متأخرات الإيجار هي إحدى المشاكل الحتمية في إدارة العقارات. فبسبب تدهور الوضع الاقتصادي للمستأجرين أو ظروف أخرى مختلفة، قد تصبح مدفوعات الإيجار متأخرة. ومع ذلك، يعد الإيجار مصدراً مهماً للدخل بالنسبة للملاك، ويمكن أن يكون لاستمرار المتأخرات تأثير خطير على التدفق النقدي. إن فهم الإجراءات القانونية بدءاً من متأخرات الإيجار إلى الإنفاذ والاستجابة في الوقت المناسب أمر ضروري لتحقيق الاستقرار في إدارة الممتلكات. تشرح هذه المقالة تسلسل الأحداث من حدوث متأخرات الإيجار إلى التنفيذ الإجباري للتنازل، مع مراعاة الجوانب القانونية.
عند حدوث متأخرات الإيجار، تتمثل الاستجابة الأساسية في إرسال تذكير للمستأجر أولاً من خلال شركة الإدارة. في هذه المرحلة، يُنصح في هذه المرحلة أن تطلب من شركة الإدارة القيام بذلك، بدلاً من أن يتصل الملاك أنفسهم مباشرةً.
وعادةً ما تستخدم شركة الإدارة الوسائل التالية للتذكير
من المهم ليس فقط طلب السداد، ولكن أيضًا لتأكيد سبب المتأخرات واحتمالات السداد في المستقبل.
إذا لم يكن هناك رد من المستأجر نفسه أو لم يكن هناك احتمال للسداد، فاتصل بالضامن المشترك. يتحمل الضامن المشترك نفس التزامات الدفع التي يتحملها المستأجر وبالتالي يمكن إخطاره بمتأخرات الإيجار ومطالبته بالدفع.
من المهم بشكل خاص ملاحظة أن الاتصال بالضامن المشترك يتطلب تحديد مبلغ محدد بسبب تعديل القانون المدني. المبلغ الحدّي هو الحد الأقصى للمبلغ الذي يكون الضامن المتضامن مسؤولاً عنه ويجب أن يُذكر بوضوح في العقد.
يتزايد استخدام شركات ضمان الإيجار في عقود الإيجار الأخيرة. إذا تم إرفاق شركة ضمان الإيجار، فستتصل شركة الإدارة بشركة الضمان عند حدوث متأخرات الإيجار. تقوم شركة الضمان بدفع الإيجار المتأخر للمالك وفقاً للعقد، ثم ترسل شركة الضمان رسائل تذكيرية إلى المستأجر.
في الحالات التي يتم فيها استخدام شركة الضمان، يكون التأثير على المالك ضئيلًا نسبيًا، ولكن تجدر الإشارة إلى أن نطاق ومدة الضمان من قبل شركة الضمان محدودة.
في حالة استمرار متأخرات الإيجار لأكثر من شهر واحد، يتم النظر في المطالبة عن طريق البريد المصدق المضمون. البريد المصدق المضمون هو خدمة بريدية يقوم فيها مكتب البريد بالتصديق على "من أرسل مستنداً بمحتوى ما ولمن ومتى".
النقاط التي يجب مراعاتها عند إرسال بريد مصدق المحتوى:
سيكون هذا البريد المصدق دليلاً مهماً للغاية في قضية قضائية لاحقة. احرص على الاحتفاظ به لأنه يمكن أن يثبت "متى" و"نوع الإشعار" الذي تم إرساله على وجه التحديد.
عندما تزيد متأخرات الإيجار عن شهرين إلى ثلاثة أشهر، يتم إرسال "إشعار بالمطالبة وفسخ العقد" عن طريق البريد الموثق المحتوى. وذلك لإبلاغ المستأجر بأنه إذا لم يتم السداد خلال فترة زمنية معينة (عادةً ما تكون حوالي أسبوع واحد)، فسيتم إنهاء عقد الإيجار.
الأمور التي يجب تضمينها في الإشعار
ويُعد هذا الإشعار بمثابة إشعار بالأداء وإشعار بنية الإنهاء وفقًا للمادة 541 من القانون المدني، وهو الخطوة الأولى في الإجراءات القانونية.
إذا لم يتم الدفع خلال فترة الإشعار، يتم إلغاء عقد الإيجار. لا يُسمح بفسخ عقد الإيجار لمجرد عدم سداد المتأخرات؛ إذ يجب استيفاء الشرط القانوني المتمثل في "خيانة الأمانة".
تميل قرارات المحكمة إلى الاعتراف بوجود خيانة الأمانة إذا تأخر المستأجر عن السداد لمدة ثلاثة أشهر أو أكثر، ولكن قد يختلف القرار تبعاً لظروف المتأخرات وموقف المستأجر.
تعتبر العوامل التالية مهمة لكي يكون إنهاء العقد صحيحًا
بعد إنهاء العقد، يُطلب من المستأجر إخلاء المبنى.
إذا لم يقم المستأجر بإخلاء المبنى طواعيةً بعد الإشعار وإلغاء العقد، يتم رفع "دعوى قضائية تطالب بتسليم المبنى" إلى المحكمة. تطالب هذه الدعوى بإخلاء المبنى ودفع الإيجار المتأخر.
يجب أن تحتوي الدعوى على المعلومات التالية
عند رفع دعوى قضائية، ستحتاج إلى دفع رسوم طوابع الإيرادات (تختلف حسب مبلغ الدعوى) والطوابع البريدية (حوالي 6,000 ين ياباني). إذا كان مبلغ الدعوى منخفضًا نسبيًا، فمن الممكن استخدام إجراء مبسط يسمى دعوى على دعوى صغيرة، ولكن من الشائع أن تمر بإجراءات المحكمة العادية لتسليم المبنى.
عند تقديم الشكوى، تقوم المحكمة بتسليم نسخة طبق الأصل من الشكوى إلى المدعى عليه (المستأجر) وتحدد موعداً للمرافعة الشفوية الأولى. تسير المحاكمة بشكل عام على النحو التالي
إذا رفض المدعى عليه استلام الشكوى أو لم يستجب، يمكن استخدام إجراءات مثل خدمة المرافعة أو الحكم المستعجل.
في قضايا متأخرات الإيجار، نظرًا لوجود وقائع واضحة في كثير من الأحيان، من الشائع الحصول على حكم في غضون شهر أو شهرين بعد المرافعة الشفوية الأولى.
أثناء سير المحاكمة، يجوز للمحكمة أن توصي بالتسوية. ويجوز طلب التسوية، لا سيما عندما يحضر المدعى عليه ويعرض دفع الإيجار على أقساط.
تشمل المحتويات الرئيسية للتسوية ما يلي
هناك نوعان من التسوية: التسوية القضائية، وهي قابلة للتنفيذ، والتسوية خارج المحكمة، وهي مجرد وعد. إذا كان التنفيذ شرطًا أساسيًا، فإن التسوية القضائية هي الأفضل.
إذا لم يغادر المستأجرون المبنى طواعيةً حتى بعد أن يصبح الحكم نهائياً، فسيتعين عليك اللجوء إلى إجراء التنفيذ الإجباري. لتقديم التماس للتنفيذ الإجباري، يلزم تقديم المستندات التالية
يتم تقديم طلب الحصول على أمر التنفيذ من كاتب المحكمة التي أصدرت الحكم. وبالمثل يتم إصدار شهادة خدمة من المحكمة.
بمجرد قبول طلب التنفيذ الإجباري، يتم تعيين مأمور من قبل المحكمة لإجراء تحقيق في الموقع. يقوم المأمور بإصدار "إشعار" للشاغلين ويحثهم على مغادرة العقار طواعية.
في وقت الإشعار، يزور مأمور التنفيذ العقار المعني ويقابل المستأجر. في هذه المرحلة أيضًا، يمكن تجنب الإنفاذ إذا قام المستأجر بإخلاء العقار طواعية. ومع ذلك، إذا لم يستجب المستأجر للإشعار، يتم تحديد تاريخ ووقت للتنفيذ.
يستغرق الأمر عمومًا حوالي أسبوعين من تقديم الالتماس إلى الطلب، وحوالي شهر واحد من الطلب إلى تاريخ التنفيذ (تاريخ الإخلاء الفعلي).
إذا لم يقم المستأجر بإخلاء المبنى بعد الإشعار، يتم تنفيذ التنفيذ الإجباري (تنفيذ الاستسلام) بشكل نهائي. يتم تنفيذ التنفيذ الإجباري بحضور مأمور التنفيذ، بالتعاون مع المحضر، بالتعاون مع الناقلين ومبدلي الأقفال وغيرهم.
عملية التنفيذ الإجباري:
من حيث المبدأ، يتحمل المدين (المستأجر) تكاليف التنفيذ الإجباري، ولكن في الممارسة العملية يتحمل المؤجر التكاليف مؤقتًا ويتم محاسبته في وقت لاحق.
ينطوي التنفيذ الإجباري على التكاليف التالية
نظراً لأن هذه التكاليف تختلف اختلافاً كبيراً حسب حجم العقار وكمية الأمتعة، يُنصح بالحصول على تقدير مسبق.
من المهم للغاية اتخاذ إجراء مبكر ضد متأخرات الإيجار. من الضروري الاتصال بمالك العقار من خلال شركة الإدارة بمجرد بدء المتأخرات والتأكد من الوضع. من المستحسن النظر في اتخاذ الإجراءات القانونية في غضون ثلاثة أشهر، حيث أنه كلما طالت مدة المتأخرات المتأخرة، زادت صعوبة التحصيل.
على وجه الخصوص، تجدر الإشارة إلى أن هناك قانون تقادم (خمس سنوات) على متأخرات الإيجار. إذا تُركت المتأخرات لفترة طويلة من الزمن، فقد يسقط الحق في المطالبة بالتقادم.
عند التعامل مع متأخرات الإيجار، من الضروري الامتثال للقانون. تُعتبر الأفعال التالية بمثابة إساءة استخدام للحقوق وقد تؤدي إلى المسؤولية القانونية، وبالتالي يجب تجنبها بأي ثمن
تُعد هذه الأفعال تعدياً على خصوصية المستأجر وحقه في الإقامة وقد تخضع للمطالبة بالتعويض عن الأضرار باعتبارها فعلاً ضاراً.
العملية القانونية من متأخرات الإيجار إلى التنفيذ معقدة وتتطلب معرفة متخصصة. على وجه الخصوص، يُنصح باستشارة محامٍ أو خبير آخر في الحالات التالية
التكاليف التقريبية للاستعانة بمتخصص
على الرغم من أن هذه الرسوم قد تبدو مرتفعة للوهلة الأولى، إلا أنها تعتبر مفيدة على المدى الطويل إذا أدى الإجراء القانوني المناسب إلى استرداد الإيجار المتأخر والتسليم المبكر للعقار.
إن الحفاظ على الأدلة مهم جداً عند المضي قدماً في الإجراءات القانونية. يجب الاحتفاظ دائماً بالوثائق والسجلات التالية
هذه الأدلة هي مواد مهمة لدعم مطالبتك في المحكمة.
نصت السوابق القضائية الأخيرة على العديد من القرارات المهمة المتعلقة بمتأخرات الإيجار والمطالبة بالتنازل.
على سبيل المثال، حكمت المحكمة العليا بأن الشرط الوارد في عقد شركة ضمان الإيجار الذي يعتبر العقار قد تم إخلاؤه عندما يتأخر المستأجر شهرين عن دفع الإيجار ولا يمكن الاتصال به، هو شرط غير قانوني. يعيد هذا القرار التأكيد على المبدأ القائل بضرورة اتخاذ الإجراءات القانونية السليمة لإخلاء العقار.
في مارس 2021، تم لفت انتباه إدارة شرطة العاصمة إلى قضية متأخرات الإيجار، وهي أول حادثة من نوعها منذ تعديل قانون التنفيذ المدني. من المأمول أن يؤدي تعديل قانون التنفيذ المدني إلى تعزيز إجراءات الكشف عن أصول المدينين وجعل تحصيل متأخرات الإيجار أكثر فعالية.
جعل التعديل الذي أُدخل على القانون المدني في أبريل 2020 من الإلزامي تحديد حد أقصى لمبلغ عقود الضمانات المتجددة الفردية. وقد أدى ذلك إلى وضع حد أعلى لمسؤولية الضامن المتضامن. على سبيل المثال، إذا تم تحديد الحد الأقصى للمبلغ بـ 1.2 مليون ين، فإن الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن المطالبة به من الضامن المتضامن هو 1.2 مليون ين، حتى لو وصل الإيجار المتأخر إلى 1.5 مليون ين.
يهدف هذا التعديل إلى توضيح العبء الواقع على الضامن في عقد الإيجار وتجنب المسؤولية المفرطة. كمالك للعقار، من المهم النظر في تحديد حد أقصى مناسب للمبلغ والاستعانة بشركة ضمان.
تعتمد العملية من متأخرات الإيجار إلى التنفيذ الإجباري على الإجراءات المنصوص عليها قانوناً. تتضمن هذه العملية المراحل التالية
من خلال اتخاذ الإجراءات المناسبة في كل مرحلة، يمكن تحقيق استرداد متأخرات الإيجار والتسليم المبكر للعقار. في الوقت نفسه، يجب ألا ننسى أن الإجراء يجب أن يتوافق مع القانون ويحترم حقوق المستأجرين.
تمثل مسألة متأخرات الإيجار تحديًا كبيرًا لمالكي العقارات، ولكن مع المعرفة الصحيحة والإجراءات المبكرة، يمكن تقليل الخسائر إلى أدنى حد ممكن. في الحالات المعقدة بشكل خاص، يمكن أن تساعد المساعدة المهنية في حل المشكلة بشكل أكثر فعالية.
شركة INA&Associates K.K. هي شركة عقارية عامة تعمل في مجال الوساطة العقارية ووكالة التأجير وإدارة العقارات، وقد تأسست شركة INA&Associates في فبراير 2020 برغبة قوية في "خلق مجتمع يتم فيه تقدير الجهود المبذولة على النحو الواجب" بناءً على الخبرة المكتسبة على مدار سنوات عديدة في مجال العقارات. تأسست INA&Associates في عام 2020.
في شركة INA&Asociates، نضع رأس المال البشري والثقة في صميم إدارتنا، ونهدف إلى أن نكون شريكاً جيداً يجلب قيمة لحياة عملائنا، وليس مجرد صفقة عقارية. تتخذ شركة INA&Asociates من أوساكا وطوكيو وكاناغاوا مقراً لها، وتعمل بنشاط على تطوير الأعمال التي تجمع بين العقارات وتكنولوجيا المعلومات، وتقدم خدمات مبتكرة مثل خدمة العقارات عبر الإنترنت "خريطة المدينة"، وخدمة إنشاء المواقع الإلكترونية للشركات العقارية "INA WEB"، وخدمة إدارة الإيجار بسعر ثابت "INAA Rental Management". تقدم INAA أيضاً خدمات مبتكرة مثل خدمة إدارة الإيجارات ذات السعر الثابت "INAA Rental Management".
إذا كانت لديك أي أسئلة حول إدارة الإيجارات أو الاستثمار العقاري، يُرجى الاتصال بشركة INA & Associates المحدودة. سيسعد موظفونا الخبراء بمساعدتك.