في الاستثمار العقاري، يعتبر شراء العقار هو "نقطة الدخول" والبيع هو "نقطة الخروج". بينما يركز العديد من المستثمرين على اختيار العقارات وشرائها، فإنهم يميلون إلى تجاهل أهمية استراتيجيات الخروج. ومع ذلك، فإن توقيت وطريقة البيع هما في الواقع ما يحددان نجاح الاستثمار.
استراتيجية الخروج تعني التخطيط المسبق لمتى وكيف وبأي ثمن ستبيع عقارك الاستثماري. يمكن لاستراتيجية التخارج المناسبة أن تزيد من عوائد الاستثمار وتقلل من العبء الضريبي.
تقدم هذه المقالة نظرة عامة شاملة على استراتيجيات التخارج من الاستثمار العقاري، استناداً إلى الخبرة الواسعة والخبرة التي تتمتع بها شركة INA & Associates Ltd. بدءاً من كيفية تحديد موعد البيع، وصولاً إلى الأساليب المحددة والاعتبارات الضريبية، نوضح بالتفصيل النقاط الرئيسية التي يحتاج المستثمرون إلى معرفتها.
تشير استراتيجية التخارج في الاستثمار العقاري إلى استراتيجية لتعظيم استرداد رأس المال الاستثماري من خلال بيع العقارات الاستثمارية. يجب التخطيط لهذه الاستراتيجية بعناية منذ وقت شراء العقار. وذلك لأن توقيت وطريقة البيع يمكن أن تحدث فرقاً كبيراً في العائد على الاستثمار.
والسبب وراء أهمية استراتيجيات التخارج هو أن البيع في الوقت الأمثل يمكن أن يزيد من العوائد. أما إذا قمت بالبيع في الوقت غير المناسب، فقد لا تتمكن من البيع إلا بسعر أقل من المتوقع، مما يؤدي إلى خسارة تتجاوز الدخل من دخل الإيجار الذي كنت قد حصلت عليه سابقاً.
هناك ثلاثة أنماط رئيسية لاستراتيجيات الخروج في الاستثمار العقاري
| طريقة البيع | الخصائص | الحالات القابلة للتطبيق | المزايا |
|---|---|---|---|
| البيع كعقار مدر للدخل | بيعت كعقار مدر للدخل للإيجار | عقار مربح ومستقر للغاية | يمكن أن يعزز الربحية العالية |
| يباع كمسكن خاص | يباع كعقار للمشتري للعيش فيه | عقار ذو موقع وتخطيط جيدين | يمكن بيعها بسعر أعلى من العقارات المدرة للدخل |
| تباع كأرض خالية | تباع كأرض مع هدم المباني | عقار قديم ومتهدم | يمكن تعظيم قيمة الأرض |
البيع كعقار مدر للدخل هو طريقة لبيع العقار كعقار مدر للدخل بهدف تحقيق دخل من الإيجار. إذا كان هناك مستأجرون، فيتم بيع العقار كعقار يشغل مالكه.
هذه الطريقة مناسبة في الحالات التي يكون فيها العقار مربحاً للغاية ومن المتوقع أن يدر دخلاً ثابتاً على أساس مستمر. العقارات ذات معدلات الشغور المنخفضة، وسهولة الوصول إلى المحطات الطرفية وروابط النقل المريحة، مثل أن تكون على بعد 15 دقيقة سيراً على الأقدام من أقرب محطة، من المتوقع أن تدر دخلاً ثابتاً من الإيجار في المستقبل.
عند بيع عقار كممتلكات مدرة للدخل، فإن تأمين المستأجرين بأعلى إيجار ممكن والحفاظ على معدلات شغور منخفضة سيؤدي إلى ارتفاع سعر البيع. من المهم أيضاً إجراء صيانة دورية للمبنى والمعدات للحفاظ على قيمة العقار.
البيع كعقار قائم بذاته هو الحالة التي يبيع فيها المشتري العقار لسكنه الخاص. هذه الطريقة مناسبة للحالات التي يرغب فيها المستأجر في شراء العقار أو يستجيب لمقاربة للشراء.
إذا كان العقار يتطابق مع الموقع والتخطيط والحجم الذي يرغب فيه المستأجر، فقد يُباع العقار بسعر أعلى من البيع كعقار للدخل. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن بيع العقار كعقار قائم بذاته لغير المستأجر يقتصر على التوقيت الذي يصبح فيه العقار شاغراً.
البيع كأرض خالية هي طريقة يتم بموجبها هدم المبنى وبيعه كأرض. هذه الطريقة مناسبة للحالات التي يكون فيها المبنى قديمًا وقديمًا ويمكن بيعه بسعر أعلى إذا تم بيعه كأرض خالية.
ينطبق هذا أيضًا على الحالات التي يكون فيها المبنى قد تدهور بشكل كبير ويصعب العثور على مشترٍ، مثل المباني غير القانونية أو المباني المائلة أو التي تضررت من النمل الأبيض. ومع ذلك، تخضع الحالات التي يتم فيها إخلاء الأرض وبيعها لافتراض عدم وجود مستأجرين، وهي عقبة تتطلب الكثير من الوقت والمال.
أحد أهم العوامل التي تحدد نجاح الاستثمار العقاري هو تحديد أفضل وقت للبيع. يمكن أن يؤدي البيع في الوقت المناسب إلى تعظيم عوائد الاستثمار وتقليل العبء الضريبي.
يوصى بالتوقيتات التالية لبيع العقارات الاستثمارية والوحدات السكنية الاستثمارية.
| التوقيت | السبب | المزايا الضريبية | ظروف السوق |
|---|---|---|---|
| عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة | زيادة عدد المشترين المحتملين | -عندما | سوق البائعين |
| قبل الإصلاحات الرئيسية | تجنب عبء تكاليف الإصلاح | - سوق البائع | تقليل العبء على المشتري |
| قبل انتهاء الاستهلاك | تقليل العبء الضريبي | يمكن تسجيل الإهلاك | - في حالة زيادة السعر |
| عندما يرتفع سعر السوق | إمكانية البيع بسعر أعلى | - يمكن البيع بسعر أعلى - يمكن البيع بسعر أعلى - يمكن البيع بسعر أعلى | سوق البائع |
| فترة الاحتفاظ أكثر من 5 سنوات | دخل التحويل طويل الأجل المطبق | معدل الضريبة 20% (39% على المدى القصير) | - عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة |
تعتبر فترات انخفاض أسعار الفائدة وقتاً ممتازاً لبيع العقارات الاستثمارية. أسعار الفائدة المنخفضة تعني انخفاض أقساط سداد القروض، مما يزيد من عدد المشترين المحتملين ويجعلها سوقًا للبائعين.
في يوليو 2023، أعلن بنك اليابان المركزي عن سياسته المتمثلة في السماح بارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل إلى 1%. وبما أنه قد يتم تعديل إجراءات التيسير النقدي، فمن المهم الانتباه إلى اتجاهات أسعار الفائدة المستقبلية أثناء توقيت البيع.
يعتبر الوقت المناسب لبيع الوحدات السكنية الاستثمارية قبل أعمال الإصلاح الكبيرة، والتي يتم تنفيذها كل 10 إلى 15 عاماً، هو الوقت المناسب لبيع الوحدات السكنية الاستثمارية. والإصلاحات الكبيرة هي الأعمال التي يتم تنفيذها مع تدهور الوحدة السكنية بمرور الوقت.
والسبب في أن هذا هو الوقت المناسب للبيع هو أنه قبل وبعد الإصلاحات واسعة النطاق، يمكن زيادة صندوق احتياطي الإصلاح وفرض رسوم لمرة واحدة. ونظراً لأن المشترين المحتملين يشترون العقار مع الأخذ في الاعتبار ليس فقط سداد أقساط القرض ولكن أيضاً مبلغ رسوم الإدارة ومدفوعات صندوق احتياطي الإصلاح، فقد ينتهي بهم الأمر إلى تجاوز الميزانية.
للحد من هذه المخاطر، يوصى ببيع العقار قبل النظر في أعمال الإصلاح الرئيسية.
البيع قبل انتهاء الاستهلاك هو أفضل وقت للبيع لأنه يقلل من الضرائب. إهلاك العقار يعني أن تكلفة شراء العقار يتم إنفاقها على مدى عمره القانوني.
يشير العمر الإنتاجي القانوني إلى الفترة الزمنية المحددة قانونًا التي يمكن استخدام العقار خلالها. يتم تحديد العمر الإنتاجي القانوني حسب نوع المبنى على النحو التالي
تقتصر الفترة التي يمكن احتساب الإهلاك خلالها على فترة العمر الإنتاجي القانوني. إذا لم يكن بالإمكان احتساب الإهلاك فإن مبلغ الضريبة المستحق سيكون أعلى، لذلك من الأفضل البيع قبل هذا الوقت.
عندما يرتفع سوق الأسعار، يكون الوقت مناسباً للبيع بسعر أعلى. يرتفع مؤشر أسعار العقارات على المستوى الوطني، وهو بمثابة دليل لأسعار السوق، بشكل مطرد منذ عام 2010.
ومؤشر أسعار العقارات هو مؤشر لأسعار العقارات استنادًا إلى معلومات أسعار المعاملات على حوالي 300000 عقار سنويًا. من المهم مراقبة اتجاهات السوق والنظر في البيع عندما تكون الأسعار في اتجاه تصاعدي.
إذا تجاوزت فترة الاحتفاظ بالعقار خمس سنوات، يتم تطبيق معدل الضريبة على دخل التحويل طويل الأجل. هذه فترة مهمة عندما ينخفض العبء الضريبي بشكل كبير مقارنة بدخل التحويل قصير الأجل.
| فترة الاحتفاظ | معدل ضريبة الدخل | معدل ضريبة المقيمين | إجمالي معدل الضريبة |
|---|---|---|---|
| أقل من 5 سنوات (قصيرة الأجل) | 30 | 9% (قصير الأجل) | 39% |
| أكثر من 5 سنوات (طويل الأجل) | 15% 15 | 5% | 20% |
إن معدل ضريبة دخل التحويل طويل الأجل لأكثر من خمس سنوات هو 15% لضريبة الدخل و5% لضريبة السكن، بإجمالي 20%، في حين أن معدل ضريبة دخل التحويل قصير الأجل لمدة خمس سنوات أو أقل هو 30% لضريبة الدخل و9% لضريبة السكن، بإجمالي 39%. هذا الفرق البالغ 19% له تأثير كبير على عوائد الاستثمار، لذلك من المهم التفكير في البيع على مدى خمس سنوات كلما أمكن ذلك.
التقاطع الميت هو الوضع الذي يتجاوز فيه سداد أصل القرض الاستهلاك. في هذه الحالة، قد تكون الشركة في السجلات، ولكن تدفقها النقدي الفعلي في المنطقة الحمراء، مما يؤدي إلى عبء ضريبي ثقيل.
يعد توقيت التقاطع الميت مؤشرًا مهمًا آخر على وقت التفكير في البيع. على وجه الخصوص، من المرجح أن يحدث التقاطع الميت في العقارات الأقدم، حيث ينخفض الاستهلاك بينما تظل أقساط السداد الرئيسية للقرض كما هي.
يجب معالجة النقاط الرئيسية التالية من أجل ضمان استراتيجية تخارج ناجحة للاستثمار العقاري. سيساعد فهم هذه النقاط وتنفيذها على زيادة عوائد الاستثمار إلى أقصى حد.
من المهم تحديد توقيت البيع بناءً على تقييم شامل لعوامل متعددة، بما في ذلك ظروف السوق واتجاهات أسعار الفائدة والحوافز الضريبية. ارجع على وجه الخصوص إلى أفضل خمسة توقيتات مذكورة أعلاه لتحديد التوقيت الأمثل في ضوء استراتيجية الاستثمار الخاصة بك.
يعد تحديد سعر العرض عاملاً رئيسياً في نجاح عملية البيع. تحتاج إلى تحديد سعر مناسب بناءً على فهم دقيق لسعر السوق وتقييم شامل لربحية العقار وموقعه وحالة المبنى.
إذا كان السعر مرتفعاً جداً، فلن ينجذب المشترون إليه، وإذا كان السعر منخفضاً جداً، فستضيع الأرباح. من المهم تحديد السعر بشكل استراتيجي، بالرجوع إلى تقييمات العديد من الشركات العقارية.
تبدأ استراتيجية التخارج من وقت الشراء. من خلال اختيار عقار من غير المرجح أن تنخفض قيمته في المستقبل، يمكنك توسيع خياراتك عند البيع. اختر عقاراً من خلال النظر بعناية في موقعه وملاءمته لوسائل النقل وتطور البيئة المحيطة به.
يمكن أن يؤدي شراء عقار بنسبة تمويل ذاتي مناسبة إلى زيادة خياراتك وقت البيع. كلما زادت نسبة أموالك الخاصة، كلما كان من الأسهل الاستجابة للتغيرات في ظروف السوق، وكلما زادت نسبة أموالك الخاصة، كلما كان من الأسهل الاستجابة للتغيرات في ظروف السوق، وكلما زادت مرونتك في تعديل توقيت البيع.
من المهم الحفاظ على قيمة عقارك من خلال الصيانة الدورية والإدارة السليمة. إذا كانت المباني والمرافق في حالة جيدة، فمن المتوقع أن تجلب سعراً أعلى عند بيعها.
يتطلب بيع عقار استثماري بسعر أعلى اتباع نهج استراتيجي. يمكن تنفيذ الاستراتيجيات الثلاث التالية لزيادة سعر البيع إلى أقصى حد
اطلب دائماً من أكثر من شركة عقارية واحدة إجراء تقييم لبيع عقارك. نظراً للاختلاف الكبير في القيمة المقدرة من قبل شركة عقارية واحدة، فلا يمكن الحكم على ما إذا كان السعر مرتفعاً أو رخيصاً من خلال تقييم شركة واحدة فقط.
من المهم أن تطلب تقييماً من ثلاث شركات أو أكثر على الأقل لفهم سعر السوق بدقة. بالإضافة إلى ذلك، فإن محتويات الخدمة لكل شركة والتقارب مع الشخص المسؤول هي أيضًا مواد مهمة لاتخاذ القرار.
| النقاط الرئيسية للتقييم | العناصر التي يجب فحصها | الأهمية |
|---|---|---|
| أساس القيمة المقدرة | أمثلة المعاملات للعقارات المماثلة، وتقييم الربحية | ★★★★ |
| استراتيجية البيع المقترحة | طرق التسويق، فترة البيع المقدرة | ★★★★ |
| الرسوم والتكاليف | رسوم السمسرة والتكاليف الأخرى | ★★★★ |
| خبرة الشخص المسؤول | السجل الحافل بالمعاملات العقارية الاستثمارية والمعرفة بالسوق | ★★★★ |
عند بيع عقار استثماري من المهم اختيار شركة عقارية متخصصة في تجارة العقارات الاستثمارية. وذلك لأن المعاملات في العقارات الاستثمارية تتطلب خبرة تختلف عن تلك الخاصة بالعقارات العامة، مثل حسابات الدخل والإنفاق والضرائب وتعاقب عقود الإيجار.
ستكون الشركة العقارية التي تتمتع بخبرة كبيرة في بيع وشراء العقارات الاستثمارية قادرة على تقديم المشورة لك بشأن أفضل وقت لبيع استثمارك العقاري، بما في ذلك اتجاهات السوق. وبما أنهم يتمتعون بخبرة كبيرة، يمكنك طلب المساعدة منهم وأنت مطمئن البال.
وبالإضافة إلى ذلك، فإن الشركة العقارية المحلية ليست بالضرورة أفضل من شركة عقارية محلية عند شراء العقارات الاستثمارية وبيعها. وذلك لأن العقارات الاستثمارية لا يتم شراؤها من قبل العملاء المحليين فقط، ولكن أيضاً من قبل المستثمرين من جميع أنحاء البلاد.
عند بيع العقارات الاستثمارية، ضع في اعتبارك البيع للمستثمرين الأجانب. على وجه الخصوص، ينظر المستثمرون الآسيويون من الصين وتايوان ودول آسيوية أخرى إلى اليابان بتقدير كبير وقد يكونون على استعداد للشراء بسعر مرتفع.
ويرجع ذلك إلى أن العائدات على العقارات المدرة للدخل في الصين وتايوان تميل إلى أن تكون أقل من اليابان. وعلى وجه الخصوص، تحظى العقارات في طوكيو بشعبية كبيرة بين المستثمرين الآسيويين، لذا فكر في إدراج المستثمرين الأجانب بدلاً من التركيز فقط على المستثمرين اليابانيين.
إن فهم الجوانب الضريبية لاستراتيجيات الخروج من الاستثمار العقاري أمر بالغ الأهمية. يمكن للتخطيط الضريبي المناسب أن يزيد من أرباحك التي تحصل عليها.
يختلف معدل ضريبة دخل التحويل على بيع العقارات اختلافاً كبيراً حسب فترة الاحتفاظ بها. سيساعدك فهم هذه الآلية على تحديد التوقيت الأمثل للبيع.
دخل التحويل = سعر البيع - (تكاليف الاستحواذ + تكاليف التحويل)
بالنسبة للجزء الخاص بالمبنى، يجب خصم مبلغ يعادل الاستهلاك خلال فترة الحيازة من تكاليف الاستحواذ. وهذا يزيد من دخل التحويل الفعلي وقد يؤدي إلى عبء ضريبي أثقل.
يمكن خصم خصومات خاصة من دخل التحويل إذا تم استيفاء شروط معينة. تشمل الخصومات الخاصة الرئيسية ما يلي
| نوع الخصم الخاص | مبلغ الخصم | شروط التطبيق |
|---|---|---|
| خصم خاص للعقار السكني | 30 مليون ين | يستخدم للسكن الخاص |
| إعفاء خاص لاستبدال عقار سكني محدد | -1,000,000 | إذا تم استيفاء متطلبات الاستبدال |
| إعفاء خاص لنزع الملكية، إلخ. | 50 مليون ين | نزع الملكية بسبب الأشغال العامة |
إذا نشأت خسارة من بيع العقارات، فيمكن تجميع الخسارة مع الإيرادات الأخرى في ظل شروط معينة. يمكن ترحيل الخسائر التي لا يمكن خصمها بالكامل إلى السنوات الثلاث التالية.
تعتبر استراتيجية الخروج من الاستثمار العقاري عنصراً أساسياً في الاستثمار الناجح. بناءً على المعلومات المقدمة في هذه المقالة، يتم إعادة تأكيد النقاط الرئيسية التالية
يعد الإعداد المسبق والدعم الاحترافي أمران ضروريان لاستراتيجية تخارج ناجحة، وتقدم شركة INA وشركاه المحدودة دعماً شاملاً لاستثمارك العقاري استناداً إلى خبرتنا الواسعة وتجربتنا.
نحن نقدم أفضل استراتيجية تخارج تناسب أهداف الاستثمار الفردية لكل عميل على حدة، وذلك من خلال رأس المال البشريوالثقة في إدارتنا. إذا كنت ترغب في مناقشة استراتيجيات التخارج لاستثمارك العقاري، لا تتردد في الاتصال بنا.
ج1: يجب التفكير في استراتيجية التخارج من وقت شراء العقار. فقد فات الأوان لوضع استراتيجية بعد الشراء. في مرحلة اختيار العقار، من المهم إجراء تقييم شامل لإمكانية بيع العقار وربحيته في المستقبل وتصور سيناريوهات متعددة للتخارج.
ج2- من المهم إجراء تقييم شامل لعوامل متعددة بدلاً من مؤشر واحد. ومن بين العوامل ذات الأهمية الخاصة فترة الاحتفاظ بالعقار (تطبيق معدل ضريبة الدخل التحويلية طويلة الأجل التي تزيد عن خمس سنوات)، واتجاهات أسعار السوق، وبيئة أسعار الفائدة، وربحية العقار (ما إذا كانت هناك تقاطعات ميتة) وفترة الاستهلاك المتبقية.
ج3- يتطلب تقييم العقارات الاستثمارية منظوراً متخصصاً يختلف عن تقييمات العقارات العامة. من المهم اختيار شركة عقارية يمكنها إجراء تقييم شامل للعقار باستخدام طريقة رسملة الدخل، ومقارنة مستويات الإيجار الحالية مع إيجارات السوق، وتحليل معدلات الشغور ومعدلات الإشغال، والتنبؤ بالأرباح المستقبلية.
ج4- عند البيع للمستثمرين الأجانب، من المهم أن تكون على دراية بتعقيد الإجراءات القانونية والحواجز اللغوية ومخاطر الصرف الأجنبي والاختلافات في أنظمة الضرائب. من المهم اختيار شركة عقارية تتمتع بخبرة واسعة في التعامل مع المستثمرين الأجانب، ولديها القدرة على التعامل باللغة الإنجليزية وتوفر الدعم المناسب.
ج5: في حالة حدوث تقاطع ميت، هناك العديد من الإجراءات التي يمكن اتخاذها، مثل التفكير في بيع العقار أو مراجعة شروط السداد من خلال إعادة التمويل أو مراجعة الإيجار. من المهم إجراء تقييم شامل لإمكانات العقار المستقبلية وظروف السوق واختيار الخيار الأنسب. يوصى باستشارة الخبراء.