العديدممن يفكرون في بيع العقاراتلديهم احتياجات مثل"أريد تحويلها إلى نقود في أسرع وقت ممكن"، و"أريد تقليل رسوم الوكالة" و"أريد توفير عناء التعامل مع العروض".
بالنسبة لهؤلاء الأشخاص،يعتبربائع إعادة شراء العقاراتخياراً فعالاً للغاية.
ومع ذلك، لدى العديد من الأشخاص أسئلة مثل "ما هو بالضبط وكيل الشراء وإعادة البيع"، و"كيف يختلف عن الوكالة التقليدية؟
في هذه المقالة، استناداً إلى سنوات خبرتنا العديدة في مجال العقارات بصفتنا شركة INA&Asociates، نقدم شرحاً مفصلاً للمعلومات المفيدة لعامة الناس، بدءاً من كيفية عمل وكلاء شراء العقارات وإعادة بيعها إلى كيفية اختيار أحدها.
نأمل أن تجد هذه المعلومات مفيدة عند التفكير في استخدام وكلاء الشراء وإعادة البيع كخيار جديد لبيع العقارات.
المفاهيم الأساسية لوكيل الشراء وإعادة البيع
تعريف ودور معيدي الشراء وإعادة البيع
معيد بيع وشراءالعقارات هو شركة عقارية تشتري العقارات مباشرةً من الأفراد أو الشركات، وتقوم بتجديدها أو إعادة تشكيلها حسب الضرورة، ثم تعيد بيعها لأطراف ثالثة.
يتميز نموذج العمل هذا بخصائص تختلف اختلافاً جوهرياً عن عمليات الوكالة التقليدية.
ويتمثلالدور الرئيسي لإعادة البيع بنظام الشراء للتأجيرفيزيادة السيولةوتعظيم القيمة فيسوق العقارات.
فهم يعززون الاستفادة الفعالة من العقارات، حتى تلك القديمة أو التي تواجه تحديات في الموقع، من خلال الاستفادة من معرفتهم ومهاراتهم المتخصصة لتجديدها وزيادة قيمتها السوقية وإعادة بيعها.
ميزة أخرى مهمة هي أنوكلاء الشراء وإعادة البيعيتحملون مخاطرالمخزون.
وبما أن الملكية تنتقل عند شراء عقار ما، فإن المشغل يتحمل مخاطر مختلفة، مثل التغيرات في اتجاهات السوق وتكاليف الإصلاح غير المتوقعة.
وكتعويض عن هذا التحمل للمخاطر، يتم تحديد سعر الشراء بشكل عام عند مستوى معين أقل من سعر السوق.
الاختلافات الأساسية مع الوسطاء التقليديين
إن فهم الاختلافات بين بائعي الشراء بغرض التأجير والوسطاء التقليديين أمر بالغ الأهمية لاختيار طريقة البيع المناسبة.
يلخص الجدول أدناه الاختلافات الرئيسية.
|
البند
|
وكيل الشراء وإعادة البيع
|
الوسيط
|
|
شكل المعاملة
|
الشراء المباشر (البائع هو المشتري)
|
وسيط (يتوسط في البيع لطرف ثالث)
|
|
فترة البيع
|
فوري - حوالي 1 أسبوع
|
حوالي 3 إلى 6 أشهر
|
|
سعر البيع
|
تقريباً 70-80% من سعر السوق
|
قريب من سعر السوق
|
|
رسوم العمولة
|
غير مطلوب
|
عمولة الوكالة (3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك)
|
|
عرض المراسلات
|
غير مطلوبة
|
ضروري
|
|
المسؤولية عن عدم المطابقة مع العقد
|
معفاة في كثير من الأحيان
|
يتحمل البائع المسؤولية
|
|
توقيت السداد
|
بالتزامن مع التسوية
|
بعد موافقة المشتري على الرهن العقاري
|
يعملالوسيطكجسربين البائع والمشتريويهدف إلى بيع العقار بأعلى سعر ممكن.
من ناحية أخرى،يستحوذوكيل الشراء وإعادة البيععلى العقاربصفته المشتري النهائيويقوم بالعمل على مسؤوليته الخاصة.
وينتج عن هذا الاختلاف الجوهري شروط وإجراءات مختلفة للمعاملات.
المركز في الصناعة وحجم السوق
وفقًا لإحصائيات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، فإن نسبة الشراء وإعادة البيع في سوق توزيع المنازل القائمة تتزايد عامًا بعد عام.
وفي منطقة العاصمة طوكيو على وجه الخصوص، تمثل عمليات الشراء وإعادة البيع ما يقرب من 15-20% من جميع معاملات الوحدات السكنية القائمة، مما يجعلها جزءًا مهمًا من سوق توزيع العقارات.
وتقف التغيرات التالية في بيئة السوق وراء الزيادة في عدد وكالات الشراء وإعادة البيع.
مع استمرارتقادم مخزونالمساكن، هناك حاجة متزايدة لتجديد العقارات القديمة لتتناسب مع أنماط الحياة الحديثة وخلق قيمة جديدة.
في المناطق الحضرية على وجه الخصوص، تم إنشاء نموذج أعمال يتم فيه تجديد العقارات المستعملة ذات الموقع الجيد وإعادة بيعها.
ومن العوامل المهمةالأخرى تنويع قيم المستهلكين.
من خلال تلبية احتياجات كل من "البائعين الذين يبحثون عن النقد السريع" و"المشترين الذين يبحثون عن عقارات تم تجديدها"، فقد رسخ بائعو الشراء بغرض التأجير مكانة فريدة في السوق.
كان للتغيرات في البيئة الماليةتأثيرأيضاً.
فقد أدى استمرار بيئة أسعار الفائدة المنخفضة إلى زيادة الاهتمام بالاستثمار العقاري، مما أدى إلى زيادة عدد الشركات التي تدخل في مجال الشراء وإعادة البيع.
كما أن المؤسسات المالية أصبحت أكثر جرأة في موقفها الإقراضي تجاه أعمال الشراء وإعادة البيع، مما شجع على توسع الأعمال.
هيكل وعملية الشراء وإعادة البيع
التدفق الكلي من الشراء إلى إعادة البيع
تتألفأعمال الشراء وإعادة البيعمن ثلاث مراحل رئيسية:الاستحواذ على العقارات،وتجديدها لتعزيز قيمتهاوإعادة بيعها في السوق.
فيما يلي شرح تفصيلي للعملية في كل مرحلة.
المرحلة 1: عملية الاستحواذ على العقار
تتم عملية الاستحواذ على عقار من قبل بائع إعادة البيع بالتقسيط في الخطوات التالية
تنطوي مرحلةالتقييم والمسحعلى تقييم شامل لموقع العقار المعني وظروف البناء والقيود القانونية واتجاهات السوق.
جزء مهم من هذه المرحلة هوالحساب الدقيقلقيمة إعادة البيعالمقدرة وتكاليف التجديد المقدرة.
يستخدم وكلاء الشراء وإعادة البيع ذوي الخبرة قواعد بياناتهم وخبراتهم الخاصة لإجراء تقييمات دقيقة للغاية.
عند تحديد سعر الشراء،تؤخذ العوامل التالية في الاعتبار.
-قيمة إعادة البيع المفترضة
-تكاليف التجديد وإعادة التجديد
-المصروفات المتنوعة خلال فترة الاحتفاظ بالعقار (ضريبة العقار، رسوم الإدارة، إلخ)
-تكاليف نشاط البيع
-الأرباح التجارية المناسبة.
يتم أخذ هذه العوامل في الاعتبار بشكل شاملويتم تحديد سعر الشراء بشكل عامبنسبة 70-85% من سعر السوق.
يتم إبرامالعقود والتسوياتبسرعة بمجرد التوصل إلى اتفاق مع البائع.
في معظم الحالات، تستغرق العملية من التقييم إلى التسوية من أسبوع إلى أسبوعين ويحصل البائع على المبلغ نقداً.
المرحلة 2: الإصلاحات والتجديدات لزيادة القيمة
تُعدعملية التجديد بعد الشراءجزءاً أساسياً من عملية خلقالقيمة المضافةلأعمال الشراء وإعادة البيع.
عند وضع خطةالتجديد، يتم توضيح المجموعة المستهدفة من المشترين وتحديد تفاصيل التجديد وفقاً لاحتياجاتهم.
على سبيل المثال، عند استهداف العائلات، على سبيل المثال، يركز التجديد على الأداء الوظيفي والسلامة، بينما يركز التجديد بالنسبة للعزاب على التصميم والراحة.
عند تنفيذ أعمالالبناء، عادةً ما يتم تنفيذ الأنواع التالية من التجديدات.
-تجديد مرافق المياه (المطبخ والحمام والمغسلة والمرحاض)
-التجديد الداخلي الكامل (ورق الجدران والأرضيات وتركيبات الإضاءة)
-تغيير مخطط الأرضية (إعادة تشكيل المساحة عن طريق إزالة أو بناء جدران جديدة)
تجديد المعدات (سخانات المياه، ومكيفات الهواء، وأجهزة الاتصال الداخلي، وما إلى ذلك)
- التحسينات الخارجية (مثل طلاء الجدران الخارجية وتجديد الشرفات).
تعتبرمراقبة الجودةعاملاً مهماً في نجاح المشروع.
يضمن ضمان جودة البناء والوفاء بالمواعيد النهائية للبناء تعزيز المشروع كما هو مخطط له.
المرحلة 3: أنشطة إعادة البيع في السوق
التسعير المناسبواستراتيجياتالبيع الفعالةمهمة لأنشطةإعادة البيع بعد اكتمال التجديد.
يتضمنالتسعيرتحليلاً شاملاً لقيمة العقار بعد التجديد، وسعر السوق المحيط واتجاهات السوق لتحديد سعر بيع مناسب.
يلزم التسعير الدقيق بناءً على تصورات السوق، حيث أن تحديد السعر المرتفع للغاية سيؤدي إلى إطالة فترة البيع، كما أن تحديد السعر المنخفض للغاية سيؤدي إلى تفاقم الربحية.
تشملأنشطة المبيعاتالإدراج على بوابات العقارات، وتوفير المعلومات للوسطاء وإنشاء بيئة عرض تشبه غرفة العرض النموذجية.
والهدف من ذلك هو بيع العقار في أقرب وقت ممكن من خلال الترويج الفعال لجاذبية العقار المحسنة نتيجة للتجديد.
آلية تحديد السعر وأساس الحساب
تستند عملية تحديد سعر الشراء لوكالة الشراء وإعادة البيع علىمزيج منالتحليلالعلميوالحكم التجريبي.
طريقة حساب سعر الشراء
يتم حساب سعر الشراء باستخدام المعادلة التالية
سعر الشراء = القيمة التقديرية لإعادة البيع - تكاليف إعادة البيع - النفقات العامة - الربح المعقول
يعتمد حساب القيمة التقديرية لإعادة البيع على تحليل شامل للعقارات المماثلة واتجاهات السوق الحالية وخصائص الموقع.
يستخدم هذا التحليل معرفة الموظفين المؤهلين مهنياً مثل المثمنين العقاريين وتجار مواقع البناء.
عند تقدير تكاليف التجديد، يتم حساب أعمال البناء والتكاليف المطلوبة بالتفصيل استناداً إلى نتائج مسح لحالة المبنى الحالية.
ويستخدم وكلاء الشراء وإعادة البيع من ذوي الخبرة بيانات من مشاريع البناء السابقة لتقديم تقديرات تكلفة دقيقة للغاية.
تشملالنفقات العامةالبنود التالية
| عناصر التكلفة |
المحتويات |
| التكاليف الثابتة خلال فترة الحيازة |
ضريبة العقارات، وضريبة تخطيط المدينة، ورسوم الإدارة، والصندوق الاحتياطي للإصلاحات |
| التكاليف المالية |
تكاليف شراء أموال الشراء، تكاليف الفائدة |
| تكاليف البيع |
تكاليف الإعلان ورسوم السمسرة وتكاليف التسجيل |
| تكاليف أخرى |
أقساط التأمين، ورسوم محاسب الضرائب، والتكاليف الإجرائية المختلفة |
استراتيجيات تحديد سعر إعادة البيع
عند تحديد سعر إعادة البيع،من المهم تحقيق التوازن بينتنافسية السوقوالربحية.
يتضمن تحليل العقارات التنافسيةدراسة تفصيلية للمبيعات واتجاهات الأسعار وفترات البيع للعقارات المماثلة في نفس المنطقة.
ويحدد هذا التحليل النطاق السعري المناسب ونقاط التمايز.
يحدد تحديدالعملاء المستهدفينمجموعات العملاء الأكثر جاذبية بناءً على خصائص الموقع وخصائص العقار وتفاصيل التجديد.
يتم تحقيق مبيعات فعالة من خلال تحديد الأسعار بما يتماشى مع احتياجات العملاء المستهدفين وقدرتهم الشرائية.
الدور الاستراتيجي للتجديد وإعادة التجديد
في أعمال الشراء وإعادة البيع،يتم وضع التجديد وإعادة التصميم كوسيلة مهمة لخلققيمة مضافة،بدلاً منمجرداستعادة العقار إلى حالته الأصلية.
الاستجابة لأنماط الحياة العصرية
من أجل تحقيق الأداء الوظيفي والراحة التي يطلبها مشترو المنازل الحديثة، يتم التأكيد على التجديدات التالية
المطابخ المفتوحةتعزز التواصل العائلي وتخلق إحساساً بالانفتاح في مساحة المعيشة.
وقد لاقى التغيير من المطبخ التقليدي المستقل إلى التصميم المدمج مع غرفة المعيشة/الطعام استحساناً خاصاً من قبل العائلات.
فيما يتعلق بمساحة التخزينالمحسّنة، نضع خطط التخزين التي يمكن أن تستوعب منتجات نمط الحياة المتنوعة اليوم.
يتم ترتيب دواليب الملابس وخزائن المؤن ومساحات التخزين في غرفة المعيشة بفعالية لخلق بيئة معيشية مرتبة وأنيقة.
لاستيعاب العمل عنبُعد، يعد ضمان وجود مساحة عمل مناسبة للعمل عن بُعد عاملاً مهماً أيضاً.
يجب تهيئة المساحات لاستيعاب طرق جديدة للعمل، مثل توفير مساحة دراسة مستقلة أو ركن للعمل في زاوية غرفة المعيشة.
الحفاظ على الطاقة والاعتبارات البيئية
يؤدي تحسين أداء العزلإلى تحسين راحة المعيشة وتقليل تكاليف المرافق.
يوفر التزجيج المزدوج للنوافذ، والعزل الإضافي وتحسين إحكام إغلاق الهواء بيئة داخلية مريحة على مدار العام.
ستقللالمعدات الموفرةللطاقة من تكاليف التشغيل من خلال استخدام إضاءة LED وسخانات المياه عالية الكفاءة ومكيفات الهواء الموفرة للطاقة.
توفر هذه الاستثمارات الرأسمالية فوائد طويلة الأجل للمشترين وبالتالي تساهم في تحسين القدرة التنافسية للعقار.
الجمع بين التصميم والأداء الوظيفي
يؤدي اعتماد التصميمالمعاصرإلى خلق مساحات معيشة جذابة لا تُظهر قدم المبنى.
من المهم اختيار التصاميم التي تدمج الاتجاهات السائدة، ولكنها لن تصبح مملة على المدى الطويل.
اعتماد مفهوم التصميمالشامللخلق بيئات معيشية سهلة الاستخدام، بغض النظر عن العمر أو القدرة البدنية.
من خلال التخلص من السلالم وتركيب الدرابزين وضمان عرض الممرات العريضة، نوفر منازل يمكن العيش فيها براحة البال في المستقبل.
مزايا وعيوب الشراء وإعادة البيع
المزايا من وجهة نظر البائعين
هناك مزاياواضحةللبائعين الذين يستعينون بوكالة شراء وإعادة بيع العقارات، بما في ذلك
التحويل النقدي السريع.
أكبر ميزةهي الوقت القصير من البيع إلى النقد.
في البيع التقليدي عن طريق وسيط، يستغرق الأمر عادةً من ثلاثة إلى ستة أشهر من البحث عن مشترٍ إلى التعاقد والموافقة على الرهن العقاري والتسوية.
من ناحية أخرى، عند استخدام شركة شراء وإعادة بيع،يمكن إتمامالعملية من التقييم إلى التسويةفي غضونأسبوع إلى أسبوعين،مما يجعل من الممكن الاستجابة للاحتياجات المالية العاجلة.
هذه السرعة ذات قيمة خاصة للبائعين في الحالات التالية
في حالةالاستحواذ على عقار عن طريقالميراث، قد يكون التحويل النقدي المبكر مطلوباً بسبب المواعيد النهائية لدفع ضريبة الميراث أو الحاجة إلى تقسيم التركة.
يمكن أن يؤدي استخدام وكيل الشراء وإعادة البيع إلى تسهيل عملية الميراث.
في حالة تغيير محل الإقامة بسببالانتقال أو تغييرالوظيفة، هناك حاجة ملحة لتأمين الأموال لشراء مسكن جديد وتكاليف الانتقال.
إن تقصير فترة البيع يمكّنك من تغيير الإقامة المخطط له.
إذا كنت بحاجة إلى جمع الأموال اللازمة لأعمالك، يمكنك تحويل العقارات بسرعة إلى أموال نقدية وجمع الأموال دون تفويت فرص العمل.
تقليل الأعباء المرتبطة بالبيع
يعدالتخلص من الحاجة إلى التعامل مع عمليات العرضميزة رئيسية، خاصة عند بيع عقار يتم العيش فيه.
في البيع عن طريق وسيط، يلزم إجراء عدة مشاهدات، خاصة في عطلات نهاية الأسبوع، وهذا له تأثير كبير على الحياة اليومية.
في حالة وكلاء الشراء وإعادة البيع، يتم التخلص من هذا العبء لأن البيع لا يتم إلا من خلال تقييم يقوم به الوكيل.
ويؤديالإعفاء من المسؤولية عن عدم المطابقة التعاقديةإلى تجنب خطر حدوث مشاكل بعد البيع.
في عمليات البيع التقليدية، يكون البائع مسؤولاً لفترة معينة من الزمن عن العيوب الخفية في العقار، ولكن في المعاملات مع وكلاء الشراء وإعادة البيع، غالباً ما يتم الإعفاء من هذه المسؤولية، مما يوفر راحة البال بعد البيع.
عدم وجود رسوم وساطةيقلل من تكلفة البيع.
نظرًا لأن رسوم الوساطة هي "سعر البيع × 3% + 60,000 ين ياباني + ضريبة الاستهلاك"، فكلما زاد سعر العقار، زاد تأثير التوفير.
معاملة بدرجة عالية من اليقين
يمكنتجنب مخاطر فحص الرهن العقاري للمشتري.
في البيع عن طريق وسيط، هناك خطر رفض فحص الرهن العقاري للمشتري بعد إبرام العقد، ولكن وكيل الشراء وإعادة البيع يشتري العقار نقدًا أو بأمواله التجارية الخاصة، لذلك لا يوجد مثل هذا الخطر.
كما أنها تتميزبقلة تأثرها باتجاهات السوق.
في حالة البيع عن طريق وسيط، هناك خطر انخفاض سعر السوق خلال فترة البيع، ولكن في حالة الشراء، يكون السعر ثابتًا وقت التقييم، وبالتالي لا يتأثر بتقلبات السوق.
العيوب من وجهة نظر البائع
من ناحية أخرى،توجدالعيوبالتاليةفياستخدام وكلاء الشراء وإعادة البيع
القيود المفروضة على سعر البيع
العيب الأكبرهو أن يكون سعر البيع أقل من سعر السوق.
عادة،يتم تحديدسعر الشراءبنسبة 70-85% منسعر السوق.
ويتم تحديد هذا الفرق في السعر كتعويض عن المخاطر والتكاليف التجارية التي تتحملها شركة الشراء وإعادة البيع.
يتكون التحليل التفصيلي للعوامل التي تساهم في فرق السعر مما يلي
|
البند
|
النسبة المئوية لسعر السوق
|
|
تكلفة التجديد/التجديد
|
10-15% من الإجمالي
|
|
النفقات العامة خلال فترة الحيازة
|
2 - 3 % من القيمة السوقية
|
|
تكاليف نشاط المبيعات
|
2 - 3 % من الإجمالي
|
|
المخاطر التجارية والأرباح المعقولة
|
5-10%.
|
|
إجمالي التخفيض
|
19-31%.
|
من المهم تقييمفرق السعر هذامن حيثالعائد على الاستثمار.
يجب تقييم فرق السعر تقييماً شاملاً مقابل فوائد التحويل النقدي السريع والإجراءات المبسطة وتجنب المخاطر لاتخاذ الخيار الأفضل للبائع.
تحديد الخيارات.
العيب الآخر هو محدودية خياراتالمشترينمقارنة بالوسطاء.
لا تعمل جميع شركات العقارات في مجال الشراء وإعادة البيع، لذلك قد لا يكون هناك العديد من الخيارات في بعض المناطق.
كماتوجدقيود حسب نوع العقار أيضاً.
تركّز وكالات الشراء وإعادة البيع على العقارات ذات الاحتمالات الجيدة لإعادة البيع، لذلك قد ترفض شراء العقار اعتماداً على موقع المبنى وحالته.
المزايا من وجهة نظر المشتري
هناكأيضاًمزايا لمشتري العقارات التي يتم شراؤها وإعادة بيعها، ومنها
الحصول على عقار تم تجديده
تعد القدرة على الحصول على عقار في حالةجاهزة للسكنميزة رئيسية للمشترين.
فمع تحديث المرافق المائية والداخلية والمعدات إلى حالة جديدة أو ما شابه الجديدة، يمكن للمشتري الاستمتاع ببيئة معيشية مريحة بعد الشراء مباشرةً.
ستحصل علىبيئة معيشية عصرية.
حتى العقارات القديمة يمكن أن توفر بيئة معيشية مماثلة لبيئة العقارات المبنية حديثاً، وذلك بفضل أحدث المعدات والتصميم الحديث.
التوفير في تكاليف التجديدميزةأخرىمهمة.
فمقارنةً بالتجديدات التي يقوم بها الأفراد،يستفيدوكلاء الشراء وإعادة البيعمن وفوراتالحجملإجراء تجديدات فعالة، مما يؤدي إلى تقليل العبء على المشتري.
ضمان الجودة.
يتم ضمان مستوى معين من الجودةمن خلال البناء من قبل مقاولين متخصصين.
ونظراً لأن الشركة التي تقوم بالشراء وإعادة البيع تهتم بمصداقيتها الخاصة، فإنها تتمتع برقابة شاملة على جودة البناء، مما يمنحها مزيداً من راحة البال مقارنةً بالتجديدات التي يقوم بها الأفراد.
يمكن أيضاً توقعخدمة ما بعد البيع.
يقدم العديد من بائعي الشراء وإعادة البيع خدمات معالجة العيوب وخدمات الصيانة بعد البيع، مما يوفر راحة البال بعد الشراء.
العيوب من وجهة نظر المشتري
من ناحية أخرى،يجب مراعاةالعيوبالتالية بالنسبة للمشتري
القيود المفروضة على التخصيص
العيب هو صعوبةتخصيص المنتج وفقًا للتفضيلات الشخصية.
يقوم البائعون-المشترون بإجراء تعديلات تناسب التفضيلات العامة من أجل جذب عدد أكبر من المشترين المحتملين.
ونتيجة لذلك، قد لا يلبون الاحتياجات والتفضيلات الخاصة للأفراد.
يجب أيضًا مراعاة تكلفةالتغييرات المستقبلية.
إذا كنت ترغب في تغيير التصميم أو المرافق بعد الشراء، فقد تحتاج إلى إزالة المرافق الجديدة وإعادة بنائها، وهو ما قد يكون أكثر تكلفة.
علاوة السعر
قد لا يكون فرق السعر عنالعقار الجديدكبيراً كما هو متوقع.
بالنسبة للعقارات في مواقع أفضل، قد يكون فرق السعر مع العقارات المبنية حديثاً أقل نتيجة لتكاليف التجديد الإضافية.
المقارنة مع سعر السوق المحيطمهمأيضاً.
بالمقارنة مع العقارات المماثلة في نفس المنطقة، من الضروري الحكم بعناية على ما إذا كانت الزيادة في السعر مقابل تكاليف التجديد مناسبة.
التقييم العام للمزايا والعيوب
عند النظر في استخدام الشراء وإعادةالبيع، من المهم اتخاذ قرار شامل بناءً علىمعايير التقييمالتالية
تقييم القيمة الزمنية
تقييم فوائدالوقتمن حيث القيمة النقدية.
يتم تقييم منفعة الفرصة البديلة المكتسبة من التحويل النقدي المبكر، وتأثير انخفاض تكاليف الوقت مثل التعامل مع العروض، وتأثير انخفاض العبء النفسي بشكل شامل ومقارنتها مع فرق السعر.
تقييم مدى تحمل المخاطر
التقييم المناسب لقيمةتحمل المخاطر.
يتم تقييم قيمة الإعفاء من مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية وتجنب مخاطر فحص الرهن العقاري للمشتري وتجنب مخاطر تقلبات أسعار السوق وفقًا لمدى تحمل البائع للمخاطر.
مراعاة الظروف الفردية
يجب مراعاة الظروف الفردية للبائع مراعاة كاملة في القرار.
وتراعى الحاجة الملحة لمتطلبات التمويل، وعبء صيانة وإدارة العقار، والاعتبارات الضريبية وغيرها من العوامل الأخرى بشكل شامل لاختيار أنسب طريقة للبيع.
كيفية اختيار وكيل الشراء وإعادة البيع
كيفية تحديد بائع موثوق به
يعد اختيار وكيل الشراء وإعادة البيع عاملاً مهماً في نجاح الصفقة.
وينبغي استخداممعايير التقييمالتاليةلاختيار البائع بعناية
تقييم سجل الأعمال والخبرة
يعدالتحقق من سجل الأعمال التجاريةأمرًا أساسيًا لاختيار المقاول.
اختر الموردين الذين يتمتعون بأساس تجاري مستقر من خلال التحقق من سجلهم الكمي في مجال الأعمال، مثل عدد عمليات الشراء في السنة، ومقدار الأموال التي تم التعامل معها وعدد سنوات العمل.
لتقييم الخبرة،يتم إصدار حكم شامل على خبرة المورد في المعاملات في المنطقة المستهدفة وسجله في التعامل مع أنواع العقارات والمهارات الفنية للتجديد.
من المهم اختيار مقاول يفهم الخصائص المحلية ويمكنه وضع خطة تجديد مناسبة.
من خلال التحقق من المعاملات السابقة، يمكنك الحصول على صورة ملموسة عن كفاءة المقاول.
من خلال معلومات مثل الصور قبل/بعد، وتفاصيل التجديد وسجلات المبيعات، يمكن تقييم المهارات الفنية للمقاول وذوقه.
التحقق من السلامة المالية
يتم تقييم استقرار المنشئ من خلال التحقق منرأس المالوالوضعالمالي.
تتطلب عملية الشراء قوة مالية كبيرة، والمنشئ ذو القاعدة المالية الضعيفة معرض لخطر نقص الأموال أثناء سير الصفقة.
العلاقات مع المؤسسات المالية هيعامل تقييم مهمآخر.
يمكن تحديد مدى موثوقية المنشئ من خلال التحقق من وضعه الائتماني وسجله الائتماني للقروض من المؤسسات المالية الكبرى.
وينبغي أيضاً التحقق منالتغطية التأمينية.
يمكن أن يؤكد اختيار المنشئ الذي لديه تأمين مناسب، مثل تأمين المسؤولية التجارية وتأمين البناء، استعداد المنشئ للحوادث والمشاكل في حالة وقوعها.
تحقق من الامتثال القانوني.
من الضروري التحقق منترخيص مقاول البناء.
تحقق من رقم الترخيص، وعدد مرات التجديد، وتاريخ العقوبات الإدارية، وما إلى ذلك باستخدام نظام البحث عن المعلومات السلبية التابع لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، واختر مقاول البناء الذي يقوم بممارسات تجارية سليمة.
من المهم أيضاً وجود ترخيصأعمال البناء.
بالنسبة للتجديدات واسعة النطاق، يلزم الحصول على ترخيص صناعة البناء، لذلك من الآمن العمل مع مقاول حصل على ترخيص.
يمكنك تقييم مدى موثوقية المقاول من خلال التحقق منعضويته في جمعيات الصناعة.
تُعد عضوية الجمعيات الرئيسية مثل الاتحاد الوطني لجمعيات تجار البناء وجمعيات تجار البناء وجمعية إدارة التوزيع العقاري دليلاً على مستوى معين من الموثوقية.
تقييم صلاحية سعر التقييم
تقييم مقارن من قبل موردين متعددين
الحصول على تقييمات من حواليثلاثة إلى خمسةمقاولين لتقييم مدى كفاية السعر.
بالنسبة للموردين الذين يعرضون تقييمات مرتفعة أو منخفضة للغاية، ينبغي التحقق من الأساس الذي يستند إليه ذلك بالتفصيل.
يمكنك تقييم خبرة البائع من خلال طلب توضيحالأساس الذي استند إليه التقييم.
يمكن الحكم على البائع الذي يمكنه تقديم أدلة ملموسة، مثل أمثلة على عقارات مماثلة متعاقد عليها وخطط التجديد وأسعار إعادة البيع المفترضة، بأنه موثوق للغاية.
تحقق منتقرير التقييمبالتفصيل.
يُظهر تقرير التقييم الذي يذكر بوضوح نقاط تقييم العقار ومناطق التجديد المخطط لها والمشكلات المتوقعة المستوى العالي من الخبرة لدى المنشئ.
تحليل مقارن مع أسعار السوق
يتم إجراء مسح مستقلللسوق المحيطةللتحقق من صحة القيمة المقدرة.
نستخدم المعلومات المتاحة للجمهور مثل بوابات العقارات وأسعار الأراضي العامة وأسعار الأراضي على جانب الطريق للتأكد من مستويات الأسعار الموضوعية.
نتحقق منالحالات المتعاقد عليها للعقارات المتشابهةونتحقق من اتساقها مع القيمة المقدرة.
يمكن الحكم على مدى ملاءمة القيمة المقدرة من خلال مقارنتها بالسعر المتعاقد عليه للعقارات المتشابهة في العمر والمساحة والموقع.
تأكيد شروط العقد التفصيلية
سعر الشراء وشروط الدفع
توضيح ما إذا كان السعر المقدر سعرًا ثابتًا أم أنه قابل للتغيير وقت التعاقد.
وكذلك تأكيد الشروط المحددة، إن وجدت، التي يجوز بموجبها تغيير السعر.
تأكيد التفاصيل الخاصةبموعدوكيفيةالسداد.
وضح مبلغ العربون، وما إذا كانت هناك دفعة مرحلية، وموعد استحقاق الدفعة المتبقية، وتأكد من عدم وجود عوائق أمام تخطيطك المالي.
توضيحفئات النفقات التي سيتم تحملها.
التأكيد مسبقاً على تقسيم أعباء رسوم التسجيل، ورسوم الطوابع، وسداد ضريبة الملكية، وما إلى ذلك لتجنب الأعباء غير المتوقعة.
شروط إلغاء العقد ونطاق المسؤولية
تحقق من شروط إلغاء العقد بالتفصيل.
توضيح شروط الإلغاء لأسباب من جانب المشتري، وحق البائع في إلغاء العقد والموعد النهائي للإفراج عن العربون، وفهم حقوق والتزامات كلا الطرفين.
تأكيد نطاق المسؤولية عنعدم الالتزام بالعقد.
توضيح نطاق التعويض، والأمور التي لا يتم التعويض عنها، وفترة المسؤولية، وما إلى ذلك، وتقييم مخاطر ما بعد البيع بشكل صحيح.
الاتفاق على شروطالتسليمبالتفصيل.
توضيح وقت التسليم، والحالة الراهنة للممتلكات، والتخلص من أي أغراض متبقية، وطريقة تسليم المفاتيح، وما إلى ذلك، لضمان سلاسة الصفقة.
قائمة مرجعية لاختيار شركة بناء
تُستخدم قائمة المراجعة التالية لإجراء تقييم شامل للمورد.
| عناصر التقييم |
قائمة المراجعة |
التقييم |
| سجل الأعمال التجارية |
عدد المشتريات سنوياً، عدد سنوات العمل التجاري |
○/△/× |
| السلامة المالية |
رأس المال، العلاقة مع المؤسسات المالية |
○/△/× |
| الامتثال القانوني |
التراخيص/التصاريح التي تم الحصول عليها |
○/△/× |
| صحة التقييم |
وضوح أساس التقييم |
○/△/× |
| شروط العقد |
وضوح السعر وشروط الدفع |
○/△/× |
| جودة الاستجابة |
أدب الشرح والاستجابة |
○/△/× |
| خدمة ما بعد البيع |
نظام دعم ما بعد البيع |
○/△/× |
خصائص التجار الذين يجب أن يكونوا على دراية بها
خصائص الموردين التي يجب تجنبها
كن حذرًا من التجار الذين يعرضون أسعارتقييم مرتفعة للغاية.
فقد يخفضون السعر بعد توقيع العقد أو يلغون العقد من جانب واحد.
التاجر الذيلا يستطيع أن يشرح بوضوح أساس التقييميكون مشكوكًا في خبرته.
هناك احتمال أن يقوموا بإجراء تقييم مناسب وهناك مشاكل تتعلق بسلامة الصفقة.
كن حذرًا من التجارالذين يستعجلونك في إبرام عقد.
فقد يضغطون من أجل إبرام عقد بشروط غير مواتية دون إعطاء وقت كافٍ للنظر فيه.
وقد يعاني المتعاقدون الذين ينخرطون في أنشطةبيع مفرطةمن مشاكل في الأداء.
وتثير المكالمات الهاتفية المتكررة وزيارات المبيعات الملحة تساؤلات حول سلامة العمليات التجارية.
تدابير لتجنب المشاكل
تحقق دائماً منتفاصيل العقد.
إذا كانت هناك أي بنود غير واضحة، تحقق منها دائماً قبل التوقيع على العقد وتجنب التوقيع على عقد يتضمن بنوداً لا تفهمها.
من المفيد أيضاً طلب رأيطرف ثالث.
استشر خبيراً مثل أحد معارفك أو محاسب ضرائب أو محامٍ على دراية بالعقارات وارجع إلى رأيه الموضوعي.
احرص على أن تكون فترةاتخاذ القرار هادئة.
حتى إذا طُلب منك اتخاذ قرار فوري، فاحرص على إتاحة بضعة أيام على الأقل للتفكير واتخاذ قرار هادئ.
النقاط الرئيسية لتحديد المقاولين الجيدين
خصائص المقاولين الذين يجب أن يكونوا سبّاقين في اختيارهم
المقاول الذي يقدم توضيحاتشفافةجدير بالثقة.
إن الالتزام بفهم العميل، مع شرح صريح وصادق لأساس التقييم وخطة العمل وعوامل المخاطر، هو السمة المميزة للباني الجيد.
المقاولون الذين يعملون بطريقةمجتمعيةلديهم فهم عميق للخصائص المحلية وقادرون على وضع التقييمات وخطط التجديد المناسبة.
السجل الحافل بالأعمال المستمرة في المجتمع المحلي على مدى فترة طويلة من الزمن دليل على الموثوقية.
خدمة ما بعد البيع الجيدة هينقطة تقييم مهمةأخرى.
يميل الوكلاء الذين يقدمون خدمات شاملة، مثل المشورة الضريبية بعد البيع والمساعدة في العثور على المنزل التالي، إلى الحصول على مستويات عالية من رضا العملاء.
اختر شركة بناء تُظهرمستوى عالٍ من الكفاءة الفنية.
من المتوقع أن يحسن المقاولون الذين لديهم موارد بشرية متخصصة، مثل المهندسين المعماريين ومنسقي الديكور الداخلي، الذين يمكنهم تقديم تجديدات عالية الجودة، أسعار إعادة البيع، وبالتالي أسعار الشراء.
الخلاصة.
يلعبوكلاء شراء العقارات وإعادة بيعهادوراً مهماً في سوق العقارات كبديلجديدللبيع التقليدي عن طريق وسيط.
نعيد التأكيد على النقاط الرئيسية التالية بناءً على المعلومات الموضحة في هذه المقالة.
النقاط الرئيسية للاستفادة من وكلاء الشراء وإعادة البيع
التحويلالنقدي السريعوالإجراءات المبسطةهي أكبر المزايا.
يستغرق الأمر من أسبوع إلى أسبوعين فقط من التقييم إلى التسوية، ويجنبك عبء التعامل مع المعاينة والمسؤولية التعاقدية عن عدم المطابقة.
من ناحية أخرى، سيكون سعر البيع 70-85% من سعر السوق، لذلك منالمهم إجراء تقييم صحيح للمقايضة مقابل القيمة الزمنية للمال.
إن اختيار البائعأمر في غاية الأهمية، ويجب اختيار بائع موثوق به بناءً على تقييم شامل لأداء الأعمال والسلامة المالية والامتثال القانوني ومدى ملاءمة التقييم.
يمكن أن يساعد الحصول على تقييمات من موردين متعددين ومقارنات مفصلة في تحقيق أفضل شروط الصفقة الممكنة.
مراعاة الظروف الفرديةهي مفتاح النجاح.
سيساعدك النظر الشامل في الحاجة الملحة لمتطلبات التمويل وخصائص العقار والاعتبارات الضريبية والخطط المستقبلية وما إلى ذلك والمقارنة مع البيع من خلال وسيط على اختيار أنسب طريقة بيع.
توقعات السوق المستقبلية
من المتوقع أن يستمرسوق شراء العقارات وإعادة بيعهافي النمو على خلفيةالاستخدام الفعال للمخزون السكنيوتنويع احتياجات المستهلكين.
وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن تظهر خبرة وكلاء الشراء وإعادة البيع في مجالات مثل زيادة قيمة العقارات القديمة، والتكيف مع أنماط الحياة الحديثة وتحسين الأداء الموفر للطاقة.
ومن المتوقع أن يؤدي استخدام التكنولوجياإلى تحسين دقة التقييمات وتوحيد جودة البناء وزيادة كفاءة أنشطة البيع.
وبالإضافة إلى ذلك،من منظورالبيئة والمجتمع والحوكمة،تكتسب الأعمال أيضاً أهمية اجتماعية لأنها تساهم في إنشاء مخزون سكني مستدام.
خطوات العمل التالية
إذا كنت تفكر في بيع عقارك، نوصيك باتخاذ الخطوات التالية
1-التأكد من القيمة السوقية الحالية - تحقق من قيمة العقار باستخدام طرق تقييم متعددة
2-توضيح أهداف البيع وأولوياته - تحقيق التوازن بين تقييم الوقت والسعر والجهد
3-الحصول على تقييمات من موردين متعددين - مقارنة سعر الشراء وسعر الوكالة المتوقع
4.القرار العام - القرار النهائي بناءً على المزايا والعيوب
تقترح شركة INA&Asociates Ltd. طريقة البيع الأنسب وفقاً للظروف الفردية للعميل.
يمكننا تلبية مجموعة واسعة من الاحتياجات، بدءاً من الاستشارة بشأن الشراء وإعادة البيع إلى البيع عن طريق وسيط.
إذا كانت لديك أي أسئلة أو استفسارات بخصوص بيع عقارك، فلا تتردد في الاتصال بنا.
الأسئلة المتداولة
س1- كيف يتم تحديد سعر الشراء؟
ج1:يتم حساب سعر الشراء عن طريق خصم تكاليف التجديد والنفقات العامة والأرباح المعقولة من سعر إعادة البيع المقدر.
وعلى وجه التحديد، يتم تحديد سعر الشراء بافتراض سعر إعادة البيع على أساس المبيعات المتعاقد عليها للعقارات المماثلة في المنطقة المجاورة مع الأخذ في الاعتبار التكاليف المقدرة لأعمال التجديد اللازمة والتكاليف الثابتة خلال فترة الاحتفاظ بالعقار وتكاليف نشاط البيع.
بشكل عام، يتراوح السعر بشكل عام بين 70-85% من سعر السوق، ولكن هذا يختلف حسب حالة العقار وموقعه.
س2: هل يمكن رفض الشراء؟
ج2: نعم، يمكن رفض الشراء في الحالات التالية
العقارات في موقع سيء للغاية، والعقارات التي تعاني من أضرار جسيمة في البناء وتكاليف تجديد باهظة، والعقارات التي يصعب إعادة بيعها بسبب القيود القانونية، والعقارات الخاصة التي لا يمكن توقع طلب السوق عليها، إلخ.
ومع ذلك، نظرًا لأن البائعين المختلفين لديهم معايير مختلفة، فمن المستحسن استشارة العديد من البائعين.
س3: هل يمكن تغيير السعر بعد توقيع العقد؟
ج3: إذا كان المقاول بائعًا مناسبًا، فلن يكون هناك تغييرات في السعر من جانب واحد بعد توقيع العقد.
ومع ذلك، يمكن مناقشة تغيير السعر إذا تم تضمين بند تغيير السعر في العقد أو إذا كشف مسح العقار عن عيوب خطيرة لم تكن متوقعة في البداية.
من المهم التحقق دائماً من تحديد السعر وشروط التغيير قبل توقيع العقد.
س4- أيهما أختار، الشراء أم الوساطة؟
ج4-معايير الاختيار هي كما يلي
إذا كان الشراء مناسباً:إذا كان الشراء مناسباً: التحويل المبكر إلى النقد ضروري، وتريد تجنب متاعب التعامل مع المشاهدات، وما إلى ذلك، ولا تريد أن تكون مسؤولاً عن عدم مطابقة العقد، وتولي أهمية للبيع الآمن.
عندما تكون الوساطة مناسبة: ترغب في البيع بأعلى سعر ممكن، ولديك وقت كافٍ للبيع، وترغب في زيادة جاذبية العقار.
من المهم أخذ الظروف الفردية في الاعتبار من أجل اتخاذ قرار شامل.
س5- هل هناك أي اعتبارات ضريبية؟
ج5-قد تُفرض ضريبة نقل الملكية على بيع العقار.
المعاملة الضريبية هي نفسها لكل من الشراء والسمسرة على حد سواء، ولكن قد يختلف مبلغ الضريبة حسب سعر البيع.
من المهم أيضًا التحقق مما إذا كان العقار يستوفي متطلبات تطبيق الإعفاء الخاص البالغ 30 مليون ين للعقار السكني والاستثناء الخاص لاستبدال العقار.
يُنصح باستشارة مستشار ضريبي أو غيره من المتخصصين فيما يتعلق بالمسائل الضريبية.