عند التفكير في الاستثمار العقاري أو إدارة الإيجار، قد تسمع في كثير من الأحيان مصطلح "عقد الإيجار من الباطن".
في حين أن عقود الإيجار من الباطن هي آلية جذابة لمالكي العقارات لتحقيق دخل ثابت وتقليل متاعب الإدارة، إلا أنها أيضاً شكل من أشكال العقود التي تتطلب دراسة متأنية، مع تزايد عدد حالات المشاكل في السنوات الأخيرة.
في هذا المقال، تشرح شركة آي إن إيه وشركاه المحدودة خبرتها في مجال العقارات بلغة واضحة، بدءًا من الهيكل الأساسي لعقد الإيجار من الباطن إلى المزايا والعيوب، بالإضافة إلى نقاط لتجنب المشاكل.
بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في إبرام عقد إيجار من الباطن في المستقبل، أو الذين لديهم عقد بالفعل ويفكرون في مراجعته، سنقدم لك المعلومات التي ستساعدك على اتخاذ القرار الصحيح.
عقد التأجير من الباطن هو شكل من أشكال العقود التي يقوم فيها مالك العقار (المالك) بتأجير العقار بالجملة إلى شركة عقارية (شركة تأجير من الباطن)، والتي بدورها تؤجر العقار من الباطن إلى المستأجر (المستأجر من الباطن).
يتكون هذا الهيكل، المعروف أيضاً باسم "التأجير بالجملة"، من اتفاقيتي إيجار منفصلتين.
الأول هو "عقد الإيجار الرئيسي" بين مالك العقار والشركة المؤجرة من الباطن. وبموجب هذه الاتفاقية، تستأجر الشركة المؤجرة من الباطن المبنى بالكامل من مالك العقار.
العقد الثاني هو "عقد إيجار من الباطن" بين الشركة المؤجرة من الباطن والمستأجر الفعلي. يدفع المستأجر الإيجار للشركة المؤجرة من الباطن، والتي بدورها تدفع الإيجار لمالك العقار.
لفهم اتفاقيات الإيجار من الباطن، من المهم أن نفهم بوضوح كيف تختلف عن عقود الإدارة التقليدية.
في عقد الإدارة، يوقّع مالك العقار عقد إيجار مباشرةً مع المستأجر ويستعين فقط بمصادر خارجية لإدارة العقار إلى الشركة العقارية. في هذه الحالة، يكون طرفا عقد الإيجار هما مالك العقار والمستأجر، ويتم وضع الشركة العقارية كوكيل لخدمات الإدارة.
أما في عقد الإيجار من الباطن، من ناحية أخرى، لا توجد علاقة تعاقدية مباشرة بين مالك العقار والمستأجر. تقع شركة التأجير من الباطن في المنتصف وتعمل كمستأجر لمالك العقار وكمؤجر للمستأجر.
ويضمن هذا الهيكل حصول مالك العقار على إيجار ثابت من شركة التأجير من الباطن، بغض النظر عن وجود مستأجرين من عدمه.
من من منظور قانوني، تتمتع الشركة المؤجرة من الباطن في اتفاقية الإيجار من الباطن بوضع "المستأجر" بموجب قانون إيجار الأراضي والعقارات في مواجهة مالك العقار.
وهذه نقطة مهمة للغاية، حيث إن المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن تمنح الشركة المؤجرة من الباطن الحق في المطالبة بزيادة الإيجار أو تخفيضه.
يسمح هذا الموقف القانوني للشركة المؤجِّرة من الباطن بالمطالبة بتخفيض الإيجار من مالك العقار بسبب التغيرات في الظروف الاقتصادية أو عمر العقار. بالإضافة إلى ذلك، يلزم وجود أسباب مبررة لإنهاء العقد، تماماً كما هو الحال في عقد الإيجار العام.
| شكل العقد | الطرف المتعاقد | دفع الإيجار | مسؤولية الإدارة | مخاطر الشغور |
|---|---|---|---|---|
| عقد الإدارة | المالك 𡵍 المستأجر | المستأجر ← المالك | تعمل شركة الإدارة بالنيابة عن | يتحمل المالك التكلفة |
| عقد الإيجار من الباطن | المالك شركة التأجير من الباطن 𡵍 المستأجر | شركة التأجير من الباطن ❡ المالك | شركة التأجير من الباطن | تتحمل شركة التأجير من الباطن العبء |
واحدة من أهم ميزات عقود الإيجار من الباطن هي ضمان الشواغر والمتأخرات.
في إدارة الإيجارات التقليدية، هناك خطر فقدان دخل الإيجار في حالة حدوث شواغر وصعوبات في تحصيل الإيجار إذا فشل المستأجرون في دفع الإيجار.
في اتفاقية الإيجار من الباطن، تضمن شركة التأجير من الباطن مبلغاً معيناً من الإيجار لمالك العقار. حتى إذا كانت هناك فترة من الوقت لا يوجد فيها مستأجرون فعليون، أو إذا فشل المستأجرون في دفع الإيجار، فإن الشركة المؤجرة من الباطن ستستمر في دفع الإيجار لمالك العقار وفقاً للعقد.
يضمن هذا الضمان دخلاً ثابتاً لمالك العقار.
ومع ذلك، قد يخضع هذا الضمان إلى "فترة إعفاء". فترة الإعفاء هي الفترة التي يتم خلالها إعفاء الشركة المؤجرة من الباطن من الالتزام بدفع الإيجار لفترة معينة من بداية التوظيف في وقت البناء الجديد حتى يتم العثور على مستأجر، أو حتى يتم العثور على المستأجر التالي بعد الانتقال.
من المهم التحقق دائماً من وجود فترة الإعفاء هذه ومدتها قبل توقيع العقد.
الميزة الرئيسية لاتفاقية الإيجار من الباطن هي أنها تضمن دخلاً ثابتاً.
في إدارة الإيجارات العادية، يتوقف دخل الإيجار عندما يكون هناك مكان شاغر، ولكن في اتفاقية الإيجار من الباطن، تتلقى مبلغاً ثابتاً من الإيجار من الشركة المؤجرة من الباطن بغض النظر عن وجود أو عدم وجود مكان شاغر.
يعد هذا الاستقرار ميزة رئيسية، خاصة بالنسبة لمالكي العقارات الذين يستخدمون قرض الاستثمار العقاري. مع أقساط السداد الشهرية الثابتة للقرض وإيرادات الإيجار المستقرة، يمكن التنبؤ بالتدفق النقدي بشكل أكبر ويمكن إجراء التخطيط المالي بشكل مؤكد.
كما أنها أقل تأثراً بشكل مباشر بالتقلبات في سوق الإيجار والظروف الاقتصادية. حتى إذا ارتفعت معدلات الشواغر بسبب الانكماش الاقتصادي، يمكن لعقد الإيجار من الباطن الحفاظ على دخل ثابت طوال مدة العقد، مما يقلل بشكل كبير من مخاطر الاستثمار العقاري.
بموجب عقد الإيجار من الباطن، يمكن ترك جميع مهام إدارة الإيجار للشركة المؤجرة من الباطن.
وعلى وجه التحديد، يتم تضمين المهام التالية
في حالة عقد الإدارة، يجب على مالك العقار اتخاذ القرار النهائي بشأن إصلاح المرافق والتعامل مع مشاكل المستأجرين.
ومع ذلك، في عقد الإيجار من الباطن، تكون الشركة المؤجرة من الباطن هي المستأجر وتتعاقد مباشرةً مع المستأجر، لذا فإن جميع هذه القرارات تتخذها الشركة المؤجرة من الباطن أيضاً.
هذه الاستعانة الكاملة بمصادر خارجية تحرر مالك العقار من تعقيدات إدارة الإيجار وتسمح له بالتركيز على أعماله الأساسية. هذه الراحة ذات قيمة خاصة للمغتربين ومالكي العقارات المسنين والمستثمرين الذين لديهم عقارات متعددة.
بالنسبة لأولئك الذين يفتقرون إلى الخبرة في الاستثمار العقاري وإدارة الإيجارات، فإن اتفاقية الإيجار من الباطن هي آلية آمنة للبدء.
هناك العديد من جوانب إدارة الإيجار التي تتطلب الخبرة والتجربة، مثل فحص المستأجرين وتحديد الإيجارات والتعامل مع المشاكل.
في اتفاقية الإيجار من الباطن، يتم التعامل مع جميع هذه المهام المتخصصة من قبل شركة تأجير من الباطن ذات خبرة، لذلك يمكن حتى للمبتدئين البدء في إدارة الإيجار براحة البال. وبالإضافة إلى ذلك، ونظراً لعدم وجود تفاعل مباشر مع المستأجرين، فإنك تتحرر من ضغوط التعامل مع المشاكل.
وعلاوة على ذلك، فإن شركة التأجير من الباطن على دراية بسوق الإيجار المحلي ويمكنها تحديد الإيجارات المناسبة والقيام بأنشطة توظيف فعالة. يمكن توقع إدارة تأجير أكثر كفاءة وفعالية مما يمكن لمالكي العقارات الأفراد القيام به بمفردهم.
من أكثر المشاكل المزعجة في إدارة الإيجارات هي المشاكل مع المستأجرين.
يمكن أن تنشأ مشاكل مختلفة، بما في ذلك متأخرات الإيجار، والمشاكل مع الجيران، والاستخدام غير المناسب للمرافق، والنزاعات حول إعادة العقار إلى حالته الأصلية عند انتقال المستأجرين.
في عقد الإيجار من الباطن، تكون شركة التأجير من الباطن هي الطرف المتعاقد مع المستأجر، وبالتالي فهي تتولى حل جميع هذه المشاكل. ونظراً لأن مالك العقار لا يتدخل مباشرةً مع المستأجر، فإن العبء الذهني يقل كثيراً.
بالإضافة إلى ذلك، نظراً لأن شركة التأجير من الباطن تدير عدداً كبيراً من العقارات، فإنها تتمتع بثروة من المعرفة والخبرة في التعامل مع المشاكل. وفي حالة حدوث مشاكل قانونية، يمكن توقع الاستجابة المناسبة.
تُعتبر عقود الإيجار من الباطن أيضاً وسيلة فعّالة للتخطيط لضريبة الميراث.
وبما أن العقارات المؤجرة لها قيمة تقييمية أقل لأغراض ضريبة الميراث مقارنةً بالممتلكات التي يشغلها المستأجر نفسه، فإن لها تأثيراً في تخفيض ضريبة الميراث.
إذا كان بالإمكان تحقيق إدارة مستقرة للإيجار من خلال اتفاقية الإيجار من الباطن، فيمكن تقييم العقار بشكل مستمر كممتلكات مستأجرة حتى وقت الميراث. بالإضافة إلى ذلك، حتى لو لم يكن لدى الورثة أي خبرة في إدارة الإيجار، يمكنهم تولي العقار الموروث بأمان بموجب اتفاقية إيجار من الباطن.
| المزايا | مزايا محددة | فعالة بشكل خاص في |
|---|---|---|
| دخل مستقر | تجنب مخاطر الشواغر والمتأخرات | مستخدمو القروض والمتقاعدون |
| الإدارة الخارجية | توفير الوقت والعمالة | الأشخاص المشغولون في وظائفهم اليومية، والمقيمون في المناطق النائية |
| لا مخاوف للمبتدئين | لا حاجة إلى معرفة متخصصة | المبتدئين في الاستثمار العقاري |
| تجنب المشاكل | تقليل الإجهاد الذهني | موجه لتجنب الإجهاد |
| تدابير ضريبة الميراث | تأثير تخفيض قيمة التقييم | أصحاب الأصول عالية القيمة |
أكبر مساوئ عقود الإيجار من الباطن هي العمولة المرتفعة.
عادةً ما يتم تحديد عمولة شركة التأجير من الباطن بنسبة 10-20% من الإيجار، وهي ضعف عمولة عقد الإدارة (5-10%).
على سبيل المثال، بالنسبة للعقار الذي يبلغ إيجاره الشهري 100,000 ين ياباني، فإن عقد الإدارة لا يتطلب سوى رسوم شهرية تتراوح بين 5,000 و10,000 ين ياباني، في حين أن عقد الإيجار من الباطن يتطلب رسوم تتراوح بين 10,000 و20,000 ين ياباني. وعلى أساس سنوي، فإن هذا يعني فرقاً يتراوح بين 60,000 ين ياباني و120,000 ين ياباني.
يمكن أن يكون هذا الفرق في الرسوم كبيراً جداً عند تراكمه على مدى فترة طويلة من الزمن. بالنسبة للمستثمرين الذين يولون أهمية للعائد على الاستثمار (ROI)، فإن هذا الانخفاض في الربحية عامل مهم يجب أخذه بعين الاعتبار.
في اتفاقية الإيجار من الباطن، لا يحق لمالك العقار اختيار المستأجرين.
حيث يتم إجراء جميع عمليات فحص واختيار المستأجرين من قبل شركة التأجير من الباطن. وقد يؤدي ذلك إلى وجود مستأجرين لا يتوافقون مع رغبات مالك العقار.
على سبيل المثال، حتى إذا كان العقار مصمماً للعائلات، فقد يتم تشغيله كمنزل مشترك وفقاً لتقدير شركة التأجير من الباطن. وبالإضافة إلى ذلك، قد ينتقل إلى العقار مستأجرون يتمتعون بصفات لا يرغب فيها مالك العقار (مثل أصحاب الحيوانات الأليفة والمدخنين وغيرهم).
وينبغي النظر في هذه المسألة بعناية لأنها قد تؤثر على صيانة قيمة العقار على المدى الطويل والعلاقة مع الحي.
ضمانات الإيجار في عقود الإيجار من الباطن ليست دائمة.
في العديد من العقود، تتم مراجعة مبلغ ضمان الإيجار كل سنتين إلى ثلاث سنوات، وقد يتم تخفيض المبلغ المضمون بسبب التغيرات في أسعار السوق أو عمر العقار.
تمنح المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن الشركة المؤجرة من الباطن الحق في المطالبة بتخفيض الإيجار، مما يجعل من الصعب على مالك العقار رفض طلب التخفيض هذا. في الممارسة العملية، في العديد من عقود الإيجار من الباطن، يتم تخفيض المبلغ المضمون على مراحل عند تجديد العقد.
نظرًا لأن هذه المراجعة قد تؤدي إلى انحراف كبير عن خطة الربح المتوخاة في الأصل، فمن المهم أن تؤخذ مخاطر التخفيضات المستقبلية في الاعتبار بشكل كامل في الخطة المالية وقت توقيع العقد.
تحتوي العديد من اتفاقيات الإيجار من الباطن على فترة إعفاء.
فترة الإعفاء هي فترة يتم خلالها إعفاء الشركة المؤجرة من الباطن من التزامها بدفع الإيجار خلال الفترات التالية
تتراوح فترة الإعفاء عادةً بين شهر واحد وثلاثة أشهر، ولكنها قد تكون أطول حسب موقع العقار وظروفه. خلال هذه الفترة، ينقطع دخل الإيجار تماماً، مما قد يعيق سداد القروض ودفع التكاليف الثابتة.
حتى في حالة إبرام اتفاقية الإيجار من الباطن، يظل مالك العقار مسؤولاً عن تكاليف إصلاح وتجديد العقار.
يجب على مالك العقار أن يدفع جميع التكاليف اللازمة لصيانة العقار، بما في ذلك استبدال المعدات بسبب التدهور المرتبط بالقدم، وإصلاح الجدران الخارجية والأسقف، والتجديد الداخلي.
تميل هذه التكاليف إلى الزيادة عاماً بعد عام، خاصة بالنسبة للعقارات القديمة. قد تشترط بعض شركات التأجير من الباطن أن يتم تنفيذ أعمال الإصلاح من قبل مقاول معين، مما قد يجعل تكلفة العمل أكثر تكلفة.
في بعض الحالات، قد تطلب شركة التأجير من الباطن أيضاً من مالك العقار تحمُّل تكاليف أعمال إعادة التصميم التي تراها ضرورية لتوظيف المستأجرين. وبما أنه من الصعب التنبؤ بهذه التكاليف مسبقاً، فمن الضروري اتخاذ الاستعدادات المالية الكافية.
لا يمكن إلغاء عقود الإيجار من الباطن بسهولة.
وبما أن الشركة المؤجرة من الباطن مستأجر من الباطن بموجب قانون إيجار الأراضي والمنازل، فلا بد من وجود سبب مبرر لمالك العقار لإنهاء العقد من جانب واحد.
يمكن قبول الأسباب المبررة في الحالات التالية فقط
بالإضافة إلى هذه الأسباب المبررة، يجب في العديد من الحالات دفع رسوم الإخلاء. يتم تحديد السعر السوقي لرسوم الإخلاء من خلال الأخذ في الاعتبار المبلغ المعادل لإيجار الفترة المتبقية من العقد وتكاليف نقل الشركة المؤجرة من الباطن، والتي يمكن أن تكون باهظة الثمن.
| العيوب | درجة التأثير | إمكانية اتخاذ تدابير مضادة | يجب أن يكون المقاولون على دراية بما يلي |
|---|---|---|---|
| ارتفاع الرسوم | ارتفاع | مقارنات ما قبل التعاقد | المستثمرون الموجهون نحو الربح |
| لا حقوق اختيار المستأجرين | متوسط | قيود في شروط العقد | المستثمرون الموجهون نحو القيمة العقارية |
| مراجعة الإيجار | مرتفع | تأكيد شروط المراجعة | حائزو العقار على المدى الطويل |
| فترة الإعفاء | متوسطة | مفاوضات لتقصير الفترة | مستخدمو القروض |
| عبء تكلفة الإصلاح | مرتفعة | وضع خطة إصلاح | أصحاب العقارات القديمة |
| صعوبة الإنهاء | مرتفعة | تأكيد شروط الإلغاء | الذين يخططون للاحتفاظ بالعقار لفترة قصيرة من الزمن |
المشكلة الأكثر شيوعاً التي تنشأ هي مطالبة الشركة المؤجرة من الباطن بتخفيض الإيجار.
على الرغم من توقيع عقد بشروط مغرية مثل "ضمان الإيجار لمدة 30 عاماً" في البداية، إلا أن هناك العديد من الحالات التي يُطلب فيها تخفيضات كبيرة في الإيجار بعد بضع سنوات.
وقّع مالك عقار عقد إيجار من الباطن لمبنى سكني جديد مع ضمان إيجار شهري بقيمة 800,000 ين. ومع ذلك، عندما تم تجديد العقد بعد ثلاث سنوات، طُلب من المالك تخفيض الإيجار إلى 650,000 ين شهريًا بسبب "انخفاض السوق المحيطة"، مما أدى إلى انخفاض في الدخل قدره 1.8 مليون ين سنويًا.
تعترف المادة 32 من قانون تأجير الأراضي والمساكن قانونًا بحق الشركة المؤجرة من الباطن في المطالبة بتخفيض الإيجار. وفي الحالات السابقة، فازت الشركة المؤجرة من الباطن في معظم الحالات، حتى لو رفض مالك العقار هذا الطلب بالتخفيض ورفع دعوى قضائية.
كيفية التعامل معها:
هناك عدد متزايد من المشاكل حيث يرغب مالكو العقارات في إنهاء عقد الإيجار من الباطن، ولكن الشركة المؤجرة من الباطن لا تستجيب لطلبهم.
عندما طلب مالك العقار الذي حصل على العقار عن طريق الميراث إنهاء عقد الإيجار من الباطن من أجل السكن في العقار بنفسه، رفضت الشركة المؤجرة من الباطن بحجة عدم وجود سبب مبرر، وطالبت بمبلغ يعادل إيجار المدة المتبقية من العقد (حوالي 5 ملايين ين ياباني) كغرامة.
بما أن الشركة المؤجرة من الباطن هي مستأجر بموجب قانون إيجار الأراضي والمنازل، يحتاج مالك العقار إلى تقديم سبب عادل ورسوم إخلاء من أجل إنهاء العقد.
طرق الإنهاء
نشأت مشاكل أيضاً عند تعليق مدفوعات الإيجار بسبب إفلاس شركة التأجير من الباطن.
في "مشكلة عربة اليقطين" التي تم الكشف عنها في عام 2018، أدى انهيار شركة تأجير من الباطن إلى فقدان عدد من مالكي العقارات لإيرادات الإيجار وعدم قدرتهم على سداد قروضهم.
التدابير الوقائية:
الاستجابة في حالة الإفلاس:
تحدث العديد من المشاكل أيضاً بسبب عدم كفاية الشرح للأمور المهمة قبل توقيع العقد وعدم فهم مالك العقار للعقد بشكل كامل.
كانت هناك حالات اكتشف فيها مالكو العقارات الذين فهموا من مصطلح "ضمان الإيجار" أنه ضمان دائم في الواقع بعد توقيع العقد أنه ستكون هناك مراجعات دورية، وأدى ذلك إلى رفع دعوى قضائية على أساس أن الشرح لم يكن كافياً.
تتكرر أيضاً المشاكل المتعلقة بتنفيذ أعمال الإصلاح وتقاسم التكاليف.
في إحدى الحالات، قامت شركة تأجير من الباطن بتنفيذ أعمال ترميم داخلية باعتبارها "ضرورية لتأمين المستأجرين" وطالبت فيما بعد بمليوني ين من مالك العقار. رفض مالك العقار الدفع، مدعياً أنه لم يمنح موافقة مسبقة، مما أدى إلى نشوب نزاع.
| نوع المشكلة | تكرار حدوثها | درجة الصعوبة في الحل | التدابير المضادة الرئيسية |
|---|---|---|---|
| تخفيض الإيجار | عالية جداً | عالية | تأكيد شروط العقد التفصيلية |
| صعوبة إنهاء العقد | مرتفع | عالية جداً | التوضيح المسبق لشروط الإلغاء |
| فشل الشركة | منخفضة | مرتفع جداً | اختيار الشركة بعناية أكبر |
| عدم وجود تفسير | متوسط | متوسط | فحوصات الطرف الثالث |
| تكاليف الإصلاح | متوسطة | متوسطة | توضيح إجراءات الموافقة |
تعد عقود الإيجار من الباطن طريقة فعالة جداً لإدارة الإيجار لمالكي العقارات إذا تم استخدامها بشكل صحيح. ومع ذلك، من ناحية أخرى، هناك أيضاً عدد من المخاطر والعيوب، لذلك من الضروري دراسة متأنية واتخاذ التدابير المناسبة.
قد تكون عقود الإيجار من الباطن مناسبة لمن تنطبق عليهم المعايير التالية
1- المبتدئين في إدارة الإيجار.
حتى إذا لم تكن لديك معرفة أو خبرة متخصصة، يمكنك البدء في إدارة عقارك المؤجر من الباطن براحة البال من خلال إسناد الإدارة إلى شركة تأجير من الباطن محترفة.
2- المشغولون بوظائفهم اليومية.
بالنسبة لأولئك الذين يجدون صعوبة في تخصيص وقت لإدارة الإيجار، فإن الاستعانة بمصادر خارجية كاملة ميزة كبيرة.
3- أولئك الذين يمتلكون عقارات في مناطق نائية
إذا كنت تعيش بعيداً عن عقارك، فإن خدمات الإدارة في الموقع صعبة. يمكن أن تحل اتفاقية الإيجار من الباطن مشكلة المسافة.
4. أولئك الذين يقدرون الدخل الثابت.
هذا مناسب لأولئك الذين يرغبون في تأمين دخل مستقر، حتى لو قبلوا بانخفاض طفيف في الربحية.
عند التفكير في عقد إيجار من الباطن، تأكد من التحقق من النقاط التالية
1- شروط مراجعة الإيجار
2- تفاصيل فترة الإعفاء من الإيجار
3- شروط الإلغاء
4- التعامل مع تكاليف الإصلاح
5- موثوقية المؤجر من الباطن
إذا كنت تفكر في إبرام اتفاقية تأجير من الباطن، نوصيك باتباع الخطوات التالية
1- الحصول على عروض من عدة شركات
الحصول على عروض من ثلاث شركات تأجير من الباطن على الأقل ومقارنة الشروط والأحكام.
2- استشر المتخصصين.
قلل من المخاطر من خلال مراجعة العقود من قبل محامٍ أو محاسب ضريبي على دراية بالعقارات.
3- راجع خطتك المالية
وضع خطة مالية متحفظة تتوقع تخفيضات الإيجار المستقبلية.
4- مراجعة دورية للعقد
قم بمراجعة الشروط والأحكام بانتظام بعد توقيع العقد والنظر في التفاوض أو تغيير العقد إذا لزم الأمر.
تعد عقود الإيجار من الباطن وسيلة فعالة لتحقيق إدارة مستقرة للإيجار إذا تم فهمها واستخدامها بشكل صحيح. ومع ذلك، يمكن أن تؤدي القرارات السهلة إلى خسائر كبيرة.
نوصيك بشدة أن تفكر وتستعد جيداً وتبرم عقداً ترضى عنه.
كما يمكن لشركة INA&Associates Ltd. تقديم المشورة بشأن اتفاقيات الإيجار من الباطن. يُرجى عدم التردد في الاتصال بنا للحصول على المشورة بشأن أنسب طريقة لإدارة الإيجار لحالتك.
ج1: لا، ليس دائماً. في العديد من عقود الإيجار من الباطن، تتم مراجعة ضمان الإيجار كل سنتين إلى ثلاث سنوات.
وبموجب المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن، يحق للشركة المؤجرة من الباطن المطالبة بتخفيض الإيجار، لذلك قد يتم تخفيض المبلغ المضمون بسبب التغيرات في أسعار السوق أو عمر العقار.
من المهم عدم الانخداع بمصطلح "الإيجار المضمون" عند توقيع العقد، بل يجب التحقق من شروط المراجعة بالتفصيل.
ج2: الإلغاء ممكن، ولكنه صعب للغاية.
بما أن الشركة المؤجرة من الباطن هي مستأجر بموجب قانون إيجار الأراضي والمساكن، يلزم وجود سبب مبرر لمالك العقار لإنهاء العقد من جانب واحد. وتقتصر الأسباب المبررة على الحاجة إلى استخدام خاص، وإعادة البناء بسبب تهالك المبنى، والإخلال بالعقد، وما إلى ذلك.
وفي العديد من الحالات، يلزم أيضًا دفع رسوم الإخلاء، والتي قد يكون إنهاء العقد مكلفًا.
ج3- تبلغ عمولة عقد الإيجار من الباطن بشكل عام 10-20% من الإيجار.
وهذا تقريباً ضعف مستوى عمولة عقود الإدارة (حوالي 5-10%). على سبيل المثال، فإن العقار الذي يبلغ إيجاره الشهري 100000 ين ياباني سيتحمل عمولة سنوية تتراوح بين 120000 و240000 ين ياباني.
هذا الفرق في العمولة كبير عندما يتراكم على مدى فترة طويلة من الزمن وينبغي النظر فيه بعناية إذا كانت الربحية مهمة.
ج4: من حيث المبدأ، يتحمل مالك العقار تكاليف الإصلاح والتجديد.
ويدفع مالك العقار جميع التكاليف اللازمة لصيانة العقار، بما في ذلك استبدال المعدات بسبب التدهور المرتبط بالقدم، وإصلاح الجدران الخارجية والأسقف، والتجديد الداخلي. ومع ذلك، فإن الأضرار الناجمة عن أفعال المستأجر المتعمدة أو الإهمال قد يتحملها المستأجر.
قبل توقيع العقد، من المهم النص بوضوح على إجراءات الموافقة على أعمال الإصلاح ومدى عبء التكلفة قبل توقيع العقد.
ج5- إذا أفلست شركة التأجير من الباطن، فقد يتم تعليق مدفوعات الإيجار.
في هذه الحالة، يمكن لمالك العقار إنهاء عقد الإيجار من الباطن لعدم دفع الإيجار وإبرام عقد مباشرة مع المستأجر. ومع ذلك، قد يستغرق الأمر بعض الوقت للانتقال إلى عقد مع المستأجر، مما قد يجعل من الصعب تأمين الدخل في هذه الأثناء.
لتجنب هذا الخطر، من المهم إجراء تحقيق كامل في الوضع المالي للشركة المؤجرة من الباطن قبل توقيع العقد واختيار شركة موثوقة.