عزيزي مدير الإيجار، هل لديك أي من هذه المشاكل؟ شكاوى متكررة من وقع أقدام المستأجرين في الطابق الأعلى، أو شكاوى متكررة من صوت صوت المستأجرين في الطابق الأعلى، أو من جدال المستأجرين حول صوت التلفاز في وقت متأخر من الليل، أو من طلب منهم الخروج بسبب صوت البيانو.
في العقارات المستأجرة، تعتبر كيفية التعامل مع مشاكل الضوضاء من أكثر المشاكل المزعجة لمديري العقارات. ونظراً لبنية المساكن اليابانية، وخاصة في الشقق والوحدات السكنية، فإن الصوت ينتقل بسهولة ومشاكل الضوضاء بين المستأجرين ليست نادرة الحدوث. إن إدراك الضوضاء أمر ذاتي، حيث يقول بعض الأشخاص أنهم لا ينزعجون من نفس الصوت، بينما يقول آخرون أنهم لا يطيقونه، مما يجعلها مشكلة يصعب التعامل معها.
قد تكون مشاكل الضوضاء مرهقة بشكل خاص للمالكين الذين يديرون عقاراتهم بأنفسهم. وذلك لأنهم مطالبون بالاستماع إلى حجج الأطراف المعنية بإنصاف، واقتراح الحلول المناسبة، وفي بعض الحالات، اتخاذ القرارات من وجهة نظر قانونية.
تشرح هذه المقالة واقع مشاكل الضوضاء التي تسببها الغرف المجاورة والسكان، والصعوبات التي يواجهها الملاك الذين يديرون عقاراتهم بأنفسهم، والمزايا المحددة للاستعانة بشركة إدارة. ويقترح تدابير لتحقيق إدارة مستقرة للإيجار مع الحفاظ على رضا المستأجرين.
دراسة حالة للسيد ساتو (موظف في الشركة في الخمسينات من عمره)، الذي يدير شقة ذاتيًا (مبنى خشبي مكون من طابقين، إجمالي عدد غرفه ثمانية غرف) في طوكيو.
في الشقة الخشبية التي يملكها السيد ساتو، اشتكى مستأجر مسن يسكن في الطابق الأرضي من أنه لا يستطيع النوم بسبب ضجيج خطوات الساكن في الطابق الثاني. عندما شرح السيد ساتو الوضع للمستأجرين في الطابق الثاني (زوجان شابان)، أجابا بأنهما يعيشان حياة طبيعية ولا يتنقلان بطريقة معينة.
لم يتحسن الوضع، وبدأ المستأجرون في الطابق الأول "بالضرب على السقف في منتصف الليل". بدأ المستأجرون في الطابق الأول "الضرب على السقف في منتصف الليل".
وبما أنه كان من المستحيل تحديد وجود الضوضاء بشكل موضوعي، وكان لكلا الجانبين وجهة نظر، فقد وضعت السيدة ساتو في موقف صعب حيث كان عليها أن تقرر أي جانب تأخذ. في النهاية، اضطرت المستأجرة في الطابق الأرضي إلى مغادرة الشقة لأنها كانت "ضارة بصحتها" وتم فرض غرامة إنهاء الخدمة عليها.
دراسة حالة السيدة تاناكا (في الستينيات من العمر، تعمل لحسابها الخاص)، التي تمتلك وحدة سكنية مستعملة (10 وحدات) في محافظة كاناغاوا.
في الوحدة السكنية التي تملكها السيدة تاناكا، حدثت مشكلة بين مستأجري الغرفتين المجاورتين 201 و202: اشتكت امرأة عزباء في الغرفة 202 من أنها لا تستطيع النوم لأن ساكن الغرفة 201 كان يستمع إلى الموسيقى ويشاهد التلفاز بصوت عالٍ في وقت متأخر من الليل.
وعندما قامت السيدة تاناكا بتحذير ساكن الغرفة 201 (وهو شاب ذكر)، دحض الشكوى قائلاً إنه لا يصدر مثل هذه الأصوات العالية. وللتحقق من الوضع، ذهبت السيدة تاناكا بنفسها إلى الموقع ليلاً، وعلى الرغم من أنها كانت تسمع الضوضاء بالفعل، إلا أنها خلصت إلى أنها لم تكن عالية لدرجة يمكن تسميتها "ضوضاء"، بل كانت بمستوى الضوضاء المنزلية العامة.
ومع ذلك، استمر شاغل الغرفة 202 في المطالبة بتحسينات مدعيًا أنه حساس للصوت ولا يستطيع النوم عند أدنى ضوضاء. علقت السيدة تاناكا بين الجانبين، وبعد أن تساءلت عن الإجراء الذي يجب اتخاذه، اقترحت تركيب ستائر عازلة للصوت في الغرفة 202، لكنها قوبلت بالرفض، قائلة إن هذا يجب أن يقوم به الشخص الذي يصدر الضوضاء.
في النهاية، طلبت السيدة تاناكا تسجيل الصوت، لكنها لم تتمكن من الحصول على دليل موضوعي، مما أدى إلى تدهور العلاقة مع كلا المستأجرين.
مثال على حالة السيدة ياماموتو (55 عامًا، موظفة سابقة في الشركة)، التي تمتلك شقة (3 طوابق، 18 وحدة) في أوساكا.
نشأت مشكلة في شقة السيدة ياماموتو عندما كانت إحدى الساكنات الجدد في الطابق الثاني (طالبة موسيقى) تتدرب على العزف على الكمان في غرفتها. في البداية، اشتكى المقيمون في الطابق الأول مباشرة، ولكن تدريجياً، بدأ العديد من المستأجرين يشتكون من أنهم لا يستطيعون تحمل صوت التدريب اليومي.
لم يكن هناك أي أحكام خاصة مثل "ممنوع استخدام الآلات الموسيقية" في العقد المبرم مع المستأجرين المعنيين، وكافح السيد ياماموتو للتعامل مع الموقف. واقترحت عليه أن يحد من ساعات التدريب (حتى الساعة 18:00 في أيام الأسبوع ومن الساعة 10:00 إلى الساعة 17:00 في عطلات نهاية الأسبوع)، ولكن كان من الصعب إيجاد حل وسط حيث كان من الضروري لطلاب الموسيقى تأمين وقت التدريب.
استشار ياماموتو أحد المتخصصين وفكر في عزل الصوت في الغرف، لكنه قرر أن أعمال عزل الصوت على نطاق واسع في عقار مستأجر ستكون غير عملية وصعبة من حيث التكلفة. في النهاية، أبلغ العديد من المستأجرين السيد ياماموتو أنهم سينتقلون من المنزل إذا لم يتم حل مشكلة الضوضاء، وطلب من طلاب الموسيقى الانتقال. أدى ذلك إلى صراع عاطفي مع طلاب الموسيقى ولم يتم التوصل إلى حل ودي.
عند التعامل مع مشاكل الضجيج، يواجه أصحاب الإدارة الذاتية المخاطر والقيود التالية
تتمثل الصعوبة الأكبر في التعامل مع مشاكل الضوضاء في صعوبة الحكم الموضوعي على الضوضاء:
التحدي الرئيسي الذي يواجهه أصحاب الإدارة الذاتية هو الاستماع إلى كلا الجانبين واتخاذ قرار محايد. إذا كنت تستجيب بطريقة تضعك على عاتق أحد الطرفين أو الطرف الآخر، فإنك تخاطر بتدهور العلاقات مع المستأجر الآخر.
قد تحتاج قضايا الضوضاء أيضاً إلى الحكم عليها من منظور قانوني:
| الجوانب القانونية | صعوبة اتخاذ القرار | التحديات التي تواجه المالكين الذين يديرون أنفسهم بأنفسهم |
|---|---|---|
| الحكم على حدود القبول | ما هو مقدار الضوضاء المنزلية العادية وما هو مقدار الضوضاء المزعجة؟ | من الصعب الحكم بدون معرفة قانونية متخصصة |
| ما إذا كان يمكن إنهاء العقد أم لا | تحت أي شروط يمكن إنهاء العقد؟ | هناك مخاطر قانونية مرتبطة بقرار سهل. |
| المسؤولية عن التعويض | أين تقع المسؤولية في حالة حدوث ضرر صحي ناجم عن الضوضاء | عدم وضوح نطاق مسؤولية المالك الخاصة |
| الوساطة والاستجابة للتقاضي | الاستجابة في حالة اتخاذ إجراء قانوني | من الصعب التعامل معها دون مساعدة مهنية |
يتسم مفهوم "حدود القبول" بأهمية خاصة. وفقًا للسوابق القضائية، يجب قبول قدر معين من الضوضاء في مجمع سكني، في حين أن الضوضاء المفرطة قد تشكل ضررًا. يصعب رسم هذا الخط الفاصل ويمكن أن يشكل عبئًا كبيرًا على الملاك الذين يديرون أنفسهم بأنفسهم.
من أجل اقتراح حل فعال للضوضاء، يلزم توافر الخبرة التالية
من الصعب توقع مثل هذه الخبرة من مالك يدير نفسه بنفسه، وهناك خطر أن يؤدي عدم القدرة على اقتراح حلول فعالة إلى إطالة أمد المشكلة أو تفاقمها.
مشاكل الضوضاء حساسة للغاية ويمكن أن تصبح عاطفية بسهولة:
يكون الملاك الذين يديرون أنفسهم بأنفسهم أقرب إلى المستأجرين، مما يجعل من السهل التورط عاطفياً ويصعب اتخاذ قرارات موضوعية صعوبات العلاقة بين المالك والمستأجر المدارة ذاتياً
توفر الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة المزايا الملموسة التالية في التعامل مع مشاكل الضوضاء
تتمثل الميزة الأكبر لشركة الإدارة في موقفها كطرف ثالث في التحكيم في مشاكل ضوضاء المستأجر:
تتمتع شركة الإدارة بخبرة في التعامل مع العديد من مشاكل الضوضاء وتعرف كيفية التعامل معها بفعالية. بالإضافة إلى ذلك، من خلال العمل كوسيط، يمكن لشركة الإدارة منع تدهور العلاقة بين الملاك والمستأجرين والحفاظ على سمعة العقار.
ستتعامل شركة الإدارة مع مشاكل الضوضاء من خلال العملية المنهجية التالية
تقصي الحقائق وتقييم الموقف:
نهج تدريجي:
اقتراح الحلول وتنفيذها:
تعرف شركات الإدارة التدخلات الفعالة من خبرتها في التعامل مع عدد كبير من الحالات المماثلة. كما يمكنهم تطبيق أفضل الممارسات من العقارات ذات الهياكل المماثلة.
من أجل حل مشاكل الضوضاء، يجب اتخاذ التدابير المناسبة اعتماداً على هيكل المبنى ونوع الضوضاء:
| نوع الضوضاء | مسارات الانتشار الرئيسية | التدابير المضادة الفعالة | الدعم من شركة الإدارة |
|---|---|---|---|
| خطوات الأقدام من الأرضية | ضوضاء الانتشار الصلبة | تركيب سجاد عازل للصوت وحصائر أرضية عازلة للصوت | المشورة بشأن اختيار المنتجات الأنسب وتركيبها |
| الضوضاء المنزلية من خلال الجدران | الصوت المنقول بالهواء | ألواح امتصاص الصوت/وضع الأثاث الممتص للصوت | اقتراحات بشأن مواقع وطرق التركيب الفعالة |
| ضوضاء المنشأة (الماء، تكييف الهواء، إلخ) | الانتشار الصلب والمحمول جواً | تدابير عزل الاهتزازات وتعديل وقت الاستخدام | إدخال مقاولين متخصصين وتحديد تكاليف التدابير المضادة المناسبة |
| ضجيج الآلات الموسيقية | مجمع | إدخال الغرف العازلة للصوت والحدود الزمنية ومساحات الأداء | تدابير عزل الصوت المتخصصة والمقترحات البديلة |
تمتلك شركات الإدارة هذه الخبرة ويمكنها اقتراح تدابير مضادة فعالة وفعالة من حيث التكلفة. إذا لزم الأمر، يمكنهم أيضاً تقديم مقاولين متخصصين والحكم على مدى ملاءمة عروض الأسعار.
تمتلك شركة الإدارة معرفة قانونية بمشاكل الضوضاء ويمكنها اتخاذ القرارات والاستجابات المناسبة:
على وجه الخصوص، هناك شروط صارمة لـ "إنهاء العقد على أساس الضوضاء"، وينطوي القرار السهل على مخاطر قانونية. تتمتع شركات الإدارة بمعرفة متخصصة بشروط وإجراءات إنهاء العقد ويمكنها اتخاذ الإجراءات اللازمة لتقليل المشاكل.
يمكن لشركات الإدارة أيضًا توفير تدابير وقائية لمنع مشاكل الضوضاء:
يمكن لهذه الأساليب الوقائية أن تقلل من حدوث مشاكل الضوضاء نفسها. وبالإضافة إلى ذلك، حتى في حالة حدوث مشكلة، يتم وضع الأساس لحلها مبكراً من خلال اتخاذ تدابير استباقية.
يشرح هذا القسم النقاط المهمة لاختيار شركة إدارة قوية في التعامل مع مشاكل الضوضاء.
أهم شيء يجب مراعاته عند اختيار شركة إدارة هو سجلها الحافل في التعامل مع مشاكل الضوضاء:
أثناء المقابلات، يُنصح بطرح أسئلة مثل "كيف حللنا مشاكل الضوضاء في الماضي"، و"كم من الوقت استغرق حل المشكلة" و"طرق التدخل المحددة".
تعتبر مهارات التواصل لدى شركة الإدارة أساسية في مشاكل الضوضاء:
في الحالات الحقيقية، تعد سرعة الاستجابة الأولية عاملاً رئيسياً في منع تفاقم المشاكل إلى نطاق أوسع. تحقق على وجه التحديد من الأنظمة الموجودة للاستجابة لحالات الطوارئ.
تحقق من شفافية وخصوصية عملية حل المشاكل لدى شركة الإدارة:
من الأهمية بمكان وجود "خطة احتياطية في حالة الفشل في حل المشكلة". تعد المرونة والخبرة في التعامل مع أي موقف عاملاً حاسماً في اختيار شركة الإدارة.
لا تركز شركة الإدارة الجيدة على التعامل مع المشاكل بمجرد حدوثها فحسب، بل تركز أيضاً على المبادرات الوقائية:
يمكن للتدابير الوقائية أن تقلل من حدوث مشاكل الضوضاء وتحسين البيئة المعيشية العامة للعقار. يُنصح بالتحقق من التدابير الوقائية التي يتم اتخاذها على وجه التحديد.
تُعد مشاكل الضوضاء التي تسببها الغرف المجاورة والسكان من أصعب المشاكل التي يجب التعامل معها في إدارة الإيجارات. يمكن أن تتطور بسهولة إلى صراع عاطفي، ويمكن أن يجد المالك نفسه بسهولة عالقاً بين المطرقة والسندان. غالباً ما يكون للإدارة الذاتية قيود في الحفاظ على موقف محايد، واتخاذ القرارات من منظور قانوني واقتراح حلول فعالة.
تتعدد فوائد الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة:
يمكن أن تؤدي التدابير المناسبة للتعامل مع مشاكل الضوضاء إلى تحسين رضا المستأجرين وتقليل معدل الإخلاء والحفاظ على سمعة العقار وتحسينها. من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة ذات معرفة وخبرة متخصصة، من الممكن تحقيق إدارة مستقرة للإيجار مع تقليل العبء النفسي للمالك.
ج: الخطوة الأولى المهمة هي التأكد من الحقائق وفهم الموقف. نوصي باتخاذ الخطوات التالية
يمكن لشركة الإدارة التعامل مع هذه الاستجابة الأولية بهدوء وحيادية، وفرز الحقائق مع منع المواجهة العاطفية بين الطرفين. كما يمكنها أيضاً اتخاذ قرارات بشأن الجوانب القانونية لقضايا الضوضاء استناداً إلى معرفتها المهنية.
ج: من الممكن إنهاء العقد أو إخلاء المستأجر قسراً على أساس الضوضاء إذا تم استيفاء شروط معينة، ولكن يجب اتخاذ القرارات القانونية بعناية:
وقد اعترفت قرارات المحاكم بإلغاء العقد في الحالات التي يُعتبر فيها السلوك "مزعجاً لدرجة أنه يؤدي إلى انهيار علاقة الثقة"، ولكن من الصعب جداً الحكم على ذلك.
ج: تعتمد التدابير الفعالة على نوع الضوضاء . أهمها:
تدابير ضد خطوات الأقدام من الأرضية:
تدابير ضد الضوضاء المنزلية من خلال الجدران:
تدابير الضوضاء الخاصة (مثل الآلات الموسيقية):
يمكن أن تقترح شركة الإدارة أنسب التدابير وفقاً لطبيعة الضوضاء وهيكل المبنى، كما ستقوم أيضاً بالترتيب مع مقاولين متخصصين إذا لزم الأمر.
ج: النهج الأساسي هو كما يلي
من الناحية العملية، غالباً ما يتحمل المالك بعض تكاليف الحل المبكر. على سبيل المثال، قد يتم توفير حصائر عازلة للصوت أو إعانات للنوافذ الزجاجية المزدوجة. يمكن لشركات الإدارة أن تقترح ترتيباً مناسباً لتقاسم التكاليف بناءً على خبرتها في حالات مماثلة وتقديم حل مقبول لكلا الطرفين.
ج: من المهم عدم إعطاء أولوية غير مشروطة لأحدهما دون الآخر، بل اتخاذ قرار شامل على أساس
في الأساس، من المهم تحقيق التوازن بين "التحكم في توليد الضوضاء قدر الإمكان" و"السماح بقدر معين من الضوضاء المنزلية". تتمتع شركات الإدارة بالخبرة في التعامل مع العديد من الحالات ولديها القدرة على الحكم على هذا التوازن بشكل مناسب وإيجاد حل وسط مقبول لكلا الطرفين.
تعتبر مشاكل الضوضاء من أكثر المشاكل شيوعاً وأصعبها في إدارة الإيجارات. فهي تميل إلى أن تتطور إلى نزاعات عاطفية بين المستأجرين وتشكل عبئاً كبيراً على الملاك الذين يديرون أنفسهم بأنفسهم.
تقدم شركة INA & Associates خدمة الاستشارات المجانية استناداً إلى سنوات عديدة من الخبرة والتجربة. لا تتردد في الاتصال بنا لمزيد من المعلومات.