المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا في خضم مشروع إعادة تطوير كبير يقال إنه لا يحدث إلا مرة واحدة كل 100 عام. حيث يتم إنشاء معالم جديدة واحدة تلو الأخرى، مما يؤدي إلى تغيير معالم المدينة ووظائفها. وتؤثر هذه التغييرات على سوق المكاتب، وقدرة المنشآت التجارية على جذب العملاء واحتياجات السكان، وترتبط مباشرةً باتجاهات قيمة العقارات المحيطة بها. تلخص هذه المقالة أحدث الاتجاهات في مشاريع إعادة التطوير الرئيسية الجارية أو المخطط لها في محيط محطة شيبويا، وتبحث في التغيرات الناتجة عن ذلك في السوق، والتوقعات المستقبلية لأسعار الأراضي والإيجارات والفرص والمخاطر التي تواجه المستثمرين العقاريين، والإمكانات طويلة الأجل لمنطقة شيبويا.
منذ العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، تم الترويج لمشاريع إعادة تطوير واسعة النطاق في المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا بالتزامن مع أعمال حفر خط السكة الحديد تحت الأرض وإعادة تنظيم وظائف المحطة. ونتيجة لذلك، تم إنشاء عدد من مجمعات المباني الكبيرة منذ عام 2010 وحتى الآن، مما أدى إلى تجديد وجه المدينة. فيما يلي قائمة بالترتيب الزمني للمشاريع الكبرى التي تم الانتهاء منها في السنوات الأخيرة وخطط التطوير المخطط لها في المستقبل.
أبريل 2012: شيبويا هيكاري - مجمع مبانٍ كبير مكون من 34 طابقاً وبارتفاع 182 متراً تقريباً. أنشأ مركزاً مكتبياً وتجارياً جديداً عند المخرج الشرقي وكان رائداً في إعادة تطوير شيبويا.
سبتمبر 2018: شيبويا ستريم - يتألف من 35 طابقاً فوق سطح الأرض بارتفاع 180 متراً، وقد تم إنشاء هذا المجمع كجزء من إعادة تطوير موقع خط سكة حديد تويوكو السابق فوق الأرض، ويضم مكاتب وفندقاً ومطاعم ومنتزه على طول نهر شيبويا كما جذب الانتباه لإيوائه المقر الرئيسي لشركة جوجل اليابانية.
مارس 2019: شيبويا سولاستا - مبنى مكاتب من 21 طابقًا بارتفاع 107 أمتار، ويوفر مكاتب عالية الجودة بأحدث المرافق في منطقة جينان التي تشتهر بها شركات تكنولوجيا المعلومات.
نوفمبر 2019: شيبويا فوكلاس - مبنى مجمع مكون من 18 طابقًا فوق الأرض بارتفاع 103 أمتار تقريبًا. وهو عبارة عن إعادة تطوير لموقع توكيو بلازا السابق، ويرتبط مباشرةً بمحطة حافلات ويست إكزت ويست، ويضم مرافق تجارية ومكاتب بالإضافة إلى وظائف عامة مثل مركز المعلومات السياحية.
نوفمبر 2019: ساحة شيبويا سكرامبل سكرابل سكوير (المرحلة الأولى: الجناح الشرقي) - مجمع ناطحة سحاب بارتفاع 230 متراً مكون من 47 طابقاً، وهو معلم جديد متصل مباشرة بمحطة شيبويا. كما تم افتتاح مرفق للمراقبة، شيبويا سكاي، في الطوابق العليا، مما يجذب العديد من الزوار من الداخل والخارج.
يوليو 2020: حديقة مياشيتا بارك - مبنى تجاري مكون من 4 طوابق + مجمع مباني فندقية مكون من 18 طابقاً في حديقة مياشيتا بارك التي أعيد تطويرها. الجمع بين الحديقة الموجودة على السطح والمرافق التجارية يجعل منه مكانًا جديدًا للاسترخاء ومواكبة الموضة في شيبويا.
مارس 2023: دوجينزاكا-دوري - مبنى مجمع كبير مكون من 28 طابقاً فوق الأرض بارتفاع 119 متراً تقريباً. وهو عبارة عن إعادة تطوير للمنطقة المحيطة بمتجر دون كويجوت شيبويا السابق، حيث تشغل الطوابق المكتبية الكبيرة (حوالي 526 تسوبو في الطابق الواحد) الطوابق من 2 إلى 10، ويشغل فندق إنديجو طوكيو شيبويا الذي يتميز بأسلوب حياة أجنبي الطوابق من 11 إلى 28. تقع المحلات التجارية في الطوابق السفلية، وتم بناء ممر جديد عبر الموقع لتحسين حركة المرور في المنطقة.
نوفمبر 2023: مرحلة شيبويا ساكورا - إعادة تطوير واسعة النطاق لمنطقة ساكوراجاوكا تشو جنوب غرب محطة شيبويا. وتتكون من عدة مبانٍ على موقع تبلغ مساحته 2.6 هكتار تقريبًا، بما في ذلك مبنى مكاتب شاهق الارتفاع في المبنى A (المبنى A1: 39 طابقًا، بارتفاع 179 مترًا) ومبنى مجمع شاهق الارتفاع في المبنى B (30 طابقًا، بارتفاع 127 مترًا). بالإضافة إلى المكاتب واسعة النطاق (المساحة الطابقية القياسية: 842 تسوبو)، يوفر المبنى مساحة حضرية "للعمل واللعب والمعيشة" مع مرافق تجارية ومرافق دعم بدء التشغيل ومساكن وشقق مخدومة. كما تم تشييد سطح للمشاة يربط المحطة بمنطقة ساكوراجاوكا مما يجعلها بوابة جديدة لشيبويا. بعد اكتمال البناء، سيتم افتتاح 37 متجرًا في وقت واحد في المنطقة التجارية في يوليو 2024، مما سيخلق مزيدًا من الحيوية.
مايو 2024: شيبويا أكسش - وهو مجمع مباني مكون من 23 طابقاً بارتفاع 120 متراً تم الانتهاء من تشييده على امتداد أوياما دوري بمحاذاة شيبويا هيكاري، ويضم مكاتب على أحدث طراز صديق للبيئة في الطوابق من 5 إلى 23 (حوالي 400 تسوبو لكل طابق) وطوابق تجارية في الطوابق من 1 إلى 4. يقع المبنى في قلب وسط المدينة. ويرتبط المبنى بهيكاري والمباني المحيطة به من خلال أسطح وساحات، مما يعزز بشكل كبير من حركة الدوران في منطقة المخرج الشرقي، والتي يختلف ارتفاعها من جانب إلى آخر. كما يوحي الاسم - "ربط أوياما وشيبويا بمصافحة" - تم افتتاح المعلم الجديد في المخرج الشرقي لشيبويا في يوليو 2024.
صورة "منطقة دوجينزاكا 2-شوم الجنوبية" المخطط لها (المباني الشاهقة والمتوسطة الارتفاع). يمكن رؤية الجناح الشرقي الحالي لميدان شيبويا سكرامبل سكرابل سكوير في أقصى اليسار ومدينة شيبويا مارك سيتي في الجهة الأمامية اليمنى. سيتم توصيل المبنى الجديد مباشرة بمبنى مارك سيتي بواسطة سطح نتيجة لإعادة التطوير.
السنة المالية 2026: متنزه ميتاكي لينك بارك (اسم مؤقت) - مشروع تطوير متعدد الاستخدامات بالشراكة بين القطاعين العام والخاص في شيبويا 1-شومي، باستخدام موقع قاعة طوكيو للأطفال السابقة وأراضٍ أخرى. ومن المتوقع أن يكون مرفقًا متعدد الوظائف يتكون من 14 طابقًا فوق الأرض وطابقين تحت الأرض، بما في ذلك المكاتب والمحلات التجارية والمرافق الثقافية والتعليمية الإبداعية والمساكن المستأجرة وقاعة متعددة الأغراض. ستكون شركتا هوليك وشيميزو كوربوريشن هما راعيتا المشروع، على أن يبدأ البناء في عام 2024 وينتهي في عام 2026.
فبراير 2027: مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول لمنطقة دوجينزاكا 2-شوم الجنوبية - وهو مشروع إعادة تطوير واسع النطاق يغطي حوالي 0.8 هكتار مجاور لمدينة شيبويا مارك سيتي. سيتم إنشاء جمعية إعادة التطوير في عام 2022 ومن المقرر الانتهاء من البناء في عام 2026. عند اكتماله، سيتم ربط المبنى الجديد بمحطة مارك سيتي من خلال سطح، مما يدمج منطقة دوجينزاكا مع المرافق المتصلة مباشرة بالمحطة.
2027: المرحلة الثانية من ميدان شيبويا سكرامبل سكربل سكوير (الجناحان المركزي والغربي) - المرحلة الأخيرة من إعادة التطوير فوق محطة شيبويا مباشرة، ويجري بناء الجناح المركزي (10 طوابق فوق الأرض بارتفاع 61 متراً) والجناح الغربي (13 طابقاً فوق الأرض بارتفاع 76 متراً) بعد الجناح الشرقي الحالي. يقع المبنى المركزي مباشرةً فوق محطة شيبويا JR Shibuya ويتصل مباشرةً بمرافق المحطة، بينما سيتم بناء المبنى الغربي حول موقع متجر توكيو تويوكو السابق. تبلغ المساحة الإجمالية لكلا المبنيين حوالي 276,000 متر مربع ومن المقرر الانتهاء منه في عام 2027. وسيكمل هذا المشروع إعادة تنظيم منطقة محطة شيبويا ومن المتوقع أن يتضمن سطحًا ضخمًا يربط بين الجانبين الشرقي والغربي للمحطة وساحة تحت الأرض ووظائف أخرى لربط وسائل النقل.
السنة المالية 2028: مشروع مياماسوزاكا (منطقة تقاطع مياماسوزاكا) - وهو عبارة عن خطة تطوير متعددة الاستخدامات على نطاق واسع للمنطقة المحيطة بتقاطع مياماسوزاكا عند المخرج الشرقي لمحطة شيبويا، ويتضمن بناء برج شاهق الارتفاع من 33 طابقاً بارتفاع 180 متراً ومساحة 190 ألف متر مربع في المبنى A، مع فندق من الطراز العالمي في الطوابق العليا، ومكاتب في الطوابق الوسطى والعليا وقاعة متعددة الأغراض و ستشغل الطوابق العلوية بفندق عالمي المستوى، والطابقين الأوسط والعلوي بالمكاتب، والطوابق السفلية بقاعة متعددة الأغراض، ومرافق تجارية، ومرافق دعم التنمية الصناعية، وما إلى ذلك. سيكون المبنى B المجاور (7 طوابق فوق الأرض) عبارة عن مبنى تجاري متصل بالمبنى A بواسطة طابق، ومن المقرر أن يبدأ البناء في السنة المالية 2024 ويكتمل في السنة المالية 2028، مما سيخلق معلمًا جديدًا في منطقة المخرج الشرقي.
السنة المالية 2029: مشروع إعادة تطوير منطقة شيبويا 2-شوم الغربية (مشروع تجديد شيبويا) - هذا هو أكبر مشروع إعادة تطوير في منطقة شيبويا، ويغطي حوالي 2.9 هكتار في مواجهة أوياما دوري وروبونجي دوري. ينقسم الموقع إلى ثلاث كتل، "أ" و"ب" و"ج". الكتلة "أ" عبارة عن مبنى منخفض الارتفاع مع ساحة علوية، أما الكتلة "ب" فهي عبارة عن برج شاهق الارتفاع بارتفاع 41 طابقاً فوق الأرض وارتفاع 208 أمتار تقريباً، وهو مخصص بشكل أساسي للمكاتب والفنادق، أما الكتلة "ج" فهي عبارة عن برج سكني بارتفاع 41 طابقاً فوق الأرض وارتفاع 175 متراً تقريباً. سيتم ربط المجمعات السكنية ببعضها البعض من خلال ممرات للمشاة وشبكة للمشاة تربط المحطة بالمنطقة الحضرية المحيطة بها، على أن تبدأ أعمال البناء في عام 2025 ومن المستهدف الانتهاء منها في عام 2029، مما سيعزز الوظائف الحضرية لمنطقة شيبويا.
كما ذكر أعلاه، هناك عدد من المرافق في المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا التي تم الانتهاء منها بالفعل وسيتم الانتهاء منها في السنوات القليلة المقبلة: في منطقة "المرحلة الأولى" في عام 2010، سيكون هناك غابة من المباني واسعة النطاق، بما في ذلك هيكاري والجناح الشرقي من ميدان سكرامبل المتصل مباشرة بالمحطة؛ وفي منطقة "المرحلة الثانية" في أواخر عام 2020، سيكون هناك المزيد من التطوير في المناطق المحيطة بما في ذلك ساكوراغاوكا ودوجينزاكا ومياماسوزاكا. ستشهد المرحلة الثانية، في أواخر عام 2020، مزيدًا من التطوير في المناطق المحيطة، بما في ذلك ساكوراغاوكا ودوغنزاكا ومياماسوزاكا. وفي حين أن عمليات إعادة التطوير هذه تعمل على توسيع وتحديث الطاقة الاستيعابية للمدينة ككل بشكل كبير، فإن تركيبة الاستخدامات في المدينة ككل تتنوع أيضًا. يبحث الفصل التالي في كيفية تغيير هذه التطورات في سوق المكاتب والاحتياجات التجارية والسكنية في المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا.
أدت عمليات إعادة التطوير الأخيرة في شيبويا إلى زيادة المعروض من المساحات المكتبية عالية الجودة، كما أن الطلب على المستأجرين آخذ في الارتفاع، خاصة بين شركات تكنولوجيا المعلومات والشركات الإبداعية. في الواقع، تم ملء المعروض الكبير من المكاتب الجديدة في عام 2023 بشكل مطرد في عام 2024،وارتفع معدل شغور المكاتب في حي شيبويا بأكمله إلى 4.38% في فبراير 2024 قبل أن يتحول إلى التحسن وينخفض إلى 2.60% في نهاية العام نفسه (-1.37 نقطة على أساس سنوي). على الرغم من وجود مخاوف من زيادة مؤقتة في الوظائف الشاغرة بسبب إنشاء العمل عن بُعد في أعقاب كارثة كورونا، إلا أن التحليل يظهر أنه في عام 2024 كان هناك اتجاه نحو العودة إلى العمل، مع تعاقب عمليات نقل المساحات الطابقية الإضافية التي تهدف إلى "تعزيز التواصل وجهاً لوجه" و "تأمين موارد بشرية ممتازة". وعلى وجه الخصوص، في حي شيبويا (لا سيما في المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا)، تم القضاء على الوظائف الشاغرة وانتعشت الإيجارات على خلفية الطلب القوي من شركات تكنولوجيا المعلومات والشركات العالمية.
فيما يتعلق بالإيجارات، بلغ متوسط الإيجار المطلوب (شهرياً) في حي شيبويا 32,164 ين لكل تسوبو في نهاية عام 2024، بزيادة قدرها 2,585 ين على أساس سنوي وانتعاش يتجاوز متوسط الأجنحة الخمسة المركزية في طوكيو. وعلى الرغم من أنه ليس مرتفعًا مثل حي تشيودا (منطقة أوتيماتشي/ مارونوشي)، حيث تتجاوز الإيجارات 40,000 ين لكل تسوبو، إلا أن شيبويا، إلى جانب حي ميناتو وشينجوكو، أصبحت واحدة من أعلى المناطق إيجارًا في طوكيو. وكانت هناك حالات تم فيها إبرام عقود لمباني جديدة عالية الجودة في أواخر الثلاثين ألف ين إلى 40 ألف تسوبو، ويمكن القول إن سوق المكاتب في شيبويا قد تطور من "مجموعة مكاتب تقليدية منخفضة التكلفة للشركات المغامرة" إلى "قاعدة مكاتب ذات قيمة مضافة عالية حيث تتوسع الشركات الكبيرة أيضًا".
ومع ذلك، هذا لا يعني أن زيادة المعروض لم يكن له تأثير: فبين عامي 2020 و2023، تم الانتهاء من تشييد مباني المكاتب الكبيرة مثل Scramble Square وSakura Stage وDogenzaka Dori واحدًا تلو الآخر في شيبويا، مما تسبب في ارتفاع معدلات الشواغر مؤقتًا ودخول الإيجارات في فترة تعديل. ومع ذلك، وكما ذكرنا أعلاه، فإن الطلب قوي والامتصاص يسير بسلاسة، لذا فإن معدلات الشواغر تعود الآن إلى مستوى مناسب (حوالي 3%). وقد بدأت العديد من المباني الجديدة في العمل بمعدلات إشغال عالية، وتتنوع مجموعة الشركات التي تتخذ من شيبويا مقراً لها، من الشركات الناشئة إلى شركات تكنولوجيا المعلومات الأجنبية العملاقة مثل جوجل وميتا، والشركات الناشئة ذات الصلة بالتمويل. وقد أدت عملية إعادة تطوير المنطقة إلى تحسين سوق المكاتب من حيث النوعية والكمية، ومن المتوقع أن تظل شيبويا تحظى بشعبية كبيرة كمكان للعمل ومكان لتأسيس قاعدة للعمليات.
على الرغم من أن شيبويا تتمتع بصورة المدينة التجارية كمركز لثقافة الشباب واتجاهاتهم، إلا أن العدد المطلق للمرافق التجارية كان في الواقع منخفضًا مقارنة بالمراكز الفرعية الأخرى في الماضي. يشير السيد ساكاي، المدير العام لإدارة أعمال تطوير شيبويا التابعة لشركة طوكيو لاند كوربوريشن، إلى أنه "على أساس المبيعات، فإن مبيعات شيبويا التجارية لا تمثل سوى نصف مبيعات إكيبوكورو وأقل من ثلث مبيعات شينجوكو". ومن الناحية الطوبوغرافية، فإن شيبويا منطقة ضيقة على شكل حوض حيث يصعب زيادة عدد المحلات التجارية الكبيرة، وحتى الآن كانت مزدحمة بعدد محدود من المنشآت التجارية مثل متجر توكيو متعدد الأقسام وباركو و109 (ماركيو). لهذا السبب، تضمنت عمليات إعادة التطوير الأخيرة بشكل أساسي تجديد الطوابق التجارية من خلال "الخردة والبناء"، ولم يكن هناك انفجار في المساحات التجارية الجديدة، لذلك لا يوجد تصور بوجود فائض في العرض.
في الواقع، هناك وجهة نظر مفادها أن هناك نقص في المساحات التجارية في منطقة شيبويا، وهناك طلب كبير من المستأجرين في جميع المجالات على المرافق الجديدة التي تم توفيرها من خلال إعادة التطوير. المرافق التجارية التي تم افتتاحها حديثًا مثل ساحة شيبويا سكرامبل سكرابل سكوير وشيبويا باركو (إعادة الإعمار التي ستُفتتح في عام 2019) ومتنزه مياشيتا ومنصة ساكورا وآكوش كلها تقدم متاجر ومطاعم ومحتوى تجريبي رفيع المستوى وتجذب عددًا كبيرًا من الزوار. على سبيل المثال، في المنطقة التجارية في مسرح شيبويا ساكورا ستيج الذي افتتح في يوليو 2024، ارتفع عدد المشاة في المنطقة فور افتتاحه على نطاق واسع بنسبة 43% مقارنة بالعام السابق، ويذكر أنه أصبح نقطة جذب سياحي جديدة في شيبويا. كما يضم شيبويا أكوش مجموعة من المستأجرين الفريدين، بما في ذلك المحلات التجارية التي افتتحت لأول مرة في اليابان، وهو ما أدى إلى تغيير كبير في تدفق الناس في منطقة المخرج الشرقي.
وعلاوة على ذلك، فإن انتعاش الطلب الداخلي (السياح الذين يزورون اليابان) يعزز أيضاً السوق التجاري في شيبويا. فقد أصبح معبر شيبويا سكرامبل تقاطع شيبويا وميدان هاتشيكو من الأماكن التي يقصدها السياح الأجانب بشكل منتظم، كما أن عدد الأجانب الذين يزورون شيبويا بعد استئناف السياحة بعد كورونا يتزايد بسرعة. وقد اكتسبت منشأة المراقبة "شيبويا سكاي" شعبية كموقع للتواصل الاجتماعي، وتجتذب متاجر نينتندو وبوكيمون الرسمية في شيبويا باركو طوابير من الزائرين كل يوم. وتعود مبيعات التجزئة في وسط شيبويا إلى مستويات ما قبل كورونا، كما أن الإيجارات التجارية ثابتة أو حتى ترتفع (تظهر الدراسات الاستقصائية أن الإيجارات المطلوبة للمستأجرين ارتفعت عدة في المائة على أساس سنوي في بعض المناطق).
وكما هو موضح أعلاه، فقد تطورت شيبويا إلى مدينة تلبي احتياجات المستهلكين الأكثر تنوعًا، وذلك بفضل التوسع وتجديد بنيتها التحتية التجارية نتيجة لإعادة التطوير. ومع ذلك، وكما يشير ساكاي، لا تزال هناك قضايا رئيسية يجب معالجتها، مثل "الاندماج بين الواقعي والافتراضي" و"التحول من استهلاك السلع إلى استهلاك الأشياء". وتتمتع شيبويا بالقدرة على نقل المعلومات وجذب الناس الذين "يأتون إلى شيبويا لأنهم يريدون تجربة ذلك"، ولكن سيكون من الضروري الاستمرار في تحسين جودة المساحات التجارية من أجل تلبية توقعاتهم. وقد أشار المطورون في منطقة شيبويا إلى أنهم سيستمرون في تعزيز التنمية التجارية مع التركيز على قيمة التج ربة، ولا يزال هناك مجال كبير لتوسيع الإمكانات التجارية لشيبويا.
تقليدياً، كانت المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا عبارة عن مكاتب ومحلات تجارية بشكل أساسي، مع وجود عدد قليل من السكان. ومع ذلك، في السنوات الأخيرة، ومع تزايد الحاجة إلى "العيش في وسط المدينة" وتحسن وسائل الراحة في المدينة، أصبح المزيد والمزيد من الناس يختارون شيبويا كمكان للعيش. وقد تضمنت بعض مشاريع إعادة التطوير أيضًا استخدامات سكنية، مثل المربع (ب) في مرحلة شيبويا ساكورا (برج شيبويا ساكورا... إلخ)، والذي يتضمن وظائف سكنية مثل الوحدات السكنية والشقق المخدومة. وباعتبارها واحدة من الفرص القليلة لتحقيق نمط حياة يجمع بين العمل والإقامة على مقربة من محطة شيبويا، تجذب هذه المشاريع الكثير من الاهتمام، وإن كان سعرها مرتفعاً.
وفي منطقة ساكوراجاوكا ومنطقة شيبويا 2-شومي، هناك أيضاً خطط لبناء مساكن للإيجار الراقية إلى جانب مباني المكاتب في ناطحات السحاب. ومن المخطط بناء مبنى سكني مكون من 41 طابقاً في المبنى C في منطقة شيبويا 2-تشوم الغربية التي من المتوقع أن توفر عدة مئات من الوحدات السكنية الجديدة في المستقبل. وسيكون هذا أكبر مساحة سكنية على الإطلاق على مسافة قريبة من محطة شيبويا، وعند اكتماله قد يجذب سكانًا جددًا من الأجانب الأثرياء والمتخصصين.
يتزايد عدد السكان في حي شيبويا ككل بشكل مطرد مع عودة الناس إلى وسط المدينة، ويعتبر متوسط مستوى الدخل من بين أعلى مستويات الدخل في 23 حيًا. وبفضل المناطق السكنية الراقية مثل إيبيسو وهيرو ودايكانياما، لطالما كان حي شيبويا منطقة ذات طلب مرتفع على السكن، ولكن في السنوات الأخيرة أصبحت المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا أكثر جاذبية كمكان للعيش. كما تحسنت جودة البيئة المعيشية مع إعادة تطوير الساحة والحدائق أمام المحطة، ومساحات آمنة ومريحة للمشاة وتحسين الوقاية من الكوارث. على سبيل المثال، تم بناء ساحة كبيرة تحت الأرض ومنصة للمشاة عند المخرج الشرقي لمحطة شيبويا، مما يضمن خط سير خالٍ من العوائق يسهل على عربات الأطفال والكراسي المتحركة التنقل فيه. كما زادت المرافق المريحة (الخدمات التجارية والطبية والإدارية وغيرها) حول المحطة من مزايا استكمال الحياة اليومية.
وبشكل عام، تتطور شيبويا من "مدينة عمل ولعب" إلى "مدينة عمل ولعب ومعيشة". ومع ذلك، هناك تحديات. فنظرًا لمحدودية المعروض من المساكن، لا تزال الإيجارات والأسعار مرتفعة للغاية، والمنطقة ليست مكانًا يمكن للأسرة العادية تحمل تكاليف المعيشة فيه بسهولة. فمتوسط سعر الشقق السكنية الجديدة في حي شيبويا هو من أعلى الأسعار في المدينة، ويبلغ سعر إيجار شقة استوديو في السوق حوالي 100,000 ين شهرياً. وبالتالي، في الوقت الحالي، سيكون العزاب الأثرياء والعزاب والمديرين التنفيذيين الأجانب هم السكان الرئيسيين. ومع ذلك، إذا زاد مخزون المساكن في المستقبل وتقدمت عملية تنشيط المدينة على مدار 24 ساعة، فقد يأتي اليوم الذي تُصنف فيه شيبويا حقًا على أنها "مكان مرغوب فيه للعيش".
تتضح الزيادة في قيمة منطقة شيبويا بسبب إعادة التطوير على نطاق واسع في مؤشرات أسعار الأراضي والإيجارات. فقد ارتفع متوسط السعر الرسمي للأراضي في حي شيبويا بشكل كبير بنسبة 12.53% على أساس سنوي في عام 2025، مما يجعله ثالث أعلى سعر في البلاد. وعلى وجه الخصوص، أظهرت المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا نموًا ملحوظًا، حيث ارتفع متوسط أسعار الأراضي في المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا بنسبة 13.88% على أساس سنوي ليصل إلى 9,186,666 ين لكل متر مربع (حوالي 30,360,000 ين لكل تسوبو). على سبيل المثال، وصل السعر الرسمي للأرض في 23-3 أوداغاوا تشو (أمام مبنى كيو فرونت) في المنطقة المجاورة لتقاطع شيبويا سكرامبل إلى 33.5 مليون ين للمتر المربع الواحد (حوالي 110.74 مليون ين لكل تسوبو)، مما يجعلها واحدة من أغلى المناطق التجارية في اليابان. وبالتالي تعكس أسعار الأراضي المرتفعة توقعات إعادة التطوير وآفاق الأرباح المستقبلية المشرقة.
أما فيما يتعلق بالإيجارات، فإن إيجارات المكاتب، كما ذكرنا أعلاه، آخذة في الارتفاع، في حين أن الإيجارات التجارية (إيجارات الشوارع) آخذة في الارتفاع أيضًا بسبب التعافي من كارثة كورونا وعودة السياحة الوافدة. في بعض المناطق المزدحمة مثل شارع سنتر ستريت وبارك أفينيو، تجاوزت الإيجارات المطلوبة مستويات ما قبل أزمة ليمان. فوفقًا لإحصائيات إحدى شركات الخدمات العقارية الكبرى، فإن متوسط الإيجار المطلوب في الأحياء السبعة الرئيسية في طوكيو (شيودا وتشوؤو وميناتو وشينجوكو وشيبويا وشيناغاوا وتوشيما) سيبلغ 29,250 ينًا لكل تسوبو في نهاية عام 2024، بعد أن ارتفع لمدة خمسة أشهر متتالية. في حي شيبويا وحده، ظل متوسط الإيجار في حي شيبويا وحده أعلى من متوسط وسط المدينة، كما أن تحسن جاذبية المدينة بعد الانتهاء من إعادة التطوير يدفع الإيجارات التي يرغب المستأجرون في دفعها.
وبالنظر إلى المستقبل، من المتوقع أن تظل أسعار الأراضي والإيجارات حول محطة شيبويا قوية. ويرجع ذلك إلى أنه على الرغم من وجود زيادة في العرض بسبب إعادة التطوير، إلا أن إمكانات جانب الطلب أعلى من ذلك، وقد تم إنشاء دائرة حميدة حيث تزداد قدرة المنطقة على جذب العملاء والصناعة في كل مرة يتم فيها تشغيل مشروع مكتمل. ومع ذلك، قد تتباطأ وتيرة الارتفاع السريع في الأسعار، كما رأينا في الفترة 2022-2023، تدريجيًا وقد يعتدل معدل الزيادة. وقد وصلت مستويات أسعار الأراضي في شيبويا بالفعل إلى ارتفاعات كبيرة، ومن الممكن حدوث تعديلات مؤقتة في الأسعار إذا حدثت تغيرات في البيئة المالية (مثل الضغط التصاعدي على عوائد العقارات بسبب ارتفاع أسعار الفائدة). هناك أيضًا خطر أن تتحول إيجارات المكاتب إلى اتجاه جانبي أو تنخفض قليلاً في حوالي عام 2027، عندما يصل العرض الجديد إلى ذروته، بسبب تراجع العرض والطلب. ومع ذلك، على المدى الطويل، ستبقى قيمة العلامة التجارية وندرة شيبويا دون تغيير، ولا يزال هناك مجال للنمو في المدينة. وبشكل عام، من المنطقي أن ننظر إلى الوضع على أنه "اتجاه لارتفاع القيمة على المدى المتوسط إلى الطويل، تتخلله مراحل تعديل قصيرة الأجل ".
يمثل الاندفاع لإعادة تطوير المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا فرصاً كبيرة ومخاطر محتملة من منظور الاستثمار العقاري. يلخص هذا القسم النقاط الرئيسية التي يجب على المستثمرين أخذها في الاعتبار.
توقعات المكاسب الرأسمالية المتوقعة: من المتوقع أن ترتفع قيم الأصول بسبب ترقية المدينة بأكملها نتيجة الانتهاء من إعادة التطوير. في الواقع، وكما يتضح من الارتفاع الكبير في الأسعار الرسمية للأراضي، فإن أسعار العقارات في منطقة شيبويا في اتجاه تصاعدي مع تقدم عملية التطوير. قد يؤدي الاستحواذ المبكر إلى مكاسب متوسطة إلى طويلة الأجل في القيمة (مكاسب رأسمالية).
طلب مستقر من المستأجرين: يتسم مزيج المستأجرين بالتنوع والقوة بسبب الطلب القوي على المكاتب من شركات تكنولوجيا المعلومات والشركات الناشئة والشركات الأجنبية، فضلاً عن الطلب التجاري كوجهة سياحية عالمية المستوى. لا تزال معدلات الشواغر منخفضة والإيجارات آخذة في الارتفاع، لذلك يمكن توقع مكاسب مستقرة في الدخل (دخل الإيجار). وتتمتع المباني الحديثة على وجه الخصوص بتنافسية عالية مع المستأجرين ومن المرجح أن تجذب الشركات الكبرى التي توقع عقوداً طويلة الأجل.
تحسين سيولة الأصول: شيبويا معروفة جيداً للمستثمرين في اليابان وخارجها، ومن المتوقع أن تؤدي إعادة تطوير المنطقة إلى زيادة مكانتها وتحسين السيولة في سوق العقارات. كما أن الطلب القوي على الطلب الفعلي والاستثمار على حد سواء يجعل من السهل صياغة استراتيجية التخارج من البيع، وهو أمر جذاب أيضاً. سيتم استهداف مباني المكاتب الكبيرة بشكل متزايد للشراء من قبل صناديق الاستثمار العقاري والمؤسسات الاستثمارية.
التأثير المضاعف في منطقة شيبويا الأوسع نطاقاً: حددت مجموعة طوكيو دائرة نصف قطرها 2.5 كم حول محطة شيبويا باسم "شيبويا الكبرى" وتعمل على تعزيز التنمية الحضرية على مستوى المنطقة. وهذه الاستراتيجية لديها القدرة على رفع قيمة المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا وكذلك المناطق المحيطة بها مثل هاراجوكو/أوموتيساندو وإيبيسو ودايكانياما. ولذلك، سيكون هناك تأثير إيجابي مضاعف على العقارات في حي شيبويا بشكل عام، كما ستزداد فرص الاستثمار في العقارات في المنطقة المحيطة بها.
انخفاض العوائد والإحساس بالمغالاة في الأسعار: عوائد الاستحواذ (معدلات رأس المال) آخذة في الانخفاض بسبب الارتفاع السريع في أسعار الأراضي وأسعار العقارات. يقول البعض إن مباني المكاتب الرئيسية في شيبويا تقل بالفعل عن 3% على أساس عائد العائد على الدخل المُستثمر، وتفتقر إلى الجاذبية الاستثمارية. والأهم من ذلك هو تقييم ربحية الاستثمار، حيث أن الاستيلاء على الأسعار المرتفعة قد يؤدي إلى تفاقم الدخل والنفقات ومخاطر الخسارة غير المحققة خلال مرحلة ارتفاع أسعار الفائدة.
مخاطر التقلبات الاقتصادية وتقلبات السوق: نظرًا لأن شيبويا بها نسبة عالية من شركات التكنولوجيا، فهي عرضة للتقلبات الاقتصادية واتجاهات الصناعة. على سبيل المثال، إذا تراجعت صناعة تكنولوجيا المعلومات أو تدهورت بيئة تمويل الشركات الناشئة، فهناك خطر غير صفري يتمثل في انخفاض الطلب على المساحات المكتبية. هناك أيضًا خطر يتمثل في أنه إذا انتشر عدم استقرار الأسواق المالية على مستوى العالم، فقد تهدأ سوق العقارات في وسط المدينة نفسها بسبب هروب رؤوس الأموال.
خطر التركز الأحادي القطب: في حين أن الاستثمار في منطقة شيبويا ينطوي على توقعات عوائد عالية، فإنه ينطوي أيضاً على خطر أن تكون محفظة الأصول مرجحة بشدة نحو وسط المدينة. وبالنظر إلى تأثير التنويع الذي هو أساس الاستثمار العقاري، فمن المستحسن تجنب الاستثمار المركّز في عقارات شيبويا، حتى لو كانت جذابة، والحفاظ على التوازن مع المناطق الأخرى. يمكن التخفيف من المخاطر المحلية من خلال الاستثمار ليس فقط في شيبويا، ولكن أيضًا في مناطق أخرى من طوكيو والعقارات الخارجية بالتوازي.
التأخيرات في التطوير والتغييرات في الخطط: يجب أيضًا مراعاة إمكانية عدم المضي قدمًا في عمليات إعادة التطوير المخطط لها في المستقبل كما هو مخطط لها. المشاريع الكبيرة الحجم معرضة لخطر التأخير أو التخفيضات في الجدول الزمني بسبب الظروف الاقتصادية أو الإجراءات الإدارية. إذا تم الانتهاء من التطوير في وقت متأخر عن المتوقع، فقد تكون هناك خسارة في فرص الإيرادات خلال هذه الفترة، أو قد يكون هناك بداية في نمو الإيجارات بسبب التأخير في تطوير المنطقة المحيطة. عند اتخاذ قرارات الاستثمار، من الضروري مراقبة التقدم المحرز في كل مشروع عن كثب والنظر في تدابير التحوط من المخاطر بناءً على أحدث المعلومات.
التغييرات في البنية الاجتماعية: على المدى الطويل، لا يمكن التغاضي عن التغييرات في طريقة عمل الناس ومعيشتهم بسبب التقدم التكنولوجي. فمع زيادة انتشار العمل عن بُعد والعمل عن بُعد، قد يتقلص الطلب على المكاتب في مراكز المدن. من ناحية أخرى، هناك اتجاه نحو تقدير متجدد لقيمة الأماكن الحقيقية، ولكن هذا موضوع ينطوي على درجة عالية من عدم اليقين بالنسبة للمستقبل. وستعتمد مخاطر الاستثمار على المدى الطويل على ما إذا كانت منطقة شيبويا قادرة على الاستمرار في تحديث نفسها بمرونة استجابة لهذه التغيرات الاجتماعية.
وأخيراً، نقيّم إمكانات منطقة شيبويا من منظور طويل الأجل. وفي الختام، من المتوقع أن تحافظ شيبويا على إمكاناتها العالية وتحسنها كمنطقة ديناميكية تمثل طوكيو في المستقبل. ويمكن الاستشهاد بالنقاط التالية كدليل على ذلك.
أولاً، تتركز في شيبويا عناصر رائدة في العصر مثل ثقافة الشباب وصناعة تكنولوجيا المعلومات والصناعة الإبداعية. وقد أدت عملية إعادة تطوير المنطقة إلى تحسين الجوانب الصلبة (البنية التحتية والمساحات المكتبية وغيرها) وخلقت بيئة يمكن أن تتآزر فيها عناصر الجذب الناعمة (الثقافة والموارد البشرية) بسهولة مع بعضها البعض. ستستمر شيبويا في توليد الابتكار باعتبارها "وادي بت"، وقبلة للشركات الناشئة، وستستمر في جذب الشركات العالمية لإنشاء قواعد لها في اليابان. وستدعم ديناميكية هذا النشاط الاقتصادي قيمة المدينة.
ثانياً، هناك استراتيجية "شيبويا الكبرى 2.0" التي تقودها مجموعة توكيو، والتي تمت صياغتها في عام 2021 لتحقيق "أسلوب حياة حضري لا يمكن تجربته إلا في شيبويا" من خلال دمج العناصر الثلاثة "العمل واللعب والمعيشة" ودعم تدابير الاستدامة الرقمية. تنص الاستراتيجية أيضًا على سياسة تحقيق "حياة حضرية لا يمكن تجربتها إلا في شيبويا" من خلال دمج العناصر الثلاثة "العمل واللعب والعيش" ودعم تدابير الاستدامة الرقمية. إن التصميم الكبير للمدينة بأكملها كمنطقة معيشية واقتصادية واحدة، بدلاً من أن تظل مشروعاً واحداً فقط، هو أحد أكثر مبادرات التنمية الحضرية تقدماً في اليابان. وقد أدى ذلك إلى قصة نمو شيبويا على المدى الطويل باعتبارها "مشروعًا غير مكتمل" يتطور باستمرار. فالرؤية الواضحة للإدارة الحضرية هي في حد ذاتها نقطة قوة للمدينة تجعلها جديرة بالاستثمار.
ثالثًا، فيما يتعلق بالبنية التحتية، فإن التعزيز العقدي لشبكة السكك الحديدية والطرقات آخذ في التقدم، مما يجعلها أكثر اكتمالاً كمدينة. وقد تحسن تدفق الناس وسهولة التنقل بشكل كبير مع بناء الممر الحر بين الشرق والغرب وساحة تحت الأرض في محطة شيبويا ومحطة الحافلات الجديدة. ستتحول محطة شيبويا، التي كانت معقدة وسهلة الضياع، إلى محطة مريحة مع سلاسة التنقل بين الخطوط الرئيسية بعد اكتمال إعادة التطوير. كما ساعد التحسين البيئي لنهر شيبويا وتعزيز البنية التحتية للوقاية من الكوارث في حل مشكلات السلامة والأمن. ويُعد تعزيز هذه البنى التحتية الحضرية عاملاً مهماً في دعم قيم الأصول على المدى الطويل.
وأخيراً، ستظل قوة العلامة التجارية الفريدة لـ"شيبويا" وتميّز اسمها في المستقبل. ففي جميع أنحاء العالم، يُعرف اسم "شيبويا" كاسم مكان يرمز إلى طوكيو، مما يجعلها موقعاً جذاباً لكل من السياح والشركات. وباعتبارها مركزاً متجدداً باستمرار لثقافة الشباب، فإن شيبويا لن تشيخ أبداً كمدينة. وتعد أصول العلامة التجارية هذه مصدر قيمة عقارية وقوة لا يمكن تقليدها بسهولة.
وبناءً على ما سبق، تتمتع المنطقة المحيطة بمحطة شيبويا بإمكانيات عالية على المدى الطويل وستستمر في الحفاظ على جاذبيتها كهدف للاستثمار العقاري. ومع ذلك، وكما ذكرنا في قسم المخاطر أعلاه، يجب أن نتذكر أن المرونة مطلوبة للاستجابة للتغيرات في السوق والمجتمع. ولحسن الحظ، فإن شيبويا مدينة تجيد "الاستمرار في التغيير". فالشركات والسلطات المعنية على دراية بذلك، والمدينة بأكملها مستعدة لتبني التطور. بالنسبة للمستثمرين، فإن الانخراط في منطقة شيبويا من منظور متوسط إلى طويل الأجل وركوب قصة النمو يمكن أن يجلب عوائد كبيرة.
كان لإعادة تطوير منطقة محطة شيبويا تأثير كبير ليس فقط على شكل المدينة ولكن أيضًا على سوق العقارات. لقد نظرنا بالتفصيل في التقدم المحرز في المشاريع الكبرى والتغيرات الناتجة عن ذلك في الاحتياجات المكتبية والتجارية والسكنية، وكذلك الاتجاهات في أسعار الأراضي والإيجارات، ويمكننا القول بشكل عام أن شيبويا منطقة مستمرة في التطور وزيادة القيمة. بالنسبة للمستثمرين العقاريين، يعد التحول الذي تشهده شيبويا فرصة للمستثمرين العقاريين، ولكن في الوقت نفسه، يتطلب مستوى الأسعار المرتفع اتخاذ قرارات حذرة. ومع ذلك، فإن إمكانات النمو في المدينة، مدعومة برؤية قوية، جذابة، ومع الرؤية والاستراتيجية الصحيحة، يمكنك جني الثمار.
بينما أنظر إلى المناظر الطبيعية المتغيرة باستمرار في شيبويا، أشعر أن القيم العقارية تنمو باطراد تحت قدمي. وبصفتي مستثمرًا، من المهم أن أستمر في تحديث واكتساب نظرة ثاقبة لما ستبدو عليه شيبويا بعد بضع سنوات عندما تكتمل عملية إعادة التطوير التي ستتم مرة واحدة في القرن - والتفكير في تلك الرؤية المستقبلية.