ربما تكون قد سمعت عبارة "اشترِ عقاراً لتوفير الضرائب" مرة واحدة على الأقل. بالتأكيد، هناك جوانب من الاستثمار العقاري يمكن أن تؤدي إلى تخفيض العبء الضريبي. ومع ذلك، نود أن نطلق تحذيراً من الاحتفاظ بالعقارات فقط من أجل مزايا التوفير الضريبي على المدى القصير.
في هذا المقال، نقترح منظورًا جديدًا يعيد النظر في الملكية ليس فقط باعتبارها "تدبيرًا لتوفير الضرائب"، ولكن باعتبارها "استراتيجية عائلية" لحماية مستقبل الأسرة وتوريث الأصول من جيل إلى آخر. سيتم شرح الأساليب المحددة لتعظيم قيمة الأصول من منظور طويل الأجل، دون الانشغال بالربح الفوري، بطريقة سهلة الفهم مع معرفة الخبراء.
يرجع السبب الرئيسي لارتباط العقارات بالادخار الضريبي إلى هيكلها الضريبي المحدد. ومما له أهمية خاصة "الاستهلاك" و"الأرباح والخسائر".
بناءً على فكرة أن جزء المبنى من العقار تتناقص قيمته بمرور الوقت، يُسمح بتسجيل الانخفاض في القيمة كمصروفات سنوية باسم "الاستهلاك". السمة الرئيسية للاستهلاك هي أنه "مصروفات محاسبية" لا تنطوي في الواقع على أي نفقات نقدية.
بعد خصم المصروفات، بما في ذلك الاستهلاك، من الدخل المكتسب من إدارة الممتلكات (مثل إيرادات الإيجار)، يمكن تسجيل عجز في الدفاتر. يمكن مقاصة هذا العجز مقابل الدخل الإيجابي الآخر، مثل دخل التوظيف، لتقليل المبلغ الإجمالي للدخل الخاضع للضريبة. ونتيجة لذلك، يتم تخفيض ضريبة الدخل والعبء الضريبي على السكان. هذه هي الآلية الأساسية لـ "التوفير الضريبي من خلال العقارات".
| البند | المبلغ (ين) | الملاحظات |
|---|---|---|
| دخل الإيجار | 5,000,000 | سنوي |
| النفقات الضرورية | 1,500,000 | تكاليف الإدارة، وتكاليف الإصلاح، وضريبة العقارات، إلخ. |
| الاستهلاك والإطفاء | ▲ 4,000,000 | لا توجد نفقات فعلية |
| الإيرادات العقارية | ▲ 500,000 | العجز في الدفاتر |
في المثال أعلاه، يمكن خصم عجز قدره 500,000 ين من دخل التوظيف والإيرادات الأخرى.
ومع ذلك، هناك العديد من النقاط التي يجب الانتباه إليها في مخطط توفير الضرائب هذا. يمكن أن يؤدي شراء العقارات لأغراض التوفير الضريبي السهل إلى "عقارات سلبية"، مما قد يؤدي إلى خسائر كبيرة في المستقبل.
الفترة التي يمكن احتساب الإهلاك خلالها محدودة، ويتم حسابها على أساس العمر الإنتاجي القانوني الذي يحدده هيكل المبنى. على وجه الخصوص، قد تبدو العقارات التي يمكن إهلاكها بمبلغ كبير على مدى فترة قصيرة، مثل العقارات الخشبية المستعملة، فعالة من الناحية الضريبية، ولكن التأثير ليس طويل الأمد. عندما تنتهي فترة الاستهلاك، تنخفض النفقات في الدفاتر بشكل كبير، وفي كثير من الحالات يتحول دخل العقار فجأة إلى ربحية ويزداد العبء الضريبي.
وعلاوة على ذلك، يمكن أن تؤدي استراتيجية التخارج، أي بيع العقار بشكل غير صحيح، إلى ضرائب عالية غير متوقعة. تُفرض ضريبة دخل التحويل على الربح (دخل التحويل) المكتسب من بيع العقار، ولكن معدل هذه الضريبة يختلف اختلافاً كبيراً حسب فترة ملكية العقار.
| فترة الملكية | التصنيف | معدل الضريبة (إجمالي ضريبة الدخل، وضريبة السكان وضريبة الدخل الخاصة لإعادة الإعمار) |
|---|---|---|
| أقل من 5 سنوات | دخل التحويل قصير الأجل | 39.63% (معدل الضريبة (إجمالي ضريبة الدخل وضريبة السكان وضريبة الدخل الخاصة لإعادة الإعمار) |
| أكثر من 5 سنوات | دخل التحويل طويل الأجل | 20.315%. |
نعتقد أنه لا ينبغي النظر إلى العقارات كإجراء قصير الأجل لتوفير الضرائب للأفراد، بل كأداة استراتيجية لتنمية أصول العائلة بأكملها على المدى الطويل ونقلها بسلاسة إلى الجيل التالي.
ومن هذا المنظور، يمكن الارتقاء بالعقارات من مجرد أداة استثمارية إلى "أصل عائلي" يحقق الاستقرار في معيشة الأسرة، ويحمي قيم الأصول من التضخم، ويسمح للعائلة بنقل الأصول والمشاعر إلى أحبائها.
إذن ما هي التقنيات المحددة؟ نقدم هنا ثلاث تقنيات استخدام نموذجية
هذه طريقة لإهداء العقارات بشكل منهجي إلى الجيل التالي بينما لا تزال في صحة جيدة، من أجل تقليل العبء الضريبي على الميراث في المستقبل. هناك العديد من الأنظمة الخاصة لضرائب الهدايا، ويمكن استخدامها لنقل الأصول مع تقليل العبء الضريبي.
| اسم النظام | مخطط تفصيلي | المزايا | العيوب |
|---|---|---|---|
| إهداء السنة التقويمية | تُعفى الهدايا التي تصل إلى 1.1 مليون ين سنوياً من الضرائب. | يمكن أن تبدأ من مبلغ صغير ويمكن أن تستمر على مدى فترة زمنية طويلة لتحقيق وفورات ضريبية كبيرة. | يمكن إضافة الهدايا المقدمة خلال فترة زمنية معينة قبل وفاة المتبرع إلى الممتلكات الموروثة. |
| نظام ضرائب الميراث | تُعفى الهدايا التي تصل قيمتها إلى 25 مليون ين ياباني من ضريبة الهدايا، ولكن تُضاف الممتلكات المهداة إلى الممتلكات الموروثة وقت الميراث وتُحسب ضريبة الميراث. | سهولة نقل كمية كبيرة من الممتلكات دفعة واحدة. إذا تم إهداء العقارات المدرة للدخل، فإن دخل الإيجار اللاحق يعود إلى الموهوب له. | بمجرد أن يتم الاختيار، لا يمكن العودة إلى الإهداء في السنة التقويمية. يتم تكبد تكاليف مثل ضريبة حيازة العقارات وضريبة التسجيل. |
ائتمان العائلة هو اتفاق يعهد بموجبه المالك (الوصي) بإدارة الممتلكات وتشغيلها والتصرف فيها إلى أحد أفراد العائلة الموثوق بهم (الوصي). وهي فعالة بشكل خاص في الاستعداد لمخاطر تجميد الأصول بسبب الخرف على سبيل المثال.
على سبيل المثال، إذا كان مالك العقار يعاني من الخرف، فقد يتم تجميد حسابه المصرفي وقد يصبح من المستحيل اتخاذ إجراءات قانونية مثل بيع العقار أو إجراء إصلاحات كبيرة. ومع ذلك، إذا تم إبرام اتفاقية ائتمان عائلية مسبقاً، يمكن لأفراد الأسرة المؤتمنين على العقار الاستمرار في إدارته بمرونة وفقاً لرغبات المالك. وعلاوة على ذلك، من الممكن أن تحدد في اتفاقية الثقة لمن وكيف ستنتقل الملكية بعد وفاتك، ويمكن أن تعمل أيضاً مثل الوصية.
إذا كنت تمتلك العديد من العقارات المدرة للدخل أو إذا كان دخلك يتجاوز مبلغاً معيناً، فإن التأسيس خيار قابل للتطبيق، حيث يتم تأسيس شركة لإدارة الأصول وتكون الممتلكات مملوكة لشركة.
| عناصر المقارنة | الملكية الفردية | ملكية الشركات (شركة إدارة الأصول) |
|---|---|---|
| معدل الضريبة | الضرائب التصاعدية (يزيد معدل الضريبة مع زيادة الدخل، حتى 55%) | ضرائب الشركات (ضرائب الشركات (ثابتة تقريباً بمجرد أن يتجاوز الدخل مبلغاً معيناً، في حدود 30% تقريباً) |
| تنويع الدخل | غير ممكن | يمكن تشتيت الدخل من خلال تعيين أفراد الأسرة كمديرين ودفع مكافآت تنفيذية لهم، مما قد يزيد من الدخل الذي تحصل عليه الأسرة ككل. |
| نطاق الاعتراف بالمصروفات | محدود | يتم توسيع نطاق النفقات التي يمكن الاعتراف بها كمصروفات، مثل أقساط التأمين على الحياة واستحقاقات التقاعد وإيجار سكن المديرين في الشركة. |
| الإرث | توريث العقار نفسه (الذي يميل إلى أن يكون له قيمة تقييمية أعلى). | وراثة "أسهم" الشركة (قد تقلل تدابير أسعار الأسهم من القيمة المقدرة). |
بدلاً من كسب الدخل العقاري كتاجر وحيد، من المتوقع أن يوفر التأسيس مزايا مختلفة، مثل الاستفادة من الفرق في معدلات الضرائب وتوسيع نطاق النفقات. ميزة أخرى هي أنه عند حدوث الميراث، سيتم توريث الأسهم في الشركة، بدلاً من العقارات نفسها، مما يسهل تقسيم التركة ويمنع حدوث نزاعات.
لا ينبغي الحكم على ملكية العقارات فقط من منظور قصير الأجل "للمدخرات الضريبية" الفورية. بل يجب أن يُنظر إليها على أنها "استراتيجية عائلية" طويلة الأجل تهدف إلى مستقبل عائلتك وعائلتك.
إن تأثير التوفير الضريبي للاستهلاك مؤقت فقط، وهناك خطر حدوث عبء ضريبي كبير إذا كانت استراتيجية التخارج خاطئة. من ناحية أخرى، من خلال الجمع بين طرق مثل الهبات الحية والصناديق الاستئمانية العائلية والتأسيس، ومن خلال بناء محفظة مثالية تتناسب مع هيكل عائلتك ووضع أصولك، يمكن أن تصبح العقارات "أصلاً عائلياً" لا يمكن الاستغناء عنه ويستمر في توليد قيمة للأجيال القادمة.
كيف يمكنك الاستفادة على أفضل وجه من الأداة القوية التي تمثلها العقارات لعائلتك؟ لماذا لا تفكر في الأمر من منظور طويل الأجل؟ نحن في شركة INA&Associates K.K. سنعمل عن كثب معك ومع وضعك الفردي لمساعدتك على تطوير أفضل استراتيجية ممكنة للأصول. من فضلك لا تتردد في الاتصال بنا.
ج1: ابدأ بتوضيح وضع أصولك وخطط حياتك المستقبلية. نوصيك بعد ذلك بتحديد الغرض من استثمارك العقاري (على سبيل المثال ما إذا كان من أجل الربح أو توريث الأصول) واستشارة أحد المتخصصين الموثوق بهم. من الحكمة أن تفكر في الاستثمارات التي يمكن البدء فيها بمبلغ صغير من المال أو العقارات التي تم اختيارها بعناية من قبل الخبراء، بدلاً من البدء بعقارات باهظة الثمن.
ج2: لا، ليس هذا هو الحال بأي حال من الأحوال. لا يزال نظام القدرة على تعويض خسائر دخل العقارات مقابل الدخل الآخر استراتيجية فعالة. الشيء المهم هو أن تفهم أن تأثير التوفير الضريبي ليس دائماً، وأن تحاكي التدفق النقدي الإجمالي، بما في ذلك العبء الضريبي المتزايد بعد انتهاء فترة الاستهلاك وضريبة الدخل المحول وقت البيع.
ج3: لا يوجد معيار واضح للمبلغ الذي يجب أن تبدأ به. على سبيل المثال، إذا كان لديك عقار واحد على الأقل مدر للدخل بخلاف منزلك وكنت قلقًا بشأن تجميد أصولك بسبب الخرف في المستقبل، فمن الجدير التفكير في إنشاء صندوق ائتمان عائلي. أما بالنسبة للتأسيس، فإن أحد المبادئ التوجيهية هو أن معدل الضريبة على الشركات يصبح أكثر ملاءمة بشكل عام في كثير من الحالات عندما يتجاوز دخل الفرد الخاضع للضريبة 8-10 ملايين ين ياباني.
ج4: لكل منهما مزاياه وعيوبه. تتمتع العقارات في المناطق الحضرية بقيم أصول مستقرة وطلب قوي على الإيجار، ولكنها تميل إلى أن تكون أكثر تكلفة وذات عوائد أقل. من ناحية أخرى، قد تكون العقارات في المناطق الريفية ميسورة التكلفة وتوفر عوائد أعلى، ولكن مخاطر الشواغر وانخفاض قيم الأصول أعلى مما هي عليه في مراكز المدن. من المهم أن تختار وفقاً لاستراتيجيتك الاستثمارية وقدرتك على تحمل المخاطر.
ج5: ج5: أهم شيء هو توضيح وضع أصولك ونواياك فيما يتعلق بكيفية ولمن ترغب في ترك ممتلكاتك، وإبلاغ عائلتك بذلك. وعلاوة على ذلك، فإن اتخاذ الاستعدادات بطريقة فعالة من الناحية القانونية، مثل إعداد وصية واستخدام وصايا الحياة وإنشاء صندوق ائتمان عائلي واستخدام التأمين على الحياة، سيؤدي إلى توريث ودي لأصولك.