كيف تبدأ استثمارك العقاري بنجاح وتجنب الأخطاء الشائعة

يتزايد الإقبال على الاستثمار العقاري كاستراتيجية فعّالة لبناء أصول للتقاعد، وبدأ عدد متزايد من موظفي المكاتب في الاستثمار للحصول على دخل إضافي وبناء أصول مستقبلية. يتمتع موظفو الشركات بميزة أن دخلهم مستقر، ويمكنهم الحصول على قروض بسهولة، ويمكنهم ترك الإدارة والتشغيل للآخرين، مما يجعله استثماراً يسهل القيام به إلى جانب عملهم اليومي. ومع ذلك، فإن الاستثمار العقاري ليس ”طريقة سهلة لكسب المال“ وتزداد مخاطر الفشل بدون المعرفة الصحيحة والتخطيط الدقيق، خاصة عند استخدام قروض بعشرات الملايين من الين. في الواقع، هناك العديد من حالات الفشل بسبب شراء عقارات بتدفق نقدي سلبي، أو تكاليف إصلاح أعلى من المتوقع، أو الشراء بسعر أعلى من سعر السوق، أو الحصول على قرض غير معقول. لذلك يقدم هذا المقال شرحاً مبسطاً للمعارف الأساسية المطلوبة للمستثمرين بأجر للبدء في الاستثمار في العقارات، والنقاط الرئيسية لتجنب الفشل. كما يركز على أساسيات اختيار العقار والتخطيط المالي، وأساسيات إدارة المخاطر، بالإضافة إلى محاذير وفوائد الاستعانة بشركة إدارة، ويوضح بالتفصيل وجهات النظر ومعايير اتخاذ القرار التي يجب أخذها في الاعتبار عند الاستعانة بشركة إدارة بالفعل. وأخيراً، يتم أيضاً تقديم خطوات واضحة ونصائح عملية لتمكين القارئ من اتخاذ إجراءات فورية من خلال المعرفة الرسمية والخطة المحكمة، ستتمكن من القيام باستثمار عقاري ناجح حتى أثناء عملك في شركة! دعنا نلقي نظرة خطوة بخطوة على

المعرفة الأساسية لاختيار العقار

ليس من المبالغة القول إن نجاح أو فشل الاستثمار العقاري يعتمد على ”العقار الذي تختاره“! من المهم تقييم العقارات من وجهات نظر مختلفة واختيار العقار المناسب من أجل الحصول على دخل إيجار ثابت على المدى الطويل. نقاط التحقق الرئيسية في اختيار العقار هي

• نوع العقار وحجمه: حدد أولاً نوع العقار الذي ترغب في الاستثمار فيه ضع في اعتبارك ما إذا كانت وحدة سكنية أو شقة/شقة فردية/شقة مشتركة أو منزل منفصل أو موقف سيارات. تتميز ملكية الوحدات بتكلفة أولية منخفضة وهي مناسبة للمبتدئين، ولكن العوائد محدودة. يعد شراء مبنى واحد أكثر تكلفة، ولكنه يوفر فرصاً أكبر للربح حيث يمكنك توزيع مخاطر الشواغر على وحدات متعددة. اختر النوع الذي يناسب ميزانيتك وأهدافك. فكّر أيضاً فيما إذا كنت ستشتري عقاراً جديداً أو مستعملاً تميل العقارات المستعملة إلى أن تكون أقل تكلفة وذات عوائد أعلى من المباني الجديدة، ولكنها تنطوي أيضاً على مخاطر إصلاح أعلى. من ناحية أخرى، توفر العقارات المبنية حديثاً راحة البال مع تكاليف إصلاح فورية أقل وتوظيف مستأجرين أسهل، ولكنها أكثر تكلفة وذات عوائد أقل.
• الموقع والطلب: الموقع الجيد هو السلاح الأكبر في الاستثمار العقاري اختر منطقة يمكن توقع ارتفاع الطلب على الإيجار فيها من خلال التحقق من المسافة من المحطة، والوصول إلى وسط المدينة، وجودة المرافق التجارية والعامة في المنطقة، والسلامة العامة، والقرب من المدارس والمستشفيات، وما إلى ذلك. ومع ذلك، لا يعني ذلك دائماً أن ”المناطق الشعبية دائماً ما تكون آمنة“، وحتى في نفس المنطقة، تختلف الاحتياجات حسب سهولة التنقل إلى العمل والمدرسة والبيئة المحيطة. افترض أن مجموعة المستأجرين المستهدفة (مثل العزاب، والطلاب، والعائلات، والمسافرين من رجال الأعمال، وما إلى ذلك) وفكر فيما إذا كانت البيئة التي يرغبون في العيش فيها. على سبيل المثال، إذا كان العقار بالقرب من إحدى الجامعات، فقد يكون مناسباً للطلاب، وإذا كان بالقرب من منطقة مكاتب فهو مناسب للعزاب والمهنيين الشباب، وإذا كان في منطقة سكنية فهو مناسب للعائلات، إلخ. من المهم أن تكون لديك وجهة نظر تقيّم الطلب. تحقق أيضاً من عدد العقارات المتنافسة في المنطقة المجاورة ومعدلات الشواغر للتأكد من عدم وجود فائض في العرض في المنطقة.
• حالة المبنى وعمره: لا تقفز فقط على أرقام العائد السطحي؛ تحقق دائماً من حالة المبنى نفسه. إذا كان العقار مستعملاً، تحقق مما إذا كان المالك السابق قد قام بصيانته بشكل صحيح (حالة التنظيف وما إذا كانت هناك أي سجلات لعمليات التفتيش المنتظمة). بالإضافة إلى ذلك، بما أنه تم تعزيز معايير مقاومة الزلازل في اليابان بشكل كبير في عام 1981، فمن المهم التحقق مما إذا كان المبنى يفي بمعايير مقاومة الزلازل الجديدة (1981 وما بعدها) في حالة الوحدات السكنية القديمة. هذا ليس فقط عامل طمأنة في توظيف المستأجرين، ولكنه يقلل أيضاً من خطر تعرض العقار لأضرار جسيمة وعدم صلاحيته للعمل في حالة وقوع كارثة مثل زلزال كبير. في العقارات القديمة، قد تكون هناك حالات من السباكة المتهالكة والمعدات المعيبة، حتى لو لم تكن واضحة من الخارج، مما قد يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الإصلاحات الرئيسية لاحقاً. عند مشاهدة عقار ما، تأكد من التحقق من حالة إمدادات المياه وأنظمة الصرف الصحي والكهرباء، وأي تشققات في الهيكل وأي دليل على وجود تسربات، وإذا لزم الأمر، اطلب فحصاً مهنياً (فحص المبنى) لراحة البال.
• الإيجارات السوقية والربحية: تحقق من إيجارات السوق للعقار في المنطقة واحسب العائد (معدل العائد) من سعر البيع والإيجارات. بشكل عام، تنقسم العائدات إلى ”العائد السطحي“ و”العائد الحقيقي“، حيث يتم حساب الأول على أنه دخل الإيجار السنوي مقسومًا على سعر العقار، والثاني على أنه (دخل الإيجار السنوي - المصروفات) مقسومًا على سعر العقار. على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار 100 مليون ين، وكان دخل الإيجار السنوي 6 ملايين ين، فإن العائد السطحي هو 6%، ولكن إذا تم خصم النفقات السنوية البالغة مليون ين، فإن العائد الحقيقي هو 5%. العائد الحقيقي بعد أخذ النفقات في الحسبان هو المؤشر الحقيقي للربحية، لذا قم بتقييم العقار بعد تقدير النفقات الضرورية مثل رسوم الإدارة وتكاليف الإصلاح وضريبة العقارات. كن حذراً من العقارات ذات العائد السطحي المرتفع بشكل غير عادي. هناك احتمال أن يكون العائد يبدو جيداً من خلال افتراض تحديد إيجار مرتفع بشكل غير طبيعي، وبنفس الإيجار، قد لا يتمكن العقار من جذب المستأجرين وقد يظل شاغراً. لا تعتمد على الأرقام الواردة في الإعلانات، بل اعتد على إعادة حساب الإيجار المناسب بناءً على سعر السوق في المنطقة المحيطة وقم بمحاكاة الدخل والإنفاق بنفسك.
• الدراسات الاستقصائية في الموقع والبيئة المحيطة: حتى لو بدا لك العقار جذاباً عندما تجمع المعلومات عنه على الإنترنت، فمن الضروري أن تزور العقار وتتحقق منه بنفسك. لا يمكنك الحصول على معلومات عن البيئة المحيطة بالموقع، مثل الجو والضوضاء، والطريق من أقرب محطة، وجودة أشعة الشمس والمناظر، إلا من خلال التجول الفعلي في المنطقة. على سبيل المثال، إذا كان العقار مخصصاً للأشخاص غير المتزوجين، تحقق مما إذا كان العقار مخصصاً للأشخاص العزاب، تحقق مما إذا كان هناك متاجر ومطاعم قريبة، وإذا كان العقار مخصصاً للعائلات، تحقق مما إذا كانت هناك مدارس وحدائق ومحلات سوبر ماركت على مسافة قريبة سيراً على الأقدام، وما إذا كان العقار يحتوي على جميع المرافق التي تحتاجها الفئة المستهدفة. قد يتغير مظهر المدينة خلال النهار والليل، وأيام الأسبوع والعطلات، لذلك من الجيد أن تلقي نظرة على العقار في أوقات مختلفة من النهار والليل، إن أمكن. تحقق من الشكل الخارجي والداخلي للعقار نفسه بعينيك، وتحقق من التفاصيل التي لا يمكن استيعابها من الصور الفوتوغرافية أو الرسومات وحدها. بعد هذه المعاينات في الموقع فقط يمكنك اتخاذ قرار نهائي بشأن ما إذا كان العقار هو العقار الذي يمكنك العمل فيه براحة البال على المدى الطويل.

كما ذكرنا أعلاه، عند اختيار عقار ما، من المهم إجراء تقييم شامل للموقع والطلب وحالة المبنى والربحية واتخاذ قرار من منظور ما إذا كان العقار يمكن أن يستمر في توليد دخل ثابت على المدى الطويل. إذا قمت باختيار العقار من وجهة نظر المستأجر، ستتمكن من تخطي العقبة الأولى في تجنب الأخطاء الكبيرة.

أساسيات التخطيط المالي والتنبؤ بالاستثمار

بعد ذلك، يتم شرح أساسيات التخطيط المالي (خطة التمويل) غالباً ما ينطوي الاستثمار العقاري على استخدام القروض الاستثمارية، والتي تنطوي على مبالغ كبيرة من الاقتراض والسداد على مدى فترة زمنية طويلة. من أجل إدارة مستقرة، من الضروري وضع خطة مالية مفصلة وتحديد مبلغ اقتراض معقول وخطة سداد معقولة قبل الشراء.

• الموازنة بين الأموال الخاصة والاقتراض: أولاً، حدد مبلغ الأموال الخاصة (الدفعة الأولى والنفقات الأخرى) التي يمكن إعدادها، ثم قم بتغطية أي نقص بقرض من مؤسسة مالية. (إذا كنت موظفًا في شركة، فهناك إرشادات عامة لمبلغ التمويل المتاح، اعتمادًا على دخلك ومدة خدمتك والسمات الأخرى). كلما زادت الأموال الخاصة بك، كلما انخفض عبء السداد الشهري وكان ذلك أفضل من حيث الموافقة على القرض، ولكن من المهم أيضًا أن تستفيد بشكل مناسب مع الاحتفاظ بما يكفي من المال في متناول اليد. (هناك حالات يكون فيها التمويل ممكناً حتى مع عدم وجود رأس مال من رأس المال، ولكن في مثل هذه الحالات، قد يكون معدل وشروط الاقتراض أكثر صرامة ويزداد خطر تقلص التدفق النقدي، لذا يجب توخي الحذر). أحد الإرشادات هو دفع جزء من سعر العقار (حوالي 20%) كوديعة والحصول على قرض لل باقي، ولكن ضع في اعتبارك ما هو معقول وفقاً لظروفك الخاصة.
• خطة السداد الشهرية: عند استخدام القرض، من الضروري التحقق مسبقاً مما إذا كان يمكن تغطية أصل القرض الشهري وسداد الفائدة من دخل الإيجار. هذه هي النقطة التي تركز عليها البنوك أيضاً عند التقييم قم بمحاكاة ما إذا كنت ستحصل على فائض (تدفق نقدي إيجابي) من خلال مقارنة أقساط السداد الشهرية للقرض بصافي دخلك بعد خصم النفقات مثل رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات (في حالة الوحدات السكنية) ورسوم الإدارة والضرائب من دخل الإيجار المتوقع للعقار الذي تفكر في شرائه. من الناحية المثالية، يجب أن يكون القرض ضمن النطاق الذي يمكنك من خلاله تغطية نفقاتك دون الحاجة إلى استكمال راتبك من وظيفتك الرئيسية، حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة أو كان هناك وظيفة شاغرة مؤقتة. على سبيل المثال، إذا كنت ستحصل على قرض بسعر فائدة متغير، فضع في الحسبان مخاطر ارتفاع سعر الفائدة وحلل السيناريو لمعرفة ما إذا كنت لن تفلس حتى لو زادت الأقساط! فترة السداد مهمة أيضًا: فترة السداد الأطول ستجعل المدفوعات الشهرية أسهل، ولكنها ستزيد أيضًا من إجمالي الفائدة المستحقة الدفع. حدد مدة مناسبة وفقاً لاحتياطاتك النقدية وخططك المستقبلية.
• النفقات العامة وتكاليف التشغيل: بالإضافة إلى سعر العقار، هناك العديد من التكاليف الأولية عند شراء عقار، مثل رسوم الوكالة ورسوم التسجيل ورسوم إدارة القرض وأقساط التأمين ضد الحريق وضريبة اقتناء العقار. وحتى بعد الشراء، يتم تكبد تكاليف التشغيل مثل ضريبة الأملاك وضريبة التخطيط العمراني (كل عام)، ورسوم الإدارة والصندوق الاحتياطي للإصلاحات (كل شهر) للوحدات السكنية، وتكاليف صيانة وإصلاح المباني، ورسوم الإعلان عند استقدام المستأجرين (AD) وتكاليف الترميم عند إخلاء العقار. من المهم مراعاة جميع هذه التكاليف في الخطة المالية وحساب الإيرادات والنفقات. إذا تم التغاضي عن النفقات، فمن السهل أن تجد نفسك في موقف لا يتبقى لديك فيه الكثير من المال كما كنت تعتقد. خاصة بالنسبة للعقارات الأقدم، من المهم تقدير صندوق احتياطي أكبر للإصلاح واحتياطي النفقات استعداداً للإصلاحات الرئيسية في المستقبل. لا تتحقق من العائد السطحي فحسب، بل تحقق أيضاً من العائد الحقيقي بعد خصم النفقات لمعرفة ما إذا كان العقار يتمتع بربحية كافية، مما يقلل من خطر الاستيلاء على عقار خاسر.
• التدفق النقدي والاحتياطيات: من المنطقي أن يفهم المستثمرون المحترفون التدفق النقدي السنوي والشهري للعقار الاستثماري وأن يكون لديهم خطة مريحة للدخل والنفقات. هذا ليس نهجاً ”ينتهي بعد الشراء“، بل مراقبة مستمرة لرصيد الدخل/النفقات حتى بعد تشغيل العقار، ومراجعة الخطة حسب الضرورة. على سبيل المثال، إذا تغير الوضع - على سبيل المثال، إذا كانت تكاليف الإصلاح أعلى من المتوقع، أو إذا كان من المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة في غضون بضع سنوات - فسوف تفكر في السداد المبكر أو اتخاذ خطوات مثل مراجعة الإيجار. إذا كان دخلك الشهري ونفقاتك الشهرية بالكاد تكفيك، فلن تكون قادراً على تحمل النفقات المفاجئة، لذا احرص على تخصيص صندوق احتياطي (صندوق احتياطي الطوارئ) للنفقات غير المتوقعة. وكدليل تقريبي، من الجيد أن يكون لديك مجموعة من النقود لتغطية ما لا يقل عن بضعة أشهر من سداد القروض وفترات الشواغر! إن الخطة المالية ليست نهاية الطريق بمجرد وضعها، ولكن المراجعة المنتظمة وتصحيح المسار ستضمن لك إدارة مستقرة للاستثمار على المدى الطويل!
• التفاوض على القروض ومقارنة الشروط: عندما يحصل موظفو الشركة على قرض استثماري يمكن في كثير من الأحيان أن يحصلوا على قروض عن طريق وكالة عقارية لديها ارتباط بالقروض، ولكن يجب عليهم أيضاً محاولة الاتصال بالعديد من المؤسسات المالية بأنفسهم تختلف الشروط من مؤسسة مالية إلى مؤسسة مالية، بما في ذلك نوع سعر الفائدة (ثابت أو متغير)، ومدة القرض، ونسبة القرض إلى القيمة (قرض كامل أو دفعة أولى جزئية مطلوبة)، وتقييم الضمانات، وما إلى ذلك. حتى الفرق البسيط في أسعار الفائدة يمكن أن يُحدث فرقاً كبيراً في إجمالي مدفوعاتك على المدى الطويل، لذا حاول الحصول على أفضل صفقة ممكنة! من المهم الإفصاح بصدق عن المعلومات المتعلقة بسماتك، مثل مدة الخدمة والدخل السنوي، ومناقشتها بحسن نية مع الشخص المسؤول في المؤسسة المالية. من المفيد أيضاً الخضوع لفحص مؤقت (موافقة مسبقة) مسبقاً للتأكد من مدى أهليتك للحصول على التمويل، حتى تتمكن من النظر في العقار بشكل أكثر سلاسة.

التخطيط المالي السليم هو أداة أمان تشكل أساس الاستثمار العقاري من خلال التخطيط قدر الإمكان قبل الشراء، يمكنك الحد من المشاكل غير المتوقعة بعد الشراء ويؤدي إلى إدارة مستقرة. في الواقع، إن العديد من موظفي الشركات الذين يفشلون في الاستثمار العقاري يفعلون ذلك لأنهم ”لم يحسبوا الدخل والنفقات بشكل جيد“ أو ”أخذوا قرضاً غير معقول“. لتجنب ذلك، لا تتفاخر بدخلك من وظيفتك الرئيسية، بل قم بمحاكاة ذلك بعناية واتخذ قرارات استثمارية مبنية على خطة مالية محكمة.

أنابيب مخاطر الاستثمار العقاري

هناك العديد من المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري، ولكن لا داعي للخوف منها إذا فهمت ذلك واتخذت التدابير اللازمة مسبقاً! إليك بعض المخاطر الأكثر شيوعاً وكيفية إدارتها إدارة المخاطر هي نصيحة أساسية للمستثمرين، لذا دعنا نستعرضها واحداً تلو الآخر!

• تدابير ضد مخاطر الشواغر: يعتمد دخل الإيجار على الإيجار من المستأجرين، لذلك إذا استمرت الشواغر، سيتوقف دخلك وستتحمل عبء سداد القروض والنفقات خلال هذه الفترة. يتمثل الإجراء الأول للحد من مخاطر الشغور في اختيار عقار يكون الطلب عليه مرتفعاً في مرحلة ”اختيار العقار“ (كما ذكرنا أعلاه، فإن اختيار الموقع وتحديد الهدف أمران مهمان). بالإضافة إلى ذلك، من الضروري أيضاً تحديد إيجار مناسب. (إذا كنت جشعًا وحددت إيجارًا أعلى من سعر السوق، فسوف يستغرق الأمر وقتًا أطول لجذب المستأجرين للانتقال إلى العقار وستكون فترة الشغور أطول. حدد الإيجارات التي تتماشى مع السوق استناداً إلى السوق المحيط، وإذا لزم الأمر، فكر في إجراء مراجعة مرنة بعد بدء التوظيف. من الفعّال أيضاً تحسين جاذبية العقار من خلال تحسين التصميم الداخلي والمرافق. على سبيل المثال، حتى في العقارات القديمة، يمكن أن يؤدي مجرد تحديث الأقمشة والأرضيات وإضافة مرافق شائعة مثل مكيف الهواء ومقاعد المراحيض ذات الغسيل الساخن إلى زيادة القدرة التنافسية ويؤدي إلى الإشغال المبكر. بمجرد حدوث شاغر، ابدأ في البحث عن المستأجر التالي على الفور واعمل مع شركة الإدارة للإعلان عن العقار بنشاط. التنقل هو المفتاح لتجنب الشواغر طويلة الأجل.
• خطر التأخر في دفع الإيجار: قد تكون هناك حالات يفشل فيها المستأجرون في دفع الإيجار في الوقت المحدد. يمكن أن يؤثر استمرار المتأخرات على التدفق النقدي للمالك. وتشمل التدابير المضادة لذلك الفحص الدقيق للمستأجرينواستخدام شركات ضمان الإيجار يمكن أن يقلل اختيار المستأجرين الموثوق بهم (مثل حالة الدخل، وصاحب العمل المستقر، والضامن المشترك) من مخاطر التأخر في دفع الإيجار. وبالإضافة إلى ذلك، توفر شركات ضمان الإيجار، التي تُستخدم في العديد من عقود الإيجار هذه الأيام، راحة البال لأنها ستدفع الإيجار في حالة عدم قدرة المستأجر على دفعه. تأكد من أن شركة الإدارة مستعدة لاتخاذ إجراءات أولية في حالة عدم الدفع (تذكير ودعم من الشركة الضامنة). من الجيد أيضًا التعاون مع متخصص موثوق به في حالة اتخاذ إجراءات قانونية (مثل دعوى قضائية للتنازل) في حالة حدوث حالة طارئة.
• مخاطر سعر الفائدة: إذا كان لديك قرض بسعر فائدة متغير، فكن على دراية بأن أسعار الفائدة قد ترتفع في المستقبل. ليس هناك ما يضمن أن أسعار الفائدة المنخفضة الحالية ستستمر إلى الأبد، وإذا ارتفعت أسعار الفائدة بنسبة عدة في المائة، فستزيد أقساط السداد الشهرية وقد تتقلص تدفقاتك النقدية. تشمل التدابير المضادة اختيار قرض بسعر فائدة ثابت أو تخفيض أصل القرض عن طريق السداد المبكر إذا كان لديك سعر فائدة ثابت، يمكنك أن تطمئن إلى أن أقساط السداد ستظل ثابتة حتى عندما ترتفع أسعار الفائدة، وحتى إذا اخترت سعر فائدة متغير، يمكنك تقليل عبء الفائدة في المستقبل عن طريق السداد المبكر بينما لا تزال أسعار الفائدة منخفضة. بالإضافة إلى ذلك، إذا كنت تدير عقارات متعددة، فإن تنويع شروط الاقتراض (الاقتراض من مؤسسات مالية مختلفة وبأسعار فائدة مختلفة) سيؤدي أيضًا إلى تنويع المخاطر. ويُنصح بمراقبة اتجاهات أسعار الفائدة باستمرار، وإذا لزم الأمر، النظر في إعادة التمويل بسعر فائدة ثابت أو التفاوض على سعر الفائدة.
• مخاطر الإصلاح والتدهور: تتدهور المباني وتحدث عيوب مع مرور الوقت. وغالباً ما تكون هناك حاجة إلى إصلاحات غير متوقعة، مثل تسربات المياه وتعطل سخانات المياه وتسريبات الأمطار وانتشار الآفات. للاستعداد لمخاطر الإصلاح هذه، من الضروري إجراء صيانة منتظمة على أساس يومي. على سبيل المثال، التنظيف المنتظم للمناطق المشتركة للحفاظ على جمالياتها، وإجراء فحوصات نصف سنوية لنظام إمدادات المياه لتجنب إغفال حتى التسريبات الصغيرة، وإجراء فحوصات منتظمة للسقف والجدران الخارجية لضمان إجراء الإصلاحات المبكرة. على وجه الخصوص، تُعد معدات إمدادات المياه والسقف والجدران الخارجية نقاط إدارة رئيسية، حيث يميل إصلاحها إلى أن يصبح مكلفاً مع تدهورها. عند شراء عقار ما، ضع خطة إصلاح طويلة الأجل، وقم بتقدير توقيت وتكاليف الإصلاحات واسعة النطاق (مثل طلاء الجدران الخارجية، والعزل المائي، واستبدال المعدات) التي ستكون مطلوبة في المستقبل، وخصص صندوقاً احتياطياً. كما أن التأمين ضد أعطال المعدات ومنتجات تأمين المالك متوفرة كمكمل للتأمين ضد الحريق وينبغي استخدامها عند الضرورة. يمكن أن تؤدي جهود الصيانة اليومية إلى إطالة عمر المبنى وبالتالي الحفاظ على قيمة العقار وزيادتها.
• مخاطر التغيرات في قيمة الأصول: تتقلب قيمة الأصول (سعر البيع) للعقارات وفقاً للاتجاهات الاقتصادية وميزان العرض والطلب. كما أن هناك خطر انخفاض أسعار العقارات إذا تدهورت البيئة المحيطة بعد الشراء، أو إذا انخفض الطلب بسبب انخفاض عدد السكان. ومع ذلك، في الاستثمار العقاري حيث يكون الهدف هو توليد دخل من الإيجار، لا داعي للقلق بشأن التقلبات قصيرة الأجل في قيمة العقار. يجب أن يكون التركيز على ما إذا كان بإمكانك توليد دخل إيجار مستقر على المدى الطويل، وإذا لم تطلب سعرًا عادلًا وعائدًا مرتفعًا بشكل مفرط وقت الشراء، فمن غير المرجح أن يكون ذلك قاتلًا ما لم يكن هناك انهيار كبير. ومع ذلك، إذا كنت تتطلع إلى بيع العقار في المستقبل كاستراتيجية خروج، فيجب عليك أيضًا مراعاة قيمة إعادة البيع، على سبيل المثال عن طريق تجنب العقارات ذات السيولة المنخفضة للغاية (مثل العقارات الريفية للغاية والعقارات ذات الاستخدام الخاص) والتحقق من خطط إعادة التطوير والتركيبة السكانية للمنطقة. تساهم الصيانة المذكورة أعلاه أيضاً في الحفاظ على قيمة أصول العقار، وقد يكون من المفيد أيضاً إضافة قيمة من خلال التجديد، وما إلى ذلك، إذا لزم الأمر.
• مخاطر الكوارث والتأمين: يمكن أن تؤدي الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والأعاصير والحرائق والفيضانات إلى إلحاق الضرر بالعقار وقطع الدخل. التأمين إجراء أساسي لهذا الغرض. بالإضافة إلى التأمين ضد الحرائق، فكّر في شراء تأمين ضد الفيضانات في المناطق المعرّضة لخطر الفيضانات، وتأمين ضد الزلازل في اليابان المعرّضة للزلازل. إذا كان لديك التأمين المناسب، فستتم تغطيتك لتكاليف الإصلاح وإعادة البناء في حالة حدوث ضرر للمبنى الخاص بك من جراء كارثة، مما يقلل من الأضرار المالية. من المهم أن تتحقق مسبقاً من المناطق المعرضة للخطر التي يقع فيها عقارك وفقاً لخرائط المخاطر وأن يكون لديك التغطية المناسبة. كما أن رفع مستوى الوعي بالتأهب للكوارث بين المستأجرين وتحسين متانة المرافق (مثل تركيب طفايات الحريق لمستأجري المطاعم) يمكن أن يساعد أيضاً في تقليل المخاطر.

كما ذكرنا أعلاه، هناك مجموعة واسعة من المخاطر، ولكن من الضروري ”الاستعداد مسبقاً للمخاطر المتوقعة“. يميل الأشخاص الذين يفشلون إلى التفاؤل ويمضون قدماً دون مواجهة المخاطر، لكن المستثمرين الحكماء يضعون دائماً السيناريو الأسوأ في الاعتبار ويتخذون التدابير اللازمة للتعامل معه. مع الإدارة السليمة للمخاطر، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري خياراً أكثر استقراراً لإدارة الأصول من أنواع الاستثمار الأخرى. كن مستعداً واستثمر على المدى الطويل وأنت مرتاح البال!

الاستعانة بشركة إدارة: المزايا والتحذيرات

بالنسبة للمستثمرين الذين يتقاضون راتب، فإن كيفية التعامل مع إدارة الإيجار بعد شراء عقار هي مشكلة كبيرة. سيكون من الصعب توظيف المستأجرين، وتحصيل الإيجار، والتعامل مع الشكاوى، وإجراء صيانة المبنى بمفردك بينما تكون مشغولاً بوظيفتك اليومية. في كثير من الحالات، يعني ذلك في كثير من الحالات الاستعانة بمصادر خارجية للعمل إلى شركة إدارة عقارات (شركة إدارة تأجير). وغالباً ما يشار إلى الاستثمار العقاري على أنه ”استثمار غير يدوي“ لأنه يمكنك ترك إدارة الإيجارات المعقدة لمحترف إذا عهدت بها إلى شركة إدارة. ومع ذلك، ليست كل شركات إدارة العقارات متشابهة، ويمكن للطريقة التي تختار بها شركة إدارة عقارات أن تحدث فرقاً في نتائج استثمارك. نوضح هنا مزايا الاستعانة بشركة إدارة، بالإضافة إلى النقاط التي يجب مراعاتها والمعايير التي يجب الحكم عليها عند الاستعانة بمصادر خارجية.

مزايا الاستعانة بشركة إدارة

إن الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة الإيجارات لشركة إدارة لها المزايا التالية، خاصة بالنسبة لأولئك الذين يعملون في مكتب

• توفير الوقت والجهد: ربما تكون هذه هي الفائدة الأكبر هناك مجموعة كبيرة من المهام التي تنطوي عليها إدارة عقار للإيجار، مثل وضع الإعلانات للمستأجرين الجدد، والتعامل مع المشاهدات، ومعالجة العقود، وتحصيل وإدارة مدفوعات الإيجار، والتعامل مع استفسارات المستأجرين، والتعامل مع الشكاوى، والاهتمام بالمستأجرين عند خروجهم، والترتيب للترميم، وحتى تنظيف المبنى وفحصه. ليس من السهل على المالك أن يقوم بهذه المهام بنفسه، ولكن بإسنادها إلى شركة إدارة، يمكن الاستجابة السريعة حتى لو لم يكن المالك يعيش بالقرب من العقار. وهذه ميزة كبيرة، لأنها تعني أنه حتى العقارات البعيدة يمكن إدارتها براحة البال!
• الاستفادة من الخبرات والشبكات: شركات الإدارة محترفة في إدارة الإيجارات ولديهم شبكة واسعة لجذب المستأجرين المحتملين، بما في ذلك نشر المعلومات على بوابات العقارات الرئيسية ونشر المعلومات للوسطاء الآخرين. يمكن لشركة الإدارة الإعلان بكفاءة، حتى لو كانت الإدارة الذاتية لديها قدرة محدودة على جذب العملاء. كما أن لديها أيضاً ثروة من المعرفة بالممارسات التعاقدية والقانون، ويمكنها التعامل مع كل شيء بدءاً من إعداد العقود إلى إجراءات التجديد والإجراءات القانونية في حالة حدوث مشاكل. وفي حالة حدوث أعطال في المعدات، يمكن للشركة أن ترتب فوراً لمقاول شريك للقيام بالإصلاحات، وغيرها من الخدمات الإدارية التي تستفيد من خبرة المتخصصين. كما يمكن الوثوق بالشركة التي لديها مركز اتصال يعمل على مدار 24 ساعة للرد على المكالمات الليلية والطارئة التي لا يمكن للمالك وحده التعامل معها، مما يوفر راحة البال للمستأجرين.
• تقصير فترات الشواغر: من المتوقع أن تقوم شركة الإدارة الجيدة بملء الشواغر بسرعة، وذلك بفضل قدرتها على جذب المستأجرين. يمكن الحكم على قدرة شركة إدارة التأجير على المبيعات، على سبيل المثال، من خلال عدد العقارات المدرجة على بوابات التأجير الرئيسية، ومتوسط معدل إشغال العقارات الخاضعة للإدارة، وجودة التعاون مع الوكلاء. تتلقى الشركات التي تتمتع بمستوى عالٍ من القدرة على اكتساب العملاء عدداً كبيراً من الردود على طلباتهم وتقرر المستأجرين في فترة زمنية قصيرة نسبياً، وبالتالي تقلل من فترة الشغور وتقلل من عدد الفراغات في إيرادات الإيجار. وعلى وجه الخصوص، فإن الشركات التي لديها عدد كبير من الوحدات تحت الإدارة وسجل حافل تكون على دراية باحتياجات الإيجار في المنطقة المحيطة بها وستدعمك في العثور على مستأجرين من خلال تحديد الإيجارات المناسبة واقتراح التجديدات.
• راحة البال عند التعامل مع المشاكل: في إدارة الإيجار، يمكن أن تنشأ استفسارات ومشاكل مختلفة (شكاوى الضوضاء، وأعطال المعدات، والنزاعات بين الأشخاص، وما إلى ذلك) من المستأجرين. إذا كان لدى شركة الإدارة رقم اتصال للطوارئ يعمل على مدار 24 ساعة وتتولى التعامل الأساسي مع شكاوى المستأجرين نيابةً عن المالك، فلا داعي للقلق بشأن استدعاء المالك في وقت متأخر من الليل أو في أيام العطلات. لا داعي لأن يقلق المالك بشأن الاتصال به حتى في منتصف الليل أو في أيام العطلات. كما يمكن أيضاً اتخاذ الإجراء المناسب (مثل الترتيب مع المقاولين لإصلاح العقار أو الاتصال بالشرطة) بسرعة، اعتماداً على طبيعة المشكلة، مما يقلل من الضرر وفقدان رضا المستأجرين.
• إدارة مستقرة وتوسيع نطاق العمل: من خلال الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة، يمكن للمالك التركيز على أعماله الأساسية وتقليل العبء الذهني. ميزة أخرى هي أن تقليل المتاعب يجعل من السهل توسيع نطاق الاستثمار، على سبيل المثال عن طريق شراء عقارات إضافية. وحتى إذا كانت الإدارة الذاتية تقتصر على وحدة أو وحدتين فقط، فإن الاستعانة بشركة إدارة تتيح لك إدارة عقارات متعددة بكفاءة. يمكنك أيضاً تقسيم أدوارك، تاركاً المسؤولية للمحترفين، بينما تركز أنت على مجالات المنبع مثل التخطيط الاستراتيجي واختيار العقارات. وبعبارة أخرى، فإن شركة الإدارة هي ”شريكك في إدارة الممتلكات“، وإذا وجدت شركة جيدة، فستكون شريكاً مطمئناً على المدى الطويل.

وكما ذكرنا أعلاه، فإن الاستعانة بشركة إدارة لها مزايا ”توفير الوقت والجهد“ و”الاستعانة بالمساعدة المهنية“ و”تعظيم فرص الربح“. وبالنسبة لموظفي الشركة على وجه الخصوص، فهي حليف قوي لتأمين مصدر دخل إضافي مع الاستمرار في كسب دخل منتظم.

وجهات النظر والاعتبارات في اختيار شركة الإدارة

من ناحية أخرى، ليس من الآمن دائماً أن تعهد بممتلكاتك إلى شركة إدارة هناك مستويات مختلفة من شركات الإدارة، وإذا قمت بالاختيار الخاطئ، فقد تعاني من مساوئ مثل عدم القدرة على ملء الشواغر رغم أنك عهدت إليهم بالعقار، أو كثرة شكاوى المستأجرين بسبب الإهمال في التعامل. وفيما يلي ملخص للمحاور الرئيسية للحكم والنقاط التي يجب ملاحظتها عند اختيار شركة إدارة

• نطاق عمليات الاستعانة بمصادر خارجية: تتخصص شركات الإدارة المختلفة في مجالات مختلفة وتقدم خدمات مختلفة. فبعض الشركات تقدم إدارة شاملة، بما في ذلك تنظيف العقارات وفحص المرافق، بينما تتخصص شركات أخرى في توظيف المستأجرين وإدارة العقود، مع ترتيبات التنظيف والإصلاح كخيار منفصل. تأكد من قدرة الشركة على تغطية جميع المهام التي تريد أن تعهد بها إليها. على سبيل المثال، إذا كان لديك عقار في موقع بعيد وتريد أن تعهد بدوريات التنظيف إلى شركة تتمتع بمهارات قوية في إدارة المباني، أو إذا كنت تريد التركيز على جذب المستأجرين، فاختر شركة تتمتع بقدرات قوية في مجال التأجير. إذا كان نطاق الاستعانة بمصادر خارجية لا يلبي توقعاتك، فقد تتكبد متاعب غير متوقعة وتكاليف إضافية.
• رسوم الإدارة وأداء التكلفة: تبلغ رسوم الإدارة (عمولة الإدارة) المدفوعة لشركة الإدارة بشكل عام حوالي 5% من الإيجار. على سبيل المثال، إذا كان الإيجار الشهري 100,000 ين، فهو حوالي 5,000 ين شهرياً. قد لا يبدو مبلغ المال وحده مبلغاً كبيراً، ولكن الشيء المهم هو أن الخدمة التي تتلقاها تستحق التكلفة. إذا كانت الشركة تقدم رسومًا منخفضة للغاية، فهناك احتمال أن تكون جودة الخدمة منخفضة بسبب توفير تكاليف العمالة، وما إلى ذلك. وعلى العكس من ذلك، إذا كانت الرسوم مرتفعة للغاية، فإن عبء التكلفة سيكون ثقيلاً ويضغط على صافي الأرباح. احصل على عروض أسعار من عدة شركات وقارن بين مستويات العمولة ومحتوى الخدمة. لا تكتفي بالسعر الأرخص فقط، بل اختر الشركة التي تقدم ”الخدمة المناسبة بالسعر المناسب“.
• الجاذبية ومعدل الإشغال: تُعد معدلات الإشغال المرتفعة، والتي ترتبط مباشرةً بالربحية، من النقاط المهمة التي يجب مراعاتها عند اختيار شركة إدارة. تحقق مما إذا كان متوسط معدل إشغال العقارات المُدارة 95% أو أعلى، وما إذا كانت الشركة تقترح تدابير محددة لجذب العملاء عند التوظيف. (قد تفصح شركات الإدارة الجيدة عن بيانات معدل الإشغال ومتوسط فترات الشغور للعقارات التي تديرها. من المفيد أيضاً التحقق من سجل الإشغال للعقارات الأخرى (مدى سرعة شغلها في عقارات من نفس المنطقة والعمر). وعلى وجه التحديد، ما إذا كانوا ينشرون معلومات عن العقارات على بوابات العقارات الرئيسية، وما إذا كانوا يستخدمون الصور وتعليقات العلاقات العامة لنقل جاذبية عقاراتهم، وما إذا كانوا قد بنوا علاقات جيدة مع الوكالات الأخرى وحصلوا على تعاونهم في العثور على مستأجرين، كل ذلك يحدث فرقاً من حيث القدرة على البيع. تجنّب الشركات التي لا تستطيع تقديم إجابات واضحة أو بيانات أداء واضحة عند سؤالها عن تدابير تحسين معدلات الإشغال، واختر شركة لديها الدراية الفنية لملء الشواغر بسرعة.
• السجل الحافل والموثوقية: الشركة التي تتمتع بسجل حافل من حيث عدد العقارات التي أدارتها وعدد السنوات التي قضتها في هذا المجال لديها خبرة في التعامل مع مجموعة واسعة من العقارات ولديها خبرة متراكمة. فالشركة ذات حجم معين والتي تعمل منذ سنوات عديدة ستوفر لك طمأنينة أكثر من شركة ناشئة لديها عدد قليل للغاية من الوحدات تحت الإدارة. قد تكشف الشركات ذات السجل الحافل أيضاً عن بيانات معدل الإشغال وعدد الوحدات حسب المنطقة على مواقعها الإلكترونية، وما إلى ذلك، وهذه الشفافية هي أيضاً علامة على الثقة في سجلها الحافل. من المهم أيضاً أن يكون لدى الشركة نظام لمشاركة المعلومات المتعلقة بالعقارات وتمريرها بطريقة منظمة، بدلاً من تركها للموظف المسؤول. حتى لو لم يكن الشخص المسؤول متاحاً، يمكن للموظفين الآخرين استيعاب الموقف والتعامل معه، وإذا كان التسليم سلساً حتى لو غادر الشخص المسؤول أو تم نقله، يمكن الوثوق بالشركة التي لديها مثل هذا النظام التعاوني على المدى الطويل مع راحة البال. اسأل عن سلوك الموظفين والأنظمة الداخلية للشركة أثناء المقابلة لمعرفة ما إذا كانت الشركة مجموعة موثوقة ومحترفة.
• الاستجابة لحالات الطوارئ: تحقق مما إذا كانت الشركة لديها نقطة اتصال على مدار الساعة وطوال أيام الأسبوع وخدمة الطوارئ في حالة حدوث مشكلة مفاجئة (مثل تعطل المعدات أو وقوع حادث) في الليل أو في أيام العطلات. إذا كان لديك نظام مطبق للتعامل مع المشاكل بسرعة ودقة، سيزداد رضا المستأجرين وستشعر أنت كمالك بمزيد من الأمان. (وكمثال ملموس، سمعنا عن حالات لم يتم فيها التعامل مع حادث تسرب المياه في منتصف الليل على الفور، مما أدى إلى زيادة الأضرار. اسأل عن نظام الاتصال في حالات الطوارئ وحالات التعامل السابقة، وتحقق مما إذا كانت الشركة جديرة بالثقة.
• الصحة المالية للشركة: قد لا تكون على دراية بذلك، ولكن الوضع المالي لشركة الإدارة مهم أيضاً. إذا أفلست شركة الإدارة، فهناك خطر ضياع ودائع التأمين الخاصة بالمستأجرين ومدفوعات الإيجار. (هناك أيضاً تقارير عن مشاكل مثل التأخير في تحويل الإيجار إذا كانت الشركة تعاني من صعوبات مالية. (تعتبر الشركات المدرجة في البورصة والشركات التابعة الكبرى أكثر موثوقية، ولكن هناك أيضاً شركات صغيرة ومتوسطة الحجم كانت تحقق أرباحاً لسنوات عديدة واكتسبت سمعة طيبة. إذا أمكن، من الجيد أيضاً التحقق من المعلومات من مكاتب الائتمان ودرجة إمبريال داتا بنك إن أمكن، أو التحقق من البيانات المالية لمعرفة ما إذا كانت الشركة تتمتع بإدارة سليمة. أما المراجعات الشفهية على الإنترنت فهي مختلطة، لذا استخدمها كمرجع فقط وتحقق على الأقل من عدم وجود شائعات عن أي شيء مريب للغاية.
• تحقق من شروط العقد: أخيراً، عند التوقيع الفعلي على عقد الإدارة، اقرأ شروط العقد بعناية! يجب أن ينص العقد بوضوح على المعلومات المهمة مثل معدل رسوم الإدارة، وطريقة الدفع، وتاريخ تحويل الإيجار، ونطاق الخدمات، والتكاليف التي سيتحملها المالك، وشروط الإنهاء (فترة إشعار الإنهاء والرسوم الجزائية). إذا كان هناك أي شيء غير واضح، قم بطرح الأسئلة قبل توقيع العقد وتأكد من رضاك عن الاتفاقية. كن حريصاً بشكل خاص إذا عُرض عليك عقد إيجار من الباطن (عقد إيجار من الباطن). يضمن الإيجار من الباطن إيجارًا ثابتًا حتى عندما يكون العقار شاغرًا، ولكن هناك مخاطر، مثل البنود الواردة في العقد لمراجعة الإيجار المضمون والقيود المفروضة على الإنهاء المبكر للعقد. تعرّف على المزايا والعيوب واختر الطريقة التي تناسبك أكثر!

وبالتالي، فإن اختيار شركة إدارة يتطلب قراراً شاملاً بشأن السعر والسجل الحافل ومحتوى الخدمة والتوافق! تجنّب الشركات ”الرخيصة أو الرديئة“ وعهد بممتلكاتك إلى شركة جديرة بالثقة، حتى لو كانت تكلفتها أعلى قليلاً، لأن ذلك سيؤدي إلى زيادة الأرباح على المدى الطويل. من المهم أيضاً تلقي تقارير منتظمة والحفاظ على الحوار مع الشركة حتى بعد إبرام العقد. إن مفتاح بناء علاقة سليمة مع شركة الإدارة هو أن تتفهم وضع العقار بصفتك المالك، وأن تكون على استعداد لمناقشة وطلب التحسينات إذا كان هناك شيء يزعجك. إذا كان بإمكانك الاستفادة من شركة الإدارة كشريك جيد والتركيز على استراتيجيتك الخاصة، فستكون مستثمراً ناجحاً في مجال الأعمال.

الخطوات العملية للاستثمار العقاري الناجح

وأخيراً، إليك الخطوات الملموسة للمستثمر بأجر للبدء في الاستثمار في العقارات، بالترتيب الزمني باتباع الخطوات الواردة أدناه، يمكنك الاستعداد بشكل منهجي وثابت لاقتناء العقارات وإدارتها! يرجى استخدام هذا كقائمة مرجعية!

1. جمع المعلومات والتعلم: ابدأ باكتساب معرفة سليمة بالاستثمار العقاري اكتساب المعرفة الأساسية من خلال قراءة الكتب والمجلات المتخصصة، وحضور ندوات الاستثمار العقاري والبحث عن تجارب المستثمرين الناجحين على الإنترنت. (توفر مصادر المعلومات الموجهة خصيصاً للمستثمرين بأجر أمثلة على الأخطاء التي يقع فيها موظفو الشركات ونصائح حول كيفية النجاح. من الجيد أيضاً مواكبة الأساسيات الضريبية والقانونية. بالتسلح بالمعرفة، ستكون أقل عرضة للتضليل من خلال العروض الاحتيالية وأكثر دقة في قراراتك الاستثمارية!
2. تحديد الأهداف والتخطيط الاستراتيجي: بعد ذلك، قم بتوضيح أهدافك الاستثمارية (تختلف الأهداف باختلاف الأشخاص، مثل ”أريد أن أكسب دخلاً إضافياً قدره 10,000 ين شهرياً“، ”أريد أن أستثمر على المدى الطويل بدلاً من المعاش التقاعدي المستقبلي“، ”أريد أن أحقق ربحاً من بيع عقاري بعد عدد معين من السنوات“، إلخ). ضع تصوراً حول ما إذا كنت تريد التركيز على مكاسب الدخل (دخل الإيجار) أو مكاسب رأس المال (الربح من البيع)، وعدد الوحدات التي تريد امتلاكها بحلول الوقت المحدد. بمجرد أن يكون لديك هدف في ذهنك، يمكنك بطبيعة الحال اتخاذ قرار بشأن الاستراتيجية. على سبيل المثال، إذا كنت تريد دخلاً مستقراً طويل الأجل، فقم ببناء محفظة من الوحدات السكنية في وسط المدينة، أو إذا كنت ترغب في توسيع نطاقك، فابدأ بمبنى سكني واحد. من المهم وضع محور هنا بحيث تكون أهدافك واستراتيجيتك متسقة.
3. وضع خطة مالية: كما هو مفصّل في القسم الخاص بالتخطيط المالي أعلاه، ضع ميزانية استثمارية وخطة للدخل والإنفاق بناءً على مبلغ الأموال الشخصية وتوافر التمويل ومحاكاة السداد الشهري والعائدات المتوقعة. ستحصل هنا على فكرة عن النطاق السعري للعقارات التي يمكنك تحمل تكاليفها. على سبيل المثال، إذا كان لديك على سبيل المثال 0 مليون ين من أموالك الشخصية وقرض بقيمة 0x ين، فإن إجمالي الميزانية يصل إلى كم، وإذا كان العائد المفترض هو -%، فما هو التدفق النقدي السنوي، وهكذا. (3) احسب سيناريوهات متعددة وفكر فيما إذا كان بإمكانك تحمل ليس فقط الحالة المتفائلة ولكن أيضًا الحالة المتشائمة. إذا كان لديك عائلة في هذه المرحلة، فمن المهم أيضاً مشاركة خططك مع شريكك والتأكد من فهمه لها.
4. التشاور بشأن القرض والموافقة المسبقة: بمجرد أن تكون لديك خطة مالية ثابتة، فقد حان الوقت للذهاب فعلياً إلى مؤسسة مالية وطلب قرض! قم بزيارة البنوك والاتحادات الائتمانية التي تنشط في مجال قروض الاستثمار العقاري وقدم معلومات عن دخلك السنوي ومدة عملك ومبلغ القرض المطلوب للحصول على فكرة تقريبية عما إذا كان بإمكانك الحصول على قرض. كما أنه من الفعال أيضاً أن تتقدم بطلب لإجراء فحص مسبق (فحص مؤقت) في مرحلة مبكرة. إذا اجتزت التقييم المسبق، فستتلقى إقراراً بأنه ”يمكنك الحصول على قرض يصل إلى 0 مليون ين ياباني“، مما سيجعل بحثك عن عقار أكثر واقعية. أبلغهم أيضاً بتفضيلاتك للشروط مثل نوع سعر الفائدة ومدة السداد، بحيث يكون لديك المزيد من الخيارات للاختيار من بينها. حتى إذا ذهبت من خلال وكالة عقارية مع قرض تابع، يمكنك زيادة قدرتك على المساومة من خلال الاتصال بالبنك مرة واحدة بنفسك.
5. تحديد شروط العقار وأبحاث السوق: أخيراً، حان الوقت للبحث عن عقار مرشح للشراء بشكل ملموس! بادئ ذي بدء، ضع قائمة بشروط العقار المطلوب. ضع شروطًا تتماشى مع استراتيجيتك، مثل المنطقة (خط 00، على بعد ساعة بالسيارة من مكان عملك، إلخ)، ونوع العقار (وحدة سكنية/عمارة/منزل، إلخ)، والعمر (في حدود □ سنة)، والمساحة (أكثر من XX م2)، والعائد (أكثر من -% على السطح)، إلخ. في هذه المرحلة، إذا قمت بتضييق الشروط أكثر من اللازم، فلن تكون هناك عقارات قابلة للتطبيق، لذا عليك تحديد الأولويات والتفكير بمرونة. بمجرد تحديد الشروط، يتم إجراء البحث لتكوين رؤية للسوق. ابحث عن العقارات التي تتوافق مع شروطك على مواقع بوابات العقارات (مثل راكوتاي وكينبايك وهومز) للتعرف على النطاق السعري ومستوى العائد واتجاهات العقارات. بالتوازي مع ذلك، اتصل بالوكالات العقارية (شركات الوساطة المتخصصة في العقارات الاستثمارية) التي تشعر أنك تثق بها، وأبلغهم بمتطلباتك واطلب منهم تزويدك بمعلومات عن العقارات. من خلال الاطلاع على الكثير من المعلومات عن السوق، ستتمكن من تطوير عينك لاكتشاف ما إذا كان العقار كنزاً مقوّماً بأقل من قيمته الحقيقية أو حقل ألغام مبالغ في سعره.
6. اختيار عقار محتمل وزيارة العقار: إذا وجدت عقاراً تعتقد أنه العقار، اطلب معلومات مفصلة دون تردد. احصل على مستندات العقار (قائمة الإيجار، وبيان الدخل والنفقات، وملخص العقار، وما إلى ذلك) من البائع أو الوسيط وأعد حساب العائد والدخل والنفقات! إذا كانت هناك أي أسئلة، لا تتردد في طرحها. وقم دائماً بزيارة الموقع تحقق من العقار والبيئة المحيطة به بعينيك في الموقع وقم بإجراء فحص نهائي للتأكد من عدم وجود أي مشاكل. وإذا أمكن، تحقق أيضاً من حالة الإيجار في الحي (وجود أو عدم وجود لافتات مطلوبة أو عدم وجودها، ونطاق إيجار العقارات المجاورة، وما إلى ذلك). إذا كان عقاراً مستعملاً، فإن حالة المبنى والمناطق المشتركة والإدارة هي أيضاً من النقاط التي يجب ملاحظتها. إذا لزم الأمر، فمن الأسلم إجراء مسح للمبنى من قبل متخصص للتحقق من وجود أي عيوب كبيرة.
7. محاكاة الدخل والنفقات والقرار النهائي: بمجرد أن تكون لديك صورة واضحة عن مفاوضات السعر وشروط التمويل للعقار المحتمل، قم بإجراء محاكاة مفصلة للدخل والنفقات. يتم أخذ سعر الشراء، ومبلغ الأموال الخاصة والاقتراض، وسعر الفائدة وفترة السداد، والإيجار المتوقع، ورسوم الإدارة والضرائب في الاعتبار لإنتاج بيان الدخل والنفقات السنويةوتوقعات الدخل والنفقات على المدى الطويل. تؤكد المحاكاة ما إذا كان من الممكن تأمين التدفق النقدي المتوقع في البداية وما إذا كان العائد يفي بالقيم المستهدفة. بالإضافة إلى ذلك، يتم إجراء اختبارات الإجهاد أيضًا للتحقق من مقاومة العقار في حالة وجود معدل شغور بنسبة 0%، وأسعار فائدة + (-) %، وما إلى ذلك. إذا كانت نتائج المحاكاة مُرضية، يتم اتخاذ قرار نهائي بشأن الشراء. إذا كانت هناك أي شكوك، فارجع إلى لوحة الرسم وقارنها بأهدافك واستراتيجيتك. إذا كانت لا تزال لديك شكوك، فعليك التحلي بالشجاعة للتخلي عنها. لا تشتري عقاراً إلا عندما تكون مقتنعاً بالأرقام التي تبحث عنها.
8. عرض الشراء وإجراءات العقد: إذا كنت قد قررت الشراء، قم أولاً بتقديم عرض للشراء (إثبات الشراء) عن طريق وسيط . إذا كنت ترغب في التفاوض على السعر، فهذا هو الوقت المناسب لتقديم السعر الذي تطلبه. إذا توصلت إلى اتفاق مشروط مع البائع، يتم إبرام عقد شراء عقار رسمي. (احصل على شرح للأمور المهمة، وقم بتوقيع العقد وختمه ودفع العربون. عند توقيع العقد، يجب قراءة محتوياته بعناية وحل أي نقاط غير واضحة قبل المتابعة. بعد ذلك، إذا حصلت على الموافقة على القرض من المؤسسة المالية، يتم إبرام اتفاقية القرض (عقد القرض). في اليوم الذي يتم فيه تسليم العقار، قم بتسوية الرصيد المتبقي وتسجيل نقل الملكية، وبمجرد استلامك لمفاتيح العقار، ستصبح مالكاً للعقار. سيرشدك البنك أو الوسيط الذي تتعامل معه خلال العملية بدءاً من توقيع العقد وحتى التسليم، ولكن احرص على إعداد المستندات اللازمة في أسرع وقت ممكن!
9. اتخاذ قرار بشأن سياسة الإدارة والاستعداد للاستعانة بمصادر خارجية: بمجرد حصولك على العقار، قم على الفور بترتيب كيفية التعامل مع إدارة الإيجار إذا كنت قد اخترت بالفعل شركة إدارة موثوقة، فقم بتوقيع عقد إدارة بمجرد تسليم العقار. إذا كنت تبحث عن مستأجرين، فناقش الشروط والأحكام، وإذا كان هناك مستأجرون، فاطلب من شركة الإدارة أن تتولى تغيير الاسم في عقد الإيجار وإبلاغك بحساب تحويل الإيجار نيابةً عنك. إذا اخترت استخدام عقد إيجار من الباطن، فستحتاج إلى إعادة تأكيد التفاصيل والمضي قدماً في العقد الرسمي. إذا اخترت الإدارة الذاتية، فستحتاج إلى الاستعداد لذلك من خلال تولي مسؤولية التعامل مع المستأجرين بنفسك وإعداد حسابات الدفع المختلفة. وفي كل الأحوال، يجب التحرك للتأكد من أن نظام الإدارة في مكانه في بداية العملية. استكمال الإجراءات الخاصة بالتأمين ضد الحريق والتأمين ضد الزلازل وما إلى ذلك، والتي يجب أن يتم اتخاذها بالتزامن مع ملكية العقار في هذه المرحلة.
10. بدء التشغيل ومراقبة الإدارة: بدء إدارة الإيجار أخيراً. بمجرد استلام الإيجار من المستأجرين، قم بتسجيل الإيرادات والنفقات الشهرية وتحقق من أنها تتماشى مع الخطة. اقرأ التقارير الشهرية (تفاصيل الدخل والنفقات وحالة الإشغال) التي ترسلها لك شركة الإدارة واطلب توضيحاً إذا كان هناك أي شيء غير واضح. تنظيم مستندات إيصالات النفقات وإدارة الحسابات، حيث يجب إعداد الإقرار الضريبي السنوي. إذا ظهرت أي مشاكل أو قرارات أثناء العملية، لا تتصرف بمفردك، بل استشر شركة الإدارة أو الخبراء. من المهم أيضاً زيارة العقار بانتظام والتحقق من حالة الإدارة. على سبيل المثال، قد تلاحظ أشياء لا يمكن رؤيتها إلا في الموقع، مثل ما إذا كان الضوء المشترك معطلاً أو ما إذا كانت الأعشاب الضارة قد تُركت دون مراقبة. حتى لو تركت الأمر لشركة الإدارة، فإن سلوك التحقق بعين المالك نفسه سيساعد في الحفاظ على قيمة العقار. أيضًا، كل ستة أشهر إلى سنة، تتم مقارنة خطة الإيرادات والنفقات الأولية مع النتائج الفعلية، وإذا كان هناك تباين كبير، يتم تحليل السبب والاستفادة منه لمراجعة الاستراتيجيات المستقبلية (إذا لزم الأمر، يتم النظر في مراجعة الإيجار والاستثمار الإضافي). سيؤدي الاستمرار في اتباع دورة PDCA هذه إلى تحسين دقة استثماراتك العقارية وتقريبك من النجاح.

هذه هي الخطوات الملموسة لبدء الاستثمار العقاري كل واحدة منها هي عملية ثابتة، ولكن إذا اتبعت الخطوات بالترتيب، فلن يكون الأمر صعباً على الإطلاق! العقبة الأولى هي شراء أول عقار، ولكن مع الإعداد الدقيق واتخاذ القرار الحكيم، يمكنك التغلب على هذه العقبة. إذا كنت تمضي قدماً بموقف ”الطرق على الجسر الحجري“، يجب أن تكون قادراً على تجنب الأخطاء القاتلة. وبمجرد أن تشتري عقارك، يمكنك بعد ذلك إدارته بمساعدة أحد المحترفين واكتساب الخبرة.

الملخص والتالي

تم شرح المعرفة الأساسية التي يحتاج المستثمرون بأجر إلى معرفتها عند البدء في الاستثمار العقاري ونصائح حول كيفية تجنب الفشل بالتفصيل من منظور اختيار العقار، والتخطيط المالي، وإدارة المخاطر، واستخدام شركات الإدارة. وأخيراً، نلقي نظرة على بعض النقاط الرئيسية

• اكتساب المعرفة الصحيحة: تأكد من حصولك على المعرفة الأساسية الكافية قبل البدء في الاستثمار ولا تهمل جمع المعلومات. الترسانة المعرفية هي أفضل وسيلة للدفاع، لذلك لا تتسرع في فترة التعلم!
• اختر عقارك بعناية: قم بتقييم الموقع والطلب وحالة المبنى والربحية من وجهات نظر متعددة واختر عقاراً مناسباً للاستثمار المستقر طويل الأجل. من المهم أن تأخذ بعين الاعتبار ما إذا كانت المجموعة المستهدفة ترغب في العيش في العقار، وليس ما إذا كنت ترغب في العيش فيه بنفسك.
• التخطيط المالي ومحاكاة الدخل/النفقات: حقق التوازن بين أموالك الخاصة والقرض، وحافظ على المبلغ الذي يمكنك سداده دون صعوبة. قم بمحاكاة الدخل والنفقات بدقة قبل الشراء وتأكد من أن التدفق النقدي سيبقى في حدود المبلغ الذي يمكن سداده دون صعوبة. التخطيط للتكاليف الأولية وتكاليف التشغيل ومخاطر الشغور.
• اتخذ الاحتياطات ضد المخاطر: حدد المخاطر الرئيسية مثل الشواغر والمتأخرات والإصلاحات وارتفاع أسعار الفائدة والكوارث، واتخذ تدابير محددة للاستعداد لكل منها. من المهم على وجه الخصوص اتخاذ تدابير ضد الشواغر (اختيار العقارات التي تلبي الطلب وتحديد الإيجارات) والحصول على تأمين.
• استخدم شركات الإدارة بحكمة: استعن بشركات الإدارة ذات السمعة الطيبة في إدارة الإيجارات وركز على استراتيجيتك الخاصة واتخاذ القرارات. عند اختيار شركة إدارة، قارن بين محتوى الخدمة والرسوم والسجل الحافل والاستجابة وراعِ محتوى الخدمة والرسوم والسجل الحافل والاستجابة واختر شريكاً يمكنك إقامة علاقة طويلة الأمد معه. أثناء إسناد إدارة العقار إلى الشركة، يجب على المالك أيضاً الاهتمام بالعقار والحفاظ على نظام إدارة سليم.
• تصرف بطريقة منظمة بشكل جيد: اتبع الخطوات الموضحة في هذه المقالة، وضع خطة عمل، وتابع بثبات خطوة بخطوة. استشر الخبراء في أي شيء لا تفهمه ولا تخاطر بمبادرتك الخاصة. التخطيط مع توفير متسع من الوقت يزيد من معدل النجاح.

الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري لا يتطلب منك متابعة السوق كل يوم مثل الأسهم والعملات الأجنبية، ويسمح لك ببناء الأصول بثبات باستخدام الدخل الثابت الذي يمثل قوة موظفي الشركة. إذا بدأت بالمعرفة والإعداد الصحيح، فلن يكون الأمر صعباً على الإطلاق. في الواقع، هناك العديد من المزايا لكونك موظفًا في الشركة (مثل الوصول إلى التمويل، وقيود زمنية أقل، وما إلى ذلك). المهم هو التخطيط بعناية ودون تسرع، والجمع بين الحكمة في العبور فوق الجسور الحجرية والقدرة على التحرك واغتنام الفرص. اتخذ خطواتك الأولى بناءً على المعرفة التي اكتسبتها من هذا المقال! مع اتباع النهج الصحيح، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري خياراً موثوقاً وعملياً لإدارة الأصول للعاملين في المكاتب. ابدأ باتخاذ الإجراءات اليوم لتحقيق هدفك في الحصول على دخل ثابت في المستقبل! حظاً موفقاً ونتمنى لك كل التوفيق!