عند البدء في الاستثمار في العقارات أثناء العمل، قد تؤدي القيود المهنية ومتطلباتالائتمان والدخل الشخصي إلى صعوبة المضي قدماً في الاستثمار. يحدد القسم التالي المهن التي من المحتمل أن تكون مقيدة بقواعد ولوائح العمل التي تحظر العمل الجانبي، والحالات التي قد تزيد فيها متطلبات الائتمان والدخل من العقبات التي تحول دون الموافقة على القرض (يجب عليك في النهاية التحقق من لوائح صاحب العمل الخاص بك).
موظفو الخدمة المدنية (موظفو الخدمة المدنية الوطنية والمحلية): من حيث المبدأ، يحظر القانون (قانون الخدمة المدنية الوطنية وقانون الخدمة المدنية المحلية) على موظفي الخدمة المدنية الحصول على وظيفة ثانية. ونتيجة لذلك، هناك قيود صارمة على الاستثمار في الممتلكات. ومع ذلك، وفقًا لقواعد الهيئة الوطنية للموظفين، فإن بعض إيجارات العقارات الصغيرة الحجم لا تشكل وظيفة جانبية، وعلى وجه التحديد، قد يُسمح بإيجار عقارات "أقل من خمسة منازل" و "أقل من 10 وحدات سكنية" (القاعدة 14-8 للهيئة الوطنية للموظفين، الإشعار التشغيلي (2023-04)). يوصى أيضًا أن يكون دخل الإيجار السنوي أقل من 5 ملايين ين ياباني وألا يشارك الموظف في إدارة الممتلكات بنفسه (الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة لمقاول). إذا تم تجاوز هذه الشروط، فإنه يعتبر عملاً جانبياً ويخضع للحظر. عندما يستثمر موظفو الخدمة المدنية في الممتلكات، يجب عليهم النظر بعناية في مدى عدم تجاوز هذه المعايير القانونية.
قانون الخدمة العامة الوطنية، المادة 103 (1947-10) / قانون الخدمة العامة المحلية، المادة 38 (1950-12)
موظفو المؤسسات المالية (مثل موظفي البنوك وموظفي شركات الأوراق المالية): يخضع الموظفون في القطاع المالي، مثل البنوك وشركات الأوراق المالية، مهنياً لقواعد تداول الاستثمار الداخلي الصارمة للغاية. على سبيل المثال، تحظر معظم الشركات أو تشترط الإخطار المسبق باستثمارات الأسهم ومعاملات العملات الأجنبية لمنع التداول من الداخل. أما بالنسبة للاستثمار في العقارات، فت ختلف الاستجابة وفقًا للقواعد الداخلية لكل مؤسسة مالية، ولكن هناك بعض الحالات التي تحظر فيها القواعد الداخلية الاستثمار بشكل عام (على سبيل المثال بشكل استثنائي فقط عندما يتم الحصول على العقار عن طريق الميراث). لذلك، يجب على العاملين في المؤسسات المالية التحقق بدقة من تعليمات ولوائح إدارات الامتثال الداخلية الخاصة بهم.
المهن المهنية (المحامون والمحاسبون القانونيون والأطباء وغيرهم): على عكس موظفي الخدمة المدنية، فإن المهن المهنية مثل المحامين والمحاسبين والأطباء غير ممنوعة قانوناً من الحصول على وظيفة ثانية. لذلك، يمكنهم بشكل أساسي الاستثمار في العقارات كجزء من أصولهم الخاصة. في الواقع، يُقال إن هذه المهن المؤهلة من قبل الدولة أكثر جدارة ائتمانية واستقراراًوأسهل في الحصول على قروض، حيث لا يوجد سن تقاعد. ومع ذلك، قد تكون هناك حالات تقيدك فيها اللوائح الداخلية للمؤسسة التي تنتمي إليها، مثل شركة المحاماة أو شركة المحاسبة أو المستشفى التي تعمل بها، من تولي وظيفة ثانية. أيضاً، بما أن هؤلاء المهنيين لديهم وظائف يومية مزدحمة، فعليهم أن يحرصوا على ألا تتعارض أعمالهم في تأجير العقارات مع عملهم اليومي. من المستحسن لهؤلاء المهنيين أن يتحققوا من صاحب العمل أو المؤسسة التي يعملون بها مسبقاً ما إذا كان مسموحاً لهم بوظيفة ثانية أم لا، وذلك حسب نوع العمل الذي يقومون به.
(*بالإضافة إلى ما سبق، فإن بعض الشركات الخاصة العامة لديها أيضًا لوائح تحظر الوظائف الجانبية. ومع ذلك، على الرغم من أن الاستثمار العقاري يعتبر في العديد من الحالات "إدارة أصول" ولا يشكل وظيفة جانبية، إلا أنه من المهم التحقق مسبقاً لأن لكل شركة تفسيرها الخاص).
أثناء عملية الموافقة على القرض للحصول على قرض استثماري عقاري، يتم التحقق بدقة من البنود المتعلقة بالجدارة الائتمانية الشخصية للمقترض، مثل الدخل والاستقرار المهني وحالة الديون. إذا لم يتم استيفاء هذه المتطلبات، فقد لا يتمكن المقترض من الحصول على قرض، مما يجعل من الصعب الاستثمار في العقارات. الحالات الرئيسية هي.
قصر المدة الزمنية: إذا لم تكن قد عملت لفترة طويلة، فمن المرجح أن تتلقى تقييماً سلبياً من المؤسسات المالية فيما يتعلق بإمكانية الاستمرار في كسب دخل ثابت في المستقبل. فالعديد من المؤسسات المالية تعتبر مدة خدمة لا تقل عن سنتين إلى ثلاث سنوات كشرط للحصول على قرض، وإذا كنت تعمل مع صاحب العمل لفترة قصيرة من الزمن، فإنك تعتبر مفتقداً للاستقرار الذي يجعلك قادراً على تحمل السداد على المدى الطويل. على وجه الخصوص، إذا كنت قد غيّرت وظيفتك للتو وكنت تعمل لفترة قصيرة جدًا، فإن العقبات التي تحول دون الموافقة على القرض تكون أعلى بكثير. إذا كنت تعمل منذ أقل من عام واحد، فمن المحتمل أن تواجه صعوبات في عملية الموافقة على القرض.
حالة العمل غير المستقرة (مثل العمل غير المنتظم، والعمل الحر): إذا كنت تعمل في وظيفة غير دائمة، فمن المحتمل أن يعمل ذلك أيضاً ضدك في عملية الموافقة على القرض. إذا كنت تعمل في وظيفة محددة المدة، مثل العمل المؤقت أو العمل بعقود، أو إذا كان دخلك يتقلب بسهولة كموظف مستقل أو شخص يعمل لحسابه الخاص، فستكون المؤسسات المالية أكثر حذراً بشأن قدرتك على الاستمرار في السداد. في الواقع، يتمتع الموظفون بدوام كامل في الشركات الكبيرة بأفضلية من حيث الفحص، في حين أن أولئك الذين يعملون في الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم والعاملين لحسابهم الخاص يميلون إلى أن يكونوا في وضع غير مواتٍ. إذا كانت سماتك المهنية تجعل دخلك غير مستقر، فسيتم فحصك عن كثب لمعرفة ما إذا كان من المحتمل أن تكون قادرًا على سداد القرض بطريقة مستقرة، وهو ما يمكن أن يكون عائقًا رئيسيًا أمام عملية الموافقة على القرض.
الدخل السنوي المنخفض: غالباً ما تتطلب قروض الاستثمار العقاري دخلاً سنوياً أعلى من مستوى معين، ويميل الدخل السنوي المنخفض إلى الحكم عليه بأنه غير كافٍ للسداد. وبصفة عامة، يعتبر الدخل السنوي الذي لا يقل عن 7 ملايين ين ياباني مؤشراً جيداً للمرور السلس من خلال عملية الموافقة على القرض، في حين أن الدخل السنوي الذي يبلغ حوالي 5 ملايين ين ياباني قد لا يكون كافياً لاجتياز عملية الموافقة على القرض. تختلف المعايير من مؤسسة مالية لأخرى، ولكن في بعض الحالات، على سبيل المثال، تحدد بنوك المدينة الحد الأدنى للدخل السنوي بين 5 ملايين ين ياباني و6 ملايين ين ياباني. إذا كان دخلك السنوي لا يفي بالمعايير، فسيكون من الصعب البدء في الاستثمار في العقارات إلا إذا قمت بتعزيز دخلك بمزيد من الأموال الشخصية أو استخدام المؤسسات المالية العامة (مثل مؤسسة التمويل اليابانية).
إذا كان لديك الكثير من القروض الأخرى: إذا كان لديك بالفعل قروض متعددة مثل الرهن العقاري أو قرض السيارة أو قرض البطاقة، فلن يساعدك ذلك في التأهل للحصول على قرض استثمار عقاري جديد. تُعتبر نسبة الدين إلى الدخل السنوي (نسبة عبء السداد) مرتفعة، وتميل عملية الموافقة إلى أن تصبح أكثر صعوبة عندما يتجاوز إجمالي مبلغ القروض ثمانية أضعاف دخلك السنوي. في الواقع، تحدد بعض المؤسسات المالية الحد الأعلى لإجمالي مبلغ الدين بحوالي 10-20 ضعف دخلك السنوي، وإذا تجاوزت ديونك هذا الحد، فلن تتم الموافقة على منحك قرضاً جديداً، حتى لو لم تكن متأخراً في السداد. حتى لو كان الدخل السنوي للشخص مرتفعاً، إذا كان عبء الاقتراض الحالي كبيراً، فإنه يعتبر "مخاطرة كبيرة من المتأخرات المستقبلية"، مما يزيد من احتمال رفض قرض الاستثمار العقاري الجديد. لذلك يُنصح بتسوية أوضاع الاقتراض الأخرى وتقليل نسبة السداد قبل البدء في الاستثمار.
العمر الأكبر سناً: يمكن أن يؤثر عمر المقترض أيضاً على مدى توافر القرض. من الصعب بشكل خاص الحصول على موافقة البنوك على القروض للخطط طويلة الأجل حيث يتجاوز عمر المقترض عند السداد الكامل للقرض 80 عاماً. ويرجع ذلك إلى أن المؤسسات المالية تركز على الدخل الثابت خلال فترة السداد وتشعر بالقلق من مخاطر انخفاض الدخل بسبب التقاعد إذا كان مقدم الطلب أكبر سناً. وتحدد العديد من المؤسسات المالية الحد الأعلى لسن السداد الكامل عند حوالي 80 عاماً، ويصعب عموماً الحصول على الموافقة على الخطط التي تتجاوز هذا الحد العمري (تسمح بعض المؤسسات للمتقدمين بأن يكون عمرهم أقل من 85 عاماً). لذلك، عند الحصول على قرض استثماري عقاري في الخمسينات أو الستينات من العمر أو ما بعدها، يجب الانتباه إلى عمرك عند السداد الكامل.
السجل الائتماني السيئ: يمكن أن يكون السجل الائتماني الشخصي المشوب عائقاً قاتلاً أمام الموافقة على القرض. إذا كانت هناك حوادث مالية سابقة (مثل المتأخرات طويلة الأجل أو توحيد الديون) في السجل، فسيكون من الصعب للغاية الحصول على قرض جديد. وحتى لو لم يكن الأمر بهذه الخطورة، فإن وجود تاريخ من التأخر في سداد مدفوعات بطاقات الائتمان أو كثرة القروض سيقلل أيضاً من جدارتك الائتمانية. تقوم المؤسسات المالية أيضاً بفحص التقرير الائتماني لمقدم الطلب لمعرفة ما إذا كانت هناك أي مشاكل. على سبيل المثال، يمكن اعتبار وجود عدد من بطاقات الائتمان غير المستخدمة بمثابة خطر، لذلك من المهم الحفاظ على سجل ائتماني جيد من خلال إلغاء البطاقات غير الضرورية. يتم التحقق من وضعك الائتماني بشكل أكثر صرامة في عملية قرض الاستثمار العقاري أكثر من عملية الرهن العقاري، لذلك إذا كانت لديك أي مخاوف بشأن تقريرك الائتماني، فيجب عليك تحسينه مسبقاً.
كما ذكرنا أعلاه، فإن الاستثمار العقاري حر بشكل أساسي، باستثناء بعض المهن مثل موظفي الخدمة المدنية، ولكن لكل شركة لوائح وقواعد التوظيف الخاصة بها بشأن العمل الجانبي. حتى لو لم تكن هناك مشاكل قانونية، قد يكون لبعض الشركات قيود خاصة بها على الأعمال الجانبية، أو تتطلب إخطاراً إذا تجاوز حجم الشركة مستوى معيناً. لذلك، قبل أن تبدأ فعلياً في الاستثمار في العقارات، تأكد من التحقق من اللوائح في مكان عملك. إذا لزم الأمر، فمن الأفضل استشارة مشرفك أو قسم الموارد البشرية لتوضيح ما إذا كنت بحاجة إلى الحصول على إذن أو إخطار أم لا. من المهم أيضاً مناقشة الجوانب التمويلية مع المؤسسات المالية مسبقاً بناءً على دخلك ووظيفتك ووضعك الائتماني، ووضع خطة معقولة. وبما أن الشروط تختلف تبعاً للظروف الفردية، تأكد من مراجعة القواعد في مكان عملك ومراجعة سماتك الخاصة بدقة قبل الاستثمار في العقار.