أصحاب العقارات المؤجرة، هل أنت قلق من التعامل مع المشاكل المفاجئة؟ الاحتفاظ بالكلاب رغم أن الحيوانات الأليفة غير مسموح بها"، "شكاوى حول الضوضاء في الليل"، "تعطل المعدات في أيام العطلات"... من خلال خبرة شركة INA & Associates في حل مشاكل العديد من الملاك، من المهم أن نفهم أن هناك قيودًا واضحة على الإدارة الذاتية.
وعلى وجه الخصوص، فإن الحالة التي نناقشها هنا، حيث يحتفظ المستأجر بكلب في عقار لا يُسمح فيه باصطحاب الحيوانات الأليفة، هي مشكلة نموذجية يواجهها الملاك الذين يديرون أنفسهم بأنفسهم. تتطلب مثل هذه المشاكل معرفة قانونية متخصصة واستجابة هادئة، وغالباً ما يصعب على الملاك التعامل معها بمفردهم، الذين يميلون إلى التورط عاطفياً.
توضح هذه المقالة تفاصيل المخاطر التي يواجهها الملاك الذين يديرونها بأنفسهم وفوائد الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة. نأمل أن تجده مفيداً كخيار لجعل إدارة الإيجار أكثر استقراراً كـ "استثمار".
السيد يامادا (اسم مستعار) هو مالك لأربع شقق في طوكيو، يديرها جميعاً بشكل مستقل. وفي أحد الأيام، تلقى بلاغاً من أحد المستأجرين بأن كلباً يصدر أصواتاً من الغرفة المجاورة. تحتوي جميع شقق السيد يامادا على بند "غير مسموح بإيواء الحيوانات الأليفة" في عقودها.
اعتقدت السيدة يامادا أنها يجب أن تُجبر على مغادرة العقار لأن العقد ينص على عدم السماح بإيواء الحيوانات الأليفة. ومع ذلك، لم تكن تدرك أن "مبدأ خيانة الأمانة" ينطبق على إنهاء عقد الإيجار. كان من الصعب إنهاء العقد على الفور لمجرد أنها كانت تحتفظ بحيوان أليف، وكان من الضروري إثبات ضرر وإزعاج محددين، بالإضافة إلى إجراءات الإخطار المناسبة.
ونتيجة لذلك، اضطر العديد من المستأجرين إلى الانتقال بسبب التأخير في الاستجابة للموقف، مما تسبب أيضًا في أضرار ثانوية في شكل زيادة في معدل الشواغر. هذه الحالة هي مثال نموذجي لقيود الإدارة الذاتية.
تنطوي الإدارة الذاتية على المخاطر والقيود الرئيسية التالية. تم تلخيصها في الجدول لتوضيح التحديات التي يواجهها أصحاب الإدارة الذاتية بشكل أفضل.
| عناصر المخاطر | مشاكل الإدارة الذاتية | مزايا الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة ذاتية |
|---|---|---|
| نقص المعرفة القانونية | عدم المعرفة بالرد المناسب على خرق العقد والإجراءات القانونية | يمكن اتخاذ الإجراءات المناسبة بالتشاور مع خبراء قانونيين تتعاقد معهم شركة الإدارة |
| تأخر الاستجابة | صعوبة الاستجابة بسرعة بسبب التعارض مع الأعمال الأساسية | استجابة سريعة ومناسبة ممكنة على مدار 24 ساعة في اليوم |
| الاستجابة العاطفية | يمكن أن تعترض المشاعر الشخصية الطريق بسهولة وتتسبب في تفاقم المشاكل | يستجيب بهدوء وموضوعية كطرف ثالث |
| نقص الخبرة | نقص الخبرة في إدارة المباني والعلاقات مع المستأجرين | القدرة على الاستجابة بخبرة وخبرة واسعة |
| ضيق الوقت | صعوبة الاستجابة للمشاكل في أيام العطلات وفي الليل | وجود نظام استجابة للطوارئ على مدار 24 ساعة |
| الوقاية من المشاكل | نقص المعرفة والوقت لاتخاذ تدابير وقائية | الاكتشاف المبكر للمشاكل من خلال الدوريات والتقارير المنتظمة |
تتمثل الصعوبة الأكبر بالنسبة للمالكين الذين يديرون أنفسهم بأنفسهم في تعقيد الردود القانونية على انتهاكات العقد. على سبيل المثال، حتى إذا كان هناك خرق لشرط عدم وجود حيوان أليف، فلا يمكن إنهاء العقد على الفور أو مطالبة المستأجر بإخلاء المبنى.
في السوابق القضائية، يتم تطبيق "مبدأ خيانة الأمانة" ولا يتم التركيز فقط على مجرد الإخلال بالعقد، ولكن أيضًا على ما إذا كان السلوك قد وصل إلى مستوى يدمر علاقة الثقة بين المالك والمستأجر. يتطلب هذا الحكم معرفة وخبرة متخصصة.
تتعدد مزايا الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة. على وجه الخصوص، يمكن تحديد النقاط التالية كحلول للمشاكل التي تواجهها الإدارة الذاتية.
تتمتع شركات الإدارة بثروة من الخبرة والتجربة في إدارة العقارات المؤجرة. بالإضافة إلى ذلك، من خلال الاستعانة بمحامٍ استشاري، يمكنهم تقديم المشورة المناسبة بناءً على القضايا السابقة والسوابق القضائية.
على سبيل المثال، في قضية امتلاك الحيوانات الأليفة المذكورة سابقاً، يمكن توقع الاستجابات المهنية التالية
إحدى المزايا الرئيسية لشركة الإدارة هي نظام الاستجابة على مدار 24 ساعة في حالة الطوارئ. غالباً ما تواجه المنازل مكالمات طارئة من المستأجرين ومشاكل في المعدات في الليل أو في أيام العطلات.
مع شركة الإدارة، يمكن للمالكين الاستمتاع براحة البال التالية
تتخذ شركة الإدارة الجيدة تدابير وقائية قبل حدوث المشاكل. من خلال الدوريات المنتظمة والتواصل مع المستأجرين، يمكن التغاضي عن العلامات الصغيرة والتعامل معها قبل أن تتطور إلى مشاكل كبيرة.
ومن أمثلة الإدارة الوقائية ما يلي:
تبلغ تكلفة الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة بشكل عام حوالي 5% من الإيجار، ولكن القيمة تستحق هذه التكلفة. وبالنظر إلى الوقت والجهد المطلوبين للتعامل مع المشاكل التي تحدث مع الإدارة الذاتية ومخاطر الشواغر، فإن الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة هو خيار فعال من حيث التكلفة.
الآثار الموفرة للتكاليف للإدارة الذاتية:
تقوم شركة الإدارة الجيدة بأكثر من مجرد إدارة العقار؛ فهي تساهم أيضاً في تحسين ربحية العقار. من خلال الحصول على المشورة المهنية بشأن تحديد الإيجار واستراتيجيات توظيف المستأجرين بناءً على اتجاهات السوق، يمكنك أن تتوقع الحفاظ على قيمة عقارك وتحسينها على المدى الطويل .
تدابير محددة لتعزيز الإيرادات:
لا تقدم جميع شركات الإدارة الخدمات نفسها. من أجل اختيار شركة إدارة عالية الجودة، انتبه إلى النقاط التالية.
العامل الأهم في اختيار شركة الإدارة هو سرعة وجودة استجابتها لاستفسارات المستأجرين ومشاكلهم. ومن نقاط التحقق المهمة بشكل خاص ما إذا كانت الشركة لديها نظام استجابة للطوارئ.
نقاط يجب التحقق منها:
يعد سجل حافل وخبرة شركة الإدارة مؤشراً مهماً على جودة خدماتها. على وجه الخصوص، يُنصح بالتحقق مما إذا كانت الشركة لديها خبرة في إدارة عقارات ذات حجم وخصائص مماثلة لعقارك.
العناصر التي يجب التحقق منها:
تمتلك شركات الإدارة الجيدة نظاماً شفافاً لإعداد التقارير. يمكنك أن تتوقع تقارير منتظمة عن الإيرادات والنفقات، ومشاركة حالة العقار وتقارير مفصلة عن التقدم المحرز عند حدوث مشاكل.
نقاط يجب التركيز عليها
يبلغ معدل السوق لرسوم الإدارة حوالي 5% من الإيجار، ولكن الأرخص ليس ببساطة أفضل. من المهم اتخاذ قرار شامل بشأن التوازن بين الخدمات المقدمة والتكاليف سمتي.
عناصر للمقارنة والنظر فيها
| العنصر | تكاليف الإدارة التقريبية | الخدمات المشمولة |
|---|---|---|
| الإدارة الأساسية | 3-4% من الإيجار | تحصيل الإيجار والعلاقات مع المستأجرين وعمليات التفتيش البسيطة |
| الإدارة القياسية | 5-6% من الإيجار | الإدارة الأساسية + دوريات منتظمة، وإدارة المرافق، ودعم التجديد |
في إدارة الإيجار، فإن الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة ليست مجرد "تكلفة"، بل يجب اعتبارها "استثماراً" لزيادة قيمة الأصول والربحية. وعلى وجه الخصوص، فإن المعرفة القانونية والاستجابة الهادئة مطلوبة عند التعامل مع مخالفات العقد، كما في حالة احتفاظ المستأجر بكلب في عقار لا يُسمح فيه بتربية الحيوانات الأليفة.
تنطوي الإدارة الذاتية على المخاطر التالية
من ناحية أخرى، فإن مزايا الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة هي
من أجل إدارة مستقرة وطويلة الأجل ومستقرة للإيجار، فإن المساعدة الاحترافية هي خيار حكيم. إن الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة لن يوفر المزيد من الوقت والقدرة الذهنية للمالك فحسب، بل سيساعد أيضاً في الحفاظ على قيمة الأصول وتحسينها.
ج: ليس هذا هو الحال. ستقوم شركة الإدارة الجيدة بالتحقق بانتظام من نوايا المالك وإدارة العقار بما يتماشى مع متطلباته. وبدلاً من ذلك، فإن الدور الرئيسي لشركة الإدارة هو العمل كمستشار ذو معرفة متخصصة وتقديم اقتراحات لتعظيم أصول المالك.
ج: نعم، العقارات الصغيرة هي التي يكون فيها الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة أكثر فعالية. نظراً لصغر عدد العقارات، فإن تأثير مشكلة واحدة على الإدارة الكلية يمكن أن يكون كبيراً. بالإضافة إلى ذلك، في كثير من الحالات، يصعب على المالكين الذين يعملون أيضاً في نفس الوقت الاستجابة بشكل مناسب بسبب ضيق الوقت، لذلك يمكن أن يكون دعم شركة إدارة محترفة فعالاً.
ج: بشكل عام، تعتبر التقارير الشهرية هي المعيار، ولكن بعض شركات الإدارة تقدم أيضاً بوابة إلكترونية على الإنترنت حيث يمكنك التحقق من الإشغال والإيرادات والنفقات في الوقت الفعلي. من الممكن أيضاً تلقي تقارير عن المشاكل والأمور المهمة على أساس كل حالة على حدة. يوصى بتأكيد تفاصيل وتيرة وطريقة إعداد التقارير وقت توقيع العقد.
ج: يعتمد تغيير شركة الإدارة على شروط العقد المبرم مع شركة الإدارة الحالية. بشكل عام، تحتاج إلى إعطاء فترة إشعار كتابي (1-3 أشهر) لإنهاء العقد. وبعد ذلك يتم الانتقال إلى شركة الإدارة الجديدة. ولتحقيق انتقال سلس، يلزم تعاون كل من شركتي الإدارة القديمة والجديدة.
ج: في الأساس، يمكن لشركة الإدارة التعامل مع العديد من مشاكل المستأجرين، ولكن في الحالات التي تتطلب مشاركة متخصصين، مثل النزاعات القانونية الخطيرة بشكل خاص أو المشاكل الهيكلية في المبنى، ستعمل الشركة مع متخصصين مثل المحامين والمهندسين المعماريين. كما سيكون لدى شركة الإدارة الجيدة أيضاً نظاماً لتقديم المتخصصين المناسبين والعمل معهم في هذه الحالات.
لماذا لا تستشير متخصصاً في إدارة الإيجار؟
تقدم شركة INA&Asociates استشارات مجانية للمالكين الذين لديهم مشاكل في الإدارة الذاتية. سيقوم موظفونا ذوو الخبرة بإرشادك بعناية في كل شيء بدءاً من كيفية التعامل مع مشاكل المستأجرين، بما في ذلك مشاكل ملكية الحيوانات الأليفة، إلى دعم الانتقال إلى الإدارة الذاتية.