لماذا تستمر أجيال من الأثرياء في التركيز على الاستثمار في العقارات بالإضافة إلى الأصول المالية مثل الأسهم والسندات، في حين يسعى الكثيرون غيرهم إلى بناء الثروة؟ يكمن وراء ذلك "فلسفتهم العقارية" الفريدة من نوعها، والتي تتجاوز مجرد السعي وراء الربح وتهدف إلى حماية الأصول على المدى الطويل وخلق القيمة.
الاستثمار العقاري هو أسلوب متوازن للغاية في إدارة الأصول يسمح بتحقيق مكاسب دخل مستقرة (دخل الإيجار) ومكاسب رأسمالية (أرباح عند البيع) من الزيادات المستقبلية في القيمة. وعلى وجه الخصوص، تعد مقاومته للتضخم والمزايا الضريبية في تخطيط الميراث من عوامل الجذب الرئيسية التي لا توفرها الأصول المالية. ومع ذلك، لا يمكن أن تكون جميع العقارات "الدجاجة التي تبيض ذهباً". كيف يمكن لمالكي الأصول تحديد "الأصول الحقيقية" من بين العديد من العقارات التي ستستمر في خلق قيمة في المستقبل؟
في هذا المقال، نوضح بلغة واضحة، ومن منظور احترافي، فلسفة العقارات واستراتيجيات الاستثمار المحددة التي يركز عليها أجيال من مالكي الأصول، استناداً إلى خبرتنا في مساعدة العديد من العملاء ذوي الملاءة المالية العالية في بناء أصولهم بصفتنا شركة INA & Associates Ltd. نأمل أن يساعد هذا الكتاب الجميع، من المبتدئين في الاستثمار العقاري إلى أولئك الذين يمتلكون بالفعل العديد من العقارات، على بناء ثرواتهم.
يشترك المستثمرون العقاريون الناجحون في عدة فلسفات مشتركة. فهم لا يهتمون بالمكاسب قصيرة الأجل، بل يهتمون بالمدى الطويل والصورة الأكبر.
تختلف الاستثمارات العقارية للمستثمرين العقاريين عن المضاربات قصيرة الأجل، حيث يبيعون عقاراتهم لتحقيق الربح بعد بضع سنوات. فهم يهدفون إلى بناء أصول من شأنها الحفاظ على قيمتها وزيادتها والاستمرار في توليد دخل ثابت على مدى 10 أو 20 عاماً أو حتى أجيال. واستناداً إلى هذه الفلسفة، فإنهم لا يتأثرون بالبدع أو الهيجان المؤقت في السوق، بل يقيّمون بهدوء القيمة الجوهرية للعقار - موقعه وإمكاناته المستقبلية وربحيته.
كما ذكر المستثمر الشهير روبرت كيوساكي في كتابه "الأب الغني، الأب الفقير": "الأصول تضع المال في جيبك، أما الخصوم فتأخذ المال من جيبك". ويحرص الأثرياء على تطبيق هذا التعريف أيضاً على الاستثمار العقاري. فحتى لو كان العقار يبدو جيداً، إذا كان ينطوي على مخاطر شغور عالية أو من المتوقع أن يتكبد تكاليف إصلاح كبيرة في المستقبل، فإنه يعتبر "التزاماً" يضغط على التدفق النقدي. يبحثون عن "الأصول الحقيقية" التي تولد تدفقات نقدية مستمرة وتزيد من القيمة الإجمالية للأصل.
تتمثل إحدى السمات الرئيسية للاستثمار العقاري في "تأثير الرافعة المالية"، والتي تسمح بالحصول على قروض من المؤسسات المالية. بالمقارنة مع الاستثمار بأمواله الخاصة فقط، تتيح الرافعة المالية إمكانية الاستثمار في أصول ذات حجم أكبر وبعوائد أعلى. يزيد مالكو الأصول بشكل كبير من كفاءة استثمار أموالهم الخاصة من خلال الاستفادة القصوى من جدارتهم الائتمانية الخاصة بهم ومن خلال سحب القروض بشروط ميسرة. وبالطبع، فإن الاقتراض المفرط ينطوي على مخاطر، لكنهم يمارسون الاستخدام الآمن والفعال للرافعة المالية بناءً على عمليات محاكاة متقنة.
يمكن تقسيم عوائد الاستثمار العقاري بشكل عام إلى مكاسب الدخل ومكاسب رأس المال. يقوم مالكو العقارات ببناء المحافظ الاستثمارية مع إدراك التوازن بين الاثنين، بدلاً من أن يكون هناك ترجيح كبير لأحدهما على الآخر. ومن خلال فهم خصائص كل نوع من أنواع العقارات والجمع بينها وفقاً لأهدافهم الاستثمارية الخاصة، فإنهم يهدفون إلى تنويع المخاطر وتعظيم العوائد. هذه طريقة لتنويع المخاطر وتعظيم العوائد.
إذن كيف يترجم مالكو العقارات هذه الفلسفات إلى استراتيجيات استثمار ملموسة؟ نوضح هنا الاستراتيجيات النموذجية التي يطبقونها، بالإضافة إلى البيانات.
يفضل مالكو الأصول بشكل خاص المناطق ذات الكثافة السكانية العالية والنشاط الاقتصادي، مثل وسط طوكيو، كأهداف استثمارية. لا تتمتع هذه المناطق بطلب إيجاري مستقر ومخاطر شغور منخفضة فحسب، بل توفر أيضًا إمكانات كبيرة للزيادات المستقبلية في قيم الأصول. يقارن الجدول أدناه معدل التغير في أسعار الأراضي في مراكز المدن ومناطق الضواحي.
| المنطقة | أسعار الأراضي الأساسية في عام 2025 (التغير السنوي) |
|---|---|
| أحياء طوكيو 23 (الأراضي التجارية) | +13.2% (على أساس سنوي) |
| منطقة تاما (الأراضي التجارية) | +5.5 |
المصدر: حكومة مدينة طوكيو، "ملخص أسعار الأراضي المرجعية في طوكيو في عام 2025".
كما يتضح، فقد أظهرت أسعار الأراضي في وسط المدينة معدل زيادة أعلى من تلك الموجودة في الضواحي، مما يشير إلى أن هذه سوق واعدة للغاية لاستهداف مكاسب رأسمالية طويلة الأجل. يقوم أصحاب الأصول بتحليل هذه البيانات الكلية وتركيز أموالهم في المناطق ذات الإمكانات.
تُعد "جودة" العقار عاملاً بالغ الأهمية لمالكي الأصول الذين يتطلعون إلى تحقيق قيمة على المدى الطويل. فهم لا يختارون العقار لمجرد ارتفاع عائده. فهم يركزون على هيكل المبنى، ودرجة المرافق، وحالة الإدارة، وقبل كل شيء "ندرة الموقع". وذلك لأن هذه العوامل توفر الأساس للحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل وضمان استقرار الطلب على الإيجار.
| عمر المبنى | قيمة الأصول (بقيمة بناء جديد 100) |
|---|---|
| 5 سنوات | 90-95 |
| 10 سنوات | 80-85 سنة |
| 20 سنة | 60 إلى 70 سنة |
| 30 سنة فأكثر | 40-50 سنة (ولكن تختلف بشكل كبير حسب الموقع) |
ملاحظة: ما ورد أعلاه هي اتجاهات عامة وتختلف تبعاً لحالة إدارة العقار وموقعه.
كما يوضح الجدول أعلاه، تنخفض قيمة المباني مع مرور الوقت، ولكن بالنسبة للعقارات ذات القيمة العالية للأرض، مثل تلك الموجودة في المواقع الحضرية الرئيسية، فإن الزيادة في قيمة الأرض تفوق الانخفاض في قيمة المبنى، مما يزيد من احتمال الحفاظ على القيمة الإجمالية للأصول أو حتى زيادتها.
بالنسبة للأفراد الأثرياء، لا تُعد العقارات استثماراً فحسب، بل هي أيضاً أداة فعالة للغاية في "تخطيط الميراث" لضمان سلاسة نقل الأصول إلى الجيل التالي. وبالمقارنة مع النقد والأسهم، تتمتع العقارات بميزة كبيرة تتمثل في تخفيض القيمة المقدرة لأغراض ضرائب الميراث بشكل كبير.
يتطلب الاستثمار العقاري مجموعة واسعة من الخبرات، بما في ذلك الخبرة القانونية والضريبية والمالية والمعمارية. لا يعتمد مالكو العقارات الناجحون على معرفتهم وخبرتهم وحدهم، بل يبنون شبكة وثيقة من الخبراء في مجالهم، مثل المحامين ومحاسبي الضرائب ومستشاري العقارات. ومن خلال الاستفادة الفعالة من المشورة الموضوعية للخبراء، فإنهم يحسنون دقة قراراتهم الاستثمارية ويتجنبون المخاطر المحتملة. إن العثور على شريك موثوق، في حد ذاته، هو أحد عوامل النجاح الرئيسية في الاستثمار العقاري.
لقد وصفت هذه المقالة فلسفة الاستثمار العقاري كما يمارسها أجيال من الأثرياء واستراتيجياتهم المحددة. يكمن أساس نهجهم في خلق قيمة الأصول من منظور طويل الأجل، بدلاً من السعي وراء الربح قصير الأجل. إنهم لا ينظرون إلى العقارات على أنها مجرد "سلعة"، بل ينظرون إليها على أنها "عمل" يستمر في خلق قيمة للأجيال القادمة، وباستخدام استراتيجيات دقيقة ومعرفة خبيرة، فإنهم يوسعون أصولهم بشكل مطرد.
النقاط الرئيسية ملخصة أدناه.
الاستثمار العقاري ليس طريقاً سهلاً. ومع ذلك، باتباع الفلسفة والاستراتيجية الصحيحة، خطوة بخطوة، يمكنك تحقيق الحرية المالية والأمان للمستقبل. سنكون أكثر من سعداء إذا استطاع هذا المقال تعميق فهمك للاستثمار العقاري ومساعدتك في اتخاذ الخطوات الأولى نحو النجاح.
إذا كنت مهتمًا بمناقشة احتياجاتك في الاستثمار العقاري أو ترغب في معرفة المزيد عن استراتيجيات محددة، فلا تتردد في الاتصال بشركة INA & Associates Ltd. يسعدنا أن نقدم لك أفضل الحلول المناسبة لحالتك الفردية.
س1: ما مقدار الأموال الشخصية التي أحتاجها لبدء الاستثمار في العقارات؟
ج1: من الصعب تحديد ذلك، ولكن من الأسهل الحصول على قرض من مؤسسة مالية إذا كان بإمكانك توفير 10% إلى 20% من سعر العقار كأموال شخصية. على سبيل المثال، بالنسبة إلى عقار بقيمة 50 مليون ين ياباني، فإن الدليل التقريبي هو 5 إلى 10 ملايين ين ياباني. ومع ذلك، تختلف الشروط تبعاً للسمات الشخصية وربحية العقار، لذا يُرجى استشارة أحد المتخصصين أولاً.
س2: هل هناك أي مزايا للاستثمار في العقارات الريفية؟
ج2: تميل أسعار العقارات في المناطق الريفية إلى أن تكون أقل والعائدات أعلى من مراكز المدن. ومع ذلك، عليك أيضًا أن تأخذ في الاعتبار مخاطر الشواغر بسبب انخفاض عدد السكان وخطر انخفاض قيمة العقارات. من من منظور طويل الأجل، تعتبر المخاطر بشكل عام أقل في مراكز المدن، حيث يكون الطلب على الإيجار أكثر استقراراً.
س3- ما هي أكبر المخاطر في الاستثمار العقاري؟
ج3- أكبر المخاطر هي مخاطر الشغور. إذا توقفت إيرادات الإيجار، يتم اقتطاع أقساط سداد القروض والمصروفات من أموالك الخاصة، ويتدهور التدفق النقدي. لتجنب هذه المخاطر، من الضروري اختيار عقار تنافسي في منطقة ذات طلب إيجاري مستقر.
س4- ما الذي توصي به، العقارات الجديدة أم المستعملة؟
ج4- لكل منهما مزاياه وعيوبه. تتمتع المباني الجديدة بمرافق جديدة ولا توجد تكاليف إصلاح فورية، في حين أن الأسعار مرتفعة والعائدات منخفضة. أما العقارات المستعملة فهي أرخص وعائداتها أعلى، ولكن مخاطر الإصلاحات والمرافق القديمة من عيوبها. من المهم أن تختار وفقاً لأهدافك الاستثمارية وقدرتك على تحمل المخاطر.
س5: كيف يمكنني اختيار شركة إدارة؟
ج5: يعد اختيار شركة إدارة موثوقة عاملاً مهماً في تحديد نجاح استثمارك العقاري. قم بإجراء مقارنة شاملة لسجل الشركة من حيث اكتساب العملاء (استقطاب المستأجرين)، وعدد الوحدات التي تديرها، ومدى استجابة موظفيها، ونظامها للإصلاحات واستكشاف الأخطاء وإصلاحها. من المهم التحدث إلى العديد من الشركات للعثور على الشريك المناسب لأسلوبك الاستثماري.