يعد بناء الأصول الفعالة مسألة مهمة بالنسبة للمحامين، الذين ينخرطون في عبء عمل يومي مزدحم كمحامين، لتحقيق أقصى استفادة من دخلهم المرتفع. في السنوات الأخيرة على وجه الخصوص، حوّل العديد من المحامين اهتمامهم إلى الاستثمار العقاري بسبب زيادة الأعباء الضريبية وعدم اليقين بشأن المستقبل.
توضح هذه المقالة خمسة أسباب تدفع المحامين المشغولين إلى التفكير في الاستثمار العقاري. كما يقدم معلومات محددة عن شروط التمويلواستراتيجيات الاستثمار التي تستفيد منالسمات العالية الفريدة للمحامين ومعرفتهم القانونية.
وفقًا لأحدث مسح أجراه الاتحاد الياباني لنقابات المحامين، يبلغ متوسط الدخل السنوي للمحامين 25.58 مليون ين ياباني، ويبلغ متوسط الدخل السنوي للمحامين 14.37 مليون ين ياباني. ومن ناحية أخرى، أفاد المسح الأساسي لهيكل الأجور (طبعة 2021) أن متوسط الدخل السنوي للمحامين الذكور بلغ 9.7 مليون ين، بينما بلغ متوسط دخل المحاميات 8.79 مليون ين.
ويرجع الاختلاف في هذه الأرقام إلى الاختلافات في موضوع المسح وطريقة التجميع، ولكن على أي حال، فإن المحامين في وضع مهنة المحاماة كمهنة ذات دخل مرتفع. على وجه الخصوص، بلغ متوسط دخل المحامين الذين تتراوح خبرتهم بين 25 و30 سنة 46.99 مليون ين، ومتوسط الدخل 30 مليون ين، وهو أعلى مستوى مقارنة بالمهن الأخرى.
| الدخل السنوي للمحامين حسب سنوات الخبرة | متوسط الدخل السنوي | المتوسط |
|---|---|---|
| بين 25 و30 سنة | 46.99 مليون ين | 30 مليون ين |
| المحامون العاملون (60-64 سنة) | 9.4 مليون ين | -2.5 مليون ين |
| المحامون العاملون (55-59 سنة) | 8.63 مليون ين | - ¥8,630,000 - ¥8,630,000 |
| المتوسط العام (مسح اتحاد المحامين اليابانيين) | 25.58 مليون ين | 14.37 مليون ين ياباني |
ومع ذلك، يأتي الدخل المرتفع مع عبء ضريبي متناسب. يعتمد نظام ضريبة الدخل في اليابان على نظام ضريبي تصاعدي، فكلما ارتفع الدخل، ارتفع معدل الضريبة. معدلات ضريبة الدخل الحالية هي كما يلي
| الدخل الخاضع للضريبة | معدل ضريبة الدخل | معدل الضريبة على المقيمين | إجمالي معدل الضريبة |
|---|---|---|---|
| أقل من 1.95 مليون ين ياباني | 5% (5%) | 10% | 15% |
| أكثر من 1.95 مليون ين وأقل من 3.3 مليون ين | 10% 10% | 10% | 20% |
| أكثر من 3.3 مليون ين وأقل من 6.95 مليون ين | 20% 20% | 10% 10% | 30% |
| أكثر من 6.95 مليون ين وحتى 9 مليون ين | 23% (%) | 10% 10% | 33% 33% |
| أكثر من 9 ملايين ين وحتى 18 مليون ين ياباني | 33% 10% 33% | 10% 10% | 43% 10% |
| أكثر من 18 مليون ين وحتى 40 مليون ين ياباني | 40% 10% 43% | 10% 10% | 50% 50% |
| أكثر من 40 مليون ين | 45% 10% 50% | 10% 10% | 55% |
عندما يكون الدخل الخاضع للضريبة حوالي 15 مليون ين ياباني، يصل معدل الضريبة الفعلي إلى 43%. وهذا يعني أن ما يقرب من نصف الدخل المكتسب يتم تحصيله كضريبة.
ولتقليل هذا العبء الضريبي المرتفع وتحقيق الكفاءة في بناء الأصول، يتجه العديد من المحامين ذوي الدخل المرتفع إلى تدابير توفير الضرائب من خلال الاستثمار العقاري.
يمثل المحامون إحدى المهن التي تصنفها المؤسسات المالية على أنها "مؤهلة تأهيلاً عالياً". فإلى جانب الأطباء والمحاسبين الضريبيين، يتم تصنيفهم كمهنة يمكن توقع دخل مرتفع على المدى الطويل، ويتمتعون بشروط مواتية للغاية في تقييم قروض الاستثمار العقاري.
وعلى وجه التحديد، تتوفر التفضيلات التالية
الحد القياسي للقرض بالنسبة للعامل العادي الذي يتقاضى راتباً متوسطاً هو 7-10 أضعاف دخله السنوي، ولكن ليس من غير المعتاد أن يتمكن المحامون من الحصول على قروض تتراوح بين 15 و20 ضعف دخلهم السنوي. يمكن للمحامي الذي يبلغ دخله السنوي 15 مليون ين ياباني أن يستثمر أكثر من 200 مليون ين ياباني في العقارات، مما يتيح بناء أصول واسعة النطاق في وقت قصير.
تتمثل إحدى أكبر مزايا الاستثمار العقاري في التأثير الموفر للضرائب من خلال الاستهلاك. يُعتبر الجزء الخاص بالمبنى منخفض القيمة بمرور الوقت، ويمكن تسجيل الانخفاض كمصروفات.
يشرح هذا القسم كيفية عمل الإهلاك مع أمثلة محددة:
| الممتلكات | التفاصيل |
|---|---|
| قيمة العقار | 50 مليون ين |
| قيمة المبنى | 30 مليون ين ياباني (الأرض: 20 مليون ين ياباني) |
| الهيكل | بناء RC (العمر الإنتاجي 47 سنة) |
| الاستهلاك السنوي | حوالي 640,000 ين (30 مليون ين ÷ 47 سنة) |
إذا قام محامٍ يبلغ دخله السنوي 20 مليون ين (الدخل الخاضع للضريبة 15 مليون ين، ومعدل الضريبة 33%) بشراء العقار المذكور أعلاه
التوفير الضريبي السنوي = 640,000 ين ين ياباني × 33% = حوالي 210,000 ين ياباني
علاوة على ذلك، من الممكن تقصير فترة الاستهلاك وتحقيق وفورات ضريبية أكبر من خلال شراء عقار مستعمل. في حالة الوحدة السكنية RC التي يبلغ عمرها 20 عاماً، يكون العمر الإنتاجي المتبقي 27 عاماً ويزيد الاستهلاك السنوي إلى حوالي 1.11 مليون ين ياباني.
تأثير التوفير الضريبي السنوي = 1,110,000 ين ياباني × 33% = حوالي 370,000 ين ياباني
يتم تحقيق أثر التوفير الضريبي هذا عن طريق جمع الخسارة مع دخل التوظيف عندما يكون الدخل العقاري في حالة عجز. وبعبارة أخرى، يمكن تخفيض العبء الضريبي الفعلي بشكل كبير من خلال الاستهلاك دون أي نفقات نقدية.
تعتبر المعرفة القانونية المتخصصة التي يمتلكها المحامون ميزة كبيرة في الاستثمار العقاري. يمكن تجنب المخاطر القانونية التي غالباً ما يتجاهلها المستثمرون العاديون مسبقاً، مما يجعل الاستثمارات أكثر أماناً وربحية.
حالات محددة للاستخدام:
القدرة على التدقيق في العقود.
القدرة على التعامل مع المشاكل
الاستجابة للتعديلات القانونية
من خلال هذه المعرفة، من الممكن الحصول على "عقارات ذات سبب"، والتي يميل عامة المستثمرين إلى تجنبها، بسعر عادل وتحقيق دخل كبير من خلال حل المشكلات القانونية. في الواقع، هناك العديد من الحالات التي تم الإبلاغ عنها حيث تم حل العديد من العقارات التي تعاني من مشاكل في الميراث أو العقارات التي لم يتم الانتهاء من تحديد حدودها بعد باستخدام خبرة المحامين وتم الحصول عليها بنسبة 70-80% من سعر السوق.
أحد أهم العوامل بالنسبة للمحامين هو كفاءة الوقت. يمكن إدارة الاستثمارات العقارية بالكامل تقريبًا كاستثمارات سلبية من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة مناسبة.
أتمتة العمل من خلال الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة
| مهام الإدارة | تفاصيل الاستعانة بمصادر خارجية | درجة مشاركة المحامي |
|---|---|---|
| توظيف المستأجرين | الإعلانات والتعامل مع العروض | لا يوجد |
| تحصيل الإيجار | تحصيل الإيجار الشهري والتذكير به | لا يوجد |
| إدارة المباني | التنظيف وفحص المعدات والإصلاحات | الموافقة على الأمور المهمة فقط |
| إجراءات الانتقال والمغادرة | إعداد العقود، وتسوية ودائع التأمين | لا يوجد |
| حل المشاكل | شكاوى المستأجرين ومشاكل الحي | المشاركة فقط في المسائل القانونية |
تبلغ تكاليف الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة حوالي 5% من دخل الإيجار، ولكن دفع هذه التكاليف يسمح باستمرار الاستثمار مع ساعة أو ساعتين فقط من أعمال التدقيق شهرياً.
مقارنة مع استثمار الأسهم
| طريقة الاستثمار | استثمار الوقت اليومي | درجة الخبرة المطلوبة | الاستجابة لتقلبات السوق |
|---|---|---|---|
| الاستثمار العقاري | 1-2 ساعة شهرياً | منخفض (استخدام شركة إدارة) | استقرار طويل الأجل |
| استثمار الأسهم | 1-2 ساعة في اليوم | مرتفع (مطلوب تحليل السوق) | الاستجابة للتقلبات اليومية |
| العملات الأجنبية/العملات الافتراضية | عدة ساعات في اليوم الواحد | عالية للغاية (السوق على مدار 24 ساعة) | المراقبة المستمرة مطلوبة |
وبالتالي فإن الاستثمار العقاري هو خيار الاستثمار الأنسب "للمحامين المشغولين". فهو يسمح لك بالتركيز على عملك اليومي مع ضمان دخل إضافي ثابت.
شهدت الاتجاهات التضخمية العالمية الأخيرة انخفاض القيمة الحقيقية للنقد والودائع. يعمل الاستثمار العقاري كوسيلة للت حوط من التضخم وهو فعال للغاية في الحفاظ على قيم الأصول على المدى الطويل.
استقرار دخل الإيجار
إحدى المزايا الرئيسية للاستثمار العقاري هي استقرار دخل الإيجار. فعلى عكس توزيعات أرباح الأسهم أو فوائد السندات، فإن الإيجار أقل عرضة للتقلبات الاقتصادية ويوفر دخلاً ثابتاً على المدى الطويل.
بيانات العائد الفعلي:
| نوع العقار | العائد السطحي | العائد الفعلي | معدل الشغور |
|---|---|---|---|
| الوحدات السكنية | من 3 إلى 5 | 2.5 - 4 | 5-10% (5-10%) |
| الوحدات السكنية ذات الوحدة الواحدة | تقريبًا 8 | 6-7% 6-7% | 3-8% من الإجمالي |
| شقق من وحدة واحدة | حوالي 8 | 6-7% 6-12% 5-12% 5-12% | 5 - 12%. |
يمكن للمحامي الذي يبلغ دخله السنوي 20 مليون ين أن يحصل على دخل إيجار سنوي قدره 6 ملايين ين (عائد 6%) إذا استثمر 100 مليون ين في العقارات، وهو دخل ثابت يعادل 30% من دخله الأساسي من العمل.
وعلاوة على ذلك، فإن العقارات فعالة للغاية كإجراء ضريبي على الميراث. فبينما يتم تقييم الميراث النقدي بالقيمة الاسمية، فإن القيمة المقدرة لضريبة الميراث في حالة العقارات تتراوح بين 70-80% من القيمة السوقية، وهو ما يمكن توقع أن يكون له تأثير كبير في توفير الضرائب.
بالنسبة للمحامين المبتدئين في الاستثمار العقاري، يُنصح بالبدء بالاستثمار في الوحدات السكنية. يمكن البدء بها بمبالغ مالية صغيرة نسبياً وتتطلب الحد الأدنى من الجهد الإداري.
شروط العقارات الموصى بها
| البند | الشروط الموصى بها | السبب |
|---|---|---|
| الموقع | على بعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة | استقرار الطلب على الإيجار |
| عمر المبنى | 10-25 سنة | التوازن بين السعر والعائد |
| مساحة حصرية | 25-40 متر مربع | ارتفاع الطلب من العزاب |
| الهيكل | بناء RC أو SRC | المتانة وشروط التمويل |
| العائد | عوائد حقيقية بنسبة 3% أو أكثر | الربحية |
بعد اكتساب بعض الخبرة، فكر في الاستثمار في عقار واحد. يمكنك توقع وفورات ضريبية وربحية أكبر.
مزايا الاستثمار في مبنى واحد
بالنسبة للمحامين الذين يتمتعون بموارد مالية وخبرة واسعة، فإن الاستثمار في العقارات التجارية ومشاريع التطوير يعد خياراً متاحاً أيضاً.
خصائص الاستثمار في العقارات التجارية
ج1: نعم، إذا تم القيام به بشكل صحيح، يمكن أن يكون له آثار توفير ضريبي كبيرة. ومع ذلك، كلما زاد الدخل الخاضع للضريبة، زاد تأثير التوفير الضريبي. سيتمكن المحامون الذين يبلغ دخلهم السنوي 10 ملايين ين ياباني أو أكثر من التمتع بمزايا توفير ضريبي كافية.
الشيء المهم هو الاستثمار للغرض الرئيسي المتمثل في بناء الأصول على المدى الطويل، وليس من أجل التوفير الضريبي وحده. ويكمن سر النجاح في اعتبار التوفير الضريبي منفعة ثانوية.
ج2: من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة، يمكنك الاستمرار في الاستثمار مع تخصيص ساعة أو ساعتين فقط شهرياً لتفقد العقار. يستثمر العديد من المستثمرين المحامين في العقارات دون أي تعطيل لوظائفهم اليومية.
النقاط الأساسية في اختيار شركة إدارة
ج3- يمكنك البدء بإيداع مبلغ لا يتجاوز مليون ين إذا استفدت من المؤهلات العالية للمحامي. ومع ذلك، ولأسباب تتعلق بالسلامة، نوصي بإيداع 10-20% من سعر العقار.
حجم الاستثمار الموصى به حسب الدخل السنوي:
ج4: يمكن تقليل مخاطر الشواغر بشكل كبير عن طريق اختيار الموقع المناسب. فاختيار موقع على بعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة وفي منطقة ذات انخفاض في عدد السكان سيضمن لك طلباً طويل الأجل على الإيجار.
بالإضافة إلى ذلك، يتيح لك امتلاك وحدات متعددة تنويع الدخل وتقليل التأثير الكلي حتى لو أصبحت إحدى الوحدات شاغرة.
ج5- من المهم الاقتراض بأسعار فائدة ثابتة والنظر مسبقاً في استراتيجية للسداد المبكر عند ارتفاع أسعار الفائدة. نظراً للدخل الثابت والمرتفع للمحامين، فمن غير المرجح أن يشكل حتى الارتفاع الطفيف في أسعار الفائدة عائقاً كبيراً أمام استمرار الاستثمار.
بالإضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع أسعار العقارات سيضمن أيضًا أن استراتيجية الخروج من خلال إعادة التمويل أو البيع خيارًا متاحًا.
بالنسبة للمحامين المشغولين، يعد الاستثمار العقاري أداة فعالة للغاية لبناء الأصول للأسباب الخمسة التالية
من المتوقع أن تظل سوق الاستثمار العقاري في عام 2025 مواتية لكل من المشترين والبائعين. استفد من هذه الفرصة لتقليل العبء الضريبي وبناء الأصول من خلال الاستثمار العقاري المخطط له.
ومع ذلك، فإن الاستثمار العقاري ينطوي أيضاً على مخاطر. عند التفكير في الاستثمار، من المهم دائماً طلب المشورة المهنية وصياغة استراتيجية مناسبة لوضعك المالي وأهدافك الاستثمارية.
الخطوات التالية
يُنصح المحامون المهتمون بالاستثمار العقاري باتخاذ الإجراءات التالية أولاً
في شركة INA&Associates Ltd، ندعم المحامين في استراتيجيات الاستثمار العقاري التي تحقق أقصى استفادة من دخلهم المرتفع. لا تتردد في الاتصال بنا للحصول على استشارة فردية.