أدى التوجه نحو تغيير طريقة عمل الناس إلى حقبة يتجه فيها العديد من العاملين في المكاتب إلى الأعمال الجانبية. وعلى وجه الخصوص، يتزايد عدد الأشخاص الذين يفكرون في الاستثمار العقاري كعمل جانبي مع تزايد اهتمامهم بمستقبلهم وسعيهم لتنويع مصادر دخلهم.
بصفتنا شركة INA & Associates المحدودة، فإننا ندعم الاستثمار العقاري منذ سنوات عديدة. ونضع "رأس المال البشري" و"الثقة" في صميم إدارتنا، وتتمثل مهمتنا في تحقيق مجتمع يحظى فيه الجميع بالتقدير والمكافأة العادلة.
من خلال قراءة هذا المقال، ستكتسب فهماً شاملاً للهيكل الأساسي للاستثمار العقاري، وكيفية البدء، ومفتاح النجاح والمخاطر التي يجب أن تكون على دراية بها. نأمل أن يكون بمثابة دليل عملي لأولئك الذين يفكرون في خيار الاستثمار العقاري كوسيلة لتأمين مصدر دخل ثابت والاستعداد للمستقبل.
يُظهر سوق الاستثمار العقاري نمواً قوياً للغاية في عام 2024. من المتوقع أن يصل الاستثمار في العقارات التجارية إلى مستوى يزيد عن 4 تريليونات ين ياباني، مما يشير إلى أن بيئة السوق لا تزال مواتية للمستثمرين.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى توقعات السوق لعام 2025. من المتوقع أن يستقر موقف الإقراض لدى المؤسسات المالية، مما يخلق بيئة استثمارية مواتية لكل من المشترين والبائعين. ويقف وراء ذلك التغيير في السياسة النقدية، من إلغاء سياسة سعر الفائدة السلبي إلى سياسة سعر الفائدة الصفري، ولكن من المتوقع تجنب الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة.
تأمين دخل إيجار ثابت
عامل الجذب الرئيسي للاستثمار العقاري هو التدفق النقدي المستقر من دخل الإيجار الشهري. هناك مخاطر قليلة نسبياً لتقلبات الأسعار، كما هو الحال مع الاستثمار في الأسهم، ومن السهل التنبؤ بالدخل على المدى الطويل. مع اختيار العقارات وإدارتها بشكل مناسب، من الممكن تحقيق دخل ثابت لمدة تصل إلى 10 أو 20 عاماً.
الاستفادة من آثار التوفير الضريبي
في الاستثمار العقاري، يمكن تسجيل استهلاك المبنى وتكاليف الإدارة وتكاليف الإصلاح والفوائد على القروض كمصروفات. وهذا يسمح لك بتجميع دخلك الوظيفي مع دخلك العقاري لتخفيض ضريبة الدخل وضريبة السكن. هذا التأثير الموفر للضرائب مفيد بشكل خاص لأصحاب الدخل المرتفع.
تأثير التحوط من التضخم
تتضاءل القيمة الحقيقية للنقد والودائع مع تقدم التضخم. من ناحية أخرى، تُعد العقارات أصلًا حقيقيًا وبالتالي فهي بمثابة تأمين ضد التضخم. يميل دخل الإيجار أيضاً إلى الارتفاع تماشياً مع ارتفاع الأسعار، مما يساهم في الحفاظ على القوة الشرائية.
تأثير بناء الأصول
يسمح الاستثمار العقاري القائم على القروض بتكوين أصول باستخدام رأس مال الآخرين (قروض). ومن خلال استخدام دخل الإيجار الشهري لسداد القرض، يكون الهيكل مدفوع الأجر بشكل فعال، مما يعني أن المستأجر يدفع القرض وينتهي بك الأمر بعقار خالٍ من الديون.
سهولة الحصول على التمويل.
يكون موظفو الشركات في وضع أفضل للحصول على قروض من المؤسسات المالية بسبب دخل رواتبهم المستقر. وعلى وجه الخصوص، يتمتع موظفو الشركات المدرجة في البورصة وموظفو الخدمة المدنية بتصنيف ائتماني عالٍ من المؤسسات المالية وقد يتمكنون من الحصول على قروض بشروط ميسرة. ويعتبر من الواقعي البدء في الاستثمار في العقارات من دخل سنوي يبلغ حوالي 6 ملايين ين ياباني، مما يجعله خياراً استثمارياً في متناول العديد من موظفي الشركات.
الكفاءة من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لشركات الإدارة
في الاستثمار العقاري، يمكن إسناد مهام الإدارة مثل توظيف المستأجرين وتحصيل الإيجار ومعالجة الشكاوى والصيانة إلى شركات إدارة متخصصة. وهذا يسمح لك بمواصلة الاستثمار دون تعطيل أعمالك الأساسية. تبلغ رسوم الإدارة بشكل عام حوالي 5% من دخل الإيجار، ولكنها تعتبر مصروفات ضرورية لموظفي الشركة مع وجود العديد من القيود الزمنية.
طرق استثمار ذات قيود زمنية أقل
ليست هناك حاجة لمراقبة اتجاهات السوق باستمرار، كما هو الحال مع الاستثمار في الأسهم والعملات الأجنبية. بمجرد شراء العقار المناسب وتعهيده إلى شركة إدارة موثوق بها، تتحرر من مهام الإدارة الروتينية. وهذه ميزة كبيرة لموظفي الشركة الذين يرغبون في التركيز على عملهم اليومي خلال الأسبوع وقضاء بعض الوقت مع عائلاتهم في عطلات نهاية الأسبوع والعطلات.
هناك اعتبارات ضريبية عند الاستثمار في العقارات كعمل جانبي. إذا استثمر موظف المكتب في عقار كعمل هامشي، فيجب أن يكون حجم العقار أقل من "خمسة مبانٍ وعشر غرف". لاحظ أنه إذا تم تجاوز ذلك، فسيتم اعتبار حجم العقار على أنه عمل تجاري وستتغير المعاملة الضريبية.
قبل البدء في الاستثمار في العقارات، من المهم تحديد أهداف واضحة. إن وضع أهداف رقمية محددة، بدلاً من الأفكار الغامضة "أريد أن أجني الكثير من المال"، سيمكنك من صياغة استراتيجية استثمار مناسبة.
تحديد أهداف الدخل
أولاً، حدد مقدار الدخل الذي تهدف إلى كسبه على أساس شهري. على سبيل المثال، إذا كنت تهدف إلى كسب دخل إضافي قدره 50,000 ين ياباني شهرياً، فإن عقاراً بعائد سطحي قدره 6% سيتطلب منك شراء عقار بقيمة 10 ملايين ين ياباني تقريباً. ومع ذلك، من المهم أن تفهم أنك ستحتاج في الواقع إلى عقار أكثر تكلفة إذا أخذت في الاعتبار النفقات الأخرى مثل رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات والضرائب.
تحديد فترة الاستثمار
يعتمد الاستثمار العقاري على الاستثمار طويل الأجل. يتم تحديد فترة الاستثمار من خلال الأخذ في الاعتبار بشكل شامل فترة سداد القرض والعمر الإنتاجي للعقار والوقت الذي سيتم فيه بيع العقار في المستقبل. بشكل عام، من المهم التخطيط لفترة احتفاظ طويلة الأجل تتراوح بين 20 و35 عاماً لاستثمارات الوحدات السكنية.
تحقق من مدى تحملك للمخاطر
الاستثمار ينطوي على مخاطر. تحقق مسبقاً إلى أي مدى يمكنك تحمل المخاطر المختلفة، مثل مخاطر الشواغر ومخاطر انخفاض الإيجارات وارتفاع أسعار الفائدة. واعتماداً على مدى تحملك للمخاطر، حدد نوع العقار الذي ستستثمر فيه وموقعه وشروط القرض.
المبلغ القياسي للأموال الشخصية للاستثمار العقاري هو حوالي 20% من سعر العقار. بالإضافة إلى ذلك، ستحتاج إلى دفع مصاريف مختلفة (رسوم التسجيل، ورسوم الوساطة، وأقساط التأمين ضد الحريق، وما إلى ذلك) تبلغ حوالي 7-10% من سعر العقار.
إمكانات الاستثمار التقريبية حسب الدخل السنوي
يوضح الجدول أدناه إمكانات الاستثمار التقريبية حسب الدخل السنوي.
| الدخل السنوي | الأموال الشخصية التقريبية | سعر العقار المتاح للشراء | الدخل الشهري المقدر | الملاحظات |
|---|---|---|---|---|
| 6 ملايين ين | 2 مليون ين | 10 مليون ين | 50-80,000 ين | استوديو في وسط المدينة |
| 8 مليون ين | 3 ملايين ين | 15 مليون ين | 80,000-120,000 ين | منطقة حضرية 1K-1DK |
| 10 مليون ين | 4 ملايين ين | 20 مليون ين | 100,000-150,000 ين | منطقة حضرية 1LDK |
| 12 مليون ين | 5 مليون ين | 25 مليون ين | 120,000-180,000 ين | يمكن امتلاك عدة وحدات |
ومع ذلك، فإن هذه الأرقام ليست سوى دليل إرشادي، ويمكن أن تختلف شروط التمويل بشكل كبير حسب الحالة الائتمانية للفرد وصاحب العمل ومدة الخدمة وما إلى ذلك.
طرق التمويل
تتوفر خيارات التمويل التالية إذا لم يكن لديك أموال شخصية كافية.
الطريقة الأساسية هي استخدام المدخرات. الادخار المنتظم وتجهيز الأموال الشخصية اللازمة. هذه هي الطريقة الأكثر أماناً، على الرغم من أنها تؤخر بدء الاستثمار.
الاقتراض من الأقارب أو التبرع بالمال هو خيار آخر. ومع ذلك، يجب مراعاة المسائل الضريبية المتعلقة بالهدايا وتأثيرها على العلاقات الأسرية بشكل كامل.
قد تقدم بعض المؤسسات المالية قروضاً كاملة أو قروضاً على المكشوف، حتى لو كان لديك القليل من الأموال الشخصية. ومع ذلك، قد تكون أسعار الفائدة أعلى وعملية الفحص أكثر صرامة، لذلك يجب التفكير بعناية.
أهمية الموقع
الموقع هو أحد أهم العوامل في الاستثمار العقاري. وكما يقول المثل: "الموقع، الموقع، الموقع، الموقع"، فالعقارات في المواقع الجيدة تنخفض فيها مخاطر الشغور وتنخفض فيها الإيجارات ببطء.
والمبدأ الأساسي هو اختيار موقع يتمتع بوصول جيد إلى وسط المدينة. من الناحية المثالية، يجب أن يكون الموقع على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة رئيسية، وأن يكون له إمكانية الوصول إلى خطوط قطار متعددة، وأن يكون قريباً من المرافق التجارية والطبية.
تُعد خطط التطوير المستقبلية عاملاً محدداً مهماً أيضاً. من المتوقع أن تؤدي المناطق المخطط إعادة تطويرها والمناطق التي من المقرر افتتاح محطات جديدة فيها إلى زيادة قيمة العقارات في المستقبل.
اختيار نوع العقار
بالنسبة للمبتدئين، يوصى بالاستثمار في الوحدات السكنية، وخاصة شقق الاستوديو. فمقارنةً بالعقار الفردي، يكون مبلغ الاستثمار أقل والإدارة أقل استهلاكاً للوقت.
تتمتع العقارات المبنية حديثاً بميزة المرافق الجديدة وتكاليف الإصلاح الأولية المنخفضة، ولكنها تميل إلى أن تكون أغلى ثمناً وعائداتها أقل. أما العقارات المستعملة فهي أقل تكلفة وذات عوائد أعلى، ولكن قد تكون تكاليف إصلاحها أعلى.
كيف يتم حساب العائدات
العائد السطحي (العائد الإجمالي) هو دخل الإيجار السنوي مقسوماً على سعر العقار. ومع ذلك، لتحديد الربحية الفعلية، يجب حساب العائد الحقيقي (العائد الصافي).
العائد الحقيقي = (دخل الإيجار السنوي - المصروفات السنوية) / سعر العقار × 100
تشمل المصاريف السنوية رسوم الإدارة، والأموال الاحتياطية للإصلاحات، وضريبة العقار، وضريبة تخطيط المدينة، ورسوم الإدارة، وأقساط التأمين ضد الحريق، وما إلى ذلك.
تقييم الإمكانات المستقبلية
عند تقييم الإمكانات المستقبلية للعقار، تؤخذ العوامل التالية بعين الاعتبار
التحليل الديموغرافي مهم. تحقق مما إذا كان عدد سكان المنطقة في تزايد، وما هو الهيكل العمري وما هي نسبة الأسر المكونة من شخص واحد.
يعد تطوير البنية التحتية للنقل عاملاً مهماً أيضاً. يمكن أن يؤدي الافتتاح المقرر للخطوط الجديدة وأعمال تحسين المحطات وتحسينات خطوط الحافلات إلى زيادة قيمة العقار.
ينبغي أيضاً مراقبة التغييرات في البيئة المحيطة. يمكن أن يكون لنقل الجامعات والشركات وتطوير المباني التجارية وبناء المرافق العامة تأثير كبير على الطلب على الإيجار.
كيفية اختيار المؤسسة المالية
تقدم مجموعة كبيرة من المؤسسات المالية قروضاً استثمارية عقارية. فبنوك المدينة والبنوك الإقليمية وبنوك شينكين والبنوك غير المصرفية جميعها لها خصائصها الخاصة.
تميل بنوك المدينة إلى تقديم أسعار فائدة أقل، ولكنها تخضع لفحص أكثر صرامة ولها متطلبات معينة من حيث الدخل السنوي ومكان العمل. أما البنوك الإقليمية وبنوك "شينكن" فهي أكثر اعتمادًا على المجتمع المحلي وقد تكون أكثر مرونة. أما البنوك غير المصرفية فلديها عملية فحص مخففة نسبيًا، ولكنها تميل إلى تقديم معدلات فائدة أعلى.
مقارنة شروط القرض
عند مقارنة شروط القرض، لا تحتاج فقط إلى النظر في سعر الفائدة، بل أيضاً في مدة القرض ومبلغ القرض ورسوم الضمان والرسوم الإدارية.
من المهم أيضاً الاختيار بين أسعار الفائدة المتغيرة والثابتة. توفر أسعار الفائدة المتغيرة أسعار فائدة أولية أقل، ولكنها تخضع لمخاطر ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل. أما معدلات الفائدة الثابتة فتتجنب مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، ولكنها ذات معدل فائدة أولية أعلى.
نصائح لاجتياز عملية الفحص
تعتبر النقاط التالية مهمة لاجتياز عملية مراجعة القرض
إثبات الدخل المستقر هو الأهم. أظهر أن لديك دخلاً مستمراً ومستقراً من خلال قسائم الرواتب وقسائم الضريبة المقتطعة والإقرارات الضريبية.
من المهم أيضًا تتبع تاريخك الائتماني. يمكن أن تؤثر متأخرات بطاقات الائتمان، وتاريخ استخدام الائتمان الاستهلاكي، وما إلى ذلك سلباً على عملية الفحص.
تؤثر احتياطيات التمويل الذاتي أيضاً على عملية الفرز. فكلما زادت أموالك الشخصية، زادت جدارتك الائتمانية لدى المؤسسات المالية وزادت الشروط المواتية التي قد تتمكن من الحصول على قرض.
لماذا يُنصح به للمبتدئين
الاستثمار في شقق الاستوديو هو أسهل نهج استثماري للمبتدئين في الاستثمار العقاري. وهو مناسب لموظفي الشركات الذين يعملون في وظيفة يومية، حيث أن مبلغ الاستثمار صغير نسبياً والجهد الإداري قليل.
الطلب على شقق الاستوديو مستقر بسبب الزيادة في عدد الأسر المكونة من شخص واحد. وفي مراكز المدن على وجه الخصوص، هناك طلب مستمر من موظفي المكاتب الشباب الذين يقدرون سهولة التنقل، وكذلك من أولئك الذين ينتقلون إلى مناطق أخرى.
وهناك ميزة أخرى للمبتدئين وهي أنه نظراً لأن المبنى مملوك للوحدات، فإن جمعية الإدارة تدير المبنى بأكمله ولا يحتاج المستثمر الفرد إلا إلى النظر في إدارة المنطقة الخاصة.
تحليل قصص النجاح
يشترك معظم المستثمرين الناجحين فيما يلي
اختيار الموقع هو أولوية قصوى. فهم يختارون العقارات التي تقع على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة، ويمكنهم الوصول إلى خطوط القطارات المتعددة وتقع في أحياء جيدة. وحتى إذا كان السعر أعلى قليلاً، فإن اختيار العقار يعتمد على الاستقرار على المدى الطويل.
يعد اختيار شركة الإدارة المناسبة عاملاً مهماً أيضاً. من خلال التعاقد مع شركة إدارة قادرة على توظيف المستأجرين والاستجابة بسرعة، فإننا نقلل من مدة الشواغر.
كما أن مواكبة الصيانة الدورية هي مفتاح آخر للنجاح. فمن خلال إجراء الإصلاحات الصغيرة في وقت مبكر، يتم تجنب الإصلاحات الرئيسية والحفاظ على قيمة العقار.
نقاط يجب ملاحظتها
يجب ملاحظة النقاط التالية عند الاستثمار في شقق الاستوديو
ينطوي الاستثمار في وحدة واحدة فقط على خطر عدم وجود دخل إذا أصبحت الوحدة شاغرة. حيثما أمكن، من المهم التفكير في الاستثمار المتنوع في وحدات متعددة.
في العقارات القديمة، قد تزداد تكاليف الإصلاح بسبب تقادم المرافق. يجب التحقق من حالة المبنى بدقة قبل الشراء والتأكد من خطط الإصلاح المستقبلية.
هناك العديد من المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري. إن فهم هذه المخاطر واتخاذ التدابير المضادة المناسبة هو مفتاح النجاح.
المخاطر الرئيسية والتدابير المضادة
يلخص الجدول أدناه المخاطر الرئيسية في الاستثمار العقاري وكيفية مواجهتها.
| المخاطر | احتمالية حدوثها | طرق التدابير المضادة | درجة الخطورة | درجة التأثير |
|---|---|---|---|---|
| مخاطر الشواغر | عالية | اختيار الموقع والمرافق وتحديد الإيجار المناسب | عالية | كبير |
| مخاطر انخفاض الإيجار | متوسطة | أبحاث السوق والصيانة الدورية والتجديدات المنتظمة | ★★★★ | متوسطة |
| مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة | متوسط | خيار سعر الفائدة الثابت، السداد المبكر، مراقبة اتجاهات أسعار الفائدة | ★★☆☆ | متوسط |
| مخاطر الكوارث | منخفض | التأمين ضد الحرائق، الاشتراك في التأمين ضد الزلازل، فحص مقاومة الزلازل | ★☆☆☆☆ | كبير |
| مخاطر الإصلاح | متوسطة | صندوق احتياطي للإصلاح، فحوصات دورية، صيانة وقائية | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ | متوسطة |
| مخاطر السيولة | منخفضة | اختيار الممتلكات الموجهة نحو الموقع والتسويق | ★☆☆☆☆ | متوسط |
تدابير للحد من مخاطر الشواغر
مخاطر الشواغر هي أكبر المخاطر في الاستثمار العقاري. التدابير التالية فعالة في الحد من هذه المخاطر.
اختيار الموقع هو الأهم. يمكن أن يقلل اختيار موقع ذي طلب مرتفع على الإيجار، مثل بالقرب من محطة قطار أو في وسط المدينة أو في منطقة ذات عدد سكان متزايد، من مخاطر الشواغر بشكل كبير.
تُعد جودة المرافق عاملاً مهماً أيضاً. فتوفير المرافق التي يريدها المستأجرون، مثل تكييف الهواء، وأحواض الغسيل، والمغاسل المستقلة، والأقفال الآلية، يمكن أن يزيد من قدرتك التنافسية.
من المهم أيضاً تحديد إيجار مناسب. يمكن أن يؤدي تحديد إيجارات مرتفعة للغاية مقارنةً بالسوق المحيطة إلى إطالة فترة الإيجار الشاغرة. يجب إجراء مسوحات منتظمة للسوق للحفاظ على مستوى إيجار مناسب.
التعامل مع مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة
تتطلب مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة اهتماماً خاصاً عند الحصول على قروض بأسعار فائدة متغيرة.
يمكن تجنب مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة عن طريق اختيار سعر فائدة ثابت. ومع ذلك، نظرًا لأن أسعار الفائدة الثابتة يتم تحديدها أعلى من أسعار الفائدة المتغيرة، فقد يزيد إجمالي مبلغ السداد.
يمكنك تقليل تأثير ارتفاع أسعار الفائدة عن طريق تقليل رصيد القرض من خلال السداد المبكر. إذا كان لديك فائض من الأموال، ففكر جدياً في السداد المبكر.
من المهم أيضًا مراقبة اتجاهات أسعار الفائدة. من المهم أن تتحقق بانتظام من السياسة النقدية للبنك والمؤشرات الاقتصادية واتجاهات أسعار الفائدة في السوق والنظر في إعادة التمويل إذا لزم الأمر.
استخدام التأمين
يمكن استخدام مجموعة متنوعة من وثائق التأمين للحد من المخاطر في الاستثمار العقاري.
التأمين ضد الحريق ضروري. فهو لا يغطي الحريق فحسب، بل يغطي أيضاً الأضرار الناجمة عن المياه والرياح والسرقة. يعتمد مبلغ التأمين على قيمة استبدال المبنى.
يتم شراء التأمين ضد الزلازل مع التأمين ضد الحريق. نظراً لأن اليابان بلد معرض للزلازل، فمن المهم أن تكون مستعداً لمخاطر الزلازل. ومع ذلك، فإن الحد الأقصى لمبلغ التأمين ضد الزلازل هو 50% من التأمين ضد الحريق.
يغطي تأمين مسؤولية المنشأة المسؤولية عن الأضرار التي تلحق بأطراف ثالثة بسبب عيوب المبنى. في حالة الوحدات السكنية، غالباً ما يتم الحصول عليه من قبل جمعية الإدارة، ولكن يجدر أيضاً التفكير في الحصول عليه للأفراد.
استخدام الاستهلاك
إن أكبر ميزة توفير ضريبي للاستثمار العقاري هي القدرة على تسجيل استهلاك المباني كمصروفات.
استناداً إلى فكرة أن المباني تنخفض قيمتها بمرور الوقت، يمكن خصم سعر الشراء مقسوماً على العمر القانوني للمبنى سنوياً. العمر القانوني للمبنى السكني المصنوع من الخرسانة المسلحة هو 47 سنة.
العقارات المستعملة لها عمر إنتاجي أقصر، مما يعني أن مصروفات الإهلاك السنوية أعلى، مما يزيد من الوفورات الضريبية. ومع ذلك، فإن فترة الاستهلاك الأقصر تعني أيضًا أن الاستهلاك ينتهي في وقت مبكر.
نقاط رئيسية حول تسجيل النفقات
يمكن تسجيل المصاريف التالية كمصروفات في الاستثمار العقاري
تُدفع رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات من أجل إدارة وإصلاح المناطق المشتركة في المبنى السكني. وبما أنها تُدفع بمبلغ ثابت كل شهر، فهي نفقات يسهل تسجيلها.
الضريبة العقارية وضريبة تخطيط المدينة هي ضرائب تنشأ عن امتلاك عقار. يتم تقسيم مبلغ الضريبة السنوية على 12 وتسجيلها كمصروفات شهرية.
يمكن تسجيل جزء الفائدة من القرض كمصروفات، ولكن لا يمكن تسجيل الجزء الأساسي. يجب عليك الاحتفاظ بالفائدة وأصل القرض منفصلين في جدول السداد.
رسوم الإدارة هي الرسوم المدفوعة لشركة الإدارة. وهي عادةً ما تكون حوالي 5-10% من دخل الإيجار.
تكاليف الإصلاح والصيانة هي النفقات التي يتم إنفاقها على صيانة العقار وإصلاحه. ومع ذلك، فإن التحسينات التي تزيد من قيمة العقار ليست تكاليف إصلاح بل نفقات رأسمالية وتخضع للاستهلاك.
نقاط يجب ملاحظتها عند تقديم الإقرارات الضريبية
إذا كان لديك دخل من الممتلكات، يجب عليك تقديم إقرار ضريبي. حتى الموظفون الذين يتقاضون رواتبهم مطالبون بتقديم إقرار ضريبي على الدخل إذا تجاوز دخلهم العقاري 200 000 ين.
يتم حساب الدخل العقاري عن طريق خصم النفقات الضرورية من إجمالي الدخل. إذا كان لديك عجز، يمكنك استرداد ضريبة الدخل عن طريق جمع دخلك وخسارتك مع دخل عملك.
إذا اخترت تقديم إقرار أزرق، يحق لك الحصول على خصم خاص بالإقرار الأزرق (بحد أقصى 650 000 ين ياباني). ومع ذلك، إذا لم يكن العمل التجاري على نطاق تجاري (خمسة مبانٍ تضم 10 غرف أو أكثر)، يكون الخصم 100,000 ين.
من الإلزامي إعداد دفاتر الحسابات والاحتفاظ بها. يجب تسجيل الإيرادات والنفقات بدقة ويجب حفظ الإيصالات والقسائم الأخرى بشكل صحيح.
من خلال المعرفة والإعداد الصحيح، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري كأداة هامشية أداة فعالة لبناء الأصول لموظفي الشركة. نعيد التأكيد على النقاط المهمة التي نقلناها في هذا المقال.
يكمن مفتاح النجاح في اختيار الموقع. فاختيار عقار بالقرب من محطة قطار، في منطقة تتمتع بخطوط مواصلات مريحة وآفاق مستقبلية جيدة سيقلل من مخاطر الشغور ويضمن دخلاً ثابتاً للإيجار.
التخطيط المالي السليم مهم أيضاً. إن إعداد أموال شخصية بحوالي 20% من سعر العقار وتحديد حجم استثمار يتناسب مع دخلك السنوي سيضمن لك الاستمرار في الاستثمار دون إجهاد.
ستؤدي مراقبة إدارة المخاطر عن كثب إلى تحقيق النجاح على المدى الطويل. من المهم فهم المخاطر المختلفة، مثل مخاطر الشواغر، ومخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، ومخاطر الكوارث، واتخاذ التدابير المضادة المناسبة.
يعتمد الاستثمار العقاري على الاستثمار طويل الأجل. لا يكمن سر النجاح في السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل، بل في اتخاذ نظرة طويلة الأجل لبناء الأصول على مدى 10 أو 20 عاماً. ومن المهم أيضاً تحسين دقة القرارات الاستثمارية من خلال التعلم المستمر وفهم اتجاهات السوق.
في شركة INA&Asociates K.K. نحرص في شركة INA&Asociates K.K. على أن يكون رأس المال البشري والثقة في صميم إدارتنا، ونحن ندعم كل عميل من عملائنا في بناء أصوله. لا تتردد في الاتصال بنا إذا كان لديك أي استفسارات أو أسئلة حول الاستثمار العقاري. نحن ملتزمون بمساعدتك في بناء أصولك من أجل تحقيق مجتمع يحظى فيه جميع الناس بالتقدير والمكافأة العادلة.
ج1: بشكل عام، بالإضافة إلى متطلبات رأس المال التي تبلغ حوالي 20% من سعر العقار، ستحتاج إلى دفع حوالي 7-10% من سعر العقار لتغطية النفقات الأخرى. على سبيل المثال، بالنسبة لعقار بقيمة 10 ملايين ين، ستحتاج إلى استخدام 2 مليون ين من أموالك الخاصة بالإضافة إلى 700-1 مليون ين لتغطية النفقات الأخرى، بتكلفة أولية إجمالية تتراوح بين 2.7 و3 مليون ين تقريباً. ومع ذلك، تختلف الشروط حسب المؤسسة المالية والممتلكات، لذلك من المهم وضع خطة مالية مفصلة مسبقاً.
ج2: يعد اختيار شركة الإدارة عاملاً مهماً في الاستثمار الناجح. قم بتقييم قدرة الشركة على توظيف المستأجرين، وسرعة استجابتها، وسجلها الإداري وهيكل الرسوم بشكل شامل. نوصي باختيار شركة مقيمة محلياً وعلى دراية بسوق الإيجار حول العقار، وشركة متاحة على مدار 24 ساعة في اليوم، وشركة تقدم تقارير منتظمة. من المهم تلقي ومقارنة العروض المقدمة من عدة شركات إدارة.
ج3: أهم شيء هو تجنب القرارات الانفعالية واتخاذ قرارات استثمارية هادئة مبنية على الأرقام. لا يجب تقييم العائد فحسب، بل يجب تقييم الموقع والعمر والحالة الإدارية والإمكانات المستقبلية للعقار بطريقة شاملة. من المهم أيضاً تنويع المخاطر بدلاً من استثمار جميع أموالك في عقار واحد. يوصى باستشارة خبير إذا كانت لديك أي أسئلة واكتساب المعرفة الكافية قبل البدء في الاستثمار.