ما هي الصورة التي لديك عن مصطلح "الإيجار من الباطن" في الاستثمار العقاري؟
في الوقت الذي يتم فيه التأكيد على الجانب الجذاب المتمثل في "عدم وجود مخاطر شغور وإيرادات إيجارية ثابتة"، إلا أنه في السنوات الأخيرة أصبحت المشاكل الخطيرة مثل "تخفيض الإيجار من جانب واحد" و"عدم إمكانية إلغاء عقد الإيجار" مشكلة اجتماعية.
يقدم هذا المقال شرحاً شاملاً لهيكل عقود الإيجار من الباطن وطبيعة المخاطر التي تنطوي عليها، من وجهة نظر خبير شارك في العديد من المعاملات العقارية بصفته شركة INA & Associates Ltd.
نهدف إلى أن نكون بوصلة لحماية أصولك القيمة من خلال مواجهة الحقيقة الكامنة وراء كلمة "الاستقرار".
الإيجار من الباطن هو نظام تستأجر بموجبه شركة عقارية (المؤجر من الباطن) عقاراً من المالك بالجملة وتؤجره من الباطن للمستأجرين.
يُطلق على العقد المبرم بين المالك والمؤجر من الباطن "عقد الإيجار الرئيسي" ويُطلق على العقد المبرم بين المؤجر من الباطن والمستأجر من الباطن "عقد الإيجار من الباطن" (عقد الإيجار من الباطن).
هذا الهيكل المزدوج يجعل منه نموذجاً تجارياً يحقق بموجبه المؤجر من الباطن ربحاً من الفرق بين الإيجار المكتسب من المستأجر الفعلي والإيجار المضمون المدفوع للمالك.
الميزة الأكبر بالنسبة للمالك هي أن المؤجر من الباطن يدفع إيجارًا شهريًا ثابتًا (إيجار مضمون) بغض النظر عما إذا كان هناك مكان شاغر أم لا.
وهذا يجنب المالك مخاطر الشواغر، وهو أكبر مصدر قلق في إدارة الإيجارات، ويسمح للمالك بتوقع دخل ثابت.
بالإضافة إلى ذلك، يُعد التأجير من الباطن خياراً جذاباً لأولئك الذين يرغبون في إدارة عقاراتهم دون الحاجة إلى إنفاق الوقت والجهد، حيث يمكن إسناد معظم مهام الإدارة المعقدة، من تعيين المستأجرين إلى التعامل مع الشكاوى وصيانة العقار، إلى شركة تأجير من الباطن.
وعلاوة على ذلك، تتحمل شركة التأجير من الباطن أيضاً مخاطر متأخرات الإيجار على المستأجرين، لذلك لا يحتاج الملاك إلى القلق بشأن انخفاض الدخل بسبب المتأخرات.
كما أن حقيقة أن العقود طويلة الأجل تجعل من السهل التخطيط للدخل والنفقات المستقبلية مصدر اطمئنان للمستثمرين العقاريين المبتدئين.
ومع ذلك، فإن هذه المزايا لها ثمن باهظ.
عادةً ما يتم تحديد الإيجارات المضمونة بنسبة 80-90% من إيجار السوق الذي يمكن الحصول عليه عادةً.
وهذا يعني أن الربحية أقل بنسبة 10-20% مما لو أمكن تحقيق الإشغال الكامل.
علاوة على ذلك، في العديد من الحالات، يتضمن العقد بنداً ينص على مراجعة الإيجار كل بضع سنوات، مما يعني أن الإيجار الموعود به في البداية ليس مضموناً في المستقبل.
بل من الشائع المطالبة بتخفيض الإيجار مع مرور الوقت.
يقارن الجدول أدناه بين إدارة الإيجار النموذجي واتفاقية الإيجار من الباطن.
للوهلة الأولى، يبدو الإيجار من الباطن أكثر استقراراً، ولكن تفوقه يهتز عندما تؤخذ مخاطر تخفيضات الإيجار والإلغاءات في الاعتبار.
| البند | إدارة الإيجار العام | اتفاقيات التأجير من الباطن |
|---|---|---|
| الربحية | الإيجار السوقي الكامل (باستثناء الشواغر) | 80-90% من إيجار السوق |
| مخاطر الشواغر | يتحمل المالك العبء | يتحملها المؤجر من الباطن (رسمياً) |
| خدمات الإدارة | الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة (تكاليف منفصلة) | يتحملها المؤجر من الباطن |
| مخاطر تقلبات الإيجار | مرتبطة بالسوق | ارتفاع مخاطر تخفيض الإيجار من جانب واحد من قبل المستأجر من الباطن |
| مرونة العقد | سهولة الإنهاء نسبياً | صعوبة بالغة في الإنهاء من المالك |
| التأثير على البيع | يمكن بيعه بسعر السوق | يميل إلى أن يكون أرخص بحوالي 20% من سعر السوق |
تتجاوز المخاطر التي تشكلها عقود الإيجار من الباطن مجرد فقدان الربحية.
هناك مشاكل أكثر خطورة يمكن أن تزعزع أسس العقد ذاتها.
لا توجد نهاية لعدد الحالات التي يتم فيها المطالبة بتخفيض كبير في الإيجار بعد بضع سنوات، على الرغم من توقيع العقد الذي يؤمن بمطالبات مثل "ضمان الإيجار لمدة 30 عاماً".
ويرجع ذلك إلى أن العديد من عقود الإيجار من الباطن تستند إلى "عقد إيجار قياسي" والمادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن تضمن قانونًا للمستأجر (المؤجر من الباطن) الحق في المطالبة بتخفيض الإيجار.
وحتى إذا كان هناك بند في العقد ينص على عدم تخفيض الإيجار، فإنه يعتبر باطلاً أمام هذا القانون.
هذه مشكلة هيكلية لا يمكن التغاضي عنها من منظور حماية المستهلك.
وقد تم الإبلاغ عن حالات فعلية تم فيها توقيع عقد في البداية مقابل مليون ين ياباني شهرياً، ولكن بعد خمس سنوات تم تخفيض الإيجار إلى 500000 ين ياباني.
مثل هذه التخفيضات الحادة يمكن أن تقلب خطة دخل المالك ونفقاته رأساً على عقب، وفي بعض الحالات، تجعل من الصعب سداد القرض.
حتى إذا عرض المالك، الذي تم تخفيض إيجاره، إنهاء العقد، فإن المادة 28 من قانون إيجار الأراضي والمساكن تصبح عائقًا في هذه العملية.
حيث يلزم وجود "سبب مبرر" لكي يقوم المؤجر (المالك) بإنهاء العقد، ومن النادر للغاية أن يتم الاعتراف بمجرد سبب مثل "تفاقم الدخل والنفقات" كسبب مبرر.
الحالات الوحيدة التي يمكن فيها قبول ذلك كسبب مبرر هي عندما يحتاج المالك نفسه أو أقاربه إلى السكن في المبنى، أو عندما يحتاج العقار إلى إعادة بناء بسبب معايير مقاومة الزلازل القديمة، أو عندما يحتاج إلى بيعه بسبب مشاريع إعادة التطوير أو مشاريع الأشغال العامة.
في الواقع، بمجرد إبرام العقد، يصبح من الصعب جداً على المالك إنهاء العقد لأسباب خاصة به، ويصبح العقار الذي من المفترض أن يكون أصلاً من الأصول، التزاماً.
حتى إذا وافق المستأجر من الباطن على إنهاء العقد، فمن الشائع أن تتم المطالبة برسوم جزائية عالية تعادل ستة إلى 12 شهراً من الإيجار الشهري.
غالباً ما تنشأ المشاكل حول عبء تكلفة الإصلاحات الرئيسية مع تدهور المبنى بمرور الوقت.
وقد تم الإبلاغ عن حالات لشركات التأجير من الباطن التي تتولى زمام المبادرة في الإصلاحات وتحميل الملاك تكاليف عالية، أو المطالبة برسوم جزائية عالية تعادل إيجار ستة أشهر إلى سنة واحدة كشرط لقبول إنهاء العقد.
وغالباً ما تنص العقود على أن "الإصلاحات الرئيسية يجب أن يدفع ثمنها المالك"، مما يترك مجالاً ضئيلاً للمالك لاتخاذ قرار بشأن ضرورة الإصلاحات ومدى ملاءمة المبلغ.
ليس من غير المألوف أن تنشأ تكاليف إصلاحات غير متوقعة، مما يؤدي إلى ضياع الهدف الأولي المتمثل في "الدخل الثابت" من عقد الإيجار من الباطن بالكامل.
عند محاولة بيع عقار بعقد إيجار من الباطن، يميل السعر إلى أن يكون أقل بنسبة 20% من سعر السوق.
ويرجع ذلك إلى أن المشتري يجب أن يتولى عقد الإيجار من الباطن ويرث مخاطر مثل تخفيض الإيجار وصعوبات إنهاء العقد.
هناك أيضًا خطر يتمثل في صعوبة العثور على مشترٍ بناءً على محتوى عقد الإيجار من الباطن، وقد تطول فترة البيع.
ويعد هذا الانخفاض في سعر البيع عاملاً مهماً لا يمكن تجاهله عند النظر في استراتيجيات التخارج.
أدت التعديلات التي أُدخلت على قانون ضريبة الميراث إلى تخفيض كبير في بدل ضريبة الميراث الأساسي.
وقد أدى ذلك إلى زيادة حادة في بناء الشقق والوحدات السكنية كتدبير من تدابير ضريبة الميراث، وكثير منها ينطوي على عقود إيجار من الباطن.
العديد من هذه العقود لها فترة ضمان إيجار ثابت لمدة 10 سنوات، وتُعرف باسم "مشكلة الإيجار من الباطن" لأنها ستأتي جميعها للتجديد في نفس الوقت حوالي عام 2025.
يواجه المُلّاك الذين يصلون إلى فترة التجديد خطر إما أن يُطلب منهم تخفيض كبير في الإيجار أو رفض تجديد عقودهم.
وعلى وجه الخصوص، في المناطق التي يتناقص فيها عدد السكان وينخفض فيها الطلب على الإيجار، من المتوقع أن تزداد حدة مطالب التخفيضات من المستأجرين من الباطن.
هذه المشكلة ليست مجرد مشكلة فردية، بل يمكن أن تفرض تغييرات هيكلية على قطاع العقارات بأكمله.
استجابةً لارتفاع معدل حدوث مثل هذه المشاكل، تم إنفاذ قانون الإدارة السليمة للإسكان الإيجاري (قانون أعمال إدارة أعمال تأجير المساكن) بالكامل في يونيو 2021.
يُلزم القانون المستأجرين من الباطن بما يلي
يعد هذا التعديل على القانون خطوة كبيرة نحو حماية المالك.
ومع ذلك، يجب أن ندرك أن مشاكل قانون إيجار الأراضي والمساكن، الذي هو أساس القانون، لم يتم حلها وأنه لا تزال هناك مخاطر هيكلية متأصلة في عقود الإيجار من الباطن.
ينظم قانون أعمال إدارة أعمال تأجير المساكن من الباطن فقط الإغراء غير المعقول والإعلان المبالغ فيه، ولا يحل المشاكل الأساسية مثل الحق في المطالبة بتخفيض الإيجار أو الصعوبات في إنهاء العقد.
إذا كنت في موقف لا خيار أمامك فيه سوى التفكير في عقد إيجار من الباطن، فاحرص على التحقق من النقاط التالية.
أولاً، تحقق مما إذا كان المؤجر من الباطن مسجلاً لدى وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة كمدير تأجير مساكن من الباطن.
إذا كان مسجلاً، فإنه يستوفي معايير معينة ويلتزم بتوضيح الأمور المهمة.
بعد ذلك، تحقق من تفاصيل العقد واستشر محامياً أو خبيراً آخر، لا سيما فيما يتعلق بشروط مراجعة الإيجار وبنود إنهاء العقد وتقسيم تكاليف الإصلاح.
من المهم أيضاً التفاوض بشأن إمكانية إبرام عقد "إيجار محدد المدة".
يضمن عقد الإيجار محدد المدة انتهاء العقد في نهاية مدة العقد ويقلل من المخاطر مقارنة بعقد الإيجار القياسي.
ومع ذلك، ينبغي أيضاً إدراك أنه من النادر جداً في الممارسة العملية أن يقبل المستأجر من الباطن عقد إيجار محدد المدة.
من الضروري أيضاً التحري عن الوضع المالي والسجل الإداري للمؤجر من الباطن لتحديد ما إذا كان من المتوقع أن يوفر إدارة مستقرة على المدى الطويل.
إذا أفلس الباني، فسيتولى المالك العقد مع المستأجرين، مما قد يسبب اضطراباً كبيراً.
للوهلة الأولى، قد يبدو للوهلة الأولى أن عقد الإيجار من الباطن هو آلية الأحلام للحصول على دخل مستقر يمكن التصرف فيه.
ومع ذلك، فإن الواقع هو أنه عقد غير مواتٍ للغاية بالنسبة للمالكين، وهو مبني على خلل قانوني.
على وجه الخصوص، يميل المستثمرون العقاريون المبتدئون الذين لديهم معرفة وخبرة أقل إلى الوقوع في فخ مثل هذه الكلمات المعسولة.
المهم هو عدم الانخداع بالكلمة الفورية "الاستقرار"، بل فهم مخاطر العقد بشكل صحيح والتفكير في بناء الأصول من منظور طويل الأجل.
وبالإضافة إلى التأجير من الباطن، هناك العديد من الخيارات الأخرى، مثل "الإدارة العامة للإيجار"، حيث يتم إسناد العمليات إلى شركة إدارة موثوقة، أو "ضمانات الشغور"، حيث يتم ضمانك فقط عندما تكون الغرفة شاغرة.
والطريقة الوحيدة للنجاح هي المقارنة الهادئة بين مزايا وعيوب كل منها والنظر في مزايا وعيوب كل منها واختيار الطريقة التي تتناسب مع استراتيجيتك الاستثمارية.
وبالإضافة إلى ذلك، إذا كان لديك بالفعل عقد إيجار من الباطن، فإننا نوصيك بإعادة تأكيد تفاصيل الاتفاقية واستشارة أحد المتخصصين في أقرب وقت ممكن إذا اقترب وقت التجديد.
لا تلتزم شركة INA&Associates Ltd. بأي حل معين، بل تقترح أفضل استراتيجية عقارية لحالة كل عميل على حدة.
يرجى عدم التردد في الاتصال بنا إذا كانت لديك أي مخاوف بشأن اتفاقيات الإيجار من الباطن أو إدارة ممتلكاتك المستقبلية.
نعدك بدعمك في بناء أصولك بأفضل ما لدينا من معرفة خبيرة واستجابة صادقة.