في السنوات الأخيرة، ازداد الاهتمام بالاستثمار العقاري في ظل حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل والحاجة إلى تأمين الأموال اللازمة للتقاعد. وعلى وجه الخصوص، يعد الهيكل الذي يوفر دخلاً شهرياً ثابتاً للإيجار خياراً جذاباً للعديد من المستثمرين.
وبصفتي شركة INA & Associates المحدودة، قمت بدعم العديد من العملاء في استثماراتهم العقارية. من واقع خبرتي، يمكنني القول أن الاستثمار العقاري هو وسيلة استثمار ممتازة يمكن أن تدر دخلاً ثابتاً طويل الأجل مع المعرفة الصحيحة والاستراتيجية الصحيحة.
سنشرح في هذا المقال أساسيات نظام الاستثمار العقاريوكيفية البدء فعلياً في تحقيق دخل من الإيجار بطريقة سهلة الفهم للمبتدئين. كما يتضمن أيضاً تفاصيل عملية مثل كيفية حساب التدفق النقدي ومفهوم العائد.
نأمل أن تكون هذه المعلومات مفيدة لأولئك الذين يفكرون في الاستثمار العقاري وأولئك الذين بدأوا بالفعل.
دخل الإيجار هو المصطلح العام للدخل من تأجير عقارك لأطراف ثالثة. يُعرف هذا الدخل بمصطلحات الاستثمار بمصطلحات الاستثمار ويشير إلى الربح المستمر من الاستمرار في الاحتفاظ بالأصل.
أهم ما يميز دخل الإيجار في الاستثمار العقاري هو استقراره. لا تتذبذب الأسعار على أساس يومي، كما هو الحال في استثمارات الأسهم، وبمجرد العثور على مستأجر، يمكنك أن تتوقع دخلاً ثابتاً كل شهر طوال مدة العقد.
من خلال الخبرة التي شاركتها مع عملائي، من الممكن حتى للمبتدئين في الاستثمار العقاري أن يكسبوا دخلاً ثابتاً إذا اختاروا العقار المناسب وأداروه. وعلى وجه الخصوص، حتى في اليابان، حيث يتناقص عدد السكان، يمكنك أن تتوقع طلباً مستمراً على العقارات ذات الموقع الجيد.
دخل الإيجار ليس مجرد "إيجار" فقط. فهو يتكون في الواقع من عدة عناصر للدخل ومن المهم فهم كل عنصر من هذه العناصر.
الإيجار هو العنصر الأساسي للدخل. وهو معفى من ضريبة المبيعات بالنسبة للعقارات السكنية، ولكنه خاضع للضريبة بالنسبة للعقارات التجارية. يتم تحديد الإيجار على أساس الموقع وعمر المبنى والمرافق وعوامل أخرى.
يتم تحصيل رسوم الخدمات المشتركة والإدارة من المستأجرين لتغطية تكاليف صيانة وإدارة المناطق المشتركة. وهي تشمل صيانة المصاعد وتكاليف التنظيف وفواتير الكهرباء وما إلى ذلك. وبما أن استخدامها غير مقيد قانوناً، فيمكن استخدامها حسب تقدير المالك.
رسوم التجديد هي الرسوم التي يتم تحصيلها من المستأجرين عند تجديد عقد الإيجار. يتم تحديدها بشكل عام بإيجار شهر أو شهرين ويتم تحصيلها كل عامين. ومع ذلك، فإن تحديد رسوم التجديد قد يشجع المستأجرين على الخروج من العقار، لذا يجب تحديدها مع مراعاة العادات المحلية ووضع العقارات المتنافسة.
المال الرئيسي هو عبارة عن إكرامية يتم الحصول عليها من المستأجر عند انتقال مستأجر جديد. وخلافاً لوديعة التأمين، فإن هذا الدخل لا يجب إعادته عند انتقال المستأجر. في السنوات الأخيرة، هناك عدد متزايد من العقارات التي لا تحدد أموال المفتاح من أجل تقليل عبء التكلفة الأولية على المستأجرين.
وتشمل الإيرادات الأخرى رسوم مواقف السيارات ورسوم تركيب آلات البيع ورسوم الإعلان على اللوحات الإعلانية. كما يعد تأمين دخل إضافي من خلال الاستفادة من خصائص العقار عاملاً مهماً في تحسين الربحية.
| عنصر الدخل | أمثلة على المبالغ | التكرار | الخصائص |
|---|---|---|---|
| الإيجار | 80,000 ين | شهرياً | الدخل الرئيسي، معفى من الضرائب للاستخدام السكني |
| النفقات المشتركة | 5,000 ين | شهرياً | رسوم صيانة المنطقة المشتركة، استخدام غير مقيد |
| رسوم التجديد | 80,000 ين | كل 2 سنة | تجديد العقد، يختلف من منطقة إلى أخرى |
| نقود المفتاح | 80,000 ين | عند الانتقال | أول مرة فقط، غير قابلة للاسترداد |
| رسوم وقوف السيارات | 10,000 ين | شهرياً | يختلف الطلب حسب الموقع |
حتى إذا كنت تكسب دخلاً من الإيجار، فلن يبقى كله في جيبك. الفهم الدقيق للتدفق النقدي، وهو النقد الفعلي المتبقي في متناول اليد، هو مفتاح الاستثمار العقاري الناجح.
تشمل مصاريف التشغيل البنود التالية
عادةً ما تكون رسوم الإدارة حوالي 5% من دخل الإيجار كرسوم تعهيد لشركة إدارة. هذا ليس ضرورياً في حالة الإدارة الذاتية، ولكن يجب أخذ الوقت والجهد اللازمين للتعامل مع المستأجرين وإدارة المبنى في الاعتبار.
تكاليف الإصلاح هي تكلفة إصلاح المعدات التي تعطلت أو تدهورت بمرور الوقت. كلما كان العقار أقدم، كلما ارتفعت تكاليف الإصلاح. من المهم توقع 5-15% من دخل الإيجار سنوياً.
تُفرض الضريبة العقارية وضريبة تخطيط المدينة وفقاً للقيمة المقدرة للعقار. تُفرض الضريبة على المالك اعتباراً من 1 يناير من كل عام وتُدفع على أربعة أقساط سنوية.
أقساط التأمين للتأمين ضد الحريق والزلازل. وغالباً ما تكون العضوية إلزامية لمن يحصلون على قروض، وتتراوح تكلفتها بين عدة إلى عدة مئات من آلاف الين سنوياً.
وبالتالي، فإن النقد الفعلي المتبقي بعد خصم المصاريف المختلفة وسداد القروض من دخل الإيجار هو النقد الفعلي المتبقي. عند اتخاذ قرارات الاستثمار، من المهم مراعاة هذا التدفق النقدي كأساس.
هناك عدة طرق للاستثمار العقاري، ولكل منها خصائص وعلاقات مختلفة بين المخاطر والعائد. من المهم فهم خصائص كل طريقة، حيث أن الخيار الأفضل سيعتمد على الموارد المالية للمستثمر وخبرته ومدى تحمله للمخاطر.
الاستثمار في الوحدات السكنية هو طريقة شراء وحدة سكنية واحدة للبيع وإدارتها كعقار للإيجار. وهو أحد أكثر خيارات الاستثمار الموصى بها للمستثمرين العقاريين المبتدئين.
أكبر ميزة للاستثمار في الوحدات السكنية هي الاستثمار الأولي المنخفض. فمقارنةً بالعقار الواحد، يكلف هذا الاستثمار من عدة ملايين ين إلى عدة عشرات الملايين من الين للبدء، لذا يمكن حتى للعاملين بأجر البدء في الاستثمار عن طريق استخدام القروض.
وبالإضافة إلى ذلك، إذا كان العقار عبارة عن وحدة سكنية في موقع جيد، فإن إدارة المبنى والمناطق المشتركة تتم صيانتها من قبل جمعية الإدارة، مما يقلل من عبء الإدارة على المالك. كما أنها ذات سيولة عالية عند بيعها ويمكن تحويلها إلى نقد في فترة زمنية قصيرة نسبياً إذا لزم الأمر.
من ناحية أخرى، هناك بعض النقاط التي يجب الانتباه إليها عند الاستثمار في الوحدات السكنية: بما أن وحدة واحدة فقط تدار من قبل جمعية الإدارة، فإذا حدث شغور في وحدة سكنية فإن دخل الإيجار سيكون صفراً تماماً. بالإضافة إلى ذلك، ونظراً لقلة نسبة الأراضي المملوكة، تميل العوائد إلى أن تكون أقل من عوائد العقارات التي تملكها أسرة واحدة.
عند تقديم المشورة للعملاء، أقول لهم أن يركزوا بشكل خاص على الموقع وإدارة المبنى عند التفكير في الاستثمار في وحدة سكنية. يمكن للعقارات التي تقع على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة قطار ويقل عمرها عن 20 عاماً أن تتوقع طلباً مستقراً على الإيجار.
الاستثمار في شقة واحدة أو وحدة سكنية واحدة هو طريقة لامتلاك المبنى بأكمله وتأجير وحدات متعددة. وبفضل وفورات الحجم، من المتوقع أن تكون طريقة الاستثمار هذه مربحة للغاية.
عامل الجذب الرئيسي للاستثمار في مبنى واحد هو القدرة على تأمين مصادر متعددة للدخل: في مبنى سكني مكون من 10 غرف، حتى لو أصبحت غرفة واحدة شاغرة، سيستمر دخل الإيجار من الغرف التسع المتبقية. هذا التأثير المتنوع يجعل من السهل الحفاظ على تدفق نقدي ثابت.
بالإضافة إلى ذلك، بما أنك تمتلك العقار بأكمله، بما في ذلك الأرض، فأنت حر في اتخاذ قرار بشأن سياسة إدارة المبنى. يمكنك تنفيذ تدابير فعالة لتحسين الربحية، مثل إضافة قيمة من خلال التجديد والاستثمار الرأسمالي، وتعديل إعدادات الإيجار.
تميل العوائد إلى أن تكون أعلى بالنسبة لاستثمارات المبنى الواحد مقارنةً بالوحدات السكنية. يمكن أن تصل عوائد بعض الشقق المستعملة في المناطق الريفية إلى 10% أو أكثر. ومع ذلك، يجب توخي الحذر، حيث أن العقارات ذات العوائد الأعلى غالباً ما تنطوي على مخاطر أكبر من حيث الموقع وظروف البناء.
وبما أن حجم الاستثمار أكبر، يمكن أن يتراوح الاستثمار الأولي من عشرات إلى مئات الملايين من الين. كما أن الموافقة على القروض أكثر صرامة، ويتم التركيز على الدخل السنوي وحالة الأصول والخبرة الاستثمارية. بالإضافة إلى ذلك، ونظراً لأنها مسؤولة عن صيانة وإدارة المبنى بأكمله، فمن الضروري وضع خطة إصلاحات والتحضير لإصلاحات واسعة النطاق.
الاستثمار في المنازل المنفصلة هو طريقة لشراء المنازل المنفصلة وإدارتها كعقارات للإيجار. ونظراً لأنه يستهدف العائلات، فبمجرد انتقال المستأجرين للسكن فيها، يمكن أن يتوقعوا البقاء لفترة طويلة من الزمن. ويتميز هذا النوع من الاستثمار بارتفاع معدل الاحتفاظ بالمستأجرين بسبب تعليم الأطفال على سبيل المثال.
في الاستثمار في المنازل المنفصلة، بما أنك تمتلك الأرض والمبنى معاً، يمكنك أيضاً توقع زيادات مستقبلية في قيمة الأرض. بالإضافة إلى ذلك، بما أن المبنى يمكن إدارته وإصلاحه بحرية، يمكن تخصيصه لتلبية احتياجات المستأجرين.
إدارة مواقف السيارات هي طريقة لاستخدام الأرض كموقف للسيارات. ونظراً لعدم الحاجة إلى إنشاء مبنى، يمكن البدء في الاستثمار الأولي بتكلفة منخفضة. هناك طريقتان لإدارة مواقف السيارات - مواقف السيارات الشهرية ومواقف السيارات التي تعمل بقطع النقود المعدنية - والتي يتم اختيارها وفقاً للموقع والطلب.
ميزة إدارة مواقف السيارات هي سهولة التحويل. حتى إذا كنت ترغب في تغيير استخدام الأرض إلى استخدام آخر في المستقبل، فلا داعي لدفع تكاليف هدم المبنى، مما يسمح باستخدام الأرض بمرونة.
يتم الاستثمار في العقارات التجارية في العقارات التجارية مثل مباني المكاتب والمحلات التجارية والمستودعات. يمكن تحديد إيجارات أعلى مقارنةً بالعقارات السكنية، ولكنها أكثر عرضة للتقلبات الاقتصادية وتميل إلى أن تكون فترات شغورها أطول.
| نوع الاستثمار | التكلفة الأولية التقريبية | العائد السطحي | درجة المخاطرة | الجهد الإداري | الملاءمة للمبتدئين |
|---|---|---|---|---|---|
| الوحدات السكنية | 5-20 مليون ين | 4-6%. | منخفضة | صغيرة | ◎ |
| شقق الوحدة الواحدة | 30 إلى 100 مليون ين | 6-10% ◎ | متوسطة | متوسطة | △ |
| الوحدات السكنية المكونة من وحدة واحدة | 100 مليون ين وما فوق | 5-8% (5-8%) | متوسطة | كبيرة | ×x |
| منازل منفصلة | 10-30 مليون ين | 5-8% x | متوسطة | متوسطة | ○ ○ |
| مواقف السيارات | 1-5 مليون ين | 3 - 5% من الإجمالي | منخفضة | صغير | دائرة |
| العقارات التجارية | 50 مليون ين وما فوق | 5 - 12%. | عالية | كبير | ×x |
كما يتضح من الجدول، ترتبط التكاليف الأولية والمخاطر والعوائد المتوقعة ارتباطًا وثيقًا. عند البدء في الاستثمار، من المهم اختيار نهج الاستثمار المناسب وفقاً لمواردك المالية وخبراتك الخاصة.
من الضروري اتباع نهج منظم لتوليد دخل إيجار ثابت من الاستثمار العقاري. واستناداً إلى خبرتي في تقديم المشورة للعملاء، إليك بعض الخطوات الملموسة التي يمكنك اتخاذها لزيادة فرص نجاحك.
قبل أن تبدأ الاستثمار في العقارات، من المهم تحديد أهداف استثمارية واضحة. إذا بدأت الاستثمار بأهداف غير واضحة، فسيكون من الصعب اختيار العقارات المناسبة ووضع استراتيجية استثمارية.
ضع مبلغاً محدداً للدخل المستهدف. وضح ما إذا كنت تهدف إلى تحقيق دخل إيجار شهري قدره 100,000 ين ياباني أو دخل عقاري سنوي قدره 2 مليون ين ياباني. سيحدد هذا الهدف حجم الاستثمار المطلوب وعدد العقارات.
تعد فترة الاستثمار عاملاً مهماً أيضاً: ستعتمد معايير اختيار العقارات على ما إذا كنت تبحث عن استثمار قصير الأجل بنية بيع العقار بعد خمس سنوات أو حيازة طويلة الأجل لمدة 20 عاماً أو أكثر. بالنسبة للحيازات طويلة الأجل، فإن الإمكانات المستقبلية للموقع مهمة، بينما بالنسبة للاستثمارات قصيرة الأجل، تؤخذ سيولة السوق في الاعتبار.
من الضروري أيضاً التحقق من مدى تحملك للمخاطر. ضع في اعتبارك مسبقاً إلى أي مدى يمكنك قبول مخاطر فقدان رأس المال الأساسي وما إذا كان لديك القدرة المالية في حالة وجود شواغر.
وضح مدى ما لديك من أموالك الخاصة. حدد المبلغ المالي الذي يمكنك توفيره كدفعة أولى والحد الأقصى للاقتراض إذا حصلت على قرض، وحدد النطاق السعري للعقار الذي يمكنك الاستثمار فيه.
ما أقوله لعملائي هو أن الاستثمار يُحكم عليه بالأرقام وليس بالعواطف. يتيح تحديد الهدف الواضح اتخاذ قرارات استثمارية موضوعية.
اختيار العقار هو العامل الأهم في تحديد نجاح أو فشل الاستثمار العقاري. من الضروري تقييم الموقع وحالة المبنى والربحية بشكل شامل واتخاذ القرار من منظور طويل الأجل.
أهمية الموقع
اختيار الموقع مهم جداً في الاستثمار العقاري لدرجة أنه يقال إن "الموقع هو كل شيء". يمكن للعقارات في المواقع الرئيسية أن تحافظ على استقرار الطلب على الإيجار حتى لو كانت أقدم قليلاً.
راحة المواصلات هي أهم عامل يجب أخذه في الاعتبار. يتم إجراء تقييم شامل لوقت المشي من أقرب محطة، وتوافر خطوط متعددة ووقت الوصول إلى وسط المدينة. من المستحسن أن تكون مسافة 10 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة خاصةً بالنسبة للعقارات التي يسكنها شخص واحد.
للبيئة المحيطة أيضاً تأثير كبير على رضا المستأجرين. يتم البحث في مدى توافر المرافق التجارية والطبية والتعليمية والسلامة العامة وخطط التطوير المستقبلية.
التحليل الديموغرافي مهم أيضاً. فنحن نحدد التغيرات في عدد السكان والهيكل العمري وتكوين الأسر في المنطقة المستهدفة ونتنبأ بالطلب المستقبلي على الإيجار.
العمر وحالة المبنى
يؤثر عمر المبنى تأثيراً مباشراً على مستويات الإيجار وتكاليف الصيانة. يمكن للعقارات المبنية حديثاً أن تقدم إيجارات أعلى، ولكن يمكن أن تكون أغلى ثمناً أيضاً. توفر العقارات التي يتراوح عمرها بين 10 و20 عاماً توازناً جيداً بين السعر والإيجار ويُنصح بها للمبتدئين.
كما يُعد هيكل المبنى عاملاً محدداً مهماً أيضاً. المباني الخرسانية المسلحة (RC) متينة ولها عمر قانوني طويل يصل إلى 47 عاماً، مما يجعلها مناسبة للاستثمار طويل الأجل. في حين أن الشقق الخشبية أرخص ثمناً، إلا أن عمرها الافتراضي أقصر من 22 عاماً وتتطلب تكاليف إصلاح أكثر.
تؤثر حالة المرافق أيضاً على رضا المستأجرين. تحقق من تكييف الهواء وإمدادات المياه الساخنة والوصول إلى الإنترنت والمرافق الأمنية.
حساب العائد وتقييم الربحية
العائد السطحي هو دخل الإيجار السنوي مقسوماً على سعر العقار. يُستخدم كمؤشر بسيط للربحية، ولكن يجب توخي الحذر لأنه لا يأخذ النفقات في الاعتبار.
العائد الحقيقي هو دخل الإيجار السنوي مطروحاً منه نفقات التشغيل مقسوماً على إجمالي سعر العقار وتكاليف الشراء. وهو يمثل الربحية الأقرب إلى الواقع.
كقاعدة عامة عند تقديم المشورة للعملاء، أوصي بعائد حقيقي بنسبة 4% أو أكثر للوحدات السكنية و6% أو أكثر لشقق الأسرة الواحدة. ومع ذلك، بالنسبة للعقارات التي تقع في موقع جيد، حتى لو كان العائد منخفضاً، قد يكون الاستقرار مهماً.
في الاستثمار العقاري، غالباً ما يُستخدم التمويل لشراء عقار. يتيح التمويل المناسب الاستخدام الفعال للأموال الخاصة وتوسيع حجم الاستثمار.
التوازن بين الأموال الخاصة والتمويل
بشكل عام، من المستحسن أن تكون نسبة التمويل الذاتي 20-30% من سعر العقار. كلما زادت نسبة التمويل الذاتي، كلما كانت نسبة التمويل الذاتي أعلى، كلما كانت الموافقة على القرض أفضل وكانت شروط سعر الفائدة أفضل.
ومع ذلك، ليس من الضروري شراء العقار بالكامل بأموالك الخاصة. يمكن أن يزيد تأثير الرافعة المالية المعتدلة من كفاءة الاستثمار. المهم أن يكون التدفق النقدي بعد سداد القرض إيجابياً.
استخدام قروض الاستثمار العقاري
تنطبق معايير مختلفة على قروض الاستثمار العقاري مقارنة بالقروض العقارية. فبالإضافة إلى الدخل السنوي للمقترض وصاحب العمل، تعتبر ربحية العقار الاستثماري عاملاً مهماً أيضاً.
تختلف شروط وأحكام القروض بشكل كبير بين المؤسسات المالية. من المهم مقارنة الشروط والأحكام من عدة مؤسسات مالية، بما في ذلك بنوك المدينة والبنوك الإقليمية والاتحادات الائتمانية والمؤسسات غير المصرفية.
وتعتمد مدة القرض على هيكل العقار وعمره: 25-35 سنة للبناء المنزلي و15-25 سنة للبناء الخشبي. كلما طالت مدة القرض، انخفضت الأقساط الشهرية، ولكن سيزداد إجمالي الأقساط المسددة.
إجراءات الشراء
عادةً ما يستغرق الأمر من شهر إلى شهرين من تقديم الطلب إلى تسوية شراء العقار. الخطوات الإجرائية الرئيسية هي كما يلي
تقديم طلب شراء العقار والتفاوض على سعر الشراء وشروط التسليم. إذا تم الاتفاق على الشروط، يتم إبرام عقد الشراء ودفع عربون.
بالتوازي مع ذلك، يتم تقديم الطلب الرئيسي للتمويل. يتم إعداد المستندات المطلوبة، ويتم تقييم العقار كضمان ويتم فحص المقترض.
بعد الموافقة على القرض، يتم ترتيب موعد التسوية. في تاريخ التسوية، يتم دفع الرصيد المتبقي وتسجيل نقل الملكية وتنفيذ القرض وتسليم المفاتيح.
بعد شراء العقار، يبدأ توظيف المستأجرين وإدارة الإيجار. يعد نظام الإدارة المناسب أمراً ضرورياً لضمان دخل إيجار مستقر.
اختيار شركة إدارة
قرر ما إذا كان سيتم الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة الإيجار لشركة إدارة أو ما إذا كان سيتم إدارتها ذاتياً. بالنسبة للمبتدئين، يوصى بالاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة.
عند اختيار شركة إدارة، قارن وقارن بين سجل الإدارة والمناطق التي تغطيها وتكاليف الإدارة ومحتوى الخدمة. القدرة على توظيف المستأجرين والتعامل مع المشاكل وتقديم تقارير منتظمة هي معايير مهمة.
تبلغ رسوم الإدارة القياسية حوالي 5% من دخل الإيجار. شركات الإدارة الأرخص ليست بالضرورة أفضل، ويعتمد الاختيار على التوازن بين محتوى الخدمة.
توظيف المستأجرين والتعاقد معهم
التوظيف الفعال للمستأجرين مهم لتقليل فترات الشغور. من الضروري تحديد الإيجارات المناسبة، والتقاط صور جذابة للعقارات وتقديم المعلومات إلى العديد من الوكالات العقارية.
يعد فحص المستأجرين المحتملين مهمة أخرى مهمة. إن إثبات الدخل وتأكيد مكان العمل وإعداد ضامن يقلل من مخاطر متأخرات الإيجار.
عند إبرام عقد الإيجار، يتم شرح شروط العقد وأحكامه بشكل صحيح، وتوضيح الأمور المهمة واستلام ودائع التأمين وأموال المفاتيح.
يؤدي التنفيذ المطرد لهذه الخطوات إلى بناء أسس دخل إيجار مستقر. إن المنظور طويل الأجل مهم في الاستثمار العقاري، ومفتاح النجاح هو المضي قدماً بشكل منهجي ودون تسرع.
إذا كنت تكسب دخل إيجار من الاستثمار العقاري، فستحتاج إلى التأكد من أنه خاضع للضريبة بشكل صحيح وأنك تقدم إقراراً ضريبياً على الدخل. من المهم أن تفهم الهيكل الأساسي للنظام الضريبي حتى لا تفوتك الخصومات التي يحق لك الحصول عليها أو تدفع ضرائب زائدة بسبب نقص المعرفة الضريبية.
يُصنَّف دخل الإيجار على أنه "دخل عقاري" لأغراض ضريبية. يتم حساب الدخل العقاري عن طريق خصم المصاريف الضرورية من إجمالي الدخل.
البنود المدرجة في الدخل العقاري:
الدخل من الإيجار هو المصدر الرئيسي للدخل، ولكن تشمل البنود الأخرى ما يلي
رسوم الخدمة والإدارة المشتركة، ورسوم التجديد، ورسوم التجديد، وأموال المفاتيح، ورسوم مواقف السيارات، ورسوم تركيب آلات البيع، ورسوم الإعلان على اللوحات الإرشادية، وما إلى ذلك، يتم تسجيلها كدخل عقاري.
كقاعدة عامة، لا يتم تضمين ودائع التأمين في الدخل لأنها ودائع. ومع ذلك، إذا لم يتم إرجاع أي جزء من الوديعة عندما ينتقل المستأجر من العقار (مثل تكاليف الترميم)، يتم تسجيلها كإيرادات للسنة.
| المصروفات البند | الوصف | فترة التسجيل | النقاط التي يجب ملاحظتها |
|---|---|---|---|
| تكاليف الإدارة | رسوم العمولة لشركة الإدارة | عند دفعها | 5-10% من دخل الإيجار |
| تكاليف الإصلاح | تكاليف إصلاح/استبدال المعدات | عند تكبدها | لاحظ الفرق عن النفقات الرأسمالية |
| الاستهلاك | انخفاض قيمة المبنى | كل سنة | تختلف فترات الاستهلاك حسب الهيكل |
| الضريبة العقارية | الضريبة على العقار | في وقت دفع الضريبة | الأرض والمباني معاً |
| ضريبة تخطيط المدن | الضريبة في مناطق التخطيط العمراني | عند دفع الضريبة | تُدفع في نفس وقت دفع الضريبة العقارية |
| أقساط التأمين على غير الحياة | أقساط التأمين ضد الحريق والزلازل | في وقت الدفع | الحساب النسبي لعدة سنوات |
| الفائدة على القروض | جزء الفائدة من القرض | وقت السداد | السداد الرئيسي غير مؤهل للمصروفات |
| رسوم محاسب الضرائب | رسوم تقديم الإقرار الضريبي | في وقت السداد | الجزء المتعلق بالدخل العقاري فقط |
| مصاريف النقل | نفقات السفر لفحص العقارات، إلخ. | عند تكبدها | مطلوب إثبات ارتباطها بالعمل |
| نفقات الاتصالات | تكاليف الاتصالات المتعلقة بإدارة الممتلكات | عند دفعها | الحساب النسبي المطلوب |
حساب الاستهلاك
تتناقص قيمة جزء المبنى بمرور الوقت، وبالتالي يمكن احتساب الاستهلاك سنوياً كاستهلاك. لا تخضع الأرض للاستهلاك.
لحساب الاستهلاك، يتم تحديد العمر الإنتاجي القانوني للمبنى حسب هيكل المبنى.
بالنسبة للعقارات المستعملة، تُستخدم المعادلة التالية لحساب العمر الإنتاجي
كقاعدة عامة، يلزم تقديم إقرار ضريبي إذا كان لديك دخل عقاري. لا يحتاج الموظفون الذين يتقاضون رواتب إلى تقديم إقرار ضريبي على الدخل إذا كان دخلهم العقاري أقل من 200,000 ين ياباني، ولكن عليهم تقديم إقرار ضريبي للموظفين.
عندما يكون إقرار ضريبة الدخل النهائي مطلوباً
قم بإعداد المستندات اللازمة
المستندات التالية مطلوبة لتقديم الإقرار الضريبي. سيضمن تنظيمها مسبقاً تقديم الإقرار الضريبي بسلاسة.
المستندات المتعلقة بالدخل
المستندات المتعلقة بالنفقات:
المستندات المتعلقة بالممتلكات
توقيت الإقرار
تمتد فترة تقديم الإقرارات الضريبية من 16 فبراير إلى 15 مارس من كل عام. خلال هذه الفترة، يمكنك التصريح عن دخلك عن العام السابق ودفع الضريبة عن العام السابق.
يمكن تقديم الإقرارات الضريبية شخصيًا في مكتب الضرائب، أو بالبريد أو إلكترونيًا عبر الإقرار الضريبي الإلكتروني. يتيح لك الإقرار الضريبي الإلكتروني تقديم إقرارك الضريبي على مدار 24 ساعة في اليوم واسترداد أموالك بشكل أسرع.
استخدام الإقرارات الضريبية الزرقاء
عند التصريح عن الدخل العقاري، يمكنك اختيار تقديم الإقرار الضريبي الأزرق للاستفادة من المزايا الضريبية.
المزايا الرئيسية لتقديم الإقرار الضريبي الأزرق:
من أجل تقديم الإقرار الضريبي الأزرق، يجب تقديم "طلب الموافقة على الإقرار الضريبي الأزرق" إلى مكتب الضرائب مسبقًا. يجب تقديم الطلب بحلول 15 مارس من العام الذي سيتم فيه تقديم الإقرار الضريبي الأزرق (في غضون شهرين من افتتاح الأعمال التجارية للشركات الجديدة).
استخدام تقاسم الأرباح والخسائر
إذا كان دخلك العقاري في المنطقة الحمراء، يمكنك تقليل إجمالي دخلك وعبء الضريبة عن طريق جمع خسائرك مع الدخل الآخر (مثل دخل العمل).
ومع ذلك، لاحظ أن الفائدة على القروض المتعلقة بحيازة الأرض قد لا تكون مؤهلة لحساب الأرباح والخسائر.
ونظراً لأن فرض الضرائب على الاستثمار العقاري غالباً ما يكون معقداً، فمن المستحسن استشارة مستشار ضريبي إذا كانت هناك حاجة إلى معرفة متخصصة. يمكن أن تساعد المعاملة الضريبية المناسبة في زيادة عوائد الاستثمار إلى أقصى حد.
على الرغم من أن الاستثمار العقاري هو أسلوب استثمار مستقر نسبياً، إلا أن هناك العديد من المخاطر. يمكن أن يؤدي الفهم المناسب لهذه المخاطر واتخاذ التدابير المضادة إلى زيادة احتمالية نجاح الاستثمار على المدى الطويل.
مخاطر الشواغر
مخاطر الشواغر هي أهم المخاطر الأساسية في الاستثمار العقاري. حيث ينتقل المستأجر من العقار ولا يتم توليد أي دخل إيجار حتى يتم العثور على المستأجر التالي.
أهم إجراء مضاد لمخاطر الشواغر هو اختيار الموقع المناسب. يمكنك تقصير فترة الشغور عن طريق اختيار عقار في موقع جذاب للمستأجرين، مثل قرب محطة قطار أو مرافق تجارية جيدة أو في منطقة آمنة.
تحديد إيجار مناسب هو أيضاً عامل مهم. تحديد إيجارات مرتفعة للغاية مقارنة بسعر السوق سيؤدي إلى إطالة فترة الشغور وبالتالي تقليل الربحية. يجب إجراء مسوحات منتظمة للسوق لمقارنة العقار بالعقارات المنافسة والحفاظ على مستوى إيجار مناسب.
يعد تحسين جاذبية العقار إجراءً فعالاً آخر. يمكن أن يؤدي تجديد الغرف وتحديث المرافق وتجميل المناطق المشتركة إلى زيادة رضا المستأجرين وتعزيز الإقامة على المدى الطويل.
يمكن للاستثمار المتنوع في عقارات متعددة أن يقلل أيضاً من مخاطر الشواغر: إذا أصبح أحد العقارات شاغراً، يمكن أن يكمل دخل الإيجار من العقارات الأخرى.
خطر انخفاض الإيجارات
هناك خطر انخفاض الإيجارات بسبب عمر المبنى والتغيرات في البيئة المحيطة به. وعلى وجه الخصوص، يميل انخفاض الإيجارات إلى أن يكون أكثر وضوحاً عندما يزيد عمر العقار عن 20 عاماً.
ولمواجهة مخاطر انخفاض الإيجارات، من المهم اختيار العقارات مع التركيز على الإمكانات المستقبلية للموقع. اختر المواقع ذات إمكانات الطلب على المدى الطويل، مع مراعاة خطط إعادة التطوير، وتطوير البنية التحتية للنقل، والتغيرات الديموغرافية، وما إلى ذلك.
من المهم أيضاً الحفاظ على القدرة التنافسية للعقار من خلال الصيانة الدورية وتحديث المرافق. الحفاظ على مستويات الإيجار من خلال تحديث وحدات التكييف وتحسين بيئة الإنترنت وتركيب معدات الأمن.
مخاطر الإصلاح.
هناك خطر حدوث تكاليف إصلاح غير متوقعة بسبب تدهور المباني والمعدات المرتبطة بالعمر. قد تكون تكاليف الإصلاح مرتفعة بشكل خاص بالنسبة للعقارات القديمة.
من المهم إجراء تقييم للمبنى قبل شراء العقار كإجراء مضاد لمخاطر الإصلاح. استعن بخبير لفحص حالة الهيكل والمعدات والجدران الخارجية وما إلى ذلك، وخطط للإصلاحات المستقبلية.
قم بإنشاء صندوق احتياطي للإصلاحات لتوفير المخصصات المالية المخطط لها. من خلال تخصيص 10-15% من دخل الإيجار للإصلاحات، يمكنك التعامل مع الإصلاحات غير المتوقعة.
من المهم أيضاً منع الإصلاحات الرئيسية من خلال الصيانة الدورية. من خلال اكتشاف العيوب الصغيرة وإصلاحها في مرحلة مبكرة، يمكن تجنب تكاليف الإصلاح الكبيرة.
خطر ارتفاع أسعار الفائدة
إذا كان لديك إمكانية الحصول على تمويل، فهناك خطر زيادة أقساط السداد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. يتأثر الاقتراض بأسعار فائدة متغيرة بشكل مباشر بتقلبات أسعار الفائدة.
لمواجهة مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، فكر في الاقتراض بسعر فائدة ثابت. في حالة ارتفاع أسعار الفائدة، تسمح أسعار الفائدة الثابتة بسداد أقساط ثابتة.
من المهم أيضًا إدارة نسب الاقتراض بشكل مناسب. يمكن أن تقلل زيادة نسبة الأموال الخاصة من تأثير ارتفاع أسعار الفائدة.
احسب التدفقات النقدية بافتراض ارتفاع أسعار الفائدة وتحقق مسبقًا مما إذا كان الاستثمار يمكن أن يستمر حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة.
مخاطر الكوارث.
هناك خطر تعرض العقار للتلف بسبب الكوارث الطبيعية مثل الزلازل أو الحرائق أو الفيضانات. اليابان بلد معرض للكوارث ومن الضروري اتخاذ التدابير المضادة المناسبة.
التأمين ضد الحرائق والزلازل هو إجراء أساسي لمواجهة مخاطر الكوارث. يمكن أن يعوض التأمين عن الأضرار الناجمة عن الكوارث.
اختر المواقع ذات مخاطر الكوارث المنخفضة عن طريق التحقق من خرائط المخاطر. يتم تحديد مخاطر الفيضانات والانهيارات الأرضية والزلازل مسبقاً وتنعكس في اختيار العقار.
يعد الأداء الزلزالي للمباني عاملاً مهماً أيضاً. اختيار عقار يتوافق مع المعايير الجديدة لمقاومة الزلازل (1981 وما بعدها) سيقلل من مخاطر الزلازل.
الاستثمار المتنوع في عقارات متعددة
الاستثمار المتنوع في عقارات متعددة هو وسيلة فعالة لتحقيق دخل ثابت من الاستثمار العقاري. التنويع حسب المنطقة ونوع العقار وعمره يمكن أن يقلل من المخاطر.
يقلل التنويع الإقليمي من تأثير الظروف الاقتصادية والكوارث في مناطق معينة. يمكنك تنويع المخاطر من خلال الاستثمار في المناطق الحضرية والضواحي وفي محافظات مختلفة.
من المهم أيضاً تنويع أنواع العقارات. فالجمع بين العقارات ذات الخصائص المختلفة، مثل الوحدات السكنية والشقق المفردة والمنازل المنفصلة، يزيد من الاستقرار.
يسمح تنويع عمر المبنى بتوزيع توقيت الإصلاحات. تجنب خضوع جميع العقارات للإصلاحات الرئيسية في نفس الوقت وتحقيق الاستقرار في التدفق النقدي.
المراجعة الدورية للإيرادات والنفقات
الاستثمار العقاري هو استثمار طويل الأجل ومن المهم إجراء مراجعات منتظمة للإيرادات والنفقات. يجب تعديل استراتيجيات الاستثمار وفقاً للتغيرات في بيئة السوق.
يتم إجراء تحليل مفصل لحالة الدخل والنفقات لكل عقار مرة كل عام أو نحو ذلك. يتم التحقق من الاتجاهات في إيرادات الإيجار والمصروفات والتدفق النقدي والنظر في اتخاذ تدابير مضادة للعقارات التي تعاني من مشاكل.
يتم مسح إيجارات السوق للتحقق مما إذا كان تحديد الإيجار الحالي مناسباً. إذا كان الإيجار أقل من إيجار السوق، تتم مراجعة الإيجار؛ وإذا كان أعلى، يتم إجراء تعديلات لمراعاة مخاطر الشغور.
من المهم أيضاً مراجعة خطة الإصلاح. التحقق من تدهور حالة المبنى وإعادة حساب توقيت وتكلفة الإصلاحات اللازمة.
فهم اتجاهات السوق
تتأثر أسواق العقارات بالظروف الاقتصادية والاتجاهات الديموغرافية والتغيرات في السياسات. من المهم فهم هذه الاتجاهات وعكسها في استراتيجيات الاستثمار.
للتغيرات الديموغرافية تأثير مباشر على الطلب على الإيجار. راقب بانتظام التغيرات في الاتجاهات السكانية والهيكل العمري وتكوين الأسر المعيشية في المنطقة المستهدفة.
الاتجاهات في السياسة النقدية مهمة أيضاً. فالتغيرات في سياسة أسعار الفائدة ولوائح الإقراض لها تأثير كبير على الاستثمار العقاري.
كما يتم جمع المعلومات عن التغيرات في النظام الضريبي. ونظراً لأن النظام الضريبي للاستثمار العقاري تتم مراجعته بانتظام، فإننا نواكب أحدث المعلومات ونعكسها في استراتيجيتنا الاستثمارية.
التعاون مع الخبراء
التعاون مع الخبراء في مختلف المجالات مهم للاستثمار العقاري الناجح. فبدلاً من اتخاذ جميع القرارات بنفسك، يمكنك اتخاذ قرارات استثمارية أفضل من خلال الاستفادة من خبراتهم.
يمكن أن يساعدك التعاون مع شركة عقارية في جمع معلومات السوق والتعريف بالعقارات ومساعدتك في عملية البيع والشراء. من المهم أن تجد شركة عقارية موثوقة.
وبالتعاون مع محاسب ضرائب، ستحصل على الدعم من أجل المعالجة الضريبية المناسبة، وإجراءات توفير الضرائب والإقرارات الضريبية. من المهم اختيار محاسب ضرائب على دراية بالاستثمار العقاري.
يمكن أن يؤدي العمل مع شركة إدارة إلى تبسيط صيانة العقارات، والعلاقات مع المستأجرين، وإدارة الإيرادات والنفقات. من المهم اختيار شركة ذات جودة إدارية عالية والتواصل بانتظام.
من خلال تنفيذ عوامل إدارة المخاطر والنجاح هذه، من الممكن تحقيق دخل إيجار مستقر من الاستثمار العقاري. والمفتاح هو اتخاذ نظرة طويلة الأجل لبناء الأصول، بدلاً من السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل.
لقد شرحنا بالتفصيل آلية توليد الدخل الإيجاري من الاستثمار العق اري، بدءاً من المفاهيم الأساسية إلى الأساليب العملية. سنكرر النقاط الرئيسية.
الدخل الإيجاري من الاستثمار العقاري هو طريقة استثمارية يمكن توقع أن تدر دخلاً مستقراً طويل الأجل كمكسب للدخل. وهو يتألف من مصادر دخل متعددة مثل الإيجار ورسوم المنطقة المشتركة ورسوم التجديد والأموال الرئيسية، ومن خلال اختيار العقار وإدارته بشكل مناسب، يمكن تأمين تدفق نقدي مستمر.
هناك مجموعة متنوعة من خيارات الاستثمار، بدءاً من الاستثمار في الوحدات السكنية إلى الاستثمار في العقارات الفردية. بالنسبة للمبتدئين في الاستثمار العقاري، نوصي بالاستثمار في الوحدات السكنية حيث أن الاستثمار الأولي منخفض نسبياً وعبء الإدارة خفيف. ومع اكتساب الخبرة الاستثمارية وتحسين قدرتك المالية، قد ترغب في التفكير في التوسع في استثمارات أكبر.
إن تحديد أهداف استثمارية واضحة، واختيار العقارات مع التركيز على الموقع، وجمع الأموال الكافية والإدارة الفعالة للإيجار، هي أمور ضرورية للنجاح. وعلى وجه الخصوص، فإن اختيار الموقع هو العامل الأهم في تحديد نجاح الاستثمار على المدى الطويل.
من الناحية الضريبية، من الضروري حساب دخل العقار وإيداعه بشكل صحيح. يمكن تقليل العبء الضريبي من خلال استخدام الإقرارات الضريبية الزرقاء وتقاسم المكاسب والخسائر. يوصى بمساعدة الخبراء في الإجراءات الضريبية المعقدة.
فيما يتعلق بإدارة المخاطر، من المهم اتخاذ تدابير ضد مخاطر الشواغر، ومخاطر انخفاض الإيجار، ومخاطر الإصلاح، ومخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، ومخاطر الكوارث. يمكن أن يساعد الاستثمار المتنوع في عقارات متعددة، والمراجعات المنتظمة للإيرادات والنفقات وفهم اتجاهات السوق في تحقيق بناء الأصول على المدى الطويل.
الاستثمار العقاري هو أسلوب لبناء الأصول يأخذ منظوراً طويل الأجل بدلاً من السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل. من خلال المعرفة والاستراتيجية الصحيحة، يمكنك تحقيق مستقبل مزدهر من خلال دخل إيجار مستقر.
عند التفكير في الاستثمار، من المهم أن توضح مواردك المالية ومدى تحملك للمخاطر وأهدافك الاستثمارية، وأن تتوخى الحذر مع تلقي مشورة الخبراء.
ج1: يعتمد مقدار الأموال الشخصية المطلوبة على نوع العقار الذي تستثمر فيه وسعره. بالنسبة لاستثمار وحدة سكنية، فإن التقدير التقريبي هو 20-30% من سعر العقار كأموال شخصية. على سبيل المثال، بالنسبة للوحدة السكنية المقطعية التي تبلغ قيمتها 20 مليون ين، ستحتاج إلى رأس مال شخصي يتراوح بين 4 و6 ملايين ين تقريباً.
ومع ذلك، ستحتاج أيضًا إلى دفع 7-10% من سعر العقار بشكل منفصل لتغطية تكاليف الشراء المختلفة (رسوم الوساطة ورسوم التسجيل ورسوم التمويل وما إلى ذلك). يوصى أيضاً بتخصيص ما يقرب من 6 أشهر من دخل الإيجار السنوي كصندوق احتياطي في حالة وجود شواغر أو إصلاحات.
على الرغم من أنه من الممكن الاستثمار بأموال خاصة أقل اعتماداً على شروط القرض والمؤسسات المالية، إلا أنه من المهم أن يكون لديك مبلغ معين من الأموال الخاصة لضمان استثمار مستقر.
ج2: ج2: من الممكن العيش على دخل الإيجار وحده، ولكن ذلك يتطلب حجم استثمار كبير. على سبيل المثال، إذا كنت بحاجة إلى العيش على 300,000 ين شهرياً، فإن استثمار حوالي 72 مليون ين مطلوب لعقار بعائد حقيقي بنسبة 5%.
في الممارسة العملية، تتمثل الطريقة المعتادة في توسيع نطاق الاستثمار على مراحل والجمع بين دخل العمل ودخل الإيجار أثناء بناء الأصول. في البداية، الهدف هو كسب دخل إيجار يتراوح بين 50,000 و100,000 ين ياباني شهرياً كدخل إضافي، ثم توسيع نطاق الاستثمار مع تحسن الخبرة والقدرة المالية.
والمفتاح هو عدم الاعتماد على دخل الإيجار فقط، بل ضمان مصادر دخل متعددة. من من منظور تنويع المخاطر، يوصى بالاستثمار في العقارات مع الحفاظ على دخل ثابت مثل دخل الراتب.
ج3- إن الاستعانة بشركة إدارة يقلل بشكل كبير من عبء مهام الإدارة اليومية. يمكنك التركيز على عملك الأساسي لأن الشركة ستهتم بتوظيف المستأجرين وتحصيل الإيجار وحل المشاكل وصيانة المبنى نيابةً عنك.
ومع ذلك، فهي ليست خالية تماماً من المتاعب. يحتاج المالكون إلى التحقق من التقارير الدورية من شركة الإدارة، والرد على القرارات المهمة ومراقبة الدخل والنفقات.
ومن المهام الأخرى المهمة اختيار شركة الإدارة ومراقبة جودة إدارتها. وبما أن جودة الاستجابة تختلف بشكل كبير من شركة إدارة إلى أخرى، يجب عليك تقييم خدماتها بانتظام والتفكير في تغيير شركات الإدارة إذا لزم الأمر.
عادةً ما تكون رسوم الإدارة حوالي 5% من دخل الإيجار، ولكن من المهم التحقق بانتظام مما إذا كانت الخدمة التي تتلقاها تستحق هذه التكلفة.
ج4: مخاطر الشواغر هي المخاطر الأساسية في الاستثمار العقاري. خلال فترات الشغور، لا يتم توليد أي دخل من الإيجار، لذلك يجب تغطية التكاليف الثابتة مثل سداد القروض ورسوم الإدارة من أموالك الخاصة.
يعتمد طول فترة الشغور إلى حد كبير على الموقع وجاذبية العقار وتحديد الإيجار وظروف السوق. غالبًا ما تجد العقارات في المواقع الجيدة مستأجرها التالي في غضون شهر إلى ثلاثة أشهر، في حين أن العقارات في الظروف السيئة قد تظل شاغرة لمدة ستة أشهر أو أكثر.
العامل الأكثر أهمية في تقليل مخاطر الشغور هو اختيار الموقع. يمكنك تقصير فترة الشغور عن طريق اختيار موقع جذاب للمستأجرين، مثل قرب محطة قطار، أو وجود مرافق تجارية جيدة أو في منطقة آمنة.
بالإضافة إلى ذلك، من خلال تنويع الاستثمار في عقارات متعددة، حتى إذا أصبحت إحدى الوحدات شاغرة، يمكن أن يكمل الدخل من العقارات الأخرى. من المهم تنويع المخاطر مع زيادة حجم الاستثمار.
ج5- تتمثل الخصائص الرئيسية للاستثمار العقاري في الاستقرار وقيمته كأصل حقيقي. فنادراً ما تتقلب الأسعار بشكل كبير على أساس يومي، كما هو الحال مع الاستثمار في الأسهم والعملات الأجنبية، وبمجرد العثور على مستأجرين، يمكن توقع دخل مستمر.
بالإضافة إلى ذلك، بما أن العقارات أصل حقيقي، فإن لها تأثير تحوطي ضد التضخم. تميل الإيجارات وأسعار العقارات إلى الارتفاع عندما ترتفع الأسعار، ويمكن توقع الحفاظ على قيم الأصول.
القدرة على الاستفادة من التمويل ميزة رئيسية أخرى. فبينما يقوم الاستثمار في الأسهم على التمويل الذاتي، يسمح الاستثمار العقاري بتوسيع نطاق الاستثمار من خلال التمويل. ويمكن أن يؤدي تأثير الرافعة المالية المناسبة إلى زيادة كفاءة الاستثمار.
ومن ناحية أخرى، فإن السيولة أقل من الاستثمار في الأسهم. وبما أن بيع العقار يستغرق عدة أشهر لبيعه، فمن الصعب الاستجابة للطلب المفاجئ على الأموال.
كما يتميز أيضاً بطبيعة الإدارة التي تستغرق وقتاً طويلاً. يجب صيانة الممتلكات وخدمات المستأجرين، ولكن يمكن تقليل العبء من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة.