في سياق التشاور مع عملائنا حول مختلف جوانب العقارات، سمعنا مراراً، خاصةً في السنوات القليلة الماضية، أن أسعار الوحدات السكنية الجديدة قد ارتفعت بشكل كبير لدرجة أنه من الصعب تحمل تكاليفها. في الواقع، تُظهر بيانات مختلفة أن أسعار الوحدات السكنية الجديدة مستمرة في الارتفاع، في حين أن عدد الوحدات المعروضة في انخفاض. ربما يكون هذا الوضع مصدر قلق كبير للعديد من الأشخاص الذين يبحثون عن منزل.
ومع ذلك، نعتقد أنه لا داعي للتشاؤم بشأن هذه التغيرات في السوق. بدلاً من ذلك، نعتقد أن هذه فرصة ممتازة لأولئك الذين كانوا ملتزمين بالصورة النمطية التي تقول إنه عندما يتعلق الأمر بالبحث عن منزل، فإن الخطوة الأولى هي بناء منزل جديد، للنظر في خيارات أكثر تنوعاً وتناسب أنماط حياتهم وقيمهم الخاصة.
ويأتي في قلب ذلك خيار الوحدات السكنية المستعملة. وقد أدى الانخفاض في المعروض من الإنشاءات الجديدة إلى تنشيط سوق الوحدات السكنية المستعملة، مما أتاح الفرصة أيضاً لطرح عقارات عالية الجودة في السوق. هناك أيضاً اهتمام متزايد بـ "التجديد"، حيث يمكن للأشخاص غير الراضين عن التصميم الموحد للمبنى الجديد شراء عقار قائم وإنشاء مساحتهم المثالية الخاصة بهم.
تقدم هذه المقالة شرحاً مبسطاً للعوامل الهيكلية الكامنة وراء انخفاض المعروض من الوحدات السكنية الجديدة وارتفاع الأسعار. ثم نحلل بعد ذلك تأثير هذه العوامل على سوق الوحدات السكنية المستعملة، ونقترح نقاط تحقق محددة لمساعدتك على اتخاذ "خيار السكن الذكي" في المستقبل، من خلال معرفتنا الخبيرة. نأمل أن يساعدك ذلك في بحثك عن منزل.
لا يوجد سبب واحد وراء انخفاض المعروض من الوحدات السكنية الجديدة وارتفاع الأسعار، ولكن هناك مجموعة معقدة من العوامل. وهنا، يتم شرح ثلاثة من أكثر العوامل تأثيراً بالبيانات.
العامل الأول والأكثر أهمية هو ارتفاع تكاليف البناء. يتكون سعر بيع الشقق السكنية إلى حد كبير من "تكاليف شراء الأرض" و"تكاليف تشييد المباني"، ولكن في السنوات الأخيرة ارتفعت تكاليف البناء هذه بشكل كبير.
ويقف وراء ذلك الارتفاع العالمي في أسعار المواد - "صدمة الخشب" التي بدأت في الظهور في عام 2021 تقريبًا، ولكن بالإضافة إلى ذلك، فإن "صدمة الحديد"، التي ارتفعت فيها أسعار هياكل الصلب وحديد التسليح، والوضع الذي طال أمده في روسيا وأوكرانيا، والذي أدى إلى ارتفاع أسعار الطاقة، ساهمت جميعها في ارتفاع حاد في تكلفة مواد البناء. يؤدي ارتفاع أسعار الطاقة وعوامل أخرى إلى ارتفاع أسعار جميع مواد البناء.
والأخطر من ذلك هو نقص العمالة وارتفاع تكاليف العمالة في صناعة البناء والتشييد. فنظراً لانخفاض معدل المواليد وشيخوخة السكان، يتناقص عدد العمال المهرة في مواقع البناء عاماً بعد عام، مما يجعل من الصعب للغاية تأمين الحرفيين، وخاصةً أصحاب المهارات المتخصصة. وفقًا لدراسة استقصائية أجرتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، استمرت تكلفة وحدة العمالة في الأشغال العامة في الارتفاع عامًا بعد عام، وفي مارس 2025، سجل المتوسط الوطني لجميع الفئات المهنية زيادة بنسبة 6% مقارنة بالعام السابق. وينعكس هذا الأمر بشكل مباشر على تكاليف بناء الوحدات السكنية، وهو عامل رئيسي يدفع أسعار المبيعات إلى الارتفاع.
| البند | المحتويات | التأثير |
|---|---|---|
| ارتفاع أسعار المواد | صدمة الخشب وصدمة الحديد وارتفاع أسعار الطاقة | الزيادة الإجمالية في تكاليف البناء |
| ارتفاع تكاليف العمالة | النقص في عمال البناء المهرة، وشيخوخة القوى العاملة، وصعوبة تأمين الحرفيين المتخصصين | زيادة كبيرة في تكاليف العمالة |
| مشكلة عام 2024 | الحد الأقصى للعمل الإضافي بموجب قانون إصلاح مكان العمل | مخاوف بشأن فترات البناء الأطول والزيادات الإضافية في تكاليف العمالة |
ثانياً، وهو أمر ملحوظ بشكل خاص في مراكز المدن، تزداد صعوبة الحصول على الأراضي المناسبة لتطوير الوحدات السكنية. في المناطق ذات الملاءمة العالية، لا يزال الطلب على المساكن قوياً، وتشتد المنافسة بين المطورين العقاريين للحصول على أراضٍ لتطوير الوحدات السكنية. كما تشتد المنافسة من الاستخدامات الأخرى، مثل الفنادق ومباني المكاتب، ولا تزال أسعار شراء الأراضي مرتفعة.
بالإضافة إلى ذلك، فإن عقبة الحصول على قطعة أرض كبيرة في حد ذاتها عالية للغاية، حيث يستغرق الأمر وقتاً وجهداً كبيرين لضبط علاقات الحقوق على الأراضي التي يوجد بها العديد من ملاك الأراضي. ونتيجة لذلك، يضطر المطورون إلى تحديد أسعار بيع مرتفعة من أجل تأمين أقصى قدر من الأرباح من الأراضي المحدودة.
على هذه الخلفية من ارتفاع التكاليف والصعوبات في الحصول على الأراضي، حدثت تغيرات في استراتيجيات العرض لدى المطورين العقاريين. فقد تحولوا من نموذج الأعمال المتمثل في توريد وبيع أعداد كبيرة من الوحدات، كما كان الحال في الماضي، إلى نموذج زيادة القيمة المضافة لكل وحدة والتركيز على العقارات ذات الأسعار المرتفعة التي تستهدف الأفراد الأثرياء والأزواج من ذوي النفوذ.
وهذا مؤشر على قرار الإدارة بتجنب مخاطرة بيع الكثير من الوحدات دفعة واحدة وضمان تحقيق الربح حتى مع وجود عدد قليل من الوحدات. ونتيجة لذلك، انخفض العدد الإجمالي للوحدات السكنية المعروضة في السوق، مما أدى إلى خلق هيكلية تدفع بمتوسط السعر إلى الأعلى.
في الواقع، تُظهر البيانات الصادرة عن معهد الاقتصاد العقاري أنه في حين أن عدد الوحدات السكنية الجديدة في السوق في منطقة العاصمة طوكيو في اتجاه تنازلي، فإن متوسط السعر يستمر في الارتفاع.
مرجع: اتجاهات السوق للشقق السكنية الجديدة المعروضة للبيع في منطقة العاصمة طوكيو
| الفترة | عدد الوحدات المعروضة للبيع | متوسط السعر | سعر الوحدة بالمتر المربع |
|---|---|---|---|
| أغسطس 2025 | 1,301 وحدة | 103.26 مليون ين | 158.8 مليون ين |
| التغير السنوي | 78.7% | +8.3% | +8.2 |
وبالتالي، فإن مجموعة من العوامل - ارتفاع التكاليف من حيث المواد والعمالة، والصعوبات في الحصول على الأراضي، والتحول في استراتيجيات المطورين - تساهم في الوضع الحالي المتمثل في انخفاض المعروض من الوحدات السكنية الجديدة وارتفاع الأسعار.
تؤثر التغييرات في سوق الوحدات السكنية المبنية حديثاً تأثيراً مباشراً على سوق الوحدات السكنية المستعملة، والتي تعد نظيراً لسوق الوحدات السكنية المبنية حديثاً. يتغير هيكل السوق نفسه حيث تبدأ الشريحة السكانية التي اعتادت على البناء الجديد كخيار رئيسي لها في النظر إلى سوق الوحدات السكنية المستعملة. ويرد وصف ثلاثة تأثيرات نموذجية هنا.
التأثير الأكثر وضوحاً هو ارتفاع الأسعار وتزايد الطلب على الوحدات السكنية المستعملة. فمع ارتفاع أسعار الوحدات السكنية الجديدة وارتفاع أسعار العقارات في المناطق والأحجام المرغوبة التي لا يمكن تحمل تكاليفها، بدأت شريحة من السكان في اعتبار الوحدات السكنية المستعملة خياراً واقعياً. ويُعد هذا التحول في الطلب عاملاً رئيسياً في ارتفاع الأسعار في سوق الوحدات السكنية المملوكة مُسبقاً ككل.
فوفقًا لبيانات شهر أغسطس/آب 2025 الصادرة عن شبكة المعلومات العقارية لشرق اليابان (رينز شرق اليابان)، تجاوز سعر الوحدة لكل متر مربع من عقود الوحدات السكنية المملوكة مسبقًا في منطقة العاصمة طوكيو سعر الشهر نفسه من العام الماضي لمدة 64 شهرًا متتاليًا بشكل مذهل. كما زاد عدد العقود بشكل ملحوظ، حيث ارتفع بنسبة 54.5% على أساس سنوي، مما يشير إلى ازدهار السوق.
مرجع: نظرة عامة على سوق الوحدات السكنية المستعملة في منطقة العاصمة طوكيو (أغسطس/آب 2025)
| البند | العقود | التغير على أساس سنوي |
|---|---|---|
| عدد العقود المبرمة | 3,555 عقدًا | +54.5 |
| العقود لكل متر مربع | 8.485 مليون ين/م2 8.485 مليون ين/م2 | +13.5 |
| السعر المتعاقد عليه | 52.79 مليون ين | +13.5 |
على وجه الخصوص، يركز المشترون على العقارات التي تتمتع بما يسمى "الظروف المواتية"، مثل كونها قريبة من محطات القطار، وكونها صغيرة السن وفي حالة إدارة جيدة، وليس من غير المعتاد أن تباع هذه العقارات بنفس الأسعار أو حتى بأسعار أعلى مما كانت عليه عند بنائها حديثًا. ونتوقع استمرار هذا الاتجاه.
الاتجاه التالي الذي يجب مراقبته هو تعميم شراء العقارات المستعملة على أساس "التجديد". فأولئك الذين لا يشعرون بالرضا عن التصاميم الموحدة والتصميمات الداخلية للمباني الجديدة، أو الذين يبحثون عن مساحة معيشة أكثر تخصيصاً، يجدون قيمة في "التجديد"، والذي ينطوي على شراء وحدة سكنية قائمة وإجراء تجديدات كبيرة.
يوفر التجديد المزايا التالية
مع ارتفاع تكاليف البناء الحالية للمباني الجديدة المرتفعة، وبمقارنة "شراء جديد" مع "شراء مستعمل في موقع جيد وتجديده" بميزانية معادلة، من المرجح أن يؤدي الأخير إلى الحصول على منزل أكثر اتساعاً ومثالية. وعلى هذه الخلفية، ستستمر الأسواق المرتبطة بالتجديد في النمو.
في الماضي، كانت الفكرة القائلة بأن قيمة المبنى تنخفض مع تقدم العمر متجذرة بعمق في اليابان، وكانت هناك "أسطورة البناء الجديد" التي تقول بأن المباني الجديدة هي الأعلى قيمة للأصول. ولكن، مع انخفاض المعروض من المباني الجديدة وازدياد نشاط سوق المباني المستعملة، يتغير معيار القيمة هذا بشكل كبير.
في الوقت الحاضر، لا يضمن مجرد كون العقار جديدًا قيمة الأصول، وأصبحت القيمة الجوهرية للعقار، أي "موقعه"، أكثر أهمية. ويرجع ذلك إلى أن عوامل مثل سهولة المواصلات وجودة المرافق المحيطة وصورة العلامة التجارية للمنطقة لها قيمة عالمية ولا تتأثر بسهولة بالتقلبات الاقتصادية أو التغيرات في السوق.
من غير المرجح أن تنخفض قيمة الوحدات السكنية المستعملة التي تدار بشكل جيد وتقع في موقع ممتاز مع تقدم العمر، بل قد تزداد قيمتها في الواقع نتيجة لإعادة تطوير المنطقة المحيطة بها. وهذا مؤشر على أن مفهوم العقار باعتباره "أصلاً" طويل الأجل، بدلاً من كونه "موضوعاً للاستهلاك"، قد أصبح منتشراً على نطاق واسع. خارج إطار العقارات الجديدة والمستعملة، فإن القدرة على تقييم إمكانات العقار بشكل صحيح أمر ضروري لاختيار العقارات في المستقبل.
مع ازدياد نشاط سوق الشقق السكنية المستعملة، ليس من السهل العثور على الأفضل لك من بين العديد من العقارات المتاحة. المفتاح لتجنب الندم هو عدم البحث الأعمى عن عقار ما، بل وضع معايير واضحة في الاعتبار. وفيما يلي خمس نقاط تحقق من وجهة نظر مهنية نطلع عملاءنا عليها دائماً.
ليس من المبالغة القول بأن قيمة العقار "يحددها موقعه". فالموقع هو المعيار الأكثر أهمية في تحديد ما إذا كان من المحتمل الحفاظ على قيمة العقارات وتحسينها في المستقبل. وعلى وجه التحديد، يجب تقييم النقاط التالية بشكل شامل
كما يقول المثل "اشترِ الإدارة" لمبنى سكني، فإن جودة الإدارة لها تأثير كبير للغاية على عمر المبنى وراحة المعيشة والقيمة المستقبلية للعقار. بغض النظر عن مدى جودة الموقع، يجب أن تتجنب العقارات ذات الإدارة الرديئة. عند التفكير في الشراء، انظر دائماً إلى المستندات التالية للتأكد من أن جمعية الإدارة تعمل بشكل صحيح
على الرغم من أن عمر المبنى هو عامل رئيسي يؤثر على السعر، إلا أنه من السابق لأوانه الحكم ببساطة على المباني الأحدث بأنها أفضل والأقدم بأنها أسوأ. من المهم فهم مزايا وعيوب الأعمار المختلفة للمباني بشكل صحيح ومقارنتها بميزانيتك وخطط حياتك. إحدى القواعد الأساسية هي التحقق من أن المبنى يفي بـ "معيار مقاومة الزلازل الجديد"، والذي ينطبق على المباني المعتمدة للبناء بعد 1 يونيو 1981.
[مقارنة بين المزايا والعيوب حسب عمر المبنى
| الفئة العمرية | المزايا | العيوب |
|---|---|---|
| أقل من خمس سنوات | مرافق نظيفة وحديثة مثل المبنى الجديد قلق أقل بشأن الإصلاحات في المستقبل المنظور. |
ارتفاع الأسعار انخفاض الأسعار عن البناء الجديد كبير |
| 6-15 سنة | الأسعار معقولة نسبياً. التصميم والمرافق ليست قديمة جداً. قد يكون تم الانتهاء من أول إصلاح رئيسي. |
قد يكون وقت استبدال المعدات قد اقترب. قد يرتفع سعر الصندوق الاحتياطي للإصلاح. |
| من 16 إلى 30 سنة | ・ ・ الأسعار تصبح في متناول الجميع. مثالية كقاعدة للتجديد. العقارات في حالة إدارة جيدة هي هدف جيد. |
هناك حاجة إلى إصلاحات متعددة واسعة النطاق. يجب إيلاء اهتمام دقيق لتدهور الأجزاء غير المرئية مثل السباكة. |
| أكثر من 31 سنة | رخيصة جداً. هناك إمكانية العثور على صفقة رابحة في موقع جيد. |
كن حذراً بشأن مقاومة الزلازل (إمكانية وجود معايير قديمة لمقاومة الزلازل). قد لا تكون خصومات الرهن العقاري متاحة. قد تكون تكاليف التجديد مرتفعة. |
بالإضافة إلى ما إذا كان التصميم يناسب الهيكل العائلي الحالي وأسلوب الحياة، من المهم أيضاً النظر فيما إذا كان التصميم مرناً بما يكفي لاستيعاب التغييرات المستقبلية. على سبيل المثال، تحقق مما إذا كان من الممكن تقسيم الغرف مع نمو الأطفال، أو تأمين مساحة للعمل من المنزل في المستقبل.
إذا كنت تفكر في إجراء تجديدات، يجب عليك أيضاً الانتباه إلى القيود الهيكلية. على وجه الخصوص، لا تسمح الشقق ذات "الهيكل الجداري"، حيث يكون المبنى مدعومًا بالجدران، بإزالة الجدران الداخلية، مما يضع قيودًا كبيرة على التغييرات في مخطط الطابق. من ناحية أخرى، تسمح "الهياكل ذات "الهياكل الرامين"، التي تدعمها أعمدة وعوارض، بإجراء تغييرات حرة نسبياً على مخطط الأرضية. تحقق من النوع الهيكلي مع الوكيل العقاري عند زيارة العقار.
أخيراً، أهم شيء هو التخطيط المالي المعقول. لا تركز فقط على سعر العقار، ولكن ضع في اعتبارك "المبلغ الإجمالي"، بما في ذلك النفقات المختلفة (رسوم الوساطة، ورسوم التسجيل، وضريبة الاستحواذ العقاري، وما إلى ذلك) التي سيتم تكبدها وقت الشراء، وتكلفة أي تجديدات. بشكل عام، تُقدَّر التكاليف المختلفة بحوالي 6-9% من سعر العقار.
وبالإضافة إلى ذلك، عند استخدام الرهن العقاري، من الضروري التحقق مسبقاً من إمكانية الحصول على قرض للعقار الذي تريده والمبلغ الذي يمكنك اقتراضه، حيث أن المؤسسات المالية المختلفة لديها تقييمات مختلفة لعمر المبنى وهيكل المبنى. نوصي باستشارة العديد من المؤسسات المالية للحصول على أفضل الشروط المناسبة لك. إذا كنت تستشير متخصصاً عقارياً مثلنا، فيمكننا تقديم الدعم الكامل لك، بما في ذلك التخطيط المالي والتعريف بالمؤسسات المالية.
لقد شرحنا في هذا المقال خلفية انخفاض المعروض من الوحدات السكنية الجديدة وارتفاع الأسعار، وتأثير ذلك على سوق الوحدات السكنية المستعملة، ونقاط التحقق المحددة لاختيار عقار مستعمل ذكي.
نحن نعتقد أن المشاكل الهيكلية لتكاليف البناء، مثل ارتفاع تكاليف المواد والعمالة، لن تُحل بين عشية وضحاها، ومن المرجح أن تظل أسعار الوحدات السكنية الجديدة مرتفعة أو تستمر في الارتفاع التدريجي في المستقبل. في ظل هذه الظروف، يتطلب الأمر منظوراً استراتيجياً أكثر من أي وقت مضى لتحقيق المنزل المثالي.
من خلال تحويل انتباهنا إلى سوق العقارات المستعملة بدلاً من التمسك فقط بخيار البناء الجديد، تتاح لنا إمكانيات جديدة للحصول على عقارات في مواقع أفضل وبأسعار معقولة وتجديدها بحرية لتناسب أنماط حياتنا الخاصة. وهذا يعني أنه بدلاً من اختيار المنزل كـ "سلعة" موحدة، يمكننا إنشاء منزل يكون "أصلاً" خاصاً بنا.
وبطبيعة الحال، تواجه الوحدات السكنية المستعملة صعوبات خاصة بها، مثل حقيقة أن حالة كل عقار تختلف كثيراً من عقار إلى آخر. ولهذا السبب من الضروري اكتساب المعرفة من مصادر موثوقة وتطوير "عين" للقيمة الجوهرية، مثل الموقع وظروف الإدارة.
في شركة INA & Associates، يتمتع المتخصصون لدينا بثروة من الخبرة والتجربة لمساعدتك على اتخاذ أفضل خيار لك ولعائلتك في هذه الأوقات المتغيرة. تقدم INA وشركاؤه الدعم في اختيار العقار الأنسب لحالتك الفردية، بدءاً من التخطيط المالي. لا تتردد في الاتصال بنا إذا كانت لديك أي أسئلة أو مخاوف بشأن العقارات.
ج1: بما أن أسعار العقارات تتأثر بالظروف الاقتصادية المختلفة، فمن الصعب أن نقول على وجه اليقين "متى يكون أفضل وقت للشراء". ومع ذلك، في الوضع الحالي حيث تحوّل الطلب إلى سوق العقارات المستعملة في سوق العقارات المستعملة، فإن العقارات في حالة جيدة تباع بسرعة. وبدلاً من أن تكون حزيناً أو سعيداً بتقلبات الأسعار، فإن "وقت الشراء" بالنسبة لك هو عندما تكون خطط حياتك (الزواج، الإنجاب، الانتقالات، إلخ) وخططك المالية في مكانها الصحيح. من المهم أن تجد شريكًا موثوقًا به، وأن تراقب دائمًا اتجاهات السوق وأن تكون مستعدًا للاستفادة من الفرص.
ج2: حتى إذا كان العقار أقدم، فهذا لا يعني بالضرورة أنه عقار سيء. المهم هو ما إذا كان قد تم بناؤه وفقاً "للمعايير الجديدة لمقاومة الزلازل" اعتباراً من يونيو 1981 فصاعداً وما إذا كان يُدار بشكل جيد. على وجه الخصوص، تميل الوحدات السكنية التي لديها خطة إصلاح طويلة الأجل مطورة بشكل جيد واحتياطي إصلاح كبير إلى الحفاظ على قيمة عقاراتها حتى لو كانت قديمة. في الواقع، مقابل نفس الميزانية، يمكنك اختيار عقار في موقع أفضل بكثير من مبنى جديد، وهي ميزة كبيرة. يمكن تجديده من الداخل من خلال التجديد، لذا ركّز على هيكل المبنى وحالته الإدارية.
ج3: تتفاوت تكاليف التجديد بشكل كبير حسب حجم البناء ودرجة المواد الداخلية، ولكن بشكل عام، تتراوح التكلفة القياسية بين 100,000 ين ياباني و200,000 ين ياباني لكل متر مربع. على سبيل المثال، إذا كنت تريد تجديد شقة مساحتها 70 م2 بالكامل، فيجب أن تتوقع أن تدفع ما بين 7 و14 مليون ين ياباني. ومع ذلك، فإن هذا مجرد دليل إرشادي، وسوف ترتفع التكاليف أو تنخفض حسب حجم التغييرات في مخطط الطابق ودرجة التجهيزات. من المهم الحصول على عروض أسعار من العديد من شركات التجديد للعثور على خطة تناسب احتياجاتك وميزانيتك.
ج4: تتميز الوحدات السكنية المستعملة التي تحافظ على قيمة أصولها ولا تنخفض أسعارها بسهولة ببعض الخصائص المشتركة
العقارات التي تستوفي العديد من هذه الشروط تكون أقل عرضة لتأثيرات المناخ الاقتصادي وتكون أكثر فائدة عند البيع أو التأجير في المستقبل.