في الاستثمار العقاري، يعتبر شراء العقار الخطوة الأولى فقط في عملية الاستثمار. فالنجاح الحقيقي يعتمد على إدارة العقار بعد ذلك.
بصفتي شركة INA & Associates المحدودة، أتيحت لي الفرصة للتحدث مع العديد من المستثمرين العقاريين. ومن خلال القيام بذلك، أصبحت على دراية تامة بالتأثير الكبير الذي يحدثه اختيار طريقة الإدارة على عائد الاستثمار.
يمكن للإدارة السليمة أن تحافظ على قيمة أصول العقار وتحسنها وتضمن دخلاً ثابتاً من الإيجار. ومن ناحية أخرى، يمكن أن يؤدي الإهمال في الإدارة إلى مشاكل خطيرة مثل زيادة معدلات الشغور وارتفاع تكاليف الإصلاح، وفي نهاية المطاف انخفاض قيمة العقار.
هناك خياران رئيسيان لإدارة العقارات :الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجيةوالإدارة الذاتية. واعتماداً على الخيار الذي يتم اختياره، يمكن أن تختلف الربحية والجهد والمخاطر التي يتعرض لها المستثمرون بشكل كبير.
في هذه المقالة، نستفيد في هذه المقالة من معرفتنا كمتخصصين في إدارة العقارات لتقديم مقارنة مفصلة للاختلافات بين إدارة العقارات بالاستعانة بمصادر خارجية والإدارة الذاتية ونقترح الخيار الأفضل لاستراتيجيتك الاستثمارية.
إن فهم الفروق بين إدارة العقارات بالاستعانة بمصادر خارجية وإدارة العقارات المدارة ذاتياً هو الخطوة الأولى لاتخاذ الخيار الصحيح.
الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية هي طريقة لطلب خدمات إدارة العقارات من شركة إدارة عقارات. تتولى شركة الإدارة المهام المتعلقة بإدارة العقار نيابةً عنك، بدءاً من تعيين المستأجرين إلى الصيانة الروتينية والتعامل مع المشاكل.
وتتمثل المهام الرئيسية للإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية فيما يلي
إدارة المستأجرين
إدارة المباني
عمليات أخرى
الإدارة الذاتية هي طريقة يقوم فيها مالك العقار بأعمال الإدارة بنفسه. فهي لا تستعين بشركة إدارة، ولكنها تتعامل مباشرةً مع المستأجرين وتقوم بصيانة العقار وإدارته.
المهام الرئيسية التي يتم تنفيذها في الإدارة الذاتية هي كما يلي
العلاقات المباشرة مع المستأجرين
صيانة الممتلكات وإدارتها
الأعمال الورقية
الفرق الأكثر أهمية بين الاثنين هو الكيان الذي يقوم بالعملوأين تقع المسؤولية. في الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية، يتم تنفيذ العمل من قبل شركة إدارة ذات معرفة وخبرة متخصصة، بينما في الإدارة الذاتية، يتحمل أصحاب العقارات أنفسهم المسؤولية الكاملة.
استخدام المعرفة والخبرة المهنية
تتمتع شركات إدارة العقارات بسنوات عديدة من الخبرة والتجربة. ويمكنها الاستفادة من الخبرات التي يصعب على الأفراد اكتسابها، مثل المعرفة القانونية وفهم اتجاهات السوق وإجراءات العمل الفعالة.
المعرفة القانونية بعقود الإيجار مهمة بشكل خاص. فالقوانين ذات الصلة، مثل قانون إيجار الأراضي والمباني، وقانون أعمال معاملات البناء والمباني وقانون عقود المستهلكين، معقدة ويمكن أن تسبب مشاكل إذا لم يتم التعامل معها بشكل صحيح.
توفير الوقت والجهد
أكبر ميزة للإدارة الخارجية هي أنها توفر على مالكي العقارات قدراً كبيراً من الوقت والجهد. يتم الاتصال بالمستأجرين من قبل شركة الإدارة ويتم التعامل مع حالات الطوارئ على مدار 24 ساعة في اليوم.
بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم وظيفة يومية، فإن هذا التوفير في الوقت يعتبر قيماً للغاية. فبدلاً من أن ينشغلوا بمهام الإدارة، يكون لديهم المزيد من الوقت للتركيز على أعمالهم الأساسية أو للنظر في فرص استثمارية جديدة.
تأمين مستأجرين مستقرين
تمتلك شركات الإدارة شبكة توظيف المستأجرين الخاصة بها. ويمكنها تطوير أنشطة التوظيف التي يصعب تحقيقها بمفردها، مثل النشر على بوابات العقارات والتعاون مع الوسطاء وتطوير استراتيجيات إعلانية فعالة.
ويمكنها أيضاً إجراء عمليات فحص احترافية للمستأجرين، مثل التحقق من المعلومات الائتمانية والتدقيق في إثبات الدخل والاتصال بشركات الضمان.
تحسين إدارة المخاطر
لدى شركات الإدارة تدابير للتعامل مع مجموعة متنوعة من المخاطر. ويمكنها الاستجابة بسرعة وبشكل مناسب للمشاكل التي قد تنشأ، مثل متأخرات الإيجار، وأعطال المعدات ومشاكل المستأجرين.
تكاليف الإدارة
أكبر مساوئ الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية هي تكاليف الإدارة. بشكل عام، يلزم دفع رسوم إدارة تتراوح بين 3-8% من دخل الإيجار، مما يؤثر بشكل مباشر على الربحية.
الاعتماد على شركة الإدارة
نظراً لأن جميع العمليات تعتمد على شركة الإدارة، فإن جودة شركة الإدارة ستحدد إلى حد كبير مدى جودة إدارة العقار. إذا تم اختيار شركة الإدارة بشكل غير صحيح، فقد لا تتحقق النتائج المتوقعة.
انخفاض مشاركة المالك.
الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة العقار يقلل من فرصة المراقبة المباشرة لحالة العقار والمستأجرين. وقد يؤدي ذلك إلى تفويت المشاكل والتحسينات على العقار.
| نوع خدمات الإدارة | المعدل السوقي للتكاليف | الملاحظات |
|---|---|---|
| رسوم الإدارة الأساسية | 3-5% من دخل الإيجار | تختلف حسب المنطقة ونوع العقار |
| رسوم توظيف المستأجر | 1 إيجار شهر واحد | يتم تكبدها فقط عند إبرام العقد. |
| رسوم تجديد العقد | 0.5-1 إيجار شهر | يتم تكبدها فقط عند تجديد العقد. |
| رسوم الإشهاد على الانتقال | 10,000 - 30,000 ين | تحدث فقط عند الانتقال من السكن. |
| رسوم الإشراف على أعمال الإصلاح | 5-10% من تكاليف البناء | فقط عند تنفيذ أعمال الإصلاح |
| الاستجابة للطوارئ على مدار 24 ساعة | 1,000-3,000 ين شهرياً | الخدمات الاختيارية |
تتفاوت هذه التكاليف من شركة إدارة إلى أخرى، لذلك من المهم الحصول على عروض أسعار من عدة شركات ومقارنتها مع عروض خدماتها.
تخفيض تكاليف الإدارة
أكبر ميزة للإدارة الذاتية هي عدم الحاجة إلى دفع عمولات لشركة الإدارة. وهذا يوفر رسوم الإدارة، والتي تعادل 3-5% من دخل الإيجار، ويؤدي مباشرةً إلى زيادة الربحية.
على سبيل المثال، إذا قمت بالاستعانة بمصادر خارجية لإدارة عقار بإيجار شهري قدره مليون ين ياباني، فإن رسوم الإدارة السنوية ستتراوح بين 360,000 ين ياباني و600,000 ين ياباني. ومن خلال إدارة العقار ذاتياً، يمكن تأمين هذه التكلفة مباشرةً كإيرادات.
الفهم التفصيلي لظروف العقار
مع الإدارة الذاتية، يمكنك فهم حالة العقار مباشرةً. من الأسهل ملاحظة حتى أصغر التغييرات، مثل الظروف المعيشية للمستأجرين وتدهور المرافق وحالة المناطق المشتركة.
هذا الفهم التفصيلي يجعل من الممكن اكتشاف المشاكل والاستجابة لها في مرحلة مبكرة، مما يؤدي إلى تقليل تكاليف الإصلاح والحفاظ على قيمة العقار.
بناء علاقات مباشرة مع المستأجرين
يساعد التواصل المباشر مع المستأجرين على بناء الثقة. يمكن أن يؤدي بناء علاقة جيدة إلى إيجار طويل الأمد، مما يقلل من مخاطر الشواغر وتكاليف الترميم.
استجابة مرنة
نظراً لعدم وجود شركة إدارة، يمكنك الاستجابة بسرعة ومرونة لطلبات المستأجرين ومشاكلهم. يمكن للمالكين التصرف فوراً وفقاً لتقديرهم الخاص في حالات الطوارئ أو عند الحاجة إلى اهتمام خاص.
عبء الوقت والجهد
مع الإدارة الذاتية، يتعين على المالك تنفيذ جميع مهام الإدارة بنفسه. هناك حاجة إلى وقت وجهد كبيرين للرد على اتصالات المستأجرين والقيام بدوريات في العقار وعقد اجتماعات مع المقاولين.
وعلى وجه الخصوص، تتوفر خدمات الطوارئ على مدار 24 ساعة في اليوم، مما قد يؤثر على وقتك الشخصي.
نقص الخبرة
تتطلب إدارة العقارات مجموعة واسعة من المعرفة المتخصصة، بما في ذلك المعرفة القانونية والإنشائية والضريبية. قد يمنعك الافتقار إلى هذه المعرفة من اتخاذ القرارات الصحيحة، مما قد يؤدي إلى مشاكل.
صعوبات في توظيف المستأجرين
تكون قدرة شركات توظيف المستأجرين الأفراد محدودة في قدرتها على توظيف المستأجرين مقارنةً بشركات الإدارة. هناك خطر حدوث فترات طويلة من الشواغر بسبب العدد المحدود من الأماكن لوضع الإعلانات وصعوبة العمل مع الوسطاء.
عبء التعامل مع المخاطر
يجب على الملاك التعامل مع المخاطر المختلفة بأنفسهم، مثل متأخرات الإيجار وتعطل المعدات ومشاكل المستأجرين. قد يؤدي الفشل في الاستجابة بشكل مناسب إلى تفاقم المشاكل.
| القطاع | المعرفة والمهارات المطلوبة | درجة الأهمية |
|---|---|---|
| المعرفة القانونية | قانون إيجار الأراضي والمنازل، قانون مقاولي البناء، القانون المدني | ★★★★ |
| المعرفة الضريبية | الدخل العقاري، والاستهلاك، ومحاسبة التكاليف | المعرفة الضريبية |
| معرفة البناء | هيكل المبنى ومعداته وطرق إصلاحه | هيكل المبنى ومعداته وطرق إصلاحه |
| العلاقات مع المستأجرين | التواصل ومعالجة الشكاوى | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| صياغة العقود | اتفاقيات الإيجار، وثائق المعلومات الهامة | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| تحليل السوق | إيجار السوق والمسح العقاري التنافسي | سوق الإيجارات واستقصاء العقارات التنافسية |
| المحاسبة | إدارة الدخل والنفقات ومسك الدفاتر | الاستجابة للطوارئ |
| الاستجابة للطوارئ | نظام الاستجابة على مدار 24 ساعة، ترتيبات المقاول | ★★★★ |
يتطلب اكتساب هذه المعارف والمهارات وقتاً وجهداً كبيرين. كما أن التعلم المستمر ضروري لمواكبة التغييرات في التشريعات والأنظمة.
| البند | الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية | الإدارة الذاتية | الفرق (سنوي) |
|---|---|---|---|
| رسوم الإدارة الأساسية | 3-5% من دخل الإيجار | 0 ين | 360,000 - 600,000 ين*. |
| رسوم توظيف المستأجر | إيجار شهر 1 | الإعلان والتكاليف الفعلية الأخرى | 50,000 - 150,000 ين |
| تكاليف إعداد العقد | مشمولة في رسوم الإدارة | طلب كاتب إداري: -30,000 ين - 50,000 ين | -30,000 ين إلى -50,000 ين |
| رسوم الاستجابة للطوارئ | 1,000 - 3,000 ين شهرياً | الاستجابة الذاتية | 12,000 - 36,000 ين |
| رسوم الإشراف على أعمال الإصلاح | 5-10% من تكاليف البناء | الإشراف الذاتي | يعتمد على تكاليف الإصلاح |
*على افتراض عقار بإيجار شهري قدره 1 مليون ين
| العمل | الإدارة الخارجية | الإدارة الذاتية | فرق الوقت الشهري |
|---|---|---|---|
| التعامل مع المستأجر | تقوم بها شركة الإدارة | التعامل مع المالك | 5-10 ساعات |
| دوريات العقارات وعمليات التفتيش | تقوم بها شركة الإدارة | ينفذها المالك | 2-4 ساعات |
| ترتيب وحضور المقاولين | تنفذها شركة الإدارة | ينفذها المالك | 3-6 ساعات |
| الأعمال الورقية | تنفذها شركة الإدارة | ينفذها المالك | 2 - 3 ساعات |
| الاستجابة في حالات الطوارئ | خدمة الاستجابة على مدار 24 ساعة | يديرها المالك | غير منتظمة |
| إجمالي فرق الوقت الشهري | -1.5 ساعة/شهر | - - - - - - - - - - - - - - - - | 12-23 ساعة |
| عنصر المخاطرة | الإدارة الخارجية | الإدارة الذاتية | درجة المخاطر |
|---|---|---|---|
| المشاكل القانونية | تتولاها شركة الإدارة | يتولاها المالك | الإدارة الذاتية: عالية |
| متأخرات الإيجار | تذكير/تحصيل احترافي | التذكير/التحصيل الفردي | الإدارة الذاتية: مرتفع |
| أعطال المعدات | نظام استجابة على مدار 24 ساعة | يعتمد على استجابة المالك | الإدارة الذاتية: متوسطة |
| فترة الشغور | أنشطة التوظيف المهنية | مهارات التوظيف الشخصية | الإدارة الذاتية: عالية |
| مشاكل المستأجرين | التعامل المهني | يعتمد على قدرة المالك على التعامل مع الموقف | الإدارة الذاتية: متوسطة |
| إفلاس شركة الإدارة | مخاطر اختيار شركة الإدارة | لا توجد مخاطر | الإدارة الخارجية: منخفضة |
الافتراضات
| البند | شحنة الإدارة | الإدارة الذاتية | الفرق |
|---|---|---|---|
| دخل الإيجار السنوي | 1.2 مليون ين | 1.2 مليون ين | -1.2 مليون ين |
| رسوم الإدارة | △ ¥60,000 | 0 ين | +60,000 ين |
| رسوم إدارية أخرى | 20,000 ين | ين ياباني -50,000 ين | △ 30,000 ين ين ياباني |
| الدخل السنوي الفعلي | 1.12 مليون ين | 1.15 مليون ين | +¥30,000 |
| العائد الفعلي | 3.73% (بالقيمة الحقيقية) | 3.83% | +0.1 |
تُظهر هذه المقارنة أن الإدارة الذاتية تتمتع بميزة سنوية تبلغ +30,000 جنيه إسترليني وعائد 0.1%. ومع ذلك، فإن هذه الأرقام لا تأخذ في الاعتبار تكاليف الوقت.
| حجم الاستثمار | عدد العقارات | طريقة الإدارة الموصى بها | السبب |
|---|---|---|---|
| استثمار صغير | 1-2 وحدة | إدارة ذاتية | عالية الفعالية من حيث التكلفة |
| استثمار متوسط الحجم | 3-5 وحدات | الجمع بين الاستعانة بمصادر خارجية والإدارة الذاتية | يتم اختيارها وفقاً لخصائص العقار |
| استثمار واسع النطاق | أكثر من 6 وحدات | الإدارة الذاتية | التركيز على الكفاءة والاحترافية |
| الاستثمار عن بُعد | أي مسافة | الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة | بسبب القيود المادية |
يعتمد اختيار طريقة إدارة العقار على وضع المستثمر وأهدافه. نأمل أن تساعدك معايير القرار التالية على اتخاذ القرار الأفضل.
المشغولون بأعمالهم الأساسية
يوصى بالإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية لأولئك الذين يرغبون في التركيز على أعمالهم الأساسية وليس لديهم وقت كافٍ. فأنت تتجنب خطر انقطاع أعمالك الأساسية بسبب الوقت الذي تستغرقه مهام الإدارة.
أولئك الذين يمتلكون عقارات في مناطق نائية.
إذا كنت تعيش بعيداً عن عقارك، فإن القيود المادية تجعل الإدارة الذاتية أمراً صعباً. تُعد الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية خياراً واقعياً بسبب الصعوبات في الاستجابة لحالات الطوارئ والدوريات المنتظمة.
أولئك الذين يمتلكون أكثر من عقار واحد.
بشكل عام، أولئك الذين يمتلكون أكثر من 10 عقارات لديهم عبء عمل إداري أكبر. يعد إسناد الإدارة أكثر ملاءمة للكفاءة والاحترافية.
أولئك الذين لديهم خبرة قليلة في إدارة العقارات.
يُنصح أولئك الذين بدأوا للتو الاستثمار في العقارات أو لديهم خبرة قليلة في إدارة العقارات بالبدء بالإدارة الذاتية.
أولئك الذين لديهم المزيد من الوقت.
يمكن للمتقاعدين ومن لديهم المزيد من الوقت المتاح الاستمتاع بمزايا الإدارة الذاتية. يمكنك أيضاً تعميق معرفتك بالاستثمار العقاري من خلال الإدارة.
أولئك الذين يمتلكون عقارات في الجوار.
إذا كان العقار قريباً من منزلك، فمن الأسهل القيام بدوريات والاستجابة لحالات الطوارئ. يمكن تقليل وقت السفر وتكاليف النقل إلى الحد الأدنى.
الاستثمارات الأصغر حجماً بوحدة أو وحدتين.
إذا كان عدد العقارات صغيراً، يكون عبء العمل الإداري محدوداً. كما أن الانخفاض في رسوم الإدارة كبير نسبياً.
أصحاب المعرفة والخبرة الواسعة في إدارة العقارات.
يمكن لذوي الخبرة في مجال البناء أو العقارات الاستفادة من خبراتهم في الإدارة الذاتية الفعالة.
المرحلة الأولية: ابدأ بالإدارة الذاتية
عند البدء في الاستثمار العقاري، نوصي بالبدء بالإدارة الذاتية بالاستعانة بمصادر خارجية. من خلال مراقبة عمل شركة الإدارة، يمكنك التعرف على محتوى وتدفق مهام الإدارة.
المرحلة متوسطة المدى: الإدارة الذاتية الجزئية
بمجرد أن تصبح على دراية بمهام الإدارة، فكر في نقل بعض المهام إلى الإدارة الذاتية. على سبيل المثال، يمكنك أن تطلب من شركة الإدارة توظيف المستأجرين، بينما تدير أنت الإدارة اليومية بنفسك.
المرحلة طويلة الأجل: الإدارة الذاتية الكاملة أو الاستعانة بمصادر خارجية محترفة
بمجرد أن تكتسب الخبرة والمعرفة الكافية، يمكنك اختيار الانتقال إلى الإدارة الذاتية الكاملة أو الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة أكثر تخصصاً.
هناك مزايا وعيوب واضحة لكل من الاستعانة بمصادر خارجية والإدارة الذاتية للعقارات. والمهم هو الاختيار الأنسب لحالتك وأهدافك الاستثمارية.
مزايا الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية
ميزات الإدارة الذاتية
إن مفتاح الاستثمار العقاري الناجح هو اختيار أنسب طريقة للإدارة بناءً على تقييم شامل لحجم الاستثمار والموقع والظروف الشخصية.
بالإضافة إلى ذلك، فإن أساليب الإدارة ليست ثابتة. من المهم مراجعتها بمرونة مع تراكم الخبرة الاستثمارية، وتغير عدد العقارات وتغير مراحل حياتها.
نحن في شركة INA&Associates المحدودة قادرون على اقتراح طريقة الإدارة الأنسب لحالة كل مستثمر. إذا كانت لديك أي استفسارات بخصوص إدارة العقارات، فلا تتردد في الاتصال بنا. نحن هنا لدعم استثمارك العقاري الناجح.
نعم، هذا ممكن. ومع ذلك، عادةً ما يتم تحديد فترة إشعار تبلغ حوالي ثلاثة أشهر في عقد الإدارة. يجب عليك التحقق من محتويات العقد واتباع الإجراءات المناسبة. بالإضافة إلى ذلك، عند إجراء التغييرات، سيتعين عليك إخطار المستأجرين وتسلُّم المستندات المختلفة وتغيير العقد مع المقاول.
ج2: أصعب المهام هي التعامل مع شكاوى المستأجرين والتعامل مع حالات الطوارئ. وعلى وجه الخصوص، يمكن أن تكون الاستجابة لحالات الطوارئ في الليل أو في أيام العطلات مرهقة ذهنياً وجسدياً. كما أن المطالبة بمتأخرات الإيجار والإجراءات القانونية من المهام الصعبة التي تتطلب معرفة وخبرة متخصصة.
ج3: تتمثل النقاط الرئيسية في اختيار شركة الإدارة فيما يلي
ننصحك بالحصول على عروض أسعار من عدة شركات واتخاذ القرار بعد إجراء مقابلات شخصية معهم.
ج4: لا توجد مؤهلات خاصة مطلوبة للإدارة الذاتية. ومع ذلك، يمكنك تعلم المعرفة المتخصصة بشكل منهجي من خلال الحصول على مؤهلات مثل تاجر عقارات أو مدير أعمال أو مدير أعمال تأجير العقارات. تساعد هذه المؤهلات على تحسين جودة الإدارة الذاتية.
ج5- نعم، هذا ممكن. على سبيل المثال، يمكنك أن تطلب من شركة إدارة أن تتولى توظيف المستأجرين والتعاقد معهم، بينما تدير أنت عقارك بنفسك على أساس يومي. إذا كنت تمتلك عدة عقارات، فمن الممكن أيضاً تغيير طريقة الإدارة لكل عقار. نوصيك بالجمع بين الاثنين بمرونة حسب وضعك الخاص.