في الاستثمار العقاري والاستفادة من الأصول، تعتبر "كيفية زيادة قيمة العقار الذي تملكه" موضوعاً عالمياً. يحاول الكثير من الناس زيادة القيمة عن طريق "إضافة" شيء ما، مثل إضافة مرافق جديدة أو إجراء تجديدات كبيرة. ومع ذلك، نحن المهنيين نعتقد أن جوهر تنشيط العقار يكمن في "استخلاص" القيمة الكامنة الكامنة في العقار. في هذا المقال، نوضح نحن في شركة INA & Associates Ltd مفهوم "استخراج القيمة" في تنشيط العقارات والطرق المحددة التي نمارسها في هذا المجال بطريقة يسهل فهمها على المستهلك العادي.
يشير تنشيط العقارات إلى الجهود المبذولة لاستعادة وتحسين قيمة العقارات التي انخفضت قيمتها بسبب الخراب أو التغيرات في احتياجات السوق، وذلك من خلال إجراء التعديلات المناسبة. وهذا يتجاوز مجرد التجديد وإعادة التصميم. فالمهم هو التعرف على الإمكانات الكامنة في العقار من حيث تاريخه وموقعه وهيكله، ووضع استراتيجية لتحقيق الاستفادة القصوى منه.
فكر، على سبيل المثال، في إعادة تأهيل منزل قديم. إذا اتبعت فقط نهج "الإضافة" من خلال تركيب أحدث التجهيزات، فقد تضيع الأجواء الفريدة والقيمة التاريخية للعقار. وبدلاً من ذلك، فإن وجهة النظر التي "تبرز" السحر الأصلي للعقار، على سبيل المثال من خلال الاستفادة من مذاق الأعمدة والعوارض القديمة مع ضمان العزل ومقاومة الزلازل بما يتماشى مع أنماط الحياة الحديثة، ستؤدي إلى قيمة فريدة، أي ربحية عاليةوزيادة قيمة الأصول.
هناك ثلاث طرق رئيسية لإعادة تأهيل العقارات. من المهم فهم خصائص كل منها والقيام بالاختيار الأنسب وفقاً لحالة العقار وأهداف المالك. فيما يلي لمحة عامة عن كل طريقة ومزاياها وعيوبها.
| الطريقة | نظرة عامة | المزايا | العيوب |
|---|---|---|---|
| التجديد | طريقة لزيادة قيمة مبنى قائم عن طريق تجديده من الداخل والتجهيزات الداخلية أو تغيير تصميمه. غالباً ما تستخدم في الاستفادة من المباني الشاغرة وإعادة تأهيل المنازل القديمة. | توفير التكاليف مقارنة بإعادة البناء. فترة بناء قصيرة نسبياً. يمكن الاستفادة من تاريخ وطابع العقار. |
قد تبقى القيود الهيكلية. هناك قيود في حل المشاكل الأساسية (مثل مقاومة الزلازل). |
| إعادة البناء | طريقة هدم مبنى قائم وتشييد مبنى جديد. هذه الطريقة هي الطريقة المفضلة عند الحاجة إلى معالجة التغييرات في اللوائح أو عند الرغبة في حرية أكبر في التصميم. | درجة عالية من حرية التصميم. يمكن الامتثال لأحدث معايير الزلازل وتوفير الطاقة. يمكن زيادة نسبة المساحة الأرضية إلى الحد الأقصى إذا كان المبنى يتوافق مع اللوائح. |
يميل إلى أن يكون الأغلى ثمناً. فترة تشييد طويلة. تكبد تكاليف هدم المباني القائمة. |
| إعادة تجميع الأصول | طريقة بيع العقارات المملوكة واستخدام العائدات لشراء عقار جديد مدر للدخل. هذه الطريقة فعالة عندما تريد مراجعة الموقع ونوع العقار بشكل أساسي. | يمكن تغيير المنطقة ونوع العقار. يمكن التحول إلى عقار يتطلب جهداً إدارياً أقل. يمكن أن يكون فعالاً كإجراء وراثة. |
الحاجة إلى التخلي عن أرض لديك ارتباط قوي بها. توقيت البيع والشراء صعب. تكبد ضرائب مثل ضريبة التحويل. |
لإعادة تأهيل العقار بنجاح، من الضروري أولاً الحصول على فهم دقيق لقيمة العقار الحالية. يتم إجراء تقييم للعقار لهذا الغرض. هناك عدة طرق للتقييم، ولكن طريقة رسملة الدخل تستخدم بشكل خاص لتقدير قيمة العقارات المدرة للدخل.
طريقة رسملة الدخل هي طريقة لحساب قيمة العقار بناءً على الدخل (مثل دخل الإيجار) الذي سيحققه العقار في المستقبل. يتم التعبير عن المعادلة على شكل "الإيرادات السنوية ÷ معدل الرسملة"، ويُعد "معدل الرسملة"، الذي يُستمد من الأمثلة التجارية للعقارات المماثلة في المنطقة المجاورة واتجاهات السوق، مؤشراً مهماً. ومن خلال هذا التقييم، يتم التنبؤ بالربحية بعد إعادة التأهيل والحكم على مدى ملاءمة الخطة الاستثمارية.
لقد شرح هذا المقال فن إعادة تأهيل العقارات من منظور "استخراج" القيمة بدلاً من "إضافة" القيمة. والمفتاح هو تحديد القيمة الجوهرية للعقار ووضع استراتيجية لتعظيمها. وينبغي تكرار النقاط التالية
العقارات هي أصول فردية للغاية، حيث لا يوجد عقاران متماثلان. ولهذا السبب يلزم وضع خطة إعادة تأهيل مصممة خصيصاً لكل منزل، بدلاً من اتباع نهج واحد يناسب الجميع. لماذا لا تلقي نظرة أخرى على قيمة عقارك؟ من خلال استخلاص الإمكانات الكامنة هناك، يمكن إنشاء قيم جديدة للأصول.
تقدم شركة INA&Asociates خططاً مثالية لتنشيط العقارات مصممة خصيصاً لتناسب حالة كل عميل على حدة. إذا كنت مهتماً، لا تتردد في الاتصال بنا.