يعتبر سعر السوق لرسوم إدارة العقارات من الشواغل المهمة لمالكي العقارات عند الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة إيجار عقاراتهم إلى شركة محترفة. وبصفة عامة، تعتبر رسوم الإدارة "حوالي 3-5% من دخل الإيجار"، ولكن في الواقع هناك نطاق واسع حسب المنطقة ونوع العقار والخدمات المقدمة. تشرح هذه المقالة أساس وخلفية السعر السوقي لرسوم الإدارة، وكيفية تحديد المستوى المناسب ونقاط التفاوض الأخرى. كما يتطرق أيضًا إلى كيفية اختيار شركة إدارة العقارات والنقاط الرئيسية التي يمكن أن تؤدي إلى تحسينات طويلة الأجل في ربحية العقار، بحيث يمكنك استخدامها كمرجع لإدارة الإيجار.
أولاً، دعنا نضع في الاعتبار أسعار السوق لرسوم الإدارة المدفوعة لشركات إدارة العقارات. بشكل عام، تبلغ رسوم إدارة الإيجار القياسية حوالي 5% من دخل الإيجار. على سبيل المثال، إذا كان دخل الإيجار الشهري 100000 ين، فإن رسوم الإدارة الشهرية تبلغ حوالي 5000 ين. ومع ذلك، يختلف معدل العمولة الفعلية بشكل كبير، حيث تحدد العديد من الوكالات العقارية معدلات عمولتها في حدود 3-8% من دخل الإيجار. وتشمل الأسباب الرئيسية لهذا التباين الكبير في معدلات العمولة الاختلافات الإقليمية وأنواع العقارات ونطاق العمل الذي يتم إسناده إلى جهات خارجية.
اختلافات المنطقة (الإقليمية): هناك اختلافات في أسعار السوق بين المناطق الحضرية والريفية. في المناطق الحضرية، تميل رسوم الإدارة في المناطق الحضرية إلى أن تكون أقل (نسبة مئوية أقل) بسبب العدد الكبير من العقارات والمنافسة الشديدة. في المناطق الريفية، من ناحية أخرى، يكون معدل العمولة أعلى في بعض الحالات بسبب العدد المحدود لشركات الإدارة. وبعبارة أخرى، قد تكون هناك اختلافات إقليمية، مثل 4-5% في طوكيو والمناطق الحضرية الأخرى وأكثر من 5%-6% في المناطق الريفية لنفس الخدمات. يُنصح بفهم أسعار السوق في منطقة عقارك قبل توقيع العقد.
الاختلافات حسب نوع العقار وخصائصه: يمكن أن تختلف رسوم الإدارة أيضاً حسب نوع العقار وخصائصه. في حين أن الأسعار المذكورة أعلاه هي ضمن أسعار السوق بالنسبة للشقق السكنية العامة والوحدات السكنية، إلا أن أسعار العمولة قد تكون أعلى من المعتاد بالنسبة للعقارات الراقية أو تلك التي تحتوي على تجهيزات خاصة، حيث تتطلب هذه العقارات مزيداً من الوقت والجهد لإدارتها. على سبيل المثال، في حالات نادرة، يمكن أن تصل رسوم الإدارة إلى 10% أو أكثر للعقارات التي تحتوي على مصاعد وأنظمة أمن خاصة وغيرها من المعدات التي تتطلب خبرة خاصة لصيانتها وإدارتها. وعلى العكس من ذلك، إذا كان نطاق الإدارة محدوداً، مثل منزل واحد منفصل، فقد يكون معدل العمولة أقل. كما أن حجم العقار (عدد الوحدات) له تأثير أيضاً، وبالنسبة للعقارات الكبيرة التي تحتوي على عدد كبير من الوحدات، قد يكون من الممكن التفاوض على معدل عمولة أقل من خلال تحسين الكفاءة من خلال الإدارة الجماعية.
وبالتالي، فإن معدلات عمولة إدارة العقارات ليست موحدة، بل ترتفع وتنخفض اعتماداً على مجموعة متنوعة من العوامل. ومع ذلك، فإن الفرضية الأساسية هي أنه لا توجد في اليابان لوائح قانونية واضحة فيما يتعلق بالحد الأعلى وطريقة حساب رسوم الإدارة، والتي تحددها مبادئ السوق. ولذلك، بدلاً من القول بأن "X% هي القيمة العادلة المطلقة"، من المهم فهم النطاق المناسب وفقاً للمنطقة والممتلكات، والاستعداد لمقارنة العروض المقدمة من عدة شركات لاتخاذ القرار.
يختلف مبلغ رسوم الإدارة اختلافاً كبيراً حسب طبيعة الخدمات التي يتم الاستعانة بمصادر خارجية (نطاق الخدمات). بشكل عام، كلما زاد عدد الخدمات التي يمكن الاستعانة بمصادر خارجية لشركة الإدارة، كلما زاد معدل العمولة. دعنا نلقي نظرة على تفاصيل الخدمات التي تؤثر على معدل العمولة.
خدمات إدارة الإيجار الرئيسية التي تقدمها شركات الإدارة
بشكل عام، تشمل الخدمات الأساسية المدرجة في رسوم الإدارة ما يلي
تحصيل الإيجار وإدارة التحويلات المالية: تحصيل الإيجار الشهري من المستأجرين وإدارة التحويلات المالية للمالك. ويشمل ذلك عادةً تذكير المستأجرين عند حدوث متأخرات.
العلاقات مع المستأجرين/التعامل مع الشكاوى: توفر الخدمة نقطة اتصال على مدار 24 ساعة لتلقي استفسارات وشكاوى المستأجرين، وحل المشاكل عند حدوثها. تقدم بعض الشركات خدمات الاستجابة في حالات الطوارئ ليلاً وفي أيام العطلات.
الترتيب لصيانة المباني والمرافق: القيام بدوريات منتظمة للمباني، والترتيب لتنظيف المناطق المشتركة، والترتيب لشركات الصيانة في حالة تعطل المعدات، وجدولة عمليات التفتيش، وما إلى ذلك. ترتبط الصيانة والإدارة المناسبة ارتباطاً مباشراً برضا المستأجرين والحفاظ على قيمة الأصول.
الإجراءات المتعلقة بالعقود: ويشمل ذلك المهام المتعلقة بعقود الإيجار، مثل تعيين المستأجرين الجدد وفحصهم، وصياغة وإبرام عقود الإيجار وشرح الأمور المهمة عند الانتقال إلى العقار. وقد يشمل ذلك أيضاً إجراءات التجديد وإعداد فواتير رسوم التجديد نيابةً عن المستأجر.
التعامل مع المغادرة والترميم: الاهتمام بالمستأجرين عند انتقالهم من العقار وترتيب وتنسيق تسوية ودائع التأمين وأعمال الترميم. كما تقدم بعض شركات الإدارة أيضاً مقترحات الترميم استعداداً لتعيين المستأجر التالي.
ما ورد أعلاه هو قائمة تمثيلية للمهام، ولكن الحزم تختلف من شركة إدارة إلى أخرى. من المهم التحقق في وقت التعاقد من مقدار الأعمال الأساسية التي يتم تضمينها. على سبيل المثال، إذا كانت الشركة تعمل فقط كـ "وكيل تحصيل الإيجار"، فيمكن أن تكون رسوم العمولة منخفضة، ولكن لا يتم تضمين الخدمات الأخرى مثل العلاقات مع المستأجرين وإدارة المرافق. لذلك، من الضروري تحديد التوازن بين نطاق الاستعانة بمصادر خارجية ورسوم العمولة.
الاختلافات في أسعار العمولة حسب نوع الإدارة
اعتماداً على نطاق العمل الذي ستتم الاستعانة بمصادر خارجية، تكون معدلات العمولة التقريبية كما يلي
عند الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة التحصيل والت حويلات المالية فقط: يبلغ معدل السوق لتحصيل الإيجار وإدارة التحويلات المالية فقط حوالي 3% من دخل الإيجار. في هذا النموذج، يجب على المالك التعامل مع شكاوى العقار وإدارة المرافق بنفسه أو طلب ذلك بشكل منفصل. هذا يحافظ على انخفاض معدل العمولة، ولكن تجدر الإشارة إلى أنه يتم تكبد تكلفة ثابتة معينة (عمولة) حتى في حالة وجود متأخرات أو شواغر.
الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة العامة: يبلغ المعدل القياسي للاستعانة بمصادر خارجية للإدارة العامة للعقار، بدءاً من توظيف المستأجرين وحتى التعامل مع الشواغر، حوالي 5%. يختار العديد من المالكين هذا النوع من الإدارة العامة، مما يسمح لهم بالتركيز على أعمالهم الأساسية من خلال ترك جميع التفاصيل اليومية لشركة الإدارة. وكلما اتسع نطاق العمل، زادت العمولة (حوالي 6-8%). وعلى وجه الخصوص، يمكن زيادة معدل العمولة إذا تم تقديم خدمات ضمان سخية مثل ضمانات المتأخرات وضمانات المعدات. على سبيل المثال، إذا تم تضمين خيار الضمان الذي يغطي متأخرات الإيجار لفترة زمنية معينة، فقد يتم تحديد معدل العمولة أعلى بنقطة مئوية إلى نقطتين مئويتين.
في حالة عقد الإيجار من الباطن: في عقد الإيجار من الباطن حيث تستأجر شركة الإدارة (المؤجر من الباطن) العقار بأكمله وتؤجره من الباطن لطرف ثالث، يتم تحديد الإيجار المضمون للمالك أقل من إيجار السوق. وفي الممارسة العملية، عادةً ما يكون معدل عمولة الإدارة أعلى من الإيجار بحوالي 10-20% من الإيجار . في التأجير من الباطن، تكون شركة الإدارة مسؤولة عن كل شيء بدءاً من توظيف المستأجرين إلى ضمانات الإيجار، مما يقلل بشكل كبير من الوقت والجهد المطلوبين من المالك، ولكن يتم خصم عمولة عالية (إيجار مخفض) كبدل مخاطر. عند التفكير في عقد إيجار من الباطن، عليك أن توازن بين مزايا عدم وجود مخاطر شغور مقابل عبء الرسوم هذا.
حالة عدم وجود رسوم إدارية: في السنوات الأخيرة، بدأت بعض شركات إدارة العقارات في السنوات الأخيرة في تقديم "عدم وجود رسوم إدارية" (0 ين). قد يبدو هذا الأمر جذاباً للمالكين الذين يرغبون في إبقاء التكاليف الشهرية منخفضة قدر الإمكان، ولكن بالطبع لا توجد خدمة بدون تدفق الإيرادات في أي مكان. قد تحقق هذه الشركات إيرادات من خلال فرض رسوم إعلانية بشكل منفصل عند تعيين المستأجرين أو رسوم تجديد العقد كخيار. ولذلك، قبل أن تغتنم فرصة الاستفادة من عرض "صفر ين"، تأكد من التحقق تماماً من مجموعة الخدمات المضمنة في الرسوم الأساسية والتكاليف الاختيارية. على الرغم من أنك وقعت عقدًا لأنك انجذبت إلى "المجانية"، فاحذر من أن ينتهي بك الأمر إلى دفع المزيد من المال نتيجة لإضافة الخدمات الضرورية كخيارات...
عند النظر إلى أرقام رسوم الإدارة وحدها، من السهل أن تعتقد أنك تريد أن تطلب أرخص شركة ممكنة. ومع ذلك، فإن المهم حقاً في إدارة الإيجارات هو تعظيم واستقرار إجمالي الدخل والنفقات. حتى إذا كانت رسوم الإدارة مرتفعة بعض الشيء، إذا كانت الخدمة كبيرة، فقد يؤدي ذلك إلى تقصير فترة شغور العقار والحفاظ على قيمة الأصول، مما يساهم بدوره في تحسين دخل المالك من العقار. وعلى العكس من ذلك، إذا غادر المستأجرون بسبب سوء الإدارة نتيجة اختيار شركة رخيصة فقط، فقد تؤدي حالات الشغور والإخلاء المتكرر إلى زيادة التكلفة على المدى الطويل. لذلك، عند اختيار شركة إدارة، من الضروري إيجاد توازن بين "معدل العمولة" و"جودة الخدمات ونطاقها".
ولتحديد المستوى المناسب لرسوم الإدارة واختيار شركة إدارة موثوق بها، يجب التركيز على النقاط التالية
تحقق من التوازن بين الخدمات والرسوم: تحقق من الخدمات المشمولة بالتفصيل مقابل الرسوم المقدمة. كن واضحاً بشأن ما يتم تضمينه كخدمات أساسية وأين تبدأ التكاليف الإضافية. على سبيل المثال: "هل جولات التنظيف مشمولة؟" أو "ماذا عن تكلفة ترتيب الترميم عند انتقال المستأجر من المنزل؟ اطرح الأسئلة مسبقاً إذا لم تكن متأكداً. حتى لو كانت الرسوم منخفضة، إذا كان نطاق الخدمات ضيقاً، فسيتم تكبد تكاليف إضافية وقد ينتهي الأمر بأن تكون الخدمة باهظة الثمن نسبياً. وعلى العكس من ذلك، إذا كانت الخدمات مفرطة وتتضمن عناصر غير ضرورية، فقد يكون معدل الرسوم أعلى. من المهم تحديد ما إذا كانت الخطة مناسبة لنطاق العمل الذي تطلبه.
تحقق من السجل الحافل والسمعة ومعدلات الإشغال: إن السجل الحافل (عدد الوحدات المدارة والخبرة المحلية) ومعدلات الإشغال لكل شركة إدارة من العوامل المهمة التي يجب أخذها في الاعتبار. تميل الشركات التي تتمتع بسنوات عديدة من الخبرة وعدد كبير من العقارات الخاضعة للإدارة إلى أن تكون لديها خبرة متراكمة وتكون أكثر قدرة على التعامل مع المشاكل وجذب العملاء (جذب العملاء). من المستحسن أيضاً أن تسأل الشركة التي تفكر في إدارتها عن مدى نجاحها في الحفاظ على معدلات الإشغال في العقارات الأخرى والطرق التي تستخدمها لمنع وجود أماكن شاغرة. من المرجح أن تساهم الشركة التي لديها استجابة جيدة لمخاطر الشواغر في تحقيق أرباح مستقرة على المدى الطويل. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يكون الكلام الشفهي على الإنترنت والسمعة الطيبة بين زملائهم المالكين مفيداً. ومع ذلك، بما أن السمعة أمر شخصي، فمن المهم في النهاية مقابلة الشخص المسؤول للتأكد من أنه جدير بالثقة وأنك راضٍ عن التفسيرات المقدمة.
شفافية هيكل الرسوم: تحقق أيضاً من أن أي تكاليف أخرى غير رسوم الإدارة موضحة بوضوح. يمكنك أن تثق في الشركة التي تقدم هيكلاً شفافاً لل رسوم. على سبيل المثال، تحقق مما إذا كانت الشركة تفصح بعناية عن التكاليف التي قد تنشأ في المستقبل، مثل "رسوم الإعلان وقت توقيع العقد لمدة شهر واحد" أو "كم تبلغ الرسوم الإدارية للتجديد". كن حذرًا من الشركات التي لديها العديد من بنود الرسوم غير الواضحة أو لا تستطيع الإجابة عن أسئلتك بوضوح. سيحتوي العقد أيضاً على بنود وشروط التكلفة التفصيلية، لذا احرص على قراءتها والتحقق من أي شيء غير واضح. على وجه الخصوص، من المهم التأكد من وجود شفافية فيما يتعلق بمجموعة التكاليف غير المشمولة في رسوم الإدارة، مثل هوامش المقاول عند ترتيب الإصلاحات والتعامل مع تكاليف التنظيف والفحص المنتظم.
سرعة الاستجابة ونظام الإبلاغ: من المهم أيضاً التحقق مما إذا كانت الشركة تستجيب لاستفسارات المستأجرين بسرعة ولباقة، وما إذا كانت تقدم تقاريرها للمالك بشكل متكرر ودقيق. تحقق مما إذا كانت الشركة قادرة على الاستجابة للمشاكل الطارئة في وقت متأخر من الليل، وعلى مدار 24 ساعة في اليوم، ونظام الاتصال للاستجابة. نقطة تحقق أخرى هي نظام مشاركة المعلومات، مثل ما إذا كانت الشركة تقدم تقارير شهرية عن الإيرادات والنفقات، وما إذا كانت تقدم تقارير مصحوبة بالصور عند إجراء الإصلاحات. على الرغم من أنه لا يمكن فهم عوامل الاستجابة هذه بشكل كامل حتى توقع عقداً فعلياً، إلا أنه يمكنك الحصول على بعض المؤشرات على ذلك من سرعة الرد على أسئلتك ومحتوى مقترحاتهم، حتى قبل توقيع العقد. شركة الإدارة المهذبة والسريعة تستحق الثقة.
إذا أخذت وجهات النظر المذكورة أعلاه في الاعتبار، ستتمكن من اختيار الشركة التي تقدم قيمة مقابل المال، بدلاً من مجرد شركة ذات رسوم إدارة منخفضة. من المفيد أيضاً طلب معلومات وعروض أسعار من عدة شركات إدارة ومقارنتها. فمن الحكمة أن تقارن بين نقاط قوتها وضعفها وعروضها للعثور على الشريك الأفضل لممتلكاتك.
بمجرد العثور على شركة إدارة محتملة تلبي متطلباتك، حاول التفاوض على شروط العقد والعمولات. إن رسوم الإدارة ليست ثابتة تماماً وقد تكون قابلة للتفاوض، اعتماداً على وضع العقار وشروط المالك وأحكامه. إليك بعض النصائح حول كيفية التفاوض على رسوم الإدارة لصالحك.
النقاط الرئيسية لنجاح مفاوضات العمولة:.
ابحث عن سعر السوق مقدمًا: كما ذكرنا أعلاه، هناك معلومات عن سعر السوق الذي يبلغ حوالي X% من الإيجار، ولكن من المهم أن تتعرف على سعر السوق الذي يتناسب مع حجم ومساحة عقارك. إنها ورقة مساومة جيدة إذا قمت أيضًا بالتحقق من رسوم إدارة الشركات الأخرى وإعطاء أرقام محددة، مثل "يبدو أن شركات الإدارة الأخرى تتقاضى حوالي س % من الإيجار...". من المرجح أن يتم قبول الطلب المبرر جيداً.
توضيح الخدمات التي سيتم تقديمها: كشرط أساسي للمفاوضات، قم بفهم نطاق العمل الذي تريد طلبه والخدمات المقدمة حالياً. من الجيد بعد ذلك تقديم اقتراح مثل "نسبة الدهون المناسبة لنطاق العمل هذا" أو أن تسأل تحديداً "إذا كان بإمكانك حذف الخدمات غير الضرورية 00، فهل من الممكن خفض الرسوم أكثر قليلاً". يمكن لشركة الإدارة أيضاً تقديم تنازلات، حيث سيتم تخفيض التكاليف إذا تم تخفيض الخدمات المقدمة.
احصل على عروض أسعار من عدة شركات إدارة: من الأفضل مقارنة شروط وأحكام عدة شركات بدلاً من التفاوض مع شركة واحدة فقط. وإحدى الطرق للقيام بذلك هي أن تسأل: "نود حقاً العمل معك، ولكن هل أنت على استعداد للنظر في بعض الشروط والأحكام الإضافية"، مستشهداً بعروض أسعار الشركات الأخرى. ومع ذلك، إذا كنت عدوانيًا للغاية في مفاوضاتك بشأن الأسعار، فقد تفسد الانطباع الذي تتركه. تفاوض بأدب من منطلق اقتراح يفيد الطرفين. إذا قدمت اقتراحًا يفيد الطرف الآخر أيضًا، مثل "أريد خصمًا على الحجم لأنني أعهد إليك بعدة عقارات في وقت واحد" أو "أنا أفكر في عقد طويل الأجل، فهل يمكنك مراجعة معدل عمولتك؟
استغل توقيت تجديد العقد أو مراجعته: إذا كنت متعاقداً بالفعل مع شركة إدارة، فإن توقيت تجديد العقد هو الوقت المناسب للتفاوض. في وقت التجديد، راجع محتوى الخدمة والرسوم مرة أخرى واسألهم عما إذا كانوا يرغبون في مراجعة الرسوم بناءً على معدل الإشغال الحالي وحالة الدخل/النفقات. من الممكن أيضاً إجراء مفاوضات إذا تغير وضع دخل العقار (على سبيل المثال زادت قيمة العقار بعد إجراء إصلاحات كبيرة) أو إذا كنت تفكر في التغيير إلى شركة أخرى. يجب ممارسة التفاوض على المراجعات المنتظمة لشروط وأحكام العقد بشكل مناسب كحق من جانب المالك.
عند التفاوض، من المهم ليس فقط المطالبة بقوة بتخفيض السعر، ولكن أيضاً الحفاظ على علاقة جيدة. إدارة الإيجار هي شراكة طويلة الأمد، لذا تواصل بصدق حتى تتمكنوا من العمل معاً بسلاسة بعد توقيع العقد. من المهم أيضاً أن تتذكر تبادل الشروط والأحكام المكتوبة، وعدم الاكتفاء بالوعود الشفهية. وأخيراً، يؤدي توقيع العقد بالشكل الذي يتفق عليه الطرفان وبناء علاقة ثقة بينكما إلى ائتمانك على العقار براحة البال.
لا يمكن تحديد المستوى المناسب لرسوم الإدارة من خلال رقم بسيط، ومن المهم مراعاة التوازن بين محتوى الخدمة والجودة. كما نوقش في هذه المقالة، فإن معدل السوق (حوالي 3-5%) هو دليل واحد فقط، والأرخص ليس أفضل أو الأعلى ليس أسوأ. الشيء المهم هو اختيار شركة إدارة تكون أفضل شريك لإدارة تأجير المالك. إذا عهدت إلى شركة إدارة موثوقة بإدارة عقارك، حتى لو كان معدل العمولة مختلفاً قليلاً، فإن الفوائد التي تعود على المالك ستكون أكبر نتيجة انخفاض مخاطر الشغور واستقرار الأرباح على المدى الطويل.
إذن ما هو "الشريك الموثوق" بالضبط؟ كمثال على ذلك، دعنا نقدم لك شركة INA&Associates K.K. INA&Associates K.K. هي شركة عقارية شاملة تتمتع بخبرة كبيرة في إدارة العقارات، خاصة في منطقتي طوكيو وكانساي، وتقدم خدمات إدارة الإيجار من الجيل التالي التي تستفيد بشكل كامل من أحدث التقنيات. على سبيل المثال، يجمع نهج الشركة الفريد من نوعه بين الكفاءة وجودة الخدمة من خلال مقترحات قائمة على الذكاء الاصطناعي لتحديد الإيجارات المثلى، ودعم المستأجرين المحسّن على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع، ومشاركة المعلومات بشفافية عالية عبر نظام إدارة قائم على السحابة. وعلاوة على ذلك، من خلال تصميم الأعمال الذي يقضي على الهدر التقليدي، نقدم خدمات عالية الجودة على قدم المساواة مع اللاعبين الرئيسيين بأقل الأسعار الثابتة في الصناعة، مما يساهم في زيادة الربحية للمالكين. في ترتيبات الإصلاح، تضمن شركة INA أيضاً الشفافية من حيث التكاليف، على سبيل المثال من خلال القضاء على هوامش الربح الوسيطة قدر الإمكان وتنفيذ الأعمال بأسعار معقولة. وبفضل هذا الموقف والسجل الحافل، تُعد شركة INA وشركاه واحدة من أكثر شركات إدارة العقارات موثوقية التي يمكنك الوثوق بها.
لا يوجد ما يطمئن أصحاب العقارات أكثر من الحصول على خدمة عالية الجودة مقابل رسوم إدارة معقولة. نأمل أن تساعدك النقاط الواردة في هذا المقال في العثور على الشريك الأفضل لعقارك، مع مراعاة أسعار السوق لرسوم إدارة العقارات. اختيار الشريك المناسب هو مفتاح تحسين واستقرار عوائد العقار على المدى الطويل.