يُعد الاستثمار العقاري خياراً استثمارياً جذاباً للأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة يمكن أن يكون جزءاً قوياً من محفظة أصولهم. بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية على وجه الخصوص، يُعد الاستثمار العقاري وسيلة قوية لبناء الأصول والحفاظ على الأصول من خلال دخل الإيجار المستقر ونمو قيمة الأصول على المدى الطويل. ومع ذلك، عند الاستثمار في العقارات لأول مرة، حتى مع وجود موارد مالية وفيرة، هناك خطر حدوث خسائر غير متوقعة بسبب أخطاء في التقدير ناجمة عن نقصالخبرة أوالمعرفة.
تصف هذه المقالة الأخطاء الشائعة التي يقع فيها المبتدئون في الاستثمار العقاري وست نقاط يجب أن تعرفها قبل البدء. ولكل مثال من أمثلة الفشل، يتم شرح المخاطروالخلفيةوالتدابير المحددة لتجنبها بعناية. كما يتطرق أيضاً إلى أهمية رأس المال البشري،والمنظور طويل الأجل وأهمية عدم السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل، مما يوفر المعرفة التي يحتاجها أصحاب الثروات الكبيرة جداً من أجل النجاح في الاستثمار العقاري.
إذا بدأت الاستثمار في العقارات دون هدف واضح أو استراتيجية استثمارية واضحة، فقد لا يلبي العقار الذي تشتريه أهدافك في إدارة ثروتك. مع وجود أهداف غير واضحة، هناك خطر أن تكون غير واضح بشأن كيفية تحقيق الربح (سواء كنت تهدف إلى تحقيق مكاسب رأسمالية أو التركيز على مكاسب الدخل) ونتيجة لذلك، قد لا تحقق العوائد التي تتوقعها. بالإضافة إلى ذلك، فإن الاستثمارات بدون استراتيجية تتأثر بسهولة بالتقلبات في ظروف السوق، مما قد يؤدي إلى خسائر قصيرة الأجل.
يتم نصح بعض المبتدئين من ذوي الدخل المرتفع للغاية من قبل المحيطين بهم بأن العقارات آمنة وفعالة من الناحية الضريبية، ويبدأون دون التفكير في الأمر كثيراً. ومع ذلك، حتى أصحاب الدخل المرتفع الذين نجحوا في الأسهم والأعمال التجارية لديهم دوراتهم الخاصة وعوامل المخاطرة في سوق العقارات. يمكن أن يؤدي الاستثمار بدون إحساس بالهدف ومنظور طويل الأجل إلى فرص ربح ضائعة وحيازات عقارية غير ضرورية.
قبل البدء في الاستثمار في العقارات، من الضروري تحديد أهدافك وسياستك الاستثمارية بوضوح. على سبيل المثال، ضع أهدافاً تتماشى مع وضعك المالي وتخطيط ثروتك، مثل "أريد أن أحقق دخلاً ثابتاً من الإيجار على المدى الطويل" أو "أريد الحصول على عقار تزداد قيمة أصوله في المستقبل واستخدامه للحفاظ على الأصول وحماية الميراث". ثم قم بصياغة استراتيجية استثمارية بالرجوع إلى تحليل السوق وآراء الخبراء. إذا كانت أهدافك واستراتيجيتك واضحة، فمن غير المرجح أن تتأثر بتقلبات السوق قصيرة الأجل ويمكنك اتخاذ قرارات استثمارية سليمة من منظور طويل الأجل. بالإضافة إلى ذلك، فإن تعميق معرفة المرء في عملية تطوير الاستراتيجية يعزز أيضًا من رأس المال البشري للمستثمر.
إذا اتخذت قرارًا بشراء عقار دون إجراء بحث كافٍ عن ظروف السوق والحالة الفعلية للعقار، فإنك تخاطر بالاستيلاء عليه بسعر أعلى من سعر السوق أو الاحتفاظ بأصل غير مستقر لا يتوقع أن يدر دخلاً. على سبيل المثال، كانت هناك حالات من الفشل، مثل شراء عقار يزعم أن له "عائداً مرتفعاً" بسبب حديث المطور أو شركة المبيعات عن المبيعات، ليجد أنه مليء بالشواغر ولا يدر الدخل المتوقع، أو ليكتشفوا عيوباً هيكلية أو مشاكل قانونية لاحقاً. يمكن أن يؤدي عدم كفاية أبحاث السوق إلى سوء تقدير اتجاهات الطلبوالأسعار المعقولة فيالمنطقة التي يقع فيها العق ار، مما قد يؤدي إلى خسائر كبيرة.
يميل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يمتلكون أموالاً وفيرة إلى الاعتقاد بأنه لا يهم إذا كان السعر مرتفعاً قليلاً، وهم مشغولون جداً بحيث لا يتركون عملية اتخاذ القرار للوكلاء. ومع ذلك، فإن سوق العقارات يتأثر بالعوامل المحلية مثل التركيبة السكانية المحلية وخطط التنمية، ويمكن أن يؤدي نقص المعرفة إلى مخاطر ضائعة كان من الممكن تجنبها. في الماضي، كانت هناك حالات انهارت فيها الاستثمارات في المساكن المشتركة ذات العوائد المرتفعة، مما أدى إلى انهيار الاستثمارات في المساكن المشتركة ذات العوائد المرتفعة، تاركة أصحاب الدخل المرتفع بديون كبيرة. ويرجع ذلك جزئيًا إلى الافتقار إلى البحث، حيث اعتمدوا على العائد السطحي.
يقوم المستثمرون الناجحون بإجراء بحث شامل للسوق والعناية الواجبة قبل شراء عقار. البحث بدقة عن الوضع الاقتصادي والاتجاهات السكانية حول العقار، بالإضافة إلى معدلات الإيجار ومعدلات الإشغال للعقارات المنافسة. كما يتم فحص العقار نفسه بمساعدة الخبراء لتحديد المخاطر المحتملة، بما في ذلك السلامة الإنشائية، والامتثال للقوانين واللوائح، وتاريخ الإصلاح وحتى حالة الإدارة. استشر محامياً أو محاسباً قانونياً أو خبيراً آخر للتحقق من تفاصيل العقد وخطة الدخل والإنفاق. إن التواصل مع المهنيين ذوي الخبرة وكبار المستثمرين سيكمل أي معرفة قد تنقصك ويزيد من رأس مالك البشري. من المهم أيضاً ألا تصدق الضجيج وأن تكون هادئاً بما فيه الكفاية لتضع في اعتبارك الحالة المتشائمة لاتخاذ القرار.
يمكن أن يكون الاستخدام المفرط للرافعة المالية مخاطرة كبيرة في الاستثمار العقاري، حتى بالنسبة للأفراد الأثرياء الذين لديهم احتياطيات نقدية وفيرة. إذا تم استخدام الكثير من الاقتراض، فحتى التقلبات الصغيرة مثل الوظائف الشاغرة أو انخفاض الإيجارات أو ارتفاع أسعار الفائدة يمكن أن تعيق سداد أقساط القرض الشهرية. في أسوأ السيناريوهات، يمكن أن تترك لك عقارًا لا يدر تدفقات نقدية كافية، مما يتركك مع ديون فقط ويجبرك على تأجير (بيع) العقار. حتى بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، قد يؤدي الفشل في سداد القرض إلى الإضرار بملفهم الائتماني والتأثير سلباً على جمع الأموال وإدارة الأصول في المستقبل.
يعد استخدام الرافعة المالية في حد ذاته أسلوبًا فعالاً، ولكن في ظل أسعار الفائدة المنخفضة، يميل الناس إلى الاعتقاد بأنه من المربح أكثر أن يقترضوا أكبر قدر ممكن. من المرجح أن يحصل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية على قروض عالية التكلفة وقد يقترضون أكثر مما يحتاجون إليه. وهناك أيضًا ميل إلى التقليل من شأن المخاطرة والمجازفة بسبب خبرتهم في النجاح في الأعمال التجارية. ومع ذلك، هناك العديد من العوامل التي لا يمكن السيطرة عليها في سوق العقارات، مثل التقلبات الاقتصادية والكوارث، والديون المفرطة تجعل المرء عرضة لمثل هذه الصدمات الخارجية.
التخطيط المالي المتحفظ مهم للحفاظ على استثمار عقاري سليم. حافظ على نسب القرض إلى القيمة منخفضة واسمح بنسبة سداد سخية إلى دخل الإيجار. من الضروري تحديد مستوى السداد عند مستوى لا يعيق السداد حتى لو كانت هناك بعض الوظائف الشاغرة. بالإضافة إلى ذلك، كن مستعدًا لارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل واستفد من أسعار الفائدة الثابتة واترك مساحة كافية للسداد المبكر. إذا كانت لديك أموال شخصية وفيرة، فلا تجبر نفسك على الحصول على قرض كامل، ولكن قلل من اقتراضك إلى الحد الذي يمكنك من سداد القرض بنفسك في أسوأ السيناريوهات، وبالتالي الحد من الأضرار التي قد تلحق بأصولك في حالة حدوث أي احتمال غير متوقع. ضع في اعتبارك أن الرافعة المالية هي سلاح ذو حدين يزيد من المخاطر، وحاول أن تدير ديونك بشكل معقول من منظور طويل الأجل.
يمكن أن يؤدي إهمال إدارة التدفق النقدي الفعلي لصالح العوائد السطحية وتوقعات نمو الأسعار في المستقبل عند شراء عقار إلى أخطاء كبيرة. حتى إذا كان هناك دخل إيجار شهري، فقد تكون هناك حالات يكون فيها النقد المتبقي في متناول اليد سالباً بعد خصم النفقات مثل سداد القروض ورسوم الإدارة وضريبة العقارات وتكاليف الإصلاح وأقساط التأمين. في حالة حدوث إصلاحات غير متوقعة (مثل تعطل المعدات أو التعافي من الكوارث) أو الشواغر طويلة الأجل، إذا لم تكن هناك احتياطيات كافية، فسيتعين استثمار أموال إضافية وسيقل العائد المتوقع في البداية على الاستثمار بشكل كبير. في أسوأ السيناريوهات، قد لا يكون التدفق النقدي كافياً لصيانة العقار، وقد يتوقف بناء الأصول كما هو مخطط له.
غالبًا ما ينخدع المبتدئون بالعائد السطحي في مستندات العقارات، ولكن هذا الرقم لا يأخذ في الاعتبار النفقات ومخاطر الشغور وقد ينحرف عن الوضع الفعلي. بالإضافة إلى ذلك، يميل مالكو الأصول الذين لديهم الكثير من مصادر الدخل الأخرى إلى الاعتقاد بأنه لا بأس في أن يأخذوا بعض المال. ومع ذلك، لا يمكن اعتبار الاستثمار العقاري ناجحاً إلا إذا كان يولد تدفقاً نقدياً مستقراً على المدى الطويل. وغالباً ما يؤدي بدء الاستثمار بدون خطة مدروسة للدخل والإنفاق إلى نتائج مخيبة للآمال.
عند الاستثمار في العقار، من الضروري تحديد جميع التكاليف (فائدة القرض، والضرائب، والتأمين، ورسوم الإدارة، وتكاليف الإصلاح، وخسائر الشغور، وما إلى ذلك) وتوقع الدخل والنفقات السنوية والشهرية بعد شراء العقار. ضع في اعتبارك السيناريوهات المتشائمة (مثل زيادة الشواغر، وانخفاض الإيجارات، والإصلاحات الكبيرة، وما إلى ذلك) وتأكد من أن لديك احتياطيات نقدية كافية. الاستثمار العقاري هو في نهاية المطاف لعبة طويلة الأجل لتراكم التدفق النقدي بشكل مطرد. سيساعد نهج الإدارة القوي القائم على الأرقام على تجنب الأخطاء.
إن شراء عقار ليس نهاية المطاف، فشراء عقار ليس نهاية العملية؛ فالإدارة والإدارة بعد الشراء هي مفتاح نجاح أو فشل الاستثمار العقاري. يمكن أن يؤدي إهمال إدارة العقار والعلاقات مع المستأجرين إلى زيادة عمليات الإخلاءوالإضرار بقيمة العقاربسبب تراجع رضا المستأجرين. على سبيل المثال، إذا تم إهمال الصيانة الدورية للمبنى، فهناك خطر حدوث أعطال متكررة في المعدات، مما يؤدي إلى تكاليف إصلاح باهظة الثمن وفترات طويلة من الشغور بسبب فقدان ثقة المستأجر. وبالإضافة إلى ذلك، إذا حدثت مشاكل ولم يتم التعامل معها بشكل مناسب، فقد تؤدي في أسوأ الحالات إلى التقاضي، مما قد يزيد من الوقت والتكاليف المالية. وحتى بالنسبة للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية، يمكن أن تؤدي هذه الإخفاقات الإدارية مباشرةً إلى انخفاض ربحية الأصول ومخاطر السمعة.
لدى العديد من المبتدئين اعتقاد خاطئ بأن العقارات هي عملية شراء والباقي دخل غير مكتسب. ويميل الأثرياء المشغولون على وجه الخصوص إلى ترك جميع أعمال الإدارة لشركات الإدارة، ولكن إذا تُركوا لشركات الإدارة وحدها، فقد لا يدركون أن جودة الخدمة تتدهوروالتكاليف تصبح أكثر غموضاً. وبالإضافة إلى ذلك، إذا كان الملاك أنفسهم يفتقرون إلى المعرفة، فقد لا يتمكنون من إعطاء التعليمات المناسبة لشركة الإدارة، مما قد يقلل من كفاءة إدارة العقار. وعلاوة على ذلك، فإن العلاقة مع المستأجرين مهمة في إدارة الإيجار، ويمكن أن تؤدي الشكاوى الصغيرة إلى عمليات الإخلاء والشكاوى إذا كان المستأجرون يعتبرون مجرد دافعين.
بمجرد شراء العقار، ركز على إنشاء نظام إدارة عالي الجودة. أولاً، من المهم اختيار شركة إدارة عقارات موثوقة. تحقق من سجلها وسمعتها وقارن بين العروض المقدمة من عدة شركات لتحديد شريك الإدارة المناسب. حتى بعد توقيع العقد، من المهم أن تتلقى تقارير منتظمة عن حالة العمليات وأن تكون مستعداً للتعامل مع أي مشاكل في أسرع وقت ممكن. يجب أن يكون لدى المالكين أنفسهم معرفة أساسية بإدارة الإيجار، مما يسهل الحوار مع شركة الإدارة ويمكّنهم من اتخاذ قرارات أكثر ملاءمة. كما يجب تذكُّر الموقف الموجه نحو العملاء الذي يهتم بالمستأجرين. ستؤدي عمليات التفتيش والتنظيف المنتظمة الشاملة والمنتظمة للمرافق، بالإضافة إلى الاستجابة السريعة واليقظة للطلبات، إلى تحسين رضا المستأجرين وتؤدي إلى إيجار طويل الأجل. وفي نهاية المطاف، فإن الاستثمار في رأس المال البشري (معرفتك وموظفيك الأكفاء) هو المفتاح لتعظيم أصولك العقارية وتأمين دخل ثابت طويل الأجل.
إن السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل فقط في الاستثمار العقاري يزيد من مخاطر انخفاض أصولك. يمكن أن يؤدي التداول المتكرر لأرباح إعادة البيع قصيرة الأجل (التقلبات) إلى زيادة تكاليف المعاملات، مثل رسوم السمسرة والضرائب. في اليابان، معدل الضريبة على التحويلات قصيرة الأجل مرتفع، مما قد يقلل بشكل كبير من المكاسب من المبيعات. كما أنه حتى لو قفزت بسعر مرتفع مؤقتاً واشتريت عقاراً، إذا هدأ السوق فيما بعد، فقد لا تتمكن من بيعه وقد ينتهي بك الأمر إلى بيعه. كما أن اختيار عقار بتوجه قصير الأجل يزيد من خطر إهمال احتياجات الإيجار على المدى الطويل والآفاق المستقبلية، وبالتالي الاستيلاء على عقار دون نمو في قيمة الأصول.
يميل بعض مالكي العقارات إلى البحث عن النتائج الفورية بسبب خبرتهم في النجاح في الأعمال التجارية والاستثمارات الأخرى. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما يتم الترويج لقصص النجاح قصيرة الأجل في بعض وسائل الإعلام، ولكن هناك قدر معقول من المخاطرة والحظ وراءها. حتى الأشخاص فاحشي الثراء الذين يمتلكون موارد مالية كافية قد تفوتهم الفوائد المركبة طويلة الأجل التي كان من الممكن أن يحصلوا عليها إذا ركزوا على المكاسب قصيرة الأجل.
خطط لاستراتيجيتك الاستثمارية بمنظور طويل الأجل. من المهم أن تهدف إلى تحقيق نمو الأصول والدخل المستقر على مدى خمس أو عشر سنوات، بدلاً من المكاسب قصيرة الأجل. على سبيل المثال، تتمثل إحدى الاستراتيجيات الفعّالة في الحصول على عقارات عالية الجودة بسعر معقول في المناطق التي تنطوي على إمكانية التطوير العمراني في المستقبل والاحتفاظ بها على المدى الطويل. يمكن أن تساعد الحيازات طويلة الأجل على تخفيف التقلبات الاقتصادية وتوفير دخل الإيجار أثناء انتظار ظهور الفرص. كما توفر الحيازات طويلة الأجل حافزاً لإجراء الصيانة والإدارة المناسبة، مما يؤدي بدوره إلى الحفاظ على قيم الأصول وتحسينها. إن الموقف المتمثل في عدم الشعور بالسعادة أو الحزن بشأن المكاسب قصيرة الأجل، بل التركيز على تنمية الأصول، هو طريقة للاستثمار في العقارات تناسب الأثرياء.
لقد شرحنا حتى الآن ستة أمثلة على إخفاقات الاستثمار العقاري التي يقع فيها المبتدئون في الاستثمار العقاري والإجراءات المضادة لها. من الضروري أن يأخذ الأثرياء هذه النقاط بعين الاعتبار وأن يكونوا مستعدين لتجنب الوقوع في نفس الأخطاء. الإعداد المسبق والتخطيط الدقيق ضروريان عند استثمار مبالغ كبيرة من المال. وفوق كل شيء، فإن المنظور طويل الأجل وعدم الانشغال بالنتائج قصيرة الأجل هو مفتاح بناء الأصول المستقرة.
أخيرًا، يشترك المستثمرون الناجحون في موقف التعلم المستمروالاستثمار في رأس المال البشري. بغض النظر عن مقدار المال الذي تملكه، لا يمكنك الاستفادة منه إذا كنت تفتقر إلى المعرفة بالأسواق وإدارة الاستثمار. يظهر رأس المال المالي قيمته الحقيقية عندما تقوم بتوسيع معرفتك وشبكة علاقاتك، وتطلب مساعدة الخبراء عند الضرورة. إذا استفدت من رأس المال البشري والمالي على حد سواء، يمكن أن يوفر الاستثمار العقاري عوائد قوية ومجدية.
مع المعرفة والاستراتيجية الصحيحة، لا داعي للقلق المفرط بشأن استثمارك العقاري الأول. استهدف النجاح على المدى الطويل ونمِّ أصولك بثبات.