في السنوات الأخيرة، نما الاهتمام بالعقارات اليابانية، وخاصة عقارات طوكيو، بشكل سريع بين المستثمرين والمستثمرين الصينيين الأثرياء، وتظهر البيانات هذا الاتجاه بوضوح، حيث قال 87.5% من المستثمرين في الصين الكبرى إن الوقت الحالي هو الوقت المناسب لشراء العقارات اليابانية، وفقًا لأحد الاستطلاعات التي أجريت في عام 2024. هذا الاتجاه واضح أيضًا في البيانات. كما تتلقى INA&Associates K.K. العديد من الاستفسارات حول العقارات في طوكيو من المستثمرين الأجانب، بما في ذلك من الصين.
إن الانخفاض المستمر في قيمة الين وحقيقة أن الأصول اليابانية مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية من منظور أجنبي ما هو إلا أحد العوامل التي تسرع هذا الاتجاه. ويكمن وراء ذلك ثقة عميقة في القيمة الجوهرية - "العلامة التجارية لطوكيو" - التي تتجاوز مجرد جاذبية السعر. في هذا المقال، يتعمق خبراء العقارات في شركة INA & Associates المحدودة في الأسباب التي تجعل الكثير من المستثمرين الصينيين يركزون الآن على عقارات طوكيو من منظور "علامة طوكيو التجارية"، ويشرحون ذلك ببيانات ملموسة. نأمل أن تساعدك هذه المقالة على اتخاذ قرارات استثمارية مهمة.
إن اهتمام المستثمرين الصينيين الشديد بسوق العقارات في طوكيو ليس مدفوعاً بالمنطق الاقتصادي فحسب، بل أيضاً بمزيج معقد من العوامل التي تؤثر على القيمة المستقبلية لأصولهم. ونوضح هنا، من منظور مهني، الأسباب الخمسة الرئيسية التي تجعل من طوكيو الوجهة الاستثمارية المفضلة للاستثمار.
السبب الأساسي الذي يجعل المستثمرين الصينيين ينجذبون إلى العقارات اليابانية هو أن ملكية الأصول مضمونة قانوناً. وهذا أمر بالغ الأهمية بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يرغبون في ضمان توريث أصولهم للأجيال القادمة.
في الصين، تعتبر الأراضي في الصين ملكاً للدولة، ولا يمكن للأفراد والشركات الحصول على "حقوق استخدام الأراضي" إلا لفترة زمنية محددة (تصل إلى 70 عاماً للاستخدام السكني). وعلى النقيض من ذلك، في اليابان، يمكن للأجانب الحصول على حقوق ملكية الأراضي والمباني على حد سواء في ظل نفس الشروط التي يتمتع بها المواطنون اليابانيون. هذا الاختلاف في النظام القانوني يغير جذرياً طريقة التفكير في الأصول.
| عناصر المقارنة | اليابان (طوكيو) | الصين (المدن الكبرى) |
|---|---|---|
| ملكية الأراضي | الملكية | ملكية الدولة (حق الانتفاع لمدة تصل إلى 70 سنة) |
| توريث الأصول | يمكن أن تنتقل بحرية من جيل إلى الجيل التالي | تعتمد على انتهاء حق الاستخدام |
| استقرار قيمة الأصول | مدعومة بحقوق دائمة | تتأثر بالسياسة والمدة المتبقية من حق الاستخدام |
في السنوات الأخيرة، واجهت سوق العقارات المحلية في الصين تحديات هيكلية ناجمة عن المشاكل الإدارية لكبار المطورين، وأصبحت التوقعات غير مؤكدة بشكل متزايد. في ظل هذه الظروف، ستزداد حتماً الحاجة إلى الحفاظ على أصول المرء بأمان وسلامة وتركها لأبنائه وأحفاده. يُنظر إلى العقارات اليابانية، وخاصة الأصول في طوكيو ذات السمعة الدولية الراسخة، على أنها أفضل "الأصول الآمنة" للحصول على ذلك.
إلى جانب حماية الأصول، يولي المستثمرون بطبيعة الحال أهمية للربحية. وفي هذا الصدد، يُظهر سوق العقارات في طوكيو ميزة واضحة على المدن الصينية الكبرى.
في الوقت الحالي، يتراوح متوسط العائد السطحي على العقارات السكنية في وسط طوكيو بين 3.5% و4.0%. ويقارن ذلك بعائدات تقل قليلاً عن 2.0% في المدن الصينية الكبرى مثل بكين وشنغهاي، وهو مستوى جذاب للغاية. وبدعم من الطلب المستقر على الإيجار، تحظى عقارات طوكيو بتقدير كبير كأصل يوفر مكاسب دخل مستقرة طويلة الأجل (دخل الإيجار).
| اسم المدينة | متوسط العائد السطحي (سكني) |
|---|---|
| طوكيو | 3.5% - 4.0 |
| بكين | 2.0 تقريبًا |
| شنغهاي | 1.8% تقريبًا. |
على وجه الخصوص، يشتري العديد من عملائنا، وهم فئة المستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية جداً، عقارات بميزانية شراء تتراوح بين 300-500 مليون ين بمبلغ نقدي مقطوع بنسبة 100% تقريباً. وهذا يزيل تماماً مخاطر التقلبات في أسعار الفائدة على الاقتراض ويتيح استراتيجية استثمارية يتم من خلالها الاستمتاع بالدخل كعائد خالص. هذا النمط الاستثماري القوي والموجه نحو الاستقرار يتناسب تماماً مع خصائص سوق العقارات في طوكيو.
"علامة طوكيو التجارية" هي أكثر من مجرد صورة. إنها القوة الشاملة للمدينة نفسها، كما تم تقييمها من قبل المؤسسات الرائدة في العالم بناءً على بيانات موضوعية. في إصدار عام 2024 من التصنيف العالمي الشامل لتنافسية المدن (GPCI) الذي نشره معهد مؤسسة موري التذكارية للاستراتيجيات الحضرية لعام 2024، تم تصنيف طوكيو في المرتبة الثالثة على مستوى العالم لتسع سنوات متتالية. تحتل طوكيو أيضًا المرتبة الرابعة عالميًا في التصنيف العالمي للمدن العالمية (GlobalCityIndex2024) الذي تصدره شركة BrandFinance الاستشارية البريطانية، كما أن قيمة علامتها التجارية معترف بها على نطاق واسع على المستوى الدولي.
| اسم التصنيف | صادر عن | ترتيب طوكيو (2024) |
|---|---|---|
| التصنيف العالمي الشامل لتنافسية المدن العالمية (GPCI) | معهد مؤسسة موري التذكارية للاستراتيجيات الحضرية | المركز الثالث |
| GlobalCityIndex | براند فاينانس | المركز الرابع |
وترتكز هذه التصنيفات العالية على قوة المدينة في مجموعة واسعة من المجالات، بما في ذلك الاقتصاد، والبحث والتطوير، والثقافة والتبادل، والقدرة على العيش، والبيئة، والنقل، وسهولة الوصول. وعلى وجه الخصوص، يُعد الاستقرار السياسي والاقتصادي والأمن على مستوى عالمي والبنية التحتية الحضرية المتطورة للغاية من العوامل الرئيسية التي تدعم قيمة الأصول طويلة الأجل مثل العقارات. لا ينظر المستثمرون الصينيون ببساطة إلى العقارات الفردية، بل يستثمرون في إمكانات واستقرار مدينة طوكيو ككل، حيث تقع العقارات. وهذا هو محور الاهتمام المتزايد.
الشفافية والاستقرار القانوني في المعاملات شرطان أساسيان للاستثمار في الأصول عالية القيمة. يتميز سوق العقارات في اليابان، وخاصة في طوكيو، بأعلى مستوى من الموثوقية في العالم في هذا الصدد.
كما ذكرنا أعلاه، لا توجد قيود قانونية من حيث المبدأ على شراء الأجانب للعقارات في اليابان. فالعملية بأكملها، بدءاً من عقد البيع وحتى التسجيل (التسجيل الرسمي للملكية)، محددة بوضوح بموجب القانون، ويضمن تدخل المتخصصين مثل الكتّاب القضائيين سلامة المعاملات ويقينها. وهذا يسمح للمستثمرين بتقليل مخاطر المشاكل غير المتوقعة.
اعتبارًا من أبريل 2024، أصبح الإخطار ببيانات الاتصال، وما إلى ذلك في اليابان إلزاميًا عندما يصبح المقيم في الخارج مالكًا لعقار ما، ولكن هذا إجراء لزيادة تحسين شفافية المعاملات ولا يقيد عمليات الشراء. بل إن التحسين المستمر لمثل هذا النظام هو في حد ذاته مؤشر على صحة السوق. بالنسبة للمستثمرين الصينيين، فإن هذه البيئة الاستثمارية التي يمكن التنبؤ بها والمستقرة هي مصدر ارتياح كبير مقارنة بالتعقيد وعدم اليقين في سوقهم المحلية.
لا يقتصر استثمار الأثرياء الصينيين الأثرياء في العقارات اليابانية على العوائد المالية فقط. فبالنسبة للمستثمرين الذين لديهم عائلات، تعتبر البيئة التعليمية وجودة الحياة لأطفالهم من المعايير المهمة للغاية.
تقدم طوكيو مجموعة متنوعة من الخيارات التعليمية، حيث يوجد بها العديد من الجامعات والمدارس الدولية المشهود لها دولياً. كما أنها تُعرف أيضاً بأنها واحدة من أكثر المدن أماناً في العالم وتوفر سهولة الوصول إلى خدمات رعاية صحية نظيفة وعالية الجودة. وتُعد هذه الظروف المعيشية الممتازة عامل جذب لا يمكن الاستغناء عنه للآباء والأمهات الذين يرغبون في أن ينشأ أطفالهم بصحة جيدة وسعادة.
والواقع أن عدداً متزايداً من الوحدات السكنية الراقية في وسط المدينة، وخاصةً الشقق البنتهاوس الكبيرة التي تزيد مساحتها عن 120 متراً مربعاً، يتم شراؤها كمنازل ثانية أثناء الإقامة في اليابان أو كمراكز تعليمية لأطفالهم.
عندما يختار المستثمرون الصينيون العقارات في طوكيو، فإن أنظارهم تميل إلى التركيز على عدد محدود من المناطق المتميزة، وخاصة في وسط المدينة. يشرح هذا القسم المناطق المحددة التي يتم اختيارها ولماذا، وما هي أنواع العقارات المفضلة.
تحظى ما يسمى بـ "الأجنحة الثلاثة في وسط طوكيو" - ميناتو وشيبويا وتشيودا - بشعبية خاصة كأهداف استثمارية. كل منطقة من هذه المناطق لها صورتها وخصائصها التجارية الخاصة بها وتلبي الاحتياجات المتنوعة للصينيين الأثرياء.
| المنطقة | المنطقة الرئيسية | الخصائص | متوسط سعر الشراء (للأثرياء) |
|---|---|---|---|
| حي ميناتو | أكاساكا، أزابو، روبونغي، أوياما | نكهة عالمية، تركيز عالٍ للسفارات والشركات الأجنبية، مرافق تجارية متطورة | 300-500 مليون ين |
| حي شيبويا | هيرو، إيبيسو، دايكانياما، شوتو | مناطق سكنية راقية ومتطورة وراقية ومناطق عصرية وبيئة معيشية هادئة | 200-400 مليون ين |
| تشيودا وارد | بانشو، كوجيماتشي، كيويتشو | مجاور للقصر الإمبراطوري والمحاور السياسية والاقتصادية، مناطق سكنية ذات تاريخ ومكانة مرموقة | 300-600 مليون ين |
حي ميناتو هو مركز تجاري وتجاري دولي، يتمثل في روبونجي هيلز وطوكيو ميدتاون، مع تركيز السفارات والمدارس الدولية الراقية في منطقتي أزابو وهيرو، وهو مركز تجاري دولي. وتضم جالية أجنبية ناضجة وهي المنطقة الأكثر شعبية للمستثمرين الباحثين عن نمط حياة دولي.
يعتبر حي شيبويا حي شيبويا جذاباً بسبب أحيائه العصرية والراقية، والتي تتجسد في إيبيسو ودايكانياما. ويفضلها أولئك الذين يبحثون عن بيئة معيشية حصرية ومريحة في نفس الوقت. وتُعرف منطقة شوتو على وجه الخصوص بأنها واحدة من أكثر المناطق السكنية تميزاً، حيث تتميز بالهدوء والمساحات الخضراء التي يصعب تصديق وجودها في قلب المدينة.
تشيودا-كو هي مركز اليابان، وهي موطن القصر الإمبراطوري ومبنى البرلمان. وتتمتع منطقة بانشو، بتاريخها ومكانتها كمنطقة سكنية تاريخية يعود تاريخها إلى فترة إيدو، بدعم هائل من المستثمرين الذين يولون أهمية قصوى للمكانة.
والقاسم المشترك بين هذه المناطق هو سهولة الوصول إلى وسائل المواصلات، والحفاظ على قيم العقارات المرتفعة وقوة العلامة التجارية القوية التي تجعل من "العيش هناك" نوعاً من المكانة في حد ذاته.
في المناطق الشعبية، يتميز المستثمرون الصينيون أيضاً بخصائص محددة من حيث نوع العقار الذي يبحثون عنه.
الوحدات السكنية البرجية (الشقق الشاهقة): تحظى شقق البنتهاوس والغرف ذات الزوايا في الطوابق الشاهقة ذات الإطلالات الجيدة بشعبية خاصة. وتوفر المرافق المشتركة الواسعة (صالة رياضية، وحمام سباحة، وخدمة البواب، وما إلى ذلك) ونظام الأمن الصارم الراحة والأمان الذي يطلبه الأثرياء. كما تجذب الوحدات السكنية البرجية في منطقة الخليج الانتباه أيضاً نظراً لسهولة الوصول إلى وسط المدينة وإطلالاتها المفتوحة.
العقارات ذات الوحدة الواحدة المدرة للدخل: غالباً ما تنطوي الاستثمارات التي تهدف إلى تحقيق دخل إيجار مستقر (مكاسب الدخل) على شراء شقق في وسط المدينة أو وحدات سكنية في وحدات ذات مبنى واحد. بالنسبة للمستثمرين الذين يمتلكون أصولاً أكبر، يعد هذا خياراً جذاباً كأصل مستقر يشكل جوهر محفظتهم.
وكما ذكرنا أعلاه، فإن استراتيجية الاستثمار الأكثر شيوعًا هي شراء العقار بمبلغ مقطوع نقدًا لتجنب مخاطر تقلبات أسعار الصرف الأجنبي وأسعار الفائدة. وهذا يجسّد أسلوب المستثمرين الصينيين الذين يقدّرون سرعة اتخاذ القرار واليقين في المعاملات. كما تتنوع الأغراض أيضاً على نطاق واسع، بدءاً من الاستثمار البحت (أرباح رأس المال ومكاسب الدخل)، إلى الاستخدام كمنزل ثانٍ، وقاعدة تعليمية للأبناء، والطلب الفعلي بهدف الهجرة المستقبلية.
لقد شرحنا خلال هذا المقال من وجهات نظر مختلفة سبب اهتمام المستثمرين الصينيين القوي بعقارات طوكيو. ويكمن جوهر ذلك في الثقة في قيمة أعمق ومركبة - "علامة طوكيو التجارية" - التي تتجاوز مجرد الشعور بالقدرة على تحمل التكاليف بسبب ضعف الين والعوائد السطحية العالية.
اسمحوا لي أن أكرر النقاط الرئيسية.
الأمن المطلق للأصول: ملكية الأراضي والمباني مضمونة في اليابان، مما يتيح توارث الأصول من جيل إلى آخر.
الربحية المستقرة: يمكن توقع عوائد استثمارية مستقرة تتراوح بين 3.5% و4.0%، وهي عوائد استثمارية مستقرة تتجاوز عوائد المدن الصينية الكبرى.
المصداقية الدولية: قوة العلامة التجارية لطوكيو، وهي مدينة عالمية تحتل باستمرار مرتبة عالية في تصنيفات المدن العالمية، مما يدعم قيمة الأصول.
سوق شفافة للغاية: النظام القانوني وبيئة السوق متطورة للغاية، مما يسمح للأجانب بالتداول براحة البال.
تخطيط مستقبلي ممتاز: المستوى العالي من التعليم والظروف المعيشية وإمكانية الهجرة بتأشيرة عمل تدعم مستقبل العائلة.
تتضافر هذه العوامل لتجعل "عقارات طوكيو" أكثر من مجرد استثمار، بل هي المنصة المثالية لحماية أصولك ورعايتها وتوريثها للجيل القادم.
بالطبع، كاستثمار، هناك مخاطر. فهناك اتجاهات يجب مراقبتها، مثل تقلبات أسعار الصرف المستقبلية والمناقشات حول تشديد اللوائح المتعلقة بحيازة الأجانب للأراضي لأغراض أمنية، وهي اتجاهات تتغير باستمرار. ولهذا السبب من الضروري أن يكون لديك شريك موثوق به على دراية بأحدث المعلومات المحلية ويمكنه اقتراح الاستراتيجية الأنسب لحالة كل عميل على حدة.
في شركة INA&Associates Ltd، تتمثل أولويتنا الأولى في بناء علاقات ثقة طويلة الأمد مع عملائنا، استناداً إلى فلسفة أن أهم أصول الشركة هو رأسمالها البشري. نرغب في أن نكون شريكاً يتجاوز السمسرة في المعاملات العقارية إلى المساهمة في بناء أصول عملائنا والتخطيط المستقبلي نفسه. إذا كنت ترغب في مناقشة أي جانب من جوانب الاستثمار العقاري في طوكيو أو ترغب في الحصول على مزيد من المعلومات، فلا تتردد في الاتصال بنا. نتطلع إلى الاستماع إليك.