في عام 2025، بلغ معدل التضخم في اليابان 3.3%، وهو أعلى معدل تضخم بين دول مجموعة السبع. مع استمرار ارتفاع الأسعار، يبحث العديد من المستثمرين عن طرق لحماية أصولهم. وعلى وجه الخصوص، يتزايد اهتمام الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة بالاستثمار في العقارات كتحوطضد التضخم.
لماذا تُعد العقارات وسيلة جيدة للتحوط من التضخم ؟ في هذه المقالة، تشرح شركة INA & Associates Ltd من منظور احترافي سبب مقاومة العقارات للتضخم وتقترح استراتيجيات فعالة لحماية الأصول.
نحن نزودك بشكل منهجي بالمعرفة التي تحتاجها لحماية الأصول، بدءًا من خصائص العقارات كأصل مادي، وطبيعة دخل الإيجار المرتبط بالتضخم، إلى استراتيجيات الاستثمار المحددة التي يمارسها الأفراد الأثرياء.
في الفترة ما بين عامي 2024 و2025، يُظهر الاقتصاد الياباني بوضوح علامات على الخروج من فترة انكماش طويلة. وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، ارتفع مؤشر أسعار المستهلك بنسبة 3.3% على أساس سنوي في يونيو 2025، وهو أدنى مستوى له منذ نوفمبر من العام الماضي، ومع ذلك لا يزال مرتفعًا.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى حقيقة أن معدل التضخم في اليابان قد وصل إلى أعلى مستوى بين دول مجموعة السبع. فقد ارتفعت أسعار الخدمات وأسعار السلع بنسبة 1.3% و5.6% على أساس سنوي على التوالي، وتتسم بقوة بالتضخم المستورد. ويُعد هذا الوضع خروجًا عن الحكمة التقليدية للاقتصاد الياباني، وقد خلق حاجة ملحة للمستثمرين لتطوير استراتيجيات جديدة لإدارة الأصول.
يقلل ارتفاع الأسعار من القيمة الحقيقية للنقد والودائع. على سبيل المثال، إذا استمر التضخم في الارتفاع بنسبة 3% سنوياً، فإن المليون ين الحالي لن يساوي سوى 970,000 ين بالقيمة الحقيقية في غضون عام واحد. تُعرف هذه الظاهرة باسم "مخاطر التضخم" وهي مشكلة خطيرة بشكل خاص بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم مزيج أصول يحتوي على نسبة عالية من النقد.
من ناحية أخرى، تميل قيمة الأصول المادية إلى الزيادة مع ارتفاع الأسعار. الأصول الحقيقية مثل الممتلكات والذهب والأسهم لديها القدرة على الاحتفاظ بقيمتها في بيئة تضخمية، وفي بعض الحالات تزيد قيمتها في بيئة تضخمية. هذه الخاصية هي السبب الأساسي الذي يجعل الاستثمار في العقارات يجذب الانتباه كإجراء ضد التضخم.
ترجع الأسباب التي تجعل الاستثمار العقاري وسيلة ممتازة للتحوط من التضخم إلى خصائصه المتعددة الأوجه. أولًا، العقارات هي أصل مادي له وجود مادي - الأرض والمباني - وهو مستقر نسبيًا ضد التقلبات في قيم الأوراق النقدية. ثانيًا، يميل دخل الإيجار إلى الارتفاع مع التضخم، حيث يتم تعديله وفقًا لميزان العرض والطلب في السوق.
علاوة على ذلك، غالبًا ما تستخدم الاستثمارات العقارية قروضًا من المؤسسات المالية. في بيئة تضخمية، يكون تأثير الرافعة المالية أكثر وضوحًا، حيث ينخفض العبء الحقيقي للاقتراض. هذه التأثيرات مجتمعة تجعل الاستثمار العقاري أداة استثمارية ذات قيمة عالية للحفاظ على الأصولوبناء الأصول على حد سواء، خاصة بين الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.
| وسائل الحماية من التضخم | الفعالية | المخاطر | السيولة |
|---|---|---|---|
| النقد والودائع | ×x | منخفضة | مرتفعة |
| الاستثمارات العقارية | x | متوسطة | منخفضة |
| الاستثمار في الأسهم | ○ ○ | مرتفع | مرتفع |
| الاستثمار في الذهب | ○ ○ | متوسط | متوسط |
تكمن أكبر قوة للعقارات في طبيعتها كأصل مادي - الأرض والمباني. على عكس الأصول المالية مثل النقد والسندات، تحافظ العقارات على قيمة مستقرة نسبياً ضد التقلبات في قيم العملات بسبب وجودها المادي.
فوفقًا لمؤشر أسعار العقارات الذي نشرته وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، ارتفعت أسعار الوحدات السكنية بنسبة 42.8% على مدار الثلاثين عامًا الماضية، من متوسط سعر 32.04 مليون ين ياباني في عام 1994 إلى 45.75 مليون ين ياباني في عام 2023، مما يدل على الحفاظ على قيم الأصول على المدى الطويل. يعكس هذا الارتفاع ندرة الأراضي وزيادة تكلفة استبدال المباني، مما يدل بوضوح على وظيفة الحفاظ على القيمة في بيئة تضخمية.
في المواقع الحضرية الرئيسية على وجه الخصوص، أدى التركز السكاني والقيود المفروضة على التنمية إلى زيادة ندرة الأراضي. وفي المناطق التجارية والسكنية في وسط طوكيو، تمارس قيود العرض ضغطًا تصاعديًا مستمرًا على الأسعار، وليس من غير المألوف تسجيل زيادات في الأسعار تتجاوز معدل التضخم.
يتميز دخل الإيجار، الذي يدعم ربحية الاستثمار العقاري، بخاصية الارتفاع مع التضخم. ويرجع ذلك إلى التوازن بين العرض والطلب في سوق الإيجار وحقيقة أن قدرة المستأجرين على الدفع تزداد مع التضخم.
تُستخدم "طريقة مقارنة حالة الإيجار" بشكل عام لتحديد الإيجارات، والتي تستند إلى مستويات إيجار العقارات المماثلة في المنطقة نفسها. في بيئة تضخمية، ترتفع الإيجارات في العقود الجديدة على مراحل، وينعكس ذلك على تجديد العقود الحالية. ومع ذلك، فمن الصحيح أيضًا أن الزيادة الفعلية في الإيجارات تميل إلى التقليل من قيمتها إلى حد ما، لأنها تستند بشكل أساسي إلى العقود الجارية.
ومع ذلك، في العقارات ذات الموقع الممتاز والطلب المستقر، من المؤكد أن الضغط التصاعدي على الإيجارات أمر مؤكد. تكون الروابط التضخمية أكثر وضوحًا بشكل خاص للعقارات التي تستوفي الشروط التالية
إذا كان الاستثمار العقاري يستخدم التمويل من المؤسسات المالية، فإن للتضخم تأثير في تقليل العبء الحقيقي للاقتراض. وهذا أحد المكونات الرئيسية لـ "التحوط من التضخم".
على سبيل المثال، في بيئة تضخم مستمر بنسبة 3% سنوياً، فإن الرهن العقاري بمعدل فائدة ثابت 2% سيكون له معدل فائدة حقيقي ناقص 1%. هذا يعني أن العبء الحقيقي للاقتراض ينخفض عامًا بعد عام، مما يخلق ميزة للمستثمر.
هذا التأثير ملحوظ بشكل خاص بالنسبة للمستثمرين الذين حصلوا على قروض طويلة الأجل بسعر فائدة ثابت. في سوق الرهن العقاري الياباني، يسمح الاقتراض بسعر فائدة ثابت لمدة 35 عامًا للمستثمرين بالاستفادة من التضخم على المدى الطويل.
| شروط الاقتراض | سعر الفائدة الاسمي | معدل التضخم | معدل الفائدة الحقيقي | التأثير |
|---|---|---|---|---|
| سعر الفائدة الثابت 2 | 2.0 | 3.0% | -1.0% | مميزات |
| معدل الفائدة الثابت 1.5 | 1.5% -1.5% -1.0% -1.0% | 3.0% | -1.5 | مواتية جداً |
| معدل فائدة متغير 3 | 3.0% | 3.0% | 0.0 | محايد |
ومع ذلك، قد يكون هذا التأثير محدودًا في حالة الاقتراض بأسعار فائدة متغيرة، حيث قد ترتفع أسعار الفائدة مع التضخم. ولذلك، فإن اختيار نوع سعر الفائدة هو أيضًا عامل استراتيجي مهم عند الاستثمار في العقارات كإجراء ضد التضخم.
يلعب الاستثمار العقاري دوراً محورياً في إدارة أصول الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. ومن أهم أسباب ذلك الربحية المستقرة ومقاومة التضخم والحماية من ضريبة الميراث.
تركز استراتيجية الاستثمار التي تقدمها شركة INA & Associates المحدودة للعملاء ذوي الملاءة المالية العالية جداً على المبادئ التالية
مبدأ التنويع: يتم وضع الاستثمارات العقارية بنسبة 30-50% من إجمالي الأصول وموازنتها مع الأسهم والدخل الثابت والاستثمارات البديلة. وبهذه الطريقة، فإن مخاطر كل فئة من فئات الأصول تكمل بعضها البعض لتحقيق عوائد مستقرة.
المبدأ الذي يركز على الموقع: من خلال تركيز الاستثمار في المواقع الحضرية الرئيسية، سنضمن استقرار الطلب وإمكانية ارتفاع الأسعار. على وجه الخصوص، نركز على العقارات في الأحياء المركزية الخمسة في طوكيو (أحياء تشيودا وتشو وميناتو وشينجوكو وشيبويا) ووسط أوساكا.
المبدأ الموجه نحو التدفق النقدي: نحن نركز على التدفق النقدي المستقر من دخل الإيجار المستمر، بدلاً من المكاسب السعرية البسيطة. وهذا يبني هيكل أرباح أقل عرضة لتقلبات السوق.
يعد اختيار العقارات عاملاً بالغ الأهمية في الاستثمار العقاري للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. يتم اختيار العقارات المقاومة للتضخم بناءً على المعايير التالية
تقييم ظروف الموقع
تقييم جودة المبنى
تقييم الربحية
يعد استخدام استراتيجيات الرافعة المالية المناسبة أمراً مهماً للاستثمار في العقارات ذات الملاءة المالية العالية. الاستخدام الفعال للقروض من المؤسسات المالية يزيد من كفاءة الأموال الخاصة ويزيد من تأثير الحماية من التضخم.
نسبة الاقتراض المثلى: من الممارسات الشائعة تمويل 70-80% من قيمة العقار بالقروض والباقي بالأموال الخاصة. وهذا يضمن السيطرة الكافية على المخاطر مع تحسين العائد على حقوق الملكية (ROE).
اختيار نوع سعر الفائدة: في بيئة تضخمية، يكون الاقتراض بأسعار فائدة ثابتة طويلة الأجل مفيداً. استفد من البيئة الحالية لأسعار الفائدة المنخفضة وفكر بفاعلية في الاقتراض بأسعار فائدة ثابتة لمدة 35 سنة.
استراتيجية السداد: استفد إلى أقصى حد من التأثير الحقيقي لتخفيض عبء السداد الحقيقي للتضخم، على أساس السداد المتساوي لأصل الدين والفائدة. سيتم النظر بعناية في السداد المبكر والحكم عليه مقابل فرص الاستثمار الأخرى.
| حجم الاستثمار | نسبة الأموال الخاصة | نسبة الاقتراض | العائد المتوقع على حقوق المساهمين | مستوى المخاطرة |
|---|---|---|---|---|
| 50 مليون دولار | 30 | 70% 70% | 8-12% | متوسط |
| 100 مليون | 25% (بالداخل) | 75% | 10-15% | متوسط مرتفع |
| 300 مليون | 20% 20% | 80% | 12-18% | مرتفع |
يعد بناء المحفظة الاستثمارية بعقارات متعددة، بدلاً من الاستثمار في عقار واحد، أمرًا ضروريًا لتحقيق حماية فعالة للأصول.
التنويع الإقليمي: استثمر بشكل رئيسي في وسط طوكيو، ولكن أيضًا في المدن الكبرى مثل أوساكا وناغويا وفوكوكا لتنويع المخاطر الإقليمية.
تنويع نوع العقار: زيادة المقاومة لتقلبات السوق من خلال الجمع بين أنواع مختلفة من العقارات، مثل شقق الاستوديو والشقق العائلية ومباني المكاتب الصغيرة.
تنويع توقيت الاستحواذ: بدلاً من الاستحواذ على عدد كبير من العقارات دفعة واحدة، نهدف إلى معادلة أسعار الاستحواذ من خلال الاستحواذ على العقارات على مراحل، مع مراعاة دورات السوق.
يتيح هذا النهج الشامل للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية تحقيق حماية فعالة من التضخموالحفاظ على الأصول على المدى الطويل من خلال الاستثمار العقاري.
في حين أن الاستثمار العقاري يوفر تحوطاً ممتازاً ضد التضخم، إلا أنه من المهم أن نفهم أنه ليس حلاً سحرياً. وعلى وجه الخصوص، ينبغي النظر بعناية في النقاط التالية
قيود السيولة: العقارات أقل سيولة من الأسهم أو السندات، وقد يكون من الصعب الاستجابة لتغيرات السوق المفاجئة. يستغرق البيع عادةً من 3 إلى 6 أشهر وقد يستغرق وقتاً أطول حسب ظروف السوق.
الاعتماد على الاقتصاد المحلي: تعتمد قيمة العقارات بشكل كبير على الظروف الاقتصادية للمنطقة التي تقع فيها. هناك خطر أن تنخفض قيم العقارات في منطقة معينة بمرور الوقت بسبب انخفاض عدد السكان أو التغيرات في الهيكل الصناعي.
ارتفاع تكاليف الصيانة: في بيئة تضخمية، ترتفع تكاليف صيانة المباني أيضاً. وقد تؤدي تكاليف مثل الإصلاحات ورسوم الإدارة والضرائب العقارية إلى الضغط على الأرباح.
مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة: إذا ارتفعت أسعار الفائدة بما يتماشى مع التضخم، فقد تنخفض الجاذبية النسبية للعقارات بالنسبة إلى عائدات الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم الاقتراض بأسعار فائدة متغيرة، فإن عبء السداد سيزداد.
مخاطر الشواغر: هناك خطر أن تؤدي التغيرات في الظروف الاقتصادية إلى انخفاض الطلب على الإيجار وزيادة معدلات الشواغر. وتظهر هذه المخاطرة بشكل خاص بالنسبة للعقارات ذات الموقع أو جودة البناء المتدنية.
مخاطر التغييرات التنظيمية: قد تؤثر التغييرات في التشريعات، مثل التغييرات في نظام الضرائب أو لوائح البناء، على ربحية الاستثمارات العقارية.
الاختيار المناسب للعقار: من المهم اختيار عقارات ذات قدرة تنافسية طويلة الأجل بناءً على تقييم شامل لثلاثة عوامل رئيسية: الموقع وجودة البناء والربحية.
التخطيط المالي الحصيف: تجنب الرفع المالي المفرط ووضع خطة مالية بهامش كافٍ ضد ارتفاع أسعار الفائدة وحدوث حالات شغور.
التعاون مع الخبراء: يتطلب الاستثمار العقاري معرفة متخصصة. نحن نعمل مع شركات عقارية موثوقة ومحاسبين ضريبيين ومخططين ماليين لضمان اتخاذ القرارات الاستثمارية الصحيحة.
تحليل السوق المستمر: يتغير سوق العقارات باستمرار. من المهم مراجعة استراتيجيتك الاستثمارية من خلال تحليل السوق بشكل منتظم.
| عوامل المخاطرة | درجة التأثير | أهمية التدابير المضادة | التدابير المضادة الرئيسية |
|---|---|---|---|
| ارتفاع أسعار الفائدة | مرتفعة | عالية | خيارات أسعار الفائدة الثابتة وتأمين الأموال الاحتياطية |
| حدوث الشواغر | متوسط | مرتفع | التركيز على الموقع، وتحديد الإيجارات المناسبة |
| تقادم المبنى | متوسط | متوسطة | الصيانة الدورية والترميم الدوري |
| التغييرات التنظيمية | منخفضة | متوسط | جمع المعلومات واستشارة الخبراء |
في البيئة الاقتصادية الحالية التي يبلغ معدل التضخم فيها 3.3%، يعد الاستثمار العقاري أحد أكثر التدابير فعالية ضد التضخم. وبفضل ثلاث خصائص - وظيفة الحفاظ على القيمة كأصل مادي، والطبيعة المرتبطة بالتضخم لإيرادات الإيجار، وتأثير تقليل العبء الحقيقي للاقتراض - توفر العقارات حماية للأصولوبناء الأصول على حد سواء.
وفي شريحة أصحاب الثروات العالية على وجه الخصوص، تتحقق حماية الأصول على المدى الطويل من خلال اختيار الموقع المناسب، واستخدام استراتيجيات الرافعة المالية وتنويع المحفظة. ومع ذلك، من المهم الفهم الكامل لقيود السيولة ومخاطر السوق واتخاذ قرارات استثمارية حكيمة بالتعاون مع الخبراء.
وكإجراء تالٍ، نوصيك أولاً باستشارة خبير استثمار عقاري موثوق به لتحديد أفضل استراتيجية لوضع أصولك وأهدافك الاستثمارية، وتقدم شركة INA&Associates المحدودة لعملائها من أصحاب الثروات الكبيرة أفضل استراتيجية استثمار عقاري لوضع أصولهم الفردية. تقدم شركة INA&Asociates للعملاء من أصحاب الثروات الفائقة أفضل استراتيجية استثمار عقاري لحالة أصولهم الفردية.
ج1: بالنسبة لاستثمار شقة استوديو في وسط المدينة، من الممكن البدء باستثمار عقاري بقيمة 30 مليون ين تقريباً. والمبلغ القياسي للأموال الشخصية هو 20-30% من سعر العقار (6-9 ملايين ين) بالإضافة إلى المصاريف الأخرى. ومع ذلك، من المهم التأكد من أن لديك أموالاً احتياطية كافية.
ج2: ستظل الفوائد الأساسية للاستثمار العقاري قائمة حتى لو انخفض معدل التضخم. يمكن التمتع بفوائد مثل دخل الإيجار المستقر، والحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل، والحماية من ضريبة الميراث بغض النظر عن معدل التضخم.
ج3- للعقارات في المناطق الريفية آثار محدودة للحماية من التضخم مقارنة بالمناطق الحضرية. ويرجع ذلك إلى صعوبة توقع ارتفاع الإيجارات وقيم الأصول بسبب انخفاض عدد السكان وانخفاض النشاط الاقتصادي. يوصى باختيار العقارات في مواقع جيدة في المناطق الحضرية كإجراء ضد التضخم.
ج4: لكل منهما خصائص مختلفة. توفر الاستثمارات العقارية الاستقرار والقدرة على التنبؤ، بينما توفر الاستثمارات في الأسهم السيولة وإمكانية النمو. من الناحية المثالية، يجب استخدام مزيج من الاثنين معاً لتحقيق أقصى قدر من الحماية من التضخم مع التحكم في المخاطر من خلال التنويع.
ج5- هناك اعتبارات ضريبية مختلفة للاستثمار العقاري. في حين أن هناك مزايا مثل الاعتراف بالاستهلاك واستخدام مخصصات الأرباح والخسائر وتأثير تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث، إلا أن هناك أيضاً تكاليف مثل ضريبة الدخل التحويلية وضريبة العقارات. يوصى باستشارة مستشار ضريبي أو غيره من المتخصصين.