهدف إلى أن تصبح مدينة ذكية من الجيل التالي مزودة بأحدث التقنيات. |
| خطة تجديد نيهونباشي | حي تشو | سيتم تطوير مبانٍ مكتبية ومرافق تجارية جديدة مع الحفاظ على المباني التاريخية والاستفادة منها. كما يجري العمل على تجديد المساحات المائية على طول نهر نيهومباشي بعد أن تم شق طريق العاصمة السريع تحت الأرض. |
العامل الأخير هو من منظور أكثر شمولية، أي التغيرات الهيكلية التي تحدث في سوق العقارات في اليابان ككل. يمر سوق العقارات الياباني حالياً بظاهرة تُعرف باسم "الاستقطاب الثلاثي". وهي فكرة أن قيم العقارات تنقسم بوضوح إلى المجموعات الثلاث التالية
ويمثل الجزء العلوي من هذا التقسيم الثلاثي، أي "المناطق التي تحافظ على القيمة أو تزيد قيمتها"، المناطق المتميزة في مراكز المدن. ومع انخفاض عدد السكان في اليابان بشكل كبير، يتركز الناس والشركات بشكل متزايد في مراكز المدن، والتي توفر راحة أكبر وقيمة أكبر للعلامة التجارية. ونتيجة لذلك، يتم امتصاص الأموال والطلب من المناطق الريفية والضواحي إلى مراكز المدن، مما يخلق هيكلاً تزداد بموجبه قيمة المناطق المتميزة في مراكز المدن بشكل نسبي ومطلق. نعتقد أن هذا الاتجاه الرئيسي من المرجح أن يتسارع أكثر في المستقبل.
لقد شرحنا في هذا المقال أسباب عدم انخفاض أسعار الأراضي في مناطق وسط المدينة المتميزة، استناداً إلى ثلاثة عوامل هيكلية.
لتلخيص النقاط الرئيسية,
وقد كفل التشابك القوي بين هذه العوامل أن قيم العقارات في مناطق وسط المدينة المتميزة تستند إلى هيكل مستقر للغاية لا يمكن أن تهتز بسبب الطفرات العابرة أو التقلبات الاقتصادية قصيرة الأجل. ومن ثم يمكن تقييم العقارات في هذه المناطق كأصول ممتازة، ليس فقط كمساحات للمعيشة أو مواقع للأعمال، ولكن أيضًا كأصول يمكن أن تحافظ على قيمتها وتزيد على المدى الطويل.
عند التفكير في شراء العقارات أو الاستثمار فيها، من الأهمية بمكان عدم الانسياق وراء تقلبات الأسعار قصيرة الأجل أو المعلومات السطحية، بل تقييم القيمة الجوهرية للأصل و"الهيكل" الكامن وراء تلك القيمة. نحن في شركة INA وشركاه المحدودة نعمل عن كثب مع خلفية الأصول وأهداف كل عميل على حدة ونقدم استراتيجيات عقارية مثالية بناءً على معرفتنا المتخصصة. يُرجى عدم التردد في الاتصال بنا.