يستقطب الاستثمار العقاري الاهتمام كخيار يمكن أن يحقق دخلاً مستقراً طويل الأجل ويحافظ على الأصول في الوقت نفسه، مع الاستفادة من المعرفة المكتسبة في إدارة الأصول من الاستثمار في الأسهم. بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة على وجه الخصوص، هناك العديد من المزايا التي يصعب تغطيتها بالأسهم وحدها، مثل مقاومة التضخم والادخار الضريبي وحماية الميراث، بينما يحتار الكثيرون في معرفة ما إذا كان من السهل الدخول في هذا المجال بحيث "يمكن لأي شخص القيام بذلك". يشرح هذا المقال الشروط والخطوات التي يجب أن يضعها مستثمرو الأسهم في الاعتبار عند الدخول في الاستثمار العقاري، وكذلك النقاط التي يمكن أن يتعثر فيها المبتدئون بسهولة.
تقلبات الأسعار واستقرارها: الاستثمار في العقارات أكثر مقاومة لتقلبات السوق من الاستثمار في الأسهم، مما يسهل استهداف عوائد مستقرة طويلة الأجل. يوفر الاحتفاظ بالعقارات الاستثمارية دخلاً إيجاريًا منتظمًا (مكاسب الدخل)، وإذا كان موقع العقار وجودته جيدين، يمكن الحفاظ على مخاطر الشغور منخفضة، مما يزيد من استقرار الأرباح. وبالإضافة إلى ذلك، تميل قيم العقارات والإيجارات إلى الارتفاع خلال فترات التضخم، ويمكن توقع تأثير التحوط من التضخم لحماية قيمة الأصول الحقيقية. من ناحية أخرى، تخضع استثمارات الأسهم لتقلبات كبيرة في الأسعار بسبب أداء الشركات والظروف الاقتصادية، وتميل إلى التحرك بشكل كبير خلال فترات زمنية قصيرة.
السيولة والرافعة المالية: على الرغم من سهولة شراء الأسهم وبيعها وسيولتها العالية، إلا أن هناك أيضًا خطر الهبوط المفاجئ في الأسهم الفردية. أما العقارات فتنطوي على مشكلة استغراق وقت طويل في البيع، ولكن من السهل الحصول على قروض كبيرة من المؤسسات المالية باستخدام قيم ضمانات عالية، ويمكن إجراء معاملات كبيرة بأموال خاصة قليلة. ويعد تأثير الرافعة المالية هذا عامل جذب رئيسي للاستثمار العقاري.
طبيعة العائد الاستثماري: في الاستثمار العقاري، يمكنك أن تهدف في الاستثمار العقاري إلى تحقيق كل من دخل الإيجار (مكاسب الدخل) والربح من بيع العقارات (مكاسب رأسمالية). من الخطر الاعتماد فقط على العوائد السطحية، فبالإضافة إلى العوائد، يجب النظر في العديد من العوامل الأخرى مثل الموقع وحالة العقار واتجاهات العرض والطلب المستقبلية بطريقة شاملة.
التكامل (التنويع): نظرًا لأن تحركات أسعار الأسهم والعقارات ذات ارتباط منخفض، فإن الجمع بين الاثنين يمكن أن يؤدي إلى تنويع المخاطر الإجمالية للأصل. على سبيل المثال، تنص "ثلاثية الأصول" على أنه من خلال تنويع الاستثمارات في الأسهم والسندات والعقارات، يمكن تعويض الخسائر في أحدها من خلال الأصول الأخرى، حتى أثناء فترات الانكماش الاقتصادي. تساهم العقارات في الحفاظ على الأصول الإجمالية، حيث أنها من الأصول الحقيقية التي لا تشهد على الفور زيادة في العرض أو انهيارًا في السعر حتى لو انخفضت سوق الأسهم. وكما يقول المثل: "لا تضع كل بيضك في سلة واحدة" ، وإذا كان لديك أموال كافية، فمن الشائع استخدامهما معاً لبناء أصول مستقرة على المدى الطويل.
الأرباح المستقرة والعوائد المرتفعة: بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، يعتبر الاستثمار العقاري جذاباً من حيث الدخل المستقر للإيجار والرافعة المالية العالية التي توفرها القروض الكبيرة. في كثير من الحالات، يمكن البدء في استثمار عقاري في برج سكني في المدينة بسعر 100 مليون ين بإيداع 10-20%، مما يجعل من الممكن القيام باستثمار كبير برأس مال صغير. وعلاوة على ذلك، إذا كان الموقع جيداً، يمكن توقع دخل إيجار ومكاسب مستقبلية من البيع. حتى إذا كان العائد السطحي مرتفعاً، فإن العائد الحقيقي، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف الإصلاح ومخاطر الشغور، أمر مهم، ولكن يمكنك زيادة فرص نجاحك من خلال التركيز ليس فقط على العائد ولكن أيضاً على جودة العقار وموقعه وبيئة العرض والطلب.
التنويع وحماية الأصول: يمكن أن يؤدي إدراج العقارات في المحفظة إلى تنويع المخاطر. عند دمجها مع الأسهم والسندات، فإنها توفر استراتيجية متوازنة لإدارة الأصول تتسم بالمرونة في مواجهة تقلبات السوق وتساهم في بناء الأصول على المدى الطويل.
تأثير التحوط من التضخم: كما ذكرنا أعلاه، فإن العقارات جذابة أيضاً من حيث سهولة الحفاظ على قيم الأصول الحقيقية خلال فترات التضخم. ونظراً لأن الإيجارات وأسعار الأراضي تميل إلى الارتفاع خلال فترات ارتفاع الأسعار، فإن هذا له ميزة زيادة الدخل مع حماية قيمة الأصول الحقيقية.
يقترن مصطلح "يمكن لأي شخص القيام بذلك" بالاستعدادات والشروط المناسبة. وفي الختام، فإن "الاستثمار العقاري ليس للجميع "، ولكن يمكن أن يكون تحدياً إذا كانت لديك الموارد المالية اللازمة. وعلى وجه التحديد، تنطبق المتطلبات التالية
حجم الأموال: يلزم توفير وديعة ونفقات أخرى لشراء عقار. وبصفة عامة، من الضروري توفير 20-30% من سعر العقار كأموال شخصية (دفعة أولى) لعقار استثماري. على سبيل المثال، بالنسبة لعقار استثماري بقيمة 50 مليون ين، فإن الدليل التقريبي هو أن يكون لديك 10-15 مليون ين من الأموال الشخصية. في السنوات الأخيرة، قامت المؤسسات المالية بتوسيع نطاق تسهيلات الإقراض، وهناك حالات يمكن فيها إجراء المعاملات بأقل من 10-20% من الأموال الشخصية، ولكن إذا تم تضمين النفقات المختلفة (رسوم الوساطة ورسوم التسجيل والأموال الاحتياطية للإصلاحات وما إلى ذلك)، فستكون هناك حاجة إلى أموال تبلغ عدة ملايين ين.
السمات والدخل السنوي: يقوم تقييم قرض الاستثمار العقاري بتقييم شامل للدخل السنوي للمقترض واستقراره الوظيفي وظروف الاقتراض الأخرى. وكقاعدة عامة، من المستحسن أن يكون الدخل السنوي من 5 إلى 7 ملايين ين ياباني أو أكثر؛ فالدخل السنوي الذي يبلغ حوالي 7 ملايين ين ياباني سيمنح شروطاً أفضل للحصول على القرض، ولكن هناك طرق لتجاوز عملية الفرز من خلال ابتكار مؤسسات مالية ومنتجات قروض حتى لو كان دخلك أقل من ذلك. إذا كنت موظفاً براتب أو كنت تعمل في الشركة منذ فترة طويلة، فمن المرجح أن تتم الموافقة على طلبك؛ وعلى العكس من ذلك، إذا كنت شاباً أو تعمل لحسابك الخاص أو دخلك منخفض، فمن المرجح أن يكون الحصول على قرض أكثر صعوبة. في الواقع، هناك العديد من الأمثلة على الاستثمارات العقارية الناجحة التي تبدأ من دخل سنوي يبلغ حوالي 5 ملايين ين ياباني.
العمر: على الرغم من عدم وجود حد عمري محدد، إلا أنه يقال إن الأشخاص في الثلاثينيات والأربعينيات من العمر هم الأكثر استفادة؛ فالأشخاص في العشرينيات والثلاثينيات من العمر لديهم أصول ودخل سنوي أقل، مما يجعل الفحص المالي أكثر صعوبة، بينما قد يجد الأشخاص في الخمسينيات وما فوق صعوبة أكبر لأنهم سيكونون أكبر سناً (أكثر من 80 عاماً) عند سداد القرض. ومع ذلك، فإن الاستثمار ممكن مع الاستراتيجية الصحيحة، بغض النظر عن العمر.
تحمُّل المخاطر: الاستثمار العقاري غير سائل وخاضع لمخاطر مختلفة مثل الشواغر وانخفاض الإيجارات وتكاليف الإصلاح غير المتوقعة ومخاطر الكوارث. يجب أن تكون لديك القدرة العقلية والاحتياطيات المالية لتقبل هذه التقلبات. الاستثمار بما يتجاوز قدرتك على تحمّل المخاطر" يمكن أن يسبب لك ضغطاً ذهنياً ويؤدي إلى اتخاذ قرارات استثمارية سيئة. لذلك، من المهم إدارة المخاطر من خلال التخطيط لأسوأ حالات السداد، واستخدام التأمين وتكوين احتياطي للإصلاح.
الأموال الخاصة وحجم الاستثمار: كما هو مذكور أعلاه، يلزم دفع دفعة أولى بنسبة 20-30% تقريباً من سعر العقار. لاحظ أنه يمكن البدء في بعض المشاريع بإيداع 10% أو أقل، ولكن يجب التفكير ملياً في الأمر بعناية مع زيادة عبء السداد. إذا كانت أموالك الخاصة منخفضة، فهناك خيارات أخرى تشمل "إدارة التأمين العقاري" باستخدام خصومات ضريبة الدخل والتمويل الجماعي، حيث يمكنك الاستثمار من مبلغ لا يتجاوز 10,000 ين ياباني.
السمات/المهنة: يتمتع أصحاب الرواتب والموظفون المدنيون ذوو الدخل المستقر، والأطباء والمحامون والمحاسبون العموميون المعتمدون الذين يتمتعون بمعاملة ضريبية تفضيلية بميزة في الفحوصات المصرفية. قد يخضع العاملون لحسابهم الخاص وأولئك الذين غيروا وظائفهم في فترة زمنية قصيرة لفحص أكثر صرامة. وعلى العكس من ذلك، إذا كنت ثرياً ولديك بالفعل قدر كبير من الأصول المالية، فقد تتمكن من الحصول على قرض مرن اعتماداً على علاقتك بالمؤسسة المالية.
العمر: الشباب (في العشرينات من العمر) يخضعون لفحص أكثر صرامة، ولكن يمكنهم الاستثمار لفترات أطول؛ أما الأشخاص في الأربعينات من العمر فيقال إنهم يتمتعون بأفضل توازن بين رأس المال وفترة السداد، وهم الأكثر قدرة على الحصول على قروض؛ والأشخاص في الخمسينات وما بعدها يحتاجون إلى تخطيط التدفق النقدي في ضوء سن التقاعد واستحقاقات التقاعد؛ والأشخاص في الخمسينات وما فوق يحتاجون إلى تخطيط التدفق النقدي في ضوء سن التقاعد واستحقاقات التقاعد.
هدف/غاية الاستثمار: إذا كنت تهدف، على سبيل المثال، إلى استبدال معاشك التقاعدي في سن الشيخوخة، فإن استراتيجية الاحتفاظ بعقارات إيجارية قوية على المدى الطويل وتأمين دخل ثابت هي استراتيجية مناسبة. من ناحية أخرى، إذا كان الهدف هو زيادة الأصول على المدى القصير، فهناك طرق للمخاطرة مثل الأراضي وإعادة تأهيل المنازل القديمة تحسباً للتطوير أو إعادة التطوير. من المهم اختيار نوع العقار (وحدة سكنية، شقة واحدة، منزل منفصل، مشروع إعادة تطوير، إلخ) وفقاً لأهدافك وتحديد فترة الاستثمار واستراتيجية الخروج بوضوح.
اختيار العقار: لا تحكم على العقار بناءً على عائده السطحي فقط، بل افحص السوق المحيطة به، والطلب، وحالة المبنى، وعمره وحالة إدارته من عدة وجهات نظر. يشير الخبراء إلى أنه من الخطورة اختيار عقار بناءً على العائد وحده، ويوصون بالاهتمام بنقاط متعددة مثل الموقع وحالة العقار ومخاطر الشغور. بشكل عام، تعتبر العقارات الموجودة في مراكز المدن أو بالقرب من محطات القطار التي تتمتع بخطوط مواصلات مريحة ذات مخاطر شغور منخفضة، ولكن المنافسة شرسة أيضاً، لذا يجب تحديد التوازن بين الربحية والقدرة على تحمل التكاليف.
إدارة المخاطر: أهم المخاطر التي يجب الاستعداد لها في الاستثمار العقاري هي مخاطر الشواغر. من المهم العثور على مستأجر جديد في أقرب وقت ممكن بعد مغادرة المستأجر. وعلى وجه التحديد، يمكن زيادة معدل الإشغال من خلال الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة جيدة، وإضافة قيمة من خلال التجديد والتحسينات الداخلية، وتحسين وضع ودائع التأمين والأموال الرئيسية. تشمل التدابير الأخرى للتخفيف من المخاطر الاستعداد للكوارث الطبيعية (مثل الزلازل والفيضانات)، ومراجعة خطط السداد مقابل ارتفاع أسعار الفائدة، وتخصيص أموال لتغطية تكاليف إصلاح المبنى. النظر في شراء التأمين وتعزيز التأهب للكوارث (اختيار العقارات على أرض مرتفعة أو ذات تصنيف زلزالي مرتفع).
توقعات الأرباح: تقدير التدفق النقدي في محاكاة قبل الاستثمار. قم بتقدير أرباح العمل (التدفق النقدي قبل خصم الضرائب) عن طريق خصم أقساط سداد القرض، وضريبة العقار، ورسوم الإدارة، واحتياطي الإصلاحات، ورسوم إدارة الإيجار والتكاليف الأخرى من دخل الإيجار المتوقع. وتجدر الإشارة إلى أنه حتى لو كان العائد السطحي عادةً حوالي 5-7%، فإن العائد الحقيقي غالباً ما ينخفض إلى حوالي 3-4% عند خصم النفقات. إذا تم افتراض الملكية طويلة الأجل، يمكن توقع تحقيق وفورات ضريبية من خلال الاستفادة من استهلاك المبنى في السنة الأولى، كما يمكن أيضاً النظر في المكاسب من المبيعات المستقبلية. ولكن، بما أن الأمر يخضع للاتجاهات الاقتصادية وتقلبات السوق المالية، فمن الضروري أن تكون مستعداً لتراكم الدخل بشكل مطرد على المدى المتوسط إلى الطويل، دون التأثر بتقلبات الأسعار على المدى القصير.
بناء الأصول من من منظور طويل الأجل: لا تضع في اعتبارك تحقيق مكاسب قصيرة الأجل في القيمة فحسب، بل يجب أن تضع في اعتبارك أيضاً إنشاء عقارات يمكن توريثها للجيل القادم. يجب اختيار المنتجات التي يمكن الحفاظ على قيمتها أو زيادتها في المستقبل. على وجه التحديد، ضع في اعتبارك خلق قيمة مستمرة، على سبيل المثال عن طريق اختيار مواقع مقاومة للكوارث، واختيار مبانٍ متينة وإدخال التكنولوجيا (مثل المعدات الذكية) لزيادة قيمة الأصول.
التركيز على رأس المال البشري والثقة: لا يتعلق الاستثمار العقاري بالعقارات فحسب، بل يتعلق أيضاً بـ "الثقة مع الناس"، والتي يمكن أن تحدث فرقاً بين النجاح والفشل. كما يجب على المستثمرين أنفسهم التركيز على "النزاهة" و"الجدارة بالثقة" عند اختيار الشركاء (الشركات العقارية، وشركات الإدارة، وشركات البناء، وما إلى ذلك). من المهم أن يبني المستثمرون علاقة ثقة من خلال ضمان "توفير المعلومات بشفافية والتواصل الصادق والسلوك المسؤول". حتى في مجال الاستثمار، يمكن إدارة المخاطر بشكل أفضل من خلال زيادة مستوى الإفصاح عن المعلومات العقارية وشروط وأحكام العقد، ومن خلال إجراء تحقق دقيق وصادق من الإيرادات والنفقات المتوقعة.
الاستعانة بالمهارات التنظيمية والخبراء: يجب على المستثمرين أيضاً عدم اتخاذ القرارات بمفردهم، بل العمل مع مستشارين ماليين موثوقين، ومقيّمي العقارات، ومحاسبي الضرائب وغيرهم من الخبراء، لأن هذا هو مفتاح النجاح. المعرفة المتنوعة ضرورية لتطوير استراتيجيات ذات منظور طويل الأجل. وأظهروا أيضاً استعداداً لاستخدام التكنولوجيا لإنشاء هيكل تشغيلي فعال، لذا من الجيد أن تتبنى بنشاط أساليب جديدة مثل إدارة الممتلكات باستخدام إنترنت الأشياء والعقود الذكية.
إدارة نزيهة ومستدامة: بما أن العقار الذي تم شراؤه هو أيضاً أصل اجتماعي للمالك، فإن الإدارة النزيهة التي تفي بمسؤوليتها تجاه السكان (مثل إجراء الصيانة والاستجابة للشكاوى) أمر مهم. من الضروري أن يكون هناك موقف من الاعتناء الجيد بالعقار ومستأجريه من أجل تحقيق دخل مستقر طويل الأجل، بدلاً من السعي وراء الربح قصير الأجل.