مع تنامي الاهتمام بالاستثمار العقاري، نسمع من العديد من الأشخاص أنهم لا يعرفون كيف يبدأون ويشعرون بالقلق من مخاطر الفشل بصفتنا شركة INA & Associates Ltd، فقد شاركنا في مجال العقارات لسنوات عديدة وقدمنا الدعم للعديد من المستثمرين (INA & Associates)، ساعدنا العديد من المستثمرين.
لا يزال سوق الاستثمار العقاري في عام 2025 أداة استثمارية جذابة، على الرغم من تأثير اتجاهات أسعار الفائدة وتغييرات النظام الضريبي. تقدم هذه المقالة شرحاً منهجياً لأساسيات الاستثمار العقاري، بدءاً من المعرفة الأساسية إلى شراء العقارات، وكذلك الإدارة والتشغيل، بطريقة يمكن حتى للمبتدئين فهمها.
الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يمكن أن يوفر دخلاً ثابتاً من خلال المعرفة الصحيحة واتباع الإجراءات المناسبة. سنقدم لك من خلال هذا المقال معلومات عملية حتى تتمكن من البدء في الاستثمار في العقارات بكل ثقة.
الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يتم بموجبه شراء العقارات مثل الوحدات السكنية والشقق والمنازل لتوليد دخل الإيجار (مكاسب الدخل) ومكاسب رأسمالية (مكاسب رأسمالية). ومقارنةً باستثمارات الأسهم والسندات، يُستخدم هذا النوع من الاستثمار في التحوط من التضخم والتخطيط لضريبة الميراث، حيث أنه ينطوي على حيازة أصول مادية.
ينقسم هيكل الدخل من الاستثمار العقاري إلى فئتين رئيسيتين
مكاسب الدخل (دخل الإيجار) هي الدخل المستمر من تأجير العقارات للغير. يمكن توقع دخل إيجار شهري مستقر ومناسب لبناء الأصول على المدى الطويل. من ناحية أخرى، المكاسب الرأسمالية (مكاسب البيع) هي الأرباح المكتسبة من بيع العقار بسعر أعلى من وقت الشراء. من المهم تحديد التوقيت المناسب، لأنه يعتمد إلى حد كبير على اتجاهات السوق والموقع.
يعد سوق الاستثمار العقاري في عام 2025 بيئة تتشابك فيها عوامل متعددة بطريقة معقدة. في حين أن أسعار الفائدة على قروض الاستثمار العقاري آخذة في الارتفاع بسبب تطبيع السياسة النقدية لبنك اليابان المركزي، فإن حجم الاستثمار سيصل إلى 5 تريليون ين ياباني لعام 2024 بأكمله، متجاوزًا مستوى ما قبل كورونا لعام 2019.
بينما تستمر تكاليف البناء في الارتفاع، أظهرت العوائد اتجاهاً ثابتاً إلى انخفاض طفيف بسبب ارتفاع أسعار العقارات، لا سيما في مراكز المدن. ومع ذلك، فإن ارتفاع الإيجارات قد عوض جزئياً ارتفاع الأسعار، ومن الممكن تأمين الربحية من خلال اختيار العقارات المناسبة.
للمساعدة في فهم خصائص الاستثمار العقاري، ترد في الجدول أدناه مقارنة مع أساليب الاستثمار الرئيسية.
| طريقة الاستثمار | الاستثمار الأولي | السيولة | الربحية | المخاطر | جهد الإدارة |
|---|---|---|---|---|---|
| الاستثمار العقاري | مرتفع (من عدة ملايين ين) | منخفضة | متوسط إلى مرتفع | متوسط | مرتفع |
| الاستثمار في الأسهم | منخفض (من عشرات الآلاف من الين) | مرتفع | مرتفع | مرتفع | منخفض |
| استثمارات السندات | متوسطة (من مئات الآلاف من الين) | متوسطة | منخفضة إلى متوسطة | منخفضة | منخفض |
| J-REIT | منخفض (من عشرات الآلاف من الين) | مرتفع | متوسط | متوسط (من عشرات الآلاف من الين) | منخفض (من عشرات الآلاف من الين) |
على الرغم من أن الاستثمار العقاري له مساوئ الاستثمار الأولي المرتفع والسيولة المنخفضة، إلا أن الربحية المستقرة والأمان في امتلاك أصل مادي من المزايا الرئيسية. ميزة أخرى هي تأثير الرافعة المالية، والتي تسمح للمستثمرين باستثمار أكثر من أموالهم الخاصة.
1- تأمين مصدر دخل ثابت
أكبر ميزة للاستثمار العقاري هي دخل الإيجار الشهري المستقر. فعلى عكس توزيعات الأرباح من الأسهم، يمكنك أن تتوقع دخلاً مستمراً طالما كان لديك مستأجرون. مع وجود العقار المناسب في الموقع المناسب، من الممكن تأمين دخل ثابت لفترة طويلة من الزمن.
2- تأثير التحوط من التضخم
خلال فترات ارتفاع الأسعار، تميل أسعار العقارات والإيجارات إلى الارتفاع جنباً إلى جنب. يمكن للاستثمار العقاري أن يحافظ على قيم الأصول التي يمكن أن تتآكل لولا ذلك عن طريق النقد أو الودائع.
3- استخدام تأثير الرافعة المالية
من خلال استخدام قرض استثماري عقاري، من الممكن استثمار عدة أضعاف المبلغ الذي يملكه المرء من أمواله الخاصة. على سبيل المثال، يمكنك شراء عقار بقيمة 20 مليون ين بمبلغ 5 ملايين ين من أموالك الخاصة وتهدف إلى تحقيق ربح أكبر.
4- التأثير كبديل للتأمين على الحياة
يتم إرفاق التأمين الجماعي الائتماني على الحياة بقرض الاستثمار، وفي حالة حدوث حالة طوارئ، يتم سداد رصيد القرض المتبقي. يرث باقي أفراد الأسرة ممتلكات خالية من الديون ومدرة للدخل، مما يوفر مصدر دخل مستمر.
5- الحماية من ضريبة الميراث
بما أن القيمة المقدّرة لضريبة الميراث للعقار تُحتسب أقل من القيمة السوقية، يمكن تخفيض ضريبة الميراث مقارنةً بالاحتفاظ بالنقود. وعلى وجه الخصوص، في حالة العقارات المؤجرة، يتم تخفيض القيمة المقدرة بشكل أكبر.
6- مدخرات ضريبة الدخل والضرائب السكنية
يمكن استخدام الاستهلاك والنفقات المختلفة المتكبدة في الاستثمار العقاري لتخفيض ضريبة الدخل وضريبة السكن من خلال الربح والخسارة مع دخل العمل. على وجه الخصوص، يمكن لمن يبلغ دخلهم الخاضع للضريبة 9 ملايين ين ياباني أو أكثر أن يتوقعوا وفورات ضريبية كبيرة.
7- الدخل بدلاً من المعاش التقاعدي
مع تزايد المخاوف بشأن نظام التقاعد العام، يمكن أن يعمل دخل الإيجار من الاستثمار العقاري كمعاش تقاعدي خاص. ويمكن أن يضمن مصدراً مستمراً للدخل حتى بعد التقاعد.
8- الحفاظ على قيمة الأصول
الأرض مورد محدود ويمكن توقع الحفاظ على قيمتها على المدى الطويل، خاصة في المناطق المأهولة بالسكان. وعلى الرغم من انخفاض قيمة الجزء الخاص بالمبنى إلا أنه يمكن الحفاظ على قيمة الأصول من خلال الصيانة المناسبة.
9- قابلية التوسع كعمل تجاري
من خلال تراكم التجارب الناجحة، من الممكن امتلاك عقارات متعددة وتوسيع نطاق العمل التجاري. يمكنك تطوير استثمارك العقاري كعمل تجاري وتحقيق عوائد أكبر.
1- مخاطر الشواغر
أهم المخاطر هي حدوث الوظائف الشاغرة. فبدون وجود مستأجرين، لا يمكن كسب دخل الإيجار ويستمر عبء سداد القروض وتكاليف الإدارة. يجب تقليل هذه المخاطر من خلال اختيار الموقع وتحديد الإيجار المناسب.
2- مخاطر متأخرات الإيجار
قد تحدث متأخرات الإيجار من قبل المستأجرين. إذا طال أمد المتأخرات، فقد يتطلب الأمر اتخاذ إجراءات قانونية لحل الموقف، الأمر الذي قد يستغرق وقتاً طويلاً ومكلفاً.
3- تكاليف الإصلاح والصيانة
مع تقادم المباني، يلزم إجراء إصلاحات وصيانة دورية. قد تكون هناك حاجة إلى مبالغ كبيرة من المال لاستبدال مكيفات الهواء وسخانات المياه، وطلاء الجدران الخارجية، وما إلى ذلك.
4- مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة
إذا كان لديك قرض بسعر فائدة متغير، فهناك خطر حدوث زيادة في السداد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، وهذا أمر مهم بشكل خاص في البيئة المالية لعام 2025.
5- مخاطر انخفاض قيم العقارات
قد تنخفض قيم العقارات بسبب الظروف الاقتصادية أو انخفاض عدد السكان المحليين. يجب مراعاة مخاطر انخفاض سعر الشراء إلى ما دون سعر الشراء وقت البيع.
6- انخفاض السيولة.
يستغرق بيع العقارات وقتاً أطول من بيع الأسهم. من الصعب الاستجابة للطلب المفاجئ على الأموال وقد يستغرق تحويلها إلى نقد عدة أشهر.
7. مخاطر الكوارث
هناك خطر تلف الممتلكات بسبب الكوارث الطبيعية مثل الزلازل أو الحرائق أو الفيضانات. وتوفر التغطية التأمينية مستوى معيناً من التعويض، ولكن قد يكون من الصعب استعادة الممتلكات بالكامل.
8- متاعب الإدارة
يلزم قدر معقول من الوقت والجهد للتعامل مع المستأجرين وإدارة العقار. يمكن تقليل ذلك من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة، ولكن يتم تكبد تكاليف الاستعانة بمصادر خارجية.
| عناصر المخاطر | التدابير المضادة الرئيسية | الفعالية |
|---|---|---|
| مخاطر الشواغر | التركيز على الموقع وتحديد الإيجار المناسب | عالية |
| متأخرات الإيجار | تعزيز فحص المستأجرين/شركة ضمان الاستخدام | متوسط |
| تكاليف الإصلاح | احتياطي للإصلاحات واختيار المباني الجديدة/الجديدة | متوسط |
| ارتفاع سعر الفائدة | اختيار سعر الفائدة الثابتة/الدفع المسبق مسبقاً | متوسط |
| انخفاض القيمة | التركيز على الموقع والتوقعات المستقبلية | مرتفع |
| مخاطر الكوارث | التغطية التأمينية/مقاومة الزلازل | متوسطة |
يمكن للإدارة المناسبة للمخاطر أن تقلل من مساوئ الاستثمار العقاري مع ضمان دخل ثابت.
قبل البدء في الاستثمار في العقارات، من المهم تحديد أهداف واضحة وميزانية محددة. تختلف أهداف الاستثمار من شخص لآخر، مثل "استبدال المعاش التقاعدي عند التقاعد" أو "الاستعداد لضريبة الميراث" أو "تأمين دخل إضافي". تعتمد استراتيجية الاستثمار ونوع العقار المناسب على أهدافك ويجب توضيحها في البداية.
عند تحديد الميزانية، تأكد بدقة من أموالك الخاصة والمبلغ الذي يمكنك اقتراضه. وبصفة عامة، يتطلب الأمر 20-30% من سعر العقار كأموال شخصية، ومن الممكن اقتراض 7-10 أضعاف دخلك السنوي. ومع ذلك، يوصى بالتشاور مع مؤسسة مالية مسبقاً، حيث يختلف ذلك بشكل كبير اعتماداً على سماتك (الدخل السنوي، ومكان العمل، والعمر، وما إلى ذلك).
يتطلب الاستثمار العقاري الناجح اكتساب المعرفة الكافية. استخدم الكتب والندوات والإنترنت لاكتساب المعرفة الأساسية. من المهم بشكل خاص تعميق فهمك للمجالات التالية
مطلوب مجموعة واسعة من المعرفة، بما في ذلك الاتجاهات في سوق العقارات، والضرائب والتشريعات، وأنظمة التمويل، وأساليب تقييم العقارات، وممارسات إدارة الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، فإن التعرف على تجارب وأخطاء المستثمرين الفعليين سيساعدك على فهم المخاطر مسبقاً.
هناك العديد من أنماط الاستثمار العقاري، والتي يجب اختيارها وفقاً للموارد المالية والوقت وتحمل المخاطر. فيما يلي أنماط الاستثمار الرئيسية
الاستثمار في شقق الاستوديو مناسب للمبتدئين حيث يمكن البدء فيه بمبالغ مالية صغيرة نسبياً ويتطلب القليل من الإدارة. من ناحية أخرى، يمكن توقع أن تحقق استثمارات الشقق المفردة/الشقق السكنية عوائد أكبر، ولكنها تتطلب استثماراً أولياً أكبر وعبئاً إدارياً أكبر.
تتمتع استثمارات المنازل المنفصلة بقيم أصول مستقرة لأنها تأتي مع الأرض وتستهدف العائلات، لذلك يمكن توقع إشغالها على المدى الطويل. أما الاستثمارات العقارية التجارية فيمكن توقع عوائد عالية، ولكنها تتميز بمخاطر المستأجرين وقابلية التأثر بتقلبات السوق.
اختيار العقار هو العامل الأهم في الاستثمار العقاري الناجح. وينبغي تقييمه بشكل شامل من المنظورات التالية
من حيث الموقع، تحقق من المسافة من أقرب محطة والبيئة المحيطة وخطط التطوير المستقبلية. تشمل العوامل المهمة المسافة التي تبعد 10 دقائق سيراً على الأقدام عن المحطة، والمرافق التجارية والطبية الجيدة، والسلامة العامة.
يتم التحقيق في حالة العقار بالتفصيل فيما يتعلق بعمر المبنى والهيكل والمرافق. تحظى العقارات المبنية حديثاً بشعبية بين المستأجرين نظراً لحداثة مرافقها، ولكنها تميل إلى أن تكون أغلى ثمناً وذات عائدات أقل. أما العقارات المستعملة فهي أقل تكلفة ومن المتوقع أن تحقق عائدات عالية، ولكن هناك خطر تكبد تكاليف الإصلاح.
عند تقييم الربحية، لا تحسب العائد السطحي فقط بل أيضاً العائد الحقيقي وتقارنه بسعر السوق المحيط. لاحظ أن العقارات ذات العائد السطحي الأعلى بكثير من سعر السوق قد تواجه بعض المشاكل.
بمجرد العثور على العقار الذي تهتم به، تأكد من إجراء مسح للموقع. من المهم التحقق مباشرةً من المعلومات التي لا يمكن العثور عليها على الإنترنت أو في المستندات فقط.
أثناء إجراء المسح في الموقع، تحقق من حالة العقار من الخارج والمناطق المشتركة، والبيئة المحيطة، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل والمرافق التجارية. كما تسمح لك الزيارة في أوقات مختلفة من اليوم بتقييم الضوضاء والظروف الأمنية.
يتضمن تقييم العقار إجراء تحليل مقارن مع عقارات مماثلة لتحديد السعر العادل. من المهم إجراء تقييم موضوعي ليس فقط بالاعتماد على البيانات المقدمة من الوكالة العقارية، ولكن أيضاً من خلال التحقيق في سوق الإيجار وحالات البيع في المنطقة المجاورة بنفسك.
بمجرد أن تقرر اختيار العقار، تابع الاستعدادات للحصول على التمويل. تتراوح أسعار الفائدة على قروض الاستثمار العقاري من 1.5 إلى 4.0% سنوياً اعتباراً من عام 2025، وتختلف بشكل كبير حسب المؤسسة المالية وشروط الاقتراض.
قم بإجراء فحص مسبق لدى العديد من المؤسسات المالية واختر المؤسسة التي تقدم أفضل الشروط المواتية. تتميز كل من بنوك المدينة والبنوك الإقليمية والاتحادات الائتمانية والمؤسسات غير المصرفية بخصائص مختلفة، لذا فإن المقارنات مهمة.
تشمل المستندات المطلوبة للفحص شهادات استقطاع الضرائب، والإقرارات الضريبية، ووثائق الملكية وإثبات الأموال الشخصية. وعادةً ما تستغرق فترة الفحص من أسبوع إلى أسبوعين، ولكنها تختلف حسب العقار وشروط القرض.
بمجرد الحصول على التمويل، يتم تقديم طلب شراء إلى البائع. في طلب الشراء، يجب ذكر سعر الشراء المطلوب وشروط التمويل وتاريخ التسليم المطلوب.
في مفاوضات السعر، يتم عرض سعر مناسب بناءً على حالة العقار وسعر السوق. من المهم جمع المعلومات من الوكالة العقارية، حيث أن مجال التفاوض يعتمد على أسباب البائع للبيع ودرجة الاستعجال.
تشمل الشروط الأخرى التي تخضع للتفاوض إصلاحات وتنظيف المرافق، وتولي الشروط التعاقدية للشاغل الحالي للعقار.
إذا تم قبول عرض الشراء، يتم إبرام عقد الشراء. قبل التوقيع على العقد، يتلقى المستأجر شرحاً للأمور المهمة ويتأكد تماماً من المعلومات التفصيلية عن العقار وشروط العقد وأحكامه.
يتم دفع عربون (عادةً 5-10% من سعر الشراء) عند توقيع العقد. ويتطلب إلغاء العقد بعد إبرامه التنازل عن العربون أو دفع رسوم جزائية، وهو ما يجب النظر فيه بعناية.
يحتوي العقد على معلومات مهمة مثل سعر الشراء وتاريخ التسليم وتعهدات التمويل والمسؤولية عن العيوب، لذا احرص على التحقق من أي شيء غير واضح.
بعد إبرام عقد البيع والشراء، يتم تقديم طلب قرض رسمي في المؤسسة المالية. ستكون هناك حاجة إلى مستندات إضافية مثل العقد وبيان الأمور المهمة للطلب الرئيسي.
بعد الموافقة على القرض، يتم ترتيب موعد التسوية. عند التسوية، يتم سداد الرصيد المتبقي وتسجيل نقل الملكية وتسليم المفاتيح في نفس الوقت. سيحضر كاتب قضائي لضمان تنفيذ الإجراءات القانونية.
بعد اكتمال التسوية، يتم تسليم العقار إلى المستأجر. إذا كان هناك مستأجر حالي، يتم تسليم عقد الإيجار والوديعة ومبلغ التأمين والمفتاح.
بعد التسليم، تابع إجراءات بدء التشغيل، مثل الحصول على تأمين ضد الحريق، وتوقيع عقد مع شركة إدارة وإعداد الإقرارات الضريبية.
من خلال اتباع الخطوات العشر المذكورة أعلاه بثبات، يمكنك البدء في الاستثمار في العقارات بأمان وأمان. يوصى بالمتابعة مع مشورة الخبراء في كل خطوة.
يعتمد النجاح بعد شراء عقار على الإدارة السليمة للإيجار. يمكن تصنيف مهام إدارة الإيجار بشكل عام إلى "إدارة المستأجرين" و"إدارة المباني".
تشمل إدارة المستأجرين توظيف المستأجرين وفحص المستأجرين وإجراءات التعاقد وتحصيل الإيجار وإجراءات الانتقال. الحفاظ على علاقة جيدة مع المستأجرين يعزز الإيجار طويل الأجل ويضمن دخلاً ثابتاً.
تشمل إدارة المباني التنظيف اليومي، وعمليات التفتيش على المرافق، والتعامل مع الإصلاحات وعمليات التفتيش القانونية. تحافظ الصيانة المناسبة على قيمة العقار وتزيد من رضا المستأجرين.
يمكن تنفيذ هذه العمليات بطريقتين: الإدارة الذاتية أو الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية. الإدارة الذاتية أقل تكلفة ولكنها تتطلب المزيد من الوقت والجهد. الإدارة الخارجية أكثر تكلفة، ولكنها توفر خدمات احترافية وتقلل العبء على المالك.
إذا اخترت الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة، فمن المهم اختيار شركة الإدارة المناسبة. قم بإجراء تقييم شامل من المنظورات التالية
خدمة العملاء هي العامل الأكثر أهمية. اختر شركة تحافظ على معدل إشغال لا يقل عن 95% للعقارات المُدارة. من المهم اختيار شركة ذات سجل حافل بالإنجازات، حيث أن فترات الشغور الأقصر ترتبط مباشرةً بالربحية.
يُعد عدد الوحدات المُدارة مؤشراً مهماً آخر: فالشركة التي أدارت أكثر من 10,000 وحدة تُعتبر شركة لديها خبرة متراكمة وهيكل تنظيمي متطور. ومع ذلك، يجب ألا يقتصر الأمر على الشركات الكبيرة فحسب، بل يجب النظر في الشركات المجتمعية أيضًا.
تحقق من استجابة الشخص المسؤول. قم بتقييم سرعة الاستجابة والقدرة على تقديم المقترحات والخبرة في المقابلات. نظراً لأن هذه علاقة طويلة الأمد، فمن المهم اختيار شركة لديها شخص موثوق به.
يبلغ معدل السوق لرسوم الإدارة حوالي 5% من دخل الإيجار. فالشركة الرخيصة جداً قد تواجه مشاكل في جودة الخدمة، في حين أن الشركة التي تكون رخيصة جداً ستضغط على الربحية. قارن وقارن بين الخدمات بسعر معقول.
للحد من مخاطر الشواغر، ينبغي تنفيذ سياسة فعالة لمنع الشواغر.
تحديد الإيجار المناسب له أهمية قصوى. إذا كان الإيجار مرتفعاً جداً مقارنةً بسعر السوق المحيط، فلن ينتقل المستأجرون إلى المكان، وإذا كان الإيجار منخفضاً جداً، فسوف تتدهور الربحية. قم بإجراء مسوحات منتظمة للسوق وحدد الإيجارات المناسبة للسوق.
كما أن تحسين جاذبية العقار فعال أيضاً. ميّز عقارك عن العقارات المنافسة من خلال تجديد الغرف وتحديث المرافق وتحسين بيئة الإنترنت. من المهم تنفيذ ذلك بطريقة فعالة من حيث التكلفة.
تعزيز أنشطة التوظيف من خلال طلب وكالات عقارية متعددة، وتعزيز قوائم الإنترنت وتحسين التعامل مع المعاينات. كما أن المقدمات الجذابة للعقارات باستخدام الصور ومقاطع الفيديو فعالة أيضاً.
ضع في اعتبارك أيضاً مراجعة شروط الإشغال. يمكن أن يؤدي تخفيف الشروط، مثل السماح بدخول الحيوانات الأليفة أو الآلات الموسيقية أو الأجانب، إلى توسيع قاعدة المستأجرين. ومع ذلك، تحتاج إلى موازنة ذلك مع المخاطر التي تنطوي عليها.
للحفاظ على قيمة أصول المبنى، من الضروري إجراء إصلاحات وصيانة منتظمة.
تتضمن الصيانة الروتينية تنظيف المناطق المشتركة وفحص المعدات وإجراء إصلاحات طفيفة بشكل منتظم. يمكن أن يمنع الاكتشاف المبكر للمشاكل من إجراء إصلاحات كبيرة.
تشمل الإصلاحات واسعة النطاق طلاء الجدران الخارجية وعزل الأسطح عن المياه وتجديد أنظمة إمدادات المياه والصرف الصحي. في حالة الوحدات السكنية المشتركة، يتم التعامل مع الإصلاحات من خلال صندوق احتياطي الإصلاح، ولكن في حالة العقارات الفردية، يدفع المالك تكاليف الإصلاحات. من المهم وضع خطة إصلاح وفقاً لعمر المبنى وتجهيز الأموال.
بالنسبة لتجديد المعدات، اعرف متى يتم استبدال مكيفات الهواء وسخانات المياه وأجهزة الاتصال الداخلي وما إلى ذلك، وقم بتنفيذ ذلك بشكل منهجي. يقلل الاستبدال الوقائي من التأثير على المستأجرين، بدلاً من التعامل مع المشاكل بعد تعطلها.
تبلغ تكاليف الإصلاح المقدرة حوالي 5-10% من دخل الإيجار السنوي. تميل تكاليف الإصلاح إلى الزيادة مع العقارات القديمة ويجب أخذها في الاعتبار منذ وقت الشراء.
من المهم أن تفهم بدقة دخل ونفقات استثمارك العقاري وأن تتعامل مع الضرائب بشكل مناسب.
تتضمن إدارة الدخل والنفقات التسجيل الشهري لإيرادات الإيجار ورسوم الإدارة وتكاليف الإصلاح وسداد القروض والضرائب. يمكن استخدام البرامج والتطبيقات المحاسبية المتخصصة للإدارة الفعالة.
يحسب الإقرار الضريبي دخل العقار. يتم احتساب مبلغ الدخل العقاري عن طريق خصم النفقات الضرورية من دخل الإيجار، والذي يتم دمجه بعد ذلك مع دخل العمل لحساب مبلغ الضريبة.
تشمل النفقات الضرورية تكاليف الإدارة وتكاليف الإصلاح والاستهلاك وفوائد القروض والضرائب وأقساط التأمين. يمكن أن تقلل محاسبة النفقات المناسبة من العبء الضريبي.
يتم حساب الاستهلاك بقسمة تكلفة اقتناء جزء المبنى على عمره القانوني. العمر الإنتاجي القانوني هو 22 سنة للهياكل الخشبية، و34 سنة للهياكل الفولاذية و47 سنة للهياكل ذات الأسطح الخشبية. بالنسبة للممتلكات المستعملة، يعتمد الحساب على العمر الإنتاجي المتبقي.
إذا كانت المعاملة الضريبية معقدة، فمن المستحسن استشارة مستشار ضريبي. يمكن أن تؤدي المعاملة الضريبية المناسبة إلى وفورات ضريبية مشروعة.
من أجل تقييم ربحية الاستثمار العقاري بدقة، من الضروري حساب العائد المناسب. هناك عدة أنواع من العوائد لكل منها معنى مختلف.
العائد السطحي هو المؤشر الأساسي ويتم حسابه بقسمة دخل الإيجار السنوي على سعر العقار. وهو سهل الحساب ومفيد لمقارنة العقارات، ولكنه لا يأخذ النفقات في الاعتبار، وبالتالي يختلف عن الربحية الفعلية.
يتم احتساب العائد الحقيقي بقسمة دخل الإيجار السنوي مطروحاً منه المصروفات السنوية على سعر العقار مضافاً إليه تكاليف الشراء. وهذا مؤشر مهم لقرارات الاستثمار، لأنه يوفر صورة أكثر واقعية للربحية.
يتم حساب العائد التقديري بناءً على دخل الإيجار عندما يكون العقار مشغولاً بالكامل. ويُستخدم هذا المؤشر لتقييم الربحية المحتملة للعقارات التي بها شواغر، ولكن يجب أخذ معدل الإشغال الفعلي في الاعتبار.
| أنواع العوائد | معادلة الحساب | الخصائص | حالات الاستخدام |
|---|---|---|---|
| العائد السطحي | دخل الإيجار السنوي ÷ سعر العقار × 100 | بسيطة وسهلة المقارنة | الفحص المبدئي للعقارات |
| العائد الفعلي | (دخل الإيجار السنوي - المصروفات السنوية) / (سعر العقار + تكاليف الشراء) × 100 | قريب من الوضع الفعلي | قرارات الاستثمار وتخطيط الدخل/النفقات |
| العائد التقديري | (دخل الإيجار السنوي عند الإشغال الكامل ÷ سعر العقار × 100) | الربحية المحتملة | تقييم العقارات الشاغرة |
عائد التدفق النقدي هو مؤشر مهم آخر. يتم احتسابه بقسمة التدفق النقدي السنوي (دخل الإيجار - جميع النفقات) على مبلغ الاستثمار الخاص ويسمح بتقييم الدخل الفعلي المتبقي.
الموقع هو العامل الأكثر أهمية في الاستثمار العقاري. إنه مفتاح النجاح لدرجة أنه غالباً ما يشار إليه باسم "الموقع، الموقع، الموقع، الموقع".
فيما يتعلق بالوصول إلى وسائل المواصلات، فإن المسافة من أقرب محطة وملاءمة خطوط السكك الحديدية أمران مهمان. فالمحطة التي تقع على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام هي المحطة المثالية، والمحطات التي يمكن الوصول منها إلى خطوط متعددة ذات قيمة خاصة. تحقق من خطط تمديد الخطوط المستقبلية وافتتاح محطات جديدة.
جودة البيئة المحيطة مهمة أيضاً. حيث يتم تعزيز رضا المستأجرين من خلال وجود مرافق ملائمة مثل محلات السوبر ماركت والمتاجر والمستشفيات والمدارس على مسافة قريبة. السلامة العامة الجيدة هي أيضاً عامل مهم في اختيار المستأجرين.
من المهم اختيار موقع يأخذ بعين الاعتبار الإمكانات المستقبلية. يمكن أن تساعد الاتجاهات الديموغرافية وخطط إعادة التطوير وجذب الشركات في التنبؤ بالتغيرات المستقبلية في الطلب. تجنب المناطق التي يتراجع فيها عدد السكان أو الصناعات المتراجعة واختر المواقع التي يمكن توقع النمو فيها.
من المهم أيضاً اختيار موقع مناسب للمجموعة المستهدفة. بالنسبة للعزاب، ركّز على مدى ملاءمة الموقع بالقرب من محطة القطار؛ وبالنسبة للعائلات، ركّز على القرب من المدارس والحدائق العامة. بالنسبة لكبار السن، من المهم توافر المرافق الطبية ومرافق التسوق.
الاستثمار طويل الأجل هو أساس الاستثمار العقاري. من المهم السعي لتحقيق دخل ثابت طويل الأجل أكثر من السعي لتحقيق أرباح قصيرة الأجل.
افهم دورة السوق واتخذ قرارات الاستثمار في الوقت المناسب. يُقال إن سوق العقارات يتذبذب في دورات مدتها 10 سنوات تقريباً، لذا من المهم تحديد متى تشتري ومتى تبيع.
استثمر مع وضع إمكانات نمو العقار في الاعتبار. ستنخفض الإيجارات مع تقدم عمر العقار، ولكن العقار الذي يقع في موقع جيد سيكون انخفاض الإيجارات فيه أقل وسيحافظ على ربحيته على المدى الطويل.
ضع في اعتبارك الاستثمار المتنوع في عقارات متعددة من منظور المحفظة. يمكن أن يضمن التنويع حسب المنطقة ونوع العقار دخلاً مستقراً مع تقليل المخاطر.
استراتيجيات التخارج هي أيضاً عامل مهم. بافتراض تاريخ البيع وسعر البيع في المستقبل، قم بصياغة استراتيجية لتعظيم العائد الإجمالي. التخطيط طويل الأجل ضروري أيضاً، مع أخذ تخطيط الميراث وإعادة تجميع الأصول في الاعتبار.
تتوفر حوافز ضريبية مختلفة للاستثمار العقاري. يمكن أن يؤدي الاستخدام المناسب إلى زيادة الربحية الحقيقية.
يُعد تخفيض ضرائب الدخل والضرائب على السكان من خلال الاستهلاك ميزة رئيسية. على وجه الخصوص، يمكن تخفيض قيمة العقارات القديمة إلى مبلغ كبير في فترة زمنية قصيرة، مما يؤدي إلى وفورات ضريبية عالية.
يمكن تعويض الخسائر في دخل العقار مقابل دخل العمل من خلال تقاسم الأرباح والخسائر. في السنة الأولى، غالباً ما يكون العقار في السنة الأولى في المنطقة الحمراء بسبب تكاليف الشراء، مما قد يؤدي إلى وفورات ضريبية كبيرة.
تستفيد تدابير ضريبة الميراث من حقيقة أن القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقارات تتراوح بين 70-80% تقريباً من القيمة السوقية. في حالة العقارات المستأجرة، يتم تطبيق تخفيض إضافي في التقييم يأخذ في الاعتبار نسبة حقوق الإيجار (30%) ونسبة إيجار الأرض.
تنطبق تخفيضات كبيرة في التقييم على الأراضي المستخدمة للأغراض السكنية والتجارية بسبب الاستثناءات الخاصة للعقارات السكنية الصغيرة. الاستثمار في العقارات التي تفي بالمتطلبات المعمول بها يمكن أن يقلل بشكل كبير من ضريبة الميراث.
ولكن بما أن النظام الضريبي يخضع للمراجعة المتكررة، يُنصح بالتحقق من أحدث المعلومات واستشارة مستشار ضريبي إذا لزم الأمر.
مع المعرفة والاستراتيجية الصحيحة، يعد الاستثمار العقاري أسلوباً استثمارياً جذاباً يمكن أن يوفر دخلاً ثابتاً. في هذه المقالة، قمنا بشرح كل شيء بشكل منهجي بدءاً من المعرفة الأساسية إلى طرق الاستثمار العملية حتى يتمكن حتى المبتدئين من فهمها.
نكرر النقاط الرئيسية. أولاً، الأهداف الاستثمارية الواضحة والميزانية المناسبة هي أساس النجاح. من المهم البدء في الاستثمار بعد فهم المخاطر من خلال الدراسة الكافية وجمع المعلومات.
عند اختيار العقار، يجب إيلاء أهمية قصوى للموقع واتخاذ القرار على أساس التوازن بين الربحية والمخاطر. في إدارة العقار وتشغيله بعد الشراء، يمكن الحفاظ على قيمة الأصل على المدى الطويل من خلال اختيار شركة إدارة مناسبة والصيانة المخطط لها.
وكإجراء تالٍ، نوصيك أولاً بتعزيز معرفتك الأساسية بالاستثمار العقاري واكتساب الخبرة العملية من خلال الجولات العقارية الفعلية والاجتماعات مع وكلاء العقارات. من المهم أيضاً فهم إمكاناتك الاستثمارية من خلال استشارات القروض في المؤسسات المالية.
الاستثمار العقاري ليس نجاحاً بين عشية وضحاها. فمن الضروري التكيف مع البيئة المتغيرة من خلال التعلم المستمر وف هم اتجاهات السوق. جميع المستثمرين الناجحين لديهم موقف التعلم المستمر.
اتصل ب INA&Asociates للحصول على استشارات الاستثمار العقاري
نحن في شركة INA&Associates المحدودة ندعمك في العثور على أفضل استثمار عقاري يناسب وضعك الفردي. لا تتردد في الاتصال بنا إذا كان لديك أي أسئلة أو استفسارات. نحن هنا لمساعدتك في بناء أصولك.
يختلف رأس المال الأولي اختلافاً كبيراً حسب سعر العقار وأسلوب الاستثمار. في حالة الاستثمار في شقة استوديو، يجب أن يكون لديك رأس مال شخصي يتراوح بين 20 و30% من سعر العقار، أي حوالي 4-6 ملايين ين لعقار بقيمة 20 مليون ين. وبالإضافة إلى ذلك، يلزم دفع رسوم السمسرة ورسوم التسجيل وأقساط التأمين ضد الحريق وتكاليف أخرى تبلغ حوالي 7-10% من سعر العقار.
بالنسبة للاستثمارات في الشقق ذات المبنى الواحد، يلزم توفير المزيد من الأموال الشخصية، وبالنسبة للعقار الذي تبلغ قيمته 100 مليون ين، ستحتاج إلى إعداد أموال شخصية بحوالي 20-30 مليون ين. ومع ذلك، تختلف شروط القرض حسب السمات والممتلكات، لذلك يُنصح باستشارة مؤسسة مالية مسبقاً.
نوصي بالاستثمار في الوحدات السكنيةالمستعملة للمبتدئين. والأسباب هي أنها يمكن أن تبدأ بمبلغ صغير نسبيًا من المال، وتتطلب جهدًا إداريًا أقل، وتتمتع بسيولة عالية.
الموقع المثالي هو أن يكون الموقع المثالي على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة ما وعمرها من 10 إلى 20 عاماً. تميل العقارات المبنية حديثاً إلى أن تكون أغلى ثمناً وذات عوائد أقل، في حين أن العقارات القديمة جداً تكون أكثر عرضة لمخاطر الإصلاح. وتتمتع العقارات المستعملة بتوازن جيد بين السعر والعائد، وتتميز بسهولة حصول المبتدئين على دخل.
ومع ذلك، يعتمد نوع العقار الأنسب على القدرة المالية للفرد وأهدافه الاستثمارية، لذلك يُنصح باستشارة خبير لاتخاذ القرار.
يبلغ المعدل السوقي لرسوم الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية حوالي 5% من دخل الإيجار. على سبيل المثال، بالنسبة للعقار الذي يبلغ إيجاره الشهري 100,000 ين ياباني، فإن رسوم الإدارة الشهرية ستكون حوالي 5,000 ين ياباني.
تختلف الخدمات المشمولة في رسوم الإدارة من شركة لأخرى، ولكنها تشمل عموماً توظيف المستأجرين وإجراءات التعاقد وتحصيل الإيجار ومعالجة الشكاوى وإجراءات الانتقال. وقد تترتب على إدارة المباني والتنظيف تكاليف إضافية.
قد تعاني الشركات ذات الرسوم الإدارية المنخفضة للغاية من مشاكل في جودة الخدمة، في حين أن الشركات ذات الرسوم الباهظة للغاية قد تضغط على الربحية. من المهم اختيار الشركة بناءً على تقييم شامل لمحتوى الخدمة والأداء، وليس فقط التكاليف.
الطريقة الأكثر فعالية لتقليل مخاطر الشواغر هي اختيار الموقع. فالعقارات القريبة من محطات القطار، والتي تتمتع بخطوط مواصلات مريحة ومحاطة بمرافق معيشية ملائمة ستكون فترات شغورها أقصر.
العامل التالي الأكثر أهمية هو تحديد الإيجار المناسب. إذا كان الإيجار مرتفعاً للغاية مقارنةً بسعر السوق المحيط، فلن ينتقل المستأجرون إلى العقار، ويلزم إجراء مسوحات منتظمة للسوق لتحديد الإيجار المناسب للسوق.
كما أن تحسين جاذبية العقار أمر فعال أيضاً. ميّز عقارك عن العقارات المنافسة من خلال تجديد الغرف وتحديث المرافق وتحسين بيئة الإنترنت. من المهم تنفيذ هذه التدابير بطريقة فعالة من حيث التكلفة.
تُعد قدرة شركة الإدارة على جذب العملاء عاملاً مهماً أيضاً. اختر شركة إدارة ذات سجل حافل في الحفاظ على معدل إشغال بنسبة 95% أو أكثر.
يمكن توقع آثار مختلفة لتوفير الضرائب من الاستثمار العقاري. وأهمها ما يلي
التأثير الأكثر أهمية هو تخفيض ضريبة الدخل والضريبة السكنية بسبب الاستهلاك. يمكن إنفاق المبلغ الناتج عن قسمة سعر اقتناء جزء المبنى على العمر الإنتاجي القانوني كل عام، وهو ما له تأثير كبير في توفير الضرائب، خاصة بالنسبة لأولئك الذين يزيد دخلهم الخاضع للضريبة عن 9 ملايين ين.
يمكن تعويض الخسائر في دخل العقار مقابل دخل التوظيف من خلال تقاسم الأرباح والخسائر. في السنة الأولى، غالبًا ما تكون الممتلكات في السنة الأولى في المنطقة الحمراء بسبب نفقات الشراء، والتي يمكن أن يكون لها تأثير كبير في توفير الضرائب.
لأغراض ضريبة الميراث، تكون القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقار أقل من قيمته السوقية، مما يقلل من ضريبة الميراث مقارنةً بالممتلكات النقدية.
ومع ذلك، فإن الاستثمار لغرض التوفير الضريبي فقط هو خطأ. من المهم التركيز على الربحية أولاً وقبل كل شيء، مع فكرة إمكانية تحقيق وفورات ضريبية نتيجة لذلك.