عند التفكير في إدارة الأصول، يفكر العديد من المستثمرين في الاستثمار العقاري. فالاستثمار العقاري له مزايا تفوق المنتجات الاستثمارية الأخرى، مثل الربحية المستقرة على المدى الطويل ومقاومة التضخم. ومن ناحية أخرى، هناك أيضاً مشاكل خاصة بالاستثمار العقاري، مثل الاستثمار الأولي المرتفع ومتاعب الإدارة.
تقدم هذه المقالة شرحاً تفصيلياً مستنداً إلى البيانات للأساسيات والاستخدامات العملية للعقار كاستثمار. نأمل أن يكون مفيداً لأولئك الذين يفكرون في الاستثمار العقاري وتنويع المحافظ الاستثمارية.
الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يتم بموجبه شراء العقارات مثل الأراضي والمباني بهدف توليد الدخل من هذه الأصول. المصدران الرئيسيان للدخل هما
الميزة الرئيسية للاستثمار العقاري هي أنه استثمار يعتمد على الأصول المادية، وبالتالي يتمتع بدرجة عالية نسبيًا من استقرار القيمة. وهناك سمة رئيسية أخرى هي أنه يمكن استخدام القروض المصرفية (الرافعة المالية) لإدارة الأصول التي تزيد عن الأموال الخاصة.
هناك أنواع مختلفة من الاستثمار العقاري، ولكل منها خصائصه ومزاياه وعيوبه. وفيما يلي مقدمة لبعض طرق الاستثمار الأكثر شيوعاً.
| الخصائص | استثمار الوحدة الواحدة | الاستثمار القطاعي |
|---|---|---|
| حجم الاستثمار | كبير (عشرات إلى مئات الملايين من الين) | صغير إلى متوسط (من ملايين إلى عشرات الملايين من الين) |
| تنويع المخاطر | إمكانية تنويع الوحدات المتعددة داخل عقار واحد | لا يوجد تنويع بسبب وحدة واحدة |
| مرونة الإدارة | عالية (يمكن تجديد المبنى بالكامل) | منخفضة (استخدام حصري فقط) |
| عقبات الشراء | عالية (التمويل والفحص) | منخفضة نسبياً |
| الربحية | متوسطة إلى عالية (حسب الحجم) | منخفضة إلى متوسطة (مستقرة) |
| مخاطر الشواغر | قابلة للتنويع | التركيز (خطر انقطاع الدخل بالكامل) |
| سهولة البيع | منخفضة إلى حد ما | مرتفع نسبياً |
الاستثمار في مبنى واحد هو طريقة استثمارية يتم بموجبها شراء مبنى كامل، مثل شقة أو وحدة سكنية، ويتم توليد دخل الإيجار من مستأجرين متعددين. الاستثمار في وحدة سكنية هو طريقة لشراء جزء من مبنى، مثل غرفة في شقة، وتأجيرها.
التصور العام هو أن "الاستثمار في مبنى كامل هو للمستثمرين ذوي الموارد المالية القوية، في حين أن الاستثمار في الوحدات السكنية هو للمبتدئين والمستثمرين الذين يرغبون في البدء بمبلغ صغير من المال". في الواقع، هناك فرق كبير في مبلغ الاستثمار الأولي: يمكن بدء الاستثمار في الوحدات السكنية من عدة ملايين ين، بينما يتطلب المبنى الواحد عشرات الملايين من الين على الأقل.
اعتبارًا من أبريل 2024، نمت القيمة السوقية لسوق صناديق الاستثمار العقاري في اليابان إلى حوالي 14.8 تريليون ين ياباني.
فيما يلي بعض المؤشرات الرئيسية للاستثمار العقاري.
العائد السطحي (العائد الإجمالي)
المعادلة: دخل الإيجار السنوي/سعر شراء العقار × 100 (%)
هذا هو مؤشر الربحية الأساسي والأبسط. وهو لا يأخذ النفقات في الاعتبار، وبالتالي يختلف عن الربحية الفعلية.
العائد الفعلي (العائد الصافي)
المعادلة: (دخل الإيجار السنوي - تكاليف الصيانة السنوية) ÷ سعر شراء العقار × 100 (%)
يشير إلى الربحية الفعلية بعد خصم المصروفات. وهو مؤشر قريب من الوضع الفعلي، ولكن الحساب يتطلب فهماً دقيقاً للنفقات.
عائد صافي الدخل التشغيلي (NOI)
المعادلة: (دخل الإيجار السنوي - نفقات التشغيل السنوية (باستثناء الاستهلاك)) / سعر شراء العقار × 100 (%)
هذا مؤشر غالباً ما يستخدمه المستثمرون المحترفون وهو مناسب لقياس قوة كسب العقار نفسه.
يُعد العائد مؤشراً أساسياً لتقييم العقار، ولكن من المهم عدم الحكم عليه على هذا الأساس وحده، بل يجب أيضاً إجراء تقييم شامل لموقع العقار وجودته وإمكاناته المستقبلية.
إن اتخاذ قرارات الاستثمار بناءً على تقييم شامل لهذه المؤشرات هو طريق النجاح.
تتمثل المزايا الرئيسية للاستثمار العقاري فيما يلي
مصدر دخل مستقر.
يمكن توقع دخل إيجار شهري مستقر من تأجير العقارات. وهو أقل تأثراً بالظروف الاقتصادية ويوفر مصدر دخل طويل الأجل.
تأثير الرافعة المالية العالية.
في الاستثمار العقاري، من الممكن أن تشتري عقاراً بقرض يساوي عدة إلى عشرات أضعاف رأس مالك الخاص. على سبيل المثال، إذا كان من الممكن شراء عقار بقيمة 50 مليون ين بمبلغ 10 ملايين ين من أموالك الخاصة، فإن جميع الأرباح الناتجة عن زيادة سعر العقار ستكون من نصيب المستثمر.
تأثير التوفير الضريبي العالي.
في الاستثمار العقاري، يمكن تسجيل الاستهلاك والمصروفات المختلفة، ويمكن توقع توفير ضرائب الدخل والضرائب على السكان. كما أنه فعال أيضاً في توفير ضريبة الميراث والهدايا عند توريث العقار أو التبرع به، حيث أن القيمة المقدرة للضريبة أقل من القيمة النقدية.
مقاومة للتضخم.
تميل قيم الممتلكات والإيجارات إلى الارتفاع في أوقات التضخم، وهو ما يعمل بمثابة تحوّط ضد التضخم. على عكس النقد أو السندات، فهي تمنع التضخم من تقليل قيمة الأصول.
بناء الأصول بشكل فعال للغاية.
يزيد السداد المستمر للقرض من بناء الأصول تلقائيًا. بعد سداد القرض، تصبح قيمة العقار صافي قيمة الأصول كما هي.
من ناحية أخرى، ينطوي الاستثمار العقاري أيضاً على العيوب التالية
انخفاض السيولة.
بالمقارنة مع الأسهم والحصص، يستغرق بيعها وقتاً أطول ويصعب تحويلها إلى نقد فوري. وعلى وجه الخصوص، قد يكون البيع أكثر صعوبة عندما تتدهور ظروف السوق.
مخاطر الشواغر.
خلال الفترات التي لا يوجد فيها مستأجرون، لا يتم كسب أي دخل وتكون مسؤولاً عن سداد القرض والنفقات بنفسك. في الاستثمارات المقطعية على وجه الخصوص، هناك خطر أن تؤدي الشواغر مباشرةً إلى انعدام الدخل.
تكاليف الإصلاح والصيانة.
تتدهور المباني بمرور الوقت وتتطلب إصلاحات وتحديثات منتظمة للمعدات. من المهم الإعداد المالي المخطط له.
هناك خطر ارتفاع أسعار الفائدة.
إذا كان لديك قرض بسعر فائدة متغير، فهناك خطر أن يزداد عبء السداد مع ارتفاع أسعار الفائدة.
الإدارة تستغرق وقتاً طويلاً.
تنشأ مهام إدارية مختلفة، مثل التعامل مع عمليات الانتقال والخروج وإدارة المبنى. من الممكن الاستعانة بمصادر خارجية للقيام بذلك مع شركة إدارة، ولكن هذا يترتب عليه تكاليف.
خصائص الأشخاص المناسبين للاستثمار العقاري هي كما يلي
من ناحية أخرى، لا يُنصح بالاستثمار العقاري للأشخاص الذين
الاستثمار العقاري هو استثمار "متوسط المخاطر ومتوسط العائد". إنه ليس مضمون النجاح، ولكن مع اختيار العقار وإدارته بشكل صحيح، يمكن توقع عائد مستقر.
يعتبر الكثير من الناس أن الاستثمار في العقارات والاستثمار في الأسهم خيارين نموذجيين للاستثمار، ولكن لكل منهما خصائصه الخاصة. يقدم الجدول أدناه مقارنة.
| عناصر المقارنة | الاستثمار العقاري | الاستثمار في الأسهم |
|---|---|---|
| المصدر الرئيسي للدخل | دخل الإيجار (مكاسب الدخل) | التركيز على مكاسب الأسعار (أرباح رأس المال) |
| الأموال المطلوبة | مرتفع (من عدة ملايين ين) | مبلغ صغير (من عشرات الآلاف من الين) |
| الرافعة المالية | متاحة (القروض شائعة) | محدودة (معاملات الهامش فقط) |
| الاستقرار | مرتفع نسبيًا (دخل الإيجار) | متقلبة للغاية |
| السيولة | منخفضة (وقت وتكلفة الشراء والبيع) | عالية (يمكن شراؤها وبيعها على الفور) |
| جهد الإدارة | كثير (إدارة العقارات، التعامل مع المستأجرين، إلخ) | أقل (جمع المعلومات بشكل أساسي) |
| المزايا الضريبية | وفورات ضريبية ممكنة من خلال محاسبة النفقات والاستهلاك | بعض المعاملة التفضيلية في الحسابات الخاصة، وNISA، إلخ. |
| متوسط العائد | 4% - 8% تقريبًا | 1.5% - 3% (أرباح الأسهم فقط) |
| خصائص تحركات الأسعار | معتدلة (على مدار عدة سنوات) | سريعة (تتقلب على أساس يومي) |
في حين أن الدخل الإيجاري المستقر جذاب للاستثمار العقاري، فإن الاستثمار في الأسهم يتميز بميزة البدء بمبلغ صغير وكونه عالي السيولة. من المهم أن يتم الاختيار وفقاً للموارد المالية للمستثمر وأهدافه الاستثمارية ومدى تحمله للمخاطر.
بصرف النظر عن الاستثمار العقاري المباشر، هناك خيار آخر للاستثمار في العقارات وهو صناديق الاستثمار العقاري (REIT)، وهي أداة مالية تستخدم الأموال التي يتم جمعها من العديد من المستثمرين لشراء العقارات وإدارتها وتوزيع العائدات على المستثمرين.
| عناصر المقارنة | الاستثمار العقاري الفعلي | صناديق الاستثمار العقاري (REITs) |
|---|---|---|
| وحدة الاستثمار | مبالغ كبيرة (من عدة ملايين ين) | صغيرة (من عشرات الآلاف من الين) |
| كيان الإدارة | المستثمرون أنفسهم | مديرو الاستثمار المتخصصون |
| استثمار متنوع | صعب (قيود مالية) | سهل (الاستثمار في عدة عقارات بوحدة واحدة) |
| السيولة | منخفضة | عالية (الشراء والبيع في البورصة) |
| الجهد التشغيلي | كثير | لا شيء تقريبًا |
| قرارات الاستثمار | قرار فردي لكل عقار | الحكم على سياسة الاستثمار في الصندوق والأداء الاستثماري للصندوق |
| عائد الأرباح | 4% - 8% تقريبًا | 3% - 5% تقريباً |
| الضرائب | وفورات ضريبية بسبب الاستهلاك، إلخ. | خاضعة للضريبة كدخل من توزيعات الأرباح |
| المخاطر | المخاطر الخاصة بالعقارات | مخاطر السوق، ومخاطر أسعار الفائدة، إلخ. |
تتميز صناديق الاستثمار العقاري بأنها لا تتطلب معرفة متخصصة أو مبالغ كبيرة من رأس المال للمشاركة في الاستثمار العقاري. ومن ناحية أخرى، بما أن الإدارة متروكة للخبراء، فإن نطاق التحكم محدود.
تشهد سوق صناديق الاستثمار العقاري اليابانية (J-REIT) نموًا مطردًا منذ إنشائها في عام 2001، حيث بلغت القيمة السوقية للصناديق حوالي 14.8 تريليون ين ياباني و57 إصدارًا مدرجًا اعتبارًا من أبريل 2025.
يمكن تلخيص خصائص المخاطر والعائد لكل منتج استثماري على النحو التالي
| أداة الاستثمار | المخاطر | العائد المتوقع | السيولة | الاستقرار |
|---|---|---|---|---|
| الودائع والسندات | الحد الأدنى | الحد الأدنى (0.001%-1%) | الأعلى | الأعلى |
| صناديق الاستثمار العقاري | متوسط | متوسط (3% إلى 5%) | الأعلى | متوسط إلى مرتفع |
| الاستثمارات العقارية | متوسط إلى مرتفع | متوسط إلى مرتفع (4% إلى 8%) | منخفض | متوسط |
| الاستثمار في الأسهم | مرتفع | مرتفع (تقلبات عالية، على المدى الطويل 5% إلى) | مرتفع | منخفضة |
| العملات الأجنبية والعقود الآجلة وغيرها | الأعلى | الأعلى (تقلبات عالية) | الأعلى | الأقل |
الاستثمار في العقارات هو استثمار متوسط المخاطر/متوسط العائد مع توازن جيد بين المخاطر والعائد. ومن خلال دمجها كجزء أساسي من محفظة الأصول، من المتوقع أن يؤدي ذلك إلى تنويع المخاطر الإجمالية وتأمين مكاسب دخل ثابتة.
اختيار العقار المناسب هو مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري. استخدم المعايير التالية لتقييم العقارات
الموقع
ربحية العقار
جودة العقار
الطلب والعرض
خطة التمويل
عند تقييم عقار ما، من المهم اتخاذ قرار هادئ مبني على الأرقام وليس على العواطف. يجب على المبتدئين على وجه الخصوص ألا يضعوا في اعتبارهم العائد فحسب، بل أيضاً الإمكانات المستقبلية للعقار وسهولة إدارته.
الخطوات العامة لبدء الاستثمار في العقارات هي كما يلي
تحديد الأهداف واكتساب المعرفة
صياغة خطة مالية
اختيار العقارات والبحث عنها
العقود والتمويل
الاستحواذ على العقار وبدء التشغيل
عند الاستثمار في العقارات لأول مرة، من المهم البدء في حدود معقولة. يجب إيلاء اهتمام خاص للنقاط التالية
من المهم فهم المخاطر في الاستثمار العقاري والإجراءات المضادة لها.
| المخاطر | الوصف | التدابير المضادة |
|---|---|---|
| مخاطر الشواغر | خطر فقدان المستأجرين | ∙ اختيار المناطق وأنواع العقارات ذات الطلب المرتفع تحديد الإيجارات المناسبة ∙ ● الصيانة الدورية للعقار |
| مخاطر متأخرات الإيجار | مخاطر عدم دفع المستأجرين للإيجار في الوقت المحدد | استخدام شركات ضمان الإيجار فحص أكثر صرامة للمستأجرين |
| مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة | مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة المتغيرة | النظر في أسعار الفائدة الثابتة تأمين القدرة على السداد استخدام السداد المبكر |
| مخاطر الإصلاح | مخاطر إجراء إصلاحات غير متوقعة مطلوبة | تأمين صندوق احتياطي للإصلاحات عمليات الفحص الدوري والصيانة الوقائية إجراء مسوحات حالة المبنى (عمليات التفتيش) |
| مخاطر الكوارث | مخاطر الزلازل والفيضانات وغيرها. | ضمان التغطية التأمينية اختيار العقارات المقاومة للزلازل التحقق من خرائط المخاطر |
| مخاطر تقلبات السوق | مخاطر تدهور سوق العقارات | استثمر من منظور طويل الأجل تجنب الاقتراض المفرط النظر في الاستثمار المتنوع |
تأمين احتياطي نقدي
يُنصح بتجنيب احتياطي نقدي يعادل دخل الإيجار لمدة ستة أشهر تقريباً في حالة حدوث نفقات غير متوقعة.
الحصول على تأمين مناسب
خفف من المخاطر من خلال شراء التأمين اللازم، مثل التأمين ضد الحرائق والزلازل وضمان الإيجار.
التواصل مع المحترفين
قم ببناء شبكة من وكلاء العقارات الموثوقين، وشركات الإدارة ومحاسبي الضرائب حتى تتمكن من الاستجابة بسرعة عند ظهور المشاكل.
جمع المعلومات باستمرار
اجمع دائماً أحدث المعلومات عن الاتجاهات في سوق العقارات ونظام الضرائب، وقم بمراجعة استراتيجيتك حسب الضرورة.
إدارة المخاطر هي أحد أهم جوانب الاستثمار العقاري. مفتاح النجاح هو أن تكون مستعداً للمخاطر المحتملة مسبقاً، من منطلق "كن مستعداً لأي شيء".
سوق الاستثمار العقاري الياباني في عام 2024 في طور التعافي من كارثة كورونا.
وفقًا لأبحاث شركة JLL، بلغ حجم الاستثمار العقاري الياباني في نهاية الربع الثالث من عام 2024 ما قيمته 3,850 مليار ين ياباني (+41% على أساس سنوي) ومن المتوقع أن يصل إلى حوالي 5 تريليون ين ياباني لعام 2024 بأكمله. وهذا مستوى أعلى مما كان عليه قبل كورونا 2019.
فيما يلي النسبة المئوية للاستثمار حسب القطاع
| القطاع | النسبة المئوية للاستثمار |
|---|---|
| المكاتب | 37% |
| الفنادق | 21% |
| المرافق اللوجستية | 18% |
| تأجير المساكن | 14% |
| البيع بالتجزئة | 8% أخرى |
| أخرى | 2% (في عام 2023) |
والجدير بالذكر بشكل خاص هو الاهتمام المتزايد للمستثمرين الأجانب بسوق العقارات اليابانية، الذين كانوا في اتجاه البيع في عام 2023، أصبحوا الآن يشترون من عام 2024 فصاعدًا. ويرجع ذلك إلى ارتفاع معدل التضخم في اليابان والرخص النسبي لسوق العقارات اليابانية بسبب ضعف الين.
بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للدراسة الاستقصائية الحادية والخمسين للمستثمرين العقاريين التي أجراها المعهد العقاري الياباني (اعتبارًا من أكتوبر 2024)، ذكر 94% من المشاركين في الاستطلاع أنهم سيقومون باستثمارات جديدة بنشاط، مما يشير إلى أن المستثمرين يواصلون اتخاذ موقف استباقي.
كانت العوائد المتوقعة حسب نوع الأصول على النحو التالي
بشكل عام، تتراجع العائدات (الأسعار آخذة في الارتفاع)، مما يشير إلى زيادة المنافسة على الاستثمار.
فيما يلي بعض النقاط الرئيسية فيما يتعلق بالتوقعات المستقبلية لسوق الاستثمار العقاري
التغيرات في بيئة أسعار الفائدة
هناك احتمال قيام بنك اليابان برفع سعر الفائدة اعتبارًا من عام 2025 فصاعدًا. في حين أن ارتفاع أسعار الفائدة سيضع ضغطًا نزوليًا على أسعار العقارات، يعتقد البعض أن السوق قد أخذ في الحسبان بالفعل ارتفاع أسعار الفائدة وأن أي تأثير كبير سيكون محدودًا.
تأثير التضخم
قد يؤدي ارتفاع التضخم في اليابان إلى ارتفاع الإيجارات الاسمية. ومن المتوقع أن يؤدي ارتفاع الإيجارات إلى تعزيز الأرباح، لا سيما في قطاعي المكاتب والعقارات السكنية.
انتعاش الطلب الداخلي
من المتوقع أن يظل قطاع الفنادق منتعشًا مع زيادة عدد الزوار الوافدين: تمثل المشاريع قيد الإنشاء في عام 2024 نسبة 1.8% من المعروض الحالي، ومن المتوقع أن ترتفع الإيرادات لكل غرفة متاحة.
الأهمية المتزايدة للاستثمار في الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات
تزداد أهمية الاستدامة والعوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) في قرارات الاستثمار. تميل العقارات الحاصلة على شهادات بيئية إلى التمتع بتقييمات متميزة.
تطور التكنولوجيا
التطورات في تكنولوجيا العقارات تجعل إدارة العقارات وتحليل البيانات أكثر تطوراً. أصبحت العمليات الفعالة وإدارة المخاطر ممكنة.
الفرص في المدن الإقليمية
تتزايد أيضاً فرص الاستثمار العقاري في المدن الإقليمية بسبب تخفيف تركيز طوكيو ومبادرات التنمية الإقليمية. تقدم بعض العقارات، خاصة في المدن الإقليمية الرئيسية، عوائد عالية نسبياً.
يتغير سوق الاستثمار العقاري باستمرار ومفتاح النجاح هو الاستجابة بمرونة للتغيرات في بيئة السوق. يُنصح بجمع أحدث المعلومات باستمرار ومراجعة استراتيجيتك الاستثمارية حسب الضرورة.
يلعب الاستثمار العقاري دورًا مهمًا في محفظة الأصول نظرًا لعائداته المستقرة على المدى الطويل ومقاومته للتضخم، فضلاً عن الرافعة المالية والوفورات الضريبية التي يوفرها. من السهل البدء باستثمارات الوحدات بمبالغ صغيرة وتتميز بالسيولة العالية، بينما توفر الاستثمارات العقارية الفردية مزايا الحجم وتنويع المخاطر الداخلية. صناديق الاستثمار العقاري هي أيضاً وسيلة فعالة لتنويع الاستثمارات الصغيرة من خلال الإدارة الاحترافية. في قرارات الاستثمار، تعتبر عمليات محاكاة الدخل والنفقات باستخدام مؤشرات مثل العائد السطحي والعائد الحقيقي وعائد الدخل غير المُستثمر أمرًا ضروريًا، كما يجب أيضًا تقييم الموقع والإمكانات المستقبلية للعقار بشكل شامل. بالنسبة للمخاطر مثل الشواغر وارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف الإصلاح، من الضروري الاستعداد مسبقاً والحصول على أموال كافية، على سبيل المثال عن طريق استخدام شركة ضمان الإيجار، واختيار سعر فائدة ثابت، وتأمين احتياطي للإصلاحات واحتياطي نقدي. علاوةً على ذلك، فإن مفتاح النجاح هو مراقبة التغيرات في بيئة السوق عن كثب، مثل اتجاهات أسعار الفائدة والتضخم، والطلب الداخلي واتجاهات الاستثمار في البيئة الاقتصادية والاجتماعية والبيئية، ومراجعة استراتيجيتك بمرونة. عند تنفيذ ذلك مع وجود هدف استثماري واضح وخطة مالية واضحة، وبالاشتراك مع متخصصين موثوقين، يمكن للعقارات أن توفر نمواً مستقراً للأصول كأصل أساسي في محفظتك.