أصحاب العقارات المؤجرة، هل لديك أي من هذه المشاكل؟ "لقد اشتكى المستأجرون من أن دخان السجائر يتصاعد من الغرفة المجاورة، أو أن رائحة الغسيل تفوح من الغرفة المجاورة بسبب تدخين السكان في الشرفة، أو أن الدخان المنبعث من سكان الطابق السفلي يمر في الطابق العلوي ويشكل خطراً على الصحة".
في السنوات الأخيرة، أصبحت المشاكل بين المستأجرين فيما يتعلق بتدخين التبغ واحدة من أكثر المشاكل في إدارة الإيجارات. فمع زيادة الوعي الصحي وزيادة الوقت الذي يقضيه المستأجرون في المنزل بسبب كارثة كورونا، أصبحت الحساسية تجاه "دخان التبغ من المساكن المجاورة" أكبر من أي وقت مضى. من ناحية أخرى، فإن كيفية تحقيق التوازن بين حقوق المدخنين والاعتبارات الصحية لغير المدخنين هي قضية محيرة بشكل خاص للمالكين المتطوعين.
تشرح هذه المقالة الوضع الفعلي لمشاكل المستأجرين الناجمة عن دخان التبغ المنبعث من المنازل المجاورة، والصعوبات التي يواجهها الملاك الذين يديرون أنفسهم بأنفسهم، والمزايا المحددة للاستعانة بشركة إدارة. نقترح تدابير لتحقيق إدارة مستقرة للإيجار مع الحفاظ على علاقات جيدة بين المستأجرين.
دراسة حالة للسيد سوزوكي (في الخمسينيات من العمر، موظف في شركة)، الذي يدير شقة (إجمالي 8 غرف في طوكيو) ذاتيًا.
في الشقة التي يملكها السيد سوزوكي، كان هناك رجل أعزب يعيش في الطابق الثاني لديه عادة التدخين في الشرفة كل ليلة. وفي أحد الأيام، طلبت منه عائلة تسكن في الطابق الثالث الذي يعلوه مباشرةً التوقف عن التدخين في الشرفة. كان طفلهم يعاني من الربو ويسعل في منتصف الليل".
اتصل السيد سوزوكي بالسكان في الطابق الثاني وشرح لهم الوضع وطلب منهم مراعاة ذلك. ومع ذلك، قال الساكن في الطابق الثاني: "أنت حر في التدخين في شرفتك. لا يوجد ذكر لمنع التدخين في العقد". وتدهورت العلاقة بين الطرفين بعد ذلك، ولم يتمكن السيد سوزوكي نفسه من تحديد الجانب الذي يجب أن ينحاز إليه.
وفي النهاية، غادرت الأسرة التي تسكن في الطابق الثالث بعد عام واحد متذرعة بـ "مشاكل صحية"؛ كما رفض المقيم في الطابق الثاني تجديد العقد لأن "المالك لا يحترم الخصوصية"، مما أدى إلى ترك الغرفتين شاغرتين في وقت قصير. يتذكر السيد سوزوكي قائلاً: "كان لكلا الطرفين حججه الخاصة، وكنت مدركًا تمامًا لصعوبة التحكيم.
دراسة حالة السيد تاناكا (في الستينيات من العمر، يعمل لحسابه الخاص)، وهو مالك وحدة سكنية مستعملة (20 وحدة) في محافظة كاناغاوا.
في العقار الذي يملكه السيد تاناكا، نشأ نزاع حول دخان السجائر بين شاغلي الغرفة 302 والغرفة 303 المجاورتين. وتمثلت المشكلة في أن الدخان المنبعث من غرفة المدخن 302 كان يتدفق إلى الغرفة 303 من خلال الجدران وقنوات التكييف؛ وادعى شاغل الغرفة 303 أن ذلك يسبب له اعتلالاً في صحته وطالب بتحسينات.
سعت السيدة تاناكا إلى التفاهم مع المدخنين، لكنهم رفضوا قائلين إنه لا يوجد بند تعاقدي يحظر التدخين في الغرفة. وبعد مرور عدة أشهر دون حدوث أي تحسن في الوضع، بدأ مستأجر الغرفة 303 يقول إنه يفكر في المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت بصحته.
أصيبت السيدة تاناكا بالذعر واستشارت محامياً، الذي أبلغها أن "هناك قضية رُفعت فيها دعوى قضائية عن الأضرار الصحية الناجمة عن تدفق دخان السجائر في شقة وتم منحها تعويضاً" وأنها يمكن أن تتحمل المسؤولية أيضاً بصفتها المالكة. في النهاية، تمكنت السيدة تاناكا من حل المشكلة مؤقتاً عن طريق تركيب جهاز تنقية هواء عالي الأداء في الغرفة 302 على نفقتها الخاصة وتركيب أعمال تحسين إحكام إغلاق النوافذ في الغرفة 303، ولكن هذه كانت نفقات غير متوقعة.
دراسة حالة السيد ياماموتو (55 عامًا، مدير شركة)، مالك شقة (12 غرفة) في أوساكا
كان السيد ياماموتو يمتلك مبنى سكنيًا عمره 20 عامًا وقرر تغيير السياسة إلى "ممنوع التدخين في المبنى بأكمله" بمناسبة التجديدات. وقرر إدراج بند خاص للمستأجرين الحاليين يحظر التدخين في المبنى وفي الشرفة عند تجديد عقودهم.
إلا أن المستأجرين المسنين الذين يعيشون في المبنى منذ أكثر من 10 سنوات احتجوا على عدم قبولهم الحظر المفاجئ للتدخين في مكان كان مسموحاً لهم بالتدخين فيه لسنوات عديدة. بالإضافة إلى ذلك، وافق بعض المستأجرين على الاتفاق الخاص، لكنهم في الواقع استمروا في التدخين في الغرفة سراً، مما أدى إلى شكاوى من غير المدخنين الجدد بأنهم يستطيعون شم رائحة السجائر على الرغم من أنه من المفترض أن يكون العقار غير مسموح فيه بالتدخين.
اضطر السيد ياماموتو إلى قضاء الكثير من الوقت في التفاوض مع كل مستأجر على حدة وشرح سياسة منع التدخين، وأدرك مدى صعوبة تغيير السياسة في ظل الإدارة الذاتية. وفي النهاية، قرر تكليف استشاري متخصص لدراسة كيفية التعامل مع الموقف.
عند التعامل مع المشاكل المتعلقة بتدخين التبغ، يواجه أصحاب الإدارة الذاتية المخاطر والقيود التالية
القضايا المحيطة بتدخين التبغ هي معركة بين "الحق في التدخين" و"الحق في العيش بصحة جيدة". هذا مجال يصعب الحكم عليه قانونياً.
في الواقع، في إحدى الدعاوى القضائية المتعلقة بالتدخين في شرفات الشقق، أمرت محكمة مقاطعة ناغويا المدخن بدفع تعويض، على أساس أن "التدخين دون مراعاة السكان غير قانوني". ومن ناحية أخرى، هناك أيضًا وجهة نظر مفادها أنه "نظرًا للطبيعة الخاصة للعيش في وحدة سكنية، فإن المرء ملزم بقبول تدفق دخان السجائر من الحي إلى حد ما".
بالنسبة للمالك الذي يدير نفسه بنفسه، من الصعب للغاية اتخاذ مثل هذا القرار القانوني بشكل صحيح. هناك خطر حتى من التقاضي إذا اتخذت القرار الخاطئ فيما يتعلق بمطالبة المستأجر المعقولة وإلى أي مدى يجب عليك بصفتك المالك التدخل.
في نزاعات التبغ بين المستأجرين، يُتوقع من المالكين التحكيم بطريقة محايدة. ومع ذلك، غالبًا ما يواجه الملاك الذين يديرون أنفسهم بأنفسهم المعضلة التالية
| المعضلة | المشاكل | العواقب |
|---|---|---|
| الدفاع عن حقوق المدخنين في التدخين | التجاهل الملحوظ للمخاطر الصحية لغير المدخنين | خطر مغادرة غير المدخنين |
| الدفاع عن غير المدخنين | يُنظر إليه على أنه انتهاك لخصوصية المدخنين | خطر مغادرة المدخنين |
| الموقف المحايد | شكاوى من كلا الطرفين من عدم القيام بأي شيء للتعامل مع الموقف | فقدان الثقة من كلا الطرفين |
في الإدارة الذاتية، حيث تكون العلاقات قائمة بالفعل، قد يكون من الصعب الحفاظ على هذا الموقف بشكل خاص. إذا كانت علاقتك جيدة مع أحد المستأجرين، فهناك خطر أن تنحاز إلى جانبه في القرار دون وعي.
مشكلة تدخين التبغ مشكلة معقدة لا يمكن حلها بمجرد إخبار الناس بالتوقف عن التدخين. تتطلب الحلول الفعالة خبرة في
من الصعب على الملاك الذين يديرون أنفسهم بأنفسهم امتلاك كل هذه الخبرات، وفي كثير من الحالات لا يستطيعون اقتراح حلول فعالة.
لا تكفي الحلول المؤقتة لمشاكل التبغ؛ إذ يجب وضع سياسات (سياسات) طويلة الأجل. بالنسبة لأصحاب الإدارة الذاتية، تشمل التحديات ما يلي
يميل التعامل الفردي إلى الافتقار إلى الاتساق ويمكن أن يخلق بسهولة شعوراً بالظلم، مثل "هذه الغرفة مقبولة وهذه الغرفة غير مقبولة"، مما قد يؤدي إلى مشاكل جديدة.
فيما يلي المزايا المحددة للاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة لحل المشاكل المتعلقة بدخان التبغ بفعالية
أكبر ميزة لشركة الإدارة هي أنها تستطيع التحكيم بين المستأجرين بصفتها طرفاً ثالثاً محا يداً. ومقارنةً بالتعامل مع الملاك أنفسهم، فإن لذلك المزايا التالية
من الناحية العملية، يتم التخفيف من حدة المواجهة المباشرة بين المستأجرين من خلال قيام شركة الإدارة بدور الوسيط، مما يتيح إجراء مناقشات هادئة. كما أن التأثير هو أن المستأجرين أقل عرضة للتورط العاطفي، حيث لا يتم "توجيههم من قبل المالك" بل يتم "التعامل معهم بناءً على العقد".
شركات الإدارة على دراية بالمعرفة القانونية والسوابق القضائية المتعلقة بالتدخين السلبي ويمكنها اتخاذ إجراءات لتقليل المخاطر:
من الأمور ذات الأهمية الخاصة الصياغة المناسبة لمواثيق عدم التدخين وتفعيلها. على سبيل المثال، فإن العهود المصاغة بوضوح مثل "يحظر التدخين في الأماكن المغلقة" أو "يحظر التدخين في جميع مناطق المبنى، بما في ذلك الشرفات" ستمنع حدوث مشاكل في وقت لاحق.
التدابير المادية وكذلك التدابير التعاقدية مهمة لمعالجة مشكلة تدخين التبغ. يمكن لشركات الإدارة اقتراح وتنفيذ تدابير احترافية مثل
تتمثل إحدى نقاط القوة الرئيسية للشركة في قدرتها على اقتراح تدابير محددة وفقًا لخصائص المبنى، على سبيل المثال، تحسين إحكام إغلاق الزنانير وإجراءات منع التدفق العكسي لمراوح التهوية، وإجراءات منع تدفق الدخان من قنوات مكيفات الهواء.
يتمثل أحد الأدوار المهمة لشركة الإدارة في اتباع نهج وقائي تجاه مشاكل التبغ:
من الأمور الفعالة بشكل خاص شرح القواعد بوضوح والحصول على الموافقة عند الإشغال. إذا أوضحت شركة الإدارة، كطرف ثالث، أن "هذه القواعد تنطبق في هذا المبنى"، يمكن إقناع المستأجرين بالتوقيع على العقد.
تتمثل إحدى المزايا الرئيسية لشركة الإدارة في قدرتها على وضع وتشغيل سياسات متسقة في جميع أنحاء العقار:
في الإدارة الذاتية، تميل الاستجابات في الإدارة الذاتية إلى التأثر بالعلاقات الإنسانية والوضع في ذلك الوقت، ولكن مع شركة الإدارة، يمكن أن تستند الاستجابات إلى مجموعة متسقة من القواعد التي تنص على "هذه هي الطريقة التي سنستجيب بها في مثل هذه الحالات". وهذا يحافظ على الإحساس بالعدالة بين المستأجرين ويمنع المشاكل قبل حدوثها.
يشرح هذا القسم النقاط الرئيسية لاختيار شركة إدارة قوية في التعامل مع مشاكل دخان التبغ.
أهم شيء يجب مراعاته عند اختيار شركة إدارة هو سجلها الحافل في التعامل مع مشاكل المستأجرين التي تنطوي على دخان التبغ:
أثناء المقابلات، من المستحسن طرح أسئلة محددة حول كيفية حل الشركة للمشاكل المتعلقة بدخان التبغ في الماضي، والمدة الزمنية التي استغرقها حل المشكلة والتدابير المحددة التي تم اتخاذها.
تعد الخبرة في إدارة العقود فيما يتعلق بالتدخين جانبًا مهمًا من جوانب العقد:
شركات الإدارة ذات الخبرة في "تغيير سياسات عدم التدخين" (على سبيل المثال الانتقال من التدخين إلى عدم التدخين) ذات قيمة خاصة. الدراية الفنية في التعامل مع المشاكل خلال الفترة الانتقالية تجعل من الممكن تغيير السياسة دون تغيير كبير للمستأجرين.
تميل الشكاوى المتعلقة بتدخين التبغ إلى أن تكون عاطفية وتتطلب استجابة سريعة ومناسبة:
في الحالات الحقيقية، تعتبر فترة الـ 24-48 ساعة من الاستجابة الأولية مهمة بشكل خاص. معرفة الإجراءات التي يمكن اتخاذها بالضبط خلال هذه الفترة.
اختر شركة إدارة لا تركز فقط على الاستجابة للمشاكل بعد حدوثها، ولكن أيضاً على التدابير الوقائية:
إن ما إذا كانت شركة الإدارة لديها موقف "منع المشاكل قبل حدوثها" بدلاً من "التعامل معها بعد حدوثها" هو عامل مهم في اختيار شركة الإدارة المناسبة.
من المحتمل أن تصبح المشاكل المتعلقة بدخان التبغ المنبعث من المنازل المجاورة مشكلة خطيرة في إدارة الإيجارات. تميل الإدارة الذاتية إلى مواجهة صعوبات في تحديد النزاعات العاطفية والمخاطر القانونية والتحكيم العادل. توفر الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة المزايا الملموسة التالية
إن مشاكل دخان التبغ ليست مجرد مسألة "ما يعجبك" و"ما لا يعجبك"، بل هي مسألة مهمة تتعلق بالصحة ونوعية الحياة. يمكن التعامل مع هذه القضية الحساسة تحديداً من خلال الاستفادة من خبرة شركة إدارة محترفة، والتي ستمكنك من الحفاظ على رضا المستأجرين وإدارة الإيجار بشكل مستقر.
من خلال إعفاء المالكين من عبء الإدارة الذاتية ووضعها في أيدي محترفين، يمكنك خلق بيئة يمكنك من خلالها التركيز على مهام المالك الأساسية: الحفاظ على قيمة الأصول وتحسينها.
ج: من المهم أن تستمع أولاً بهدوء لكلا طرفي الجدال. النقاط التالية مهمة بشكل خاص
إذا قمت بإسناد هذا الأمر إلى شركة إدارة، يمكن للموظفين ذوي المعرفة المتخصصة إجراء مثل هذه الجلسات بشكل صحيح وفرز الحقائق مع تجنب المواجهات العاطفية.
ج: قد يكون الأمر صعباً إذا لم ينص العقد على منع التدخين، ولكن يمكن مراعاة النقاط التالية
يمكن أن تقترح شركة الإدارة أفضل نهج للموقف، مع تقليل المخاطر القانونية. ومن المزايا الأخرى أنه يمكنك تقديم تفسير مقنع لكل من المدخنين وغير المدخنين.
ج: يُفضل الانتقال التدريجي لأن التغيير المفاجئ قد يؤدي إلى رد فعل عنيف من المستأجرين:
تتمتع شركات الإدارة بخبرة في نقل العديد من العقارات ويمكنها اقتراح أفضل خطة انتقالية تناسب تركيبة المستأجرين وخصائص المبنى. كما أنها تعرف أيضًا كيفية شرح الوضع بعناية للمستأجرين، على سبيل المثال من خلال عقد اجتماعات توضيحية.
ج: هناك بعض المخاطر القانونية. يجب إيلاء اهتمام خاص في الحالات التالية:
تتمتع شركات الإدارة بخبرة في إدارة المخاطر القانونية ويمكنها تقليل مخاطر التقاضي من خلال اتخاذ الإجراءات المناسبة. ميزة أخرى هي أنه يمكن إعداد التدابير مسبقاً للتعامل مع أي احتمال.
ج: تحقيق التوازن بين حقوق كلا الطرفين، يمكن أن تكون الاستجابات التالية فعالة
تتمتع شركات الإدارة بالخبرة في حل مشاكل مماثلة في العديد من العقارات ولديها الدراية اللازمة لإيجاد حلول وسط ترضي الطرفين. تميل المقترحات المقدمة من شركة إدارة خارجية إلى أن تكون أكثر قبولاً من المفاوضات المباشرة بين الأطراف المعنية.
إذا كانت مشاكل المستأجرين المتعلقة بتدخين التبغ تمثل مشكلة كبيرة يمكن أن تؤدي إلى مخاطر كبيرة تتعلق بالإخلاء والتقاضي إذا تم التعامل معها بشكل غير صحيح، فإن شركة INA & Associates Ltd. يمكنها تقديم حلول فعالة بناءً على خبرتها الواسعة وتجربتها. نحن ننسق بين المستأجرين من وجهة نظر محايدة ونقدم دعمًا متسقًا بدءًا من صياغة سياسات التدخين وحتى تنفيذها.
نرحب بالمالكين الذين يعانون من مشاكل التبغ أو الذين يرغبون في الاستعداد للمخاطر المستقبلية للاستفادة من خدمة الاستشارات المجانية التي نقدمها. سنساعدك على التخلص من عبء الإدارة الذاتية وتحقيق إدارة مستقرة للإيجار.