عند بدء الاستثمار العقاري، هناك تكاليف أولية بصرف النظر عن سعر العقار. وتُعد التكاليف الأولية التي تبلغ حوالي 15% من سعر الشراء دليلاً تقريبياً، فعلى سبيل المثال، يتطلب العقار الذي تبلغ قيمته 30 مليون ين حوالي 4.5 مليون ين، بينما يتطلب العقار الذي تبلغ قيمته 70 مليون ين أكثر من 10 مليون ين. في بعض الحالات، من المتوقع أن تكون التكاليف الأولية حوالي 20-30% من سعر العقار، اعتمادًا على مدى توافر التمويل ومقدار الأموال الشخصية. في الواقع، بالنسبة لعقار بقيمة 30 مليون ين ياباني، قد تكون التكلفة الأولية 6-9 مليون ين ياباني، وبالنسبة لعقار بقيمة 50 مليون ين ياباني، قد تكون التكلفة الأولية 10-15 مليون ين ياباني. ونظراً لأن هذه التكاليف الأولية ليست صغيرة، فمن المهم للمبتدئين أن يكون لديهم فهم دقيق للتفاصيل وأسعار السوق وأن يخططوا لتمويلهم بعناية. تشرح هذه المقالة تفاصيل التكاليف الأولية وأسعارها في السوق ونقاط محددة للحفاظ على انخفاض التكاليف، على أساس افتراض أن العقارات هي أساساً للمستثمرين الأفراد، مثلالوحدات السكنية (شقق من غرفة واحدة) والشقق ذات المبنى الواحد.
هناك عناصر مختلفة تدخل في التكاليف الأولية للاستثمار العقاري. ويرد أدناه التفصيل الرئيسي، مع لمحة عامة عن كل منها وسعر السوق التقريبي.
الإيداع (الأموال الخاصة): يتم دفع جزء من سعر العقار الذي لا يمكن تغطيته بالقرض كأموال خاصة. بشكل عام، يتم إعداد 10-30% من سعر العقار كدفعة أولى في معظم الحالات. على سبيل المثال، إيداع 20٪ على عقار بقيمة 50 مليون ين سيكون 10 مليون ين. وكلما زادت الدفعة المقدمة كلما كان طلبك للقرض أفضل، ولكن هناك خطر تقليل احتياطاتك النقدية أكثر من اللازم إذا استثمرت الكثير من أموالك الخاصة. في السنوات الأخيرة، أصبحت القروض الكاملة (بدفعة أولى قدرها 0 ين) خياراً متاحاً، ولكن الواقع أنه أصبح من الصعب على المبتدئين الحصول على قرض بدفعة أولى قدرها 0 ين.
رسوم الوكالة: وهي رسوم طارئة تُدفع للوكالة العقارية. يتم تحديد الحد الأقصى للمبلغ بموجب القانون ويتم تحديده بـ "3% + 60,000 ين ياباني" من سعر البيع + ضريبة الاستهلاك (في حالة سعر البيع الذي يزيد عن 4 ملايين ين ياباني). على سبيل المثال، إذا كان العقار يساوي 30 مليون ين، فإن (30 مليون ين × 3% + 60,000 ين) × 1.1 = 1,056,000 ين تقريباً (بما في ذلك الضريبة) هو الحد الأقصى لرسوم الوكالة. تُدفع هذه العمولة عند إبرام عقد البيع، ولا تكون رسوم الوساطة ضرورية عندما يكون البائع شركة عقارية (بيع مباشر). كسعر السوق، فهي تبلغ حوالي 3% أو أكثر من سعر المسكن، وإذا كان المسكن بقيمة 70 مليون ين، فمن الضروري دفع حوالي 2.1 مليون ين.
رسوم الطوابع (رسوم الحبر): هي تكلفة طوابع الإيرادات التي يتم إلصاقها على عقد البيع أو اتفاقية القرض. تُفرض الضريبة وفقًا لمبلغ عقد اتفاقية شراء العقار، فعلى سبيل المثال، إذا كان مبلغ العقد 50 مليون ين، تبلغ ضريبة الدمغة حوالي 60 ,000 ين ، وإذا كان المبلغ 110 مليون ين، تبلغ الضريبة حوالي 90,000 ين (*تتوفر إجراءات التخفيض حسب وقت العقد). وكلما زاد مبلغ العقد، زادت ضريبة الدمغة، ولكن النسبة أقل من التكاليف الأخرى، وتتراوح بين عدة عشرات الآلاف وعدة مئات الآلاف من الين.
تكاليف التسجيل (ضريبة التسجيل): تُفرض هذه الضريبة عند تسجيل نقل ملكية العقار أو رهنه. الوعاء الضريبي هو القيمة المقدرة للضريبة العقارية للعقار (حوالي 70% من القيمة الفعلية)، مضروبة في معدل الضريبة المحدد.يتم تحديدمعدل الضريبة بنسبة 2.0% لتسجيل نقل ملكية الأراضي والمباني المستعملة،و0.4% لتسجيل حفظ المباني السكنية، و0.4% لتس جيل الرهون العقارية، إلخ. على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار (أرض + مبنى) بقيمة 70 مليون ين وتمويله، تقدر ضريبة التسجيل بحوالي 600,000-700,000 ين في بعض الحالات. بالإضافة إلى ذلك، يلزم دفع رسوم كاتب قضائي إذا طلبت كاتبًا قضائيًا لتنفيذ إجراءات التسجيل. إذا لم تطلب كاتبًا قضائيًا، فلا يتم فرض أي رسوم، ولكن نظرًا لأن التسجيل يتطلب معرفة متخصصة، فمن المستحسن عمومًا ترك الأمر لكاتب قضائي. تبلغ الرسوم القياسية للكتبة القضائيين حوالي 100,000-150,000 ين.
رسوم إدارة القرض: هي رسوم تُدفع عند التقدم بطلب للحصول على قرض من بنك أو مؤسسة إقراض أخرى. واعتمادًا على المؤسسة المالية، هناك رسوم ثابتة (على سبيل المثال 100,000-200,000 ين) ورسوم ذات معدل ثابت (على سبيل المثال 2% من مبلغ القرض)، وفي بعض الأحيان يتم اعتماد رسوم ذات معدل ثابت مثل "مبلغ القرض × 2.2% (بما في ذلك الضريبة)". على سبيل المثال، إذا كان مبلغ الاقتراض 30 مليون ين ياباني ومعدل العمولة 2.2%، فإن الرسوم الإدارية ستكون 660,000 ين ياباني. كلما زاد المبلغ المقترض، زادت الرسوم، لذا تحقق من مبلغ وطريقة حساب الرسوم الإدارية عند اختيار المقرض. يتراوح معدل السوق حوالي 1-3% من مبلغ القرض، ولكن قد تنخفض الرسوم إلى نطاق 100,000 ين للقروض ذات المبلغ الثابت.
رسوم ضمان القرض: وهي رسوم تُدفع لشركة الضمان في حالة تأخر سداد القرض. تتطلب العديد من القروض الاستثمارية الاستعانة بشركة ضمان، وهو ما يستلزم دفع رسوم ضمان. هناك طريقتان للدفع: دفعة مقدمة مقطوعة بنسبة 1-2% من مبلغ القرض في البداية (الطريقة الخارجية) أو دفعة غير مباشرة تبلغ حوالي 0.2% سنوياً بالإضافة إلى سعر الفائدة (الطريقة الداخلية). في الطريقة الأولى، على سبيل المثال، إذا كان الاقتراض 50 مليون ين، تبلغ رسوم الضمان حوالي 500000-1 مليون ين. بعض المؤسسات المالية لا تتقاضى أي رسوم ضمان (لا توجد شركة ضمان مطلوبة). إذا تم دفع رسوم الضمان مقدمًا، فقد يتم إرجاع جزء من الرسوم إذا تم تقصير الأجل عن طريق السداد المبكر. بشكل عام، يصل إجمالي الرسوم المتعلقة بالقرض، بما في ذلك رسوم الضمان، إلى حوالي 2% من مبلغ القرض في كثير من الحالات، ويجب حسابها مع الرسوم الإدارية للقرض المذكورة أعلاه.
أقساط التأمين ضد الحرائق والزلازل: هذه هي تكلفة التأمين على العقار. يكاد يكون التأمين ضد الحرائق إلزامياً بالنسبة للعقارات الاستثمارية، ويُطلب أحياناً كشرط للتمويل. يغطي التأمين ضد الحرائق الأضرار التي تلحق بالمباني والسلع المنزلية الناجمة عن الحريق والصواعق والرياح والأضرار الناجمة عن المياه، وإذا لزم الأمر، التأمين ضد الزلازل (تعويض عن الأضرار الناجمة عن الزلازل وثوران البراكين وأمواج تسونامي). تختلف أقساط التأمين اختلافاً كبيراً حسب هيكل العقار (مقاوم للحريق أم لا)، والموقع، والتغطية، وفترة التأمين. على سبيل المثال، التأمين ضد الحريق غير مكلف نسبياً لوحدة سكنية مساحتها حوالي 25 م2، حيث تتراوح أقساط التأمين من 70,000 إلى 80,000 ين على مدى خمس سنوات لشقة مساحتها حوالي 25 م2. ومن ناحية أخرى، تكون أقساط التأمين ضد الحريق لمبنى سكني خشبي أعلى وقد تصل إلى عدة مئات الآلاف من الينات، اعتمادًا على القيمة المقدرة للمبنى وعمر المبنى. وتحدد الحكومة سعر قسط التأمين ضد الزلازل وفقاً لهيكل المبنى وموقعه، ولا يوجد فرق حسب الشركة التي تنضم إليها. بشكل عام، تتراوح أقساط التأمين ضد الحريق والزلازل من عدة عشرات الآلاف من الين إلى عدة مئات الآلاف من الين، ولكن يُنصح بالحصول على عروض أسعار ومقارنة عدة شركات عند شراء عقار.
التسويات (تسوية الضريبة العقارية وضريبة تخطيط المدينة ورسوم الإدارة والصندوق الاحتياطي للإصلاحات): في المعاملات العقارية، تكون ضريبة الملكية والتسويات الأخرى مستحقة مع تغير المالك في منتصف العام. تُفرض ضريبة الأملاك وضريبة تخطيط المدينة على المالك اعتبارًا من 1 يناير من كل عام لمدة عام واحد، لذلك يكون البائع قد دفع بالفعل الضريبة عن تلك السنة بالكامل وقت التسليم. يتم بعد ذلك حساب مبلغ الضريبة المقابل للفترة التي تلي تاريخ التسليم على أساس تناسبي ويتم تسديده بشكل عام من قبل المشتري في شكل دفعة للبائع. على سبيل المثال، إذا تم تسليم عقار تبلغ ضريبة العقار السنوية حوالي 200,000 ين (حسب القيمة المقدرة) في نهاية شهر يونيو، يدفع المشتري حوالي 100,000 ين عن الأشهر الستة المتبقية. وبالإضافة إلى ذلك، في الوحدات السكنية، يتم أيضًا تسوية رسوم الإدارة والصندوق الاحتياطي للإصلاحات على أساس تناسبي إذا تغير المالك في منتصف الشهر. وتختلف هذه التسويات حسب العقار ووقت التسليم، ولكن من الآمن توقع تكلفة أولية تتراوح بين عدة عشرات الآلاف من الين وعدة مئات الآلاف من الين.
ضريبة حيازة العقارات: ضريبة محلية تُفرض مرة واحدة فقط عند شراء عقار. يبلغ معدل الضريبة من حيث المبدأ 3% للأراضي والمساكن ( 4% للعقارات غير السكنية)، ولكن يتم احتساب الوعاء الضريبي على القيمة المقدرة لضريبة العقارات، وهناك أيضًا تدابير إعفاء مختلفة، مثل الاستثناءات الخاصة للعقارات السكنية. عادةً ما تصل إشعارات دفع ضريبة الاستحواذ العقاري بعد فترة من الاستحواذ ولا يتم دفعها فور الشراء. ولكن بما أن المبلغ يمكن أن يكون كبيراً في بعض الحالات، فمن المستحسن أن تضعه في الحسبان كجزء من التكاليف الأولية مسبقاً في تخطيطك المالي.
تكاليف الإصلاح والتجديد (تكاليف الصيانة الأولية): ما سبق كان ما يسمى بـ "التكاليف المتنوعة" المرتبطة بالعقد والتسجيل، ولكن عليك أيضاً أن تأخذ في الاعتبار تكاليف الإصلاحات والتجديدات التي يمكن أن تحدث مباشرةً بعد شراء العقار. خاصةً في حالة العقارات المستعملة، قد تكون هناك حاجة إلى إصلاحات للمعدات والتجديدات الداخلية بعد الشراء مباشرةً. في حالة الوحدات السكنية، غالبًا ما يكون من الضروري فقط تنظيف الغرف وفحص المرافق قبل توظيف المستأجرين، ولكن في حالة مبنى سكني واحد، هناك احتمال أن يتم تكبد قدر كبير من تكاليف الإصلاح مثل إصلاح السقف والجدران الخارجية وصيانة المناطق المشتركة في المراحل الأولى. في حين أنه من غير المحتمل أن تحدث إصلاحات كبيرة في المستقبل القريب في عقار حديث البناء، إلا أنه في العقارات المستعملة، قد تنشأ تكاليف إصلاحات مبكرة اعتماداً على عمر المبنى. لهذا السبب، من المهم إما توقع نسبة قليلة من سعر العقار كاحتياطي للإصلاح أو التحقق من حالة العقار بعناية مسبقاً وحساب تكاليف الإصلاح الأولية اللازمة.
ما سبق هو تفصيل للتكاليف الأولية الرئيسية. على الرغم من أنه قد يكون هناك بعض الزيادة أو النقصان حسب الظروف الفردية، إلا أنه من الأسهل التخطيط إذا قمت بالتقدير على شكل "xx% من سعر العقار". بشكل عام، ستختلف نسبة التكاليف الأولية إلى سعر العقار بشكل عام تبعاً لظروف التمويل وعوامل أخرى. إذا كان بإمكانك شراء عقار بشروط قريبة من القرض الكامل، فستكون التكلفة الأولية حوالي 15% من سعر العقار، وإذا قمت بزيادة نسبة أموالك الخاصة، فقد تزيد عن 20-30%. يُرجى محاكاة ذلك وفقاً لخططك الاستثمارية الخاصة بك والنظر في إعدادات التمويل الذاتي والقرض المعقولة.
هناك العديد من الحيل وتقنيات التفاوض لتقليل عبء التكاليف الأولية قدر الإمكان. من السهل تطبيق النقاط التالية حتى بالنسبة للمبتدئين في الاستثمار العقاري.
احصل على الدعم من وكالة تتمتع بشروط تمويل قوية: إذا لم تكن لديك علاقات مع المؤسسات المالية بنفسك، فيمكنك أن تطلب من وكالة عقارية ماهرة في ترتيب القروض أن تعمل كوسيط. ويختلف عدد المؤسسات المالية الشريكة وسجلها الحافل من وكالة عقارية إلى أخرى من وكالة عقارية إلى أخرى، وقد تتمكن الشركة التي تجيد ترتيب القروض من انتزاع شروط مواتية، مثل قرض بوديعة بنسبة XX%. في الواقع، الشركات التي تتمتع بسجل جيد في التمويل لديها علاقات عمل قوية مع البنوك، لذلك هناك حالات يمكن فيها حتى للمبتدئين الحصول على قرض بشروط مواتية. من الجيد اختيار شركة موثوقة من خلال الرجوع إلى معلومات مثل أمثلة القروض على الموقع الإلكتروني للشركة العقارية.
تقليل الدفعة الأولى/استخدام القرض لتغطية نفقات أخرى: إذا كان بإمكانك تقليل الدفعة الأولى التي تمثل النسبة الأكبر من التكاليف الأولية، يمكنك تقليل مبلغ الأموال الشخصية التي يتعين عليك الحصول عليها. يمكنك تقليل الدفعة الأولى من خلال اختيار عقار يسهل تقييمه، كما ذكرنا أعلاه، والبحث عن قرض بنسبة قرض إلى القيمة (LTV) بأعلى نسبة ممكنة في مؤسسات مالية متعددة. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه في حالة تخفيض الدفعة المقدمة، سيزداد المبلغ المقترض ويصبح عبء السداد الشهري أثقل. ضع في اعتبارك التوازن مع خطة سداد معقولة. هناك خيار آخر وهو الحصول على قرض مخصص للنفقات الأخرى بشكل منفصل عن القرض الخاص بسعر العقار. تقدم بعض البنوك منتجات قروض تغطي التكاليف الأولية مثل رسوم التسجيل وأقساط التأمين، مما يجعل من الممكن البدء بأموال شخصية تقترب من الصفر. ومع ذلك، حتى في هذه الحالة، يظل القرض قرضاً وسيتم فرض فائدة عليه. عند استخدام دفعة أولى أو قرض لتغطية النفقات، قم بمحاكاة التدفق النقدي بعد الحصول على القرض وتأكد من أن الاستثمار قابل للاستمرار من الناحية المالية.
مراجعة أقساط التأمين ضد الحريق: تختلف أقساط التأمين ضد الحريق حسب التغطية وشركة التأمين، لذا فإن مقارنة عروض الأسعار قد تساعد في تقليل عبء الأقساط. احصل على عروض أسعار من عدة شركات بعد اتخاذ قرار بشأن التغطية وتجنب التغطية الزائدة أو بوالص التأمين المبالغ فيها. على سبيل المثال، قد يتم تخفيض أقساط التأمين عن طريق إزالة تغطية أضرار المياه إذا كان الموقع معرضاً لخطر منخفض للفيضانات، أو عن طريق تحديد تقييم معقول للمبنى. في بعض الحالات، قد تتمكن أيضاً في بعض الحالات من الحصول على خصم من خلال الاستفادة من خصومات البوليصة طويلة الأجل والاشتراك في بوليصة تأمين بمبلغ مقطوع. إذا كان من الصعب عليك اتخاذ قرار بمفردك، فمن المستحسن استشارة وكيل تأمين أو وكيل تأمين. في بعض الحالات، قد يكون من الضروري في بعض الحالات الحصول على تأمين محدد بموجب شروط القرض، لذا يُنصح بمقارنة الشروط والأحكام بما في ذلك أقساط التأمين في مثل هذه الحالات.
التفاوض على سعر العقار والتكاليف الإضافية: إذا كان بإمكانك تخفيض سعر العقار نفسه، فإن رسوم الوسيط والتكاليف الأخرى المتناسبة مع السعر ستنخفض أيضاً في جميع الأحوال. إن التفاوض على السعر مع البائع ليس بالأمر السهل، ولكن يمكنك محاولة استهداف العقارات التي لم يتم بيعها منذ فترة طويلة أو التي لديها مجال لتخفيض السعر (الخصم). حتى أن تخفيض السعر بنسبة قليلة في المائة يمكن أن يؤدي إلى تحقيق وفورات كبيرة في المجموع.
من خلال تنفيذ النقاط المذكورة أعلاه، من الممكن تقليل عبء التكلفة الأولية. ومع ذلك، احرص على عدم جعل خفض التكلفة الأولية غاية في حد ذاتها. إذا قمت بتخفيض الدفعة الأولى أكثر من اللازم إلى أقصى الحدود، وتضرر التدفق النقدي الشهري، أو إذا كان العقار الذي اخترته لانخفاض سعره شاغراً باستمرار، فسوف ينتهي بك الأمر في المكان الخطأ. المهم هو التوازن بين التكاليف الأولية وعائد/مخاطر الاستثمار. على سبيل المثال، من الممكن أن ترتكب خطأ شراء استوديو منخفض العائد لأنك لا تملك أموالاً شخصية كافية وينتهي بك الأمر إلى أن تضطر إلى سحب المال كل شهر. في حين أن تقليل التكاليف الأولية قدر الإمكان، فمن الطرق المختصرة للنجاح أن تأخذ بعين الاعتبار بشكل شامل ربحية العقار وخطط الاستثمار المستقبلية.
تختلف التكلفة المبدئية للاستثمار العقاري باختلاف سعر العقار وشروط القرض، ولكن الدليل التقريبي هو حوالي 15-20% من سعر العقار. في بعض الحالات، إذا كانت نسبة التمويل الذاتي عالية، يمكن أن تقترب من 30%، ولكن من ناحية أخرى، يمكن أن تنخفض إلى نطاق 10% حسب الظروف. تشمل التكاليف الأولية الرئيسية رسوم الوكالة والضرائب المختلفة والتكاليف المتعلقة بالقرض وأقساط التأمين، ومن المهم الاستعداد لكل منها من خلال نظرة إلى السوق. حتى الاستثمارات الصغيرة الحجم مثل الوحدات السكنية والشقق ذات المبنى الواحد تتطلب تكاليف أولية في حدود عدة ملايين ين.
ومع ذلك، يمكنك ضغط التكاليف الأولية بحكمة من خلال اتباع نقاط خفض التكاليف المقدمة أعلاه. اتخذ تدابير إيجابية مثل التفاوض على رسوم السمسرة، واختيار العقار المناسب، والاستفادة من شروط التمويل المواتية عن طريق اختيار المؤسسة المالية المناسبة. ومن الفعّال أيضاً طلب مشورة الخبراء. من خلال التشاور مع الوكيل العقاري أو المؤسسة المالية أو المخطط المالي، يمكنك وضع خطة مالية مفصّلة، بما في ذلك التكاليف التي غالباً ما يتم تجاهلها.
الفهم السليم والتحكم في التكاليف الأولية هو الخطوة الأولى لنجاح الاستثمار العقاري. ابدأ بميزانية معقولة واتخذ قرارات استثمارية حكيمة مع ترك احتياطي نقدي كافٍ للعمليات المستقبلية. يرجى استخدام المعلومات الواردة في هذه المقالة لبدء الاستثمار في العقارات براحة بال.