اجتذب الاستثمار العقاري اهتمامًا متجددًا في السنوات الأخيرة كوسيلة لبناء الأصول. وعلى الرغم من وجود أدوات استثمارية متنوعة مثل الأسهم وصناديق الاستثمار، إلا أن العقارات، وهي أصل مادي، توفر استقراراً ومزايا متعددة الأوجه لا توجد في الأدوات المالية الأخرى. يشرح هذا المقال دوافع الاستثمار في العقارات للمبتدئين الذين بدأوا في التفكير في الاستثمار العقاري في المستقبل. يتم تلخيص الدوافع والفوائد الرئيسية من حيث التخطيط لنمط الحياة المستقبلية وحماية الأصول.
مع انخفاض معدل المواليد في اليابان وشيخوخة السكان، هناك قلق متزايد من أن المعاشات التقاعدية العامة وحدها قد لا تكون كافية لتأمين الأموال الكافية للتقاعد. في الواقع، وفقًا لدراسة استقصائية أجراها المركز الثقافي للتأمين على الحياة، قال 82.2% من المستجيبين إنهم يشعرون "بعدم الارتياح" بشأن تقاعدهم، وفي عام 2019 أشار تقرير صادر عن وكالة الخدمات المالية إلى أن "هناك حاجة إلى ما يقرب من 20 مليون ين من الأصول الأخرى غير المعاشات التقاعدية العامة في التقاعد"، والتي أصبحت مشكلة اجتماعية كبيرة (ما يسمى بـ "مشكلة الـ 20 مليون ين في سن الشيخوخة"). هذه هي خلفية مشكلة العشرين مليون ين في سن الشيخوخة. وفي ظل هذه الخلفية، يتجه عدد متزايد من الناس إلى الاستثمار العقاري كوسيلة لإعداد الأموال للتقاعد.
إذا قمت بشراء عقار وتأجيره، يمكنك كسب دخل نقدي ثابت في شكل دخل إيجار شهري. وعلى عكس توزيعات الأرباح من الاستثمار في الأسهم، فإن مصدر الدخل هذا أقل عرضة للتقلبات الشديدة بسبب التقلبات الاقتصادية ويمكن كسبه بشكل مستمر طالما كان هناك مستأجرون. إذا قمت بالحصول على قرض لشراء عقار وإدارته على المدى الطويل، سيبقى دخل الإيجار في جيبك بعد سداد القرض، ليكون بمثابة معاش تقاعدي خاص. وحتى في ظل المخاوف بشأن رفع سن الحصول على المعاشات التقاعدية العامة وتخفيض الاستحقاقات، فإن الدخل من العقارات يتميز بأنه يتم الحصول عليه في الوقت الذي يريده الشخص. وبالتالي، من المتوقع أن يساعد الاستثمار العقاري على تحقيق الاستقرار في التقاعد كوسيلة للاستعداد لنقص المعاشات التقاعدية في المستقبل.
لا يمكن تجاهل مخاطر التضخم (ارتفاع الأسعار) عند التفكير في بناء الأصول. في حين أن النقد والودائع تفقد قيمتها الحقيقية عندما يرتفع التضخم، فإن العقارات تعتبر من الأصول الحقيقية التي تحتفظ بقيمتها بسهولة حتى عندما ترتفع الأسعار. عندما ترتفع الأسعار، تميل أسعار العقارات عمومًا إلى الارتفاع ويمكن مراجعة (رفع) الإيجارات بما يتماشى مع الأسعار. لذلك، يمكن توقع أن يعمل الاستثمار العقاري كتحوط ضد التضخم (إجراء مضاد للتضخم) ، وقد اختار العديد من المستثمرين بالفعل العقارات كإجراء دفاعي للأصول.
ومن المزايا الأخرى أن إدارة تأجير العقارات لا تتأثر مباشرةً بالت قلبات الاقتصادية مثل سوق الأسهم. فحتى في حالة الانكماش الاقتصادي، فإن مكاناً للعيش فيه ضروري للح ياة، لذلك من النادر أن تنخفض القيم أو يختفي المستأجرون بشكل جماعي، كما هو الحال مع أسعار الأسهم. في الواقع، يشير البعض إلى أن المستأجرين لا يغادرون بشكل جماعي لمجرد حدوث ركود، كما أن أسعار الإيجارات لا تنخفض بسرعة. إن حقيقة أن هذه الأصول المستقرة التي تقاوم التقلبات الاقتصادية هي عامل جذب رئيسي كدافع للاستعداد لعدم اليقين في المستقبل.
العقارات هي أصول مادية ملموسة، ولا يمكن إغفال أن ذلك يعطي إحساساً بالأمان النفسي. على عكس الأسهم في شركة يديرها شخص آخر، فإن الأراضي والمباني التي تمتلكها لها قيمة حقيقية ومن غير المرجح أن تنخفض إلى الصفر، ولكن هناك خطر الخسارة بسبب انخفاض أسعار الأراضي أو تدهورها. في الواقع، يقول البعض أن جاذبية الاستثمار العقاري تكمن في "الإحساس بالاستقرار الذي يأتي مع امتلاك أصل مادي، على عكس الأسهم أو صناديق الاستثمار". فبالإضافة إلى حقيقة أن القيمة تبقى في المبنى نفسه، فإن الأرض لا تتدهور بمرور الوقت، لذلك يبقى الأساس كأصل حتى لو تم الاحتفاظ به لفترة طويلة. حقيقة أن العقار الفعلي، أي العقار، هو الذي يبقى في متناول اليد يجعل من السهل على المبتدئين الشعور بأنهم "ينمون ثروتهم الخاصة" في المستقبل، وهو أيضاً عامل مطمئن.
هناك العديد من المزايا الضريبية للاستثمار العقاري، ويبدأ بعض الأشخاص بدافع التوفير في الضرائب. على سبيل المثال، إذا اشتريت عقاراً وقمت بإدارة الإيجار، فقد تتمكن من تقليل ضريبة الدخل وضريبة السكان نتيجة تقديم الإقرار الضريبي كل عام. على الرغم من أن دخل العقار يخضع للضريبة مع دخل آخر، مثل دخل العمل، إلا أنه يمكن تخفيض الدخل الخاضع للضريبة عن طريق تسجيل تكاليف إدارة العقار كمصروفات. إذا كان بإمكانك تخفيض دخلك النهائي الخاضع للضريبة من خلال حساب الأرباح والخسائر هذا، فإن الضريبة التي تدفعها ستكون أقل مما لو لم تقم بأي شيء. يمكن تضمين مجموعة كبيرة من النفقات، مثل استهلاك المبنى، وفوائد القروض، وتكاليف الإدارة، وأقساط التأمين ضد الحريق، وضريبة العقار، وتكاليف الإصلاح. يعتبر الاستهلاك (تكلفة قيمة المبنى مقسومة بالتناسب على عمره الإنتاجي) جذاباً بشكل خاص لأنه مصروف لا ينطوي على نفقات نقدية، لذلك من الممكن توفير الضرائب مع الاحتفاظ بالأرباح في الدفاتر والاحتفاظ بالأموال في متناول اليد.
من المهم ملاحظة أنه على الرغم من أن أثر التوفير الضريبي النسبي يتضاءل إذا كان دخل العقار ونفقاته إيجابياً ومربحاً، إلا أنه من الأسهل تسجيل خسارة خلال الفترة الأولية إلى منتصف المدة عندما يكون عبء فائدة القرض والاستهلاك مرتفعاً، مما يؤدي في بعض الحالات إلى انخفاض العبء الضريبي عن طريق المقاصة مقابل دخل التوظيف. تُعد هذه المزايا الضريبية من بين مزايا الاستثمار العقاري كإحدى آليات جعل بناء الأصول أكثر كفاءة.
تُعد كيفية تمرير الأصول إلى الجيل التالي في المستقبل جانباً مهماً من جوانب بناء الأصول. يعتبر الاستثمار العقاري أحد أكثر الوسائل فعالية لتخطيط ضرائب الميراث. عادةً ما يتم احتساب القيمة المقدرة للعقارات وقت التوريث أقل من القيمة النقدية أو الودائع. يتم تقييم الأراضي على أساس أسعار الأراضي على الطريق التي تحددها الدولة ويتم تقييم المباني على أساس قيمة تقييم ضريبة العقارات، والتي عادةً ما تكون أقل من السعر السائد (القيمة السوقية).
وعلاوة على ذلك، في حالة العقارات المعدة للإيجار، يتم أخذ حالة "التأجير للغير" في الاعتبار، ويتم تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث بشكل أكبر. وبما أن الورثة لا يستطيعون استخدام العقار فور تأجيره مجاناً، يتم خصم نسبة مئوية معينة من القيمة المقدرة. من خلال الاستفادة من مثل هذا النظام، يمكن أن يؤدي الاحتفاظ بالممتلكات بدلاً من الأموال النقدية إلى تقليل العبء الضريبي وقت الميراث وقد يسمح بتمرير المزيد من الأصول إلى باقي أفراد الأسرة. بالإضافة إلى ذلك، إذا تركت عقاراً لعائلتك، فإنك تترك لهم أيضاً مصدراً مستمراً للدخل في شكل دخل إيجاري، وهو ما له فائدة إضافية تتمثل في توفير الأمان لمعيشة أفراد العائلة الباقين على قيد الحياة.
تأتي القروض المستخدمة للاستثمار العقاري بشكل عام مع تأمين ائتماني جماعي على الحياة (دانشين). يضمن هذا التأمين على الحياة الائتماني الجماعي على الحياة أنه في حالة وفاة المالك أو إصابته بعجز شديد أثناء سداد القرض، يتم سداد رصيد القرض من عائدات التأمين. ونتيجة لذلك، يُترك للعائلة الباقية على قيد الحياة عقار خالٍ من الديون ودخل الإيجار الشهري المرتبط به. هذا هو نفس تأثير دفع مبلغ مقطوع على استحقاق الوفاة في التأمين على الحياة، ويقال إن الاستثمار العقاري يمكن أن يكون بمثابة بديل للتأمين على الحياة.
في حالة التأمين على الحياة، يُطلب من حاملي بوليصة التأمين على الحياة دفع أقساط منتظمة، ولكن في حالة العقارات، يمكن تخصيص أقساط سداد القروض (التي تشمل في الواقع أقساط التأمين أيضاً) من دخل الإيجار، لذلك يقال إنه من الممكن الحصول على تأمين شبيه بالتأمين على الحياة باستخدام دخل الإيجار لسداد القروض، ولكن المخاطر مثل الشواغر وارتفاع أسعار الفائدة أيضاً ومع ذلك، يجب أيضًا مراعاة مخاطر مثل الشواغر وارتفاع أسعار الفائدة. علاوة على ذلك، إذا زادت قيمة العقار نفسه بمرور الوقت، فمن المتوقع أن تزداد قيمة الأصل نفسه. في حين أن مبلغ استحقاق التأمين ثابت وقت التعاقد، فإن قيمة العقار قد تزيد أثناء التملك، اعتماداً على اتجاهات السوق. يختار العديد من الأشخاص الاستثمار في العقارات كوسيلة لتوفير الأمن لعائلاتهم وإدارة أصولهم على حد سواء.
أحد الأسباب التي تجعل حتى المبتدئين الذين يرغبون في الاستثمار ولكن ليس لديهم مبلغ كبير من الأموال الشخصية يمكنهم بسهولة البدء في الاستثمار العقاري هو أنه يمكنهم الاستفادة من القروض من المؤسسات المالية. فالعقارات من الأصول باهظة الثمن، ولكن من الممكن اقتراض الأموال من أحد البنوك للحصول عليها واستخدامها كرافعة مالية. على سبيل المثال، العقار الذي يمكن شراؤه بمبلغ 5 ملايين ين فقط من أمواله الخاصة يساوي حوالي 5 ملايين ين، ولكن إذا استخدم المرء 5 ملايين ين كدفعة أولى واقترض 25 مليون ين أخرى لشراء عقار بقيمة 30 مليون ين، فيمكنه الحصول على دخل إيجار أكبر بستة أضعاف بنفس المبلغ من أمواله الخاصة . هناك أيضًا تقدير بأنه يمكنك الحصول على ستة أضعاف دخل الإيجار بنفس المبلغ من الأموال الشخصية. وبهذه الطريقة، يمكن استخدام القروض للدخول في مشاريع استثمارية كبيرة قد تكون بعيدة المنال لولا ذلك، وتوسيع الأصول بكفاءة.
كما تعد سياسة أسعار الفائدة المنخفضة التي تنتهجها اليابان منذ فترة طويلة، والتي أبقت معدلات الاقتراض عند مستويات منخفضة تاريخيًا، بمثابة رياح خلفية. كما أن القدرة على جمع الأموال بأسعار فائدة منخفضة تجعل من السهل كسب الفرق (هامش الفائدة) بين دخل الإيجار والممتلكات. إن القدرة على إدارة الأصول الكبيرة باستخدام القروض حتى مع وجود القليل من الأموال الخاصة هي ميزة فريدة من نوعها للاستثمار العقاري، وهي سبب رئيسي في جذب الأشخاص الذين يرغبون في "تسريع بناء الأصول".
أحد الدوافع الأكثر شيوعاً لبدء الاستثمار العقاري هو فكرة الحصول على مصدر دخل ثابت بخلاف الراتب. بالنسبة للعاملين بأجر وغيرهم من الأشخاص الذين لديهم وظيفة يومية، يمكن أن يكون دخل الإيجار من العقارات ركيزة ثانية للدخل. خاصة في السنوات الأخيرة، مع رفع الحظر عن الوظائف الثانية وانتشار توجهات FIRE (التقاعد المبكر)، يرغب المزيد والمزيد من الأشخاص في زيادة خياراتهم المستقبلية من خلال الحصول على تدفق نقدي شهري منتظم. يأتي الدخل من الإيجار دون الكثير من المتاعب طالما أن المستأجرين مضمونين، لذا فهو يوفر مصدر دخل غير مرتبط بساعات العمل ويضفي شعوراً بالحرية على حياة الناس. في الواقع، يُعتبر الاستثمار العقاري طريقة لإدارة الأصول بدون متاعب حتى لو كان لديك وظيفة يومية، ويُقال إنه مناسب للأشخاص العاملين المشغولين حيث لا توجد حاجة للتحقق من تحركات الأسعار بشكل يومي.
كما أن إدراج العقارات في محفظة الأصول الإجمالية فعال أيضاً في زيادة تأثير التنويع. إذا كنت تمتلك عقارات، والتي لها تحركات سعرية مختلفة عن الأسهم والسندات، فقد تتمكن من تعويض الانكماش في أحد الأسواق بأصول أخرى، وهو ما يمكن أن يكون له تأثير في تقليل التقلبات الإجمالية للأصول. على وجه الخصوص، فإن الطلب على المساكن في المناطق الحضرية في اليابان مستقر، ولا تزال احتياجات الإيجار مرتفعة في المناطق الحضرية. إن الفوائد المزدوجة للدخل المستقر وتنويع الأصول تجعل الاستثمار العقاري أساسًا أكثر صلابة لبناء الأصول.
وأخيراً، ينبغي أيضاً ذكر اتجاهات سوق العقارات اليابانية. كما ذكرنا أعلاه، فإن الاستثمار العقاري الفردي آخذ في الارتفاع، مدعومًا بسياسة أسعار الفائدة المنخفضة، ولكن هناك عوامل أخرى توفر أيضًا رياحًا خلفية. على سبيل المثال، يتم تنفيذ مشاريع إعادة التطوير واحدة تلو الأخرى، خاصة في وسط طوكيو، ومن المتوقع أن تزداد قيمة العقارات الحضرية بسبب تحسن الملاءمة. ومع زيادة الطلب على العقارات المستأجرة في المناطق التي تسهل إعادة التطوير فيها جذب الناس، تجذب هذه العقارات انتباه المستثمرين، بما في ذلك أولئك الذين يهدفون إلى تحقيق مكاسب سعرية مستقبلية (مكاسب رأسمالية).
وثمة عامل آخر هو الاهتمام المتزايد بإدارة الأصول بين الشباب، ويرجع ذلك جزئياً إلى ازدهار المستثمرين الأفراد بعد كورونا الجديد، وانتشار خطط الحوافز الضريبية مثل NISA و iDeCo، حيث بدأ مفهوم "بناء الأصول من خلال الاستثمار" ينتشر بين الأشخاص في العشرينات والثلاثينات من العمر، مع تزايد اهتمام الناس بالعقارات كامتداد لهذا الأمر. وقد أصبح الاستثمار العقاري خياراً مستقراً لإدارة الأصول في "فترة الـ 100 عام" كوسيلة لتنمية الأصول بشكل مطرد من منظور طويل الأجل.
وباختصار، فإن الأسباب الرئيسية التي تجعل الناس يختارون الاستثمار العقاري هي الأمان الذي يوفره في الاستعداد للمستقبل ومزاياه المتنوعة التي لا توجد في أنواع الاستثمار الأخرى. يعتبر دخل الإيجار المستقر والحفاظ على قيمة الأصول العقارية جذاباً للغاية كوسيلة للتعامل مع المخاوف المتعلقة بأموال التقاعد ومخاطر التضخم. وبالإضافة إلى ذلك، تشمل مزايا الاستثمار العقاري المزايا الضريبية، وتدابير الميراث، ومزايا الأمان، وتوسيع الأصول من خلال الرافعة المالية. بالطبع، هناك بالطبع مخاطر ونقاط يجب وضعها في الاعتبار، ولكن من المفيد للمبتدئين أن يكتسبوا أولاً فهماً صحيحاً لهذه الدوافع والفوائد وأن يعتبروا الاستثمار العقاري شكلاً من أشكال إدارة الأصول التي تناسب خطة حياتهم الخاصة.