قد يشعر العديد من المالكين الذين يديرون عقاراتهم المستأجرة بأنهم يوفرون في تكاليف الإدارة. ومع ذلك، فإن الكثير منهم لا يدركون مدى صعوبة الإدارة إلا عندما يواجهون حالات تتطلب معرفة متخصصة، مثل التعامل مع المشاكل الفعلية وتحديد المسؤوليات القانونية والتفاوض مع المستأجرين. في هذه المقالة، يتم شرح قيود الإدارة الذاتية ومزايا الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة بالتفصيل من خلال حالات فعلية لمشاكل العفن في شركة INA & Associates (تم تغيير بعض الأجزاء لحماية المعلومات الشخصية).
فيما يلي دراسة حالة للمالك "أ" (موظف في الشركة)، الذي يدير بشكل مستقل وحدة سكنية عائلية في طوكيو، بعد ثلاث سنوات من بنائها حديثًا: أبلغت عائلة مكونة من أربعة أفراد تعيش في العقار منذ عام ونصف عن وجود "الكثير من العفن في خزانة غرفة النوم وعلى الحائط في الحمام. العقار جديد تقريباً، فلماذا تحدث هذه المشاكل؟ نحتاج إلى اتخاذ إجراء فوري" تم الاتصال به مساء السبت.
قام المالك (أ) بتفقد الموقع في اليوم التالي وكان في حيرة من أمره بسبب الوضع التالي
الوضع الذي تم تحديده أثناء التفتيش في الموقع
شعر المالك أنه من الواضح أن هناك مشكلة في نمط حياة الساكن، ولكنه لم يكن متأكدًا من كيفية شرح ذلك للمقيم وإلى أي مدى ينبغي أن يُطلب منه تحمل التكاليف. كما قدم المستأجرون الاعتراضات التالية:
المشاكل التي واجهها المالك "أ" في دراسة الحالة هذه:
| وضع مقلق | تفاصيل محددة | الخبرة المطلوبة |
|---|---|---|
| تحديد تصنيف المسؤولية | تحديد ما إذا كانت مسؤولية المستأجر أو مشكلة في المبنى | معرفة المبنى والمعرفة القانونية |
| شرح الأساس القانوني | شرح واجب الرعاية وواجب الإخطار | الخبرة في القانون المدني |
| التفاوض على تقاسم التكاليف | مقترحات لتقاسم التكاليف المناسبة | معرفة السوابق القضائية ومهارات التفاوض |
| التعامل مع المخاطر الصحية | تحديد السببية الطبية | المعرفة الطبية والمسؤولية القانونية |
| اقتراحات للتدابير الوقائية | إرشادات حول معالجة العفن في المستقبل | الخبرة في مجال المباني والمعدات |
| السجلات المكتوبة | إنشاء سجلات صالحة قانوناً | المعرفة القانونية |
ونتيجة لذلك، قرر المالك "أ" أنه "غير قادر على اتخاذ الإجراءات المناسبة بمفرده" وفكر على وجه السرعة في الاستعانة بمصادر خارجية لنا.
في إدارة الإيجار، أهم شيء هو اتخاذ القرارات القانونية الصحيحة عند حدوث المشاكل. حتى في حالة حدوث مشكلة عفن واحدة، يجب اتخاذ القرارات المعقدة التالية:
تصنيفات مسؤولية القانون المدني:
الحكم استناداً إلى السوابق القضائية
النظر في قانون أعمال إدارة المساكن المؤجرة:
المهارات المتخصصة التالية مطلوبة للتعامل مع المشاكل مع المستأجرين
| المهارات المطلوبة | المحتويات | درجة الصعوبة في الإدارة الذاتية |
|---|---|---|
| القدرة على تقديم التفسيرات القانونية | التفسيرات المقنعة بالأدلة القانونية واللوائح التنظيمية | ★★★★★ |
| مهارات التفاوض | اقتراح حل مقبول لكلا الطرفين | ★★★★☆ |
| المعرفة التقنية | توضيحات الخبراء حول المباني والمعدات | ★★★★★ |
| السجلات والوثائق | إنشاء وحفظ السجلات الصالحة قانونًا | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| الاستجابة للطوارئ | نظام الاستجابة 24/7/365 | ★★★★★ |
| الإرشادات الوقائية | إرشادات للوقاية من المشاكل المستقبلية | ★★★★☆ |
غالبًا ما يتم تجاهل الوقت والتكاليف العاطفية من قبل أصحاب الإدارة الذاتية:
أكبر فائدة للاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة هي اتخاذ القرارات المناسبة بناءً على الخبرة والتجربة الواسعة:
الأساس القانوني للعمل:
الخبرة الفنية
مهارات التفاوض والتنسيق:
تكمن القيمة الحقيقية لشركة الإدارة في الإدارة الوقائية، وليس فقط في التعامل مع المشاكل بعد وقوعها:
| عناصر الإدارة الوقائية | الإدارة الذاتية | الاستعانة بشركة إدارة |
|---|---|---|
| شرح عند الانتقال | معلومات عامة فقط | شرح مفصل حسب خصائص العقار |
| عمليات التفتيش الدورية | غير منتظمة/سطحية | عمليات التفتيش المتخصصة والمنهجية |
| الكشف المبكر | انتظار الاتصال من المستأجرين | الفحوصات الدورية |
| التوجيه الوقائي | الاستجابة اللاحقة فقط | التذكير الموسمي |
| حفظ السجلات | الملاحظات الشخصية فقط | حفظ السجلات الصالحة قانونًا |
| الامتثال القانوني | يعتمد على التعلم الشخصي | التحديث الدائم بأحدث المعلومات |
الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة يمكن أن تقلل بشكل كبير من العبء على المالك:
التخلص من عبء الوقت
تخفيف العبء النفسي:
تقليل المخاطر المالية:
نقاط مهمة عند اختيار شركة إدارة
الاستجابة القانونية
الخبرة التقنية:
نظام الاستجابة
من المهم تقييم رسوم الإدارة على أنها "استثمار" وليس "تكلفة":
| العائد على الاستثمار | القيمة السنوية (تقريبي) | الملاحظات |
|---|---|---|
| القيمة الزمنية | 500,000 - 1,000,000 ين ياباني | 10 ساعات في الشهر × 5,000 ين لكل ساعة × 12 شهرًا |
| القيمة الذهنية | يصعب تحديدها كمياً | تقليل التوتر، تأمين وقت العائلة |
| الحد من المخاطر | 1-5 مليون ين | مخاطر التقاضي، ومنع انخفاض قيمة الممتلكات |
| قيمة الخبرة | 300,000-500,000 | منع الضرر من خلال اتخاذ القرار المناسب |
| فوائد الفرص | الاختلافات بين الأفراد | التركيز على الأعمال الأساسية وفرص الاستثمار الجديدة |
مقارنةً بعمولات الإدارة النموذجية (5-10% من الإيجار)، فإن فعالية التكلفة تستحق العناء
نحن نقدم حلولاً قانونية ومناسبة للمشاكل المعقدة مثل مشاكل العفن:
نحن لا نتعامل مع المشاكل بعد حدوثها فحسب، بل نركز أيضاً على حماية قيم الأصول من خلال الإدارة الوقائية:
قد تبدو الإدارة الذاتية للعقارات المستأجرة للوهلة الأولى أنها توفر في تكاليف الإدارة، ولكنها تنطوي على العديد من المخاطر والأعباء عند النظر في كيفية التعامل مع المشاكل الفعلية. على وجه الخصوص، تتطلب المشاكل المعقدة مثل مشاكل العفن خبرة متعددة الأوجه، بما في ذلك المعرفة القانونية والتخصص الفني ومهارات التفاوض.
إذا لم تبحث، مثل المالك "أ" في دراسة الحالة هذه، عن شركة إدارة إلا بعد أن تشعر بأنك غير قادر على التعامل مع المشكلة بشكل مناسب، فربما تكون المشكلة قد تفاقمت بالفعل. من أجل ضمان إدارة مستقرة للإيجار والحفاظ على قيمة الأصول وزيادتها، من المهم التفكير في الاستعانة بشركة إدارة من منظور وقائي.
رسوم الإدارة ليست "تكلفة"، بل هي "استثمار" يقلل من وقت المالك والعبء النفسي والمخاطر المالية. كما يمكن للاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة ذات معرفة متخصصة أن تحسن الربحية على المدى الطويل من خلال زيادة رضا المستأجرين وتقليل معدلات الشغور والحفاظ على قيمة الأصول.
نوصيك بإعادة إدراك أهمية الإدارة في أعمالك الإيجارية وبناء شراكة مع شركة إدارة جديرة بالثقة.
ج1: على المدى القصير، هناك تكاليف مرتبطة برسوم الإدارة الذاتية، ولكن على المدى الطويل، فإن الإدارة الذاتية أكثر اقتصاداً. وبالنظر إلى التكلفة الزمنية للتعامل مع المشاكل، والأخطاء في الحكم بسبب نقص الخبرة، ومخاطر التقاضي، ومخاطر انخفاض قيمة الأصول، وما إلى ذلك، يمكن القول إن رسوم الإدارة الذاتية هي استثمار يمكن استرداده بالكامل. يمكن للإدارة السليمة أيضاً تحسين رضا المستأجرين وتقليل معدلات الشغور والحفاظ على الإيجارات.
ج2: صحيح أن المسؤولية النهائية تقع على عاتق المالك بصفته مالك العقار، ولكن شركة الإدارة هي المسؤولة عن الإدارة اليومية للعقار والمسؤوليات المرتبطة به، وفقاً لعقد الإدارة مع شركة الإدارة. من خلال إبرام عقد إدارة مناسب، يمكن تقليل مخاطر المالك بشكل كبير. بالإضافة إلى ذلك، فإن التعامل الاحترافي لشركة الإدارة يجعل من الممكن حل المشاكل بسرعة وتحديد التقسيم المناسب للمسؤولية.
ج3: بالطبع يمكنك ذلك. في الواقع، لأنك في الواقع تحتاج إلى دعم شركة إدارة تستطيع التعامل مع المشاكل التي تواجهها بشكل احترافي. نحن نقدم دعمًا شاملاً، بدءًا من حل المشاكل الحالية إلى إنشاء هيكل إداري جديد. أخبرنا المزيد عن وضع مشكلتك الحالية وسنجد لك أفضل الحلول المناسبة لك.
ج4: يجب عليك اختيار شركة الإدارة بعناية. إذا كانت الشركة مسجلة كمدير عقارات للإيجار، فهناك ضمان أكيد لملاءمة عملها. وبالإضافة إلى ذلك، يمكنك التحقق من استجابة شركة الإدارة من خلال توضيح نطاق المسؤولية في اتفاقية الإدارة ومن خلال وضع التزامات إعداد التقارير المنتظمة. نحن نركز بشكل كبير على شفافية تقارير الإدارة والتواصل المنتظم مع المالكين.
ج 5: العقارات الأصغر حجماً هي الأكثر استفادة من الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة، حيث يمكن أن يكون لمشكلة واحدة في عقار صغير يضم وحدة أو وحدتين تأثير كبير على صافي الربح. وبالإضافة إلى ذلك، إذا تعامل المالك مع المشكلة شخصياً، يمكن أن تتدهور العلاقة مع المستأجر بسهولة وهناك خطر أن ينتقل المستأجر من العقار. من المتوقع أن تؤدي الاستجابة الاحترافية من قبل شركة الإدارة إلى تحسين رضا المستأجرين وتعزيز الإيجار طويل الأجل.
الملاك الذين يواجهون مشاكل في إدارة عقاراتهم المؤجرة، يرجى استخدام خدمة الاستشارات المجانية أولاً. سيقترح موظفو الإدارة ذوي الخبرة في شركة INA&Asociates أفضل خطة إدارة لعقارك. يمكننا مساعدتك في إدارة عقارك المستأجر براحة البال من خلال الدعم الشامل، بدءاً من التعامل مع المستأجرين، بما في ذلك مشاكل العفن، إلى اقتراح تحسينات على المرافق لتحسين قيمة الأصول. لا تتردد في الاتصال بنا لمزيد من المعلومات.