في السنوات الأخيرة، يتزايد عدد الأشخاص الذين يرغبون في امتلاك منزل لقضاء العطلات أو منزل ثانٍ بسبب تنويع أنماط الحياة وانتشار العمل عن بُعد. ومن ناحية أخرى، يتطلب شراء منزل ثانٍ خطة تمويل تختلف عن الرهن العقاري العادي. وهنا تجذب "قروض المنزل الثاني" الانتباه. تقدم هذه المقالة شرحاً مفصلاً لكيفية عمل قروض المنزل الثاني وميزاتها وشروط التقديم وكذلك كيفية اختيار أحدها.
قرض المنزل الثاني هو منتج قرض خاص متاح للأشخاص الذين يمتلكون منزلاً بالفعل لشراء "منزل ثانٍ"، مثل منزل لقضاء العطلات أو منزل ثانٍ. لا يمكن استخدام الرهون العقارية العادية من حيث المبدأ لشراء منزل ثان، لأنها تستند إلى افتراض أن المقترض "سيقيم بالفعل في المنزل". هذا هو السبب في أن المؤسسات المالية تقدم "قروضاً لشراء منزل ثانٍ".
هناك بعض الاختلافات المهمة بين قروض المنزل الثاني والرهون العقارية العادية. قارن الاختلافات الرئيسية في الجدول أدناه.
| البند | الرهن العقاري العادي | قرض المنزل الثاني |
|---|---|---|
| الغرض من القرض | شراء منزل للإقامة الخاصة | شراء منزل ثانٍ، مثل منزل لقضاء العطلات أو منزل لقضاء عطلة نهاية الأسبوع |
| مستوى سعر الفائدة | حوالي 0.3% إلى 1.0% سنوياً | حوالي 1.0% إلى 3.0% سنويًا (أعلى من المعتاد) |
| معايير الفرز | معايير الفرز العامة | أكثر صرامة (التركيز على الدخل السنوي والقدرة على السداد) |
| الحد الأقصى لمبلغ القرض | حتى 90% من سعر العقار | بشكل عام حوالي 70-80% من سعر العقار بشكل عام |
| فترة السداد | حتى 35 سنة | تصل إلى 35 سنة (حسب المؤسسة المالية) |
| خصم الرهن العقاري | قابل للتطبيق | غير قابل للتطبيق |
| المؤسسات المالية | عديدة | محدودة |
السمة الرئيسية للقروض العقارية الثانية هي أن أسعار الفائدة تكون أعلى من القروض العقارية العادية. وذلك لأن المؤسسات المالية تأخذ في الاعتبار مخاطر عدم القدرة على سداد القرض لشراء منزل ثانٍ. كما يتم تحديد المعايير بصرامة، حيث تتطلب دخلاً ثابتاً وقدرة عالية على السداد.
لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض المنزل الثاني، تحتاج إلى اجتياز معايير فحص أكثر صرامة من معايير الفحص الخاصة بالرهن العقاري العادي. معايير الفرز الرئيسية هي كما يلي.
تشترط العديد من المؤسسات المالية مستوى دخل ثابت وعالٍ كشرط للتقدم بطلب للحصول على قرض المنزل الثاني. يتم تحديد المعيار بشكل عام بدخل سنوي لا يقل عن 5 ملايين ين ياباني، وهو شرط أكثر صرامة من الرهن العقاري العادي.
تشير نسبة عبء السداد إلى نسبة أقساط السداد السنوية للقرض إلى الدخل السنوي. تنطبق نسب عبء السداد الأكثر صرامة على قروض السكن الثاني مقارنة بالقروض العقارية القياسية. بشكل عام، يجب أن تكون نسبة عبء السداد المجمعة للرهن العقاري الحالي والقرض السكني الثاني في حدود 30٪ - 35٪ من الدخل السنوي.
تُعد المعلومات الائتمانية لمقدم الطلب، بما في ذلك تاريخ السداد السابق وحالة الاقتراض، عاملاً مهماً آخر يجب أخذه بعين الاعتبار. إذا كان هناك تأخير في سداد قروض أو بطاقات ائتمان أخرى، فمن الصعب اجتياز عملية الفحص. يتم التركيز بشكل خاص على حالة السداد إذا كان لدى مقدم الطلب رهن عقاري بالفعل.
هناك أيضاً شروط تتعلق بالعقار الذي سيتم شراؤه بقرض المنزل الثاني. بشكل عام، يتم وضع الشروط التالية
تختلف معدلات الفائدة على قروض المنزل الثاني من مؤسسة مالية إلى أخرى من مؤسسة مالية إلى أخرى، ولكنها أعلى بشكل عام بنسبة 0.5% إلى 2.0% من تلك الخاصة بالقروض العقارية العادية؛ اعتبارًا من مايو 2025، تتراوح معدلات الفائدة من 1.0% إلى 3.0% للمعدلات المتغيرة ومن 2.0% إلى 4.0% للمعدلات الثابتة.
القروض العقارية الثانية، مثل القروض العقارية العادية، لها عدة أنواع من أسعار الفائدة.
| نوع سعر الفائدة | الخصائص | المخاطر |
|---|---|---|
| نوع سعر الفائدة المتغير | تتقلب أسعار الفائدة بما يتماشى مع أسعار الفائدة في السوق | مخاطر زيادة السداد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة |
| خيار مدة سعر الفائدة الثابتة | سعر الفائدة ثابت لفترة معينة. | مخاطر ارتفاع سعر الفائدة بعد الفترة الثابتة |
| سعر الفائدة الثابت لكامل المدة | يظل سعر الفائدة دون تغيير خلال فترة السداد | لا يتأثر بارتفاع سعر الفائدة، ولكن سعر الفائدة الأولي يكون أعلى |
تختلف حدود القرض للقروض العقارية الثانية من مؤسسة مالية إلى أخرى من مؤسسة مالية إلى أخرى، ولكن الحد الأقصى لمبلغ القرض بشكل عام هو 70-80% من سعر العقار. هناك أيضاً سقف لمبلغ القرض، والذي يتراوح بين 50 إلى 100 مليون ين ياباني في معظم المؤسسات المالية.
تتمتع قروض المنزل الثاني بالمزايا التالية
أكبر ميزة هي القدرة على تمويل شراء منزل ثانٍ، مثل منزل لقضاء العطلات أو منزل ثانٍ. حتى لو لم يكن العقار مؤهلاً للحصول على قرض عقاري عادي، فقد يكون قرض المنزل الثاني قادراً على تمويله.
يمكن استخدام القروض لشراء العقارات المستعملة وكذلك العقارات المبنية حديثاً. وفي العديد من الحالات، تكون تكاليف التجديد وإعادة التصميم بعد الشراء مؤهلة أيضاً للتمويل.
يمكن السداد طويل الأجل لمدة تصل إلى 35 عاماً بشكل عام، مما يقلل من عبء السداد الشهري. من السهل أيضًا إعداد خطة سداد تناسب خطة حياتك.
تسمح لك العديد من القروض العقارية الثانية بالحصول على تأمين ائتماني جماعي على الحياة. في حالة الطوارئ، يتم التنازل عن أقساط السداد المتبقية، مما يقلل العبء على الأسرة الباقية على قيد الحياة.
على الرغم من وجود مزايا، فإن قروض المنزل الثاني لها أيضاً العيوب التالية
العيب الأكبر هو ارتفاع معدل الفائدة مقارنةً بالرهن العقاري العادي. فهي عادةً ما تكون أعلى بنسبة تتراوح بين 0.5 و2.0%، مما قد يزيد بشكل كبير من إجمالي مبلغ السداد على المدى الطويل.
يتم وضع معايير فحص صارمة، بما في ذلك متطلبات الدخل السنوي ونسبة عبء السداد. على وجه الخصوص، إذا كان لديك رهن عقاري بالفعل، يتم فحص قدرتك على السداد بشكل أكثر صرامة.
لا يمكن استخدام خصم الرهن العقاري، الذي يقلل من ضرائب الدخل والضرائب على السكان، في قروض المنزل الثاني. وبما أن المزايا الضريبية غير متاحة، فإن العبء الضريبي أعلى من عبء الرهن العقاري العادي.
عدد محدود فقط من المؤسسات المالية التي تقدم قروضاً لشراء منزل ثانٍ. ونتيجة لذلك، يكون اختيار المؤسسات المالية محدوداً وقد يكون من الصعب الحصول على قرض بشروط مواتية لك.
فيما يلي النقاط التي يجب مراعاتها عند الاستفادة بحكمة من قرض المنزل الثاني.
كبديل لقرض المنزل الثاني، يجدر بك التفكير في استخدام الشقة 35 كبديل لقرض المنزل الثاني. يمكن استخدام الشقة 35 لشراء منزل ثان، والميزة الرئيسية هي أنه يمكن اقتراضها بنفس شروط الرهن العقاري العادي. ومع ذلك، فإنه يخضع للإشغال الذاتي وقد لا يكون مناسبًا لمنزل لقضاء العطلات يستخدم فقط في عطلات نهاية الأسبوع.
تختلف شروط وأحكام قروض المنزل الثاني بشكل كبير من مؤسسة مالية إلى أخرى. من المهم مقارنة ليس فقط أسعار الفائدة، ولكن أيضاً حدود القرض وشروط السداد والرسوم بطريقة شاملة.
للحفاظ على مبلغ القرض منخفضاً وتقليل عبء السداد الشهري، يُنصح بإعداد مبلغ معين من الدفعة الأولى. ستزيد الدفعة المقدمة بنسبة 20-30% من سعر العقار من احتمالية الموافقة على القرض.
عند الحصول على قرض عقاري ثانٍ، خطط بعناية لسداد أقساطك بالتزامن مع قرضك العقاري الحالي. من المهم أن تضع خطة معقولة، مع الأخذ في الاعتبار ليس فقط مبلغ السداد الشهري، ولكن أيضًا استخدام أقساط السداد الإضافية وتقلبات الدخل في المستقبل.
فيما يلي بعض النقاط التي يجب مراعاتها عند اختيار قرض المنزل الثاني.
من المهم اختيار نوع سعر الفائدة الذي يتناسب مع درجة تحملك للمخاطر: اختر سعر فائدة متغير إذا كان بإمكانك تحمل مخاطر تقلبات أسعار الفائدة، أو سعر فائدة ثابت إذا كنت قلقاً بشأن ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل. يجب أن يتم الاختيار مع مراعاة اتجاهات أسعار الفائدة على المدى الطويل.
تتطلب منك العديد من القروض العقارية الثانية الحصول على تأمين ائتماني جماعي على الحياة. من المهم التحقق من تفاصيل التغطية وأي بنود خاصة.
يُنصح باختيار منتج برسوم منخفضة أو بدون رسوم للسداد المبكر حتى تتمكن من السداد المبكر بسهولة في المستقبل عندما يكون لديك أموال كافية.
اعتماداً على توقيت شراء العقار، قد يكون الوقت الذي تستغرقه الموافقة على القرض نقطة اختيار مهمة أيضاً. فاختيار مؤسسة مالية ذات فترة زمنية قصيرة من الفحص إلى الموافقة على القرض سيضمن لك معاملة سلسة.
عند استخدام قرض المنزل الثاني، يجب ملاحظة النقاط التالية.
تقتصر قروض المنزل الثاني على شراء منزل للاستخدام الشخصي فقط. إذا كنت تستخدم العقار لأغراض الإيجار أو الاستثمار بعد الشراء، فقد تعتبر المؤسسة المالية ذلك خرقاً للعقد، وفي أسوأ الأحوال، قد يُطلب منك سداد القرض بمبلغ مقطوع.
إذا اخترت خيار سعر الفائدة المتغير أو خيار سعر الفائدة الثابت، فهناك خطر زيادة عبء السداد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل. يُنصح بالاحتفاظ بمبلغ معين من أموال السداد كاحتياطي في حالة ارتفاع أسعار الفائدة.
عند امتلاك منزل ثانٍ، يجب دفع الضرائب العقارية وتكاليف الصيانة والإصلاح بنفس الطريقة التي يتطلبها المسكن العادي. يمكن أن تشكل تكاليف الصيانة عبئاً، خاصة بالنسبة للمنازل الثانية التي لا يتم استخدامها بشكل متكرر. ضع خطة مالية تشمل تكاليف الصيانة هذه بالإضافة إلى تكاليف سداد القروض.
اعتماداً على الموقع، على سبيل المثال منازل العطلات في المناطق الريفية، هناك خطر انخفاض قيم العقارات في المستقبل. من المهم اتخاذ قرار شراء يأخذ في الاعتبار أيضاً القيمة المستقبلية للعقار.
قرض المنزل الثاني هو منتج قروض مصمم خصيصاً لشراء "منزل ثانٍ"، مثل منزل لقضاء العطلات أو منزل ثانٍ. على الرغم من أن أسعار الفائدة أعلى والمعايير أكثر صرامة من الرهون العقارية العادية، إلا أنه يمكن أن يكون خياراً فعالاً للحصول على منزل مثالي إذا تم استخدامه بشكل مناسب.
يجب وضع النقاط التالية في الاعتبار عند استخدام قرض المنزل الثاني
يعد شراء منزل ثانٍ خطوة رئيسية نحو تحسين نوعية الحياة وتحقيق نمط حياة جديد. مفتاح النجاح هو جمع المعلومات الكافية وإجراء المقارنات واختيار أفضل قرض لشراء منزل ثانٍ مناسب لك.
ج. نعم، يمكن استخدامهما معاً. ومع ذلك، يجب أن تكون نسبة السداد المجمعة لكلا القرضين في حدود 30% إلى 35% من دخلك السنوي حتى يتم النظر في معظم الحالات. يخضع وضع سداد الرهن العقاري الحالي أيضًا للفحص.
ج. لا، قروض المنزل الثاني غير مؤهلة للحصول على خصم الرهن العقاري. إن خصم الرهن العقاري مشروط بأن يكون المنزل "مستخدماً لسكنك الخاص"، لذا فإن المنزل الثاني الذي لا يعتبر مسكنك الرئيسي غير مؤهل. ومع ذلك، إذا قمت بتحويل شهادة إقامتك إلى المنزل الثاني في المستقبل وجعلته مسكنك الرئيسي، فقد تكون مؤهلاً للحصول على خصم الرهن العقاري بموجب منتجات مثل شقة 35.
ج. تتمثل الميزة الرئيسية لاستخدام شقة 35 لشراء منزل ثانٍ في أنه يمكنك الاقتراض بنفس الشروط (مثل معدل الفائدة) مثل الرهن العقاري العادي. سعر الفائدة أقل من قرض المنزل الثاني وسعر الفائدة الثابت لكامل المدة يوفر خطة سداد مستقرة. ومع ذلك، فإنه يخضع للاستخدام الذاتي ولا يمكن استخدامه لأغراض الإيجار أو الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك، إذا كنت تستخدم بالفعل الشقة 35، فلا يمكنك توقيع عقد مزدوج.
ج. قد تتمكن من تخفيض سعر الفائدة من خلال
ج. إن قروض المنزل الثاني مخصصة للاستخدام الخاص، لذا فإن تأجير العقار يعتبر خرقاً للعقد. إذا كنت تنوي تأجير العقار، فيجب عليك اختيار منتج قرض يناسب غرضك، مثل قرض الاستثمار العقاري.
إذا كنت تفكر في شراء منزل لقضاء العطلات أو منزل ثانٍ، يُرجى الاتصال بشركة INA & Associates المحدودة. يمكننا تقديم مشورة الخبراء في كل شيء بدءاً من اختيار أفضل عقار يناسب أسلوب حياتك، إلى التخطيط المالي وخيارات القروض. يمكن التواصل معنا في مكتبنا الرئيسي في أوساكا أو مكتب مبيعات طوكيو أو مكتب مبيعات العاصمة. لا تتردد في الاتصال بنا.