الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) كلاهما أداتان استثماريتان تستهدفان العقارات، ولكن هناك اختلافات كبيرة في هيكلهما وميزاتهما. تشرح هذه المقالة الاختلافات بين الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري المتداولة وتوضح بالتفصيل أساسيات كل منهما، ومقارنة بين مزايا وعيوب كل منهما، ومدى ملاءمتهما لأنواع مختلفة من المستثمرين، والنصائح العملية وحتى أحدث اتجاهات السوق (اتجاهات العائدات). بالنسبة لأولئك المهتمين بالكلمات الرئيسية مثل "فروق الاستثمار العقاري " و "مقارنة الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري " و "الاستثمار العقاري مقابل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة" ، نقدم تعليقات الخبراء.
الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يتم بموجبه شراء ممتلكات عقارية مثل الوحدات السكنية والشقق والمنازل المنفصلة والمباني المكتبية وجني الأرباح من خلال عمليات الإيجار والمبيعات. على سبيل المثال، يمكنك كسب دخل شهري من الإيجار عن طريق تأجير العقار للآخرين، أو تهدف إلى تحقيق مكاسب رأسمالية من خلال بيع العقار في المستقبل. وبما أنك تمتلك أصلاً حقيقياً - العقار - فأنت بحاجة إلى إدارة العقار وصيانته بعد الشراء. على وجه التحديد، يستغرق الأمر وقتاً وجهداً لتوظيف المستأجرين، وإدارة الإيجار، وإجراء الإصلاحات والتجديدات، ودفع الضرائب، وما إلى ذلك، ولكن عامل الجذب هو مكاسب الدخل الشهرية الثابتة (دخل الإيجار) التي يمكن تحقيقها.
ميزة أخرى للاستثمار العقاري هي أنه يمكن استخدام القروض كرافعة مالية للقيام باستثمارات كبيرة. إذا قمت بشراء عقار ليس فقط باستخدام أموالك الخاصة ولكن أيضاً قرض من مؤسسة مالية، يمكنك الحصول على عقارات أكثر تكلفة بأموال شخصية أقل. وبما أنه يمكن استخدام دخل الإيجار لبناء الأصول مع تغطية أقساط سداد القروض، فإنه يجذب الانتباه كمصدر دخل لإدارة الأصول على المدى الطويل وكبديل للمعاش التقاعدي في سن الشيخوخة. في الواقع، بدأ عدد متزايد من الأشخاص في الاستثمار في العقارات في العشرينات والثلاثينات من العمر كوسيلة لتأمين دخل ثابت في التقاعد وكاستراتيجية توريث مستقبلية.
هناك أيضاً مصدران رئيسيان للدخل من الاستثمار العقاري. الأول هو دخل الإيجار، والمعروف باسم مكاسب الدخل، والآخر هو مكاسب رأس المال عند بيع العقارات. خلال الفترات التي تشهد ظروفاً قوية في سوق العقارات، ترتفع أسعار العقارات وقد تتمكن من بيع عقارك بسعر أعلى مما كنت عليه عند شرائه. ومع ذلك، إذا احتفظت بالعقار لفترة طويلة من الزمن، فقد تنخفض قيمة العقار بسبب التدهور المرتبط بالعمر، لذلك عليك أن تضع في اعتبارك مخاطر التقلبات في أسعار العقارات.
صندوق الاستثمار العقاري الاست ثماري (REIT ) هو أداة مالية تجمع الأموال من عدد غير محدد من المستثمرين، وتستخدم الأموال في الاستحواذ الجماعي على عقارات متعددة وإدارتها مثل مباني المكاتب والمنشآت التجارية والعقارات السكنية، وتوزيع إيرادات الإيجار والأرباح من المبيعات على المستثمرين. وكما يوحي الاسم، يتم توريق العقارات باستخدام آلية الثقة. يمكن للمستثمرين أن يصبحوا مالكين لأنواع مختلفة من العقارات بشكل غير مباشر عن طريق شراء وحدات صناديق الاستثمار العقاري (الأوراق المالية).
ويوجد نوعان من صناديق الاستثمار العقاري: صناديق الاستثمار العقاري المدرجة (صناديق الاستثمار العقاري اليابانية) وصناديق الاستثمار العقاري غير المدرجة (صناديق الاستثمار العقاري الخاصة). صناديق الاستثمار العقاري المدرجة (صناديق الاستثمار العقاري اليابانية) مدرجة في بورصة طوكيو للأوراق المالية ويمكن تداولها بحرية في السوق بنفس طريقة تداول الأسهم. وتتميز هذه الصناديق بإمكانية الاستثمار فيها بمبالغ صغيرة، مما يسمح للمستثمرين الأفراد العاديين بالمشاركة في محفظة عقارية بمبالغ لا تتجاوز عشرات الآلاف من الين الياباني. ونظراً لأنها تستثمر في عقارات متعددة من خلال أداة شركة استثمارية، فإنها توفر مزايا التنويع العالي والإدارة الخبيرة مقارنة بالاستثمار المباشر في عقار واحد. وعلاوة على ذلك، تستفيد العديد من صناديق الاستثمار العقاري من النظام الذي لا تُدفع بموجبه ضريبة الشركات إذا تم توزيع أكثر من 90% من الأرباح على المستثمرين (معاملة ضريبية تفضيلية)، وفي الواقع يتم تحقيق عائد مرتفع من الأرباح من خلال توزيع معظم الأرباح كأرباح. ولهذا السبب، تُعرف صناديق الاستثمار العقاري أيضاً بأنها منتجات ذات توزيعات أرباح عالية.
من ناحية أخرى، فإن صناديق الاستثمار العقاري غير المدرجة (صناديق الاستثمار العقاري الخاصة) غير مدرجة في البورصة وتدار في شكل اكتتاب خاص لمستثمرين مؤسسيين محددين. وتستهدف صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بشكل رئيسي المستثمرين من المؤسسات والحد الأدنى للاستثمار فيها هو عدة مئات من ملايين الينات، لذا فهي ليست شيئاً يمكن للأفراد العاديين المشاركة فيه بشكل عرضي. كما أنها ذات سيولة منخفضة حيث لا يمكن شراؤها وبيعها في السوق في الوقت الحقيقي، ولكن بدلاً من ذلك يعتمد السعر الأساسي على القيمة المقدرة للممتلكات العقارية، وتميل تقلبات الأسعار إلى أن تكون خفيفة. تقارن هذه المقالة الاختلافات بين الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري المدرجة (J-REITs)، والتي هي في الأساس مفتوحة للمستثمرين الأفراد بشكل عام.
هناك العديد من الاختلافات بين الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs)، بدءًا من هيكل الملكية إلىالسيولةوالتكاليف الأوليةوجهد الإدارةوالربحيةوالمخاطر. الفروق الرئيسية مذكورة أدناه.
| عناصر المقارنة | الاستثمار العقاري الفعلي (شراء العقارات مباشرة) | الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (الاستثمار في صندوق ائتمان للاستثمار العقاري) |
|---|---|---|
| شكل الملكية | يمتلك المستثمر ملكية العقار وهو المالك المسجل. يظل العقار هو أصله. | تمتلك شركة الاستثمار (الصندوق) العقار ويمتلك المستثمر حصة في رأس المال. لا يصبح المستثمر المالك المسجل للعقارات الفردية. |
| السيولة (قابلية التحقيق) | منخفضة (يتطلب بيع العقار وقتاً وإجراءات). المعاملات العقارية غير سائلة ويصعب تحويلها إلى نقد بسرعة. | مرتفعة (يمكن شراؤها وبيعها في أي وقت في سوق الأوراق المالية). مثل الأسهم، تتقلب أسعار السوق باستمرار ويمكن استردادها في فترة زمنية قصيرة إذا لزم الأمر. |
| الحد الأدنى للاستثمار | كبير (يتطلب أموالاً في حدود عدة ملايين إلى عدة عشرات الملايين من الين). القروض متاحة، لكن الأموال الشخصية والائتمان مطلوبان. مثال: شقة من غرفة واحدة في طوكيو تكلف حوالي 20 مليون ين أو أكثر. | صغيرة (يمكن شراؤها بعشرات الآلاف من الين). يمكنك الاستثمار في وحدات من وحدة واحدة من خلال شركة وساطة ويمكنك البدء في الاستثمار في العقارات من مبلغ صغير. |
| الوقت والجهد المطلوبان للتشغيل | باهظة الثمن (إدارة العقار مطلوبة). في عمليات التأجير، يستغرق الأمر وقتاً وجهداً للتعامل مع المستأجرين، وصيانة العقار وإدارته، والإجراءات الضريبية، وما إلى ذلك، إما بنفسك أو عن طريق الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة. | منخفضة جداً (تُترك الإدارة للمحترفين). يحتفظ المستثمرون بالأوراق المالية فقط وتقوم شركة الإدارة بإدارة وتشغيل العقار نيابة عنهم. |
| مصادر/عائدات الإيرادات | دخل الإيجار + الربح من البيع. تختلف العوائد حسب ظروف سوق العقارات واختيار العقار. فالعديد من العقارات السكنية في مراكز المدن تقل عوائدها السطحية عن 5%، ويمكن أن تكون العوائد المتبقية أقل من ذلك عند استخدام القروض. | التوزيع + المكاسب من البيع؛ تبلغ عوائد توزيعات J-REIT بشكل عام حوالي 3-5%. على الرغم من أنها تتذبذب حسب نوع العقار والاقتصاد، إلا أنها تميل إلى التقارب إلى مستوى متوسط بسبب المحافظ المتنوعة الكبيرة. |
| المخاطر الرئيسية | مخاطر الشواغر ومخاطر متأخرات الإيجار ومخاطر الكوارث. في حالة العقار الواحد، هناك خطر عدم وجود دخل إذا انتقل المستأجر من العقار. كما يزداد عبء سداد القرض عند ارتفاع أسعار الفائدة. كما أن انخفاض أسعار العقارات وانخفاض السيولة من المخاطر أيضاً. | مخاطر تقلبات السوق وأسعار الفائدة؛ حيث تتقلب أسعار صناديق الاستثمار العقاري مع سوق الأسهم وهناك احتمال خسارة رأس المال. وهناك أيضاً مخاطر انخفاض التوزيعات إذا انخفضت الإيجارات أو زادت الوظائف الشاغرة بسبب الركود الاقتصادي. بالإضافة إلى ذلك، هناك المخاطر الائتمانية للصندوق نفسه، مثل مخاطر إفلاس شركة الاستثمار أو شطبها من البورصة. |
كما يتبين من المقارنة أعلاه، فإن الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري لها مزايا وعيوب مختلفة. في حين أن العقارات المادية "تسمح لك بالاحتفاظ بالعقارات كأصل خاص بك" و"تسمح لك باستخدام القروض للحصول على الرافعة المالية" ، إلا أن هناك قيودًا مثل عقبات رأس المال، ومتاعب الإدارة وانخفاض السيولة. ومن ناحية أخرى، تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بمزايا "القدرة على الاستثمار في عقارات متعددة بمبالغ صغيرة وبدون متاعب" و"السيولة العالية والقدرة على الشراء والبيع الفوري"، ولكنها تنطوي أيضاً على مخاطر خسارة رأس المال الأساسي بسبب تقلبات أسعار السوق وحقيقة أنها تدار من قبل أشخاص آخرين (محترفين)، لا سيطرة لهم عليها.
على سبيل المثال، فيما يتعلق بالتكاليف الأولية، تتطلب العقارات المادية عدة ملايين ين من الأموال الشخصية (بالإضافة إلى قرض) للحصول على عقار، بينما في صناديق الاستثمار العقاري يكون عائق الدخول أقل لأنه يمكنك الشراء من عشرات الآلاف من الين في حساب في شركة أوراق مالية. من حيث السيولة، يمكن أن يستغرق بيع العقارات المادية من أشهر إلى سنوات لبيعها، بينما يمكن شراء صناديق الاستثمار العقاري وبيعها في سوق الأوراق المالية على أساس يومي، مما يسهل تحويلها إلى نقد عند الحاجة. أيضاً، من حيث الملكية، في حالة الاستثمار المباشر، أنت المالك القانوني للعقار وتبقى الأصول، في حين أن المستثمر في صناديق الاستثمار العقاري يمتلك حصة في الصندوق وليس العقار نفسه، ولا يظهر اسمك في السجل. بناءً على هذه الاختلافات، من المهم اختيار الطريقة التي تناسب مواردك المالية وأهدافك الاستثمارية.
دعونا ننظر في أنواع المستثمرين الذين يناسبهم الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري على التوالي، من حيث أهدافهم الاستثمارية وأسلوب حياتهم. فيما يلي بعض الأمثلة على الملاءمة العامة.
الأشخاص الذين يقدرون الدخل المستقر طويل الأجل: مناسب للأشخاص الذين يرغبون في تأمين مصدر دخل ثابت في شكل دخل إيجار شهري. على وجه الخصوص، يعتبر دخل الإيجار من العقارات دعماً مطمئناً لأولئك الذين يرغبون في الحصول على دخل طويل الأجل يمكن التصرف فيه كـ "بديل للمعاش التقاعدي في سن الشيخوخة ".
الأشخاص الذين يرغبون في اتخاذ تدابير ضريبية والحفاظ على الأصول: إذا كان دخل العقار يعاني من عجز بسبب النفقات (الاستهلاك، وما إلى ذلك)، فيمكن تجميعه مع الدخل الآخر لتخفيض ضريبة الدخل وضريبة السكن. يمكن أن يكون الاستثمار العقاري أداة فعالة لمن ينتمون إلى فئات الدخل المرتفعة ذات العبء الضريبي المرتفع والذين يفكرون في اتخاذ تدابير ضريبية مستقبلية على الميراث.
الأشخاص الذين يهدفون إلى بناء أصول كبيرة من خلال الاستفادة من الرافعة المالية: تُعد القدرة على الحصول على قروض نقطة قوة في الاستثمار العقاري المادي. كما أنها مناسبة لأولئك الذين يرغبون في توسيع حجم أصولهم عن طريق الحصول على عقارات تتجاوز أموالهم الخاصة، أو الذين يرغبون في استخدام القرض مع تأمين ائتماني جماعي على الحياة كتأمين على الحياة (إذا توفي صاحب القرض، فإن العقار سيُترك للعائلة الباقية على قيد الحياة دون ديون مستحقة).
الأشخاص الذين يرغبون في إدارة ممتلكاتهم دون عناء أو تكلفة: إدارة الممتلكات تستغرق وقتاً طويلاً، ولكن على الجانب الآخر، هناك مجال لممارسة براعتك وتقديرك الخاص. بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في إدارة العقارات باستخدام حكمهم الخاص، بدءاً من اختيار العقار إلى التجديد وتحديد الإيجارات، يمكن أن يكون الاستثمار مباشرةً في العقارات تجربة مجزية.
الأشخاص الذين يرغبون في بدء الاستثمار في العقارات بشكل عرضي بمبلغ صغير: حتى إذا لم يكن لديك مبلغ كبير من الأموال الشخصية، يمكن شراء صناديق الاستثمار العقاري بعشرات الآلاف من الينات، مما يجعلها مقدمة مناسبة للاستثمار العقاري. وهي مناسبة للأشخاص الذين يرغبون في تذوق سوق العقارات بمبلغ صغير كبداية، على الرغم من أن شراء العقارات في حد ذاته يمثل عقبة.
الأشخاص الذين يقدّرون السيولة ويرغبون في الشراء والبيع في التوقيت الذي يختارونه: حيث يمكنهم الشراء والبيع بأسعار السوق، تماماً مثل الأسهم، ويمكنهم استرداد أموالهم بمجرد احتياجهم إليها. تعد صناديق الاستثمار العقاري مناسبة أكثر لأولئك الذين يهدفون إلى تحقيق مكاسب قصيرة الأجل أو المستثمرين الذين يرغبون في إعادة تشكيل محافظهم الاستثمارية بمرونة وفقًا لظروف السوق.
الأشخاص الذين يرغبون في تقليل المخاطر من خلال التنويع: توفر صناديق الاستثمار العقاري تنويعاً أفضل للمخاطر من الاستثمار في العقارات الفردية، حيث يمكن استثمار وحدة استثمارية واحدة في عدة عقارات. وهي مناسبة لأولئك الذين يرغبون في تقليل مخاطر الشواغر ومخاطر التحيز الإقليمي من خلال الاستثمار في مجموعة متنوعة من أنواع العقارات، مثل المكاتب والمرافق السكنية والتجارية واللوجستية.
الأشخاص الذين يرغبون في تجنب المهام الإدارية المعقدة: حيث تُترك جميع مهام الإدارة التشغيلية للعقار للمهنيين، ولا يضطر المستثمرون أنفسهم إلى التعامل مع متاعب إدارة العقار. تعد صناديق الاستثمار العقاري مناسبة للمستثمرين الذين يتقاضون رواتبهم والمشغولين بأعمالهم اليومية والمبتدئين غير المتخصصين في مجال العقارات الذين يرغبون في تجنب المتاعب والاستمتاع فقط بالدخل العقاري.
ما سبق هو اتجاهات عامة، ولكن في نهاية المطاف سيعتمد النهج المناسب على أهدافك الاستثمارية والمخاطر المقبولة ومقدار المتاعب التي تنطوي عليها. على سبيل المثال، يميل أولئك الذين ينصب تركيزهم الأساسي على "النمو المستقر طويل الأجل للأصول" إلى تفضيل العقارات المادية، بينما يفضل أولئك الذين يقدرون "السيولة والإدارة المرنة" صناديق الاستثمار العقاري. ضع في اعتبارك الخيار الأفضل لحالتك الفردية.
عند اتخاذ قرار استثماري فعلياً في استثمار عقاري أو صندوق استثمار عقاري، يُنصح أيضاً بالاهتمام بالنقاط التالية من المهم أن تأخذ في الاعتبار الجوانب الضريبية المختلفة والبيئة الاقتصادية واتجاهات السوق العقارية في استراتيجيتك.
لا ينبغي إغفال القدرة على الاستفادة من المزايا الضريبية في حالة الاستثمار العقاري المباشر. يمكن تسجيل الاستهلاك والمصروفات الأخرى وقت شراء العقار، مما يقلل من الدخل العقاري على الورق ويقلل من ضريبة الدخل والعبء الضريبي على السكان. على وجه الخصوص، بالنسبة للعقارات ذات تكاليف الاستهلاك الكبيرة، مثل الوحدات السكنية المبنية حديثاً أو الوحدات السكنية المبنية حديثاً، من الممكن توقع فوائد ضريبية من تسجيل عجز في السنوات القليلة الأولى، حيث تتجاوز النفقات دخل الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، إذا توفي حامل البوليصة أثناء سداد القرض، يتم تخفيض رصيد القرض إلى الصفر عن طريق التأمين الائتماني الجماعي، وبالتالي يمكن أن تكون الممتلكات المتبقية بمثابة إعانة وفاة وتترك للورثة أصلًا خاليًا من الديون (تميل القيمة المقدرة لضريبة الميراث أيضًا إلى أن تكون أقل من القيمة السوقية).
من ناحية أخرى، تُفرض الضرائب على توزيعات صناديق الاستثمار العقاري كضريبة على أرباح الأسهم من الأدوات المالية. تخضع توزيعات صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في اليابان بشكل أساسي لضريبة الاستقطاع بمعدل 20.315% (ضريبة الدخل + ضريبة السكان) ، وإذا قدمت إقرارًا ضريبيًا نهائيًا، يمكنك أيضًا تطبيق خصومات الأرباح وتجميع الأرباح/الخسائر. ومع ذلك، بما أنك لا تحصل على قرض بنفسك، فلا يمكن استخدام المخططات الضريبية مثل مصاريف الفائدة والاستهلاك. ولذلك، فإن دافع أصحاب الدخل المرتفع للاستثمار في العقارات للحصول على مزايا ضريبية لا ينطبق على صناديق الاستثمار العقاري (في الواقع، بما أنها أدوات مالية، فإن خطر زيادة الضرائب هو نفسه بالنسبة لاستثمارات الأسهم). أما من حيث الضرائب، فالفرق هو أن صناديق الاستثمار العقاري تخضع ببساطة للضريبة على التوزيعات، في حين أن الاستثمارات العقارية الفعلية يمكن أن تتخذ تدابير ضريبية صارمة مثل تسجيل النفقات وتقليل تقييمات الميراث. فكر في نهج الاستثمار في ضوء وضعك الضريبي الخاص بك.
للظروف الاقتصادية واتجاهات أسعار الفائدة أيضاً تأثير كبير على أداء الاستثمارات العقارية وصناديق الاستثمار العقاري. بشكل عام، يمكن أن يكون ارتفاع أسعار الفائدة رياحاً معاكسة لكلتا الأداتين، ولكن التأثير يتجلى بشكل مختلف. في حالة العقارات المادية، إذا كان لديك قرض بسعر فائدة متغير، فإن مبلغ السداد سيزداد مع ارتفاع أسعار الفائدة، مما يضغط على أرباحك التي تحصل عليها. أيضًا، في سوق العقارات، إذا انخفض الطلب على الشراء بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، فقد يكون هناك ضغط نزولي على الأسعار. ومع ذلك، فإن أسعار الإيجارات تتقلب ببطء نسبيًا، لذلك تميل أسعار العقارات والإيجارات إلى التغير بسرعة أقل من الأسواق المالية.
في حالة صناديق الاستثمار العقاري، يؤثر ارتفاع أسعار الفائدة على الأسعار بطريقتين. الأولى هي القلق من أن تنخفض الأرباح بسبب ارتفاع تكاليف الفائدة، حيث أن صناديق الاستثمار العقاري نفسها تستحوذ على العقارات من خلال القروض، والأخرى هي أن الجاذبية النسبية للعوائد ستنخفض من وجهة نظر المستثمر، مما يخلق ضغوط بيع. وبالفعل، في السنوات الأخيرة، عندما ارتفعت أسعار الفائدة طويلة الأجل في الولايات المتحدة واليابان، انخفض مؤشر صناديق الاستثمار العقاري اليابانية وارتفعت عوائد التوزيعات. في مراحل الركود، في حين يمكن أن تحدث زيادة في الشواغر وانخفاض في الإيجارات في العقارات المادية، إلا أنه في سوق صناديق الاستثمار العقاري هناك حالات يؤدي فيها تدهور معنويات الاستثمار الحساسة للاقتصاد إلى البيع وانخفاض ملحوظ في الأسعار. وبالإضافة إلى ذلك، يتأثر سوق صناديق الاستثمار العقاري بسهولة بأموال الاستثمار الأجنبي، ومن الضروري أن نضع في اعتبارنا أن الاتجاهات المالية العالمية (مثل التغيرات في أسعار الفائدة الأمريكية وتحركات أسعار الصرف) يمكن أن يكون لها تأثير مضاعف على أسعار صناديق الاستثمار العقاري الأردنية.
في ضوء ما سبق، يمكن أن تكون الاستراتيجية المرنة في الاستجابة للظروف الاقتصادية هي التوسع في العقارات المادية عن طريق استخدام الرافعة المالية عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة، والامتناع عن الحصول على قروض غير معقولة والتمتع بالعوائد المرتفعة لصناديق الاستثمار العقاري عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة. في أوقات عدم اليقين الاقتصادي، من الجيد أيضًا تحقيق التوازن من خلال التنويع في كلا النوعين من الاستثمار.
فيما يتعلق بمقاومة التضخم، هناك أوجه تشابه واختلاف بين الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري. تعتبر العقارات بشكل عام من الأصول المقاومة للتضخم. ويرجع ذلك إلى أن تكاليف الأرض والبناء تميل إلى الارتفاع عندما ترتفع الأسعار، كما أن أسعار العقارات نفسها تميل إلى الارتفاع بما يتماشى مع الأسعار. بالإضافة إلى ذلك، يمكن مراجعة عقود الإيجار في وقت التجديد بما يتماشى مع الأسعار والسوق، لذلك يمكن أن يرتفع دخل الإيجار أيضًا إذا كان التضخم معتدلًا. وبالتالي فإن الاحتفاظ بالعقارات المادية يمكن أن يكون تحوطاً ضد تناقص قيمة النقد.
كما أن صناديق الاستثمار العقاري مقاومة للتضخم من حيث أنها مدعومة في النهاية بعقارات مادية. إذا زاد دخل الإيجار المكتسب من الحيازات العقارية، فقد تزيد التوزيعات أيضًا. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن الارتفاع المتزامن في أسعار الفائدة المرتبط بالتضخم يمكن أن يكون له تأثير سلبي على أسعار صناديق الاستثمار العقاري، كما ذكرنا أعلاه. وبعبارة أخرى، حتى لو ارتفعت قيمة العقارات نفسها مع التضخم، فقد ينخفض سعر سوق صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في ظل تجاذب أسعار الفائدة. لذلك، عند الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري أثناء مرحلة التضخم، من الضروري مراقبة اتجاه ارتفاع أسعار الفائدة. بشكل عام، يمكن القول أن العقارات المادية أكثر فاعلية بشكل مباشر كأصل تحوطي ضد التضخم، في حين أن صناديق الاستثمار العقاري أكثر فاعلية بشكل غير مباشر وتعتمد على عوامل السوق.
في كلتا الحالتين، إذا كنت قد اقترضت خلال مرحلة ارتفاع التضخم، يمكنك أن تتوقع انخفاضاً حقيقياً في ديونك. أما إذا اقترضت بأسعار فائدة ثابتة وامتلكت عقارًا، فيمكن للتضخم أن يقلل من عبء ديونك الحقيقية ويزيد من القيمة النسبية لأصولك. وهذه ميزة رئيسية للاستثمار العقاري الفعلي. من ناحية أخرى، قد يؤدي التضخم الشديد وارتفاع أسعار الفائدة إلى خطر تعطيل أسواق العقارات وصناديق الاستثمار العقاري، لذا راقب المؤشرات الاقتصادية والسياسة النقدية للبنك المركزي عن كثب.
أخيرًا، تجدر الإشارة إلى أحدث اتجاهات السوق في عوائد صناديق الاستثمار العقاري. يُظهر الاتجاه في السنوات الأخيرة (أوائل العشرينيات من القرن الماضي) أن العوائد في سوق صناديق الاستثمار العقاري الأردنية في اتجاه تصاعدي. ويرجع ذلك إلى تراجع أسعار صناديق الاستثمار العقاري على خلفية تعديل بنك اليابان لسياسة أسعار الفائدة السلبية وارتفاع أسعار الفائدة العالمية. في الواقع، انخفض مؤشر بورصة طوكيو لصناديق الاستثمار العقاري من حوالي عام 2021، عندما وصل إلى أعلى مستوى مؤقت بعد كورونا، وبحلول نهاية عام 2024 انخفض بنسبة -30% تقريبًا من ذروته. ونتيجة لذلك، وصل متوسط عائد توزيعات الأرباح إلى مستوى مرتفع يبلغ حوالي 5% في الوقت الحالي. هذا أعلى بكثير من متوسط عائد توزيعات الأرباح لأسهم بورصة طوكيو (حوالي 2-3%) خلال الفترة نفسها، مما زاد من إمكانات الأرباح النسبية لصناديق الاستثمار العقاري.
ومع ذلك، فإن حقيقة أن العائدات آخذة في الارتفاع تعني أيضًا أن السوق ينظر بحذر إلى صناديق الاستثمار العقاري. تؤثر حالة عدم اليقين بشأن المستقبل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة والتغيرات في الطلب على المكاتب (على سبيل المثال المخاوف من ارتفاع معدلات الشواغر بسبب انتشار العمل عن بُعد) على معنويات المستثمرين وتخلق ضغوط بيع. تشير تحليلات الخبراء إلى أنه على الرغم من أن التوزيعات نفسها في اتجاه متزايد، إلا أن الأسعار تنخفض والعوائد ترتفع، لذلك من منظور متوسط إلى طويل الأجل، يرى البعض أن هذه فرصة استثمارية أقل من قيمتها الحقيقية. إذا تمت إعادة تقييم سوق صناديق الاستثمار العقاري بناءً على اتجاهات أسعار الفائدة المستقبلية والبيئة الاقتصادية، فهناك احتمال أن ترتفع الأسعار.
من ناحية أخرى، وبالنظر إلى سوق العقارات المادية، لا تزال العقارات السكنية في اليابان تهيمن عليها العقارات ذات العوائد التي تتراوح عوائدها بين 3 و5% تقريبًا، ومن الصعب رؤية أي تقلبات كبيرة في العوائد. في المناطق الحضرية، هناك بعض الحالات التي انخفضت فيها العوائد السطحية بسبب ارتفاع أسعار العقارات. عند التفكير في الاستثمار العقاري، يُنصح بمقارنة عائدات هذه العقارات الاستثمارية المباشرة بعائدات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة وتحديد أيهما أكثر ملاءمة لعائداتك المتوقعة ومدى تحملك للمخاطر.
باختصار، الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقاري كلاهما طريقتان استثماريتان لهما مزايا وعيوب. من المهم فهم الاختلافات بينهما بشكل صحيح واختيار الطريقة التي تتناسب مع وضع أصولك وأهدافك الخاصة. مع الاستفادة من الأصل الأساسي المشترك للعقارات، فإن الفرق في النهج بين "الاحتفاظ المباشر وكسب الدخل الاستثماري" و"كسب الدخل بشكل غير مباشر من خلال منتجات التوريق" ينعكس في الفرق في المخاطر/العائد ومقدار الجهد المطلوب. نأمل أن تساعدك نقاط المقارنة وأحدث الاتجاهات والنصائح الموضحة في هذا المقال على اتخاذ قرارات استثمارية حكيمة.