عندما يسمع الكثير من المستثمرين عن الاستثمار العقاري، فإنهم ينظرون أولاً إلى "الأرقام" مثل العائد والتدفق النقدي. بالطبع، هذه المؤشرات مهمة للغاية في قرارات الاستثمار. ومع ذلك، في كثير من الحالات، غالباً ما يؤدي السعي وراء الأرقام وحدها إلى تجاهل قيمة أقوى سلاح يمتلكه الاستثمار العقاري بطبيعته: الوقت.
ففي السعي وراء المكاسب قصيرة الأجل، يتسرع المستثمرون في اتخاذ قرارات متسرعة للغاية، فيفرحون أو يحزنون لأدنى تغيير في السوق. هذا هو أحد الأنماط النموذجية للفشل في الاستثمار العقاري. في الأساس، الاستثمار العقاري ليس سباقاً قصير المدى، ولكنه أشبه بماراثون لتنمية الأصول من منظور طويل الأجل.
سنقوم في هذا المقال، بصفتنا شركة INA & Associates Ltd، بشرح جوهر استراتيجية الاستثمار العقاري وأساليبها المحددة المتمثلة في "جعل الوقت حليفك"، والتي طالما أكدنا عليها من وجهة نظر احترافية. التراكم المطرد لمكاسب الدخل، والزيادة المتسارعة في الأصول بسبب التأثير المركب، والمزايا الضريبية. إن فهم هذه العوامل، التي تزداد قيمتها بمرور الوقت، هو الخطوة الأولى نحو بناء أصول مستقرة. ويكمن مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري في الفهم العميق والاستخدام الاستراتيجي لمفهوم "الوقت" الذي يكمن وراء الأرقام.
من المفاهيم الأساسية في عالم الاستثمار فكرة "القيمة الزمنية للمال". وهذا باختصار هو المبدأ القائل بأن عشرة آلاف ين في الحاضر تساوي أكثر من عشرة آلاف ين في المستقبل. ينشأ هذا الفرق من عاملين رئيسيين.
الأول هو "تكلفة الفرصة البديلة". فالأموال الموجودة حاليًا لديها القدرة على تحقيق أرباح مستقبلية من خلال استثمارها. على سبيل المثال، إذا كان من الممكن استثمار الأموال بمعدل فائدة سنوي قدره 5%، فسترتفع قيمتها إلى 10,500 في غضون عام واحد. يعني تلقي الأموال في المستقبل ضياع هذه الفرصة الاستثمارية.
والآخر هو عدم اليقين (المخاطرة). لا يوجد ضمان للوفاء بالوعود المستقبلية. يجب أيضًا أن تؤخذ في الاعتبار مخاطر الديون المعدومة واحتمالية انخفاض قيمة الأموال نفسها بسبب التضخم.
هذا المفهوم للقيمة الزمنية للنقود مهم للغاية في الاستثمار العقاري. فالعقارات، التي تولد تدفقات نقدية في المستقبل في شكل دخل إيجاري، هي أصل يجسد القيمة الزمنية. ومع سداد أقساط القروض، تزداد القيمة الصافية للأصول، ومن المتوقع أيضاً أن يؤدي التضخم إلى زيادة الإيجارات وقيم العقارات. وبهذه الطريقة، يعد الاستثمار العقاري وسيلة ممتازة لتعظيم القيمة الزمنية وتوليد دخل ثابت في المستقبل.
إن وجود "الوقت" إلى جانبك في الاستثمار العقاري، أي الاحتفاظ بالعقارات من منظور طويل الأجل، يجلب العديد من الفوائد التي يصعب الحصول عليها مع الأدوات المالية الأخرى. هناك استراتيجيات تهدف إلى تحقيق مكاسب رأسمالية قصيرة الأجل، ولكن من أجل بناء أصول مستقرة، فإن الاحتفاظ طويل الأجل هو السبيل الأمثل.
التراكم المطرد لمكاسب الدخل: أكبر ميزة للحيازة طويلة الأجل هي دخل الإيجار الشهري المستمر (مكاسب الدخل). هذا هو الأساس لبناء أصول ثابتة، لأنه يضمن تدفقات نقدية مستقرة لا تتأثر بالتقلبات قصيرة الأجل في أسعار السوق.
تراكم الأصول بسبب تأثير الفائدة المركبة: يعمل "تأثير الفائدة المركبة" من خلال إعادة استثمار دخل الإيجار المكتسب، بدلاً من وضعه في الاستهلاك، كسداد مبكر أو كوديعة للعقار التالي. حتى لو كان العائد الأولي صغيراً، فإن رأس المال الأساسي يزداد بمرور الوقت ويمكن توقع تأثير الزيادة المتزايدة في الأصول.
المزايا الضريبية (انخفاض معدل ضريبة دخل التحويل طويل الأجل): تختلف الضريبة على الربح (دخل التحويل) المكتسب من بيع العقارات اختلافاً كبيراً حسب فترة الاحتفاظ. إذا كانت فترة الاحتفاظ أقل من خمس سنوات، فإن معدل الضريبة يبلغ حوالي 39% باعتباره "دخل تحويل قصير الأجل"، ولكن إذا تجاوزت فترة الاحتفاظ خمس سنوات، فإنه يصبح "دخل تحويل طويل الأجل" وينخفض معدل الضريبة بشكل كبير إلى حوالي 20%.
العملية ذات العائد المرتفع بعد سداد القرض: إذا تم شراء عقار باستخدام قرض استثماري، يتم التخلص من عبء سداد القرض بعد سداد القرض بالكامل ويبقى جزء كبير من دخل الإيجار في متناول اليد. وهذا يحسن التدفق النقدي بشكل كبير ويسمح بعوائد عالية للغاية.
تسوية مخاطر تقلبات السوق: على الرغم من وجود تقلبات في الأسعار في سوق العقارات، إلا أنه على المدى الطويل، تميل الأسعار إلى الارتفاع التدريجي مع النمو الاقتصادي. من خلال الاستمرار في الاحتفاظ بالعقارات لفترة طويلة من الزمن، بدلاً من التسرع في البيع في حالة حدوث انخفاض قصير الأجل، يمكن تسوية مخاطر تقلبات الأسعار وزيادة إمكانية التمتع بزيادة في قيمة الأصول في نهاية المطاف.
للحصول على فهم أوضح للاختلافات بين الاثنين، دعنا نقارن بين العناصر الرئيسية في الجدول أدناه.
| البند | الحيازات قصيرة الأجل (خمس سنوات أو أقل) | الحيازات طويلة الأجل (أكثر من 5 سنوات) |
|---|---|---|
| المصدر الرئيسي للدخل | الأرباح الرأسمالية (هوامش التداول) | أرباح الدخل (دخل الإيجار) |
| معدل ضريبة دخل التحويل | 39.63% (20.315%) | 20.315% (20.315%) |
| المخاطر | ارتفاع مخاطر التقلبات قصيرة الأجل في أسعار السوق | مخاطر انخفاض الشواغر والإيجارات وارتفاع أسعار الفائدة |
| استقرار الإيرادات | غير مستقر (يعتمد إلى حد كبير على ظروف السوق) | مستقر نسبياً |
| الوقت والجهد | الكثير بسبب البيع والشراء المتكرر للعقارات | قليل نسبياً (يمكن الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة) |
| تأثير الفائدة المركبة | صعوبة الاستمتاع | يمكن تعظيمها |
وبالتالي، من الواضح أن الحيازة طويلة الأجل لها ميزة ساحقة من حيث الاستقرار والضرائب وإمكانية نمو الأصول. بالطبع، يعتمد الخيار الأفضل على استراتيجيات الاستثمار الفردية والظروف الاقتصادية، ولكن لغرض بناء الأصول، يجب أن يكون الاحتفاظ طويل الأجل مع الوقت إلى جانبك هو الاستراتيجية الأساسية.
بعد أن فهمت أن الاحتفاظ طويل الأجل مفيد، فإن الخطوة المهمة التالية هي وضع استراتيجية محددة لتحقيق أقصى قدر من الفوائد. إن مجرد السماح بمرور الوقت لا يكفي لاستغلال فوائده بشكل كامل. يصف هذا القسم ثلاث استراتيجيات رئيسية لتسريع بناء الأصول.
إن قوة "الفائدة المركبة" فعالة للغاية في الاستثمار العقاري طويل الأجل. فمن خلال إعادة استثمار إيرادات الإيجار المكتسبة بنشاط، بدلاً من مجرد ادخارها، تنمو الأصول بمعدل متسارع.
وعلى وجه التحديد، يتم استخدام جزء من دخل الإيجار في السداد المسبق للقرض، مما يقلل من فترة السداد ويضمن الحصول على خط ائتمان للحصول على العقار التالي بسرعة أكبر. ثم يستخدمون بعد ذلك مزيجاً من أموالهم الخاصة والقرض الجديد لزيادة عدد العقارات إلى عقار ثانٍ وثالث. وبتكرار هذه الدورة، يتراكم التدفق النقدي بشكل مطرد ويتوسع حجم قاعدة الأصول بشكل كبير. وعموماً، يستغرق الأمر أكثر من 10 سنوات لتحقيق آثار الفائدة المركبة، ولكن في الاستثمار العقاري، فإن مفتاح تحديد سرعة بناء الأصول هو مدى كفاءة دورة إعادة الاستثمار هذه.
مصدر استراتيجية إعادة الاستثمار هو التدفق النقدي اليومي المستقر. يتم حساب التدفق النقدي في الاستثمار العقاري باستخدام المعادلة التالية
التدفق النقدي = دخل الإيجار السنوي - (أقساط سداد القرض + تكاليف الصيانة والإصلاح + ضريبة العقار والمصروفات الأخرى)
من المهم تعظيم هذا "التدفق النقدي" واستقراره. ولتحقيق ذلك، من الضروري الحفاظ على معدل إشغال مرتفع من خلال اختيار العقارات المناسبة بالطبع، ولكن من الضروري أيضاً إدارة النفقات اليومية. كما أنه من الضروري أيضاً من منظور إدارة المخاطر أن يكون لديك دائماً مبلغ نقدي معين مخصص جانباً في حالة حدوث إصلاحات أو شواغر غير متوقعة. إن التدفق النقدي المستقر يخلق لك مساحة ذهنية تسمح لك باتخاذ قرارات استثمارية هادئة من منظور طويل الأجل.
الوقت هو أحد الأصول الممنوحة للجميع بالتساوي. وفي الاستثمار العقاري، يعد البدء المبكر في الاستثمار العقاري ميزة كبيرة في حد ذاته. فكّر، على سبيل المثال، في قانون 72، الذي يوفر عملية حسابية بسيطة للوقت الذي يستغرقه الأصل لمضاعفة قيمته.
72 ÷ معدل الفائدة (%) ≈ عدد السنوات التي تستغرقها الأصول لتتضاعف قيمتها
إذا بدأت في سن 30 عامًا، ستتضاعف أصولك في سن 42 عامًا، وستتضاعف أربع مرات في سن 54 عامًا، وستزيد ثمانية أضعاف في سن 66 عامًا. ومن ناحية أخرى، إذا بدأت في سن الأربعين، فسوف تتضاعف أربع مرات في سن 64. يمكن أن يكون هذا الفرق هائلاً بمرور الوقت. وبالطبع، هذه عملية حسابية بسيطة وفي الواقع هناك العديد من المتغيرات، ولكنها كافية لفهم ميزة البدء مبكرًا: يمكن لجيل الشباب في العشرينات والثلاثينات من العمر استخدام الوقت كسلاحهم الأعظم.
على الرغم من أن الملكية طويلة الأجل تجلب العديد من الفوائد، إلا أن هناك أيضاً مخاطر واحتياطات مرتبطة بها. يعد فهم هذه المخاطر مسبقاً واتخاذ التدابير المضادة المناسبة أمراً ضرورياً لإدارة الأصول بشكل مستقر على المدى الطويل.
أكبر المخاطر في الاستثمار العقاري هي "مخاطر الشواغر" المتمثلة في عدم العثور على مستأجرين، مما يؤدي إلى خسارة دخل الإيجار. ولتقليل هذه المخاطر إلى الحد الأدنى، فإن أهم مرحلة هي مرحلة اختيار العقار. يجب تحليل التركيبة السكانية والطلب على الإيجار تحليلاً شاملاً لتحديد المناطق والعقارات التي يمكن توقع استقرار الطلب عليها في المستقبل. ومن المهم أيضاً اختيار شركة إدارة موثوق بها وتكليفها بتعيين مستأجرين وإعادة العقار إلى حالته الأصلية على الفور بعد إخلاء المستأجرين من أجل تقصير فترة الشغور.
تتقادم المباني بمرور الوقت وتتطلب صيانة دورية وإصلاحات كبيرة. من الضروري وضع خطة إصلاح من منظور طويل الأجل وتخصيص الأموال بشكل منهجي للنفقات غير المتوقعة والمكلفة، مثل استبدال سخانات المياه وطلاء الجدران الخارجية وعزل الأسطح عن المياه. يمكن أن يؤدي إهمال تكاليف الصيانة والإدارة هذه إلى تدهور كبير في التدفق النقدي وانهيار خطة الاستثمار نفسها.
يتعرض سوق العقارات، المستقر على المدى الطويل، لمجموعة متنوعة من العوامل المتقلبة، مثل ارتفاع أسعار الفائدة، أو التغيرات في المناخ الاقتصادي أو الكوارث المحلية. يمكن الحد من المخاطر من خلال تنويع الاستثمارات عبر عقارات متعددة، بدلاً من التركيز على منطقة معينة أو نوع عقار معين. من الضروري أيضاً أن يكون لديك دائماً خطة مالية مع توفير الوقت الكافي والاستعداد للاستجابة بمرونة للتغيرات الاقتصادية، حتى لا تضطر إلى البيع على عجل إذا تدهورت ظروف السوق.
أوضحنا في هذا المقال أن جوهر النجاح في الاستثمار العقاري لا يكمن في "الأرقام" قصيرة الأجل بل في استخدام "الوقت" على المدى الطويل.
الاستثمار العقاري هو طريقة عقلانية للغاية في بناء الأصول، حيث يتيح لك الوقت في صالحك التمتع بمزايا يصعب الحصول عليها بطرق الاستثمار الأخرى، مثل التراكم المطرد لمكاسب الدخل، والنمو المتسارع للأصول من خلال الفائدة المركبة، والمزايا الضريبية الكبيرة. إنها طريقة لبناء الأصول لا تتأثر بتقلبات السوق على المدى القصير، ولكنها تأخذ بمنظور طويل الأجل وتنمي أصولك بشكل مطرد. نحن نؤمن إيماناً راسخاً بأن اتخاذ هذا الطريق المرتفع هو أضمن طريق للاستقرار المالي والأمان المستقبلي.
المفتاح هو أن تبدأ في أقرب وقت ممكن، وأن تستفيد من وقتك إلى أقصى حد ممكن، وأن تستمر في إعادة استثمار الأرباح التي تجنيها بشكل مطرد. وبالطبع، فإن المعرفة المهنية والإدارة السليمة للمخاطر أمران أساسيان في هذه العملية. ما هي العقارات التي يجب أن تختارها، وكيف يجب أن تخطط لأموالك وكيف يجب أن تتفاعل مع السوق المتغيرة؟ ليس من السهل أن تجد أفضل الإجابات على هذه المسائل بنفسك.
شركة INA&Asociates هي "شركة استثمار رأس المال البشري" التي تعمل عن كثب مع الوضع الفردي لكل عميل وأهدافه وتقترح الاستراتيجية المثلى للاستثمار العقاري من منظور طويل الأجل. إذا كانت لديك أي أسئلة أو استفسارات حول الاستثمار العقاري، فلا تتردد في الاتصال بنا. نعدك بأن نكون أفضل شريك لك في بناء مستقبلك المشرق.
س1: ما أهمية الوقت في الاستثمار العقاري؟
ج1: هناك ثلاثة أسباب رئيسية لأهمية الوقت. أولاً، من خلال الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة من الزمن، يمكن الحصول على دخل إيجار ثابت (مكاسب الدخل) على أساس مستمر. ثانيًا: من خلال إعادة استثمار الدخل المكتسب، يمكن أن يعمل تأثير الفائدة المركبة ويمكن أن تتضاعف الأصول. ثالثاً، إذا تجاوزت فترة الاحتفاظ بالأصل خمس سنوات، فإن معدل الضريبة على بيع الأصل ينخفض بشكل كبير.
س2: أيهما أكثر فائدة، الاحتفاظ طويل الأجل أم قصير الأجل؟
ج2: إذا كنت تهدف إلى بناء أصول مستقرة، فإن الاحتفاظ طويل الأجل هو الأكثر فائدة. تخضع الحيازات قصيرة الأجل لمخاطر أكبر لتقلبات أسعار السوق ومعدلات ضريبية أعلى. من ناحية أخرى، تُعد الحيازة طويلة الأجل مناسبة لنمو الأصول الثابتة لأنها تضمن دخلاً ثابتاً من الإيجار وتوفر معاملة ضريبية تفضيلية.
س3: كم من الوقت يستغرق الحصول على تأثير الفائدة المركبة؟
ج3: بشكل عام، يستغرق الأمر أكثر من 10 سنوات حتى تظهر آثار الفائدة المركبة بوضوح. في الاستثمار العقاري، يمكن تحقيق الآثار بسرعة أكبر من خلال الاستمرار في دورة استخدام دخل الإيجار للسداد المبكر أو شراء العقار التالي.
س4: كم عدد السنوات التي يجب أن أحتفظ بالعقار للاستفادة من معدل ضريبة دخل التحويل طويل الأجل؟
ج4: اعتباراً من 1 يناير من سنة البيع، يجب أن يكون العقار مملوكاً لأكثر من خمس سنوات. باستيفاء هذا الشرط، ينخفض معدل الضريبة على دخل التحويل بشكل كبير من الحيازة قصيرة الأجل (حوالي 39%) إلى حوالي 20%.
س5: س5: ما هو أهم شيء يجب القيام به لجعل الوقت يعمل لصالحك؟
ج5: أهم شيء هو البدء في الاستثمار في أقرب وقت ممكن. فكلما بدأت في وقت مبكر، كلما كان بإمكانك الاستمتاع بالتأثير المركب لفترة أطول، وهي ميزة كبيرة في بناء الأصول. ومن المهم أيضًا الحفاظ على استراتيجية ثابتة ذات منظور طويل الأجل وعدم التأثر بتحركات السوق على المدى القصير.